АРБИТРАЖНЫЙ СУД ТЮМЕНСКОЙ ОБЛАСТИ

Ленина д.74, г.Тюмень, 625052,тел (3452) 25-81-13, ф.(3452) 45-02-07, http://tumen.arbitr.ru, E-mail: info@tumen.arbitr.ru

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

РЕШЕНИЕ

Дело №

А70-10045/2024

г. Тюмень

06 ноября 2024 года

Резолютивная часть решения оглашена 23 октября 2024 года.

Полный текст решения изготовлен 06 ноября 2024 года.

 

Арбитражный суд Тюменской области в составе судьи Власовой В.Ф., при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1, рассмотрел в открытом судебном заседании дело по исковому заявлению индивидуального предпринимателя ФИО2 (ОГРНИП: 

<

***>, ИНН: 

<

***>, Дата присвоения ОГРНИП: 01.08.2018)  к обществу с ограниченной ответственностью «СПЕЦИАЛИЗИРОВАННЫЙ ЗАСТРОЙЩИК «СЕВЕРНЫЙ КВАРТАЛ» (ОГРН: 

<

***>, Дата присвоения ОГРН: 08.06.2016, ИНН: 

<

***>) о расторжении договора и о взыскании

при участии в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, финансового управляющего ФИО3 (

<

...>) - ФИО4 (адрес: 625026, 

<

...>),

при участии в судебном заседании:

от истца (до/после перерыва): ФИО5 по доверенности от 18.03.2024

от ответчика (до/после перерыва): ФИО6 по доверенности от 20.12.2023

УСТАНОВИЛ:

в Арбитражный суд Тюменской области от индивидуального предпринимателя ФИО2 (далее - ИП ФИО2, истец) поступило исковое заявление к обществу с ограниченной ответственностью «СПЕЦИАЛИЗИРОВАННЫЙ ЗАСТРОЙЩИК «СЕВЕРНЫЙ КВАРТАЛ» (далее – ООО «СЗ «СЕВЕРНЫЙ КВАРТАЛ», ответчик) о расторжении договора аренды земельного участка с правом выкупа от 15.06.2016 № 1-А, заключенного между истцом и ответчиком, о взыскании задолженности в размере 1 646 000 руб.,  процентов за пользование чужими денежными средствами в размере 289 447,96 руб., с последующим начислением процентов по день фактической оплаты. 

Третье лицо, извещенное о времени и месте проведения судебного заседания в порядке статьи 123 АПК РФ, явку своих представителей в судебное заседание не обеспечил. В соответствии со статьями 123, 156 АПК РФ суд считает возможным рассмотреть дело в отсутствие не явившихся представителей стороны. 

Протокольным определением Арбитражного суда Тюменской области от 09.10.2024 в судебном заседании объявлялся перерыв до 28.10.2024. Информация об объявлении перерыва размещена в информационно-телекоммуникационной сети Интернет в разделе «Картотека арбитражных дел». После перерыва судебное заседание было продолжено. 

В соответствии с частью 1 статьи 65 АПК РФ каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать те обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований. Согласно, статье 71 АПК РФ Арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств. Арбитражный суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства. 

Из материалов дела следует, что 15.06.2016 между ФИО7 и ООО «Северный квартал» был заключен договор № 1-А аренды земельного участка с правом выкупа, по условиям которого арендодатель передает, а арендатор принимает в аренду (временное владение и пользование) с последующим выкупом земельный участок, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для размещения многоэтажной жилой застройки, площадью 16 683 кв.м., адрес объекта: Тюменская область, г. Тюмень, Центральный район, перекресток ул. Тимофея Чаркова и Пражской, кадастровый номер: 72:23:0103002:4175, принадлежащий арендодателю на праве собственности на основании договора купли-продажи земельного участка от 03.12.2015.

На основании пункта 2.1. договор действует в течение 5 (пяти) лет с момента его заключения.

Исходя из пункта 2.3. договора, арендная плата за земельный участок за календарный год пользования им устанавливается в размере годовой суммы земельного налога, причитающегося к уплате арендодателем как собственником земельного участка за соответствующий календарный год. В случае пользования арендатором земельным участком неполный календарный год, размер арендной платы устанавливается пропорционально фактическому периоду его использования арендатором.

21.02.2019 между ФИО7 (продавец) и ИП ФИО2 (покупатель) заключен договор купли-продажи земельного участка № 1, предметом которого являлся земельный участок: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для размещения многоэтажной жилой застройки, площадью 16 683 кв.м., адрес объекта: Тюменская область, г. Тюмень, Центральный район, перекресток ул. Тимофея Маркова и Пражской, кадастровый номер 72:23:0103002:4175.

В соответствии с пунктом 3.2.12. договора, арендатор принял на себя обязательство в течение срока действия настоящего договора выкупить земельный участок в порядке и на условиях, установленных настоящим договором.

Пунктом 5.3. договора предусмотрено, что он может быть расторгнут досрочно по соглашению сторон либо по требованию одной из сторон в порядке и по основаниям, предусмотренным действующим законодательством РФ.

В связи с отчуждением земельного участка ФИО2, к договору аренды земельного участка с правом выкупа от 15.06.2016 № 1-А, заключено дополнительное соглашение от 13.03.2019 о замене стороны по договору.

Между ИП ФИО2 и ООО «СЗ «СЕВЕРНЫЙ КВАРТАЛ» подписано дополнительное соглашение от 17.02.2020 № 1, где стороны изменили следующие пункты договора: пункт 2.3. договора изложен в следующей редакции: «Арендная плата за земельный участок за каждый календарный год пользования им устанавливается в размере годовой суммы земельного налога, причитающегося к уплате арендодателем как собственником земельного участка за соответствующий календарный год. Сумма всех арендных платежей, предусмотренных настоящим договором, включена в основную сумму по выкупу земельного участка»;  пункт 2.4. договора изложен в редакции: «Оплата по настоящему договору производится путем перечисления денежных средств на расчетный счет Арендодателя не ранее чем, через 6 месяцев после полного исполнения ООО «Специализированный застройщик «Северный квартал» своих обязательств по договору на открытие невозобновляемой кредитной линии № 9 от 12.02.2020 года между Обществом с ограниченной ответственностью Специализированный застройщик «Северный квартал» и Публичным акционерным обществом «Сбербанк России» (БИК 044525225, ИНН 

<

***>. местонахождение: 117997. 

<

...>»:  пункт 2.6. договора изложен в следующей редакции: «общая выкупная рыночная стоимость земельного участка составляет 26 000 000 руб.».

Кроме того, между сторонами подписано дополнительное соглашение от 02.06.2021 № 2, которым сторонами продлен срок действия договора аренды земельного участка до 15.06.2026.

Во исполнение условий договора, ООО «СЗ «СЕВЕРНЫЙ КВАРТАЛ» на вышеуказанном земельном участке реализовало строительство многоквартирных жилых домов, что подтверждается разрешительной документацией: разрешение на ввод объекта в эксплуатацию № 72-304-331 -2018 от 1 8.05.2022; разрешение на ввод объекта в эксплуатацию № 72-304-604-2018 от 27.06.2022; разрешение на ввод объекта в эксплуатацию № 72-304-345-2018 от 26.10.2021; разрешение на ввод объекта в эксплуатацию № 72-304-342-2018 от 31.08.2021.

Истец указал, что в связи с вводом объектов в эксплуатацию, у ответчика наступило обязательство по выкупу арендованного земельного участка, ссылаясь на то, что  до настоящего времени денежные средства по выкупу земельного участка не перечислены арендодателю в полном объеме, истец обратился с настоящим иском в суд. 

В силу статьи 606 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В силу части 1 статьи 614 ГК РФ, арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

В соответствии с пунктом 1 статьи 624 ГК РФ в законе или договоре аренды может быть предусмотрено, что арендованное имущество переходит в собственность арендатора по истечении срока аренды или до его истечения при условии внесения арендатором всей обусловленной договором выкупной цены.

Как разъяснено в пункте 8 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды», при рассмотрении споров из договоров аренды с выкупом (статья 624 ГК РФ) судам необходимо учитывать следующее. Если предметом договора аренды с выкупом является недвижимое имущество, право собственности на него переходит к арендатору по правилам пункта 2 статьи 223 Гражданского кодекса Российской Федерации. При этом обязательство арендатора по внесению арендной платы прекращается с момента уплаты всей выкупной цены, если иное не предусмотрено законом или соглашением сторон. Вместе с тем, если предметом договора аренды является земельный участок, судам следует руководствоваться разъяснениями о прекращении обязательства по внесению арендной платы, содержащимися в пункте 7 настоящего Постановления. 

Согласно пункту 1 статьи 450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.

По правилам пункта 2 статьи 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной; в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Из пункта 1 части 1 статьи 619 ГК РФ следует, что по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случае, если арендатор пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора (абзац 2 пункта 2 статьи 450 ГК РФ).

Таким образом, при рассмотрении исковых требований о досрочном расторжении договора аренды в рассматриваемом случае суд обязан установить следующие обстоятельства: нарушение арендатором условий договора, квалификация характера такого нарушения как существенного, соблюдение истцом порядка досудебного урегулирования спора.

В качестве оснований для досрочного расторжения договора аренды арендодатель указал на то, что ответчик не выполнил условия договора о выкупе земельного участка, не оплатив выкупную стоимость. 

Возражая по доводам истца, ответчик указал, что не нарушал обязательств по договору аренды в части оплаты арендных платежей, оплата арендных платежей произведена своевременно, кроме того указал на неистечение сроков, установленных пунктом 3.2.12. договора по выкупу земельного участка.

Оценив представленные сторонами в обоснование своих доводов и возражений доказательства, суд приходит к выводам выводу, что истец не представил надлежащих доказательств, свидетельствующих о существенном нарушении ответчиком условий договора, являющихся основанием для его расторжения.

Согласно пункту 43 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 25.12.2018 N 49 «О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора» условия договора подлежат толкованию в системной взаимосвязи с основными началами гражданского законодательства, закрепленными в статье 1 ГК РФ, другими положениями ГК РФ, законов и иных актов, содержащих нормы гражданского права (статьи 3, 422 ГК РФ).

При толковании условий договора в силу абзаца первого статьи 431 ГК РФ судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений (буквальное толкование). Такое значение определяется с учетом их общепринятого употребления любым участником гражданского оборота, действующим разумно и добросовестно (пункт 5 статьи 10, пункт 3 статьи 307 ГК РФ), если иное значение не следует из деловой практики сторон и иных обстоятельств дела.

Условия договора подлежат толкованию таким образом, чтобы не позволить какой-либо стороне договора извлекать преимущество из ее незаконного или недобросовестного поведения (пункт 4 статьи 1 ГК РФ). Толкование договора не должно приводить к такому пониманию условия договора, которое стороны с очевидностью не могли иметь в виду.

Значение условия договора устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом (абзац первый статьи 431 ГК РФ). Условия договора толкуются и рассматриваются судом в их системной связи и с учетом того, что они являются согласованными частями одного договора (системное толкование).

Согласно дополнительному соглашению от 17.02.2020 пункты 2.3, 2.4, 2.6 изложены в следующих редакциях.

Пункт 2.3. договора изложен в следующей редакции: «Арендная плата за земельный участок за каждый календарный год пользования им устанавливается в размере годовой суммы земельного налога, причитающегося к уплате Арендодателем как собственником земельного участка за соответствующий календарный год. Сумма всех арендных платежей, предусмотренных настоящим договором, включена в основную сумму по выкупу земельного участка».

Пункт 2.4. договора изложен в редакции: «Оплата по настоящему договору производится путем перечисления денежных средств на расчетный счет Арендодателя не ранее чем, через 6 месяцев после полного исполнения ООО «Специализированный застройщик «Северный квартал» своих обязательств по договору на открытие невозобновляемой кредитной линии № 9 от 12.02.2020 года между Обществом с ограниченной ответственностью Специализированный застройщик «Северный квартал» и Публичным акционерным обществом «Сбербанк России» (БИК 044525225, ИНН 

<

***>. местонахождение: 

<

...>».

Пункт 2.6. договора изложен в редакции: «Общая выкупная рыночная стоимость земельного участка составляет 26 000 000 (Двадцать шесть миллионов) рублей 00 копеек».

В материалы дела по запросу суда представлены сведения из налогового органа о годовых суммах земельного налога, начисленных арендодателю как собственнику земельного участка, за период с 2016 по 2023 годы. 

За период с 2016 по 2019 год начислено к уплате 359 245 руб., за период с 2019 по 2023 год - 226 110 руб.

Согласно позиции истца ответчик оплатил в рамках договора аренды 24 345 000 руб.

Таким образом, с учетом пункта 2.3 договора уже произведенные ответчиком оплаты превышают размер арендной платы, установленный в рамках договора.

По условиям пункта 2.4. договора, изложенного в редакции дополнительного соглашения от 17.02.2020, оплата производится путем перечисления денежных средств на расчетный счет арендодателя не ранее чем, через 6 месяцев после полного исполнения ООО «Специализированный застройщик «Северный квартал» своих обязательств по договору на открытие невозобновляемой кредитной линии № 9 от 12.02.2020, из буквального толкования условий настоящего пункта следует, что сторонами уставлен не предельный срок исполнения обязательств по договору в части оплаты выкупной стоимости, а срок, «не ранее» которого арендатор может начать исполнение обязательств по оплате выкупной стоимости. Кроме того, в данном пункте сторонами не конкретизированы назначения оплат. 

Согласно пункту 3.2.12 договора арендатор обязан в течение срока действия настоящего договора выкупить земельный участок в порядке и на условиях, установленных настоящим договором.

Между сторонами подписано дополнительное соглашение от 02.06.2021 № 2, которым продлен срок действия договора аренды земельного участка до 15.06.2026.

Оценив данные условия договора и дополнительных соглашений к нему в соответствии со статьей 431 ГК РФ, учитывая, что предельные сроки внесения оплаты не определены договором, установлены лишь начальные сроки произведения оплат,  суд полагает оплата по договору ограничена периодом его действия (пункт 3.2.12 договора), истцом не доказано, что ответчиком нарушены обязательства по оплате выкупной стоимости на момент рассмотрения спора, с учетом продления срока действия договора до 15.06.2026, и, как следствие, наличествует основания для досрочного расторжения договора аренды, взыскания остатка выкупной стоимости. 

Истцом не представлено в материалы дела доказательств, свидетельствующих о нарушении  ответчиком нарушения условий договора, в результате которых истцу причинен ущерб, что он в значительной мере лишился того, на что праве был рассчитывать.

На основании изложенного требования в части расторжения договора аренды земельного участка и взыскании задолженности удовлетворению не подлежит.

Поскольку требование об уплате процентов за пользование чужими денежными средствами является акцессорным по отношению к основному обязательству, основания для удовлетворения требования о взыскании процентов также отсутствуют.

При обращении в Арбитражный суд Тюменской области истцу предоставлена отсрочка уплаты в доход федерального бюджета государственной пошлины.

В связи с отказом в удовлетворении исковых требований государственная пошлина на основании статьи 110 АПК РФ подлежит взысканию с истца в доход федерального бюджета.

Руководствуясь статьями 110, 167-171, 176, 180, 181 АПК РФ, суд

РЕШИЛ:

В иске отказать.

Взыскать с индивидуального предпринимателя ФИО2 в доход федерального бюджета государственную пошлину в размере 38 354 руб. 

Решение может быть обжаловано в месячный срок со дня его принятия в Восьмой арбитражный апелляционный суд.

 

 Судья

 

Власова В.Ф.