АРБИТРАЖНЫЙ СУД ПРИМОРСКОГО КРАЯ

690091, г. Владивосток, ул. Октябрьская, 27

Именем Российской Федерации

РЕШЕНИЕ

Дело № А51-15610/2022

г. Владивосток

21 апреля 2023 года

Резолютивная часть решения объявлена 17 апреля 2023 года. 

Полный текст решения изготовлен 21 апреля 2023 года.

            Арбитражный суд Приморского края в составе судьи Чжен Е.Е., при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Кочерга Е.В., рассмотрев в судебном заседании дело по иску Федерального государственного бюджетного образовательного учреждения высшего профессионального образования «Дальневосточный государственный технический рыбохозяйственный университет» (ИНН 

<

***> , ОГРН 

<

***>) к обществу с ограниченной ответственностью «Строительная компания ЭЛБИ» (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) о взыскании 724 161 рублей 60 копеек основного долга по договору аренды федерального недвижимого имущества от 08.10.2020 №2-АР за период – май, июнь, июль 2022 года, 155 453 рублей 35 копеек пени за период май, июнь, июль 2022 года, 974 044 рублей 50 копеек пени за период апрель – июль 2022 года, 335 542 рублей 69 копеек задолженности по возмещению расходов по коммунальным услугам за период с март, апрель, май 2022 года; о расторжении договора аренды от 08.10.2020 №2-Ар, об обязании освободить недвижимое имущество

при участии в судебном заседании: 

от истца: ФИО1, паспорт, диплом, доверенность от 08.08.2022, свидетельство о расторжении брака. 

от ответчика: ФИО2, паспорт, диплом, доверенность от 18.08.2022

установил:

Федеральное государственное бюджетное образовательное учреждение высшего профессионального образования Дальневосточный государственный технический рыбохозяйственный университет (далее - ФГБОУ ВПО «Дальрыбвтуз») обратилось в Арбитражный суд Приморского края с исковым заявлением о взыскании с общества с ограниченной ответственностью «Строительная компания ЭЛБИ» (далее – ООО «Строительная компания ЭЛБИ», общество) 724 161 рублей 60 копеек основного долга по договору аренды федерального недвижимого имущества от 08.10.2020 №2-АР за период – май, июнь, июль 2022 года, 155 453 рублей 35 копеек пени за период май, июнь, июль 2022 года, 974 044 рублей 50 копеек пени за период апрель – июль 2022 года, 335 542 рублей 69 копеек задолженности по возмещению расходов по коммунальным услугам за период с март, апрель, май 2022 года; о расторжении договора аренды от 08.10.2020 №2-Ар, об обязании освободить недвижимое имущество

В судебном заседании 17.04.2022 суд в порядке ст.49 АПК РФ удовлетворил ходатайство истца об уточнении заявленных требований, согласно которым истец просит взыскать с ответчика

- задолженность по внесению арендной платы в размере 2 172 484 рубля 80 копеек за период с июля 2022 года по март 2023 год;

- пени в размере 2 573 482 рубля 94 копейки за период мая 2022 года по март 2023 года;

- задолженность по возмещению расходов по коммунальным услугам в размере 441 954 рубля 95 копеек  за период с март 2022 года по октябрь 2022 года;

- расторгнуть договор № 2-Ар аренды федерального недвижимого имущества от 08.10.2020 ФГБОУ ВПО «Дальрыбвтуз» и ООО «Строительная компания ЭЛБИ».

- обязать ООО «Строительная компания ЭЛБИ» освободить федеральное недвижимое имущество – склад, расположенный по адресу: 

<

...>, кадастровый номер 25:28:040011:709, в течение 10 дней с момента вступления решения в законную силу и подписать акт приема-передачи имущества 

Истец уточненные исковые требования поддержал в полном объеме.

Ответчик о наличии задолженности не возражает, исковые требования не признаёт в виду отсутствия полномочий на признание иска. В части суммы неустойки исковые требования не признаёт, просит снизить заявленную истцом неустойку применив ст. 333 ГК РФ из расчета 0,1 %. 

Выслушав пояснения представителей истца и ответчика, исследовав материалы дела, суд установил следующее.

08.10.2020 между ФГБОУ ВПО «Дальрыбвтуз» (арендодатель) и ООО «Строительная компания ЭЛБИ» (арендатор) заключен договор № 2-Ар аренды федерального недвижимого имущества (далее – договор), по условиям которого арендодатель передает, а арендатор принимает во временное владение и пользование (в аренду) федеральное недвижимое имущество – склад, расположенный по адресу: 

<

...>. Состав объекта, передаваемого во временное владение и пользование (в аренду) объекта предусмотрен в приложении №2 к договору. Площадь передаваемого во временное владение и пользование (в аренду) объекта – 1734,1 кв.м. 

Помещения переданы по акту приема-передачи федерального имущества от 08.10.2020.

В силу пункта 2.1 договор заключен сроком на 5 лет с 08.10.2020 по 08.10.2025 включительно. Договор начинает действовать с момента подписания его обеими сторонами. 

Согласно пункту 5.1 договора в соответствии с результатом аукциона от 18.09.2020 сумма ежемесячной арендной платы составляет 201 156 рублей, а также НДС  20 % в размере 40 231 рубль 20 копеек. Итого сумма оплаты за право временное владения и пользования (аренды) объекта, указанного в приложении №2 к договору составляет 241 387 рублей 20 копеек. Арендатор обязуется вносить арендную плату в соответствии с пунктом 5.1 договора, ежемесячно до 10 числа оплачиваемого месяца (пункт 5.2 договора).

В соответствии с пунктом 3.3.1 договора арендатор обязуется своевременно производить оплату коммунальных, эксплуатационных и необходимых административно-хозяйственных услуг согласно выставленным счетам по фактическому потреблению за предыдущий месяц.

Из пункта 3.3.3 договора следует, что арендатор обязуется своевременно и в полном объеме вносить арендную плату, установленную договором или уведомлением арендодателя.

12.07.2022 истцом в адрес ответчика направлена претензия о необходимости погасить задолженность по договору и уплатить пеню, в течение 10 дней с момента получения претензии, а в случае неуплаты в указанный срок, истец уведомил о своем намерении расторгнуть договор и в течении 30 дней с момента истечения срока на оплату задолженности подписать соглашение о расторжении договора (соглашение приложено к претензии) и освободить арендуемое помещение. 

Ссылаясь на не исполнение ответчиком обязательств по уплате арендных и коммунальных платежей по договору, истец обратился в суд с настоящим иском. 

Возражая против иска ответчик указал, что не согласен в требованиями в части взыскании пени и расторжении договора. Ссылаясь на статью 333 ГК РФ ответчик просит снизить размер неустойки исходя из 0,1 % от неуплаченной суммы арендной платы.

Изучив материалы дела, суд признал заявленные требования обоснованными в силу следующего.

Отношения сторон настоящего спора, сложившиеся на основании договора № 2-Ар аренды федерального недвижимого имущества от 08.10.2020, регулируются главой 34 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) об аренде.

Согласно статье 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Из статей 307, 309 ГК РФ следует, что обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями. 

В силу статьи 310 ГК РФ односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

В обоснование исковых требований истец ссылался на уклонение ответчика от исполнения денежных обязательств по договору, повлекшее возникновение задолженности по основному долгу в сумме 2 172 484 рубля 80 копеек, а также по возмещению расходов по коммунальным услугам в размере 441 954 рубля 95 копеек  за период с март 2022 года по октябрь 2022 года

Факт пользования обществом арендуемым объектом недвижимости подтверждается материалам дела и не оспаривается ответчиком. 

В материалы дела истцом представлены государственный контракт № 328-2022-1 от 22.02.2022, заключенный между ПАО «ДЭК» и ФГБОУ ВПО «Дальрыбвтуз», платежные поручения об оплате истцом электроэнергии в спорный период, выставленные ответчику счета и счета – фактуры на оплату возмещения по коммунальным услугам в спорный период.

Между тем, документов, свидетельствующих о надлежащем выполнении обязательств по оплате арендной платы и возмещению расходов по коммунальным услугам или об отсутствии оснований для оплаты не представлено.

Согласно пункту 1 статьи 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. 

Исходя из изложенного, принимая во внимание, что условиями Договору определен порядок и сроки внесения арендной платы, следует признать, что исковые требования о взыскании основного долга подлежат удовлетворению в заявленном размере.

Истцом заявлены требования о взыскании пени в размере 2 573 482 рубля 94 копейки за период с 11.05.2022 по 31.03.2023. 

Согласно пункту 1 статьи 329 ГК РФ и пункту 1 статьи 330 ГК РФ исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой - определенной законом или договором денежной суммой, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения. По требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков.

Условие о неустойке согласовано сторонами в пункте 6.2.1 договора, из которого следует, что за не исполнение обязательства, предусмотренного пунктом 3.3.3 договора, арендатор обязан перечислить на расчетный счет арендодателя пени в размере 0,7 % от неоплаченной суммы арендной платы, установленной договором или уведомлением Арендодателя за каждый день неоплаты после срока, предусмотренного пунктом 5.2 договора или уведомлением арендодателя. 

Поскольку факт просрочки исполнения обязанности по внесению оплаты судом установлен, соглашение о неустойке в виде пени и её размере сторонами в договоре достигнуто, то к ответчику подлежит применению ответственность согласно условиям договора. 

В то же время ответчик, ссылаясь на несоразмерность заявленного к взысканию размера неустойки, просит суд применить положения статьи 333 ГК РФ и уменьшить сумму неустойки, подлежащей взысканию.

Пункт 1 статьи 333 ГК РФ предоставляет суду право уменьшить неустойку, если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства.

Согласно пункту 73 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 24.03.2016 № 7 «О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств» бремя доказывания несоразмерности неустойки и необоснованности выгоды кредитора возлагается на ответчика. Несоразмерность и необоснованность выгоды могут выражаться, в частности, в том, что возможный размер убытков кредитора, которые могли возникнуть вследствие нарушения обязательства, значительно ниже начисленной неустойки (часть 1 статьи 56 ГПК РФ, часть 1 статьи 65 АПК РФ).

Пунктом 77 названного постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации разъяснено, что снижение размера договорной неустойки, подлежащей уплате коммерческой организацией, индивидуальным предпринимателем, а равно некоммерческой организацией, нарушившей обязательство при осуществлении ею приносящей доход деятельности, допускается в исключительных случаях, если она явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства и может повлечь получение кредитором необоснованной выгоды (пункты 1 и 2 статьи 333 ГК РФ).

Следовательно, должник обязан предоставить доказательства явной несоразмерности договорной неустойки, а также то, что кредитор может за счет неустойки получить необоснованный размер выгоды, поскольку в предпринимательских отношениях сторон презюмируется соразмерность установленной сторонами соглашения неустойки последствиям, нарушения обязательства.

При этом установление фактических обстоятельств по делу, к которым относятся также соотнесение баланса между размером неустойки и последствиями нарушения обязательства при рассмотрении ходатайства, их оценка относится к полномочиям суда.

Оценивая доводы ответчика в рассматриваемой части, суд принимает во внимание компенсационный характер заявленной к взысканию истцом неустойки и учитывает принцип юридического равенства сторон, предусмотренный пунктом 1 статьи 1 ГК РФ. 

В соответствии с пунктом 3 статьи 1 ГК РФ при установлении, осуществлении и защите гражданских прав и при исполнении гражданских обязанностей участники гражданских правоотношений должны действовать добросовестно.

Оценивая заявленное истцом требование объективно, суд полагает, что превращение института неустойки в способ обогащения любой из сторон сделки недопустимо и противоречит ее компенсационной функции. 

В этой связи, суд приходит к выводу о том, что взыскание с ответчика  неустойки в полном объеме заявленной суммы позволит создать преимущественные условия истцу. 

Таким образом, суд полагает справедливым определение размера взыскиваемой с ответчика неустойки исходя из 0,1 % от неуплаченной суммы арендной платы в размере 366 667 рублей 14 копеек. В удовлетворении остальной части заявленных пени суд считает необходимым отказать. 

Истцом также заявлены требования о расторжении договора № 2-Ар аренды федерального недвижимого имущества от 08.10.2020 ФГБОУ ВПО «Дальрыбвтуз» и ООО «Строительная компания ЭЛБИ».

В силу пункта 7.3 договора договор подлежит досрочному расторжению судом по требованию арендодателя и/или территориального управления Росимущества в Приморском крае при невыполении арендатором обязательств, предусмотренных пунктам 3.3.1, 3.3.3, 3.3.4, 3.3.10, 3.3.11 договора. 

Согласно пункту 2 статьи 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: при существенном нарушении договора другой стороной; в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

В силу пункта 2 статьи 452 ГК РФ требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.

В соответствии со статьей 619 ГК РФ по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случае, когда арендатор, в частности, более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату. Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 ГК РФ.

В соответствии с пунктом 29 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой» если основанием расторжения договора аренды является неисполнение арендатором возложенных на него обязанностей, арендодатель до обращения в суд с иском о досрочном расторжении договора обязан направить арендатору письменное предупреждение о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок (часть третья статьи 619 ГК РФ), а также предложение расторгнуть договор (пункт 2 статьи 452 Кодекса).

Требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок (пункт 2 статьи 452 ГК РФ).

Таким образом, при предъявлении требований о досрочном расторжении договора аренды в рассматриваемом случае истец должен доказать следующие обстоятельства: нарушение арендатором условий договора, квалификация характера такого нарушения как существенного, соблюдение истцом порядка досудебного урегулирования спора (статьи 452 ГК РФ).

Материалами дела подтверждается, что ответчик не вносил арендную плату по договору в спорный период.

Ответчик в нарушении статьи 65 АПК РФ не представил суду надлежащие и достоверные доказательства погашение задолженности перед истцом.

Также материалам дела подтверждается, что претензией от 12.07.2022 истец уведомил ответчика о необходимости погасить задолженность по арендной плате и пеню, а в случае неоплаты спорный договор и освободить арендованное имущество.

Факт отправки претензии и получение ее ответчиком подтверждается материалами дела. 

Таким образом, суд приходит к выводу о том, что истцом соблюден досудебный порядок урегулирования спора, предусмотренный пунктом 2 статьи 452 ГК РФ.

Учитывая, установленные факты, суд приходит к выводу, что воля истца направлена на расторжение спорного договора в порядке статьей 450, 452, 619 ГК РФ.

Истец надлежащим образом исполнил свою обязанность по соблюдению досудебного порядка урегулирования спора.

Таким образом, суд считает, что заявленные требования о расторжении спорного договора аренды, заключенного между истцом и ответчиком, подлежат удовлетворению.

В соответствии с абзацем 1 статьи 622 ГК РФ при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.

Доказательств освобождения ответчиком объекта аренды истцом в материалы дела не представлено.

При прекращении договора аренды недвижимого имущества арендованное имущество должно быть возвращено арендодателю по передаточному акту или иному документу о передаче, подписываемому сторонами (пункт 2 статьи 655 ГК РФ).

Поскольку судом установлен факт прекращения договорных отношений, у ответчика не имеется оснований для использования и удержания недвижимого имущества – склад, расположенный по адресу: 

<

...>, кадастровый номер 25:28:040011:709, в связи с чем, суд считает подлежащими удовлетворению требования истца об обязании ООО "Строительная компания ЭЛБИ" освободить спорного недвижимое имущество в течение 10 дней с момента вступления решения в законную силу и подписать акт приема-передачи имущества.

В соответствии с частью 1 статьи 110 АПК РФ судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны.

Как следует из положения пункта  9 Постановление Пленума ВАС РФ № 81 рассматривая вопросы о распределении между сторонами расходов по уплате государственной пошлины, в случаях уменьшения размера подлежащей взысканию неустойки, арбитражным судам необходимо учитывать, что согласно подпункту 2 пункту 1 статьи 333.22 Налогового кодекса Российской Федерации в цену иска включаются указанные в исковом заявлении суммы неустойки (штрафов, пеней) и проценты.

Если размер заявленной неустойки снижен арбитражным судом по правилам статьи 333 ГК РФ на основании заявления ответчика, расходы истца по государственной пошлине не возвращаются в части сниженной суммы из бюджета и подлежат возмещению ответчиком исходя из суммы неустойки, которая подлежала бы взысканию без учета ее снижения.

В соответствии со статьей 110 АПК РФ судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны, в связи с чем, расходы по уплате государственной пошлины относятся на ответчика. 

Руководствуясь статьями 110, 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

р е ш и л:

взыскать с  общества с ограниченной ответственностью «Строительная компания ЭЛБИ» в пользу Федерального государственного бюджетного образовательного учреждения высшего профессионального образования «Дальневосточный государственный технический рыбохозяйственный университет» 2 172 484 рубля 80 копеек основного долга, 366 667 рублей 14 копеек пени, 441 954 рубля 95 копеек задолженности по возмещению расходов по коммунальным услугам, а также 60 939 рублей судебных расходов по оплате государственной пошлины по иску.

Расторгнуть договор № 2-Ар аренды федерального недвижимого имущества от 08.10.2020, заключенный между Федеральным государственным бюджетным образовательным учреждением высшего профессионального образования «Дальневосточный государственный технический рыбохозяйственный университет» и обществом с ограниченной ответственностью "Строительная компания ЭЛБИ".

Обязать общество с ограниченной ответственностью "Строительная компания ЭЛБИ" освободить федеральное недвижимое имущество – склад, расположенный по адресу: 

<

...>, кадастровый номер 25:28:040011:709, в течение 10 дней с момента вступления решения в законную силу и подписать акт приема-передачи имущества 

Выдать исполнительный лист после вступления решения в законную силу.

Решение может быть обжаловано через Арбитражный суд Приморского края в течение месяца со дня его принятия в Пятый арбитражный апелляционный суд и в Арбитражный суд Дальневосточного округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня вступления решения в законную силу, при условии, что оно было предметом рассмотрения апелляционной инстанции.

 

Судья                                                                                                  Чжен Е.Е.