Арбитражный суд Калининградской области

Рокоссовского ул., д. 2, г. Калининград, 236040

E-mail: info@kaliningrad.arbitr.ru

http://www.kaliningrad.arbitr.ru

Р Е Ш Е Н И Е

г. Калининград

Дело №

А21-4814/2020

«30»

апреля

2021 года 

«26» апреля 2021 года оглашена резолютивная часть решения

Арбитражный суд Калининградской области в составе:

судьи

ФИО1, при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО2,

рассмотрев в судебном заседании дело по исковому заявлению: 

АО «Виста» (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) 

к Администрации Пионерского городского округа (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>), 

к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Калининградской области (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>), Филиалу Федерального государственного бюджетного учреждения «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» по Калининградской области (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>)

о признании незаконными действий по снятию с государственного кадастрового учёта объекта недвижимости – земельного участка с кадастровым номером 39:19:010215:1337; об обязании устранить допущенные нарушения,

об обязании заключить договор аренды земельного участка с КН 39:19:010215:1337; площадью 6 335 кв. м, на условиях, определенных Договором №37/2017 аренды земельного участка от 05.05.2017 года, заключенным между Администрацией Пионерского городского округа Калининградской области и АО «Виста»,

при участии:

от истца – ФИО3 по доверенности,  

от Администрации – ФИО4 по доверенности,  

от Управления Росреестра по Калининградской области – ФИО5 по доверенности,

от Кадастровой палаты -  не явились, извещены;

установил:

акционерное общество «Виста» (далее  - общество, истец) обратилось в Арбитражный суд Калининградской области с исковым заявлением к Администрации Пионерского городского округа (далее – Администрация, ответчик) об обязании заключить договор аренды земельного участка с КН 39:19:010215:1337; площадью 6 335 кв. м, на условиях, определенных Договором №37/2017 аренды земельного участка от 05.05.2017 года, заключенным между Администрацией Пионерского городского округа Калининградской области и АО «Виста».

Делу присвоен номер А21-4814/2020.

Кроме того, акционерное общество «Виста»  обратилось в Арбитражный суд Калининградской области с заявлением в порядке гл. 24 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) к Администрации Пионерского городского округа, Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Калининградской области (далее - Управление), Филиалу Федерального государственного бюджетного учреждения «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» по Калининградской области (далее – Кадастровая палата) о признании незаконными действий по снятию с государственного кадастрового учёта объекта недвижимости – земельного участка с кадастровым номером 39:19:010215:1337; об обязании устранить допущенные нарушения,

Делу присвоен номер А21-1611/2021. 

Определением от 15.03.2021 г. суд объединил для совместного рассмотрения дела № А21-4814/2020 и № А21-1611/2021 в одно производство, делу присвоил номер  А21-4814/2020.

Производство по делу приостанавливалось до вступления в законную силу определения суда от 09 октября 2020 года по делу №А21-11278/2019.

Представитель истца в судебном заседании требования поддержал по доводам, изложенным в исках.

Представитель Администрации просил в удовлетворении иска отказать в полном объеме.

Управление Росреестра по Калининградской области в лице представителя не возражало против удовлетворения первоначального иска по существу, ссылалось на законность своих действий в пределах полномочий. 

Кадастровая палата, надлежаще извещенная о месте и времени судебного заседания, своих представителей для участия в деле не направила.

Судебное заседание проведено в отсутствии представителей Кадастровой палаты в соответствии со ст. 156 АПК РФ. 

Исследовав доказательства по делу и дав им оценку, суд пришел к следующим выводам.

Как следует из материалов дела и установлено судебными актами по делу №А21-11278/2019, на основании постановления Администрации от 27.04.2017 № 242 между Администрацией (арендодатель) и Обществом (арендатор) 05.05.2017 заключен договор № 37/2017 аренды земельного участка, по условиям которого арендатору сроком на 49 лет 20.04.2066 года предоставлен земельный участок из земель населенных пунктов с Шатровым номером 39:19:010215:1115, площадью 10 000 кв.м. с разрешенным использованием: под магазин. 

На основании обращения Общества и представленных им документов постановлением Администрации от 28.08.2017 № 562 утверждена схема раздела земельного участка на кадастровом плане территории и образовании путем раздела исходного земельного участка с кадастровым номером 39:19:010215:1115 двух участков, а именно: площадью 6 335 кв.м с условным кадастровым номером 39:19:010215:1115:ЗУ2, имеющего разрешенное использование - многоэтажная жилая застройка и относящегося к территориальной зоне Ж-1 многоэтажной жилой застройки, и площадью 3 665 кв.м. с условным кадастровым номером 39:010215:1115:ЗУ1, имеющего разрешенное использование - под магазины и относящегося к территориальной зоне О-1 делового, общественного и коммерческого назначения. 

В связи с состоявшимся разделом арендованного земельного участка и на основании постановлений Администрации от 28.08.2017 № 562, от 03.10.2017 № 628 между Администрацией (арендодателем) и Обществом (арендатором) заключен договор от 04.10.2017 № 72/2017 (в редакции дополнительного соглашения от 27.10.2017) аренды земельного участка площадью 6 335 кв.м с кадастровым номером 39:19:010215:1337. 

Согласно пункту 1.2 указанного договора аренды земельный участок имеет разрешенное использование - многоэтажная жилая застройка (высотная застройка). 

Из пункта 2.1 договора следует, что он заключен сроком на 49 лет и действует с 05.09.2017 по 04.09.2066. 

Договор зарегистрирован в установленном законом порядке. 

Решением окружного Совета депутатов Пионерского городского округа 16.02.2017 № 10 «О внесении изменений в Правила землепользования и застройки муниципального образования «Пионерский городской округ» (далее – Решение № 10) (в редакции решений от 07.05.2015 № 35, от 25.02.2016 № 10), изменены границы территориальных зон муниципального образования. 

Согласно пункту 1.19 Решения № 10 часть зоны делового, общественного и коммерческого назначения (индекс О-1) была отнесена к зоне застройки многоэтажными жилыми домами (6-9 этажей) (индекс Ж-1) применительно к земельному участку, расположенному по ул. Шаманова в г. Пионерский. 

На основании протеста Светлогорского межрайонного прокурора от 05.09.2018 о нарушении земельного законодательства при территориальном зонировании исходного земельного участка с кадастровым номером 39:19:010215:1115, относящегося к двум территориальным зонам - зоне делового, общественного и коммерческого назначения (индекс О-1) и частично к зоне многоэтажной жилой застройки 6-9 этажей (Ж-1), что противоречит положениям статьи 85 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ), было принято решение Совета депутатов Пионерского городского округа 27.09.2018 № 72, которым пункт 1.19 Решения № 10 признан утратившим силу.

 В связи с этим индекс земельного участка с кадастровым номером 39:19:010215:1337 возвращен к первоначальному индексу О-1.

В рамках дела № А21-11278/2019, Администрация Пионерского городского округа Калининградской области обратилась в Арбитражный суд Калининградской области с иском к акционерному обществу «Виста» о расторжении договора от 04.10.2017 № 72/2017 аренды земельного участка с кадастровым номером 39:19:010215:1337, обязании возвратить занимаемый земельный участок, снять его с государственного кадастрового учета и погасить регистрационную запись в Едином государственном реестре недвижимости. 

Вступившим в законную силу решением суда от 16.12.2019 г. иск удовлетворен частично, на Общество возложена обязанность возвратить земельный участок с кадастровым номером 39:19:010215:1337 путем его освобождения и подписания акта приема-передачи, в удовлетворении остальной части требований отказано.

Администрация обратилась в суд первой инстанции с заявлением от 05.10.2020 № 1-5554 о разъяснении указанного решения от 16.12.2019, в котором просила указать, что данный судебный акт является обязательным для регистрирующего органа для внесения изменений в ЕГРН о государственной регистрации договора аренды от 04.10.2017 № 72/2017 и снятия с государственного кадастрового учета земельного участка с кадастровым номером 39:19:010215:1337. 

Определением суда от 09.10.2020 данное заявление удовлетворено.

Постановлением Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 09.12.2020, оставленным без изменений кассационной инстанцией, указанное определение отменено и принят новый судебный акт, которым в удовлетворении заявления о разъяснении решения от 16.12.2019 отказано.

Однако 13.01.21 г. земельный участок с кадастровым номером 39:19:010215:1337 был снят с государственного кадастрового учёта.

Указывая на незаконность действий по снятию земельного участка с учета, общество обратилось в суд заявлением в порядке 24 АПК РФ, а также, ссылаясь на свое безусловное право на образованный путем раздела земельный участок, - в порядке искового производства.

В соответствии с пунктом 1 статьи 8 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) гражданские права и обязанности возникают, в частности, из договоров и иных сделок, в результате приобретения имущества по основаниям, допускаемым законом, а также вследствие иных действий граждан и юридических лиц.      

В силу ст.11 ГК РФ правообладатель вправе обратиться в арбитражный суд в защиту своих нарушенных или оспоренных гражданских прав. 

Защита гражданских прав осуществляется одним из способов, перечисленных в ст.12 ГК РФ.

Исходя из содержания судебных актов по делу № А21-11278/2019, договор от 04.10.2017 № 72/2017 был признан недействительным как ничтожная сделка, в связи с  отнесением земельного участка на момент заключения договора к назначению Ж-1 (изменение с О-1), при том, что заключение договора аренды земельного участка, находящегося в муниципальной или государственной собственности, для жилищного строительства, как и соглашения о продлении такого договора возможны только по результатам торгов.

Сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки (пункт 2 статьи 168 ГК РФ).

Согласно пункту 3 статьи 166 ГК РФ требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки вправе предъявить сторона сделки, а в предусмотренных законом случаях также иное лицо.

Требование о признании недействительной ничтожной сделки независимо от применения последствий ее недействительности может быть удовлетворено, если лицо, предъявляющее такое требование, имеет охраняемый законом интерес в признании этой сделки недействительной. 

В силу пункта 4 статьи 166 ГК РФ суд вправе применить последствия недействительности ничтожной сделки по своей инициативе, если это необходимо для защиты публичных интересов, а также в иных предусмотренных законом случаях.

При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость, если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом (пункт 2 статьи 167 ГК РФ).

Добросовестность участников гражданских правоотношений и разумность их действий предполагаются (часть 5 статьи 10 ГК РФ).

Руководствуясь пунктом 4 статьи 167 ГК РФ , суд не находит оснований для отказа в применении последствий недействительности сделки, указанными судебными актами такие основания также не изложены.

Однако индекс земельного участка с кадастровым номером 39:19:010215:1337 возвращен к первоначальному индексу О-1, вид разрешенного использования – под магазины (доказательств обратного не представлено).

В резолютивной части судебных актов по делу № А21-11278/2019 отсутствует вывод о незаконном формировании земельного участка и о снятии его с государственного кадастрового учета; в мотивировочной части решения суда первой инстанции исследование законности формирования участка за исключением отнесения его к зоне Ж-1 не производилось; в мотивировочной части апелляционного и кассационного постановлений вопрос о формировании земельного участка не рассматривался.

  Более того, в соответствии с Постановлением Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 09.12.2020, оставленным без изменений кассационной инстанцией, вопрос о законности государственного кадастрового учета спорного участка не являлся предметом рассматриваемого спора, резолютивная часть решения не содержит сведений о незаконности образования указанного земельного участка. Обжалуемым определением о разъяснении суд определил новые последствия недействительности сделки, фактически вынося новое решение по вопросу, который не рассматривался в ходе судебного разбирательства.

В соответствии со ст.69 АПК РФ обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным актом арбитражного суда по ранее рассмотренному делу, не доказываются вновь при рассмотрении арбитражным судом другого дела, в котором участвуют те же лица.

Таким образом, учитывая содержание преюдициальных актов арбитражного суда, суд признает правомерным требование, направленное на возврат положения существовавшего до заключения недействительной сделки в заявленной истцом редакции.

Поскольку формирование земельного участка незаконным не признавалось, как и постановка его на государственный кадастровый учет, земельный участок с кадастровым номером 39:19:010215:1337 подлежит восстановлению  в государственном кадастровом учете объектов недвижимости.

Однако в отношении признания незаконными действий административных органов по осуществлению снятия земельного участка с учета нужно отметить следующее.

В соответствии со статьей 13 Гражданского кодекса Российской Федерации, пункта 6 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.07.1996 г. N 6/8 "О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации", основанием для принятия решения суда о признании ненормативного акта, а в случаях, предусмотренных законом, также нормативного акта государственного органа или органа местного самоуправления недействительным являются одновременно как его несоответствие закону или иному правовому акту, так и нарушение указанным актом гражданских прав и охраняемых законом интересов гражданина или юридического лица, обратившихся в суд с соответствующим требованием. Таким образом, обстоятельствами, подлежащими установлению при рассмотрении дел об оспаривании ненормативных актов, действий (бездействий) государственных органов, являются проверка соответствия оспариваемого акта закону или иному нормативно-правовому акту и проверка факта нарушения оспариваемым актом, действием (бездействием) прав и законных интересов заявителя.

Исходя из частей 1, 2 статьи 7 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" (далее - Закон N 218-ФЗ), вступившего в силу с 01.01.2017, одним из принципов ведения Единого государственного реестра недвижимости (состоящего, в том числе из реестра объектов недвижимости - кадастра недвижимости и реестра границ) является достоверность сведений.

В соответствии с частью 1 статьи 14 Закона N 218-ФЗ государственный кадастровый учет и (или) государственная регистрация прав осуществляются на основании заявления, за исключением установленных этим Законом случаев, и документов, поступивших в орган регистрации прав в установленном настоящим Законом порядке.

Части 2 статьи 14 Закона N 218-ФЗ установлены основания для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав.

В соответствии с частью 1 статьи 14 Закона N 218-ФЗ государственный кадастровый учет и (или) государственная регистрация прав осуществляются на основании заявления, за исключением установленных этим Законом случаев, и документов, поступивших в орган регистрации прав в установленном настоящим Законом порядке.

Основания для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав установлены частью 2 статьи 14 Закона N 218-ФЗ, согласно пункту 5 которой основаниями для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав являются вступившие в законную силу судебные акты.

Действуя в соответствии с нормами федерального законодательства и ведомственными инструкциями, учитывая неоднозначность содержания решения от 16.12.2019 г. до принятия Постановления  Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 09.12.2020, государственный регистратор правомерно заключил о наличии формальных оснований для снятия земельного участка с учета, т.к. вопросы установления права выходят за пределы  компетенции.

В силу абзаца 2 пункта 1 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена названным Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством. Из изложенного следует, что понуждение к заключению договора возможно лишь в случаях, прямо предусмотренных законом или договором. 

В соответствии с пунктом 4 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422 Гражданского кодекса Российской Федерации). 

Согласно пункту 4 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае, если сторона, для которой в соответствии с названным Кодексом или иными законами заключение договора обязательно, уклоняется от его заключения, то другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор. В этом случае договор считается заключенным на условиях, указанных в решении суда, с момента вступления в законную силу соответствующего решения суда.

 Как установлено судами, требования истца о понуждении ответчика заключить с ним договор аренды земельного участка основаны на подпункте 5 пункта 2 статьи 39.6 и пункта 4 статьи 11.8 Земельного кодекса Российской Федерации. 

Согласно пункту 1 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на торгах, проводимых в форме аукциона, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 названной статьи. 

В силу подпункта 5 пункта 2 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается без проведения торгов в случае предоставления земельного участка, образованного из земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, в том числе предоставленного для комплексного освоения территории, лицу, с которым был заключен договор аренды такого земельного участка, если иное не предусмотрено подпунктами 6 и 8 названного пункта.

В соответствии с пунктом 1 статьи 11.2 Земельного кодекса РФ земельные участки образуются при разделе, объединении, перераспределении земельных участков или выделе из земельных участков, а также из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности.

Согласно пункту 1 статьи 11.4 ЗК РФ при разделе земельного участка образуются несколько земельных участков, а земельный участок, из которого при разделе образуются земельные участки, прекращает свое существование, за исключением случаев, указанных в пунктах 4 и 6 названной статьи, и случаев, предусмотренных другими федеральными законами.

В соответствии с пунктом 6 той же статьи при разделе земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, могут быть образованы один или несколько земельных участков. При этом земельный участок, раздел которого осуществлен, сохраняется в измененных границах.

Согласно пункту 4 статьи 11.8 Земельного кодекса в случае образования земельных участков из земельных участков, используемых на основании договоров аренды или безвозмездного пользования, осуществляющее такое использование лицо в отношении измененных земельных участков сохраняет право аренды или безвозмездного пользования и (или) имеет право на заключение с ним договоров аренды образуемых и измененных земельных участков или договоров безвозмездного пользования ими на прежних условиях, если иное не установлено соглашением сторон, без проведения торгов (конкурсов, аукционов).

По общему правилу договор аренды земельного участка при выделе из него других земельных участков не прекращается. Указание на преимущественное право арендатора на заключение договора аренды или на внесение соответствующих изменений в ранее заключенные договоры аренды предполагает действие первоначального договора аренды в отношении, в частности, и выделенных земельных участков. 

Судом установлено, что общество являлось стороной договора признанного недействительным.

Преюдициальным актом установлено, что договор аренды земельного участка от 05.05.2017 № 37/2017 был расторгнут с целью раздела земельного участка, и предоставления вновь образованных земельных участков обществу на тех же условиях, в том числе посредством договора признанного недействительным.

Российский правопорядок базируется, в том числе на необходимости защиты прав добросовестных лиц и поддержании стабильности гражданского оборота, что, в числе прочего, подразумевает направленность правового регулирования и правоприменительной практики на сохранение юридической силы заключенных сделок (определение Верховного Суда Российской Федерации от 18.04.2016 № 308-ЭС15-18008 по делу № А32-35215/2014).

Положение пункта 4 статьи 11.8 Земельного кодекса,  предусматривающее преимущественное право на заключение договоров аренды образуемых и измененных земельных участков, направлено на стабилизацию арендных отношений, а не на их прекращение.

Предоставление арендатору земельного участка, образованного в результате раздела ранее предоставленного ему на праве аренды земельного участка, находящегося в публичной собственности, в силу положений пункта 4 статьи 11.8 Земельного кодекса не предполагает проведения торгов (конкурсов, аукционов).

Указанная норма направлена на установление гарантий для арендатора в случае образования земельных участков из арендуемого и обремененного его правами участка, по существу, на сохранение права аренды на прежних условиях (определение Верховного Суда Российской Федерации от 17.11.2015 № 306-КГ15-8301).

Арбитражный суд считает, что в данном случае установлен факт уклонения Администрации  от заключения договора аренды с обществом на земельный участок, образованный в результате раздела земельного участка с кадастровым номером 39:19:010215:1115 по основаниям, предусмотренным ст.11. 8 Земельного кодекса РФ, в связи с чем допущенное бездействие нарушает права заявителя в сфере предпринимательской деятельности, который вправе ожидать от Администрации соблюдения установленного законом порядка.

Вопреки доводам отзывов, исследовав имеющиеся в деле доказательства, оценив их по правилам статьи 71 АПК РФ, суд установил отсутствие обстоятельств, препятствующих предоставлению испрашиваемого заявителем земельного участка в аренду без торгов. 

В этой связи суд пришел к выводу о наличии у истца права в силу пункта 4 статьи 11.8 Земельного кодекса на заключение договора аренды земельного участка, образованного из исходного земельного участка на прежних условиях.

В силу статьей 110 АПК РФ судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны. 

Руководствуясь ст.ст. 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации,  арбитражный суд 

                                                 Р  Е  Ш  И  Л  :

  Восстановить в государственном кадастровом учете объект недвижимости – земельный участок с кадастровым номером 39:19:010215:1337.

Обязать администрацию Пионерского городского округа Калининградской области заключить с акционерным обществом «Виста» договор аренды земельного участка с кадастровым номером 39:19:010215:1337, площадью 6 335 кв.м. на существенных условиях, определенных договором №37/2017 аренды земельного участка от 05 мая 2017 года.

В удовлетворении остальной части иска отказать.

Взыскать с администрации Пионерского городского округа Калининградской области в пользу акционерного общества «Виста» судебные расходы в размере 12000 рублей.

Решение может быть обжаловано в месячный срок со дня его принятия в Тринадцатый арбитражный апелляционный суд.

СудьяИ. ФИО6