016/2023-63213(4) 

 

ДЕСЯТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД 117997, г. Москва, ул. Садовническая, д. 68/70, стр. 1, www.10aas.arbitr.ru 

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

 10АП-7961/2023

Дело № А41-67767/22

03 июля 2023 года

г. Москва

 

Резолютивная часть постановления объявлена 26 июня 2023 года  Постановление изготовлено в полном объеме 03 июля 2023 года  

Десятый арбитражный апелляционный суд в составе:  

председательствующего судьи Мизяк В.П., судей Епифанцевой С.Ю., Терешина А.В., при ведении протокола судебного заседания ФИО1, при участии в заседании: от ФИО2 – ФИО3, представитель по доверенности от 01.03.2023; 

от конкурсного управляющего ООО ПКФ «Гюнай» - ФИО4, представитель по  доверенности от 14.03.2023;  

от иных лиц, участвующих в деле - представители не явились, извещены надлежащим образом;  рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу ФИО5 на  определение Арбитражного суда Московской области от 29 марта 2023 года по делу   № А41-67767/22 по заявлению конкурсного управляющего о признании недействительным  договора купли-продажи № 5-5.3/1.К/31r-07-22 от 12.07.2022, заключенного между ООО «ПКФ  «Гюнай» и ФИО2, и применении последствий недействительности сделки, в рамках  дела о несостоятельности (банкротстве) ООО «ПКФ «Гюнай» (ИНН 

<

***>),  

УСТАНОВИЛ:

Решением Арбитражного суда Московской области от 30.11.2022 по делу   № А41-67767/22 ООО ПКФ «Гюнай» (ИНН 

<

***>) признано несостоятельным  (банкротом), в отношении него открыто конкурсное производство, конкурсным управляющим  утвержден ФИО6.  

При рассмотрении дела о несостоятельности (банкротстве) ООО ПКФ «Гюнай» (ИНН  

<

***>) применяются правила § 7 главы IX Федерального закона «О несостоятельности  (банкротстве)» «Банкротство застройщиков».  

Конкурсный управляющий обратился в суд с заявлением, в котором просил:  

- признать недействительным договор купли-продажи недвижимого имущества   № 5-5.3/1.К/31г-07-22 от 12.07.2022, заключенный между ООО ПКФ «Гюнай» и ФИО2;  

- применить последствия недействительности сделки в виде: 

1. Восстановления права собственности ООО «ПКФ «Гюнай» на: нежилое здание  площадью 2703,4 кв.м, кадастровый номер 50:28:0010221:34, расположенное по адресу:  

<

...>  земельный участок, категория земель: земли населенных пунктов, площадью 2758+/-18 кв.м,  

кадастровый номер 50:28:0010221:54, расположенный по адресу: 

<

...>.  

- взыскать с ФИО5 проценты за пользование чужими  денежными средствами по договору купли-продажи № 5-5.3/1.К/31г-07-22 от 12.07.2022 в  порядке ст. 395 ГК РФ за период с 13.07.2022 по 16.01.2022 в размере 4 205 753,43 руб., а также  по дату фактического возврата денежных средств.  

Указать в резолютивной части, что судебный акт, вынесенный по итогам рассмотрения  настоящего спора, является основанием для внесения изменений в Единый государственный  реестр недвижимости Федеральной службой государственной регистрации, кадастра и  картографии и ее территориальными подразделениями.  

Определением Арбитражного суда Московской области от 29 марта 2023 года заявление  конкурсного управляющего удовлетворено частично. Суд признал недействительным договор  купли-продажи № 5-5.3/1.К/31г-07-22 от 12.07.2022, заключенный между ООО ПКФ «Гюнай» и  ФИО2, применил последствия недействительности сделки в виде восстановления  права собственности ООО ПКФ «Гюнай» на нежилое здание кадастровый номер  50:28:0010221:34 и земельный участок кадастровый номер 50:28:0010221:54.  

Суд также указал, что судебный акт является основанием для внесения соответствующих  изменений в Единый государственный реестр недвижимости Федеральной службой  государственной регистрации, кадастра и картографии и ее территориальными  подразделениями.  

В удовлетворении остальной части заявленных конкурсным управляющим требований  отказано.  

Не согласившись с определением суда первой инстанции, ФИО5  под апелляционную жалобу, в которой просит его отменить, ссылаясь на неправильное  применение норм материального и процессуального права, а также неполное выяснение  обстоятельств дела, и отказать в удовлетворении заявленных конкурсным управляющим  требований в полном объеме.  

В суд апелляционной инстанции от конкурсного управляющего ООО ПКФ «Гюнай»  поступил отзыв, в котором конкурсный управляющий просит отказать в удовлетворении  апелляционной жалобы.  

От ФИО2 поступили письменные возражения на отзыв конкурсного  управляющего.  

Законность и обоснованность определения суда первой инстанции, правильность  применения арбитражным судом первой инстанции норм материального и процессуального  права проверены арбитражным апелляционным судом в соответствии со статьями 223, 266, 268,  270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.  

В судебном заседании представитель ФИО2о поддержал доводы апелляционной  жалобы, просил обжалуемый судебный акт отменить.  

Представитель конкурсного управляющего ООО ПКФ «Гюнай» возражал против  удовлетворения апелляционной жалобы, просил оставить обжалуемый судебный акт без  изменения.  

Апелляционная жалоба рассмотрена в соответствии с нормами статей 121 - 123, 153, 156  Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в отсутствие иных лиц,  участвующих в деле, извещенных надлежащим образом о времени и месте судебного заседания,  в том числе публично, путем размещения информации в картотеке арбитражных дел на сайте  «Электронное правосудие» www.kad.arbitr.ru.  

Исследовав и оценив в совокупности все имеющиеся в материалах дела доказательства,  обсудив доводы апелляционной жалобы, выслушав объяснения представителей участвующих в   деле лиц, арбитражный апелляционный суд не находит оснований для отмены определения  суда первой инстанции.  

В соответствии с частью 1 статьи 223 Арбитражного процессуального кодекса Российской  Федерации и статьей 32 Федерального закона "О несостоятельности (банкротстве)" (далее -  Закон о банкротстве) дела о несостоятельности (банкротстве) рассматриваются арбитражным  судом по правилам, предусмотренным Арбитражным процессуальным кодексом Российской  Федерации, с особенностями, установленными федеральными законами, регулирующими  вопросы несостоятельности (банкротства).  

Согласно пункту 1 статьи 61.1 Закона о банкротстве сделки, совершенные должником или  другими лицами за счет должника, могут быть признаны недействительными в соответствии с  Гражданским кодексом Российской Федерации (далее - ГК РФ), а также по основаниям и в  порядке, которые указаны в настоящем Федеральном законе.  

Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции между ООО «ПКФ  «Гюнай» и ФИО2 заключен договор купли-продажи № 5-5.3/1.К/31г-07-22 от  12.07.2022, по которому должник продал нежилое здание площадью 2703,4 кв.м., кадастровый  номер 50:28:0010221:34, расположенное по адресу: 

<

...> а также земельный участок,  категория земель: земли населенных пунктов, площадью 2758+/-18 кв.м., кадастровый номер  50:28:0010221:54, расположенный по адресу: 

<

...>.  

Право собственности за ФИО2 зарегистрировано 24.10.2022, что следует из  выписок из Единого государственного реестра недвижимости по состоянию на 07 и 08 декабря  2022 года.  

В соответствии с пунктом 2.1 договора от 12.07.2022 стоимость объектов продажи  составляет 105 000 000 руб.  

Согласно пункту 2.2 договора от 12.07.2022 оплата за приобретенные объекты продажи  осуществляется ФИО2 до 01.12.2026 года.  

Пункт 2.4 договора от 12.07.2022 предусматривает, что у продавца право залога,  предусмотренное в п. 5 ст. 488 ГК РФ, на отчужденные нежилое здание и земельный участок не  возникает.  

Как следует из выписок из Единого государственного реестра недвижимости, кадастровая  стоимость нежилого здания составляет 150 206 527,07 руб., стоимость земельного участка –  13 632 297,56 руб.  

Таким образом, совокупная стоимость нежилого здания и земельного участка составляет  163 838 824,63 руб.  

Конкурсный управляющий считает договор купли-продажи № 5-5.3/1.К/31г-07-22 от  12.07.2022 недействительным на основании п. 1 и 2 ст. 61.2 и ст. 61.3 Закона о банкротстве, ст.  10 и 168 ГК РФ, поскольку он совершен в период подозрительности, направлена на вывод в  пользу аффилированного лица имущества должника, у которого имелись признаки  неплатежеспособности, совершен в целях причинения вреда имущественным правам  кредиторов и оказания предпочтения одному из кредиторов перед другими кредиторами, в  отсутствие встречного предоставления со стороны ответчика.  

Удовлетворяя заявленные конкурсным управляющим требования, суд первой инстанции  посчитал их обоснованными.  

Исследовав материалы дела, арбитражный апелляционный суд поддерживает указанный  вывод суда первой инстанции.  

Заявление о признании ООО «ПКФ «Гюнай» банкротом принято к производству  определением суда от 05.10.2022, оспариваемый договор купли-продажи заключен 12.07.2022,  право собственности на спорные объекты недвижимости зарегистрировано за ФИО5 24.10.2022, после возбуждения дела о банкротстве.  

Таким образом, оспариваемая сделка подпадает под периоды подозрительности и  предпочтительности, предусмотренные в пунктах 1 и 2 статьи 61.2 и пункте 2 статье 61.3 Закона  о банкротстве.  

Пункт 1 статьи 61.2 Закона о банкротстве предусматривает, что сделка, совершенная  должником в течение одного года до принятия заявления о признании банкротом или после  принятия указанного заявления, может быть признана арбитражным судом недействительной  при неравноценном встречном исполнении обязательств другой стороной сделки, в том числе в  случае, если цена этой сделки и (или) иные условия существенно в худшую для должника  сторону отличаются от цены и (или) иных условий, при которых в сравнимых обстоятельствах  совершаются аналогичные сделки (подозрительная сделка).  

Неравноценным встречным исполнением обязательств будет признаваться, в частности,  любая передача имущества или иное исполнение обязательств, если рыночная стоимость  переданного должником имущества или осуществленного им иного исполнения обязательств  существенно превышает стоимость полученного встречного исполнения обязательств,  определенную с учетом условий и обстоятельств такого встречного исполнения обязательств.  

При этом согласно разъяснениям, указанным в Постановлении Пленума ВАС РФ от  23.12.2010 N 63, если подозрительная сделка была совершена в течение одного года до принятия  заявления о признании банкротом или после принятия этого заявления, то для признания ее  недействительной достаточно обстоятельств, указанных в пункте 1 статьи 61.2 Закона о  банкротстве, в связи с чем, наличие иных обстоятельств, определенных пунктом 2 данной  статьи (в частности, недобросовестности контрагента), не требуется.  

Таким образом, для признания сделки недействительной по основанию, указанному в  пункте 1 статьи 61.2 Закона о банкротстве, лицу, требующему признания сделки  недействительной, необходимо доказать следующие обстоятельства: сделка была заключена в  течение года до принятия заявления о признании банкротом или после принятия указанного  заявления (данный срок является периодом подозрения, который устанавливается с целью  обеспечения стабильности гражданского оборота) и неравноценное встречное исполнение  обязательств.  

В соответствии с пунктом 2.1 договора от 12.07.2022 стоимость нежилого здания и  земельного участка составляет 105 000 000 руб.  

Согласно пункту 2.2 договора от 12.07.2022 оплата за приобретенное нежилое здание и  земельный участок осуществляется ФИО2 до 01.12.2026 года.  

Пункт 2.4 договора от 12.07.2022 предусматривает, что у продавца право залога,  предусмотренное в п. 5 ст. 488 ГК РФ, на отчужденные нежилое здание и земельный участок не  возникает.  

Принимая во внимание условия пункта 2.2 договора, согласно которому оплата за  приобретенное нежилое здание и земельный участок осуществляются покупателем до  01.12.2026, а также учитывая отсутствие достоверных доказательств, подтверждающих  поступление должнику оплаты по договору, арбитражный суд приходит к выводу о том, что  договор не является сделкой, соответствующей критерию равноценности.  

Согласно абз. 5 п. 8 Постановления Пленума ВАС РФ № 63 на основании п. 1 ст. 61.2  Закона о банкротстве может быть оспорена также сделка, условия которой формально  предусматривают равноценное встречное исполнение, однако должнику на момент ее  заключения было известно, что у контрагента по сделке нет и не будет имущества, достаточного  для осуществления им встречного исполнения.  

Принимая во внимание обстоятельства настоящего дела, учитывая отсутствие  доказательств возможности ответчика исполнить обязательства по договору, оспариваемая  сделка отвечает критериям недействительности, установленным п. 1 ст. 61.2 Закона о  банкротстве.  

Кроме того, отчуждение имущества по цене 105 000 000 рублей, при том, что его  кадастровая стоимость составляет 163 838 824 руб. 63 коп., с условием отсрочки оплаты на 4,5  года после перехода права собственности на объекты продажи, без сохранения залога в пользу  ООО «ПКФ «Гюнай» и без процентов за длительную отсрочку, не является для должника  целесообразным, экономически обоснованным и не соответствует обычаям делового оборота.  

Таким образом, договор от 12.07.2022 заключен при неравноценном встречном  исполнении, а его условия отличаются в существенно худшую для должника сторону от  условий, при которых совершаются аналогичные сделки, вследствие чего к рассматриваемой  сделке подлежит применению пункт 1 статьи 61.2 Закона о банкротстве.  

Согласно пункту 2 статьи 61.2 Закона о банкротстве сделка, совершенная должником в  целях причинения вреда имущественным правам кредиторов, может быть признана  арбитражным судом недействительной, если такая сделка была совершена в течение трех лет до  принятия заявления о признании должника банкротом или после принятия указанного  заявления и в результате ее совершения был причинен вред имущественным правам кредиторов  и если другая сторона сделки знала об указанной цели должника к моменту совершения сделки  (подозрительная сделка).  

Предполагается, что другая сторона знала об этом, если она признана заинтересованным  лицом либо если она знала или должна была знать об ущемлении интересов кредиторов  должника либо о признаках неплатежеспособности или недостаточности имущества должника.  

Из разъяснений, содержащихся в пункте 5 Постановления Пленума ВАС РФ от 23.12.2010  N 63 "О некоторых вопросах, связанных с применением главы III.1 Федерального закона "О  несостоятельности (банкротстве)", следует, что для признания сделки недействительной на  основании п. 2 ст. 61.2 Закона о банкротстве необходимо, чтобы оспаривающее сделку лицо  доказало наличие совокупности всех следующих обстоятельств:  

а) сделка была совершена с целью причинить вред имущественным правам кредиторов; 

б) в результате совершения сделки был причинен вред имущественным правам  кредиторов;  

в) другая сторона сделки знала или должна была знать об указанной цели должника к  моменту совершения сделки (с учетом пункта 7 настоящего Постановления).  

При определении вреда имущественным правам кредиторов следует иметь в виду, что в  силу абзаца тридцать второго статьи 2 Закона о банкротстве под ним понимается уменьшение  стоимости или размера имущества должника и (или) увеличение размера имущественных  требований к должнику, а также иные последствия совершенных должником сделок или  юридически значимых действий, приведшие или могущие привести к полной или частичной  утрате возможности кредиторов получить удовлетворение своих требований по обязательствам  должника за счет его имущества.  

Согласно абзацам второму - пятому пункта 2 статьи 61.2 Закона о банкротстве цель  причинения вреда имущественным правам кредиторов предполагается, если налицо  одновременно два следующих условия:  

а) на момент совершения сделки должник отвечал признаку неплатежеспособности или  недостаточности имущества;  

б) имеется хотя бы одно из других обстоятельств, предусмотренных абзацами вторым -  пятым пункта 2 статьи 61.2 Закона о банкротстве.  

ООО «ПКФ «Гюнай» по смыслу ст. 201.1 Закона о банкротстве и ст. 2 Федерального  закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов  недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской  Федерации» (далее – Закон об участии в долевом строительстве) является застройщиком,  привлекающим денежные средства для строительства жилых и нежилых помещений, то есть  основным имуществом должника являются денежные средства, привлечённые от граждан и  организаций, а также права на земельные участки и на возводимые на них объекты  строительства.  

В соответствии с п. 1 ст. 6 Закона об участии в долевом строительстве застройщик обязан  передать участнику долевого строительства объект долевого строительства не позднее срока,  который предусмотрен договором и должен быть единым для участников долевого  строительства, которым застройщик обязан передать объекты долевого строительства.  

Однако в нарушение п. 1 ст. 4 и п. 1 ст. 6 Закона об участии в долевом строительстве  должник не выполнил в установленные сроки принятые на себя обязательства перед  гражданами – участниками долевого строительства по передаче жилых помещений (квартир)  объектах строительства.  

Должник просрочил обязательства перед участниками долевого строительства по передаче  жилых помещений (квартир) во всех пяти строящихся многоквартирных домах на срок от  одного до четырех лет:  

1) В отношении трех многоквартирных домов, строящихся на земельном участке,  расположенном по адресу: 

<

...> участок 31 с кадастровым номером 50:28:0000000:0000359, передача объектов  строительства должна была быть осуществлена не позднее 30.03.2019.  

Между тем должник на настоящий момент не ввел объекты долевого строительства в  эксплуатацию, вследствие чего просрочка по исполнению обязательств по передаче жилых  помещений составляет более чем три года.  

Общая стоимость договоров участия в долевом строительстве, заключенных должником в  отношении объектов, которые расположены на земельном участке с кадастровым номером  50:28:0000000:0000359, составляет не менее 2 626 834 821 руб. (в ценах не ранее 2019 г.  

Таким образом, должник имеет неисполненные обязательства на общую сумму не менее 2  626 834 821 руб. основного долга, а также неустойки и штрафы в связи с нарушением сроков  передачи помещений.  

2) В отношении многоквартирного жилого дома, который строится на земельном участке,  расположенном по адресу: 

<

...> с кадастровым номером 50:28:0010577:2, первоначальный срок исполнения обязательств  должником по передаче жилых помещений определен не позднее 31.03.2021, который нарушен  уже более чем на полтора года.  

Общий размер обязательств, рассчитываемый исходя из суммарной цены договоров  участия в долевом строительстве, заключенных должником в отношении объекта, который  расположен на земельном участке с кадастровым номером 50:28:0010577:2, составляет не менее  1 642 362 077,7 руб. основного долга, а также неустойки и штрафы в связи с нарушением сроков  передачи помещений.  

3) В отношении многоквартирного жилого дома, который строится на земельном участке,  расположенном по адресу: 

<

...> с  кадастровым номером 50:28:0060217:211, первоначальный срок исполнения обязательств  должником по передаче жилых помещений определен не позднее 31.12.2018, который на  данный момент нарушен уже на четыре года.  

Общий размер обязательств, рассчитываемый исходя из суммарной цены договоров  участия в долевом строительстве, заключенных должником, составляет не менее чем  1 531 084 979,7 руб.  

Таким образом, учитывая прекращение исполнения должником части денежных  обязательств, вызванное недостаточностью денежных средств, которое возникло 31.12.2017,  арбитражный суд приходит к выводу о том, что у ООО «ПКФ «Гюнай» уже по состоянию на  31.12.2017 имелись признаки неплатежеспособности.  

Из выписки из Единого государственного реестра юридических лиц на 16.01.2023 следует,  что ФИО5 с 09.04.2018 является генеральным директором и  единственным участником ООО «ПКФ «Гюнай».  

Более того, оспариваемый договор подписан ФИО2 со стороны продавца и со  стороны покупателя.  

Таким образом, ФИО2 является заинтересованным по отношению к должнику  лицом (статья 19 Закона о банкротстве), следовательно, он не мог не знать, что на момент  совершения оспариваемой сделки должник находился в состоянии неплатежеспособности и  

недостаточности имущества, и понимал, что заключение договора от 12.07.2022 преследует цель  причинения вреда имущественным правам кредиторов.  

На момент заключения оспариваемого договора задолженность должника только перед  гражданами - участниками долевого строительства составляла не менее 6 628 122 644 руб.,  которая не была погашена и послужила основанием для признания должника банкротом.  

При этом, отчуждая в свою пользу в преддверии возбуждения дела о банкротстве  должника нежилое здание и земельный участок, кадастровая стоимость которых составляет  163 838 824,63 руб., ФИО2, являющийся руководителем и единственным участником  Общества и, следовательно, осведомленный о наличии значительной непогашенной  задолженности, не осуществил предоставления в конкурсную массу встречного предоставления,  что привело к выбытию из собственности ООО ПКФ «Гюнай» ценного имущества, которое  могло послужить гарантией удовлетворения требований кредиторов, что причинило вред  имущественным правам кредиторов.  

Таким образом, вывод суда первой инстанции о необходимости признания договора купли- продажи № 5-5.3/1.К/31г-07-22 от 12.07.2022 недействительным на основании пункта 2 статьи  61.2 Закона о банкротстве является правильным, соответствует фактическим обстоятельствам  дела.  

В соответствии с п.1 ст. 61.3 Закона о банкротстве сделка, совершенная должником в  отношении отдельного кредитора или иного лица, может быть признана арбитражным судом  недействительной, если такая сделка влечет или может повлечь за собой оказание предпочтения  одному из кредиторов перед другими кредиторами в отношении удовлетворения требований.  

Согласно п. 2 ст. 61.3 Закона о банкротстве сделка, указанная в пункте 1 настоящей статьи,  может быть признана арбитражным судом недействительной, если она совершена после  принятия арбитражным судом заявления о признании должника банкротом или в течение  одного месяца до принятия арбитражным судом заявления о признании должника банкротом.  

В силу п. 3 ст. 61.3 Закона о банкротстве сделка, указанная в пункте 1 настоящей статьи и  совершенная должником в течение шести месяцев до принятия арбитражным судом заявления о  признании должника банкротом, может быть признана арбитражным судом недействительной,  если в наличии имеются условия, предусмотренные абзацами вторым и третьим пункта 1  настоящей статьи, или если установлено, что кредитору или иному лицу, в отношении которого  совершена такая сделка, было известно о признаке неплатежеспособности или недостаточности  имущества либо об обстоятельствах, которые позволяют сделать вывод о признаке  неплатежеспособности или недостаточности имущества. Предполагается, что заинтересованное  лицо знало о признаке неплатежеспособности или недостаточности имущества, если не доказано  обратное.  

Исследовав материалы дела, учитывая, что договор купли-продажи заключен 12.07.2022,  право собственности за ФИО2 зарегистрировано 24.10.2022, при том, что у  должника имелась непогашенная задолженность перед другими кредиторами в размере не менее  6 628 122 644 руб. (сумма привлеченных денежных средств граждан по недостроенным  многоквартирным домам), просрочка в исполнении которых составляла более одного года,  отчуждение нежилого здания и земельного участка повлекло оказание большего предпочтения  ФИО2, чем было бы оказано в случае расчетов с соблюдением принципов очередности  и пропорциональности, предусмотренных статьёй 134 Закона о банкротстве.  

Следовательно, к оспариваемой сделке подлежат применению положения пунктов 1 и 2  статьи 61.3 Закона о банкротстве.  

Согласно пункту 1 статьи 61.6 Закона о банкротстве все, что было передано должником  или иным лицом за счет должника или в счет исполнения обязательств перед должником, а  также изъято у должника по сделке, признанной недействительной в соответствии с настоящей  главой, подлежит возврату в конкурсную массу.  

Исследовав материалы дела, принимая во внимание, что нежилое здание и земельный  участок, отчужденные по договору от 12.07.2022, находятся в собственности ФИО2,  

апелляционный суд согласен с выводом суда первой инстанции о необходимости применения  последствий недействительности сделки в виде восстановления права собственности ООО ПКФ  «Гюнай» на нежилое здание кадастровый номер 50:28:0010221:34 и земельный участок,  кадастровый номер 50:28:0010221:54.  

Доводы, изложенные в апелляционной жалобе ФИО5,  рассмотрены арбитражным апелляционным судом и отклонены по следующим основаниям.  

В апелляционной жалобе ФИО2 ссылается на то обстоятельство, что спорное  имущество (нежилое здание и земельный̆ участок) изначально принадлежало ФИО2  

Указанное имущество было передано ФИО2о безвозмездно в ООО «ПКФ  «Гюнай» в качестве вклада в имущество Общества.  

По спорному договору ФИО2о приобрёл имущество у Общества по цене  105 000 000 рублей.  

Заявитель также указал, что ему принадлежал на праве собственности земельный участок  площадью 37 946 +/- 68 кв.м с кадастровым номером 50:28:0000000:57468.  

В целях обеспечения ООО «ПКФ Гюнай» строительной площадкой для возведения новых  объектов, а также для увеличения инвестиционной привлекательности ООО «ПКФ Гюнай»  ФИО2о 03 октября 2022 г. заключил с ООО «ПКФ Гюнай» договор купли-продажи  земельного участка.  

Цена данного земельного участка была определена в размере 95 200 000 рублей. 

Заключение данной сделки было обусловлено именно тем, что ООО «ПКФ Гюнай», как  застройщику для дальнейшего ведения деятельности необходимо получение именно  строительной площадки.  

Ссылаясь на Отчет № 4299-22 от 08.09.2022 г., согласно которому стоимость земельного  участка с кадастровым номером 50:28:0000000:57468 определена как 180 000 000 рублей, и  Отчет № 4234-22 от 06.97.2022 г., согласно которому стоимость спорного нежилого здания  определена как 95 135 600 рублей, ФИО2 считает, что спорный договор купли-продажи  нежилого здания и земельного участка носил возмездный характер, совершен по рыночной цене,  в результате его исполнения ООО «ПКФ Гюнай» получило в качестве встречного  предоставления земельный участок с кадастровым номером 50:28:0000000:57468 стоимостью  180 000 000 рублей.  

Кроме того, ни для ФИО2 ни для ООО «ПКФ Гюнай» на момент заключения  договора купли-продажи не являлось очевидным состояние неплатежеспособности застройщика.  

Отклоняя указанные доводы заявителя апелляционной жалобы, арбитражный  апелляционный суд исходит из того обстоятельства, что на момент заключения и исполнения  договора купли-продажи № 5-5.3/1.К/31r-07-22 от 12.07.2022 у ООО «ПКФ Гюнай» имелись  неисполненные обязательства перед кредиторами, подтверждённые решениями арбитражного  суда (МУП городского округа Домодедово «Теплосеть», ООО «ПРОМЭНЕРГОЭКСПЕРТ ИЗА»,  МУП «КОМСТРОИПЛАН», АО «МОСОБЛГАЗ», АО «МОСГРАЖДАНПРОЕКТ», ЗАО  «Седо», ООО «САНТЕХКОМПЛЕКТ», ИП ФИО9, ООО «ЮРИДИЧЕСКАЯ  КОМПАНИЯ «АДЕПТ ПРАВА» и другими кредиторами).  

Согласно правовой позиции, сформулированной в Определении Судебной коллегии по  экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации от 12.02.2018   № 305-ЭС17- 11710(3), наличие обязательств должника с более ранним сроком исполнения,  которые не были исполнены и впоследствии включены в реестр требований кредиторов,  подтверждает факт неплатежеспособности должника в период совершения сделки.  

Наличие задолженности перед независимыми кредиторами также подтверждается  судебными актами о включении задолженности в реестр требований кредиторов.  

Указанная кредиторская задолженность ООО ПКФ «Гюнай» не погашена до настоящего  времени, в связи с чем презюмируется, что у должник не обладал достаточным количеством  денежных средств, а соответственно отвечал признакам неплатежеспособности.  

Доказательств обратного, а именно, что задолженность перед указанными кредиторами не  была погашена по иным причинам, в материалы дела не представлено.  

Должник имел значительный объем неисполненных обязательств перед многочисленными  гражданами - участниками строительства, что подтверждается вступившим в законную силу  решением Арбитражного суда Московской области от 30.11.2022 по делу   № А41-67767/2022, оставленным без изменения постановлением Десятого арбитражного  апелляционного суда от 14.02.2023 и постановлением Арбитражного суда Московского округа  от 20.06.2023.  

Совокупный размер неисполненных обязательств должника по указанным объектам  долевого строительства составляет не менее 3 296 764 712,70 руб.  

Учитывая первоначальные сроки исполнения обязательств по передаче объектов долевого  строительства, расположенных на земельных участках с кадастровыми номерами:  50:28:0000000:0000359, 50:28:0010577:2, 50:28:0060217:211, которые были установлены  30.03.2019, 31.03.2021, 31.12.2018 соответственно, должник в указанный период времени  отвечал признакам неплатежеспособности.  

Более того, сам должник признавал невозможность передачи жилых помещений в  первоначально установленный срок, что следует из проектных деклараций № 50-002192,   № 50-002195 от 10.10.2022, где указана новая дата передачи квартир - 31.12.2023.  

При этом первоначальные сроки ввода в эксплуатацию по указанным объектам указаны до  31.12.2018 (ул. Дедовская д. 8-9) и до 31.03.2019 (ул. Дедовская, д.1, д.2, д.3), но объекты не  введены эксплуатацию, а квартиры не переданы участникам долевого строительства до  настоящего момента.  

Наличие признаков неплатежеспособности в указанный период подтверждается также  значительным количеством исполнительных производств в отношении должника.  

На протяжении периода с 2017 по 2021 г. показатели платежеспособности ООО ПКФ  «Гюнай» не отвечали рекомендуемым и (или) допустимым значениям.  

В соответствии с разъяснениями, содержащимися в определении Судебной коллегии по  экономическим спорам Верховного Суда РФ от 12.02.2018 N 305-ЭС17-11710(3) по делу  N А40-177466/2013 не имеют решающего значения показатели бухгалтерской, налоговой или  иной финансовой отчетности для определения соответствующего признака  неплатежеспособности, так как данный признак носит объективный характер и не должен  зависеть от усмотрения хозяйствующего субъекта, самостоятельно составляющего отчетность  (должника) и представляющего ее в компетентные органы.  

В противном случае, помимо прочего, для должника создавалась бы возможность  манипулирования содержащимися в отчетах сведениями для влияния на действительность  конкретных сделок или хозяйственных операций с определенными контрагентами, что очевидно  противоречит требованиям справедливости и целям законодательного регулирования института  несостоятельности.  

Также, вопреки утверждению ФИО2 в апелляционной жалобе, из обстоятельств  дела нельзя сделать вывод о том, что переданный ФИО2 Обществу по договору  купли-продажи от 03.10.2022 земельный участок с кадастровым номером 50:28:0000000:57468  свидетельствует о равноценности встречного предоставление.  

ФИО2 ссылается на то, что должник получил равноценное встречное  предоставление по оспариваемой сделке, в связи с тем, что ФИО2 передал Обществу по  договору купли-продажи земельного участка от 03.10.2022 земельный участок, равноценный  тому недвижимому имуществу, которое было отчуждено по оспариваемой сделке в пользу  ФИО2  

Согласно п. 3.1 договора купли-продажи земельного участка от 03.10.2022 стороны  оценивают земельный участок в 95 200 000,00 руб.  

При этом, согласно Отчету об оценке № 613/2023 рыночная стоимость земельного участка  с кадастровым номером 50:28:0000000:57468 на 03.10.2022 составляла 19 998 000,00 руб.  

Стоимость недвижимого имущества, отчужденного по оспариваемой сделке в пользу  ФИО2 составила 105 000 000 руб.  

Таким образом, стоимость имущества, выбывшего из конкурсной массы должника, более  чем в пять раз превышает стоимость земельного участка, переданного ФИО2 по  договору купли-продажи земельного участка от 03.10.2022.  

Учитывая изложенное, должник не получил равноценного встречного предоставления по  оспариваемой сделке.  

Исследовав материалы дела, арбитражный апелляционный суд пришёл к выводу также о  том, что оспариваемый договор купли-продажи № 5-5.3/1.К/31г-07-22 от 12.07.2022, а также  последующее его исполнение представляет собой мнимую сделку.  

Согласно п. 1 ст. 170 ГК РФ и п. 86 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от  23.06.2015 № 25 мнимая сделка, то есть сделка, совершенная лишь для вида, без намерения  создать соответствующие ей правовые последствия, ничтожна.  

Следует учитывать, что стороны такой сделки могут также осуществить для вида ее  формальное исполнение.  

Совершая мнимые сделки, аффилированные по отношению друг к другу стороны,  заинтересованные в сокрытии от третьих лиц истинных мотивов своего поведения, как правило,  верно оформляют все деловые бумаги, но создавать реальные правовые последствия,  соответствующие тем, что указаны в составленных ими документах, не стремятся.  

Здание, переданное ФИО2 по оспариваемому договору купли-продажи,  находящееся по адресу: 

<

...> представляет собой главный офис ООО ПКФ «Гюнай», а также  является адресом регистрации должника и аффилированных с ним юридических лиц, входящих  в группу компаний «Гюнай».  

При этом, после заключения и исполнения договора купли-продажи   № 5-5.3/1.К/31г- 07-22 от 12.07.2022, в том числе после перехода к ФИО2 права  собственности на земельный участок и нежилое здание ООО ПКФ «Гюнай» продолжило  пользоваться указанным недвижимым имуществом, в нем продолжали осуществление своей  трудовой деятельности сотрудники должника, в нем также находится имущество должника и  документы о его деятельности.  

После отчуждения офисного здания ООО ПКФ «Гюнай» не вносило изменения в ЕГРЮЛ  о своем местонахождении, что также свидетельствует о том, что должник продолжил  пользоваться зданием.  

Таким образом, заключение договора купли-продажи № 5-5.3/1.К/31г-07-22 от 12.07.2022 и  его исполнение представляет собой мнимую сделку, ввиду того, что стороны этой сделки не  намеривались создать соответствующие правовые последствия, совершили ее лишь для вида, в  целях сокрытия указанного имущества от возможного обращения на него взыскания в рамках  процедур, применяемых в деле о банкротстве.  

Довод заявителя апелляционной жалобы о недоказанности конкурсным управляющим  оснований для квалификации договора купли-продажи недвижимого имущества  недействительным по ст.61.3 Закона о банкротстве, также несостоятелен.  

Договор купли-продажи № 5-5.3/1.К/31г-07-22 заключен 12.07.2022, то есть менее чем за  шесть месяцев до даты принятия заявления о признании должника банкротом.  

Переход права собственности на спорные объекты недвижимости зарегистрирован в ЕГРН  24.10.2022, то есть после возбуждения производства по делу о банкротстве.  

На момент заключения оспариваемой сделки должник имел значительный объем  неисполненных обязательств перед кредиторами, гражданами-участниками строительства, а  также Федеральной налоговой службой России на основании задолженности, возникшей с  11 августа 2021 года, на общую сумму 60 938 373,81 руб.  

Также определением суда от 17 января 2023 года установлено, что у должника имеется  непогашенная задолженность перед Комитетом по управлению имуществом Администрации  

городского округа Домодедово на основании задолженности, возникшей с 01 января 2022 г.  года.  

Являясь единственным участником и генеральным директором Общества, ФИО2  знал о наличии признаков неплатежеспособности и о наличии других кредиторов должника.  

Таким образом, заключение и исполнение договора купли-продажи   № 5-5.3/1.К/31г-07-22 от 12.07.2022 привело к оказанию предпочтению ФИО2 перед  независимыми кредиторами, в том числе гражданами-участниками строительства.  

Оспариваемый договор купли-продажи совершен с целью причинения вреда  имущественным правам кредиторов ООО ПКФ «Гюнай», так как совершён в период  подозрительности, в отношении заинтересованного лица, при наличии признаков  неплатежеспособности и недостаточности имущества, нет доказательств оплаты имущества.  

Из разъяснений, содержащихся в пункте 19 Обзора судебной практики Верховного Суда  Российской Федерации № 3 (2017), следует, что при рассмотрении спора о признании  недействительной сделки на основании положений п. 2 ст. 61.2 Закона о банкротстве для  определения того, причинила ли оспариваемая сделка вред кредиторам, суд должен учесть  условия других взаимосвязанных с ней сделок, определяющих общий экономический эффект  для имущественного положения должника.  

В результате заключения договора купли-продажи № 5-5.3/1.К/31г-07-22 от 12.07.2022, по  которому отсутствовало встречное предоставление, уменьшилась стоимость имущества  должника, который лишился ценного актива, что повлекло уменьшение конкурсной массы ООО  ПКФ «Гюнай» и причинило вред имущественным правам кредиторов и участников  строительства.  

Согласно ст. 65 АПК РФ каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать  обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.  

Лица, участвующие в деле, несут риск наступления последствий совершения или  несовершения ими процессуальных действий (ч. 2 ст. 9 АПК РФ).  

Обратившись с апелляционной жалобой, ФИО5 не  представлены доказательства, отвечающие требованиям относимости, допустимости и  достоверности (ст. ст. 67, 68, 71 АПК РФ), опровергающие выводы суда первой инстанции о  недействительности договора купли-продажи № 5-5.3/1.К/31г-07-22 от 12.07.2022.  

Таким образом, доводы, изложенные в апелляционной жалобе ФИО5, не содержат фактов, которые не были бы проверены и не учтены судом первой инстанции  при рассмотрении дела и имели бы юридическое значение для вынесения судебного акта по  существу, влияли на обоснованность и законность судебного акта, либо опровергали выводы  суда первой инстанции, в связи с чем, признаются апелляционным судом несостоятельными и  не могут служить основанием для отмены оспариваемого определения суда первой инстанции.  

Иное толкование заявителем апелляционной жалобы положений закона не означает  допущенной при рассмотрении дела судебной ошибки.  

При изложенных обстоятельствах апелляционный суд считает, что выводы суда первой  инстанции основаны на полном и всестороннем исследовании материалов дела, при правильном  применении норм действующего законодательства.  

Нарушений норм процессуального права, являющихся в соответствии с пунктом 4 статьи  270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации безусловным основанием  для отмены обжалуемого судебного акта, судом первой инстанции не допущено.  

При этом, оценивая довод заявителя апелляционной жалобы о том, что в определении от  03.03.2023 года о принятии заявления конкурсного управляющего к производству суд назначил  предварительное судебное заседание, вместо которого провел судебное разбирательство с  вынесением в этом же заседании судебного акта по существу спора, при этом необоснованно  отклонил ходатайство об отложении судебного заседания, апелляционный суд отмечает, что при  рассмотрении заявления об оспаривании сделки по правилам статьи 61.8 Закона о банкротстве  предварительное судебное заседание не проводится (п. 20 Постановление Пленума ВАС РФ от  

23.12.2010 № 63 «О некоторых вопросах, связанных с применением главы III. 1 Федерального  закона «О несостоятельности (банкротстве)»).  

Ошибочное указание в судебном акте о принятии к рассмотрению заявления о признании  сделки недействительной не привело к нарушению прав участников обособленного спора и  ограничению права ответчика на представление правовой позиции и доказательств.  

Суд первой инстанции рассмотрел ходатайство об отложении судебного разбирательства,  мотивированное тем, что документы должника были неправомерно изъяты конкурсным  управляющим ФИО6, и отказал в его удовлетворении ввиду отсутствия условий,  предусмотренных в статье 158 АПК РФ.  

На основании изложенного и руководствуясь статьями 223, 266, 268, пунктом 1 части  4 статьи 272, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд  

ПОСТАНОВИЛ:

определение Арбитражного суда Московской области от 29 марта 2023 года по делу   № А41-67767/22 оставить без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.  

Постановление может быть обжаловано в кассационном порядке в Арбитражный суд  Московского округа через Арбитражный суд Московской области в месячный срок со дня его  принятия.  

Председательствующий В.П. Мизяк 

Судьи С.Ю. Епифанцева  

 А.В. Терешин