АРБИТРАЖНЫЙ СУД

ВОЛГО-ВЯТСКОГО ОКРУГА

Кремль, корпус 4, Нижний Новгород, 603082

 http://fasvvo.arbitr.ru/ E-mail: info@fasvvo.arbitr.ru

 

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

арбитражного суда кассационной инстанции 

 

Нижний Новгород

Дело № А43-47726/2019

17 июня 2022 года

 

Резолютивная часть постановления объявлена 16 июня 2022 года.

Полный текст постановления изготовлен 17 июня 2022 года.

 

Арбитражный суд Волго-Вятского округа в составе:

председательствующего Голубевой О.Н.,

судей Бабаева С.В., Камановой М.Н.,

 

при участии представителей

от индивидуального предпринимателя ФИО1:

ФИО2 (доверенность от 29.01.2018),

от открытого акционерного общества «Российские железные дороги»:

ФИО3 (доверенность от 02.12.2020),

от акционерного общества «Волго-Вятская пригородная пассажирская компания»:

ФИО4 (доверенность № 70-2022 от 10.01.2022),

 

рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу истца – 

индивидуального предпринимателя ФИО1

 

на решение Арбитражного суда Нижегородской области от 02.07.2021,

принятое судьей Олисовым Р.Ю., и

на постановление Первого арбитражного апелляционного суда от 23.11.2021,

принятое судьями Наумовой Е.Н., Ковбасюком А.Н., Устиновой Н.В.,

по делу № А43-47726/2019

 

по иску индивидуального предпринимателя ФИО1

(ИНН: 

<

***>, ОГРНИП: 

<

***>)

к открытому акционерному обществу «Российские железные дороги»

(ИНН: 

<

***>, ОГРН: 

<

***>)

о понуждении к заключению договора субаренды земельного участка, 

 

третьи лица, не заявляющие самостоятельные требования относительно предмета спора, – 

Территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Нижегородской области, Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Нижегородской области, администрация города Нижнего Новгорода, акционерное общество «Волго-Вятская пригородная пассажирская компания»,

 

и   у с т а н о в и л : 

 

индивидуальный предприниматель ФИО1 (далее – Предприниматель) обратился в Арбитражный суд Нижегородской области с иском к открытому акционерному обществу «Российские железные дороги» (далее – ОАО «РЖД») о понуждении к заключению договора субаренды земельного участка площадью не менее 500 квадратных метров в целях функционирования принадлежащего Предпринимателю на праве собственности нежилого здания магазина с кадастровым номером 52:186:0030056:45, расположенного по адресу: город Нижний Новгород, Канавинский район, над входом в тоннель на площади Революции.

Исковое требование основано на статье 4 Федерального закона от 27.02.2003 № 29-ФЗ «Об особенностях управления и распоряжения имуществом железнодорожного транспорта» и постановлении Правительства Российской Федерации от 29.04.2006 № 264 и мотивировано тем, что ответчик обязан передать истцу в субаренду земельный участок под упомянутым объектом недвижимости.

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, были привлечены Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Нижегородской области, Территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Нижегородской области (далее – ТУ Росимущества), акционерное общество «Волго-Вятская пригородная пассажирская компания» (далее – АО «ВВППК») и администрация города Нижнего Новгорода.

Арбитражный суд Нижегородской области решением от 02.07.2021, оставленным без изменения постановлением Первого арбитражного апелляционного суда от 23.11.2021, частично удовлетворил иск, обязав ОАО «РЖД» заключить с Предпринимателем договор субаренды части земельного участка с кадастровым номером 52:18:030000:6 площадью 73,67 квадратного метра с указанием координат поворотных точек участка, и отказал в удовлетворении требований о предоставлении земельного участка большей площади.

Предприниматель не согласился с принятыми судебными актами и обратился в Арбитражный суд Волго-Вятского округа с кассационной жалобой, в которой просило их изменить, обязав ОАО «РЖД» заключить договор субаренды части того же земельного участка, но площадью 350 квадратных метров. По мнению заявителя, суды неправомерно не учли заключение эксперта в полном объеме (в части площади необходимого для эксплуатации объекта недвижимости участка). Кассатор полагает, что суды неверно сослались на возможность установления сервитута в части участка, превышающей 73,67 квадратного метра площади участка, т.к. ответчик не является собственником участка и потребность Предпринимателя в земле может быть удовлетворена путем субаренды участка; договор аренды участка, заключенный ОАО «РЖД», не устанавливает обязанности соблюдать при предоставлении части участка в субаренду Свод правил СП 42.13330.2016; требования этих правил касаются только сторон названного договора. Подробно доводы заявителя изложены в кассационной жалобе и поддержаны представителем в судебных заседаниях.

АО «ВВППК» и ОАО «РЖД» в отзывах на кассационную жалобу и их представители  в судебном заседании не согласились с доводами заявителя, просили оставить обжалованные судебные акты без изменения, кассационную жалобу Предпринимателя – без удовлетворения.

На основании статьи 158 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации рассмотрение кассационной жалобы откладывалось до 09.06.2022. В порядке, предусмотренном в статье 163 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в судебном заседании объявлен перерыв до 16.06.2022.

В соответствии со статьей 18 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации определением от 03.06.2022 судья Кислицын Е.Г. заменен на судью Каманову М.Н.

Законность решения Арбитражного суда Нижегородской области, постановления Первого арбитражного апелляционного суда проверена Арбитражным судом Волго-Вятского округа в порядке, предусмотренном в статьях 274, 284 и 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, применительно к изложенным в кассационной жалобе доводам.

Как следует из материалов дела, и установили суды первой и апелляционной инстанций, ТУ Росимущества (арендодатель) и ОАО «РЖД» (арендатор) 05.09.2005 заключили договор аренды земельного участка, находящегося в федеральной собственности. Согласно данному договору арендодатель передал арендатору по акту в аренду до 05.09.2054 земельный участок с кадастровым номером 52:18:030000:6, общей площадью 1 388 531 квадратный метр, для эксплуатации и обслуживания железнодорожных путей и объектов.

Предприниматель является собственником находящегося на указанном земельном участке одноэтажного нежилого здания – магазина «Цветы», расположенного над входом в тоннель на площади Революции (кадастровый номер 52:186:0030056:45).

ОАО «РЖД» в письме от 22.07.2019 № Исх-1962/ГорькНРИ отказало Предпринимателю в предоставлении в субаренду земельного участка под зданием.

Указанные обстоятельства послужили основанием для обращения Предпринимателя в арбитражный суд с настоящим иском.

Изучив материалы дела, оценив доводы кассационной жалобы и отзывов на нее и заслушав представителей сторон и третьего лица, суд кассационной инстанции принял настоящее постановление с учетом следующего.

Согласно статье 4 (части 3) Федерального закона от 27.02.2003 № 29-ФЗ «Об особенностях управления и распоряжения имуществом железнодорожного транспорта» земельные участки, предоставленные для размещения объектов федерального железнодорожного транспорта, ограничиваемых в обороте в соответствии с пунктом 1 статьи 8 этого закона, а также земельные участки, на которых размещены железнодорожные станции и железнодорожные вокзалы, являются федеральной собственностью. Внесение указанных земельных участков в уставный капитал единого хозяйствующего субъекта не допускается. Порядок и условия пользования земельными участками, являющимися федеральной собственностью, устанавливаются Правительством Российской Федерации в соответствии с законодательством Российской Федерации.

Правила пользования земельными участками, являющимися федеральной собственностью и предоставленными  ОАО «РЖД», установлены постановлением Правительства Российской Федерации от 29.04.2006 № 264 (далее – Правила).

В силу пунктов 2 и 4 Правил пользование земельным участком осуществляется на основании договора аренды земельного участка, заключаемого Росимуществом (его территориальным органом) с ОАО «РЖД», за исключением случая, если договор аренды заключен с собственником расположенного на земельном участке здания, строения, сооружения. 

Договор аренды земельного участка должен содержать положение, предусматривающее обязательство арендатора передавать часть арендованного участка в субаренду лицам, имеющим в собственности либо в хозяйственном ведении расположенные на этом участке здания, строения, сооружения, а также лицам, осуществляющим строительство и эксплуатацию линейных сооружений, по их заявлению на срок, указанный в заявлении, но не более чем на срок действия договора аренды земельного участка, и за плату, размер которой не превышает размера арендных платежей, рассчитанных пропорционально размеру соответствующей части арендованного земельного участка. 

Суды первой  и апелляционной инстанций, удовлетворяя иск Предпринимателя частично, в части площади застройки – 73,67 квадратного метра, исходили из того, что часть участка, превышающая названную площадь, не может быть предоставлена в субаренду истцу, поскольку ранее была передана ОАО «РЖД» в субаренду ОАО «ВВППК» по договору субаренды части земельного участка от 25.07.2014 № 35, который не оспорен и не признан недействительным. Суды полагали, что в рассматриваемом случае надлежащим способом защиты прав и интересов истца является установление сервитута.

Между тем, суды первой и апелляционной инстанций не учли следующее.

Правила определяют порядок пользования земельными участками, являющимися федеральной собственностью, предоставляемыми ОАО «РЖД». Абзац шестой пункта 4 Правил предусматривает обязанность ОАО «РЖД» и корреспондирует исключительному праву собственника здания, предусмотренному в статье 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации, а также данный пункт не устанавливает требований к передаваемому в субаренду земельному участку.

Таким образом, обе судебные инстанции правомерно установили исключительное право истца на заключение договора субаренды земельного участка в связи с нахождением на этом участке находящегося в его собственности объекта недвижимости.

Непосредственная связь статьи 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации с пунктом 4 Правил подтверждена и в определении Верховного Суда Российской Федерации от 03.02.2022 № 305-ЭС21-27578.

В статье 39.20 (пункте 1) Земельного кодекса Российской Федерации определено, что по общему правилу, исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках.

Пленум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в своем постановлении от 24.03.2005 № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства» в пункте 5 указал, что никто, кроме собственника здания или сооружения, не имеет права на приватизацию земельного участка, занятого этим зданием, строением, сооружением.

Следовательно, вопрос о том, какая часть площади арендованного ОАО «РЖД» участка должна быть передана заявителю в субаренду, должен решаться с учетом особенностей применения статьи 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации. 

Конституционный Суд Российской Федерации применительно к данной норме указал, что собственник здания или сооружения, расположенного на публичном земельном участке, вправе приватизировать его в границах и площади, определенных с учетом необходимости обеспечить функциональное использование расположенного на этом участке здания или сооружения (определение от 23.04.2020 № 935-О).

Условием приобретения права на земельный участок, необходимого для эксплуатации расположенных на нем объектов недвижимости, является наличие доказательств, подтверждающих площадь испрашиваемого участка. Заявитель обязан обосновать площадь земельного участка, занятую зданием и необходимую для их использования. Такой подход был изложен в постановлениях Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.03.2011 № 13535/10 и от 03.06.2014 № 1152/14, определении Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации от 26.04.2016 № 64-КГ16-2. 

Площадь подлежащего предоставлению земельного участка подлежит определению, исходя из его функционального использования исключительно для эксплуатации расположенных на нем объектов, и должна быть соразмерна площади объектов недвижимого имущества (определение Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации от 24.12.2015 № 309-ЭС15-11394).

При рассмотрении настоящего дела суды заключили, что на спорный земельный участок заключен действующий договор субарены, который не признан недействительным.

В силу статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 этой статьи или иным законом, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки (пункт 1). Сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки (пункт 2).

Пленум Верховного Суда Российской Федерации в постановлении от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» разъяснил следующее. 

Также ничтожной является сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц. Вне зависимости от указанных обстоятельств законом может быть установлено, что такая сделка оспорима, а не ничтожна, или к ней должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки. Договор, условия которого противоречат существу законодательного регулирования соответствующего вида обязательства, может быть квалифицирован как ничтожный полностью или в соответствующей части, даже если в законе не содержится прямого указания на его ничтожность (пункт 74).

Сделка, при совершении которой был нарушен явно выраженный запрет, установленный законом, является ничтожной как посягающая на публичные интересы. Само по себе несоответствие сделки законодательству или нарушение ею прав публично-правового образования не свидетельствует о том, что имеет место нарушение публичных интересов (пункт 75).

При этом нарушение исключительного права на приобретение в собственность, аренду земельного участка собственника расположенного на нем объекта недвижимости, предоставленного ему статьей 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации (статья 36 в редакции до 01.03.2015) является основанием для признания сделки в отношении участка в части, которая затрагивает и нарушает данное право, ничтожной. 

Указанный правовой подход следует из постановлений Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 05.07.2005 № 15524/04, от 06.09.2011 № 3771/11 от 06.09.2011 № 4275/11. Он также поддержан и Верховным Судом Российской Федерации (определения от 08.04.2019 № 308-ЭС19-2827, от 07.12.2021 № 308-ЭС21-2264).

 Таким образом, суды первой и апелляционной инстанции не учли данные положения закона и соответствующие им правовые позиции. 

Само по себе наличие договора субаренды земельного участка не означает, что на его основании допускается ограничение исключительного права собственника объекта недвижимости, расположенного на спорном земельном участке, предоставленного ему статьей 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации. 

 Упомянутый обеими судебными инстанции договор субаренды, в части, которая нарушает такое право Предпринимателя, может быть квалифицирован как ничтожный.

 Договор, условия которого противоречат существу законодательного регулирования соответствующего вида обязательства, может быть квалифицирован как ничтожный полностью или в соответствующей части, даже если в законе не содержится прямого указания на его ничтожность. Арбитражный суд дает оценку действительности заключенных договоров, в том числе и в отсутствие заявления об этом сторонами по делу.

 Суды обеих инстанций при рассмотрении настоящего дела констатировали только наличие договора субаренды с ОАО «ВВППК», но суждения по действительности данного договора не дали. Рассмотрение данного вопроса необходимо для определения площади земельного участка, истребуемого истцом для эксплуатации объекта недвижимости.

Как следует из заключения судебной экспертизы площадь застройки объекта, принадлежащего истцу, составляет 73,67 квадратного метра; для эксплуатации нежилого здания Предпринимателю требуется примерно 348 квадратных метров земельного участка (с учетом назначения нежилого здания для торговли, торговой площади и действующих нормативов). Между тем, суды не давали оценку заключению судебной экспертизы в части площади, определенной свыше площади застройки, для эксплуатации нежилого здания, конфигурации земельного участка. В частности, суд первой инстанции отметил, что доводы сторон о недочетах в заключении от 17.12.2020 № 213-08/20 не имеют правового значения.

На основании статей 287 (пункта 3 части 1) и 288 (части 1) Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, по результатам рассмотрения кассационной жалобы суд кассационной инстанции вправе отменить решение суда первой инстанции и постановление суда апелляционной инстанции полностью и направить дело на новое рассмотрение. Основаниями для отмены решения и постановления суда первой и апелляционной инстанций являются, в том числе, несоответствие выводов фактическим обстоятельствам дела, установленным судом, а также неправильное применение норм материального права, нарушение норм процессуального права.

С учетом изложенного, суд округа счел необходимым отметить решение суда первой инстанции и постановление суда апелляционной инстанции и направить дело на новое рассмотрение, поскольку существенные для дела обстоятельства в полной мере не выяснены.

При новом рассмотрении судам следует учесть все вышеизложенное, рассмотреть вопрос о площади земельного участка, необходимого для эксплуатации спорного нежилого здания, действительности договора субаренды от 25.07.2014 № 35 с ОАО «ВВППК» в этой части. Кроме того, судам следует исследовать аргументы и возражения участвующих в деле лиц относительно истребуемой истцом и определенной экспертом площади земельного участка, его конфигурации, с учетом действующего земельного и градостроительного законодательства рассмотреть настоящий спор.

Вопрос о распределении расходов по уплате государственной пошлины с кассационной жалобы суд округа не рассматривал, поскольку на основании пункта 3 статьи 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при отмене судебного акта с передачей дела на новое рассмотрение вопрос о распределении судебных расходов разрешается арбитражным судом, вновь рассматривающим дело.

Руководствуясь статьями 287 (пунктом 3 части 1), 288 (частью 1) и 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Волго-Вятского округа 

 

ПОСТАНОВИЛ:

кассационную жалобу истца – индивидуального предпринимателя ФИО1 удовлетворить частично.

Решение Арбитражного суда Нижегородской области от 02.07.2021 и постановление Первого арбитражного апелляционного суда от 23.11.2021 по делу № А43-47726/2019 отменить.

Дело № А43-47726/2019 направить на новое рассмотрение в Арбитражный суд Нижегородской области.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном в статье 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. 

 

Председательствующий

 

О.Н. Голубева

 

 

Судьи

 

С.В. Бабаев

М.Н. Каманова