667/2023-44635(1) 

АРБИТРАЖНЫЙ СУД СЕВЕРО-КАВКАЗСКОГО ОКРУГА 

Именем Российской Федерации 

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

 арбитражного суда кассационной инстанции

Дело № А63-9223/2021

г. Краснодар

22 августа 2023 года

Резолютивная часть постановления объявлена 22 августа 2023 года.  Постановление в полном объеме изготовлено 22 августа 2023 года.  

Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего  Аваряскина В.В., судей Афониной Е.И. и Твердого А.А., при участии в судебном  заседании от ответчика – общества с ограниченной ответственностью «Ставсервис»  (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) – ФИО1 (доверенность от 07.07.2021), в  отсутствие истцов: комитета по управлению муниципальным имуществом города  Ставрополя (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>), комитета градостроительства  администрации города Ставрополя, третьих лиц: Управления Федеральной службы  государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю,  учредителя общества с ограниченной ответственностью «Ставсервис» ФИО2, извещенных надлежащим образом о времени и месте судебного  заседания путем размещения информации в информационно-телекоммуникационной сети  Интернет, рассмотрев кассационные жалобы комитета по управлению муниципальным  имуществом города Ставрополя и комитета градостроительства администрации города  Ставрополя на решение Арбитражного суда Ставропольского края от 12.01.2023 и  постановление Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 27.04.2023 по делу   № А63-9223/2021, установил следующее.  

Комитет по управлению муниципальным имуществом города Ставрополя  (далее – комитет) обратился в арбитражный суд с иском к ООО «Ставсервис»  (далее – общество) о признании отсутствующим зарегистрированного права  собственности общества на объект незавершенного строительства, расположенный  по адресу: 

<

...> кадастровый номер 26:12:022601:319.  

Комитет градостроительства администрации города Ставрополя (далее – комитет  градостроительства) обратился в арбитражный суд с иском к обществу о сносе: объекта  незавершенного строительства с кадастровым номером 26:12:022601:320 на земельном  участке с кадастровым номером 26:12:022601:25 по адресу: г. Ставрополь,  

пер. Прикумский; объекта незавершенного строительства с кадастровым номером  26:12:022601:319 на земельном участке с кадастровым номером 26:12:022601:25  по адресу: 

<

...>; объекта незавершенного строительства  с примерными наружными параметрами 8,89 м * 8,98 м на земельном участке  с кадастровым номером 26:12:022601:25 по адресу: 

<

...>;  объекта незавершенного строительства с примерными наружными параметрами  8,52 м * 9,03 м на земельном участке с кадастровым номером 26:12:022601:25 по адресу:  

<

...>; объекта незавершенного строительства с примерными  наружными параметрами 8,72 м * 8,55 м на земельном участке с кадастровым номером  26:12:022601:25 по адресу: 

<

...>; в случае неисполнения  обществом установленного решением суда обязательства о сносе объектов на земельном  участке с кадастровым номером 26:12:022601:25, по адресу: 

<

...> в тридцатидневный срок, в соответствии со статьей 308.3 Гражданского  кодекса Российской Федерации (далее – Гражданский кодекс) взыскать с общества  в пользу комитета градостроительства денежную сумму за каждый день неисполнения  решения суда в размере 10 тыс. рублей в день (измененные исковые требования,  заявленные в порядке, установленном статьей 49 Арбитражного процессуального кодекса  Российской Федерации; далее – Кодекс). Делу присвоен номер А63-11408/2021.  

Определением суда от 12.10.2021 дела № А63-9223/2021 и А63-11408/2021  объединены в одно производство с присвоением делу номера А63-9223/2021.  

Решением суда от 12.01.2023, оставленным без изменения постановлением  апелляционного суда от 27.04.2023, в удовлетворении исковых требований комитета  и комитета градостроительства отказано.  

В кассационной жалобе комитет просит отменить решение и постановление,  принять по делу новый судебный акт об удовлетворении исковых требований комитета и  комитета градостроительства. Податель жалобы указывает, что предусмотрено  2 основных критерия, которые позволяют отнести объект незавершенного строительства к  объекту недвижимости: объект строится на правомерных основаниях, такой объект  должен иметь полное завершение работ по сооружению фундамента или аналогичные им  работы. Разрешение на строительство объекта с кадастровым номером 26:12:022601:319  уполномоченным органом не выдавалось. Экспертное заключение, полученное  по результатам судебной экспертизы по делу, не соответствует требованиям  постановления Госстроя Российской Федерации от 21.08.2003 № 153 «О Своде правил  "Правила обследования несущих строительных конструкций зданий и сооружений"».  

В кассационной жалобе комитет градостроительства просит отменить решение  и постановление, принять по делу новый судебный акт об удовлетворении исковых  требований комитета градостроительства. Заявитель указывает, что земельный участок  с кадастровым номером 26:12:022601:25 с видом разрешенного использования  «блокированная жилая застройка» предоставлен в аренду обществу на основании  договора от 18.12.2007 № 6337. В границах земельного участка поставлены на учет  следующие объекты: объект недвижимого имущества с кадастровым номером  26:12:022601:320 (жилой дом блокированного типа) и объект незавершенного  строительства с кадастровым номером 26:12:022601:319 со степенью готовности 8%.  Комитет градостроительства разрешения на строительство комплекса индивидуальных  жилых домов или жилых домов блокированного типа не выдавал. Земельный участок  используется не по целевому назначению. Отсутствуют сведения о предоставлении  земельного участка в аренду на новый срок.  

В судебном заседании представитель общества возражал против удовлетворения  кассационных жалоб.  

Изучив материалы дела, доводы кассационных жалоб, Арбитражный суд  Северо-Кавказского округа считает, что судебные акты надлежит отменить по следующим  основаниям.  

Из материалов дела видно и судами установлено, что постановлением  администрации города Ставрополя от 31.12.2004 № 6459 обществу утвержден акт выбора  земельного участка, согласовано место размещения комплекса индивидуальных жилых  домов по адресу: 

<

...> в квартале 552, предоставлен в аренду  земельный участок площадью 48 306 кв. м для проведения инженерных изысканий,  проектирования и строительства. Земельный участок из земель населенных пунктов,  расположенный по адресу: 

<

...>  в квартале 552, в 2007 году поставлен на государственный кадастровый учет с  кадастровым номером 26:12:022601:25 площадью 48 306 кв. м, что подтверждается  кадастровой выпиской от 02.08.2016 № 26/501/16-489160.  

Комитет (арендодатель) и общество (арендатор) 18.12.2007 заключили договор  аренды земельного участка № 6337, согласно которому обществу в аренду передан  земельный участок общей площадью 48 306 кв. м, расположенный по адресу:  

<

...> в квартале 552, с кадастровым номером 26:12:022601:25,  государственная регистрация которого произведена 28.12.2007 за номером  26-26-12/097/2007-1813.  

Решением Арбитражного суда Ставропольского края от 29.06.2016 по делу   № А63-8630/2016 договор аренды земельного участка от 18.12.2007 № 6337 в отношении  участка площадью 48 306 кв. м с кадастровым номером 26:12:022601:25, расположенного  по адресу: 

<

...> в квартале 552, заключенный с обществом  признан продленным на неопределенный срок.  

Постановлением администрации города Ставрополя от 05.09.2018 № 1806 изменен  вид разрешенного использования названного земельного участка с «для проведения  проектно-изыскательских работ места размещения комплекса индивидуальных жилых  домов» на использование «блокированная жилая застройка».  

В пределах земельного участка с кадастровым номером 26:12:022601:25,  расположенного по адресу: 

<

...> в квартале 552, находятся  объекты незавершенного строительства с кадастровыми номерами 26:12:022601:320  и 26:12:022601:319.  

Объект недвижимого имущества с кадастровым номером 26:12:022601:320 – жилой  дом блокированного типа, площадью 68,1 кв. м, принадлежит на праве собственности  обществу (запись о государственной регистрации права от 08.10.2018   № 26:12:022601:320-26/001/2018-1).  

Объект незавершенного строительства с кадастровым номером 26:12:022601:319  со степенью готовности – 8% площадью застройки 61,6 кв. м принадлежит на праве  собственности обществу (запись о государственной регистрации права от 03.08.2017   № 26:12:022601:319-26/001/2017-1).  

В ходе обследования названного земельного участка специалистами отдела  муниципального земельного контроля комитета по управлению имуществом установлено,  что на земельном участке с кадастровым номером 26:12:022601:25 расположен  капитальный объект ориентировочной площадью 75,6 кв. м, имеющий признаки  хозяйственного объекта, который на момент обследования не использовался, а также  2 фундамента в разрушенном состоянии ориентировочной площадью 63,9 кв. м и 73,9 кв.  м. По результатам обследования составлен акт от 13.04.2021.  

Указывая на то, что объект незавершенного строительства с кадастровым номером  26:12:022601:319 возведен без разрешения на строительство и не соответствует признакам  объекта недвижимого имущества, комитет обратился в суд с требованием о признании  отсутствующим права собственности общества на данный объект.  

Комитет градостроительства, указывая, что администрацией города Ставрополя  разрешения на строительство комплекса индивидуальных жилых домов или жилых домов  блокированного типа на земельном участке с кадастровым номером 26:12:022601:25  

не выдавались, а строения являются самовольными постройками, также обратился в суд  с требованием о сносе 5 объектов незавершенного строительства.  

Суды, отказывая в удовлетворении исковых требований, руководствовались  статьей 222 Гражданского кодекса, разъяснениями, изложенными в совместном  постановлении Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего  Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 № 10/22 «О некоторых  вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с  защитой права собственности и других вещных прав» (далее – постановление Пленума   № 10/22). Суды установили, что на земельном участке с кадастровым номером  26:12:022601:25 обществом возведены спорные объекты незавершенного строительства с  кадастровыми номерами 26:12:022601:319 и 26:12:022601:320, а также объекты с  примерными наружными обмерами 8,89 м * 8,98 м, 8,52 м * 9,03 м, 8,72 м * 8,55 м  (сведения из искового заявления), согласно замерам, произведенным в ходе проведения  экспертного исследования: 8,83 м * 8,98 м, 8,52 м * 8,86 м, 8,72 м * 8,30 м.  При рассмотрении апелляционных жалоб в рамках дела   № А63-17821/2021 суд удовлетворил требования общества. Суд признал незаконным  решение администрации города Ставрополя, изложенное в уведомлении от 11.08.2021   № 08/14-6803с, об отказе в предоставлении муниципальной услуги по предоставлению в  аренду без проведения торгов для завершения строительства земельного участка с  кадастровым номером 26;12:022601:25, расположенного по адресу: 

<

...>. На администрацию и комитет возложена обязанность в  течение 30 календарных дней с момента вступления решения суда в законную силу  подготовить, подписать и направить в адрес общества для подписания 3 экземпляра  проекта договора аренды земельного участка из земель населенных пунктов с  кадастровым номером 26:12:022601:25.  

Суд первой инстанции назначил экспертизу по делу для установления  существенных для дела обстоятельств. Из заключения от 10.05.2022 № 2-15А/22 следует,  что заявленные объекты капитального строительства – жилой дом блокированного типа с  кадастровым номером 26:12:022601:319 степенью готовности 11%, объекты  незавершенного строительства габаритными размерами 8,89 м * 8,98 м и 8,52 м * 9,03 м  степенью готовности 11% соответствуют проектной документации, градостроительным  нормам, требованиям норм пожарной безопасности, не создают угрозу жизни и здоровью  граждан, расположены в пределах земельного участка с кадастровым номером  26:12:022601:25. Вместе с тем в ходе проведения исследования эксперты установили  некоторые несоответствия строительным нормам и правилам объекта капитального  

строительства – жилой дом блокированного типа с кадастровым номером  26:12:022601:320. Данные несоответствия носят устранимый характер. Суды указали на  то, что объект имеет малую степень готовности, в связи с чем общество может в  установленном законом порядке воспользоваться правом на достройку объекта и  последующий его ввод, данные недостатки могут быть устранены в ходе последующего  строительства. Наличие указанных недостатков объекта не свидетельствует о безусловном  основании к сносу объекта как крайней меры защиты нарушенного права.  

Кроме того, в ходе рассмотрения дела установлено, что один из объектов  (параметры 8,3 м * 8,72 м и 8,55 м * 8,57 м) имеет степень готовности 4%, фундаментные  работы не являются оконченными. Данный объект не соответствует проектной  документации на застройку земельного участка с кадастровым номером 26:12:022601:25 и  часть объекта выходит за границы земельного участка. Рассматриваемый объект не  обеспечивает возможность определить его соответствие санитарным нормам и правилам,  представляет угрозу жизни и здоровью граждан. Между тем суды указали, что данный  объект не обладает признаками недвижимого имущества, указанного в статье 130  Гражданского кодекса, следовательно, отсутствуют основания для его сноса как  самовольной постройки в порядке статьи 222 Гражданского кодекса.  

Отклоняя довод заявителей об отсутствии разрешительной документации  на строительство комплекса индивидуальных жилых домов или жилых домов  блокированного типа на земельном участке с кадастровым номером 26:12:022601:25, суды  сослались на преюдициальный характер обстоятельств, установленных в рамках дела   № А63-8630/2016, о факте выдачи надлежащей разрешительной документации  для общества (разрешение на строительство комплекса индивидуальных жилых домов   № RU 26309000-1/689).  

Между тем суды при рассмотрении дела не учли следующее.  

В соответствии с частью 1 статьи 4 Кодекса заинтересованное лицо вправе  обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав  и законных интересов. Защита гражданских прав осуществляется способами,  установленными статьей 12 Гражданского кодекса, а также иными способами,  предусмотренными законом. Способ защиты должен соответствовать содержанию  нарушенного права и характеру нарушения.  

В силу пункта 1 статьи 222 Гражданского кодекса самовольной постройкой  является здание, сооружение или другое строение, возведенные или созданные на  земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном  участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного  

объекта, либо возведенные или созданные без получения на это необходимых в силу  закона согласований, разрешений или с нарушением градостроительных и строительных  норм и правил, если разрешенное использование земельного участка, требование  о получении соответствующих согласований, разрешений и (или) указанные  градостроительные и строительные нормы и правила установлены на дату начала  возведения или создания самовольной постройки и являются действующими на дату  выявления самовольной постройки.  

Как усматривается из материалов дела и установлено судами, согласно договору  аренды от 18.12.2007 земельный участок, на котором расположены постройки,  предоставлен обществу в аренду для проведения проектно-изыскательских работ места  размещения комплекса индивидуальных жилых домов.  

Из условий договора не следует, что он предоставляется, в том числе для цели  строительства, в частности, для возведения спорных объектов. Иных доказательств  соблюдения порядка предоставления земельного участка для цели строительства спорных  объектов в установленном законом порядке судам не представлено.  

Установление воли собственника земельного участка на предоставление своего  имущества для строительства на нем определенного объекта имеет важное значение  при рассмотрении требований о сносе самовольной постройки или признания права  собственности на нее.  

Иной подход не обеспечивает защиту прав собственника земельного участка,  позволяет приобрести арендатору, использующего арендуемое имущество в нарушение  условий договора аренды и назначения имущества, права на объект недвижимости,  возведенный без его согласия и без соблюдения всей необходимой процедуры его  строительства.  

Использование арендатором земельного участка не в тех целях, ради которых он  был предоставлен, нарушает положения пункта 1 статьи 615 Гражданского кодекса о том,  что использование арендованного имущества должно осуществляться арендатором  в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия  в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества.  

Использование земельного участка в иных, не предусмотренных договором аренды  целях, является нарушением условий договора аренды, и такое противоправное поведение  арендатора не может быть истолковано, как позволяющее ему еще и приобретать права  на самовольную постройку.  

В рассматриваемом случае вывод апелляционного суда на то, что при  рассмотрении апелляционных жалоб в рамках дела № А63-17821/2021 удовлетворены  

требования общества, суд возложил обязанность на компетентные органы подготовить,  подписать и направить в адрес общества для подписания 3 экземпляра проекта договора  аренды земельного участка из земель населенных пунктов с кадастровым номером  26:12:022601:25, является необоснованной. Решение суда по делу № А63-17821/2021 не  вступило в законную силу. Кроме того, данное решение не изменяет обстоятельство  наличия или отсутствия права у общества на строительство объектов в период возведения  спорных объектов.  

Суды также не рассмотрели надлежащим образом довод заявителей об отсутствии  у общества разрешительной документации на строительство спорных объектов.  

Суды сослались на преюдициальный характер обстоятельств, установленных  в рамках дела № А63-8630/2016 и указали, что в рамках названного дела установлен факт  выдачи надлежащей разрешительной документации для общества (разрешение  на строительство комплекса индивидуальных жилых домов № RU 26309000-1/689).  Однако в данном деле не указана информация, содержащаяся в разрешении на  строительство: срок действия разрешения, сведения о проектной документации,  проектные характеристики объекта капитального строительства (наименование, вид,  назначение объекта, площадь застройки, площадь, количество этажей). Таким образом, в  рамках дела № А63-8630/2016 не установлены обстоятельства, имеющие преюдициальное  значение для данного дела, позволяющие идентифицировать объекты, на которые выдано  разрешение на строительство.  

При этом разрешение на строительство должно быть у застройщика для  проведения строительных работ. При отсутствии соответствующего разрешения у  застройщика необходимо истребовать у компетентного органа информацию о  соответствующем разрешении на строительство № RU 26309000-1/689).  

Кассационный суд также считает необходимым отметить, что при ответе  на четвертый вопрос судебной экспертизы имеются противоречивые выводы. Эксперт  установил ряд несоответствий объектов, в частности, которые он не указал каким образом  можно устранить. Относительно объекта капитального строительства с кадастровым  номером 26:12:022601:320 помимо ряда несоответствий, которые имеют варианты  устранения, эксперт установил, что фундаментные блоки под поперечные несущие стены  уложены под уклоном (СНиП 3.03.01-87 «Несущие и ограждающие конструкции»), также  эксперт указал, что использование строения по назначению в качестве блокированного  жилого дома без устранения несоответствий санитарным нормам и правилам невозможно.  При этом эксперт отметил, что объект угрозу жизни и здоровью граждан не создает.  Объект незавершенного строительства – фундамент с максимальными габаритными  

размерами 8,72 м * 8,55 м выходит за пределы границ земельного участка с кадастровым  номером 26:12:022601:25, фундаментные блоки не объединены в единую целостную  пространственную конструкцию, вертикальные швы между фундаментными блоками не  заделаны.   

В соответствии с частью 3 статьи 15 Кодекса принимаемые арбитражным судом  решения, постановления, определения должны быть законными, обоснованными  и мотивированными.  

Согласно пункту 3 части 1 статьи 287 Кодекса суд кассационной инстанции  по результатам рассмотрения кассационной жалобы вправе отменить или изменить  решение суда первой инстанции и (или) постановление суда апелляционной инстанции  полностью или в части и направить дело на новое рассмотрение в соответствующий  арбитражный суд, если выводы, содержащиеся в обжалуемых решении, постановлении,  не соответствуют установленным по делу фактическим обстоятельствам или имеющимся  в деле доказательствам.  

При новом рассмотрении суду необходимо учесть изложенное, установить  и исследовать все обстоятельства, входящие в предмет доказывания и имеющие значение  для правильного разрешения спора, дать оценку доводам участвующих в деле лиц, после  чего разрешить спор в соответствии с требованиями норм материального и  процессуального права.  

Руководствуясь статьями 274, 284, 286 – 289 Арбитражного процессуального  кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа  

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Ставропольского края от 12.01.2023 и постановление  Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 27.04.2023 по делу   № А63-9223/2021 отменить, дело направить на новое рассмотрение в Арбитражный суд  Ставропольского края.  

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть  обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в порядке,  предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской  Федерации.  

Председательствующий В.В. Аваряскин 

Судьи Е.И. Афонина  

А.А. Твердой