АРБИТРАЖНЫЙ СУД ИРКУТСКОЙ ОБЛАСТИ

664025, г. Иркутск, бульвар Гагарина, д. 70, тел. (3952)24-12-96; факс (3952) 24-15-99

дополнительное здание суда: ул. Дзержинского, д. 36А, тел. (3952) 261-709; факс: (3952) 261-761

 http://www.irkutsk.arbitr.ru

  Именем Российской Федерации

Р Е Ш Е Н И Е

г. Иркутск                                                                                      Дело  № А19-14288/2019

«5» февраля 2020 года

Резолютивная часть решения объявлена 29.01.2020. Полный текст решения изготовлен 05.02.2020.

Арбитражный суд  Иркутской области в составе судьи Васильевой А.А.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания                ФИО1, рассмотрев в судебном заседании дело по исковому заявлению АКЦИОНЕРНОГО ОБЩЕСТВА "РОССИЙСКИЙ СЕЛЬСКОХОЗЯЙСТВЕННЫЙ БАНК" (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>, 119034, 

<

...>)

к ОБЩЕСТВУ С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ УПРАВЛЯЮЩАЯ КОМПАНИЯ РУСИЧ (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>, 664039, 

<

...>),

третье лицо: КОМИТЕТ ПО УПРАВЛЕНИЮ МУНИЦИПАЛЬНЫМ ИМУЩЕСТВОМ АДМИНИСТРАЦИИ ГОРОДА БРАТСКА (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>, 665708, ИРКУТСКАЯ ОБЛАСТЬ, ГОРОД БРАТСК, ЦЕНТРАЛЬНЫЙ, ПРОСПЕКТ ЛЕНИНА, 37),

об обращении взыскания на заложенное имущество,

при участии в заседании 22.01.2020:

от истца: ФИО2. – представитель по доверенности №42 от 09.08.2018, паспорт;

от ответчика: ФИО3 – представитель по доверенности от 31.10.2019, паспорт, диплом;

от третьего лица: не явилось, извещено;

в судебном заседании 22.01.2020 в порядке статьи 163 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации объявлялся перерыв до 29.01.2020. Судебное заседание продолжено 29.01.2020 в том же составе суда, при участии тех же представителей сторон, в отсутствие третьего лица,

установил:

АКЦИОНЕРНОЕ ОБЩЕСТВО "РОССИЙСКИЙ СЕЛЬСКОХОЗЯЙСТВЕННЫЙ БАНК" (далее – АО "РОССЕЛЬХОЗБАНК", банк, истец) обратилось в Арбитражный          суд Иркутской области с исковым заявлением к ОБЩЕСТВУ С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ УПРАВЛЯЮЩАЯ КОМПАНИЯ РУСИЧ (далее – ООО УК РУСИЧ, ответчик) об обращении взыскания на заложенное имущество по договору об ипотеке (залоге недвижимости) от 13.01.2012 № 116610/0028-7.

Третье лицо, надлежащим образом уведомленное о дате, времени и месте рассмотрения дела в соответствии со статьей 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в процесс не явилось.

Истец заявленные требования поддержал.

Ответчик исковые требования не признал, заявил о пропуске срока исковой давности.

Исследовав материалы дела, выслушав стороны, суд установил следующие обстоятельства.

Как следует из материалов дела, 17.06.2011 между АО "РОССЕЛЬХОЗБАНК" (кредитор) и ООО СПК «Братский» (заемщик) заключен договор об открытии кредитной линии № 116610/0028, по условиям которого банк обязался предоставить заемщику денежные средства в размере 10 000 000 руб., а заемщик возвратить полученный кредит и уплатить проценты за пользование кредитом в размере 14% годовых, срок возврата кредита – 31.05.2019 (пункты 1.1. 1.4, 1.6 договора).

  В обеспечение исполнения обязательств по кредитному договору от 17.06.2011 № 116610/0028 между банком (залогодержатель) и ООО УК РУСИЧ (правопредшественник - ЗАО УК РУСИЧ) (залогодатель) заключен договор об ипотеке (залоге недвижимости)            от 13.01.2012 № 116610/0028-7, по условиям которого залогодатель, обеспечивая надлежащее исполнение  обязательств по договору  

<

***> об открытии кредитной линии, заключенного 17.06.2011 между залогодержателем и ООО Сельскохозяйственный производственный комплекс «Братский» (далее – заемщик), передает залогодержателю в залог следующее недвижимое  имущество  и имущественные права в совокупности: 

- Здание центрального склада, назначение: нежилое, общей площадью 422,2м², год постройки 1993, 1-этажное, расположенное по адресу: Российская Федерация, Иркутская область, г. Братск, П 04 02 02 01, инв. №25:414:001:200142820, кадастровый номер 38-38-03/016/2011-020;

- Здание пристройки, назначение: нежилое, общей площадью 216,7м², год постройки 1993, расположенное по адресу: Российская Федерация, Иркутская область, г. Братск, П 04 02 03 01, инв. №25:414:001:200142810, кадастровый номер 38-38-03/016/2011-021;

- Право аренды земельного участка сроком до 03.11.2021, основанное на договоре аренды земельного участка №357-11 от 07.11.2011г., заключенного между Комитетом по управлению муниципальным имуществом администрации города Братска, действующим от имени муниципального образования города Братска, и ЗАО УК РУСИЧ, характеристики земельного участка: кадастровый номер 38:34:040501:280, категория земель: земли населенных пунктов (весь); разрешенное использование: для размещения промышленных объектов; местоположение: установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка (почтовый адрес ориентира: Иркутская область, г. Братск, П 04 28 00 00), площадь 3034м²;

- Здание конторы управления, назначение: нежилое, общей площадью 1622,9м², год постройки 1985, 3-этажное, расположенное по адресу: Российская Федерация, Иркутская область, г. Братск, П 04 02 01 01, инв. №25:414:001:200142850, кадастровый номер 38-38-03/016/2011-026;

- Право аренды сроком до 03.11.2021, основанное на договоре аренды земельного участка №358-11, от 07.11.2011г., заключенного между Комитетом по управлению муниципальным имуществом администрации города Братска, действующим от имени муниципального образования города Братска, и ЗАО УК РУСИЧ, характеристики земельного участка: кадастровый номер 38:34:040501:279, категория земель: земли населенных пунктов (весь); разрешенное использование: для размещения промышленных объектов; местоположение: установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка (почтовый адрес ориентира: Иркутская область, г. Братск, П 04 15 00 00), площадь 5015м².

25.03.2013 между ООО СХПК «Братский» (должник) и ООО «НОВАЯ КОБЬ» (новый должник) было заключено соглашение о переводе долга, согласно которому должник и новый должник пришли к соглашению о переводе долговых обязательств должника перед АО «РОССЕЛЬХОЗБАНК», в том числе и по кредитному договору 

<

***> от 17.06.2011.

В связи с ненадлежащим исполнением должником обязательств по кредитному договору 

<

***> от 17.06.2011 банк обратился в Братский городской суд Иркутской области с иском к ООО «НОВАЯ КОБЬ», ООО фирма «БИО молоко-натуральные  продукты», ООО  «Сибирский сельскохозяйственный центр», ФИО4, ООО «Новогромовское», ЗАО «Управляющая компания Русич»              о взыскании солидарно задолженности по кредитным договорам, в том числе по договору об открытии кредитной линии 

<

***> от 17.06.2011, а также обращении взыскания на предмет залога по договору об ипотеке 

<

***>-7 от 13.01.2012, заключенному между АО «РОССЕЛЬХОЗБАНК» и ЗАО УК РУСИЧ.

Определением Братского городского суда Иркутской области от 03.05.2018 производство по гражданскому делу №2-284/2018, в части исковых требований банка к ООО УК РУСИЧ об обращении взыскания на предмет залога по договору об ипотеке (залоге недвижимости) 

<

***>-7 от 13.01.2012, выделено в отдельное производство.

Решением Братского городского суда Иркутской области от 11.03.2019 по гражданскому делу №2-1/2019 исковые требования удовлетворены, обращено взыскание на заложенное имущество - нежилое здание центрального склада, нежилое здание конторы управления и нежилое здание пристройки.

Указывая, что в рамках указанного дела не предъявлялось и не рассматривалось требование об обращении взыскания на заложенное имущество по договору об ипотеке (залоге недвижимости) 

<

***>-7 от 13.01.2012 - право аренды земельных участков, банк обратился в Арбитражный суд Иркутской области с настоящим иском об обращении взыскания на заложенное имущество:

- право аренды земельного участка, на котором расположены нежилое здание центрального склада и нежилое здание пристройки, кадастровый номер 38:34:040501:280;

- право аренды земельного участка, на котором расположены нежилое здание конторы управления и нежилое здание пристройки, кадастровый номер 38:34:040501:279.

Как следует из отзыва ответчика, им заявлено ходатайство об оставлении иска          без рассмотрения применительно к пункту 1 части 1 статьи 148 АПК РФ, поскольку в производстве Братского городского суда Иркутской области находится дело №2-1/2019, решением от 11.03.2019 по указанному делу обращено взыскание на заложенное имущество по договору об ипотеке 

<

***>-7 от 13.01.2012, к пункту 2 части 1 статьи 148 АПК РФ, указывая на несоблюдение претензионного порядка.

Рассмотрев данное ходатайство, суд его отклоняет, поскольку частью 5 статьи 4 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации требования об обращении взыскания на заложенное имущество не отнесены к числу споров, по которым соблюдение досудебного порядка урегулирования спора является обязательным. Также согласно доводам истца и тексту решения Братского городского суда Иркутской области от 11.03.2019 по гражданскому делу №2-1/2019 требование об обращении взыскания на заложенное имущество - права аренды земельных участков истцом не предъявлялось и судом не рассматривалось. В связи с чем, у суда также не имеется оснований для прекращения производства по настоящему делу применительно к пункту 2 части 1 статьи 150 АПК РФ.

Оценив имеющиеся в материалах дела документы, выслушав стороны, арбитражный суд приходит к следующим выводам.

Согласно пункту 1 статьи 2 Гражданского кодекса Российской Федерации гражданское законодательство регулирует отношения между лицами, осуществляющими предпринимательскую деятельность, или с их участием, исходя из того, что предпринимательской является самостоятельная, осуществляемая на свой риск деятельность, направленная на систематическое получение прибыли от пользования имуществом, продажи товаров, выполнения работ или оказания услуг лицами, зарегистрированными в этом качестве в установленном законом порядке.

В соответствии с пунктом 1 статьи 334 Гражданского кодекса Российской Федерации в силу залога кредитор по обеспеченному залогом обязательству (залогодержатель) имеет право в случае неисполнения должником этого обязательства получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества преимущественно перед другими кредиторами лица, которому принадлежит это имущество (залогодателя), за изъятиями, установленными законом. В случае неисполнения (ненадлежащего исполнения) обязательства, обеспеченного залогом, кредитор вправе получить удовлетворение своих требований из стоимости заложенного имущества путем обращения на него взыскания по решению суда.

В силу пунктов 1 и 2 статьи 348 Гражданского кодекса Российской Федерации взыскание на заложенное имущество для удовлетворения требований залогодержателя (кредитора) может быть обращено в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником обеспеченного залогом обязательства.

Ненадлежащее исполнение обязательств по обеспеченному залогом кредитному договору 

<

***> от 17.06.2011 установлено вступившим в законную силу заочным решением Братского городского суда Иркутской области от 03.05.2018 по гражданскому делу №2-284/2018. Доказательств погашения задолженности в полном объеме в материалах дела не имеется.

Как следует из материалов дела, Определением Братского городского суда Иркутской области от 03.05.2018 производство по гражданскому делу №2-284/2018, в части исковых требований банка к ООО УК РУСИЧ об обращении взыскания на предмет залога по договору об ипотеке (залоге недвижимости) 

<

***>-7 от 13.01.2012, выделено в отдельное производство.

Решением Братского городского суда Иркутской области от 11.03.2019 по гражданскому делу №2-1/2019 исковые требования удовлетворены, обращено взыскание на заложенное имущество - нежилое здание центрального склада, нежилое здание конторы управления и нежилое здание пристройки.

В настоящем случае, истец обратился с требованием об обращении взыскания на оставшееся заложенное имущество - права аренды земельных участков.

Оспаривая требования истца и ссылаясь на решение Арбитражного суда Иркутский области от 22.10.2018 по делу №А19-9066/2018, ответчик в отзыве от 16.09.2019  заявил о том, что залог в отношении прав аренды земельных участков по договору об ипотеке (залоге недвижимости) 

<

***>-7 от 13.01.2012 прекратился, поскольку годичный срок для предъявления к залогодателю требований об обращении взыскания на залог, предусмотренный пунктом 4 статьи 367 Гражданского кодекса Российской Федерации, истек - 04.07.2018, а истец обратился с иском - 10.06.2019. В связи с чем, просил в удовлетворении иска отказать.

Вместе с тем, в пояснениях от 19.11.2019 ответчик, ссылаясь на те же обстоятельства, заявил о пропуске годичного срока исковой давности.

 Однако, согласно разъяснениям, приведенным в абзаце пятом пункта 33 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 12.07.2012 № 42 "О некоторых вопросах разрешения споров, связанных с поручительством", срок существования поручительства не является сроком исковой давности.

Указанные в статье 367 Гражданского кодекса Российской Федерации сроки являются сроками существования обязательства поручителя и носят пресекательный характер; их истечение влечет прекращение соответствующего права кредитора в силу прямого указания закона. При этом, надлежащим действием кредитора по предъявлению требования к поручителю в период срока действия поручительства является предъявление иска.

Решением Арбитражного суда Иркутский области от 22.10.2018 по делу                 №А19-9066/2018 установлено, что годичный срок для предъявления банком к залогодателю – ООО УК РУСИЧ требований об обращении взыскания на залог начал  течь с даты государственной регистрации дополнительного соглашения от 06.08.2013            №3 к договору об ипотеке 

<

***>-7 от 13.01.2012 – с 04.07.2017.

Данное вступившее в законную силу решение суда от 22.10.2018 по делу                   №А19-9066/2018 имеет преюдициальное значение для рассматриваемого дела, поскольку обстоятельства и подтверждающие данные обстоятельства доказательства являлись предметом рассмотрения указанного выше дела. Следовательно, данные обстоятельства не подлежат доказыванию вновь в рамках настоящего дела (статья 69 АПК РФ).

Таким образом, как правомерно указывает ответчик, годичный срок истек - 04.07.2018. 

С указанной даты истец утратил право на предъявление иска об обращении взыскания на заложенные по договору об ипотеке 

<

***>-7 от 13.01.2012 права аренды земельных участков. 

Более того, истец не вправе требовать обращения взыскания на заложенные права аренды земельных участков в отрыве от требования об обращения взыскания на заложенные объекты недвижимости, расположенные на данных земельных участках.

Вместе с тем, данные выводы суда не нарушают прав банка, как залогодержателя, поскольку как следует из материалов дела, до истечения годичного срока банк реализовал свое право и обратился в Братский городской суд Иркутской области с иском к               ООО «НОВАЯ КОБЬ», ООО фирма «БИО молоко-натуральные  продукты»,                       ООО  «Сибирский сельскохозяйственный центр», ФИО4,                   ООО «Новогромовское», ЗАО «Управляющая компания Русич» о взыскании солидарно задолженности по кредитным договорам, в том числе по договору об открытии кредитной линии 

<

***> от 17.06.2011, а также обращении взыскания на предмет залога               по договору об ипотеке 

<

***>-7 от 13.01.2012, заключенному между                        АО «РОССЕЛЬХОЗБАНК» и ЗАО УК РУСИЧ (дело №2-284/2018).

В рамках указанного дела определением Братского городского суда Иркутской области от 03.05.2018 производство по гражданскому делу №2-284/2018, в части исковых требований банка к ООО УК РУСИЧ об обращении взыскания на предмет залога по договору об ипотеке (залоге недвижимости) 

<

***>-7 от 13.01.2012, выделено в отдельное производство.

Решением Братского городского суда Иркутской области от 11.03.2019 по гражданскому делу №2-1/2019 исковые требования удовлетворены, обращено взыскание на заложенное имущество - нежилое здание центрального склада, нежилое здание конторы управления и нежилое здание пристройки.

В соответствии с пп. 5 п. 1 ст. 1 Земельного кодекса Российской Федерации  одним из основных принципов земельного законодательства является принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов.

В развитие данного принципа п. 4 ст. 35 Земельного кодекса Российской Федерации  запрещает отчуждение земельного участка без находящихся на нем зданий, строений, сооружений в случае, если они принадлежат одному лицу.

Следовательно, если земельный участок и расположенные на нем объекты недвижимости принадлежат на праве собственности одному лицу, сделка по отчуждению объекта не может быть совершена без отчуждения земельного участка, на котором он находится.

Пленум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в пункте 26 постановления от 24.03.2005 № 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" разъяснил, что сделки, воля сторон по которым направлена на отчуждение здания, строения, сооружения без соответствующего земельного участка или отчуждение земельного участка без находящихся на нем объектов недвижимости, если земельный участок и расположенные на нем объекты принадлежат на праве собственности одному лицу, являются ничтожными.

Таким образом, специальным законом урегулирована правовая судьба земельного участка при отчуждении части здания.

Кроме того, согласно пункту 3 статьи 340 Гражданского кодекса Российской Федерации и абзацу 2 статьи 69 Закона об ипотеке ипотека здания или сооружения допускается только с одновременной ипотекой по тому же договору земельного участка, на котором находится это здание или сооружение, либо принадлежащего залогодателю права аренды этого участка.

В соответствии с пунктами 1 и 2 статьи 552 Гражданского кодекса Российской Федерации, статьей 35 Земельного кодекса РФ при переходе права собственности на здание, строение, сооружение, находящееся на земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник.

Таким образом, при смене собственника к новому владельцу переходит право на ту часть земельного участка, которая занята спорными объектами недвижимости и необходима для их использования.

Следовательно, не может быть решен вопрос об обращении взыскания на спорный земельный участок, в настоящем случае – на право аренды земельных участков без одновременного разрешения вопроса об обращении взыскания на расположенные на нем объекты недвижимости. 

Из договора об ипотеке 

<

***>-7 от 13.01.2012 следует, что предметом ипотеки являлись и здания, и права аренды на земельные участок, на которых эти здания расположены. Земельные участки не выступали самостоятельными объектами ипотеки и права аренды на них передавалось банку в залог как сопутствующие объекты при ипотеке вышеназванных нежилых зданий.

В пользу данных выводов суда свидетельствует и то, что стороны определили залоговую стоимость прав аренды земельных участков в 0 руб.

Земельные участки следуют судьбе зданий и сооружений, находящихся на них, поэтому обращение взыскание на объекты недвижимости невозможно без обращения взыскания и на сами права аренды земельных участков. При обращении взыскания на заложенное право аренды осуществляется замена лица – арендатора – в договоре аренды в порядке сингулярного правопреемства. Для арендодателя личность арендатора не является согласно закону существенным условием договора аренды, и договор аренды продолжит свое действие на установленный им срок.

Учитывая, что целью обращения взыскания на имущество является его последующая реализация, удовлетворение заявленного иска приведет к нарушению прямого запрета, установленного статьей 35 Земельного кодекса Российской Федерации.

На основании вышеизложенного, суд приходит к выводу об отсутствии правовых оснований для удовлетворения заявленных требований. В удовлетворении исковых требований отказывает.

Всем существенным доводам сторон судом дана соответствующая оценка, что нашло отражение в данном решении; иные доводы и пояснения несущественны и на выводы суда не влияют.

Расходы по уплате государственной пошлины в силу статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации относятся на истца.

Руководствуясь статьями 167 – 170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

РЕШИЛ:

в удовлетворении исковых требований отказать.

Решение может быть обжаловано в Четвертый арбитражный апелляционный суд            в течение месяца со дня его принятия через Арбитражный суд Иркутской области.

Судья                                 А.А. Васильева