АРБИТРАЖНЫЙ  СУД  СЕВЕРО-КАВКАЗСКОГО  ОКРУГА

Именем Российской Федерации

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

 

арбитражного суда кассационной инстанции

Дело № А32-3054/2014

г. Краснодар

24 января 2019 года

Резолютивная часть постановления объявлена 23 января 2019 года

	Постановление в полном объеме изготовлено 24 января 2019 года

Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего Аваряскина В.В., судей Артамкиной Е.В. и Фефеловой И.И., при участии в судебном заседании от ответчика – общества с ограниченной ответственностью «Реабилитационно-оздоровительный центр ассоциации работников правоохранительных органов» (ИНН 2320147292, ОГНР 1072320000664) – Агбы А.Р. (доверенность от 09.01.2019), в отсутствие истца – администрации города Сочи (2320037148, ОГРН 1022302934367), третьих лиц: Чеснокова Юрия Владимировича и Чеснокова Михаила Юрьевича, извещенных надлежащим образом о времени и месте судебного заседания, рассмотрев кассационные жалобы администрации города Сочи и общества с ограниченной ответственностью «Реабилитационно-оздоровительный центр ассоциации работников правоохранительных органов» на решение Арбитражного суда Краснодарского края от 18.06.2018 (судья Григорьева Ю.С.) и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 23.11.2018 (судьи Еремина О.А., Новик В.Л., Шапкин П.В.) по делу № А32-3054/2014, установил следующее.

Администрация города Сочи (далее – администрация) обратилась в суд с иском к ООО «Реабилитационно-оздоровительный центр ассоциации работников правоохранительных органов» (далее – общество) о возложении обязанности осуществить за свой счет снос самовольных построек: жилого дома (литера А) площадью 945,7 кв. м с надстройкой в виде четвертого этажа ориентировочной площадью 360 кв. м; трехэтажной хозяйственной постройки (литера Г) ориентировочной площадью застройки 250 кв. м, расположенных на земельном участке с кадастровым номером 23:49:0402005:15, по адресу: г. Сочи, Адлерский р-н, ул. Медовая, 29.

Решением суда от 08.07.2015, оставленным без изменения постановлением апелляционного суда от 04.10.2015, в удовлетворении исковых требований отказано.

Постановлением Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 18.12.2015 решение от 08.07.2015 и постановление от 04.10.2015 отменены, дело направлено на новое рассмотрение в Арбитражный суд Краснодарского края.

Решением суда от 26.08.2016, оставленным без изменения постановлением апелляционного суда от 25.10.2016, в удовлетворении исковых требований отказано.

Постановлением Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 25.01.2017 решение от 26.08.2016 и постановление от 25.10.2016 отменены, дело направлено на новое рассмотрение в Арбитражный суд Краснодарского края в ином составе суда.

Решением суда от 18.06.2018 (в редакции определения от 13.08.2018) в иске отказано.

Определением Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 31.10.2018 к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Чесноков Ю.В. и Чесноков М.Ю.

Постановлением суда апелляционной инстанции от 23.11.2018 решение суда от 18.06.2018 отменено. Суд возложил обязанность на общество осуществить снос здания (литера А) площадью 945,7 кв. м с надстройкой в виде четвертого этажа ориентировочной площадью 360 кв. м, в остальной части иска отказано.

В кассационной жалобе администрация просит решение суда от 18.06.2018 и постановление суда от 23.11.2018 отменить, принять новый судебный акт, которым заявленные требования удовлетворить в полном объеме. По мнению заявителя, спорное строение не соответствует требованиям законодательства. Общество не обращалось за получением разрешения на строительство спорного объекта, у него не было препятствий в получение такого разрешения, отсутствуют доказательства необоснованного отказа в получении разрешения на строительство, причиной отсутствия необходимой документации явилась небрежность застройщика. В материалах дела отсутствуют доказательства соответствия спорных строений строительным, градостроительным, санитарно-эпидемиологическим нормам и правилам и заключения государственной и экологической экспертизы. У ответчика отсутствует титул на земельный участок. Гостиница построена на земельном участке, не отведенном для этих целей. Спорное строение не обладает признаками жилого дома.

В кассационной жалобе общество просит отменить постановление апелляционного суда от 23.11.2018. По мнению заявителя, суд апелляционной инстанции не принял во внимание экспертное заключение от 20.03.2018 № 123/16.1. Земельный участок используется по назначению, спорная постройка соответствует градостроительным нормам. Суд необоснованно отнес спорный объект к имущественному комплексу «гостиница». Спорная постройка не угрожает жизни и здоровью людей и полностью соответствует требованиям законодательства.

Общество представило отзыв на жалобу администрации, в котором просит отказать в ее удовлетворении.

В судебном заседании представитель общества поддержал доводы кассационной жалобы. 

Изучив материалы дела, доводы кассационных жалоб и отзыва, выслушав представителя общества, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа считает, что жалобы не подлежат удовлетворению.

Из материалов дела следует и судами установлено, что постановлением главы Кудепстинской сельской администрации Адлерского района города Сочи от 04.04.1996 № 149 Радько Е.Ф. предоставлен в арендное пользование на срок до трех лет земельный участок № 22 в районе АЗС ул. Ленина площадью 600 кв. м для индивидуального жилищного строительства.

Распоряжением администрации Адлерского района г. Сочи от 23.07.2001 № 555-р утвержден акт приема в эксплуатацию законченного строительством трехэтажного индивидуального жилого дома с мансардой, состоящего из двух жилых комнат жилой площадью 43,2 кв. м (общая площадь 399 кв. м), строительным объемом 1500 кв. м.

На основании договора купли-продажи жилого дома от 23.06.2007 общество приобрело в собственность жилой дом площадью 412,5 кв. м, в том числе жилой – 43,2 кв. м (литеры А и н/А) по ул. Медовой 29 в Адлерском районе г. Сочи (запись регистрации от 10.07.2007 № 23-23-22/061/2007-066).

Одновременно, на основании договора от 23.06.2007 продавец недвижимого имущества уступил обществу права и обязанности арендатора земельного участка площадью 600 кв. м с кадастровым номером 23:49:0402005:15 по договору о предоставлении земельного участка в пользование на условиях аренды от 19.04.2005 № 4900003460.

Дополнительным соглашением от 10.08.2012 № 1 к договору аренды земельного участка стороны спора внесли изменения в площадь арендуемого участка в связи с уточнением границ, в результате чего она составила 1088 кв. м.

14 мая 2008 года администрация выдала обществу разрешение № RU23309-477 на реконструкцию жилого дома в форме пристройки площадью застройки 212,5 кв. м, общей площадью 533,2 кв. м, строительным объемом 2267,8 куб. м, этажностью – 3 с техподпольем, в границах земельного участка площадью 600 кв. м с кадастровым номером 23:49:0402005:15 по адресу: г. Сочи, Адлерский р-н, ул. Медовая, 29, сроком действия до 14.02.2009.

По завершении реконструкции обществу 08.04.2013 выдано разрешение № RU23309-851 на ввод в эксплуатацию реконструированного жилого дома (пристройка литера А1), согласно которому фактический строительный объем пристройки составил 2116 куб. м, площадь пристроенных помещений составила 533,2 кв. м.

На основании данного разрешения общество зарегистрировало право собственности на трехэтажный жилой дом (литера А) площадью 945,7 кв. м, расположенный по адресу: г. Сочи, Адлерский р-н, ул. Медовая, 29.

В соответствии с договором о передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного участка от 23.06.2007, а также декларации об объекте недвижимости от 04.08.2013, общество также зарегистрировало право собственности на трехэтажную хозяйственную постройку площадью 726,4 кв. м, расположенную по этому же адресу.

В результате проверки (обследования земельного участка), оформленной актом от 24.12.2013 № 236-А, сотрудником управления муниципального контроля выявлен факт осуществления на арендованном обществом земельном участке надстройки четвертого этажа ориентировочной площадью 360 кв. м на жилом доме площадью 945 кв. м и возведения трехэтажной хозяйственной постройки ориентировочной площадью застройки 250 кв. м без соответствующих разрешительных документов.

Указанные обстоятельства послужили основанием для обращения администрации в арбитражный суд с иском.

В соответствии с пунктом 1 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – Гражданский кодекс) самовольной постройкой признается жилой дом, другое строение, сооружение или иное недвижимое имущество, созданное на земельном участке, не отведенном для этих целей в порядке, установленном законом и иными правовыми актами, либо созданное без получения на это необходимых разрешений или с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил.

В силу пункта 2 статьи 222 Гражданского кодекса самовольная постройка подлежит сносу осуществившим ее лицом либо за его счет, кроме случаев, предусмотренных пунктом 3 названной нормы.

В силу пункта 2 статьи 3 Федерального закона от 17.11.1995 № 169-ФЗ «Об архитектурной деятельности в Российской Федерации» строительство любого объекта должно вестись при наличии разрешения собственника земельного участка и (или) здания, сооружения и с соблюдением градостроительных, строительных норм и правил.

Как разъяснено в пункте 22 совместного постановления Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» (далее – постановление Пленума № 10/22), собственник земельного участка, субъект иного вещного права на земельный участок, его законный владелец либо лицо, права и законные интересы которого нарушает сохранение самовольной постройки, вправе обратиться в суд по общим правилам подведомственности дел с иском о сносе самовольной постройки.

Согласно разъяснениям, содержащимся в пункте 23 постановления Пленума № 10/22, в случае, когда недвижимое имущество, на которое зарегистрировано право собственности, имеет признаки самовольной постройки, наличие такой регистрации не исключает возможности предъявления требования о его сносе. В мотивировочной части решения суда об удовлетворении иска должны быть указаны основания, по которым суд признал имущество самовольной постройкой.

В пункте 8 Градостроительного кодекса Российской Федерации и подпунктом 26 пункта 1 статьи 16 Федерального закона от 06.10.2003 № 131-ФЗ «Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации» к вопросам местного значения городского округа отнесены утверждение генеральных планов городского округа, правил землепользования и застройки, выдача разрешений на строительство, разрешений на ввод объектов в эксплуатацию при осуществлении строительства, реконструкции объектов капитального строительства, расположенных на территории городского округа, осуществление муниципального земельного контроля за использованием земель городского округа. Органами местного самоуправления или уполномоченными ими органами на территории муниципального образования осуществляется муниципальный земельный контроль за использованием земель (статья 72 Земельного кодекса Российской Федерации).

Из приведенных норм права следует, что в границах муниципального образования, независимо от форм собственности и целевого назначения земель, контроль за использованием земель, строительством и соблюдением порядка размещения движимых и недвижимых объектов осуществляет соответствующая администрация как орган местного самоуправления.

Таким образом, администрация является надлежащим истцом по заявленному требованию.

У общества имеется разрешение от 14.05.2008 № RU23309-477 на реконструкцию жилого дома путем трехэтажной пристройки с техническим подпольем: площадь застройки – 212,5 кв. м, общая площадь – 533,2 кв. м. По завершении реконструкции обществу выдано разрешение от 08.04.2013 № RU 23309-851 на ввод объекта в эксплуатацию.

Суд первой инстанции при первоначальном рассмотрении дела назначил строительно-техническую экспертизу. Согласно выводам эксперта (заключение от 12.09.2014 № 3391-Э) надстройка в виде четвертого этажа полноценным этажом не является, представляет собой технический чердак, демонтаж надстройки без соразмерного ущерба невозможен, так как внутреннее пространство помещений образовано поверхностями существующей наклонной «ломаной» крыши, без которой эксплуатация объекта исследования невозможна. При строительстве жилого дома в части конструктивных решений его несущих конструкций отступлений от проектной документации не имелось.

В отношении названного заключения судом кассационной инстанции сделан вывод о том, что заключение противоречиво (постановление Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 18.12.2015).

В целях устранения противоречий, при повторном рассмотрении дела определением от 02.03.2016 назначена дополнительная судебная строительно-техническая экспертиза. 

Между тем, при проведении данной экспертизы противоречия, которые были указаны в постановлении кассационной инстанции от 18.12.2015, не устранены, о чем указано в постановлении Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 25.01.2017.

В ходе третьего рассмотрения в суде первой инстанции определением от 18.09.2017 назначена судебная экспертиза, производство которой поручено экспертам ООО «Экспертное предприятие “Стройтэкс”» Черникову С.А. и Савченко А.Ю.

Согласно выводам экспертов (заключение от 20.03.2018 № 123/16.1) в границах земельного участка с кадастровым номером 23:49:0402005:15 по адресу: Краснодарский край, г. Сочи, Адлерский р-н, ул. Медовая, 29, расположен жилой дом (литера А), с пристройкой (литера А1), конструктивно и функционально связанные между собой и использующиеся как единый имущественный комплекс – жилой дом с номерами для сезонного размещения отдыхающих.

Указанный в техническом паспорте хозяйственный блок (литера Г) с цокольным этажом (литера Г1) на момент проведения экспертного осмотра снесен.

Технические характеристики объекта: этажность исследуемого жилого дома – 3 (при определении этажности здания не учитываются чердаки, подполья); количество этажей исследуемого жилого дома – 3 (при определении количества этажей здания не учитываются чердаки, подполья); общая площадь исследуемого жилого дома (литера А) с пристройкой (литера А1), составляет 892,3 кв. м. В расчет общей площади не включены площадь подполья и чердака; высота помещений подполья (литера А2) составляет от 2,02 м до 2,38 м.

Исследуемый жилой дом (литера А) с пристройкой (литера А1), расположенный по адресу: Краснодарский край, г. Сочи, Адлерский р-н, ул. Медовая, 29, является гостевым домом (жилым домом с номерами для отдыхающих).

В общую площадь исследуемого объекта, площадь помещений цокольного этажа и чердака не включается в связи с тем, что фактически вышеуказанный цокольный этаж является подпольем и, согласно пункту А 1.3 приложения А СП 54.13330.2016 «здания жилые многоквартирные», площади подполья для проветривания здания, неэксплуатируемого чердака, технического подполья, технического чердака, внеквартирных инженерных коммуникаций с вертикальной (в каналах, шахтах) и горизонтальной (в межэтажном пространстве) разводкой, а также тамбуров, портиков, крылец, наружных открытых лестниц и пандусов в площадь здания не включаются.

В части 1 статьи 54 Градостроительного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что государственный строительный надзор осуществляется при реконструкции объектов капитального строительства, если проектная документация на осуществление реконструкции, капитального ремонта объектов капитального строительства подлежит государственной экспертизе в соответствии со статьей 49 названного Кодекса.

Согласно частям 1 и 2 статьи 49 Градостроительного кодекса Российской Федерации проектная документация объектов капитального строительства и результаты инженерных изысканий, выполняемых для подготовки такой проектной документации, подлежат государственной экспертизе, за исключением случаев, предусмотренных настоящей статьей.

Так, в частности, государственная экспертиза не проводится в отношении проектной документации отдельно стоящих жилых домов с количеством этажей не более чем три, предназначенных для проживания одной семьи (объекты индивидуального жилищного строительства).

В разрешении на строительство обществом согласовано строительство индивидуального жилого дома, с тремя этажами и подпольем.

Экспертами из общей площади здания исключены площадь мансарды и подполья на основании пункта А 1.3 приложения А СП 54.13330.2016 «здания жилые многоквартирные».

Однако область применения данного свода правил распространяется на проектирование и строительство вновь строящихся и реконструируемых многоквартирных жилых зданий высотой до 75 м, в том числе общежитий квартирного типа, а также жилых помещений, входящих в состав помещений зданий другого функционального назначения.

Свод правил не распространяется: на блокированные жилые дома, проектируемые в соответствии с требованиями СП 55.13330, в которых помещения, относящиеся к разным квартирам, не располагаются друг над другом, и общими являются только стены между соседними блоками; мобильные жилые здания; жилые помещения маневренного фонда (пункт 1.2).

Названный экспертом свод правил применяется в отношении многоквартирных домов, а не индивидуальных жилых домов, в связи с чем суд апелляционной инстанции правомерно не принял выводы экспертов относительно применения данного свода правил.

С учетом изложенного и указанных в исследовательской части заключения обстоятельств оборудования в мансарде помещения высотой 2,05 метра приспособленного для проживания, а также с учетом установленной высоты цокольного этажа, суд апелляционной инстанции пришел к верному выводу о нарушении при реконструкции спорного объекта этажности, указанной в разрешении.

В отличие от этажности, определяемой в соответствии с указаниями строительных норм и правил как число надземных этажей здания, Градостроительным кодексом Российской Федерации установлено количество этажей проектируемого объекта без указания их назначения и расположения относительно планировочной отметки земли.

Согласно части 2 статьи 49 указанного Кодекса в количество этажей следует включать все этажи здания (подземные, надземные, подвальные, цокольные, мансардные и т. д.). Аналогичные разъяснения даны Министерством регионального развития Российской Федерации в письме от 25.01.2012 № 1171-ДШ/08, в письмах Минэкономразвития России от 20.03.2013 № ОГ-Д23-1426 и от 23.08.2013 № Д23и-2472.

Пунктом 3.45 Свода правил «Системы противопожарной защиты. Ограничение распространения пожара на объектах защиты. Требования к объемно-планировочным и конструктивным решениям. СП 4.13130.2013», утвержденного приказом Министерства Российской Федерации по делам гражданской обороны, чрезвычайным ситуациям и ликвидации последствий стихийных бедствий от 24.04.2013 № 288 (далее – СП 4.13130.2013) установлено, что чердак – это пространство между перекрытием верхнего этажа, покрытием здания (крышей) и наружными стенами (при их наличии), расположенное выше перекрытия верхнего этажа.

Из пункта 3.48 указанных правил следует, что этаж мансардный (мансарда) – это этаж в чердачном пространстве, фасад которого полностью или частично образован поверхностью (поверхностями) наклонной или ломанной крыши, в случае, когда линия пересечения плоскости крыши и вертикального участка наружной стены фасада находится на высоте не более 1,5 м от уровня пола мансардного этажа.

Кроме того, разрешение на реконструкцию выдавалось обществу на объект – индивидуальный жилой дом.

В заключении экспертов от 20.03.2018 указано, что спорный объект используется как гостевой дом (жилой дом с номерами для отдыхающих).

В обоснование возможности использования данного объекта как гостевого дома общество ссылается на приказ Департамента по архитектуре и градостроительству Краснодарского края от 27.11.2006 № 123, которым утверждены Методические рекомендации об условиях строительства, реконструкции и эксплуатации гостевых домов для сезонного проживания отдыхающих и туристов на территориях малоэтажной застройки курортов Краснодарского края.

В соответствии с пунктом 2.2 названных методических рекомендаций порядок выдачи разрешений на строительство и реконструкцию гостевого дома должен соответствовать статье 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации.

Гостевой дом может быть встроенным, пристроенным либо отдельно стоящим строением. При этом помещения, предназначенные для отдыхающих и (или) туристов должны иметь отдельный от постоянно проживающей семьи вход или входы. При размещении этих помещений на верхних этажах должны предусматриваться самостоятельные лестницы. Допускается входы в эти помещения предусматривать с галерей, а лестницы – открытыми (пункт 2.11).

Согласно пункту 3.1 методических рекомендаций ввод в эксплуатацию построенных или реконструированных объектов осуществляется в порядке, установленном статьей 55 Градостроительного кодекса Российской Федерации.

Объект считается готовым к эксплуатации после оформления разрешения на ввод в эксплуатацию в установленном порядке и регистрации необходимых документов в налоговых органах и учреждении юстиции (пункт 3.2).

Гостевые дома принимаются в эксплуатацию как самостоятельные объекты недвижимости, построенные на земельных участках, предоставленных для жилищного строительства или объектов рекреационного назначения на правах собственности или аренды (пункт 3.3).

В органах местного самоуправления проводится отдельная регистрация гостевых домов по методике, изложенной в Приказе Госстроя Российской Федерации от 31.03.1998 № 17-71 (пункт 3.4).

Проживание в гостевом доме большего числа человек, чем указано в проектной документации и зарегистрировано в налоговых органах, не допускается (пункт 3.5).

В рассматриваемом случае разрешение на реконструкцию гостевого дома не выдавалось. Спорный объект вводился в эксплуатацию как индивидуальный жилой дом. При этом в указанных выше методических рекомендациях отмечено, что гостевой дом является самостоятельным объектом недвижимости.

Однако материалы дела свидетельствуют о том, что в результате реконструкции жилого дома образована гостиница.

Разрешение на строительство гостиницы обществу не выдавалось.

Обществом в материалы дела представлено свидетельство о присвоении категории гостинице от 20.12.2013.

На сайте TripAdvisor по состоянию на 22.08.2018 размещена информация о возможности бронирования номеров в отеле «Пансионат Сочи» категории 2 звезды, расположенном по адресу: Адлер, Сочи, ул. Медовая, 29.

Строительство гостиницы на земельном участке, не отведенном для этих целей, и без получения на это необходимых разрешений, является достаточным основанием для признания постройки самовольной и для возложения на лицо, осуществившее эту постройку, обязанности ее снести.

Кроме того для строительства гостиницы также требовалось проведение государственной экспертизы проектной документации объектов капитального строительства и результатов инженерных изысканий. Однако проект реконструкции не являлся объектом государственной экспертизы.

Оценив представленные доказательства и доводы сторон в порядке статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации суд апелляционной инстанции пришел к верному выводу, что в результате реконструкции жилого дома образована гостиница. Разрешение на строительство гостиницы обществу не выдавалось. Для строительства гостиницы также требовалось проведение государственной экспертизы проектной документации объектов капитального строительства и результатов инженерных изысканий. Таким образом, суд апелляционной инстанции правомерно удовлетворил исковые требования в части.

Иные доводы кассационных жалоб признаются судом кассационной инстанции несостоятельными, поскольку направлены на переоценку доказательств по существу, которые суд апелляционной инстанции оценил с соблюдением норм главы 7 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, не содержат фактов, которые не были проверены и не учтены судом апелляционной инстанции при рассмотрении дела и влияли на обоснованность и законность обжалуемого судебного акта либо опровергали выводы суда.

Суд апелляционной инстанций полно и всесторонне исследовал и оценил представленные доказательства, установил имеющие значение для дела фактические обстоятельства, правильно применил нормы права.

Пределы полномочий суда кассационной инстанции регламентируются положениями статей 286 и 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации а, в соответствии с которыми кассационный суд не обладает процессуальными полномочиями по оценке (переоценке) установленных по делу обстоятельств.

Основания для отмены или изменения постановления по приведенным в кассационных жалобах доводам отсутствуют. Нарушения процессуальных норм, влекущие отмену судебного акта (часть 4 статьи 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации), не установлены.

Руководствуясь статьями 274, 284, 286 – 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа

ПОСТАНОВИЛ:

постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 23.11.2018 по делу № А32-3054/2014 оставить без изменения, кассационные жалобы – без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Председательствующий							        В.В. Аваряскин

Судьи										        Е.В. Артамкина 

                                                                                                                                И.И. Фефелова