АРБИТРАЖНЫЙ  СУД  КРАСНОДАРСКОГО  КРАЯ

Именем Российской Федерации

 

Р Е Ш Е Н И Е

арбитражного суда первой инстанции

дело № А32-15269/2020

г. Краснодар                                                                    «21» октября 2022 года

Резолютивная часть решения объявлена 22 июня 2022 года.

Решение суда в полном объёме изготовлено 21 октября 2022 года.

Арбитражный суд Краснодарского края в составе судьи А.Л. Назыкова, при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Голубченко Д.Э., рассмотрев в судебном заседании материалы производства по делу №А32-15269/2020 

по иску администрации муниципального образования городской округ город-курорт Сочи Краснодарского края

к акционерному обществу «Строительное управление № 2» (ОГРН 

<

***> ИНН 

<

***>)

о взыскании задолженности по арендной плате по договору аренды земельного участка, пени,

при участии в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельные требования, – ООО «Консалтинговая Компания «Мир»,

при участии в судебном заседании 22.06.2022 представителя администрации – ФИО1 (по доверенности от 13.01.2022), представителя ответчика – ФИО2 по доверенности,

УСТАНОВИЛ:

администрация муниципального образования городской округ город-курорт Сочи Краснодарского края (далее – администрация) обратилась в Арбитражный суд Краснодарского края с исковым заявлением к акционерному обществу «Строительное управление № 2» (далее – общество) о взыскании задолженности за пользование земельным участком площадью 35 900 кв. метров с кадастровым номером 23:49:0402023:10 по договору аренды №4900002321 от 25.06.2021 за период с 01.10.2019 по 31.03.2020 в размере 668 676,35 руб., пени в размере 43 185,2 руб.

Определением от 18.02.2021 к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельные требования, привлечено ООО «Консалтинговая Компания «Мир».

Как следует из представленного администрацией с исковым заявлением расчета, расчет выполнен на основании отчета об оценке величины годовой арендной платы от 26.12.2018 №03-12-14/18 и составляет 1 607 478 рублей в год. За период с 01.10.2019 пот 31.12.2019 задолженность составила 1 607 478,00 рублей в год : 365 дней х 92 дня = 405 172,53 рубля. Размер годовой арендной платы в 2020 году составил 1 607 478 рублей х 1,03 (коэффициент инфляции 2020 года) = 1 655 702,34 рубля. За период с 01.01.2020 по 31.03.2020 задолженность по арендной плате составила 1 655 702,34 рубля в год : 366 дней х 91 день = 411 663,70 рублей. Итого задолженность за период с 01.10.2019 по 31.03.2020 составила 816 836,23 рубля. За указанный период ответчиком произведены арендные платежи в сумме 148 159,88 рублей, в связи с чем, сумма задолженности составила 668 676,35 рублей.

Как следует из отчета об оценке от 27.12.2018 №03-12-14/18, выполненного ООО «Консалтинговая компания «Мир» по заказу департамента имущественных отношений администрации города Сочи, рыночная стоимость земельного участка по состоянию на 26.12.2018 составляет 107 165 186 рублей, годовая арендная плата рассчитана в размере 1,5% от рыночной стоимости и составляет 1 607 478 рублей.

Определением от 07.06.2021 по делу назначено проведение судебной оценочной экспертизы.

На разрешение эксперта были поставлены следующие вопросы:

1) Соответствует ли отчет № 03-12-14/18 от 27.12.2018 года «Об оценке величины (размера) годовой арендной платы за Объект недвижимости: земельный участок с кадастровым номером 23:49:0402023:10, площадью 35 900 кв.м, расположенный по адресу: Краснодарский край, г. Сочи, 

<

...> находящийся в муниципальной собственности, выполненный ООО «Консалтинговая компания «Мир», требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, в том числе требованиям Федерального закона №135 - ФЗ от 29.07.1998 «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», федеральных стандартов оценки №№1, 2, 3, 7 и иных нормативных правовых актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности в Российской Федерации? 

2) В случае если отчет № 03-12-14/18 от 27.12.2018 не соответствует требованиям законодательства, установить рыночную стоимость земельного участка КН 23:49:0402023:10 по состоянию на 26.12.2018.

Согласно выводам эксперта на поставленные судом вопросы, отраженные в представленном заключении №2270-Э/2021 от 02.07.2021, отчет № 03-12-14/18 от 27.12.2018 «Об оценке величины (размера) годовой арендной платы за Объект недвижимости: земельный участок с кадастровым номером 23:49:0402023:10, площадью 35 900 кв. м, расположенный по адресу: Краснодарский край, г. Сочи, 

<

...> находящийся в муниципальной собственности», выполненный ООО «Консалтинговая компания «Мир» по состоянию на 26.12.2018 не соответствует в полной мере требованиям ст. 11 Федерального закона №135 - ФЗ от 29.07.1998 «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», не соответствует в полной мере федеральным стандартам оценки. Выявленные в отчете №03-12-14/18 нарушения влияют на величину рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером 23:49:0402023:10. Рыночная стоимость земельного участка КН 23:49:0402023:10 по состоянию на 26.12.2018 составляет 57 651 000 рублей.

Кроме того, как следует из заключения эксперта рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером 23:49:0402023:10 по состоянию на 26.12.2018 составила 57 651 000 рублей.

Администрация обратилась с ходатайством об уточнении исковых требований в котором просила взыскать сумму задолженности за пользование земельным участком площадью 35 900 кв. м с кадастровым номером 23:49:0402023:10 за период с 01.10.2019 по 31.03.2020 в размере 65 868,86 рублей и проценты за пользование чужими денежными средствами в размере 67 023,52 рубля.

Как следует из данного уточнения исковых требований, причиной их уточнения явилось письмо департамента имущественных отношений администрации города Сочи заместителю директора правового департамента администрации города Сочи, в котором поручалось обратиться с ходатайством об уточнении размера исковых требований, в связи с выполнением перерасчета исковых требований с учетом заключения судебной оценочной экспертизы по настоящему делу. С учетом суммы внесенных платежей, задолженность по плате за пользование земельным участком за спорный период составила 65 868,86 рублей, проценты за пользование чужими денежными средствами составили 67 023,52 рубля за период с 10.03.2018 по 12.05.2020.

Из представленного администрацией с уточнением расчета исковых требований следует, что он выполнен в соответствии с заключением эксперта по настоящему делу. Годовой размер платы на 2019 год составил 783 293,43 рубля (52 219 562,00 рублей (рыночная стоимость земельного участка) х 1,5% (ставка арендной платы). Размер платы за период с 01.10.2019 по 31.12.2019 составил 197 432,86 рублей (783 293,43 рубля : 365 дней х 92 дня). Годовой размер платы на 2020 год составил 806 792,23 рубля (783 293,43 рублей х 1,03 (коэффициент инфляции, установленный на 2020 год). Размер платы за период с 01.01.2020 по 31.03.2020 составил 200 595,88 рублей (806 792,23 рубля : 366 дней х 91 день). Итого размер платы за пользование земельным участком КН 23:49:0402023:10 за период с 01.10.2019 по 31.03.2020 составил 398 028,74 рубля. С учетом суммы внесенных платежей за спорный период, задолженность по плате за пользование земельным участком составила 65 868,86 рублей.

По указанному расчету администрации проценты за пользование чужими денежными средствами за период с 10.03.2018 по 12.05.2020 составили 67 023,52 рубля.

Определением от 30.11.2021 указанное ходатайство об уточнении исковых требований удовлетворено.

В судебном заседании, состоявшемся 22.06.2022, представитель администрации указанные уточненные требования поддержал, представитель ответчика возражал против их удовлетворения. 

Возражая против уточненных исковых требований, ответчик пояснил, что за спорный период с 01.10.2019 по 31.03.2020 ответчиком внесена плата за пользование земельным участком в размере большем, чем просит администрация в уточненных требованиях, таким образом, имела место переплата. В подтверждение своего довода ответчиком представлены копии платежных поручений за спорный период.

Так, по платежному поручению №19 от 04.03.2020 с назначением платежа «арендная плата за 1 квартал 2020 года за земельный участок по договору аренды №4900002321 от 25.06.2001» обществом перечислено на счет администрации 85 000 рублей.

По платежному поручению №22 от 06.03.2020 с назначением платежа «арендная плата за 1 квартал 2020 за земельный участок по договору аренды №4900002321 от 25.06.2001» обществом перечислено на счет администрации 45 000 рублей.

По платежному поручению №90 от 07.11.2019 с назначением платежа «арендная плата за земельный участок по договору аренды №4900002321 от 25.06.2001» обществом перечислено на счет администрации 305 000 рублей.

По платежному поручению №27 от 06.04.2020 с назначением платежа «арендная плата за 1 квартал 2020 за земельный участок по договору аренды №4900002321 от 25.06.2001» общество перечислило на счет администрации 184 000 рублей.

Достоверность данных платежей подтверждается представленным администрацией расчетом процентов в приложении к уточненным исковым требованиям, где все вышеперечисленные платежи администрацией учтены.

Таким образом, за период четвёртого квартала 2019 года – первого квартал 2020 года обществом перечислено на счет администрации всего 619 000 рублей.

Согласно расчету администрации, приведенному в уточненных исковых требованиях, размер платы за период с 01.10.2019 по 31.12.2019 составил 197 432,86 рублей, размер платы за период с 01.01.2020 по 31.03.2020 составил 200 595,88 рублей, итого размер платы за период с 01.10.2019 по 31.03.2020 по уточненному администрацией расчету составил 398 028,74 рубля. 

Между тем, обществом за указанный период перечислено на счет администрации всего 619 000 рублей. 

Суд отмечает, что администрацией в уточненных исковых требованиях применена рыночная стоимость земельного участка, отличная от заключения судебной оценочной экспертизы по настоящему делу, хотя администрация в уточненных требованиях и указывает на то, что ею применяется заключение эксперта, подготовленное в рамках рассмотрения настоящего дела.

Так, администрацией в уточненном расчете исковых требованиях применена рыночная стоимость земельного участка в размере 52 219 562,00 рублей, тогда как заключением судебной оценочной экспертизы по настоящему делу рыночная стоимость земельного участка установлена в размере 57 651 000 рублей.

Однако и при применении данной рыночной стоимости земельного участка задолженность у общества по плате за пользование земельным участком отсутствует.

Так, при применении рыночной стоимости земельного участка в размере 57 651 000 рублей и исходя из методики расчета, примененной администрацией в уточненных требованиях, годовой размер платы на 2019 год составит 864 765 рублей (57 651 000 рублей (рыночная стоимость земельного участка) х 1,5% (ставка арендной платы). Размер платы за период с 01.10.2019 по 31.12.2019 составит: 864 765 рублей : 365 дней х 92 дня = 217 968,16 рублей. Годовой размер платы на 2020 год составит: 864 765 рублей х 1,03 (коэффициент инфляции, установленный на 2020 год) = 890 707,95 рублей. Размер платы за период с 01.01.2020 по 31.03.2020 составит: 890 707,95 рублей : 366 дней х 91 день = 221 460,17 рублей. Итого за период с 01.10.2019 по 31.03.2020 размер платы за пользование земельным участком составит: 217 968,16 рублей + 221 460,17 рублей = 439 428,3 рублей.

Между тем, ответчиком по вышеуказанным платежным поручениям перечислено за спорный период всего 619 000 рублей, что превышает указанную задолженность в сумме 439 428,3 рублей на 179 571,7 рублей.

Таким образом, задолженность у ответчика отсутствует. В период с 2019 по 2020 год им вносились платежи за пользование земельным участком, которые с учетом надлежащей рыночной стоимости земельного участка существенно превысили плату за пользование земельным участком в спорном  периоде.

Администрацией также заявлено требование о взыскании процентов за пользование чужими денежными средствами за период по состоянию на 12.05.2020 в размере 67 023,52 рубля.

Вместе с тем, поскольку обществом в спорном периоде не была допущена задолженность по внесению платы за пользование земельным участком, произведенными обществом платежами не только полностью покрывалась плата за пользование земельным участком, но и имелась переплата, оснований для признания общества просрочившим внесение платежей за пользование земельным участком и для начисления в этой связи процентов за пользование чужими денежными средствами – не имеется. 

Более того, сумма переплаты в размере 179 571,7 рублей, образовавшаяся в спорном периоде, полностью покрывает начисленные администрацией в уточненных требованиях проценты в размере 67 023,52 рубля.

Суд отклоняет довод администрации о том, что произведенные обществом платежи должны быть направлены (зачтены) на погашение задолженности за предыдущие периоды.

Как следует из вступившего в законную силу решения арбитражного суда от 18.03.2020 по делу №А32-27887/2019, за период с 01.10.2015 по 30.06.2019 задолженность общества по арендной плате была погашена в полном объёме, в связи с чем, указанным решением администрации было отказано в иске о взыскании задолженности по арендной плате за период с 01.10.2015 по 30.06.2019. Во взыскании неустойки за период с 11.03.2010 по 28.06.2019 было отказано в связи с недействительностью (ничтожностью) договора аренды земельного участка.

Следовательно, поскольку за предыдущий период с 01.10.2015 по 30.06.2019 задолженность по арендной плате обществом была погашена в полном объёме, данное обстоятельство преюдициально установлено вступившим в законную силу решением суда от 18.03.2020 по делу №А32-27887/2019, то произведенные обществом платежи по платежным поручениям №19 от 04.03.2020, №22 от 06.03.2020,  №27 от 06.04.2020 с назначением платежа «арендная плата за 1 квартал 2020 года за земельный участок по договору аренды №4900002321 от 25.06.2001» и по платежному поручению №90 от 07.11.2019 с назначением платежа «арендная плата за земельный участок по договору аренды №4900002321 от 25.06.2001» следует отнести на спорный период, а не на погашение задолженности по предыдущим периодам.

Поскольку при таком подходе у общества в спорном периоде задолженность по плате за земельный участок отсутствует, образовалась переплата, а задолженность за предыдущие периоды обществом была ранее добровольно погашена, что подтверждается решением суда от 18.03.2020 по делу №А32-27887/2019, оснований для начисления обществу процентов за период с 10.03.2018 по 12.05.2020 в размере 67 023,52 рубля не имеется. 

Если признать начисление администрацией процентов на сумму 67 023,52 рубля за период с 10.03.2018 по 12.05.2020 обоснованным (в связи с возможными просрочками погашения основной задолженности в период с 10.03.2018 по 12.05.2020), вместе с тем, суд исходит из того, что образовавшаяся в спорном периоде переплата в размере 179 571,7 рублей полностью покрывает начисленные администрацией в уточненных требованиях проценты в размере 67 023,52 рубля.

Более того, в дополнительном контррасчете от 22.06.2022 ответчик показал, что при ретроспективном применении установленной экспертным заключением по настоящему делу рыночной стоимости земельного участка в размере 57 651 000 рублей, определенной по состоянию на 26.12.2018, в предыдущих периодах 2017 – 2018 годов у общества не только не было задолженности, но имелась переплата. 

При таких обстоятельствах, оснований для начисления обществу процентов за пользование чужими денежными средствами за период с 10.03.2018 по 12.05.2020 не имелось.

Принимая во внимание вышеизложенное, суд приходит к выводу об отказе в удовлетворении исковых требований в полном объёме, как в части основной задолженности в виде платы за пользование земельным участком, так и в части процентов за пользование чужими денежными средствами.

На основании изложенного и руководствуясь статьями 160 – 176  Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

Р Е Ш И Л:

в удовлетворении исковых требований отказать. 

Решение арбитражного суда может быть обжаловано в порядке, определённом главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд через Арбитражный суд Краснодарского края в течение одного месяца со дня изготовления текста решения суда в полном объёме.

Судья       А.Л. Назыков