﻿АРБИТРАЖНЫЙ СУД

ВОЛГО-ВЯТСКОГО ОКРУГА

Кремль, корпус 4, Нижний Новгород, 603082

 http://fasvvo.arbitr.ru/ E-mail: info@fasvvo.arbitr.ru

 

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

арбитражного суда кассационной инстанции 

 

Нижний Новгород

Дело № А29-11629/2019

24 мая 2021 года

 

Резолютивная часть постановления объявлена 20.05.2021.

Полный текст постановления изготовлен 24.05.2021. 

 

Арбитражный суд Волго-Вятского округа в составе:

председательствующего Камановой М.Н.,

судей Бабаева С.В., Павлова В.Ю.,

 

при участии представителя 

от истца: Матушкина О.О. (доверенность от 24.07.2019)

 

рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу 

общества с ограниченной ответственностью «Технологии»

 

на решение Арбитражного суда Республики Коми от 09.07.2020 и

на постановление Второго арбитражного апелляционного суда от 13.11.2020,

по делу № А29-11629/2019

 

по иску общества с ограниченной ответственностью «Технологии» 

(ИНН: 7730512981, ОГРН: 1047796705802) 

к администрации сельского поселения «Выльгорт» 

(ИНН: 1109007817, ОГРН: 1061109001304),

муниципальному району «Сыктывдинский» в лице администрации муниципального образования муниципального района «Сыктывдинский» 

(ИНН: 1109005200, ОГРН: 1021100971352) 

 

о признании недействительной сделки и применения последствий ее недействительности,

 

и   у с т а н о в и л : 

 

общество с ограниченной ответственностью «Технологии» (далее – ООО «Технологии», Общество) обратилось с иском в Арбитражный суд Республики Коми к администрации сельского поселения «Выльгорт» (далее – Администрация СП «Выльгорт», Администрация, уполномоченный орган) о признании cоглашения от 31.12.2015 о расторжении договора аренды земельного участка № 18/07-373 от 18.07.2008 недействительным и применении последствий недействительности сделки в виде восстановления действия договора аренды земельного участка № 18/07-373 от 18.07.2008.

Суд первой инстанции привлек к участию в деле в качестве соответчика Муниципальный район «Сыктывдинский» в лице администрации муниципального образования муниципального района «Сыктывдинский» (Администрация МР «Сыктывдинский»).

Арбитражный суд Республики Коми решением от 09.07.2020, оставленным без изменения постановлением Второго арбитражного апелляционного суда от 13.11.2020, отказал в удовлетворении иска. 

Не согласившись с вынесенными судебными актами, Общество обратилось в Арбитражный суд Волго-Вятского округа с кассационной жалобой, в которой просит отменить решение и постановление вследствие несоответствия выводов судов фактическим обстоятельствам дела и неправильного применения норм материального права и принять по делу новый судебный акт об удовлетворении иска.

По мнению кассатора, суды при вынесении обжалованных судебных актов не учли, что при заключении 31.12.2015 соглашения о расторжении договора аренды земельного участка № 18/07-373 от 18.07.2008 Общество исходило из постановления администрации сельского поселения Выльгорт от 29.12.2015 № 12/1281 «О предоставлении земельного участка в собственность за плату в селе Выльгорт» и договора купли-продажи земельного участка № 20 от 29.12.2015. Учитывая последующую отмену названного постановления и признание недействительным договора купли-продажи, ООО «Технологии» заключало соглашение о расторжении договора аренды земельного участка под влиянием существенного заблуждения, в связи с чем к нему применимы правила, предусмотренные статьей 167 Гражданского кодекса Российской Федерации, подпунктом 5 пункта 2,   пунктом 6 статьи 178 Гражданского кодекса Российской Федерации. Кассатор настаивает, что разъяснения Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенные в пунктах 3, 4 информационного письма от 10.12.2013 № 162 «Обзор практики применения арбитражными судами статей 178 и 179 Гражданского кодекса Российской Федерации», не применимы в настоящем споре.

Подробно доводы заявителя изложены в кассационной жалобе. 

Представитель заявителя в судебном заседании поддержал доводы жалобы.

Иные лица, участвующие в деле и извещенные надлежащим образом о времени и месте рассмотрения кассационной жалобы, в судебное заседание окружного суда представителей не направили. На основании части 3 статьи 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации жалоба рассмотрена в их отсутствие. 

Администрация МР «Сыктывдинский» представила письменный отзыв на иск, в котором указала, что кассационная жалоба подана Обществом с нарушением установленных процессуальных сроков, просила оставить обжалованные судебные акты без изменения.

Довод ответчика о пропуске процессуального срока проверен судом кассационной инстанции и признан несостоятельным, поскольку жалоба на решение Арбитражного суда Республики Коми от 09.07.2020 и постановление Второго арбитражного апелляционного суда от 13.11.2020 зарегистрирована в информационной системе «Мой Арбитр» 13.01.2021, то есть в пределах двухмесячного срока, установленного статьей 276 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Законность решения Арбитражного суда Республики Коми и постановления Второго арбитражного апелляционного суда проверена Арбитражным судом Волго-Вятского округа в порядке, установленном в статьях 274, 284 и 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Изучив материалы дела, оценив доводы кассационной жалобы, письменного отзыва и заслушав представителя истца, окружной суд пришел к выводу о наличии оснований для отмены обжалованных судебных актов.

Как видно из документов и установили суды, Администрация                                     МР «Сыктывдинский» и ООО «Сыктывкарская птицефабрика» заключили договор аренды земельного участка от 18.07.2008 № 18/07-373, по условиям которого                                    ООО «Сыктывкарская птицефабрика» приняло в аренду земельный участок площадью 130 878 квадратных метров, расположенный по адресу: Республика Коми, Сыктывдинский район, село Выльгорт, м. Пичипашня, кадастровый номер 11:04:0401001:734, для сельскохозяйственного производства.

Договор аренды зарегистрирован в Управлении федеральной регистрационной службы по Республике Коми 04.09.2008.

В силу пункта 1.3 договора срок аренды земельного участка установлен с 10.04.2008 по 10.04.2057.

В последующем ООО «Сыктывкарская птицефабрика» признано несостоятельным (банкротом).

По результатам  проведения открытых торгов ООО «Сыктывкарская птицефабрика» и ООО «Технологии» заключили договор от 27.01.2015 о передаче (уступке) прав и обязанностей по договору аренды земельного участка, находящегося в муниципальной собственности.

Договор уступки зарегистрирован в УФРС по Республике Коми 06.03.2015.

ООО «Технология» обратилось к администрации сельского поселения «Выльгорт» с заявлением о предоставлении земельного участка в собственность на основании статьи 10 Федерального закона Российской Федерации № 101-ФЗ от 24.07.2002 «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения».

Администрация СП «Выльгорт» приняла постановление от 29.12.2015 № 12/1281 о предоставлении спорного земельного участка в собственность Зайцеву Владимиру Николаевичу (генеральный директор ООО «Технология»).

Постановлением от 11.02.2016 № 02-182 в Постановление № 12/1281 внесены изменения по субъекту: Зайцев Владимир Николаевич заменен на ООО «Технологии».

На основании Постановления № 12/1281 Администрация СП «Выльгорт» и Общество заключили договор купли-продажи земельного участка 29.12.2015 № 20, по которому ООО «Технологии» приобрело право собственности на спорный земельный участок.

Договор купли-продажи зарегистрирован в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Коми 16.02.2016.

В связи с приобретением в собственность арендованного земельного участка стороны 31.12.2015 заключили соглашение о расторжении договора аренды между Администрацией МО МР «Сыктывдинский» (арендодатель) и ООО «Технологии» (арендатор).

На основании представления прокурора Администрация СП «Выльгорт» вынесла  постановление от 31.07.2017 № 07/468 «Об отмене постановления № 12/1281 от 29.12.2015 «О предоставлении земельного участка в собственность за плату в селе Выльгорт».

Арбитражный суд Республики Коми решением от 30.10.2018 по делу № А29-15800/2017 по иску Администрации СП «Выльгорт» о признании недействительным (ничтожным) договора купли-продажи и применении последствий недействительности ничтожной сделки, оставленным без изменения постановлением Второго арбитражного апелляционного суда от 04.04.2019, удовлетворил иск Администрации СП «Выльгорт» частично: признал договор купли-продажи недействительным, отказал истцу в части применения последствий недействительности сделки.

По результатам рассмотрения дела № А29-15800/2017 суд установил, что к моменту заключения договора купли-продажи земельного участка от 29.12.2015 № 20                       ООО «Технологии» не обладало правом на выкуп спорного земельного участка, поскольку с момента передачи имущественных прав и обязанностей прошло менее трех лет. Договор купли-продажи земельного участка от 29.12.2015  № 20 не соответствует требованиям земельного законодательства, поскольку заключен в нарушение статьи 39.3 Земельного кодекса Российской Федерации, в связи с чем является недействительной (ничтожной) сделкой, посягает на публичные интересы в сфере оборота земельных участков, относящихся к государственной и муниципальной собственности, нарушает интересы неопределенного круга лиц, лишившихся возможности приобрести спорный земельный участок на равных условиях. В удовлетворении требования о применении последствий недействительности сделки в виде возврата полученного по сделке суды отказали, так как денежные средства за спорный земельный участок получены не истцом, а третьим лицом, что исключает возможность применения реституции в его отношении, а также установлено наличие реестровых и кадастровых ошибок, фактов наложения двух земельных участков, что исключило возможность возврата спорного земельного участка.

ООО «Технологии», указав, что при заключении соглашения о расторжении договора аренды действовало под влиянием существенного заблуждения, связанного в приобретением предмета аренды в собственность, обратилось в Арбитражный суд Республики Коми с иском о признании соглашения от 31.12.2015 о расторжении договора аренды земельного участка № 18/07-373 от 18.07.2008 недействительным, применении последствий недействительности сделки в виде восстановления действия договора аренды земельного участка № 18/07-373 от 18.07.2008.

Согласно пункту 1 статьи 166 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

Оспоримая сделка может быть признана недействительной, если она нарушает права или охраняемые законом интересы лица, оспаривающего сделку, в том числе повлекла неблагоприятные для него последствия (абзац второй пункта 2 статьи 166 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В соответствии с пунктом 1 статьи 178 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка, совершенная под влиянием заблуждения, может быть признана судом недействительной по иску стороны, действовавшей под влиянием заблуждения, если заблуждение было настолько существенным, что эта сторона, разумно и объективно оценивая ситуацию, не совершила бы сделку, если бы знала о действительном положении дел.

В пункте 3 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 10.12.2013 № 162 «Обзор практики применения арбитражными судами статей 178 и 179 Гражданского кодекса Российской Федерации» разъяснено, что заблуждение относительно правовых последствий сделки не является основанием для признания ее недействительной по статье 178 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Арбитражный суд отказывает в иске о признании сделки недействительной по статье 178 Гражданского кодекса Российской Федерации, если будет установлено, что при заключении сделки истец не заблуждался относительно обстоятельства, на которое он ссылается в обоснование своих исковых требований (пункт 4 Информационного письма Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 10.12.2013 № 162).

Суды первой и апелляционной инстанции, сославшись на пункты 3, 4 указанного информационного письма, отказали в удовлетворении иска, посчитав, что Общество знало или должно было знать об отсутствии оснований для предоставления ему спорного участка в собственность, должно было проявить внимательность и осмотрительность в процессе оформления сложившихся между сторонами правоотношений при заключении спорного соглашения о расторжении договора аренды. Непроявление требовавшейся при таких обстоятельствах осмотрительности является для Общества негативным последствием своего делового просчета. 

Между тем суды не учли следующее.

Согласно пункту 9 статьи 39.3 Земельного кодекса Российской Федерации (в редакции, действовавшей на момент заключения между сторонами договора купли-продажи) без проведения торгов осуществляется продажа земельных участков, предназначенных для ведения сельскохозяйственного производства и переданных в аренду гражданину или юридическому лицу, этому гражданину или этому юридическому лицу по истечении трех лет с момента заключения договора аренды с этим гражданином или этим юридическим лицом либо передачи прав и обязанностей по договору аренды земельного участка этому гражданину или этому юридическому лицу при условии надлежащего использования такого земельного участка в случае, если этим гражданином или этим юридическим лицом заявление о заключении договора купли-продажи такого земельного участка без проведения торгов подано до дня истечения срока указанного договора аренды земельного участка.

Суды установили и материалы дела подтверждают, что ООО «Сыктывкарская птицефабрика» являлось добросовестным пользователем спорного земельного участка на основании договора аренды земельного участка от 18.07.2008 № 18/07-373, предоставленного для сельскохозяйственного производства. В последующем на основании договора уступки арендатором по указанному договору стало Общество.

ООО «Технологии», посчитав, что период непрерывного и добросовестного владения участком со стороны предыдущего арендатора ООО «Сыктывкарская птицефабрика» с 2008 года может быть включен в счет срока пользования земельным участком со стороны Общества, претендовало на получение земельного участка в собственность на основании пункта 9 статьи 39.3 Земельного кодекса Российской Федерации.

Уполномоченный орган приватизацию арендованного земельного участка без проведения торгов согласовал.

Впоследствии Арбитражный суд Республики Коми решением от 30.10.2018 по делу № А29-15800/2017 признал недействительным (ничтожным) договор купли-продажи земельного участка 29.12.2015 № 20.

Окружной суд считает, что выводы судов по делу № А29-15800/2017 не подтверждают заведомо недобросовестного поведения покупателя по спорному договору и  не исключают того, что формирование его волеизъявления производилось под влиянием заблуждения, предполагаемого статьей 178 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Заблуждение предполагается достаточно существенным, в частности, если сторона заблуждается в отношении обстоятельства, которое она упоминает в своем волеизъявлении или из наличия которого она с очевидностью для другой стороны исходит, совершая сделку (подпункт 5 пункта 2 статьи 178 Гражданского кодекса Российской Федерации).

По смыслу указанной статьи заблуждение может проявляться, в том числе в отношении обстоятельств, влияющих на решение того или иного лица совершить сделку.

В подобных случаях воля стороны, направленная на совершение сделки, формируется на основании неправильных представлений о тех или иных обстоятельствах, а заблуждение может выражаться в незнании каких-либо обстоятельств или обладании недостоверной информацией о таких обстоятельствах.

Исходя из представленных в дело доказательств однозначно следует, что                      ООО «Технологии» при заключении соглашения о расторжении арендных отношений 31.12.2015 руководствовалось исключительно фактом заключения 29.12.2015 договора купли-продажи земельного участка № 20 на основании постановления № 12/1281 Администрация СП «Выльгорт».

Обращение к арендодателю с требованием о предоставлении земельного участка в собственность по определенной процедуре со стороны арендатора не может рассматриваться как нарушение требований действующего законодательства. 

Принятие уполномоченным органом в пределах его компетенции ненормативного акта, а именно постановления № 12/1281 от 29.12.2015 «О предоставлении земельного участка в собственность за плату в селе Выльгорт», давало Обществу основания полагаться на законность действий органа местного самоуправления.

Доказательств того, что Общество для принятия положительного решения по собственному обращению совершало заведомо недобросовестные действия, материалы дела не содержат.

Таким образом, применение судами пунктов 3, 4 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации  от 10.12.2013 № 162 «Обзор практики применения арбитражными судами статей 178 и 179 Гражданского кодекса Российской Федерации» в рассмотренном споре суд округа считает неправомерным.

Кроме того, окружной суд считает необходимым отметить следующее.

В соответствии с пунктом 2 статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации при недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость, если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.

Однако решением Арбитражного суда Республики Коми от 30.10.2018 по делу                № А29-15800/2017 о признании договора купли-продажи от 29.12.2015 № 20 недействительным не применены последствия недействительности следки путем возвращения сторонами полученного по сделке.

Соответственно, земельный участок, являвшийся предметом недействительного договора купли-продажи от 29.12.2015 № 20 и ранее действовавшего договора аренды, не был возвращен продавцу (Администрации); доказательств обратного в материалы дела не представлено.

В пункте 5 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» разъяснено, что если  к моменту заключения договора купли-продажи продаваемая вещь уже находится во владении покупателя, то она считается переданной ему с этого момента (пункт 2 статьи 224 Гражданского кодекса Российской Федерации). Следовательно, в случае продажи арендатору арендованного имущества обязанность продавца по передаче вещи считается исполненной в момент заключения договора купли-продажи и покупатель владеет ею на основании названного договора. При этом, если иное не предусмотрено законом или соглашением сторон, риск случайной гибели вещи также лежит на покупателе с момента заключения договора купли-продажи (статьи 458, 459 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В связи с изложенным, поскольку иное не вытекает из закона или соглашения сторон, продавец (арендодатель) и покупатель (арендатор), заключая договор купли-продажи, прекращают на будущее время обязательство по внесению арендной платы (пункт 1 статьи 407 Гражданского кодекса Российской Федерации). При этом если впоследствии договор купли-продажи будет признан недействительным, арендные отношения между сторонами считаются не прекращавшимися.

Таким образом, в сложившейся судебной практике определен правовой механизм восстановления права дальнейшего использования  имущества (путем признания непрекратившимися арендных отношений) при условии, что владение имуществом не было прекращено на момент признания недействительным договора купли-продажи имущества.

Как следует из представленных в дело выписок из Единого государственного реестра недвижимости, земельный участок с кадастровым номером 11:04:0401001:734 после исправления реестровой ошибки не прекратил свое существование. Между ООО «Технологии» и Администрацией МР «Сыктывдинский» 01.11.2019 заключено соглашение № 3 об осуществлении публичного сервитута, подтверждающее нахождение  во владении истца указанного земельного участка.

Документально правоотношения по использованию истцом спорного земельного участка до настоящего времени не урегулированы. Отказав в удовлетворении требований ООО «Технология», суды фактически создали правовую неопределенность в судьбе земельного участка.

На основании изложенного суд кассационной инстанции пришел к выводу о том, что судами первой и апелляционной инстанций при рассмотрении спора по существу неверно применены нормы материального права, что в силу частей 1, 2 статьи 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации является основанием для отмены обжалованных судебных актов.

Правовая позиция судов нижестоящих инстанций не позволила в полном объеме установить обстоятельства, на основании которых возможно разрешение спора по существу в суде кассационной инстанции, а потому на основании пункта 3 части 1 статьи 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дело подлежит направлению на новое рассмотрение в суд первой инстанции.

При новом рассмотрении дела суду следует определить надлежащего ответчика по делу с учетом компетенции органов местного самоуправления в отношении спорного земельного участка, оценить добросовестность действий ООО «Технологии» при заключении договора купли-продажи на основании акта уполномоченного органа, установить возможность сохранения между сторонами арендных отношений с учетом имевшего места спора о границах смежных земельных участков, проверить наличие законных правопретязаний иных лиц в отношении спорного участка, а также то, затрагивает ли разрешение настоящего спора интересы иных лиц, не привлеченных к участию в деле. После установления перечисленных обстоятельств принять законный и обоснованный судебный акт.  

Вопрос о распределении расходов по уплате государственной пошлины за рассмотрение кассационной жалобы судом округа не рассматривался, поскольку на основании части 3 статьи 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при отмене судебного акта с передачей дела на новое рассмотрение вопрос о распределении судебных расходов разрешается арбитражным судом, вновь рассматривающим дело.

Руководствуясь пунктом 3 части 1 статьи 287, частями 1, 2 статьи 288 и статьей 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Волго-Вятского округа 

  

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Республики Коми от 09.07.2020 и постановление Второго арбитражного апелляционного суда от 13.11.2020 по делу № А29-11629/2019 отменить.

Дело направить на новое рассмотрение в Арбитражный суд Республики Коми.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

 

           Председательствующий

 

М.Н. Каманова

 

 

Судьи

 

С.В. Бабаев

В.Ю. Павлов