АРБИТРАЖНЫЙ СУД ИРКУТСКОЙ ОБЛАСТИ

Бульвар Гагарина, 70, Иркутск, 664025, тел. (3952)24-12-96; факс (3952) 24-15-99

дополнительное здание суда: ул. Дзержинского, 36А, Иркутск, 664011,

тел. (3952) 261-709; факс: (3952) 261-761

http://www.irkutsk.arbitr.ru

Именем Российской Федерации

Р Е Ш Е Н И Е

г. Иркутск                                                                                                 Дело  № А19-9453/2021 

«11» августа 2021 года

Резолютивная часть решения объявлена  в судебном заседании  10.08.2021.

Решение  в полном объеме изготовлено   11.08.2021.

Арбитражный суд Иркутской области в составе судьи Исаевой Е.А., при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1, рассмотрев в судебном заседании дело по исковому заявлению комитета по управлению муниципальным имуществом администрации города Иркутска (ОГРН: 

<

***>, дата присвоения ОГРН: 20.01.2016, ИНН: 

<

***>, адрес местонахождения: 664007, 

<

...>) 

к обществу с ограниченной ответственностью «АФК-Система» (ОГРН: 

<

***>, дата присвоения ОГРН: 27.05.2011, ИНН: 

<

***>; адрес: 664007, 

<

...>)

о расторжении договоров купли-продажи,

при участии в судебном заседании: 

от истца (заявителя) – ФИО2 (доверенность от 10.12.2020 № 505-70-16544/20, удостоверение, документ об образовании);

от ответчика: ФИО3 (доверенность от 09.07.2021, удостоверение),

установил:

комитет по управлению муниципальным имуществом администрации города Иркутска обратился к обществу с ограниченной ответственностью «АФК-Система» с требованиями:

- о расторжении договора купли-продажи нежилого помещения, расположенного по адресу: г. Иркутск, Кировский район, ул. Урицкого, д. 8, от 30.11.2018 № 16/18;

- о расторжении договора купли-продажи нежилого помещения, расположенного по адресу: г. Иркутск, Кировский район, ул. Урицкого, д. 8, от 30.11.2018 № 17/18.

Ответчик возражал против удовлетворения иска по мотиву неисправности продавца и приостановления обязательства по оплате по правилам статьи 328 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Обстоятельства дела.

Между комитетом по управлению муниципальным имуществом администрации города Иркутска и обществом с ограниченной ответственностью «АФК-Система» заключены:

- договор купли-продажи нежилого помещения, расположенного по адресу: г. Иркутск, Кировский район, ул. Урицкого, д. 8, от 30.11.2018 № 16/18, предметом которого является передача в собственность помещения площадью 340,6 кв.м., расположенного в подвале № 1 площадью 1 164,5 кв.м., кадастровый номер 38:36:000034:15321, нежилого 5-этажного железобетонного здания по адресу: 

<

...>, ,

- договор купли-продажи нежилого помещения, расположенного по адресу: г. Иркутск, Кировский район, ул. Урицкого, д. 8, от 30.11.2018 № 17/18, предметом которого является передача в собственность помещения площадью 349,8 кв.м., расположенного в подвале (номера на поэтажном плане 2-4, 6-9, 17, 21-29), являющееся частью нежилого помещения – Подвал № 1, площадью 1 164,5 кв.м., кадастровый номер 38:36:000034:15321, нежилого 5-этажного железобетонного здания по адресу: 

<

...>.

Основаниями для заключения договора явились:

- Федеральный закон от 22.07.2008 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации»;

- решение Арбитражного суда Иркутской области от 21.04.2016 по делу №А19-13054/2015, которым признаны незаконными отказы администрации в осуществлении преимущественного права на приобретение в собственность недвижимого имущества нежилого помещения общей площадью 340,6 кв.м., нежилого помещения общей площадью 349,8 кв.м.;

- решение Арбитражного суда Иркутской области по делу №А19-1056/2017 об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи нежилого помещения площадью 340,6 кв.м.;

-  решение Арбитражного суда Иркутской области по делу №А19-21227/2016 об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи нежилого помещения площадью 349,8 кв.м.

Условиями каждого из заключенных договоров была предусмотрена оплата выкупаемого имущества в рассрочку на 5 лет, равными долями, с первым платежом в течение 10 дней с даты подписания договора, вторым и последующими – ежемесячно равными платежами согласно графикам, являющимся приложением к договорам.

В нарушение условий договоров покупателем в качестве оплаты имущества были внесены лишь первые платежи по ним, от уплаты последующий он уклонился; задолженность по договору от 30.11.2018 № 16/18 составила 4 607 156 руб., по договору от 30.11.2018 № 17/18 – 4 999 123 руб.

Когда покупатель не производит в установленный договором срок очередной платеж за проданный в рассрочку и переданный ему товар, продавец вправе, если иное не предусмотрено договором, отказаться от исполнения договора и потребовать возврата проданного товара, за исключением случаев, когда сумма платежей, полученных от покупателя, превышает половину цены товара (пункт 2 статьи 489 Гражданского кодекса РФ).

В соответствии с положениями статьи 450 Гражданского кодекса РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной, а также в иных случаях, предусмотренных указанным Кодексом, другими законами или договором. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Невыполнение покупателем обязательств по оплате недвижимости, предусмотренных договором купли - продажи, может служить основанием к расторжению этого договора (пункт 9 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 13.11.1997 № 21 «Обзор практики разрешения споров, возникающих по договорам купли - продажи недвижимости»).

11.08.2020 комитетом в адрес покупателя были направлены предложения о расторжении договоров по соглашению сторон с проектами соответствующих дополнительных соглашений к договорам.

Покупатель в установленный законом тридцатидневный срок подписанные со своей стороны дополнительные соглашения о расторжении договоров в адрес продавца не возвратил, что послужило основаниями для обращения истца в суд с настоящим иском.

Ответчик иск оспорил по мотиву неисправности продавца.

Заключенными сторонами договоров  предусмотрены встречные обязательства сторон.

В частности, по условиям пунктов 1.7. договоров купли-продажи от 30.11.2018 продаваемое имущество должно быть свободно от прав третьих лиц, не находиться под арестом, в залоге, не являться предметом обеспечительных мер, и находиться в состоянии, позволяющем использовать его без ограничений.

Однако переданные 19.12.2018 по актам приема-передачи помещения находятся в состоянии, не соответствующем условиям договоров купли-продажи нежилых помещений - не пригодны к использованию по назначению (в здании, в котором находятся помещения, отсутствует отопление, водоснабжение и электроснабжение), а также в отношении здания (всех помещений в нем) действует запрет на эксплуатацию, установленный Кировским районным судом г. Иркутска по делу №23502/2016.

В этой связи покупателем 24.12.2018 в адрес продавца было направлено письмо, в котором указывалось на необходимость устранения препятствий к эксплуатации приобретенных помещений. 

Кроме того, в соответствии с пунктами 3.1.3 договоров продавец был обязан в течение 10 дней с момента подписания акта приема-передачи передать покупателю документы, необходимые для государственной регистрации перехода права на имущество.

В нарушение указанных условий договоров продавцом заявления о государственном кадастровом учете объектов недвижимого имущества, которые представляют собой часть помещений, а также документы, необходимые в соответствии с законодательством для осуществления государственного кадастрового учета, не представлены

Отчуждение помещения, строения, сооружения, находящихся на земельном участке, проводится вместе с земельным участком. Государственная регистрация перехода права собственности на помещения по договорам может быть произведена только одновременно с государственной регистрацией перехода права собственности доли земельного участка.

Однако продавцом постановка продаваемых помещений, которые представляют собой часть помещений, на кадастровый учет, как обособленных объектов, не осуществлена, равно как и действия по отчуждению вместе с проданным помещением  соответствующей доли земельного участка, либо обоснованию для Россреестра того, почему помещения продаются без земельного участка.

Ввиду указанных обстоятельств государственная регистрация перехода права по заявлению покупателя регистрационным органом была приостановлена.

При этом ранее нежилые помещения, проданные по договорам купли-продажи от 30.11.2018, являлись объектами самостоятельного кадастрового учета. Несмотря на решение Арбитражного суда Иркутской области от 18 января 2016 по делу №А19-17002/2015 об отказе в снятии с кадастрового учета нежилых помещений и определение Арбитражного суда Иркутской области от 25 декабря 2015 по делу №А19-13054/2015 о принятии обеспечительных мер в виде запрета принимать решения о снятии с кадастрового учета указанных нежилых помещений, продавец осуществил снятие нежилых помещений с кадастрового учета, что стало в настоящее время препятствием для государственной регистрации перехода права собственности на них.

В случае непредоставления обязанной стороной исполнения обязательства либо при наличии обстоятельств, очевидно свидетельствующих о том, что такое исполнение не будет произведено в установленный срок, сторона, на которой лежит встречное исполнение, вправе приостановить исполнение своего обязательства или отказаться от исполнения этого обязательства и потребовать возмещения убытков (пункт 2 статьи 328 ГКРФ).

Поскольку продавец свою обязанность по передаче товара в собственность покупателя в пригодном для эксплуатации состоянии не исполнил, а обязанность продавца передать товар в собственность покупателя и обязанность последнего оплатить товар являются встречными по отношению друг к другу, уведомлением от 24.12.2018 покупатель известил продавца о приостановлении дальнейших платежей по договорам купли-продажи нежилых помещений до момента предоставления покупателю возможности эксплуатации нежилых помещений.

Поэтому основания для расторжения договоров отсутствуют.

Исследовав материалы дела, заслушав представителей сторон, суд считает исковые требования подлежащими удовлетворению по следующим основаниям.

Как видно из материалов дела, между комитетом по управлению муниципальным имуществом администрации города Иркутска и обществом с ограниченной ответственностью «АФК-Система» заключены:

- договор купли-продажи нежилого помещения, расположенного по адресу: г. Иркутск, Кировский район, ул. Урицкого, д. 8, от 30.11.2018 № 16/18, предметом которого является передача в собственность помещения площадью 340,6 кв.м., расположенного в подвале № 1 площадью 1 164,5 кв.м., кадастровый номер 38:36:000034:15321, нежилого 5-этажного железобетонного здания по адресу: 

<

...>, ,

- договор купли-продажи нежилого помещения, расположенного по адресу: г. Иркутск, Кировский район, ул. Урицкого, д. 8, от 30.11.2018 № 17/18, предметом которого является передача в собственность помещения площадью 349,8 кв.м., расположенного в подвале (номера на поэтажном плане 2-4, 6-9, 17, 21-29), являющееся частью нежилого помещения – Подвал № 1, площадью 1 164,5 кв.м., кадастровый номер 38:36:000034:15321, нежилого 5-этажного железобетонного здания по адресу: 

<

...>.

Основаниями для заключения договора явились:

- Федеральный закон от 22.07.2008 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации»;

- решение Арбитражного суда Иркутской области от 21.04.2016 по делу №А19-13054/2015, которым признаны незаконными отказы администрации в осуществлении преимущественного права на приобретение в собственность недвижимого имущества нежилого помещения общей площадью 340,6 кв.м., нежилого помещения общей площадью 349,8 кв.м.;

- решение Арбитражного суда Иркутской области по делу №А19-1056/2017 об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи нежилого помещения площадью 340,6 кв.м.;

-  решение Арбитражного суда Иркутской области по делу №А19-21227/2016 об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи нежилого помещения площадью 349,8 кв.м.

Условиями каждого из заключенных договоров была предусмотрена оплата выкупаемого имущества в рассрочку на 5 лет, равными долями, с первым платежом в течение 10 дней с даты подписания договора, вторым и последующими – ежемесячно равными платежами согласно графикам, являющимся приложением к договорам.

Как следует из материалов дела и не оспаривается ответчиком, покупателем обязательства по оплате переданного ему имущества в установленные договорами сроки не выполнены, внесены лишь первые платежи по договорам; задолженность по договору от 30.11.2018 № 16/18 составила 4 607 156 руб., по договору от 30.11.2018 № 17/18 – 4 999 123 руб.

Согласно пункту 1 статьи 454 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

В силу статей 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или иными правовыми актами.

Одностороннее изменение условий обязательства, связанного с осуществлением всеми его сторонами предпринимательской деятельности, или односторонний отказ от исполнения этого обязательства допускается в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором.

Части 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: 1) при существенном нарушении договора другой стороной; 2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Согласно пункту 59 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.07.96 № 6/8 «О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» отказ покупателя от внесения платежа за приобретенный им объект приватизации не может рассматриваться в качестве основания для признания сделки недействительной, поскольку он не мог иметь место при ее совершении, а в силу пункта 2 статьи 450 Кодекса должен признаваться основанием для расторжения договора купли-продажи приватизированного объекта.

В соответствии с разъяснениями, содержащимися в пункте 9 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 13.11.1997 № 21 «Обзор практики разрешения споров, возникающих по договорам купли-продажи недвижимости», невыполнение покупателем обязательств по оплате недвижимости, предусмотренных договором купли-продажи, может служить основанием к расторжению этого договора.

Пунктом 2 статьи 489 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что когда покупатель не производит в установленный договором срок очередной платеж за проданный в рассрочку и переданный ему товар, продавец вправе, если иное не предусмотрено договором, отказаться от исполнения договора и потребовать возврата проданного товара, за исключением случаев, когда сумма платежей, полученных от покупателя, превышает половину цены товара.

При изложенных обстоятельствах, поскольку покупателем доказательства оплаты в установленные договорами сроки не представлены, и сумма платежей, полученных от покупателя, не превышает половину цены товара по договорам, суд считает исковые требования о расторжении договора обоснованными и подлежащими удовлетворению применительно к положениям статей 450, 489 Гражданского кодекса Российской Федерации и разъяснениям высшего судебного органа. 

В силу пункта 4 статьи 453 Гражданского кодекса Российской Федерации стороны не вправе требовать возвращения того, что было исполнено ими по обязательству до момента изменения или расторжения договора, если иное не установлено законом или соглашением сторон. Вместе с тем согласно статье 1103 Гражданского кодекса Российской Федерации положения о неосновательном обогащении подлежат применению к требованиям одной стороны в обязательстве к другой о возврате исполненного в связи с этим обязательством. Поэтому в случае расторжения договора продавец, не получивший оплаты по нему, вправе требовать возврата переданного покупателю имущества на основании статей 1102, 1104 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В этой связи требование истца о возврате имущества, переданного по договорам,  - нежилого помещения, расположенного по адресу: г. Иркутск, Кировский район, ул. Урицкого, д. 8, от 30.11.2018 № 16/18, нежилого помещения площадью 349,8 кв.м., расположенного в подвале (номера на поэтажном плане 2-4, 6-9, 17, 21-29), также является обоснованным.

Суд считает возможным установить срок для передачи помещений – 14 дней с момента вынесения решения. 

Доводы ответчика о неисправности продавца судом рассмотрены и отклонены в силу следующего.

Действительно, по правилам статьи 469 Гражданского кодекса РФ продавец обязан передать покупателю товар, качество которого соответствует договору купли-продажи. При отсутствии в договоре купли-продажи условий о качестве товара продавец обязан передать покупателю товар, пригодный для целей, для которых товар такого рода обычно используется.

Правовые последствия передачи недвижимого имущества ненадлежащего качества закреплены в статье 557 Гражданского кодекса РФ, согласно которой в случае передачи продавцом покупателю недвижимости, не соответствующей условиям договора продажи недвижимости о ее качестве, применяются правила статьи 475 настоящего Кодекса, за исключением положений о праве покупателя потребовать замены товара ненадлежащего качества на товар, соответствующий договору.

В силу положений статьи 478 Гражданского кодекса РФ, если недостатки товара не были оговорены продавцом, покупатель, которому передан товар ненадлежащего качества, вправе по своему выбору потребовать от продавца:

соразмерного уменьшения покупной цены;

безвозмездного устранения недостатков товара в разумный срок;

возмещения своих расходов на устранение недостатков товара.

В случае существенного нарушения требований к качеству товара (обнаружения неустранимых недостатков, недостатков, которые не могут быть устранены без несоразмерных расходов или затрат времени, или выявляются неоднократно, либо проявляются вновь после их устранения, и других подобных недостатков) покупатель вправе по своему выбору:

отказаться от исполнения договора купли-продажи и потребовать возврата уплаченной за товар денежной суммы;

потребовать замены товара ненадлежащего качества товаром, соответствующим договору.

Таким образом, возможности отказа от оплаты недвижимого имущества, покупаемого в рассрочку, действующее законодательство не предусматривает.

 В рассматриваемом случае также необходимо учитывать, что покупатель-ответчик являлся арендатором спорных помещений с 2011 года и потому на стадии рассмотрении вопроса о заключении договоров о запрете эксплуатации здания (не выкупаемых помещений), установленном Кировским районным судом города Иркутска, знал, однако, от заключения договоров не отказался. 

И, напротив, подписал акты приема-передачи к каждому из договоров, тем самым подтвердив приемку помещений в том состоянии, в котором они имели место быть, а также свою осведомленность о судебном запрете эксплуатации здания (см. подписи директора на актах).

Поэтому его доводы о передаче продавцом (вопреки пунктам 1.7 договора) имущества  ненадлежащего качества не отвечают признаку доброй совести.

Общее правило статьи 328 Гражданского кодекса Российской Федерации, позволяющее приостановить исполнение своего обязательства, если предусмотренное договором исполнение обязательства другой стороной произведено не в полном объеме, не может быть истолковано как позволяющее покупателю получить товар и не оплачивать его в установленные договором сроки.

Очевидно, что заинтересованный в имуществе покупатель (тем более, в свете доводов об устранимости нарушений, вызвавших запрет эксплуатации здания в целом) произведет исполнение обязательства в установленные договором купли-продажи сроки, не уклоняясь от него.

Иные доводы ответчика - невозможность регистрации перехода права собственности по тем или иным причинам могут быть разрешены иными способами, как-то – оспаривание отказа в государственной регистрации, понуждение продавца к передаче необходимой документации или совершению действий, но не являться основанием для неисполнения обязательств по оплате выкупаемого имущества в установленные договорами сроки.

Всем существенным доводам судом дана оценка, иные доводы на выводы суда не влияют.

Расходы по государственной пошлине подлежат отнесению на ответчика по правилам статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

На основании изложенного, и руководствуясь статьями 110, 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

решил:

исковые требования удовлетворить.

Расторгнуть договор купли-продажи нежилого помещения, расположенного по адресу: г. Иркутск, Кировский район, ул. Урицкого, д. 8, от 30.11.2018 № 16/18, заключенный между комитетом по управлению муниципальным имуществом администрации города Иркутска и обществом с ограниченной ответственностью «АФК-Система».

Расторгнуть договор купли-продажи нежилого помещения, расположенного по адресу: г. Иркутск, Кировский район, ул. Урицкого, д. 8, от 30.11.2018 № 17/18, заключенный между комитетом по управлению муниципальным имуществом администрации города Иркутска и обществом с ограниченной ответственностью «АФК-Система».

Обязать общество с ограниченной ответственностью «АФК-Система» (ОГРН: 

<

***>, дата присвоения ОГРН: 27.05.2011, ИНН: 

<

***>; адрес: 664007, 

<

...>) возвратить полученное по договору купли-продажи нежилого помещения, расположенного по адресу: г. Иркутск, Кировский район, ул. Урицкого, д. 8, от 30.11.2018 № 16/18, договору купли-продажи нежилого помещения, расположенного по адресу: г. Иркутск, Кировский район, ул. Урицкого, д. 8, от 30.11.2018 № 17/18 имущество в течение 14 дней с момента вынесения решения.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «АФК-Система» (ОГРН: 

<

***>, дата присвоения ОГРН: 27.05.2011, ИНН: 

<

***>; адрес: 664007, 

<

...>) в доход федерального бюджета 12 000 руб. государственной пошлины.

Решение может быть обжаловано в Четвертый арбитражный апелляционный суд через Арбитражный суд Иркутской области в течение месяца после его принятия, и по истечении  этого  срока  вступает  в  законную силу.

Судья:                                                                                                      Е.А.Исаева