АРБИТРАЖНЫЙ  СУД  СЕВЕРО-КАВКАЗСКОГО  ОКРУГА

Именем Российской Федерации

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

 

арбитражного суда кассационной инстанции

Дело № А32-30677/2023

г. Краснодар

05 июля 2024 года

Резолютивная часть постановления объявлена 04 июля 2024 года

Постановление в полном объеме изготовлено 05 июля 2024 года

 

Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего Епифанова В.Е., судей Мещерина А.И. и Сидоровой И.В., при участии от истца – общества с ограниченной ответственностью «Рест-Интер Консалтинг» (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) – ФИО1 (доверенность от 10.01.2024), от ответчика – непубличного акционерного общества «Центр передачи технологий строительного комплекса Краснодарского края "Омега"» (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) – ФИО2 (доверенность от 13.05.2024), в отсутствие третьих лиц – индивидуального предпринимателя ФИО3, межрегионального территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Краснодарском крае и Республике Адыгея, извещенных о времени и месте судебного заседания путем размещения информации в информационно-телекоммуникационной сети Интернет, рассмотрев кассационные жалобы общества с ограниченной ответственностью «Рест-Интер Консалтинг» и индивидуального предпринимателя ФИО3 на решение Арбитражного суда Краснодарского края от 15.11.2023 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 15.02.2024 по делу № А32-30677/2023, установил следующее.

Общество с ограниченной ответственностью «Рест-Интер Консалтинг» (далее – общество) обратилось в арбитражный суд к непубличному акционерному обществу «Центр передачи технологий строительного комплекса Краснодарского края "Омега"» (далее – акционерное общество) со следующими исковыми требованиями:

– признать незаконным односторонний отказ акционерного общества от исполнения обязанностей по договору субаренды части земельного участка от 27.03.2018 № 3577/СА;

– признать договор субаренды части земельного участка от 27.03.2018 № 3577/СА действующим (требования уточнены в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации; далее – Кодекс).

Иск основан на положениях статей 1, 10, 168, 310, 422, 450, 450.1, 451, 610, 619 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – Кодекс), статей 22, 46 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – Земельный кодекс) и мотивирован следующим. Односторонний отказ акционерного общества от договора субаренды от 27.03.2018 № 3577/СА, содержащийся в направленных обществу уведомлениях от 04.05.2023 № 901/23-01-12.8 и от 10.05.2023 № 901/23-01-12.8, является незаконным, а действия ответчика – недобросовестным поведением участника гражданского оборота. В этой связи заключенный сторонами договор субаренды от 27.03.2018 № 3577/СА должен быть признан действующим и подлежащим исполнению сторонами с учетом направления истцом письма от 23.08.2023 о продлении его действия.

Акционерное общество подало в арбитражный суд к обществу встречное исковое заявление, в котором просило:

– обязать общество освободить земельный участок с кадастровым номером 23:49:0402061:1073 путем удаления, расположенного на нем имущества и приведения земельных участков в состояние не хуже первоначального в срок не позднее истечения 10 дней с момента вступления решения в законную силу;

– признать за акционерным обществом право в случае неисполнения обществом решения в установленный срок самостоятельно либо с привлечением третьих лиц освободить данный участок путем полного демонтажа всех возведенных на нем строений и сооружений, и иных объектов, вывоз находящихся на участке грузов, иного имущества, а также бытовых отходов, образовавшихся в процессе деятельности общества с правом возмещения понесенных расходов за счет последнего.

Встречные требования основаны на положениях статей 307, 310, 450.1, 622 Гражданского кодекса и мотивированы следующим. Пунктом 12.3 договора субаренды от 27.03.2018 № 3577/СА стороны согласовали право акционерного общества на односторонний отказ от договора (от его исполнения). Акционерное общество посредством направления обществу уведомлений от 04.05.2023 № 901/23-01-12.8 и от 10.05.2023 № 901/23-01-12.8 заявило такой односторонний отказ. Следовательно, договор субаренды от 27.03.2018 № 3577/СА прекращен, а часть участка подлежит освобождению от расположенных на нем объектов (движимого имущества).

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены индивидуальный предприниматель ФИО3 (далее – предприниматель) и межрегиональное территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Краснодарском крае и Республике Адыгея (далее – территориальное управление).

Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 15.11.2023, оставленным без изменения постановлением Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 15.02.2024, в удовлетворении исковых требований общества отказано. Встречные исковые требования акционерного общества удовлетворены. На общество возложена обязанность по освобождению части земельного участка с кадастровым номером 23:49:0402061:1073 путем удаления расположенного на нем имущества и приведения земельного участка в состояние не хуже первоначального в срок не позднее истечения 10 дней с момента вступления решения в законную силу. В случае неисполнения обществом решения в установленный срок акционерному обществу предоставлено право самостоятельно либо с привлечением третьих лиц освободить часть участка с кадастровым номером 23:49:0402061:1073 путем полного демонтажа всех возведенных на ней строений и сооружений, и иных объектов, вывоза находящихся на части участка грузов, иного имущества, а также бытовых отходов, образовавшихся в процессе деятельности общества с правом возмещения понесенных расходов за счет последнего.

Суды установили, что на основании договора аренды земельных участков, находящихся в государственной собственности от 21.02.2011 № 0000000131/991-974/17 (в редакции договора переуступки от 21.02.2011 № 05-20/5-2515) акционерное общество является арендатором земельного участка площадью 5 938 кв. м с кадастровым номером 23:49:0402061:1073. Участок из категории земель населенных пунктов с видом разрешенного использования – для размещения объекта «Главный медиацентр (пресс-телецентр), включая комплексы зданий и сооружений для размещения представителей средств массовой информации с уровнем сервисного обслуживания 3 звезды на 600 мест и на 4200 номеров, Имеретинская низменность (проектные и изыскательные работы, строительство)», расположен по адресу: г. Сочи, Адлерский район, ул. Урицкого, участок № 52. На основании договора субаренды части земельного участка от 27.03.2018 № 3577 акционерное общество (арендатор) предоставило обществу (субарендатор) часть земельного участка площадью 1 771,7 кв. м. из участка с кадастровым номером 23:49:0402061:1073. По условиям договора (пункт 2.3) часть участка предоставляется субарендатору для размещения временной некапитальной конструкции в целях организации точки общественного питания. Субарендатор обязан не допускать неправомерное использование участка третьими лицами, а также использование участка третьими лицами в рамках заключенных субарендатором договоров о сотрудничестве и/или договоров простого товарищества, не передавать участок в субаренду третьим лицам без предварительного письменного согласования с арендатором. Не передавать свои права по договору третьим лицам без предварительного письменного согласования с арендатором (пункты 6.4.10, 6.4.11). Арендатор в одностороннем внесудебном порядке имеет право отказаться от исполнения договора при уведомлении субарендатора не менее чем за 30 календарных дней до предполагаемой даты расторжения (пункт 12.3). Дополнительным соглашением от 26.04.2022 № 5 к договору срок субаренды продлен с 27.04.2022 по 26.09.2023. Дополнительным соглашением от 20.12.2022 № 8 к договору субаренды площадь арендуемой части земельного участка уменьшена до 1 474 кв. м. На указанном участке находится некапитальное строение – кафе «Столовый Дом Окрошкинъ». В 2021 году для улучшения качества обслуживания гостей курорта и отеля «Бархатные сезоны», для увеличения площади и посадочных мест проведен ремонт и увеличена площадь некапитального строения (кафе) с размещением летней веранды. Данный некапитальный объект находится в аренде общества на основании заключенного с предпринимателем (собственником нежилого, сборно-разборного, некапитального строения) договора от 01.03.2023 № 09/03. Общество получило от акционерного общества уведомления от 04.05.2023 № 901/23-01-12.8 и от 10.05.2023 № 901/23-01-12.8 об одностороннем отказе от договора субаренды. Общество, ссылаясь на незаконность одностороннего отказа акционерного общества от договора субаренды, оспорило его в судебном порядке. Истец полагает, что действия ответчика являются недобросовестным поведением участника гражданского оборота. В этой связи общество просило признать заключенный сторонами договор субаренды от 27.03.2018 № 3577/СА действующим и подлежащим исполнению сторонами с учетом направления истцом письма от 23.08.2023 о продлении его действия. В свою очередь, акционерное общество обратилось со встречным иском об обязании общества освободить часть земельного участка с кадастровым номером 23:49:0402061:1073 путем освобождения ее от размещенного имущества с приведением этой части участка в состояние не хуже первоначального. При разрешении спора суды руководствовались положениями статей 12, 450, 450.1, 622 Гражданского кодекса, статьями 4, 174 Кодекса. Суды учли также разъяснения, содержащиеся в постановлении Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 06.06.2014 № 35 «О последствиях расторжения договора» и в постановлении Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 22.11.2016 № 54 «О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации об обязательствах и их исполнении» (далее – постановление от 22.11.2016 № 54). При разрешении требований общества суды исходили из того, что надлежащим способом защиты по первоначальному иску является требование о признании недействительным (ничтожным) одностороннего отказа от договора (от исполнения договора), а не о признании данного отказа незаконным. Требования общества по существу сводятся к несогласию с односторонним отказом акционерного общества от договора субаренды части земельного участка с кадастровым номером 23:49:0402061:1073. В этой связи для правильного разрешения спора подлежат установлению обстоятельства, подтверждающие наличие (отсутствие) законных оснований для одностороннего отказа арендатора от такого договора. Возможность одностороннего отказа предусмотрена пунктом 12.3 договора субаренды, предоставляющим арендатору право на односторонний внесудебный отказ от исполнения договора при уведомлении субарендатора не менее чем за 30 календарных дней до предполагаемой даты расторжения. Каких-либо ограничений в реализации арендатором этого права стороны в договоре субаренды не предусмотрели. Довод общества о том, что акционерному обществу было известно о размещении на спорной части земельного участка некапитального строения, принадлежащего не стороне договора субаренды (предпринимателю), судами не принят со ссылкой на условия договора, запрещающие субарендатору допускать использование части участка третьими лицами. Запрещены также использование участка третьими лицами в рамках заключенных обществом договоров о сотрудничестве и (или) договоров простого товарищества, передача его в субаренду третьим лицам и передача прав субаренды третьим лицам без предварительного письменного согласования с арендатором. Материалы дела не содержат каких-либо доказательств, подтверждающих направление обществом писем акционерному обществу по вопросу о согласовании на размещение или передачу части субарендуемого земельного участка третьему лицу. В этой связи суды признали, что размещение на части земельного участка некапитального строения, принадлежащего предпринимателю, является нарушением обществом условий договора субаренды от 27.03.2018 № 3577/СА. Отклонены судами и доводы общества о том, что уведомления от 04.05.2023 № 901/23-01-12.8 и от 10.05.2023 № 901/23-01-12.8 акционерного общества об отказе от договора вручены ненадлежащим образом и не подписаны уполномоченным лицом. В материалы дела представлен кассовый чек АО «Почта России» об отправке уведомления об отказе от исполнения договора от 04.05.2023 № 902-23-12-12.6 (отправителем значится акционерное общество), что свидетельствует о надлежащем направлении арендатором указанного документа субарендатору. Указанное уведомление подписано усиленной квалифицированной электронной подписью. Документ, подписанный усиленной квалифицированной электронной подписью, приравнивается к бумажному документу, подписанному собственноручной подписью (часть 1 статьи 6 Федерального закона от 06.04.2011 № 63-ФЗ «Об электронной подписи»). Исходя из установленных обстоятельств, суды первой и апелляционной инстанций признали правомерным односторонний отказ акционерного общества от договора (от исполнения договора) субаренды, в связи с чем, отказали обществу в удовлетворении требований о признании такого отказа незаконным (ничтожным) и признании договора субаренды от 27.03.2018 № 3577/СА действующим. Разрешая требования акционерного общества по встречному иску, судебные инстанции исходили из следующего. При прекращении договора субарендатор обязан вернуть арендатору земельный участок (его часть) в том состоянии, в котором он его получил, или в состоянии, обусловленном договором. По условиям договора (пункт 6.4.14) субарендатор обязан за свой счет подготовить участок к возврату с полным демонтажем всех возведенных на нем строений и сооружений, и иных объектов. Субарендатор обязан обеспечить вывоз находящихся на участке грузов, иного имущества, а также бытовых отходов, образовавшихся в процессе его пользования, и в срок не позднее последнего дня субаренды вернуть участок арендатору по акту приема-передачи (возврата) в состоянии и качестве не хуже первоначального. В материалах дела отсутствуют доказательства освобождения обществом части земельного участка с кадастровым номером 23:49:0402061:1073 после прекращения субарендных отношений. В отсутствие доказательств демонтажа размещенных на спорном участке некапитальных объектов (движимого имущества), требование акционерного общества об обязании общества освободить земельный участок от расположенного на нем имущества и привести его в состояние, не хуже первоначального, признаны судами правомерными. Доводы общества о том, что единственное сохранившееся на земельном участке строение субарендатору не принадлежит, который в силу статьи 209 Гражданского кодекса не имеет законного права его демонтировать, даже при наличии решения суда, апелляционным судом отклонены. Некапитальное строение, принадлежащее предпринимателю и расположенное на земельном участке, использовало в коммерческих целях именно общество. Условиями договора субаренды (пункт 6.4.14) обязанность по освобождению участка от имущества лежит на лице, его использующем (субарендаторе). Договорные отношения между акционерным обществом и предпринимателем отсутствуют, такие отношения связывают последнего и общество, которое и является субарендатором части участка. Поэтому возложение судом на общество обязанности по освобождению ранее переданной ему (как субарендатору) части земельного участка не нарушает прав иных лиц, в том числе предпринимателя, отношения которого с обществом урегулированы заключенным между ними договором. При этом суд первой инстанции, удовлетворяя требование об освобождении части земельного участка путем демонтажа некапитальных объектов, обоснованно отметил, что освобождение земельного участка не ставит своей целью уничтожение таких объектов. Размещенные на части земельного участка объекты по своей природе должны являться сборно-разборными и при необходимости могут быть демонтированы и перенесены, учитывая, что предоставляемое арендатором право является временным. Устанавливая срок, в течение которого обязано освободить земельный участок, суд первой инстанции исходил из технических характеристик размещенного на нем имущества (движимое, сборно-разборное) и условия договора субаренды (пункт 6.4.14) об освобождении занимаемой территории от строений в срок не позднее последнего дня субаренды (истек 26.09.2023). В этой связи суд первой инстанции посчитал установление 10-дневного срока на исполнение решения по встречным требованиям акционерного общества, с даты вступления его в законную силу, разумным. При неисполнении обществом обязанности совершить действия на основании решения суда истец вправе совершить их самостоятельно, предварительно или впоследствии взыскав с ответчика денежные средства по правилам об изменении порядка и способа исполнения либо по правилам части 3 статьи 174 Кодекса. Исходя из изложенного, суд первой инстанции удовлетворил встречное требование акционерного общества о предоставлении ему права произвести демонтаж объектов, расположенных на арендуемом земельном участке, с последующим взысканием понесенных расходов с общества.

Общество и предприниматель обжаловали решение и постановление в кассационном порядке. Податели жалоб просят указанные акты отменить, дело направить на новое рассмотрение в суд первой инстанции, ссылаясь на неправильное применение (нарушение) судами норм права, а также несоответствие выводов судебных инстанций фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам.

Жалоба общества мотивирована следующим. Исходя из буквального содержания решения, суд обязал общество за свой счет полностью очистить земельный участок с кадастровым номером 23:49:0402061:1073, включая ту его часть, которая никогда не арендовалась, путем удаления имущества (не указано, какого и с какой части участка). Также суд обязал общество освободить часть участка от имущества предпринимателя, находившегося на нем задолго до заключения договора субаренды, а также от имущества иных юридических лиц (ООО «Центр», ООО «Гаранттехстрой»), к которым общество не имеет никакого отношения и которые к участию в деле не привлекались. В установленный решением суда от 15.11.2023 срок общество его исполнило, все свое имущество на участке демонтировало, в настоящее время на участке осталось только имущество предпринимателя, размещенное на нем до заключения с акционерным обществом договора субаренды от 27.03.2018 № 3577/СА, а также имущество иных юридических лиц (арендаторов). Общество обратилось к акционерному обществу с письмом от 14.02.2024, в котором повторно просило принять участок или заключить договор на новый срок, а также подписать акт сверки расчетов. На данное письмо акционерное общество не ответило, участок не принимает, акты не подписывает, продолжая начислять неустойку, настаивает на принудительном исполнении решения отделом по Федеральной территории «Сириус», который в силу законодательства об исполнительном производстве обязано исполнять буквально исполнительный документ, выданный судом первой инстанции. Суд обязал общество освободить часть участка путем удаления расположенного на нем имущества, полного демонтажа всех возведенных на нем строений и сооружений, иных объектов, вывоза грузов, иного имущества, а также бытовых отходов, образовавшихся в процессе деятельности с правом возмещения понесенных расходов за счет общества. Однако в нарушение статьи 64 Кодекса суд проигнорировал тот факт, что акционерное общество, заявляющее такое требование, не предоставило в материалы дела доказательств наличия на участке таких объектов, принадлежащих обществу, отсутствует какой-либо список этих объектов, что лишает общество права на защиту. Суд сделал противоречащий материалам дела вывод о том, что на участке находится кафе «Столовый Дом Окрошкинъ», которое ранее приобретено обществом по договору купли-продажи от 01.10.2017 у ООО «Пчелка». В действительности некапитальное строение (кафе «Окрошкинъ») приобретено не обществом, а предпринимателем у ООО «Пчелка» по договору купли-продажи от 01.10.2017 и передано обществу в аренду. Действие договора аренды продлялось и на момент вынесения судом решения общество является арендатором строения в соответствии с договором аренды от 01.03.2023 № 09/03. Общество по договору от 16.10.2017 № 1 о переуступке прав и обязанностей по договору от 22.09.2015 № 985/СА стало правопреемником права субаренды земельного участка, арендуемого акционерным обществом, по адресу: 

<

...>. Обществом заключен договор субаренды части земельного участка от 27.03.2018 № 3577/СА с акционерным обществом на 36 месяцев и произведена его регистрация. В процессе рассмотрения дела суд дважды предлагал акционерному обществу рассмотреть вопрос о привлечении предпринимателя в качестве соответчика, однако представитель акционерного общества от этого отказался, пояснив, что не возражает, чтобы объект предпринимателя на участке остался, но настаивает на освобождении участка обществом. Однако резолютивная часть решения обязывает общество убрать все движимые объекты на земельном участке. Принимая решение об отказе в удовлетворении требований общества, суд не оценил следующие доводы истца. Сторонами заключено дополнительное соглашение от 26.04.2022 № 5 о продлении срока субаренды до 26.09.2023 (включительно). За месяц до окончания этого срока общество направило акционерному обществу заявление о намерении продлить договорные отношения. На заявление акционерное общество не ответило, плата за участок принимается им с существенной переплатой по настоящее время, общество пользуется участком, несмотря на то, что дополнительное соглашение так и не было подписано в связи с тем, что акционерное общество настаивает на повышении субарендной платы. Таким образом, в настоящее время договор субаренды на основании норм статьи 610 Гражданского кодекса возобновлен на неопределенный срок. О намерении досрочно расторгнуть договор, сроком действия более 5 лет, арендодатель должен надлежащим образом уведомить арендатора. Однако общество надлежаще не уведомлялось об одностороннем отказе от договора, уведомления от 04.05.2023 № 901/23-01-12.8 и от 10.05.2023 № 901/23-01-12.8 оставлены на стойке пункта общественного питания неуполномоченному лицу, несмотря на порядок, предусмотренный Гражданским кодексом и договором субаренды. Указанные уведомления также не содержат обязательных реквизитов, а именно: печати и подписи лица, уполномоченного действовать от акционерного общества на законных основаниях. По информации общества предприниматель также не получал от акционерного общества уведомлений о необходимости демонтажа строения. Односторонний отказ от исполнения обязательств по договору неправомерен, он не соответствует статье 10 Гражданского кодекса, недобросовестным способом лишает субарендатора его официального статуса, Общество, не имея возможности демонтировать чужой объект, обязано, по мнению акционерного общества, вносить плату за фактическое пользование земельным участком. С учетом несоблюдения акционерным обществом порядка расторжения договора субаренды, он является действующим (возобновленным на неопределенный срок).

Жалоба предпринимателя мотивирована следующим. Судом апелляционной инстанции проигнорированы положения пункта 14 постановления от 22.11.2016 № 54 о том, что сторона, заявляющая односторонний отказ от исполнения договора, должна действовать разумно и добросовестно, учитывая права и законные интересы другой стороны (пункт 3 статьи 307, пункт 4 статьи 450.1 Гражданского кодекса). Нарушение этой обязанности может повлечь отказ в судебной защите названного права, в том числе признание ничтожным одностороннего отказа от исполнения обязательства (пункт 2 статьи 10, пункт 2 статьи 168 Гражданского кодекса). При рассмотрении спора акционерное общество не предоставило доказательств проявления должной степени добросовестности и разумности для реализации права на односторонний отказ. Суды констатировали право на немотивированный отказ ссылкой на пункт 12.3 договора субаренды, не учитывая специфику договора аренда, являющегося долгосрочным. Недостаточно лишь направить заблаговременно предупреждение о предстоящем расторжении обязательств, поскольку условие договора обязывает арендатора при досрочном освобождении уведомить об этом субарендатора за определенное количество времени. Противоположный подход к определению в договоре иных оснований для отказа от договора, чем предусмотрено в законе, означал бы немотивированное, беспричинное, досрочное расторжение обязательств путем только лишь заблаговременного уведомления другой стороны, что противоречит принципам обеспечения стабильности гражданского оборота. Несогласование сторонами конкретных иных оснований для расторжения договора не свидетельствует о том, что они могут быть расторгнуты по любым основаниям, в том числе, не предусмотренным законодательством, и, по сути, безосновательно. В резолютивной части решения не установлено место совершения обществом обязывающих действий. С учетом обстоятельств, установленных в рамках дел № А32-30677/2023 и № А32-26094/2023, на земельном участке с кадастровым номером 23:49:0402061:1073 расположены различные нестационарные строения, используемые под разные цели (ведение коммерческой деятельности, размещение автомобильной мойки, размещение пункта выносной торговли, а также пункта общественного питания). В условиях правовой неопределенности общество совместно с предпринимателем не могут удалить с участка временное (сборно-разборное, некапитальное) строение («Столовый Дом Окрошкинъ»), но несут риск возложения силами акционерного общества расходов на общество в случае неисполнения судебного акта по делу № А32-26094/2023. Участвующие в деле лица не оспаривают монтаж некапитального строения «Столовый Дом Окрошкинъ» в 2016 году. Вывод судов о том, что размещение на части участка некапитального строения, принадлежащего предпринимателю, является нарушением субарендатором условий договора субаренды, не соответствует материалам дела. Стороны не отрицают наличие у общества в соответствии с договором субаренды № 985/СА к дате заключения договора от 27.04.2018 № 3577/СА права субаренды части земельного участка из состава участка с кадастровым номером 23:49:0402061:1073. Стороны спора не оспаривают оплату субаренды обществом за период 15.06.2023 по дату вынесения судом апелляционной инстанции постановления. Договор субаренды от 27.04.2018 № 3577/СА установил срок субаренды в общей сложности с 27.03.2018 по 26.09.2023 (включительно), то есть более 5 лет. Изложенное свидетельствует об отсутствии обстоятельств, изложенных во встречном иске акционерного общества, а суд первой инстанции неправильно исходил из того, что размещение в период действия договора субаренды на спорной части участка некапитального строения, принадлежащего предпринимателю, является нарушением обществом условий договора субаренды.

Акционерное общество в отзывах указало на несостоятельность доводов кассационных жалоб, а также законность и обоснованность обжалуемых судебных актов. Обстоятельства, на которые в жалобе ссылается общество, не признаются (оспариваются) акционерным обществом. Довод общества о недоказанности факта нахождения на земельном участке не принадлежащего ему имущества подлежит отклонению. Из содержания договора субаренды и акта приема-передачи от 27.03.2018 следует, что часть участка передавалась для размещения некапитальной конструкции в целях организации пункта общественного питания свободной от прав третьих лиц и в состоянии, пригодном для использования. Любое имущество, размещенное на данном участке, может находиться на нем только с ведома (согласия) общества, сведения о размещении имущества третьих лиц были предоставлены лишь при рассмотрении дела исключительно с целью усложнить (сделать невозможным) исполнение решения. У акционерного общества нет договорных отношений с предпринимателем, такие отношения связывают его только с обществом, право аренды которого в отношении размещенного движимого имущества позволяет переместить его (не уничтожая) на иной земельный участок с сохранением договорных отношений с предпринимателем. Довод общества о том, что акционерное общество не возражало против размещения объекта третьего лица на части арендуемого земельного участка, не соответствует действительности, поскольку противоречит письменным пояснениям. Довод общества о том, что размещенное движимое имущество не является самовольным, не имеет значения для разрешения спора, к которому подлежат применению нормы статьи 622 Гражданского кодекса и положения договора субаренды. При этом принятие платы за пользование частью земельного участка за пределами срока действия договора не означает согласие на продолжение договорных отношений. Срок действия договора субаренды истек 26.09.2023, что лишает смысла рассуждения общества о незаконности (недействительности) досрочного одностороннего отказа арендатора от его исполнения. Вместе с тем, акционерное общество отказалось от исполнения договора субаренды в полном соответствии с его условиями. Также всем своим поведением арендатор земельного участка выразил волю на прекращение договорных отношений и необходимость его освобождения от имущества, размещенного на этом участке. Предприниматель с 18.08.2015 по 19.10.2016 был директором, а в настоящее время является учредителем общества (субарендатора части земельного участка). В силу аффилированности отношения между указанными лицами могут носить мнимый характер, преследуя цель нанести вред правам и интересам акционерного общества. Предприниматель не обжаловал решение в апелляционном порядке, поэтому лишается права на обжалование судебного акта в кассационном порядке (часть 1 статьи 273 Кодекса, пункт 4 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30.06.2020 № 13 «О применении Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении дел в арбитражном суде кассационной инстанции»).  Поскольку предприниматель не реализовал свое право на обращение с апелляционной жалобой на решение суда, поданную им кассационную жалобу следует возвратить на основании пункта 5 части 1 статьи 281 Кодекса. Правильные по существу судебные акты не могут быть отменены по каким-либо формальным основаниям.

Суд округа не располагает сведениями о поступлении от территориального управления отзыва на кассационную жалобу.

В судебном заседании представитель общества поддерживал доводы жалобы, просил ее удовлетворить. Пояснил, что судебный пристав, исполняющий обжалуемое решение, обязывает общество освободить земельный участок от некапитального объекта, принадлежащего предпринимателю, но и незаконно возлагает такую обязанность в отношении имущества, принадлежащего иным юридическим лицам. Представил на обозрение копии требований судебного пристава-исполнителя и копии ряда иных документов из материалов исполнительного производства. Также пояснил, что общество обращалось в суд первой инстанции с заявлением о разъяснении решения, который, несмотря на возникшую ситуацию, связанную с затруднительностью исполнения судебного  акта, необоснованно отказал в его удовлетворении

Представитель акционерного общества возражал против доводов кассационных жалоб по основаниям, изложенным в отзывах. Пояснил, что от администрации Федеральной территории «Сириус» поступила претензия от 07.02.2024 № 01-24/699 об устранении нарушений, выразившихся в использовании арендуемого земельного участка с кадастровым номером 23:49:0402061:1073 не по целевому назначению в соответствии с видом разрешенного использования. Представил на обозрение копию претензии, в котором акционерному обществу установлен 30-дневный срок для устранения выявленных нарушений при неустранении которых будут приняты меры к досрочному расторжению договора аренды.

Предприниматель и территориальное управление явку представителей в судебное заседание не обеспечили.

Изучив материалы дела, доводы жалоб и отзывов (возражений), выслушав представителей общества и акционерного общества, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа не находит оснований для отмены обжалуемых судебных актов.

Как следует из материалов дела и установлено судами, на основании договора аренды земельных участков, находящихся в государственной собственности от 21.02.2011 № 0000000131/991-974/17 (в редакции договора переуступки прав и обязанностей от 21.02.2011 № 05-20/5-2515) акционерное общество является арендатором земельного участка площадью 5 938 кв. м с кадастровым номером 23:49:0402061:1073. Участок из категории земель населенных пунктов с видом разрешенного использования – для размещения объекта «Главный медиацентр (пресс-телецентр), включая комплексы зданий и сооружений для размещения представителей средств массовой информации с уровнем сервисного обслуживания 3 звезды на 600 мест и на 4200 номеров, Имеретинская низменность (проектные и изыскательные работы, строительство)», расположен по адресу: г. Сочи, Адлерский район, ул. Урицкого, участок № 52.

На основании договора субаренды части земельного участка от 27.03.2018 № 3577 акционерное общество (арендатор) предоставило обществу (субарендатор) часть земельного участка площадью 1 771,7 кв. м. из участка с кадастровым номером 23:49:0402061:1073. По условиям договора (пункт 2.3) часть участка предоставляется субарендатору для размещения временной некапитальной конструкции в целях организации точки общественного питания. Субарендатор обязан не допускать неправомерное использование участка третьими лицами, а также использование участка третьими лицами в рамках заключенных субарендатором договоров о сотрудничестве и/или договоров простого товарищества, не передавать участок в субаренду третьим лицам без предварительного письменного согласования с арендатором. Не передавать свои права по договору третьим лицам без предварительного письменного согласования с арендатором (пункты 6.4.10, 6.4.11). Арендатор в одностороннем внесудебном порядке имеет право отказаться от исполнения договора при уведомлении субарендатора не менее чем за 30 календарных дней до предполагаемой даты расторжения (пункт 12.3).

Дополнительным соглашением от 26.04.2022 № 5 к договору срок субаренды продлен с 27.04.2022 по 26.09.2023. Дополнительным соглашением от 20.12.2022 № 8 к договору  субаренды  площадь  арендуемой  части  земельного  участка  уменьшена  до  1 474 кв. м. На указанном участке находится некапитальное строение – кафе «Столовый Дом Окрошкинъ». В 2021 году для улучшения качества обслуживания гостей курорта и отеля «Бархатные сезоны», для увеличения площади и посадочных мест проведен ремонт и увеличена площадь некапитального строения (кафе) с размещением летней веранды. Данный некапитальный объект находится в аренде общества на основании заключенного с предпринимателем (собственником нежилого, сборно-разборного, некапитального строения) договора от 01.03.2023 № 09/03.

Общество получило от акционерного общества уведомления от 04.05.2023 № 901/23-01-12.8 и от 10.05.2023 № 901/23-01-12.8 об одностороннем отказе от договора субаренды. Ссылаясь на незаконность одностороннего отказа акционерного общества от договора от 27.03.2018 № 3577, общество оспорило его в судебном порядке. Истец полагает, что действия ответчика являются недобросовестным поведением участника гражданского оборота. В этой связи общество просило признать заключенный сторонами договор субаренды действующим и подлежащим исполнению сторонами с учетом направления истцом письма от 23.08.2023 о продлении его действия.

В свою очередь, акционерное общество обратилось со встречным иском об обязании общества освободить часть земельного участка с кадастровым номером 23:49:0402061:1073 путем освобождения ее от размещенного имущества с приведением этой части участка в состояние не хуже первоначального.

В силу части 1 статьи 4 Кодекса заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов, в порядке, установленном настоящим Кодексом.

Гражданское законодательство определяет правовое положение участников гражданского оборота и регулирует, в частности, договорные и иные обязательства (пункт 1 статьи 2 Гражданского кодекса).

Гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности. В соответствии с этим гражданские права и обязанности возникают, в том числе из договоров или иных сделок, предусмотренных законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему (подпункт 1 пункта 1 статьи 8 Гражданского кодекса).

Защита гражданских прав осуществляется способами, закрепленными в статье 12 Гражданского кодекса, а также иными способами, предусмотренными законом. Способ защиты должен соответствовать содержанию нарушенного права и характеру нарушения. Необходимым условием применения того или иного способа защиты гражданских прав является обеспечение восстановления нарушенного права (пункт 1 статьи 1 Гражданского кодекса).

Сделками признаются действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей (статья 153 Гражданского кодекса). Односторонней считается сделка, для совершения которой в соответствии с законом, иными правовыми актами или соглашением сторон необходимо и достаточно выражения воли одной стороны (пункт 2 статьи 154 Гражданского кодекса).

В пункте 50 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» даны разъяснения по применению указанных положений Гражданского кодекса. В нем указано, что односторонней считается сделка, для совершения которой в соответствии с законом, иными правовыми актами или соглашением сторон необходимо и достаточно выражения воли одной стороны. При решении вопроса о правовой квалификации действий участника (участников) гражданского оборота в качестве сделки для целей применения правил о недействительности сделок следует учитывать, что сделкой является волеизъявление, направленное на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей (например, односторонний отказ от исполнения обязательства).

Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или иными правовыми актами (пункт 1 статьи 310 Гражданского кодекса).

Стороны своим соглашением вправе прекратить обязательство и определить последствия его прекращения, если иное не установлено законом или не вытекает из существа обязательства (пункт 3 статьи 407 Гражданского кодекса).

Предоставленное настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором право на односторонний отказ от договора (исполнения договора) может быть осуществлено управомоченной стороной путем уведомления другой стороны об отказе от договора (исполнения договора). Договор прекращается с момента получения данного уведомления, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором. В случае одностороннего отказа от договора (исполнения договора) полностью или частично, если такой отказ допускается, договор считается расторгнутым или измененным (пункты 1, 2 статьи 450.1 Гражданского кодекса).

В пунктах 13 и 14 постановления от 22.11.2016 № 54 разъяснено следующее. Право на односторонний отказ от исполнения договорного обязательства может быть осуществлено управомоченной стороной путем соответствующего уведомления другой стороны. Договор прекращается с момента, когда данное уведомление доставлено или считается доставленным по правилам статьи 165.1 Гражданского кодекса, если иное не предусмотрено данным Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или условиями сделки либо не следует из обычая или из практики, установившейся во взаимоотношениях сторон. При осуществлении стороной права на одностороннее изменение условий обязательства или односторонний отказ от его исполнения она должна действовать разумно и добросовестно, учитывая права и законные интересы другой стороны (пункт 3 статьи 307, пункт 4 статьи 450.1 Гражданского кодекса). Нарушение этой обязанности может повлечь отказ в судебной защите названного права полностью или частично, в том числе признание ничтожным одностороннего отказа от его исполнения (пункт 2 статьи 10, пункт 2 статьи 168 Гражданского кодекса).

При разрешении первоначальных исковых требований суды исходили из того, что надлежащим способом защиты общества является требование о признании недействительным (ничтожным) одностороннего отказа от договора (от исполнения договора), а не о признании данного отказа незаконным. Требования общества по существу сводятся к несогласию с односторонним отказом акционерного общества от договора субаренды части земельного участка с кадастровым номером 23:49:0402061:1073. В этой связи для правильного разрешения спора подлежат установлению обстоятельства, подтверждающие наличие (отсутствие) законных оснований для одностороннего отказа арендатора от такого договора. Возможность одностороннего отказа предусмотрена пунктом 12.3 договора субаренды, предоставляющим арендатору право на односторонний внесудебный отказ от исполнения договора при уведомлении субарендатора не менее чем за 30 календарных дней до предполагаемой даты расторжения. Каких-либо ограничений в реализации арендатором этого права стороны в договоре субаренды не предусмотрели. Оснований для вывода недобросовестности действий ответчика по одностороннему досрочному отказу от исполнения договора субаренды как участника гражданского оборота суды не усмотрели, установив при этом, что имеет место нарушение условий договора от 27.03.2018 № 3577/СА обществом, разместившим без согласования с акционерным обществом некапитальный объект, принадлежащий предпринимателю, на субарендуемом  земельном участке. Уведомление акционерного общества от 04.05.2023 № 901/23-01-12.8 об отказе от договора (от исполнения договора) направлялось обществу надлежаще, что подтверждено материалами дела. Указанное уведомление подписано усиленной квалифицированной электронной подписью, что приравнивается к подписанию собственноручной подписью (часть 1 статьи 6 Федерального закона от 06.04.2011 № 63-ФЗ «Об электронной подписи»). С учетом установленных обстоятельств, суды первой и апелляционной инстанций признали правомерным односторонний отказ акционерного общества от договора (от исполнения договора) субаренды, в связи с чем, отказали обществу в удовлетворении требований о признании такого отказа незаконным (ничтожным) и признании договора субаренды от 27.03.2018 № 3577/СА действующим.

Договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей. Граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Стороны могут заключить договор, как предусмотренный, так и не предусмотренный законом или иными правовыми актами (пункт 1 статьи 420, пункты 1 и 2 статьи 421 Гражданского кодекса).

По договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование (статья 606 Гражданского кодекса).

Арендатор вправе с согласия арендодателя сдавать арендованное имущество в субаренду (поднаем), если иное не установлено настоящим Кодексом, другим законом или иными правовыми актами. Ответственным по договору перед арендодателем остается арендатор. Договор субаренды не может быть заключен на срок, превышающий срок договора аренды. К договорам субаренды применяются правила о договорах аренды, если иное не установлено законом или иными правовыми актами (пункт 2 статьи 615 Гражданского кодекса).

Если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другим федеральным законом, досрочное расторжение договора аренды земельного участка, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя возможно только на основании решения суда при существенном нарушении договора аренды земельного участка его арендатором (пункт 9 статьи 22 Земельного кодекса).

При прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором. Если арендатор не возвратил арендованное имущество либо возвратил его несвоевременно, арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы за все время просрочки (статья 622 Гражданского кодекса).

Разрешая требования акционерного общества по встречному иску, судебные инстанции исходили из положений статьи 622 Гражданского кодекса и условий договора субаренды, обязывающих общество подготовить участок к возврату, осуществив демонтаж возведенных на нем строений и сооружений, а также иных объектов (иного имущества и бытовых отходов) и возвратить его по передаточному акту. В материалах дела отсутствуют доказательства освобождения обществом части земельного участка с кадастровым номером 23:49:0402061:1073 после прекращения субарендных отношений. В отсутствие доказательств демонтажа размещенных на спорном участке некапитальных объектов (движимого имущества), требование акционерного общества об обязании общества освободить земельный участок от расположенного на нем имущества и привести его в состояние, не хуже первоначального, признаны судами правомерными. При этом удовлетворение требования об освобождении части земельного участка путем демонтажа некапитальных объектов не ставит своей целью уничтожение таких объектов. Размещенные на части земельного участка объекты по своей природе должны являться сборно-разборными и при необходимости могут быть демонтированы и перенесены, учитывая, что предоставляемое арендатором право является временным. Устанавливая срок, в течение которого обязано освободить земельный участок, суд первой инстанции исходил из технических характеристик размещенного на нем имущества (движимое, сборно-разборное) и условия договора субаренды (пункт 6.4.14) об освобождении занимаемой территории от строений в срок не позднее последнего дня субаренды (истек 26.09.2023). В этой связи суд первой инстанции установил 10-дневный срок на исполнение решения по встречным требованиям акционерного общества, с даты вступления его в законную силу. При неисполнении обществом обязанности совершить такие действия истец вправе совершить их самостоятельно, предварительно или впоследствии взыскав с ответчика денежные средства по правилам об изменении порядка и способа исполнения либо по правилам части 3 статьи 174 Кодекса. Поэтому суд первой инстанции удовлетворил встречное требование акционерного общества о предоставлении ему права произвести демонтаж объектов, расположенных на арендуемом земельном участке, с последующим взысканием понесенных расходов с общества.

Кассационная инстанция проверяет законность судебных актов, принятых судами первой и апелляционной инстанций, устанавливая правильность применения норм материального и процессуального права при рассмотрении дела и принятии обжалуемого судебного акта и исходя из доводов, содержащихся в жалобе и возражениях на нее (часть 1 статьи 286 Кодекса).

Доводы кассационных жалоб общества и предпринимателя судом округа не принимаются. Податели жалоб ссылаются на незаконность одностороннего отказа акционерного общества от договора субаренды от 27.03.2018 № 3577/СА, полагая такие действия недобросовестным поведением участника гражданского оборота (статьи 10, 168 Гражданского кодекса). Приведенные доводы исследованы и отклонены судами, не установившими законных оснований для вывода о недействительности (ничтожности) отказа акционерного общества от этого договора. Исходя из установленных судами при разрешении спора обстоятельств, судебная коллегия не усматривает оснований для иных выводов. Общество ссылается также на неисполнимость судебного акта, обязавшего его демонтировать не только объект предпринимателя, но и объекты движимого имущества, принадлежащие иным юридическим лицам. Однако споры по некапитальным объектам, размещенным иными организациями на земельном участке, арендуемом акционерным обществом, разрешены (разрешаются) в рамках иных дел (№ А32-26094/2023 и др.). Судом по таким делам выданы (будут выданы) исполнительные листы на принудительное исполнение в отношении конкретных лиц, каждое из которых должно понимать, какое движимое имущество, ему принадлежащее, должно быть демонтировано с соответствующей части земельного участка. Суд решением обязал общество освободить часть участка, ранее предоставленную по договору субаренды, от принадлежащего ему движимого имущества, а также от размещенного некапитального объекта, принадлежащего предпринимателю. Суд не обязывал общество решением за свой счет полностью очистить земельный участок с кадастровым номером 23:49:0402061:1073 от движимого имущества, принадлежащего иным юридическим лицам (ООО «Центр», ООО «Гаранттехстрой» и др.). В случае незаконности действий судебного пристава-исполнителя, обязывающего общество демонтировать объекты иных лиц, последнее вправе оспорить их в порядке, установленном законом. Доводы о незаконности возложения на общество обязанности по демонтажу некапитального объекта, принадлежащего предпринимателю, рассмотрены и мотивированно отклонены апелляционным судом. Ссылаясь на то, что имущество предпринимателя находилось на участке задолго до заключения сторонами договора от 27.03.2018 № 3577/СА, общество не учитывает содержание этого договора и акта приема-передачи, из которых следует, что часть земельного участка передавалась для размещения некапитальной конструкции в целях организации пункта общественного питания. Передаваемый обществу земельный участок (его часть) была свободна от прав третьих лиц и передавалась в состоянии, пригодном для использования по целевому назначению. Доводы о незаконности возложения на общество обязанности по демонтажу некапитального строения (кафе «Столовый Дом Окрошкинъ»), собственником которого является иное лицо (предприниматель), не привлеченный к участию в деле в качестве ответчика, также проверялись судом апелляционной инстанции. Отклоняя эти доводы, апелляционный суд установил, что некапитальное строение, принадлежащее предпринимателю и расположенное на земельном участке, использовало в коммерческих целях именно общество. Условиями договора субаренды (пункт 6.4.14) обязанность по освобождению участка от имущества лежит на лице, его использующем (субарендаторе). Договорные отношения между акционерным обществом и предпринимателем отсутствуют, такие отношения связывают последнего и общество, которое и является субарендатором части участка. Поэтому возложение на общество обязанности по освобождению ранее переданной ему (как субарендатору) части земельного участка от размещенного движимого имущества не нарушает прав иных лиц, в том числе предпринимателя, отношения которого с обществом урегулированы заключенным между ними договором. С учетом обоснованного вывода судов о досрочном прекращении договорных отношений сторон, не может быть принят и довод подателей жалоб о возобновлении на неопределенный срок действия договора от 27.03.2018 № 3577/СА. Подлежат отклонению доводы общества и предпринимателя о том, что указанный договор субаренды заключен сторонами на срок более 5 лет, поскольку такое понимание условия о сроке противоречит буквальному содержанию пункта 9 статьи 22 Земельного кодекса и материалам дела, не подтверждающим, что сторонами заключался договор, содержащий такое условие о сроке. Исследовался судами и довод о том, что общество надлежаще не уведомлялось об одностороннем отказе от договора, которые установили, что уведомление акционерного общества от 04.05.2023 № 901/23-01-12.8 направлялось субарендатору, содержит необходимые реквизиты и подписано уполномоченным лицом. Иные доводы, приведенные в кассационных жалобах, не влияют на выводы судебных инстанций по существу разрешенного ими спора. Кассационный суд при этом отмечает, что изначально согласованный сторонами в дополнительном соглашении от 26.04.2022 № 5 срок действия договора субаренды истек 26.09.2023, то есть 10 месяцев назад. Суд округа не усматривает противоречий между выводами о применении норм права и установленными судами при рассмотрении дела фактическими обстоятельствами. Исполнена судебными инстанциями и обязанность по определению обстоятельств, имеющих значение для правильного рассмотрения спора. Выводы судов по существу спора соответствуют фактическим обстоятельствам, они основаны на исследовании материалов дела. Несогласие подателей жалоб с судебными выводами в силу иного понимания ими норм действующего законодательства и иной оценки доказательств, представленных в материалы дела, само по себе не может служить основанием для отмены судебных актов. С учетом изложенного, основания для удовлетворения кассационных жалоб отсутствуют.

На основании определения Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 23.04.2024 исполнение обжалованных судебных актов по ходатайствам общества и предпринимателя приостанавливалось до рассмотрения кассационных жалоб по существу. Ввиду завершения кассационного производства приостановление исполнения решения и апелляционного постановления утратило силу и подлежит отмене судом округа (часть 4 статьи 283 Кодекса).

Государственная пошлина уплачена обществом и предпринимателем в доход федерального бюджета при подаче кассационных жалоб (платежное поручение общества от 30.03.2024 № 2168, платежное поручение предпринимателя от 20.03.2024 № 591).

Руководствуясь статьями 274, 284, 286, 287 и 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа 

 

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Краснодарского края от 15.11.2023 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 15.02.2024 по делу № А32-30677/2023 оставить без изменения, кассационные жалобы – без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

 

Председательствующий                                                                                     В.Е. Епифанов

 

Судьи                                                                                                                    А.И. Мещерин

 

                                                                                                                               И.В. Сидорова