АРБИТРАЖНЫЙ СУД

БЕЛГОРОДСКОЙ ОБЛАСТИ

Народный бульвар, д.135, г. Белгород, 308000

Тел./ факс (4722) 35-60-16, 32-85-38

сайт: http://belgorod.arbitr.ru

Именем Российской Федерации

Р Е Ш Е Н И Е

г. Белгород

Дело № А08-7395/2022

Резолютивная часть решения объявлена 29 июля 2024 года

Полный текст решения изготовлен 09 августа 2024 года

Арбитражный суд Белгородской области в составе судьи Чистяковой С.Г.,

при ведении протокола судебного заседания без использования средств аудиозаписи секретарём судебного заседания Зайцевым М.С., рассмотрев в открытом судебном заседании дело по исковому заявлению Департамента имущественных и земельных отношений администрации Старооскольского городского округа Белгородской области (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) к АО СЗ "КМАПЖС" (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) о взыскании задолженности,

при участии в судебном заседании:

от истца: представитель не явился, извещены надлежащим образом,

от ответчика: ФИО1, представитель по доверенности от 09.10.2023, выданной сроком на один год, копия диплома, паспорт (до перерыва в судебном заседании).

УСТАНОВИЛ:

Департамент имущественных и земельных отношений администрации Старооскольского городского округа Белгородской области обратился в Арбитражный суд Белгородской области с иском к АО СЗ "КМАПЖС" о взыскании задолженности по договору аренды земельного участка рег. №77-1/17 от 11.09.2017 за период с 11.08.2018 по 09.07.2021 в размере 839 334 руб. 85 коп., включая пени по ставке 0,1% за каждый день просрочки оплаты в размере 293 806 руб. 60 коп.

21.10.2022 от истца поступило ходатайство об уточнении исковых требований, в котором истец просит о взыскании с ответчика задолженности по договору аренды земельного участка рег. №77-1/17 от 11.09.2017 за период с 11.12.2018 по 01.07.2021 в размере 545 528 руб. 25 коп., пени за период с 10.12.2018 по 01.07.2021 в размере 293 806 руб. 60 коп.

Судом в порядке статьи 49 АПК РФ уточненные требования приняты к рассмотрению.

В судебное заседание истец не обеспечил явку представителя, извещены надлежащим образом.

Суд, с учетом отсутствия возражений представителя ответчика, руководствуясь статьями 121-123, 156 АПК РФ, считает возможным провести судебное заседание в отсутствие надлежащим образом извещенного истца.

Представитель ответчика в судебном заседании исковые требования не признал, по основаниям, изложенным в отзыве и письменных позициях, с учетом судебной экспертизы, оплаты задолженности, имеется переплата арендной платы.

В судебном заседании объявлялся перерыв.

В рамках перерыва, заявлений, ходатайств, дополнений не поступило.

После перерыва в судебном заседании стороны не обеспечили явку представителей сторон, извещены надлежащим образом. По правилам статей 123, 156 АПК РФ дело рассмотрено в отсутствие сторон.

Исследовав материалы дела, оценив в силу статей 71, 162 АПК РФ имеющиеся в деле доказательства, проверив обоснованность доводов сторон, выслушав пояснения представителя ответчика, арбитражный суд приходит к следующему.

Во исполнение постановления главы местного самоуправления г. Старый Оскол и Старооскольского района Белгородской области № 3669 от 11.09.2017 между истцом (арендодатель) и ответчиком (арендатор) заключен договор долгосрочной аренды №77-1/77 от 11.09.2017 двух земельных участков:

- с кадастровым номером 31:06:0238001:3004, площадью 2 800 кв. м.,

- с кадастровым номером 31:06:0237002:1358, площадью 1 874 кв.м.,

расположенных по адресу: 

<

...> с видом разрешенного использования – для завершения строительства.

Договор заключен на срок с 11.09.2017 по 10.09.2020 (п. 2.1. договора).

30.08.2021 стороны подписали соглашение о расторжении договора.

Согласно п.3.2. указанного договора, арендная плата должна вноситься ежемесячно до 10 числа отчетного месяца равными ежемесячными платежами путем перечисления на счёт арендодателя в УФК РФ по Белгородской области

В силу п. 3.4 договора размер арендной платы изменяется арендодателем в одностороннем порядке с учетом изменения кадастровой стоимости, соответствующей величины коэффициента, методики расчета арендной платы, а также в случаях принятия нормативных актов Российской Федерации, Белгородской области, муниципального образования, регламентирующих арендную плату за земельные участки, находящиеся в муниципальной собственности.

Арендная плата по новым расчетам (ставкам, коэффициентам, методикам и т.д.) начисляется со дня вступления в силу нормативных правовых актов Российской Федерации, Белгородской области и Старооскольского городского округа, если иное не предусмотрено данными нормативными актами, и подлежит обязательной уплате арендатором.

Согласно прилагаемого к договору аренды расчета, арендная плата определяется в размере 1,5% от кадастровой стоимости земельного участка, с повышающим коэффициентом 2, что составило 44 956 руб. 92 коп. в месяц.

Земельные участки, арендованные по договору аренды от №77-1/77 от 11.09.2017 относятся к земельным участкам Белгородской области, государственная собственность на которые не разграничена. 

Правительством Белгородской области 28.12.2018 принято постановление № 501-ПП "Об утверждении порядка определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной собственности Белгородской области и государственная собственность на которые не разграничена, предоставленные в аренду без торгов".

Пунктом 6 Порядка предусмотрено, что размер арендной платы за земельный участок определяется равным рыночной стоимости арендной платы, определенной в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности, но не ниже размера земельного налога, рассчитанного в отношении такого земельного участка.

К исковому заявлению приложен отчёт ООО "Финансы-Оценка-Консалтинг" №20-18-Н(1.9.2) от 13.07.2018 об определении рыночной стоимости арендной платы земельных участков для размещения производственных и административных зданий, расположенных в Старооскольском городском округе Белгородской области (Юго-Западный район).

В соответствии с представленным отчётом, ответчику изменен размер арендной платы по договору аренды, начиная с 01.01.2018; величина рыночной арендной платы за земельные участки по договору аренды составила 737 397 руб. 72 коп. в год или 61 449 руб. 81 коп. в месяц.

В силу пунктом 10 Порядка, при заключении договора аренды земельного участка, в соответствии с которым арендная плата рассчитана на основании рыночной стоимости арендной платы за земельные участки, определяемой в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности, арендная плата ежегодно изменяется в одностороннем порядке арендодателем на размер уровня инфляции, установленного в федеральном законе о федеральном бюджете на очередной финансовый год и плановый период, который применяется ежегодно по состоянию на начало очередного финансового года, начиная с года, следующего за годом, в котором заключен указанный договор аренды, и остается неизменным в течение финансового года.

30.08.2021 стороны подписали соглашение о расторжении договора, согласно п. 4 которого расторжение договора не освобождает арендатора от обязательств по погашению задолженности по арендной плате.

Истцом в адрес ответчика были направлены уведомления об изменении арендной платы:

- с 01.01.2019 размер арендной платы увеличен на уровень инфляции в размере 4,3% согласно Федеральному закону от 29.11.2018 №459-ФЗ и составил 769 105 руб. 80 коп. в год или 64 092 руб. 15 коп. в месяц;

- с 01.01.2020 размер арендной платы увеличен на уровень инфляции в размере 3,0% согласно Федеральному закону от 02.12.2019 №380-Ф3 и составил 792 178 руб. 92 коп. в год или 66 014 руб. 91 коп. в месяц;

Истец указывает, что в период с 11.01.2018 по 09.07.2021 у ответчика образовалась задолженность.

06.09.2021 истцом в адрес ответчика направлено досудебное уведомление об оплате задолженности и пени по договору. 

Оставленная без удовлетворения претензия послужила основанием для обращения с рассматриваемыми требованиями в арбитражный суд.

06.12.2022 ответчиком представлен отзыв на исковое заявление, в котором ответчик возражал против удовлетворения исковых требований, выразил свое несогласие с размером годовой рыночной арендной платы по договору, примененной арендодателем в сумме 737 397 руб. 72 коп., считал данный размер, определенный ООО "ФОК" в отчете №20-18-Н (1.9.2) от 13.07.2018, экономически необоснованным; также ответчик не согласен с датой начала применения истцом рыночного размера годовой арендной платы с 01.01.2018 и датой начала увеличения рыночного размера арендной платы на уровень инфляции с 01.01.2019, полагая, что они подлежат применению с 01.01.2019 и с 01.01.2020 соответственно; также ответчик не согласен с периодом и размером начисленной неустойки.

В целях установления размера годовой рыночной арендной платы за земельный участок определением суда от 19.06.2023 по ходатайству ответчика назначена судебная экспертиза, проведение которой поручено оценщику-эксперту ООО "Оценка и независимая экспертиза" ФИО2.

На разрешение эксперта поставлен следующий вопрос: Какова годовая рыночная арендная плата по состоянию на 01.01.2018 за пользование земельными участками с кадастровыми номерами:

- 31:06:0238001:3004 площадью 2800 кв.м., по адресу: 

<

...>;

- 31:06:0237002:1358 площадью 1874 кв.м., по адресу: 

<

...>;

вид разрешенного использования – для строительства многоэтажных жилых домов, для завершения строительства?

04.08.2023 в арбитражный суд поступило заключение эксперта от 28.07.2023 № 40/07-23, согласно которого:

-  размер годовой рыночной арендной платы за земельный участок с кадастровым номером 31:06:0238001:3004 площадью 2800 кв.м., по адресу: 

<

...> по состоянию на 01.01.2018 составляет с учётом округления 334 000 руб. в год;

- размер годовой рыночной арендной платы за земельный участок с кадастровым номером 31:06:0237002:1358 площадью 1874 кв.м., по адресу: 

<

...> по состоянию на 01.01.2018 составляет с учётом округления 224 000 руб. в год.

Суд приходит к выводам об отсутствии оснований для сомнения в правомерности и законности проведенного судебного исследования и о том, что заключение эксперта достаточно ясно, полно и обоснованно отвечает на поставленные вопросы. В заключении отражены все предусмотренные частью 2 статьи 86 АПК РФ сведения. Материалами дела подтверждается наличие у специалиста надлежащей квалификации. 

Оценив по правилам статьи 71 АПК РФ заключение эксперта с учётом письменных пояснений эксперта, в совокупности с иными доказательствами по делу, суд признает данное заключение от 28.07.2023 № 40/07-23 надлежащим доказательством.

16.04.2024 через электронный сервис "Мой Арбитр" от ответчика поступило дополнение к отзыву на исковое заявление, согласно которого ответчик поддерживает ранее изложенные доводы в отзыве от 06.12.2022, а также возражает против удовлетворения исковых требований, поскольку в период аренды истцом не учтено уменьшение арендованных земель по мере ввода и регистрации права собственности квартир в них, в связи с чем ответчик считает, что в спорный период, принимая заключение эксперта от 28.07.2023 № 40/07-23 у него образовалась переплата. Также ответчиком представлен контррасчёт и заявлено о применении срока исковой давности.

Согласно статьям 606, 608 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Статье 614 ГК РФ предусмотрено, что арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).

Таким образом, по договору аренды имеет место встречное исполнение обязательств: арендодатель по отношению к арендатору обязан предоставить последнему имущество в пользование, а арендатор - вносить платежи за пользование этим имуществом (пункт 10 Информационного письма Президиума ВАС РФ № 66 от 11.01.2002).

В соответствии со статьей 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или иными правовыми актами (статья 310 ГК РФ).

Из материалов дела и условий договора следует, что сторонами достигнуты все существенные условия договора, не оспоренные арендатором, арендодателем в судебном порядке, незаконными не признанные, не имеющие разногласий при заключении, в порядке заключенных условий договора.

Пунктом 7 части 1 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) установлен принцип платности использования земли, согласно которому любое использование земли осуществляется за плату, за исключением случаев, установленных федеральными законами и законами субъектов Российской Федерации.

Формами платы за использование земли являются земельный налог и арендная плата (часть 1 статьи 65 ЗК РФ).

Согласно частям 1 и 2 статьи 424 ГК РФ в предусмотренных законом случаях применяются цены (тарифы, расценки, ставки и т.п.), устанавливаемые или регулируемые уполномоченными на то государственными органами и (или) органами местного самоуправления. Изменение цены после заключения договора допускается в случаях и на условиях, предусмотренных договором, законом либо в установленном законом порядке.

Как установлено судом, спорный договор аренды заключен после вступления в силу Земельного кодекса РФ, предусматривающего необходимость государственного регулирования размера арендной платы.

Согласно действующей с 01.03.2015 статье 39.7 ЗК РФ размер арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, определяется в соответствии с основными принципами определения арендной платы, установленными Правительством Российской Федерации. Если иное не установлено настоящим Кодексом или другими федеральными законами, порядок определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности и предоставленные в аренду без торгов, устанавливается: органом государственной власти субъекта Российской Федерации в отношении земельных участков, находящихся в собственности субъекта Российской Федерации, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена (часть 3 статьи 39.7 Земельного кодекса РФ).

Поскольку ставки арендной платы являются регулируемыми ценами, стороны обязаны руководствоваться предписанным размером арендной платы независимо от предусмотренного договором механизма изменения арендной платы, а новый размер арендной платы подлежит применению с даты вступления в силу соответствующего нормативного акта.

В пунктах 16, 19 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73"Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" разъяснено, что к договору аренды, заключенному после вступления в силу ЗК РФ, часть 3 статьи 65 которого предусматривает необходимость государственного регулирования размера арендной платы, подлежит порядок определения размера арендной платы, устанавливаемый уполномоченным органом (далее – регулируемая арендная плата), даже если в момент его заключения такой порядок еще не был установлен. Изменения регулируемой арендной платы (например, изменения формулы, по которой определяется размер арендной платы, ее компонентов, ставок арендной платы) по общему правилу применяются к отношениям, возникшим после таких изменений. Арендодатель по договору, к которому подлежит применению регулируемая арендная плата, вправе требовать ее внесения в размере, установленном на соответствующий период регулирующим органом без дополнительного изменения договора аренды.

Учитывая, что арендуемый ответчиком земельный участок относится к земельным участкам, находящимся в государственной собственности Белгородской области, арендная плата за использование такого участка определяется в порядке, установленном Правительством Белгородской области.

Порядок определения размера арендной платы, а также порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной собственности Белгородской области и государственная собственность на которые не разграничена, утверждены постановлением правительства Белгородской области от 13.07.2009 № 247-пп, постановлением правительства Белгородской области от 12.11.2012 № 448-пп "Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов Белгородской области", постановлением правительства Белгородской области от 21.11.2016 № 418-пп "Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов Белгородской области", решением Совета депутатов Старооскольского городского округа от 13.07.2010 № 449 "Об утверждении величины корректирующего коэффициента, учитывающего вид разрешенного (функционального) использования земельного участка", а также постановлением правительства Белгородской области № 501-пп от 28.12.2017 "Об утверждении порядка определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной собственности Белгородской области и государственная собственность на которые не разграничена, предоставленные в аренду без торгов".

Факт предоставления истцом имущества в аренду ответчику подтверждается материалами дела и последним не оспорен.

Факт пользования арендованным имуществом также не оспорен, спора относительно предмета договора между сторонами не имеется.

Поскольку арендатор принял земельный участок во временное владение и пользование, следовательно, у него в силу закона и условий договора возникло обязательство по внесению арендной платы.

В соответствии с пунктом 2 постановления Правительства Белгородской области от 28.12.2017 № 501-пп "Об утверждении порядка определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной собственности Белгородской области и государственная собственность на которые не разграничена, предоставленные в аренду без торгов" администрациям муниципальных районов, городских округов и городских поселений области рекомендовано до 1 декабря 2018 года обеспечить приведение арендных отношений в соответствие с постановлением.

Согласно пункту 6 указанного постановления размер арендной платы за земельный участок в случаях, не указанных в пунктах 3 - 5 настоящего Порядка, определяется равным рыночной стоимости арендной платы, определенной в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности, но не ниже размера земельного налога, рассчитанного в отношении такого земельного участка.

Следовательно, в связи с изменением законодательства, изменилась методика расчета арендной платы.

В пункте 12 постановления №501-пп, заложен правовой смысл о том, что арендная плата подлежит перерасчету по состоянию на 1 января года, следующего за годом, в котором была проведена оценка, осуществленная не более чем за 6 месяцев до перерасчета арендной платы.

По общему правилу, новый размер регулируемой арендной платы за пользование земельным участком подлежит применению с даты вступления в силу соответствующего нормативного акта, или с указанной в данном акте даты, и установление такой даты является необходимым. Постановления Правительства Белгородской области от 28.12.2017 № 501-пп вступило в силу со дня официального опубликования, т.е. с 01.01.2018.

Постановление Правительства Белгородской области от 28.12.2017 № 501-пп не регламентирует сложившуюся в настоящем случае ситуацию, в которой происходит изменение порядка расчета установленного в договоре размера ежегодной арендной платы за земельный участок (с формулы, базирующейся на кадастровой стоимости участка, на рыночную оценку арендной платы).

Расчет арендной платы на основании отчета об оценке рыночной стоимости за период времени, предшествующий проведению оценки, не предусмотрен постановлением Правительства Белгородской области от 28.12.2017 № 501-пп.

Частью 1 статьи 39.7 ЗК РФ, предусмотрено, что размер арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, определяется в соответствии с основными принципами определения арендной платы, установленными Правительством Российской Федерации.

Постановлением Правительства Российской Федерации от 16.07.2009 № 582 "Об основных принципах определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, и о Правилах определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации" утверждены основные принципы определения арендной платы при аренде земельных участков. Одним из таких принципов является принцип предсказуемости расчета размера арендной платы, в соответствии с которым в нормативных правовых актах органов государственной власти и органов местного самоуправления определяются порядок расчета арендной платы и случаи, в которых возможен пересмотр размера арендной платы в одностороннем порядке по требованию арендодателя.

Конституционным Судом Российской Федерации отмечено, что преобразование отношений в той или иной сфере жизнедеятельности, в том числе отношений собственности в земельной сфере, не может осуществляться вопреки нашедшему отражение в статье 4 Гражданского кодекса Российской Федерации общему (основному) принципу действия закона во времени, который, как неоднократно указывал Конституционный Суд Российской Федерации, имеет целью обеспечение правовой определенности и стабильности законодательного регулирования в России как правовом государстве (статья 1, часть 1, Конституции Российской Федерации) и означает, что действие закона распространяется на отношения, права и обязанности, возникшие после введения его в действие, и только законодатель вправе распространить новые нормы на факты и порожденные ими правовые последствия, возникшие до введения соответствующих норм в действие, т.е. придать закону обратную силу либо, напротив, допустить в определенных случаях возможность применения утративших силу норм (постановление от 22.04.2014 № 12-П).

Учитывая вышеизложенное, следуя внутренней логике постановления Правительства Белгородской области от 28.12.2017 № 501-пп, условиям заключенного сторонами договора, положениям статьей 4, 614 ГК РФ, принципу предсказуемости расчета размера арендной платы, закрепленному в абзаце 3 Основных принципов определения размера арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, утвержденных Постановлением Правительства РФ от 16.07.2009 № 582, суд приходит к выводу о возможности изменения арендной платы по основанию изменения рыночной стоимости земельного участка лишь на будущее время (с 1 января следующего года), и недопустимости ее ретроспективного изменения.

Из изложенного следует, что рыночная стоимость арендной платы спорного земельного участка подлежит применению при расчете арендной платы с 01.01.2019.

Таким образом, с 01.01.2018 расчет арендной платы следует производить на основании кадастровой стоимости земельного участка.

Новый размер регулируемой арендной платы за пользование земельным участком может быть применим истцом с 01.01.2019г., и, следовательно, индексация рыночной арендной платы может иметь место не ранее как с 2020 года.

В обоснование довода об уменьшении арендованных земель по мере ввода и регистрации права собственности квартир, ответчиком в материалы дела представлены договоры купли-продажи квартир в домах, расположенных на спорных земельных участках, разрешения на ввод объектов в эксплуатацию, а также информация о земельных участках из публичной кадастровой карты и обращения в Департамент имущественных и земельных отношений администрации Старооскольского городского округа Белгородской области в целях утверждения схемы месторасположения земельных участков и ответы на обращения.

Из разрешений на ввод объектов в эксплуатацию от 28.06.2018, от 27.12.2018, от 24.10.2018, от 04.07.2019, от 28.12.2019, от 26.05.2020, от 09.02.2021, от 30.09.2020, от 24.05.2021 следует, что наряду со спорными земельными участками, ответчиком также построено и введено в эксплуатацию 9 жилых домов в границах земельных участков с кадастровыми номерами 31:06:0238001:3198, 31:06:0238001:3199, 31:06:0238001:3203. 

Из пояснений ответчика следует, что данные жилые дома вводились в эксплуатацию поочередно и поэтапно блок-секциями:

Номер

многоквартирного жилого дома (МКД)

Номер блок- секции

Дата ввода (разрешения на ввод)

Кадастровый номер земельного участка. указанный в разрешении на ввод, на котором возведен мкд (блок- секция)

Мкд №28

Блок-секция №1

28.06.2018

31:06:0238001:3198

Блок-секция №2

24.10.2018

31:06:0238001:3198

Блок-секция №3

27.12.2018

31:06:0238001:3198

Мкд №29

Блок-секция №1

04.07.2019

31:06:0238001:3199

31:06:0238001:3004

Блок-секция №2

29.12.2019

31:06:0238001:3199

31:06:0238001:3004

Блок-секция №3

26.05.2020

31:06:0238001:3199

31:06:0238001:3004

Мкд №31

Блок-секция №1

30.09.2020

31:06:0238001:3203

Блок-секция №2

09.02.2021

31:06:0238001:3203

Блок-секция №3

24.05.2021

31:06:0238001:3203

31:06:0238001:3004

31:06:0237002:1358

Образовать земельные участки для обслуживания каждого из домов путем раздела земельных участков с кадастровыми номерами 31:06:0238001:3004, 31:06:0237002:1358 ответчику не представилось возможным ввиду неоднократного отказа истца, что подтверждается ответом на обращение за исх. №9-05/4508 от 26.06.2018, №42-09-01-10/1819.

Основанием для отказа в ответе на обращение за исх. №42-09-01-10/1819 явилось отсутствие проекта межевания территории для мкр.Степной.

Согласно части 1 статьи 45 Градостроительного кодекса Российской Федерации (далее – ГрК РФ) решения о подготовке документации по планировке территории принимаются уполномоченными федеральными органами исполнительной власти, органами исполнительной власти субъекта Российской Федерации, органами местного самоуправления, за исключением случаев, указанных в частях 1.1 и 12.12 настоящей статьи. 

На основании части 5 статьи 45 ГрК РФ органы местного самоуправления поселения, органы местного самоуправления муниципального округа, органы местного самоуправления городского округа принимают решение о подготовке документации по планировке территории, обеспечивают подготовку документации по планировке территории, за исключением случаев, указанных в части 1.1 настоящей статьи, и утверждают документацию по планировке территории в границах поселения, муниципального округа, городского округа, за исключением случаев, указанных в частях 2 - 4.2, 5.2 настоящей статьи, с учетом особенностей, указанных в части 5.1 настоящей статьи. 

Таким образом, вводимые жилые дома № 28, 29, 31 оказались на нескольких земельных участках, необходимых для размещения МКД и благоустройства вокруг них.

Ответчиком в материалы дела представлен расчёт кадастрового инженера ООО "КАДАСТР" ФИО3 площадей земельных участков с кадастровыми номерами 31:06:0238001:3004, 31:06:0237002:1358, необходимых для эксплуатации каждого жилые дома № 28, 29, 31 на основании разрешений на строительство указанных жилых домов и проектной документации - схемами планировочной организации земельного участка, необходимого для эксплуатации каждого из указанных жилых домов.

Кадастровым инженером было выявлено, что площадь земельного участка с кадастровым номером 31:06:0238001:3004 и площадь земельного участка с кадастровым номером 31:06:0237002:1358, необходимая для обслуживания каждого из МКД составит:

Для дома №28

Для дома №29

Для дома №31

31:06:0238001:3004, пл. 2800 кв.м

1634 кв.м

903 кв.м.

263 кв.м.

31:06:0237002:1358, пл. 1874 кв.м

183 кв.м.

979 кв.м.

712 кв.м.

Всего : 4674 кв.м

1817 кв.м.

1882 кв.м.

975 кв.м.

Кроме того, в разрешении на строительство жилого дома №29 от 23.07.2015 указано, что строительство данного жилого дома осуществлялось на земельных участках с кадастровыми номерами 31:06:0238001:3199, 31:06:0238001:3004, 31:06:0237002:1358.

Как следует из частей 1, 5 статьи 16 Федерального закона от 29.12.2004 № 189-Ф "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации” в существующей застройке поселений земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, является общей долевой собственностью собственников помещений в многоквартирном доме. Со дня проведения государственного кадастрового учета земельного участка, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, такой земельный участок переходит бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме. 

В пункте 67 совместного Постановления Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 № 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" разъяснено, что если земельный участок не сформирован и в отношении него не проведен государственный кадастровый учет, земля под многоквартирным домом находится в собственности соответствующего публично-правового образования. Собственники помещений в многоквартирном доме вправе владеть и пользоваться этим земельным участком в той мере, в какой это необходимо для эксплуатации ими многоквартирного дома, а также объектов, входящих в состав общего имущества в таком доме. При определении пределов правомочий собственников помещений в многоквартирном доме по владению и пользованию указанным земельным участком необходимо руководствоваться частью 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации.

Учитывая, что в спорный период в установленном законодательством порядке были зарегистрированы права собственности отдельных покупателей на жилые помещения, что подтверждается представленными договорами купли-продажи, то с момента регистрации права собственности на любое из помещений в одном из многоквартирных домов, земельные участки, на которых расположен этот МКД, поступает в долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме, а договор аренды в части такого участка прекращается.

Таким образом, оставшиеся в аренде земельные участки по договору аренды имеют площадь:

Кад.номер ЗУ, изначальная площадь

Расчет площади (выбыло из аренды в результате ввода БС и регистрации права за покупателем)

Оставшаяся в аренде Ответчика площадь ЗУ

Суммарная площадь земельных участков, остававшихся в аренде

Ответчика, составила

в период с 04.03.2019 по 22.07.2020

31:06:0238001:3004 пл. 2 800 кв.м.

2800-1634=1166

1 166 кв.м.

2 857 кв.м.

31:06:0237002:1358 пл. 1 874 кв.м.

1874-183=1691

1 691 кв.м.

2 857 кв.м.

в период с 22.07.2020 по 01.07.2021

31:06:0238001:3004 пл.2 800 кв.м.

2800 - 1634 -903 = 263

263 кв.м.

975 кв.м.

31:06:0237002:1358 пл.1 874 кв.м.

1874 - 183 - 979 = 712

712 кв.м.

975 кв.м.

В соответствии с пунктом 4, 5 статьи 40 Федерального закона от 13.07.2015 № 218- ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" (далее – ФЗ № 218-ФЗ, Закон о государственной регистрации), при осуществлении государственного кадастрового учета многоквартирного дома одновременно осуществляется государственный кадастровый учет всех расположенных в нем жилых и нежилых помещений, в том числе составляющих общее имущество в таком многоквартирном доме, а также расположенных в таком многоквартирном доме машино-мест. При государственной регистрации права собственности на первое помещение в многоквартирном доме одновременно без соответствующего заявления осуществляется государственная регистрация права общей долевой собственности собственников помещений в многоквартирном доме на помещения и земельный участок, составляющие общее имущество в нем, если сведения о таких объектах недвижимости содержатся в Едином государственном реестре недвижимости (без указания в Едином государственном реестре недвижимости имен (наименований) собственников помещений в многоквартирном доме и размеров принадлежащих им долей в праве общей долевой собственности).

Пунктом 1 статьи 19 ФЗ № 218 предусмотрено, что орган государственной власти, орган местного самоуправления, Государственная корпорация по атомной энергии "Росатом" или Государственная корпорация по космической деятельности "Роскосмос", принявшие решение о выдаче разрешения на ввод объекта капитального строительства в эксплуатацию, в срок не позднее пяти рабочих дней с даты принятия этого решения обязаны направить посредством отправления в электронной форме, в том числе с использованием единой системы межведомственного электронного взаимодействия и подключаемых к ней региональных систем межведомственного электронного взаимодействия, в орган регистрации прав заявление о государственном кадастровом учете соответствующих здания, сооружения и государственной регистрации права собственности застройщика, иного лица (иных лиц) на такие здание, сооружение или на все расположенные в таких здании, сооружении помещения, машино-места (за исключением случая ввода в эксплуатацию многоквартирного дома или иного объекта недвижимости, создание которых осуществлялось с привлечением денежных средств участников долевого строительства в соответствии с Федеральным законом от 30.12.2004 № 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации", многоквартирного дома, созданного жилищно-строительным кооперативом, а также объекта недвижимости, созданного с привлечением средств нескольких лиц, в отношении которого на момент обращения застройщика с заявлением о выдаче разрешения на ввод объекта капитального строительства в эксплуатацию между застройщиком и иным лицом (иными лицами) не достигнуто соглашение о возникновении прав на созданные здание, сооружение или на все расположенные в таких здании, сооружении помещения, машино-места) и заявление о государственном кадастровом учете и государственной регистрации прав на земельный участок, на котором расположены созданные здание, сооружение, в случае, если сведения о правах на данный земельный участок не внесены в Единый государственный реестр недвижимости.

Ответчиком в материалы дела представлены копии платежных поручений об оплате арендных платежей за спорный период, и контррасчет, с учётом с применением расчета арендной платы в 2018 году в размере 1.5% кадастровой стоимости земельных участков, с применением с 01.01.2019 размера рыночной арендной платы, установленного в экспертном заключении №40/07-23 от 28.07.2023, с применением индексации рыночного размера арендной платы с 01.01.2020 на 3% и с 01.01.2021 на 3,7%, с применением перерасчета арендованных площадей по мере ввода в эксплуатацию жилых домов из которого следует, что в пользу ответчика имеется переплата в размере 705 232 руб. 22 коп.

Представленный ответчиком контррасчет проверен, признан арифметически верным, истцом не оспорен и не опровергнут, в связи с чем принимается судом.

Таким образом, сумма произведенных ответчиком платежей превышает размер арендной платы по договору, определенной судом с учетом заключения эксперта.

Оценив представленные в материалы дела доказательства в совокупности и взаимной связи, суд пришел к выводу об отсутствии оснований для удовлетворения исковых требований о взыскании задолженности по арендной плате по договору аренды и неустойки, ввиду наличия переплаты на стороне ответчика. 

В виду отсутствия задолженности по арендной плате и оснований к начислению и взысканию неустойки за спорный период, судом отклонено заявленное ответчиком ходатайство о пропуске истцом срока исковой давности.

На основании изложенного, руководствуясь нормами материального и процессуального права, установленными по делу обстоятельствами и в совокупности представленных доказательств, с учетом баланса интересов сторон, правовых оснований для удовлетворения требований истца не имеется.

Кроме того, при рассмотрении настоящего спора, судом принято во внимание, как указано выше, суд неоднократно предлагал истцу представить письменную позицию с учетом заключения эксперта (уточнить требования), а также письменную позицию относительно ходатайств ответчика и представленного ответчиком контррасчета требований, дополнительных доказательств. Кроме того, судом неоднократно удовлетворялось ходатайство истца об отложении судебного заседания для урегулирования спора мирным путем. Вместе с тем, в настоящее судебное заседание истец не обеспечил явку представителя, определения суда истцом не исполнено, доказательств урегулирования спора мирным путем, ко дню судебного заседания в материалы дела не представлено.

Вместе с тем, в соответствии с частью 3.1 статьи 70 АПК РФ обстоятельства, на которые ссылается сторона в обоснование своих требований или возражений, считаются признанными другой стороной, если они ею прямо не оспорены или несогласие с такими обстоятельствами не вытекает из иных доказательств, обосновывающих представленные возражения относительно существа заявленных требований. 

В рассматриваемом случае суд полагает возможным применить указанную норму, направленную на усиление состязательности арбитражного процесса. Пассивное процессуальное поведение стороны в отстаивании своей правовой позиции, непредставление соответствующих доказательств расценены судом как признание обстоятельств, на которые ссылается другая сторона, что освобождает от их доказывания в силу указанной нормы права.

Непредставление соответствующих доказательств либо нежелание их представить должно квалифицироваться исключительно как отказ от опровержения того факта, на наличие которого аргументировано со ссылкой на конкретные документы указывает процессуальный оппонент (постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 06.03.2012 № 12505/11).

В силу статьи 9 АПК РФ судопроизводство в арбитражном суде осуществляется на основе состязательности. Данный принцип представляет собой правило, по которому заинтересованные в исходе дела лица вправе отстаивать свою правоту в споре путем представления доказательств. Состязательность предполагает возложение бремени доказывания на сами стороны и снятие по общему правилу с арбитражного суда обязанности по сбору доказательств. При этом, в силу части 2 статьи 9 АПК РФ лица, участвующие в деле, несут риск наступления последствий совершения или не совершения ими процессуальных действий.

Распорядившись по своему усмотрению принадлежащими процессуальными правами, избрав пассивный способ процессуального поведения, истец добровольно принял на себя риск наступления последствий несовершения им процессуальных действий.

Исходя из принципа состязательности сторон, изложенные обстоятельства расценивается судом как отсутствие у истца возражений по доводам ответчика.

По правилам статьи 168 АПК РФ при принятии решения арбитражным судом, суд решает вопрос о распределении судебных расходов. 

С учетом результата рассмотрения спора, а также что истец освобожден от уплаты государственной пошлины в силу закона (статья 333.37 НК РФ), вопрос о распределении судебных расходов в силу статьи 110 АПК РФ не рассматривался.

В силу части 1 статьи 177 АПК РФ решение, выполненное в форме электронного документа, направляется лицам, участвующим в деле, посредством его размещения на официальном сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети "Интернет" в режиме ограниченного доступа не позднее следующего дня после дня его принятия.

По ходатайству лиц, участвующих в деле, копии судебных актов, выполненных в форме электронного документа, на бумажном носителе могут быть направлены им в пятидневный срок со дня поступления соответствующего ходатайства заказным письмом с уведомлением о вручении или вручены им под расписку.

Руководствуясь статьями 110, 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

РЕШИЛ:

В удовлетворении исковых требований Департамента имущественных и земельных отношений администрации Старооскольского городского округа Белгородской области (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) отказать.

Решение может быть обжаловано в месячный срок в Девятнадцатый арбитражный апелляционный суд через Арбитражный суд Белгородской области.

Судья

С.Г. Чистякова