СЕМНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

ул. Пушкина, 112, г. Пермь, 614068

e-mail: 17aas.info@arbitr.ru

П О С Т А Н О В Л Е Н И Е

 

№ 17АП-3981/2024-ГК

г. Пермь

23 мая 2024 года

Дело № А60-45502/2023

 

Резолютивная часть постановления объявлена 21 мая 2024 года.

Постановление в полном объеме изготовлено 23 мая 2024 года.

 

Семнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:председательствующего Крымджановой Д.И.

судей Коньшиной С.В., Маркеевой О.Н.,  

при ведении протокола секретарем судебного заседания Мухаметовой Д.Р., 

при участии:

от истца индивидуального предпринимателя ФИО1: ФИО2, паспорт, доверенность от 14.11.2023, диплом;

от ответчика общества с ограниченной ответственностью «СинтезАктив»: ФИО3, паспорт, доверенность от 12.02.2024, диплом;

от иных лиц, участвующих в деле, о месте и времени рассмотрения дела извещенных надлежащим образом в порядке статей 121, 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ), в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на Интернет-сайте Семнадцатого арбитражного апелляционного суда, представители не явились;

рассмотрел в судебном заседании апелляционную жалобу истца, индивидуального предпринимателя ФИО1,

на решение Арбитражного суда Свердловской области от 04 марта 2024 года 

по делу № А60-45502/2023

по иску индивидуального предпринимателя ФИО1 (ОГРНИП 

<

***>, ИНН 

<

***>)

к обществу с ограниченной ответственностью «СинтезАктив» (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>)

третье лицо: ФИО4

о понуждении заключить договор купли-продажи недвижимого имущества,

установил:

индивидуальный предприниматель ФИО1 (далее – истец) обратилась в Арбитражный суд Свердловской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью «СинтезАктив» (далее – ответчик, ООО «СинтезАктив») о понуждении заключить договор купли-продажи недвижимого имущества на условиях, согласованных в соглашении о бронировании № ЗМ-024 между ФИО4 и ООО «СинтезАктив».

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора в порядке ст. 51 АПК РФ, привлечен ФИО4.

Решением Арбитражного суда Свердловской области от 04 марта 2024 года в удовлетворении иска отказано.

Не согласившись с вынесенным по делу судебным актом, истец обжаловал решение суда первой инстанции в апелляционном порядке, в жалобе просит решение отменить, принять новый судебный акт – об удовлетворении исковых требований в полном объеме.

В апелляционной жалобе ее заявитель приводит доводы об ошибочности выводов суда первой инстанции об истечении срока соглашения, так как в п. 6.4 соглашения указано, что срок действия данного соглашения пролонгируется на 60 дней в случае, если обременения не будут сняты, а с учетом того, что уведомлений о снятии обременений с объекта недвижимости в адрес ФИО4 не поступало, следовательно, соглашение автоматически пролонгируется каждый раз на 60 дней. Апеллянт указал, что неправильно распределено бремя доказывания (относительно наличия обременения). Полагает, что соглашение отвечает признакам предварительного договора. Заявитель жалобы ссылается на то, что сам по себе отказ банка в выдаче ипотечного кредита не указывает на отсутствие воли у ФИО4 на исполнение соглашения.   

Ответчиком направлен отзыв на апелляционную жалобу, в котором изложены возражения по ее доводам с указанием на то, что из содержания и фактических обстоятельств дела соглашение об оказании услуг бронирования не может являться предварительным договором купли-продажи, считает, что срок бронирования истек до предъявления ФИО4 претензии с требованием заключить договор, при этом ФИО4 задолго до этого знал об отсутствии обременений в отношении апартамента, что подтверждается представленным в дело заявлением ФИО4 от 03.04.2023 Главе Новоуральского городского округа с приложением выписки из ЕГРН от 01.11.2022 без каких-либо обременений, в связи с чем просит в удовлетворении жалобы отказать, решение - оставить без изменения. 

В судебном заседании суда апелляционной инстанции представитель истца доводы и требования жалобы поддержал, представитель ответчика против ее удовлетворения возразил, ссылаясь на законность и обоснованность судебного акта. 

Иные лица о месте и времени рассмотрения апелляционной жалобы извещены надлежащим образом, в судебное заседание представителей не направили, что в силу ч. 3 ст. 156 АПК РФ не является препятствием для рассмотрения дела в отсутствие представителей.

Законность и обоснованность обжалуемого судебного акта проверены арбитражным судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном статьями 266, 268 АПК РФ.

Как следует из материалов дела, между ООО «СинтезАктив» и ФИО4 было достигнуто соглашение о бронировании № ЗМ-024с, установлен порядок бронирования в отношении недвижимого имущества: апартаментов квартирного типа на 6 этаже, площадью 18,2 кв.м, согласно плану планировок, в нежилом здании с кадастровым номером 66:57:0104002:65, находящимся на земельном участке площадью 136 636 кв.м с кадастровым номером  66:57:0104002:11 по адресу: 

<

...>. Площадь объекта может быть скорректирована в процессе проведения перепланировки, переустройства. Стоимость объекта на момент бронирования составляет 3 003 000 руб. исходя из стоимости за 1 кв.м в размере 165 000 руб. и изменению в период бронирования не подлежит. 

Согласно п. 1.4 вышеназванного соглашения «под «бронированием» объекта в настоящем договоре подразумевается снятие объекта с продаж на определенный в настоящем договоре период, в течение которого объект может приобрести только покупатель (ФИО4), а ответчик не может заключать с третьими лицами договоры, направленные на отчуждение объекта.

В соответствии с п. 1.2 соглашения срок бронирования составляет 90 календарных дней с даты заключения соглашения, при условии соблюдения сторонами п. 2.1.2 настоящего соглашения.

На основании п. 2.1.2 соглашения ФИО4 обязался в течение 10 рабочих дней с момента получения уведомления от ООО «СинтезАктив» о снятии обременения на объект и регистрации права собственности на объект в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Свердловской области согласовать с ООО «СинтезАктив» время и место проведения сделки по купле-продажи объекта. 

Стоимость бронирования составляет 100 000 руб. (п. 3.1).

Во исполнение условий соглашения, ФИО4 выплатил ООО «СинтезАктив» стоимость бронирования в размере 100 000 руб., что подтверждается приходно-кассовым ордером № 17 от 20.09.2022 и квитанцией к нему.

В п. 2.2.3 соглашения установлено, что ООО «СинтезАктив» обязуется уведомить ФИО4 о моменте снятия обременения на объект и регистрации права собственности на объект в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Свердловской области.

В п. 3.3 соглашения определено, что в случае дальнейшего заключения между сторонами договора купли-продажи объекта указанные денежные средства учитываются в качестве первого взноса по договору купли-продажи объекта.

Между тем, как указывает истец в обоснование иска, в нарушение условий соглашения, сведения о моменте снятия обременения на объект и регистрации права собственности, покупателю сообщены не были. По утверждению истца, 22.06.2023 ФИО4 со слов менеджера ООО «СинтезАктив» стало известно, что  в настоящее время обременения на объект были сняты, при этом 

до настоящего времени между сторонами не был заключен договор купли-продажи, объект не передан ФИО4

Из пояснений истца также следует, что 15.08.2023 между ФИО4 и ИП ФИО1 заключен договор уступки права требования, в соответствии с которым право требования к ООО «СинтезАктив» о понуждении продавца заключить договор купли-продажи недвижимости на условиях, согласованных в предварительном договоре, передано ИП ФИО1

Ссылаясь на вышеуказанные обстоятельства, истец обратился в арбитражный суд с иском по настоящему делу.  

Отказывая в удовлетворении иска, суд первой инстанции исходил из отсутствия правовых оснований для понуждения ответчика к заключению договора купли-продажи недвижимого имущества, с учетом того, что объект снят с брони по истечении 90 дней, при этом ФИО4 было отказано в выдаче ипотечного кредита, а доказательств наличия у спорных апартаментов обременений в период действия соглашения о бронировании материалы дела не содержат.

Изучив материалы дела, рассмотрев доводы апелляционной жалобы, возражений на нее, заслушав представителей сторон, явившихся в судебное заседание, суд апелляционной инстанции оснований для отмены (изменения) обжалуемого судебного акта не установил.

Согласно пункту 1 статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.

В предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор (пункт 4 статьи 429 ГК РФ).

Обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор (пункт 6 статьи 429 ГК РФ).

В пункте 28 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 25.12.2018 N 49 «О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора» разъяснено, что несовершение ни одной из сторон действий, направленных на заключение основного договора, в течение срока, установленного для его заключения, свидетельствует об утрате интереса сторон в заключении основного договора, в силу чего по истечении указанного срока обязательство по заключению основного договора прекращается.

На основании ст. 549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество.

Исходя из положений пунктов 1, 4 статьи 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора, условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами.

В силу абзаца 2 части 1 статьи 421 ГК РФ понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.

На основании пункта 5 статьи 429 ГК РФ в случаях, если сторона, заключившая предварительный договор, уклоняется от заключения основного договора, применяются положения, предусмотренные пунктом 4 статьи 445 данного Кодекса. Требование о понуждении к заключению основного договора может быть заявлено в течение шести месяцев с момента неисполнения обязательства по заключению договора.

В соответствии со статьей 445 ГК РФ если сторона, для которой в соответствии с Кодексом или иными законами заключение договора обязательно, уклоняется от его заключения, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор. В этом случае договор считается заключенным на условиях, указанных в решении суда, с момента вступления в законную силу соответствующего решения суда.

Из материалов дела следует и судом установлено, что 12.09.2022 между ООО «СинтезАктив» и ФИО4 было достигнуто соглашение о бронировании № ЗМ-02, предметом которого является оказание ответчиком услуг по бронированию объекта недвижимости, расположенного по адресу: 

<

...>. 

По условиям соглашения о бронировании № ЗМ-02, ответчик  взял на себя обязательство воздержаться от совершения определенных на период бронирования действий (срок действия соглашения и бронирования составляет 90 календарных дней), то есть до 12.12.2022. 

При этом материалами дела подтверждено и истцом не опровергнуто, что  данное обязательство ответчиком исполнено надлежащим образом, в период бронирования спорный объект был убран с продажи, не предлагался покупателям, не был отчужден третьим лицам, на период бронирования ответчиком была заморожена цена объекта, по которой ФИО4 имел возможность его приобрести.

Вопреки доводам жалобы истца, соглашение о бронировании, исходя из его содержания, не может являться предварительным договором купли-продажи, поскольку имеет своей целью зарезервировать продаваемый объект на определенный срок (снять с продажи за вознаграждение), но соглашение не содержит обязанности ООО «СинтезАктив» заключить договор купли-продажи в будущем на определенных условиях, следовательно, соответствующие доводы истца о том, что соглашение отвечает признакам предварительного договора купли-продажи, с учетом буквального толкования его текста, отклоняются как необоснованные.

Суд также учитывает документально подтвержденные пояснения ответчика о том, что в период действия срока соглашения ответчиком был подготовлен проект договора купли-продажи, вместе с тем, договор не был заключен в связи с тем, что ФИО4 было отказано в выдаче ипотечного кредита, что подтверждается справкой об отказе в выдаче кредита (л.д. 8), при этом иной формы оплаты ФИО4 предложено не было, каких-либо действий, свидетельствующих о намерении ФИО4 заключить договор купли-продажи совершено не было, кроме того, как обоснованно указал суд первой инстанции, к данному моменту срок соглашения о бронировании истек.

Согласного материалам дела, по состоянию на 01.11.2022 в отношении объекта не было зарегистрировано каких-либо обременений, что подтверждается выпиской из ЕГРН (л.д. 19-22), приложенной ФИО4 к заявлению от 03.04.2023 Главе Новоуральского городского округа (л.д. 14). 

В частности, суд апелляционной инстанции учитывает, что 03.04.2023 ФИО4 обращался к главе Новоуральского городского округа с заявлением о получении разрешение на допуск к сделке по купле-продаже объекта, к заявлению была приложена Выписка из ЕГРН, из которой следовало отсутствие каких-либо обременений прав в отношении объекта. Следовательно, ФИО4 было известно об отсутствии у спорных апартаментов обременений в период действия соглашения о бронировании не позднее 03.04.2023, а не 22 июня 2023 г. (как указал истец в иске).

С учетом того, что срок бронирования, установленный в соглашении, на момент обращения ФИО4 26.06.2023 с претензией к ответчику истек, с учетом вышеуказанных обстоятельств дела суд первой инстанции обоснованно отказал в удовлетворения заявленного иска. 

Выводы суда первой инстанции являются правильными, основанными на верно установленных обстоятельствах, имеющих значение для правильного рассмотрения дела, и применимых нормах права. 

Доводы, изложенные в апелляционной жалобе, по существу направлены на переоценку установленных по настоящему делу обстоятельств и фактических отношений сторон, которые являлись предметом исследования по делу и получили надлежащую правовую оценку.

Основания для отмены или изменения судебного акта суда первой инстанции по приведенным в апелляционной жалобе доводам отсутствуют.

Нарушений норм процессуального права, являющихся безусловным основанием для отмены судебного акта в соответствии со статьей 270 АПК РФ, судом апелляционной инстанции не установлено.

В соответствии со статьей 110 АПК РФ судебные расходы по уплате государственной пошлины за подачу апелляционной жалобы относятся на заявителя.

На основании изложенного и руководствуясь статьями 258, 266, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Семнадцатый арбитражный апелляционный суд 

 

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Свердловской области от 04 марта 2024 года по делу № А60-45502/2023 оставить без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Уральского округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, через Арбитражный суд Свердловской области.

 

Председательствующий

 

Д.И. Крымджанова 

 

Судьи

 

С.В. Коньшина 

 

 

О.Н. Маркеева