ШЕСТНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

 

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

Дело № А61-3607/2017

29 января 2018 года

г. Ессентуки

 

Резолютивная часть постановления объявлена 22 января 2018 года

Полный текст постановления изготовлен 29 января 2018 года

 

Шестнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего Макаровой Н.В.,

судей: Бейтуганова З.А., Годило Н.Н.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания                   ФИО1,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственной ответственностью «Артаг» на решение Арбитражного суда Республики Северная Осетия-Алания от 25.10.2017  по делу  № А61-3607/2017                     (судья Климатов Г.В.)

по исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью «Саритат» (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) к обществу с ограниченной ответственной ответственностью «Артаг» (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>)

третьи лица: Управление Федеральной службы судебных приставов по РСО-Алания и Мамиев Казбек Мухарбековича

о взыскании 473 333 руб. 33 коп. задолженности по арендным платежам и выселении,

при участии в судебном заседании представителя ООО «Саритат»: ФИО2 по доверенности от 11.12.2017,

в отсутствие надлежаще извещенных других лиц, участвующих в деле лиц,

УСТАНОВИЛ:

общество с ограниченной ответственностью «Саритат» (далее – истец, ООО «Саритат») обратилось в Арбитражный суд Республики Северная Осетия-Алания с иском к обществу с ограниченной ответственностью «Артаг» (далее – ответчик, ООО «Артаг») о взыскании 473 333 руб. 33 коп. задолженности по арендной плате по договору аренды от 01.10.2016 и выселении ответчика из занимаемых им по названному договору помещений расположенных по адресу: 

<

...>/Пожарского.

Определением от 18.09.2017 к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Управление Федеральной службы судебных приставов по РСО-Алания и ФИО3.

В суде первой инстанции истец в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, уточнил исковые требования в части взыскания денежных средств, в окончательном виде просил взыскать с                ООО «Артаг» 1 069 999, 93 руб., задолженности по арендной плате за период                 с 11.11.2016 по 30.09.2017. А также просил взыскать пеню за просрочку исполнения обязательств  в размере 111 260 руб. Требования на сумму 1 069 999, 93 руб. приняты судом первой инстанции к рассмотрению. Поскольку требование ООО «Саритат» о взыскании неустойки за неисполнение обязательств по договору не заявлялось ранее, имеет самостоятельный предмет и основания, уточнение иска в этой части судом первой инстанции к рассмотрению не принято.

Решением Арбитражного суда Республики Северная Осетия-Алания от 25.10.2017 исковые требования удовлетворены. Суд первой инстанции обязал выселить общество с ограниченной ответственной ответственностью «Артаг» из занимаемых помещений, а именно: нежилого здания, литер А, площадью 554,7 кв.м., кадастровый номер 15:09:0010521:13, нежилого сооружения, литер В, площадью 348 кв.м., кадастровый номер 15:09:0010521:16 и 12 987349_784786 земельного участка с кадастровым номером 15:09:0010521:10, расположенных по адресу 

<

...>/Пожарского. Взыскал с ответчика в пользу истца 1 069 999 руб. 93 коп. задолженности по арендным платежам за период                        с 01 ноября 2016 года по 30 сентября 2017 года. Судебный акт мотивирован доказанностью ненадлежащего неисполнения ответчиком обязательств по договору аренды.

Не согласившись с решением суда, ответчик обратился с жалобой в Шестнадцатый арбитражный апелляционный суд, в которой просил решение отменить, принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении исковых требований. В обоснование апелляционной жалобы апеллянт ссылается на то обстоятельство, что истцом нарушен досудебный порядок урегулирования спора, поскольку истцом в адрес ответчика претензия об оплате по договору аренды не направлялась.

Информация о времени и месте судебного заседания с соответствующим файлом размещена на сайте http://kad.arbitr.ru/ в соответствии положениями  статьи 121 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

В судебном заседании, представитель общества с ограниченной ответственностью «Саритат» с доводами апелляционной жалобы не согласился, просил решение суда оставить без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.

Иные лица, участвующие в деле, надлежаще извещенные о времени и месте судебного разбирательства, в судебное заседание не явились. Таим образом, суд апелляционной инстанции считает возможном в порядке ст. 156 АПК РФ рассмотреть жалобу в их отсутствие.

Апелляционный суд пересматривает решение арбитражного суда первой инстанции в соответствии со статьями 266-269 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, проверяет законность принятого решения и правильность применения норм материального и процессуального права.

Изучив доводы апелляционной жалобы, заслушав представителя истца,  исследовав материалы дела,  Шестнадцатый арбитражный апелляционный суд считает, что решение суда от 25.10.2017 подлежит оставлению без изменения, а апелляционная жалоба – без удовлетворения  по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела и установлено судом, 01.10.2016 между ФИО3 (арендодатель) и ООО «Артаг» (арендатор) был заключен договор аренды имущественного комплекса, согласно которому арендодатель предоставляет арендатору во временное владение и пользование сооружения и смонтированное в нем оборудование, представляющее собой имущественный комплекс, а также земельный участок на котором расположен комплекс, а арендатор обязался выплачивать арендодателю арендную плату.

В пункте 5.1 договора стороны установили срок аренды на 11 месяцев с момента передачи имущества в аренду и подписания передаточного акта между арендатором и арендодателем.

Стоимость пользования комплексом, переданного в аренду составляет                               100 000 рублей в месяц (пункт 4.1).

Согласно п. 4.2. договора от 01.10.2016 оплата аренды осуществляется путем перечисления денежных средств на расчетный счет арендодателя.

Указанные платежи должны осуществляться арендатором ежеквартально, до 5 числа, следующего за кварталом месяца.

В случае задержки платежа на срок более 20 дней арендодатель вправе расторгнуть настоящий договор в одностороннем порядке (пункт 10.4 договора).

В пункте 5.3 договора от 01.10.2016 согласовано условие о том, что продление настоящего договора возможно по соглашению сторон.

01.10.2016 арендодатель во исполнение условий договора аренды по передаточному акту передал, а арендатор принял во временное владение и пользование арендованное недвижимое имущество.

В момент подписания договора, и при передаче имущества по акту, и в ходе исполнения условий сделки и у арендодателя, и у арендатора отсутствовали какие-либо сомнения и разногласия, касающиеся объектов, принятых ответчиком во временное владение и пользование на основании указанной сделки. Условия договора сторонами исполнялись, что не оспаривается ответчиком.

В рамках дела №2-2526/14 определением Советского районного суда                                г. Владикавказа от 30.03.2014 наложен арест на нежилое здание литер «А», площадью 554,7 кв.л, кадастровый номер 15:09:0010521:13, и нежилое сооружение литер «В», площадью 348 кв.м., кадастровый номер 15:09:0010521:16, расположенные по адресу: 

<

...>/Пожарского, на основании чего, возбуждено исполнительное производство №10325/15/15006-ИП.

Вступившим в законную силу решением Советского районного суда                     г. Владикавказа от 30.10.2014 с ФИО3 в пользу ООО «Ос-Ойл» взыскана сумма неосновательного обогащения, проценты и судебные расходы в размере 48 896 569,23 руб.

Определением Советского районного суда г. Владикавказа от 27.02.2015 произведена процессуальная замена взыскателя - ООО «Ос-Ойл» на ООО «Саритат».

На основании исполнительного листа серии ФС №000813946 от 27.03.2015, предъявленного ООО «Саритат» в отношении ФИО3 УФССП возбуждено исполнительное производство №9025/15/15006-ИП от 20.04.2015.

Постановлением судебного пристава - исполнителя от 28.05.2015 исполнительные производства №10325/15/15006-ИП и №9025/15/15006-ИП объединены в сводное исполнительное производство №9025/15/15006-СД.

Постановлением судебного пристава - исполнителя от 28.05.2015 наложен арест на имущество должника в виде нежилого здания литер «А», площадью 554,7 кв.м., кадастровый номер 15:09:0010521:13, и нежилого сооружения литер «В», площадью 348 кв.м., кадастровый номер 15:09:0010521:16, расположенных по адресу: в 

<

...>/Пожарского, для обращения на них взыскания.

По делу №2-3870/15 решением Советского районного суда г.Владикавказа от 25.08.2015 обращено взыскание на имущество должника ФИО3 - земельный участок с кадастровым номером 15:09:0010521:10, площадью 5207 кв.м., расположенный по адресу: 

<

...>/Пожарского.

Постановлением судебного пристава - исполнителя от 27.10.2015 приняты результаты оценки имущества должника, стоимость нежилых здания и сооружения, согласно отчету ООО «Эксперт - Консалт» №27-2015 от 29.06.2015 г., составила 32 254 069 рублей, а стоимость земельного участка, согласно отчету ООО «Эксперт -Консалт» №35-2015 от 08.10.2015 г., составила 21 337 029 рублей, общая стоимость этих объектов была определена в размере 53 591 098 рублей.

19.11.2015 арестованное имущество ФИО3 передано в Росимущество на торги по указанной цене. 31.12.2015 публичные торги по продаже арестованного имущества признаны несостоявшимися по причине отсутствия заявок, о чем составлены протоколы заседания комиссии об окончании приема и регистрации заявок на участие в публичных торгах по продаже арестованного недвижимого имущества.

Комиссией Росимущества 17.10.2016 повторные торги по продаже имущества должника, также признаны несостоявшимися по причине отсутствия заявок на участие, о чем составлены протоколы заседания комиссии об окончании приема и регистрации заявок на участие в повторных публичных торгах по продаже арестованного имущества.

Письмом №04/1670 от 21.10.2016 Росимущество возвратило УФССП РФ по РСО- Алания нереализованное имущество ФИО3

24.10.2016 судебный пристав – исполнитель вынес предложение об оставлении за взыскателем нереализованного спорного имущества по цене на 25 процентов ниже его стоимости, указанной в постановлении об оценке имущества должника.

В письме от 24.10.2016 ООО «Саритат» выразило согласие оставить имущество должника за собой.

На основании постановления судебного пристава-исполнителя Межрайонного отдела ССП УФССП по РСО-Алания о передаче нереализованного имущества должника взыскателю в счет погашения долга от 24.10.2016 и акта передачи имущества должника взыскателю от указанной даты, право собственности на имущество ФИО3 перешло к истцу, что подтверждается выписками из Единого государственного реестра недвижимости об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости от 15.08.2017.

Государственная регистрация перехода права собственности на указанные объекты недвижимого имущества состоялась 10.11.2016.

16.02.2017 ООО «Саритат» уведомило ООО «Артаг» о смене собственника и сообщило, что арендные платежи за пользование нежилыми зданием, сооружением и земельным участком, расположенным по адресу 

<

...>/Пожарского, необходимо производить на реквизиты ООО «Саритат», указанные в карте партнера.

В связи с невнесением ответчиком арендной платы 13.04.2017 истец направил ответчику претензию, в которой сообщил о расторжении в одностороннем порядке договора аренды имущественного комплекса от 01.10.2016, потребовал с даты получения претензии в соответствии с п.12.3 договора в течении 20 дней освободить путем выселения арендованное имущество и уплатить задолженность по арендной плате.

Изложенные обстоятельства явились основанием для обращения истца в суд с настоящим иском. 

В соответствии со статьей 606 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Согласно  п. 1 ст. 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).

На основании статей 309, 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона. Односторонний отказ от исполнения обязательства не допускается.

В пункте 24 информационного письма от 11.01.2002 № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой» Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации указал, что переход права собственности на сданное в аренду имущество к другому лицу сам по себе не является основанием для внесения в судебном порядке изменений в условия договора аренды, заключенного прежним собственником с арендатором (за исключением изменения в договоре сведений об арендодателе).

В соответствии с пунктом 1 статьи 617 ГК РФ переход права собственности (хозяйственного ведения, оперативного управления, пожизненного наследуемого владения) на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды.

Смена собственника, не может затрагивать права арендатора, гарантированные положениями статьи 617 ГК РФ.

Из анализа вышеуказанной статьи следует, что  замена арендодателя в договоре аренды не влечет прекращение арендных отношений, возникших на основании договора аренды, заключенного в соответствии с требованиями действующего законодательства.

Таким образом, после регистрации за истцом права собственности на спорное имущество (то есть с 10.11.2016) именно ООО «Саритат» стало выступать в качестве арендодателя по рассматриваемому договору аренды, а также получило основание для взимания арендной платы по заключенному договору аренды с ответчиком.

Исследовав и оценив в соответствии со статьей 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации представленные в дело доказательства, суд первой инстанции установил факт передачи во временное пользование ответчику принадлежащего истцу нежилого помещения, что не оспаривается сторонами, а также факт пользования ответчиком в спорный период имуществом.

Материалами дела подтверждено, что с 10.11.2016 собственником имущественного комплекса расположенного по адресу: 

<

...>/Пожарского является ООО «Саритат», в связи с чем с момента перехода к истцу права собственности на спорное имущество к нему перешли права и обязанности арендодателя по договору от 01.10.2016.

Поскольку ответчик не представил доказательств исполнения обязательств по внесению арендных платежей новому собственнику с момента перехода права собственности арендуемого имущества, суд первой инстанции правомерно удовлетворил требования истца о взыскании с ответчика долга по договору арендной платы от 01.10.2016, согласно которому ставка ежемесячной арендной платы составляет 100 000 руб., как согласованную сторонами в договоре от 01.10.2016, за период с ноября 2016 года по 30 сентября 2017 года, что составило задолженность  в сумме 1 069 999 руб. 93 коп.

Судом апелляционной инстанции установлено, что поскольку ответчиком не производились обязательства по оплате, согласно договору аренды истцом заявлено требование о выселении ответчика из занимаемых им по договору помещений.

Положения статей 310, 450 ГК РФ устанавливают возможность согласования сторонами обязательства, связанного с осуществлением предпринимательской деятельности, одностороннего отказа от исполнения обязательства.

Право на односторонний отказ от договора (исполнения договора) может быть осуществлено управомоченной стороной путем уведомления другой стороны об отказе от договора (исполнения договора).

Договор прекращается с момента получения данного уведомления, если иное не предусмотрено Гражданским кодексом Российской Федерации, другими законами, иными правовыми актами или договором.

В случае одностороннего отказа от договора (исполнения договора) полностью или частично, если такой отказ допускается, договор считается расторгнутым или измененным - ст.450.1 ГК РФ.

Договором аренды стороны предусмотрели срок аренды комплекса, согласно которому срок аренды комплекса составляет одиннадцать месяцев с момента передачи комплекса.

Из договора аренды следует, что срок, в течение которого арендодатель предупреждает арендатора о прекращении договора аренды, сторонами не согласован.

По правилам пункта 2 статьи 610 ГК РФ в случае, если договор аренды заключен на неопределенный срок, каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца. Законом или договором может быть установлен иной срок для предупреждения о прекращении договора аренды, заключенного на неопределенный срок.

Из материалов дела следует, что претензия от 13.04.2017, в которой истец указывает обществу на нарушение обязательств по оплате арендной платы, в связи с чем уведомляет его о прекращении арендных отношений и освобождении путем выселения арендованного помещения, получена ответчиком 18.04.2017.

Истец обратился в суд первой инстанции с иском 18.08.2017, то есть после истечения срока, предусмотренного ГК РФ, тем самым истцом соблюден предусмотренный действующим законодательством срок уведомления другой стороны о прекращении договора аренды.

На основании статьи 622 ГК РФ при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.

Установив факт наличия задолженности ответчика по внесению арендных платежей, при соблюдении досудебного порядка урегулирования спора в виде получения арендатором предложения о прекращении арендных отношений по договору от 01.10.2016, суд первой инстанции обоснованно удовлетворил требования истца в части выселения ответчика из занимаемых им по договору аренды помещений, расположенных по адресу: 

<

...>/Пожарского.

Доводы жалобы о нарушении досудебного порядка урегулирования спора, поскольку истцом в адрес ответчика претензия об оплате по договору аренды не направлялась, противоречит имеющимися в материалах дела доказательствами.

Различная оценка одних и тех же фактических обстоятельств судом первой инстанции и ответчиком не является правовым основанием для отмены решения суда по настоящему делу, поскольку данное решение суда соответствует фактическим обстоятельствам дела и требованиям действующего законодательства.

При таких обстоятельствах суд апелляционной инстанции находит обжалуемое решение суда законным и обоснованным, вынесенным с учетом обстоятельств дела и норм действующего законодательства и не усматривает правовых оснований для его отмены или изменения.

Нарушений норм процессуального права, в том числе являющихся безусловным основанием для отмены судебного акта, апелляционной коллегией не установлено.

Руководствуясь статьями   266-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, апелляционный суд 

 

П О С Т А Н О В И Л:

решение Арбитражного суда Республики Северная Осетия-Алания от 25.10.2017  по делу  № А61-3607/2017 оставить без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу с момента его принятия и может быть обжаловано в Арбитражный суд  Северо-Кавказского округа в двухмесячный срок через суд первой инстанции.

 

Председательствующий                                                                          Н.В. Макарова

 

Судьи                                                                                                        З.А. Бейтуганов

 

Н.Н. Годило