АРБИТРАЖНЫЙ СУД РОСТОВСКОЙ ОБЛАСТИ

Именем Российской Федерации

Р Е Ш Е Н И Е

Дело № А53-40935/19

27 мая 2020 г.

г. Ростов-на-Дону

Резолютивная часть решения объявлена   20 мая 2020 г.

Полный текст решения изготовлен            27 мая 2020 г.

Арбитражный суд Ростовской области в составе судьи Тановой Д.Г.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем с/з ФИО1,

рассмотрев в открытом судебном заседании исковое заявление Акционерного общества "ИПОТЕЧНО-ИНВЕСТИЦИОННОЕ АГЕНТСТВО ГОРОДА РОСТОВА-НА-ДОНУ" ОГРН 1066164008536 ИНН 6164245071 к обществу с ограниченной ответственностью " МАСТЕР БИЛДС" 1126164010147 ИНН 6164307962 о взыскании 1 085 046,45 руб.

при участии: 

от истца: представитель ФИО2, доверенность от 04.03.2020, диплом

от ответчика: представитель ФИО3, доверенность от 05.03.2019; диплом

установил:

АО "ИПОТЕЧНО-ИНВЕСТИЦИОННОЕ АГЕНТСТВО ГОРОДА РОСТОВА-НА-ДОНУ" обратилось в суд с иском  к ООО  " МАСТЕР БИЛДС" о взыскании 1 085 046,45 руб. – неустойки.

Истец исковые требования поддержал по основаниям, изложенным в иске, пояснил, что  уведомление о завершении строительства от ответчика  направлено гораздо позднее.

Ответчик исковые требования не признал, пояснив, что все уведомления направлены им в срок.

Изучив материалы дела, выслушав пояснения истца,  ответчика, суд установил следующее.

21.10.2014 между ООО «Мастер Билдс» (застройщик) и ОАО «Ипотечно-инвестиционное агентство города Ростова-на-Дону» (дольщик) заключен договор участия в долевом строительстве №1, в соответствии с которым застройщик обязался построить 10-этажный 123 квартирный дом – со встроенными помещениями общественного назначения (далее – жилой дом) на земельном участке с кадастровым номером 61:44:0021114:111, расположенный по адресу: Ростовская область, г. Ростов-на-Дону, Первомайский район, ул. Леваневского, 35,33/10 и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию передать объект долевого строительства, указанный в пункте 1.2 данного договора, дольщику, а дольщик обязался уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства.

Пунктом 1.2 договора №1 предусмотрено, что объекта являются квартиры №№17, 18, 31, 32, 45 общей площадью 163,37 кв.м.

В соответствии с пунктом 2.3 договора №1 цена договора составила в сумме 8 113 008 руб., НДС – нет. Указанная цена объекта долевого строительства является фиксированной и перерасчету не подлежит.

15.01.2015 между ООО «Мастер Билдс» (застройщик) и ОАО «Ипотечно-инвестиционное агентство города Ростова-на-Дону» (дольщик) заключен договор участия в долевом строительстве №2, в соответствии с которым застройщик обязался построить 10-этажный 123 квартирный дом – со встроенными помещениями общественного назначения (далее – жилой дом) на земельном участке с кадастровым номером 61:44:0021114:111, расположенный по адресу: Ростовская область, г. Ростов-на-Дону, Первомайский район, ул. Леваневского, 35,33/10 и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию передать объект долевого строительства, указанный в пункте 1.2 данного договора, дольщику, а дольщик обязался уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства.

Пунктом 1.2 договора №2 предусмотрено, что объекта являются квартиры №№46, 59, 60, 73, 74, 87 общей площадью 187,29 кв.м.

В соответствии с пунктом 2.3 договора №2 цена договора составила в сумме 9 720 351 руб., НДС – нет. Указанная цена объекта долевого строительства, является фиксированной и перерасчету не подлежит.

Также 15.01.2015 между ООО «Мастер Билдс» (застройщик) и ОАО «Ипотечно-инвестиционное агентство города Ростова-на-Дону» (дольщик) заключен договор участия в долевом строительстве №3, в соответствии с которым застройщик обязался построить 10-этажный 123 квартирный дом – со встроенными помещениями общественного назначения (далее – жилой дом) на земельном участке с кадастровым номером 61:44:0021114:111, расположенный по адресу: Ростовская область, г. Ростов-на-Дону, Первомайский район, ул. Леваневского, 35,33/10 и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию передать объект долевого строительства, указанный в пункте 1.2 данного договора, дольщику, а дольщик обязался уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства.

Пунктом 1.2 договора №2 предусмотрено, что объекта является квартира №88 общей площадью 30,97 кв.м.

В соответствии с пунктом 2.3 договора №3 цена договора составила в сумме 1 607 343 руб., НДС – нет. Указанная цена объекта долевого строительства, является фиксированной и перерасчету не подлежит.

Согласно подпункту 3.1.1 пункта 3.1 договоров №1, №2, №3 застройщик обязался передать дольщику квартиру, включая долю общего имущества в многоквартирном доме согласно п. 1.2, 2.1, 2.5 договора, в течение 2-х месяцев с момента ввода дома в эксплуатацию по подписываемому сторонами передаточному акту.

Согласно пункту 2.2 договоров №1, №2, №3 застройщик обязался ввести жилой дом в эксплуатацию в IV квартале 2015 года.

Дополнительными соглашениями №2 от 02.11.2016, от 03.11.2016 срок завершения строительства и ввода в эксплуатацию жилого дома установлен до 31.03.2017, с учетом, условий подпункта 3.1.1 пункта 3.1 договоров №1, №2, №3, срок сдачи объектов – 31.05.2017.

Поскольку застройщик нарушил сроки сдачи объекта, то 03.10.2018 дольщик направил в адрес застройщика претензию с требованием уплатить неустойку по трем договорам.

Претензия дольщика была оставлена застройщиком без внимания и финансового удовлетворения, в связи с чем, данные обстоятельства явились основанием для обращения в суд с иском о взыскании неустойки в размере 3 939 843,22 руб.

Решением суда от 25.01.2019 по делу А53-36005/18 , оставленным без изменения постановлением суда апелляционной инстанции от 02.04.2019,  с  общества с ограниченной ответственностью "Мастер Билдс" в пользу открытого акционерного общества "Ипотечно-инвестиционное агентство города Ростова-на-Дону" взыскано 2 556 452,30  руб.  - пени.

Разрешение №61-310-815109-2018 на ввод в эксплуатацию дома  получено застройщиком 11.10.2018, таким образом, срок передачи квартир — не позднее 11.12.2018.

Обязательства истца перед застройщиком исполнены в полном объеме  соглашением о взаимозачете от 03.02.2015.

Однако, застройщиком  нарушено исполнение  обязательств по следующим  договорам:

- по договору №1 не переданы квартиры №№ 31, 32, 45 общей площадью 98,02 кв.м. на сумму 4 867 705,55 руб.;

- по  договору № 2 не переданы квартиры №№ 46,59,60, 73,74, общей площадью 130,71 кв.м. на сумму 6 480 729,90 руб.; 

- по договору №3 не передана квартира №88 общей площадью 32,68 кв.м. на сумму 1 607 343 руб.

В связи с нарушением со стороны  застройщика сроков сдачи объектов, истцом начислена  неустойка (пеня) за период с 12.12.2018 по 11.11.2019 в размере 1 085 046,45 руб., которая не уплачена ответчиком в добровольном порядке.

Изложенное послужило основанием обращения истца в суд с рассматриваемым иском.

Статьями 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или иными правовыми актами.

Оценив правоотношения сторон в рамках указанных  договоров, суд пришел к выводу о том, что они подлежат регулированию в соответствии с положениями  Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее Федеральный закон № 214-ФЗ).

В соответствии с частью 1 статьи 4 Федерального закона № 214-ФЗ, по договору участия в долевом строительстве (далее - договор) одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

Согласно статье 6 Федерального закона № 214-ФЗ застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства не позднее срока, который предусмотрен договором и должен быть единым для участников долевого строительства, которым застройщик обязан передать объекты долевого строительства, входящие в состав многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости или в состав блок-секции многоквартирного дома, имеющей отдельный подъезд с выходом на территорию общего пользования. В случае если строительство (создание) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости не может быть завершено в предусмотренный договором срок, застройщик не позднее чем за два месяца до истечения указанного срока обязан направить участнику долевого строительства соответствующую информацию и предложение об изменении договора. Изменение предусмотренного договором срока передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства осуществляется в порядке, установленном Гражданским кодексом Российской Федерации.

В силу положений статьи 8 Федерального закона № 214-ФЗ передача объекта долевого строительства застройщиком и принятие его участником долевого строительства осуществляются по подписываемым сторонами передаточному акту или иному документу о передаче, не ранее чем  после получения в установленном порядке разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

Согласно статье 12 Гражданского кодекса Российской Федерации взыскание неустойки является одним из способов защиты нарушенного гражданского права. В соответствии с пунктом 1 статьи 330 Кодекса неустойкой (штрафом, пенями) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения. 

В соответствии с пунктом 2 статьи 330 Гражданского кодекса Российской Федерации кредитор не вправе требовать уплаты неустойки, если должник не несет ответственности за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательства.

Согласно части 2 статьи 6 Федерального закона от 30 декабря 2004 г. N 214 "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" в случае нарушения предусмотренного договором срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства застройщик уплачивает участнику долевого строительства неустойку (пеню) в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательства, от цены договора за каждый день просрочки.

В связи с просрочкой сроков сдачи объектов, истцом начислена  неустойка (пеня) за период с 12.12.2018 по 11.11.2019 в размере 1 085 046,45 руб.

Согласно подпункту 3.1.1 пункта 3.1 договоров №1, №2, №3 застройщик обязался передать дольщику квартиры, включая долю общего имущества в многоквартирном доме согласно п. 1.2, 2.1, 2.5 договора, в течение 2-х месяцев с момента ввода дома в эксплуатацию по подписываемому сторонами передаточному акту.

Судом установлено, что разрешение №61-310-815109-2018 на ввод в эксплуатацию дома было получено ответчиком 11.10.2018.

Следовательно, срок передачи квартир – 11.12.2018.

Однако, суд полагает необходимым произвести расчет неустойки с 17.01.2019 по следующим основаниям.

Так, ответчиком приведен довод  о том, что он  дважды информировал заказчика о завершении объекта строительства и о готовности передать завершенные строительством объекты, а также направлял акты приема-передачи квартир, но истец уклонялся от приема квартир.

Согласно  ч. 5 ст. 8 Закона № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые  законодательные  акты  Российской  Федерации», участник  долевого строительства до подписания передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства вправе потребовать от застройщика составления акта, в котором указывается несоответствие объекта долевого строительства условиям договора, и отказаться от подписания передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства, до устранения нарушений.

17.01.2019  генеральным директором ФИО4 произведен осмотр всех квартир с целью определения возможности подписания актов приема, в результате чего выявлено, что отделка квартир не соответствует условиям договоров  №1,2,3 и подписание актов не представляется возможным.

В  силу ч. 6 ст. 8 Закона № 214-ФЗ, если иное не установлено договором, при уклонении участника долевого строительства от принятия объекта долевого строительства в установленный срок или при отказе участника долевого строительства от принятия объекта долевого строительства (за исключением случая, когда составлен акт, в котором указывается несоответствие объекта долевого строительства установленным требованиям) застройщик по истечении двух месяцев со дня, предусмотренного договором для передачи объекта долевого строительства участнику долевого строительства, вправе составить односторонний акт или  иной документ о передаче объекта долевого строительства.

В   п. 9 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 2 , утвержденном Президиумом Верховного Суда РФ от 26.04.2017 даны следующие разъяснения: по смыслу приведенной нормы, право застройщика составить односторонний акт о передаче объекта долевого строительства возникает в случае неправомерного отказа или уклонения участника долевого строительства от принятия объекта.

В рассматриваемом случае, ответчик добросовестно уведомил истца о необходимости приемки квартир письмами, представленными в дело, однако, с момента ввода объекта в эксплуатацию, истец явился для приемки квартир только 16.01.2019 и зафиксировал актом выявленные недочеты. В связи с чем, суд исключает из расчета неустойки период с 12.12.2018 по 16.01.2019, поскольку истец мог осмотреть квартиры после получения писем ответчика.

При этом, составление  односторонних актов 25.02.2019 судом не принимается в качестве подтверждения довода ответчика о своевременном исполнении своих обязательств.

Кроме того, подтверждением факта того, что эти квартиры №№ 31,32,45,46,60,73,74,88   не  были  готовы  к  передаче  на  момент направления односторонних актов от 25.02.2019, является гарантийное письмо директора ООО «Мастер Билдс», подписанное  лично ФИО5, которое  доставлено 15.08.2019  в адрес АО «ИИАР», и которым гарантирована передача остальных квартир в срок до 30.09.2019. Тем самым, директор «Мастер Билдс» ФИО5 признает, что квартиры до середины августа 2019  не были переданы истцу.

 Из материалов дела следует, что 06.02.2019 по актам приема-передачи переданы и приняты истцом квартиры № 17,18, 14.05.2019 принята квартира №87, 24.05.2019 принята  квартира № 59.

Таким образом, в настоящий момент фактически завершены строительством и переданы по передаточным актам истцу  только четыре квартиры из двенадцати: №№ 17,18,59,87.

Ответчиком доказательств полного своевременного исполнения обязательств по договорам в материалы дела представлено. 

В связи с изложенным, суд производит расчет неустойки с 17.01.2019 по 11.11.2019.

Проверив расчет пени, произведенный истцом, суд признает его неверным, поскольку истцом при расчете пени применены неверные ставки ЦБ РФ.

При расчете неустойки, предусмотренной частью 2 статьи 6 Закона N 214-ФЗ, применению подлежит ставка Банка России, действующая на день фактического исполнения застройщиком обязательства по передаче объекта долевого строительства, т.е. в данном случае, истец должен был применить ставку ЦБ РФ – 7,75%.

Таким образом, расчет пени должен быть произведен за период с 17.01.2019 по 11.11.2019  с применением ставки ЦБ РФ – 7,75 % .

В связи с чем, общий  размер пени, подлежащий взысканию  с ответчика, по договорам составляет 1 000 725,92 руб. 

Ответчиком заявлено о снижении неустойки по правилам статьи 333 ГК РФ, представлен контррасчет.

В соответствии со статьей 333 Гражданского кодекса Российской Федерации, если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе уменьшить неустойку.

Из пункта 9 Постановления Пленума ВАС РФ от 14 марта 2014 года №16 «О свободе договора и ее пределах» (далее - Постановление Пленума ВАС РФ №16) следует, что в тех случаях, если при заключении договора, проект которого был предложен одной из сторон и содержал в себе условия, являющиеся явно обременительными для ее контрагента и существенным образом нарушающие баланс интересов сторон (несправедливые договорные условия), а контрагент был поставлен в положение, затрудняющее согласование иного содержания отдельных условий договора (то есть оказался слабой стороной договора), слабая сторона договора вправе заявить о недопустимости применения несправедливых договорных условий на основании статьи 10 ГК РФ или об их ничтожности таких условий по статье 169 ГК РФ. В соответствии с пунктом 11 Постановления Пленума ВАС РФ №16 толкование судом условий договора должно осуществляться в пользу контрагента стороны, которая подготовила проект договора либо предложила формулировку соответствующего условия.

Оценивая условия спорных договором, суд пришел к выводу, что размер неустойки, определенный судом,  является соразмерным последствиям нарушенных со стороны ответчика обязательств. Основания, приведенные ответчиком о снижении неустойки, судом не принимаются, поскольку определенный судом размер неустойки является минимальным, снижение ниже указанного размера не производится.

В связи с чем, размер пени, подлежащий взысканию  с ответчика, по договорам составляет 1 000 725,92 руб. 

В остальной части требований суд отказывает в удовлетворении.

В  соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации,  государственная пошлина по иску подлежит отнесению на ответчика пропорционально удовлетворенным требованиям  со взысканием в  пользу истца.

Руководствуясь статьями 110, 156, 167-170, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

                                                                  Р Е Ш И Л:

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью "МАСТЕР БИЛДС" 1126164010147 ИНН 

<

***> в пользу Акционерного общества "ИПОТЕЧНО-ИНВЕСТИЦИОННОЕ АГЕНТСТВО ГОРОДА РОСТОВА-НА-ДОНУ" ОГРН 

<

***> ИНН 

<

***> неустойку в размере 1 000 725,92 руб., судебные расходы за уплату государственной пошлины в размере 21 996,58 руб. 

В остальной части иска отказать.

Решение суда по настоящему делу вступает в законную силу по истечении месячного срока со дня его принятия, если не подана апелляционная жалоба. В случае подачи апелляционной жалобы решение, если оно не отменено и не изменено, вступает в законную силу со дня принятия постановления арбитражного суда апелляционной инстанции. 

Решение суда по настоящему делу может быть обжаловано в апелляционном порядке в Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца с даты принятия решения через суд, принявший решение.

Решение суда по настоящему делу может быть обжаловано в кассационном порядке в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в течение двух месяцев со дня вступления в законную силу решения через суд, принявший решение, при условии, что оно было предметом рассмотрения арбитражного суда апелляционной инстанции или суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы. 

СудьяД.Г. Танова