РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

Дело № А40-25792/2020-122-182

08 июня 2020 года

г. Москва

Резолютивная часть решения объявлена 04 июня 2020 года

Полный текст решения изготовлен 08 июня 2020 года

Арбитражный суд в составе: судьи Девицкой Н.Е.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем ФИО1

с использованием средств аудиозаписи в ходе судебного заседания.

рассмотрев в открытом судебном заседании дело по заявлению Московского Политеха

к Управлению Росреестра по г. Москве

третье лицо: ООО «Унипит»

о признании незаконным решение от отказе в государственной регистрации от 31.12.2019 г. №77/003/255/2019-1864

при участии: 

от заявителя – не явился, извещен

от ответчика – ФИО2, удост. №066737, дов. от 30.12.2019 г. (диплом №185 от 11.10.2008 г.)

от третьего лица – не явился, извещен

УСТАНОВИЛ:

Московский Политех (Заявитель) обратился в Арбитражный суд г. Москвы с заявлением к Управлению Росреестра по Москве с требованием признать незаконным решение Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Москве об отказе в государственной регистрации договора аренды объекта недвижимого имущества № 77/003/255/2019-1864 от 31.12.2019 в отношении нежилых помещений общей площадью 328,1 кв. м., расположенных в здании по адресу: 

<

...>, первый этаж, комн. №№ 1 - 18, 26, 29-32 для организации питания обучающихся и работников как несоответствующее Федеральному закону от 13.07.2015 N 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости»; обязать Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Москве зарегистрировать договор аренды объекта недвижимого имущества № 76-12/2018 от 07.12.2018 г. в отношении нежилых помещений общей площадью 328,1 кв. м., расположенных в здании по адресу: 

<

...>, первый этаж, комн. №№ 1 -18, 26, 29-32.

Заявитель, представитель третьего лица в судебное заседание не явились, извещены надлежащим образом, дело рассмотрено в их отсутствие в соответствии со ст. ст. 123, 156 АПК РФ.

Представитель ответчика не признал заявленные требования по доводам, изложенным в отзыве.

Выслушав представителя ответчика, рассмотрев материалы дела, арбитражный суд установил, что заявленные требования не подлежат удовлетворению по следующим основаниям.

В соответствии с пунктом 1 статьи 198 Кодекса, граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.

Согласно ч. 1 ст. 65 АПК РФ каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений. Обязанность доказывания обстоятельств, послуживших основанием для совершения действий (бездействия), возлагается на соответствующие орган или должностное лицо.

Как указывает заявитель, Распоряжением Министерства образования и науки РФ от 09.06.2018 № Р-436 федеральному государственному бюджетному образовательному учреждению «Московский политехнический университет» (Московский Политех) дано разрешение на передачу в аренду нежилых помещений, расположенных в здании по адресу: 

<

...>, первый этаж, комн. №№ 1 - 18, 26, 29-32, срок аренды 3 года с даты заключения договора, цель аренды - буфет для организации питания обучающихся и работников.

Как следует из сведений в Едином государственном реестре недвижимости здание, расположенное по адресу: 

<

...>, первый этаж, комн. №№ 1 - 18, 26, 29-32, поставлено на кадастровый учет за №77:03:00004001:1082.

Указанное здание принадлежит на праве собственности Российской Федерации и закреплено на праве оперативного управления за Московским Политехом.

В соответствии с договором аренды нежилых помещений №76-12/2018 от 07.12.2018 г., заключенным в соответствии с ФЗ-135 «О защите конкуренции» с согласия учредителя в лице министерства образования и науки Российской Федерации (Распоряжение Министерства образования и науки РФ от 09.06.2018 № Р-436) Московский Политех передал, а ООО «Унипит» принял на правах аренды нежилые помещения общей площадью 328,1 кв. м., расположенные   в здании по адресу: 

<

...>, первый этаж, комн. №№ 1 -18, 26, 29-32 для организации питания обучающихся и работников.

Вышеуказанный договор заключен на срок 3 (Три) года и вступает в силу с момента государственной регистрации (2.1. Договора).

Часть объекта недвижимого имущества, передаваемая в аренду, индивидуализирована и идентифицирована сторонами договора путем нанесения графической схемы на плане, который является неотъемлемой частью договора аренды (Приложение №1 к договору аренды).

Принимая во внимание, положения законодательства о государственной регистрации договора аренды, Истец обратился с соответствующим заявлением к Ответчику.

На государственную регистрацию договора аренды Истцом с заявлением о регистрации представлены: договор аренды со всеми приложениями; приказ о назначении руководителя; акт приема-передачи части помещения; распоряжение от 09.06.2018 № Р-436; платежное поручение об оплате государственной пошлины. 

Уведомлением № 77/003/255/2019-1864 от 31.12.2019 Ответчик отказал Истцу в государственной регистрации договора аренды по следующим основаниям: в связи с тем, что передаваемые в аренду нежилые помещения не поставлены на кадастровый учет и на них не предоставлен технический план; в связи с отсутствием нотариально заверенной доверенности на подписание договора аренды.

Полагая такое решение незаконным и подлежащим отмене, заявитель обратился в суд с соответствующими требованиями.

Отказывая в удовлетворении требований Заявителя, суд соглашается с доводами Ответчика, при этом исходит из следующего.

Управление осуществляет свою деятельность в рамках полномочий, предоставленных ему в соответствии с Федеральным законом Российской Федерации от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (далее - Закон о регистрации) и иными нормативными правовыми актами.

Установлено, что 27.03.2019 в Управление поступило заявление от Московского политеха на государственную регистрацию договора аренды в отношений объекта недвижимости - нежилых помещений, расположенных по адресу: 

<

...>.

В соответствии с ч. 3 ст. 3 и ч. 1 ст. 29 Закона о регистрации обязательным этапом государственной регистрации является проведение Управлением правовой экспертизы представленных на регистрацию документов, в том числе проверка законности сделки (за исключением нотариально удостоверенной сделки) и установление отсутствия противоречий между заявляемыми правами и уже зарегистрированными правами на объект недвижимого имущества, а также других оснований для отказа в государственной регистрации прав или ее приостановления.

В силу ч. 4 ст. 18 Закона о регистрации к заявлению о государственном кадастровом учете и (или) государственной регистрации прав прилагаются, если федеральным законом не установлен иной порядок представления (получения) документов и (или) содержащихся в таких документах сведений, необходимые для государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав документы.

В силу части 1 статьи 51 Закона о регистрации государственная регистрация аренды недвижимого имущества осуществляется посредством государственной регистрации договора аренды недвижимого имущества.

В качестве правоустанавливающего документа на государственную регистрацию представлен Договор аренды нежилых помещений, являющихся федеральной собственностью и находящихся в оперативном управлении от 07.12.2018 № 76-12/2018, предметом которого являются нежилые помещения (этаж 1, комнаты № 1-18, 26, 29-32), общей площадью 328,1 кв. м, находящиеся в нежилом здании, расположенном по адресу: г. Москва, ФИО3, д. 40А (кадастровый номер № 77:03:0004001:1082). Указанный договор аренды заключен между Московским политехом (Арендодатель) и ООО «Унипит» (Арендатор).

Пунктами 4 ч. 3 ст. 14 и ч. 5 ст. 44 Закона о регистрации прямо предусмотрена необходимость государственного кадастрового учета части помещения, на которую распространяются ограничения прав и обременения соответствующего объекта недвижимости, то есть одновременно с государственной регистрацией ограничения (обременения) части недвижимого имущества, необходимо внести сведения об этой части в кадастр недвижимости Единого государственного реестра недвижимости (далее - ЕГРН).

Пунктом 4 ч. 3 ст. 14 Закона о регистрации установлено, что государственный кадастровый учет и государственная регистрация прав осуществляются одновременно в связи с образованием существования части объекта недвижимости, на которую распространяются ограничения прав и обременения соответствующего объекта недвижимости, подлежащие в соответствии с федеральным законом государственной регистрации. 

В соответствии с п. 4 ч. 5 ст. 14, ч. 3 ст. 40 Закона о регистрации осуществление государственного кадастрового учета всех помещений осуществляется по заявлению собственника здания (сооружения), если право собственности на здание зарегистрировано, к которому прилагается технический план здания, содержащий необходимые для государственного учета всех помещений сведения.

В соответствии с п. 5 ст. 44 Закона о регистрации, если в аренду передается часть здания или сооружения, право на которые зарегистрировано в Едином государственном реестре недвижимости (далее - ЕГРН), в частности, блок-секция, подъезд, помещение, в том числе в виде этажа, нескольких этажей, совокупность имеющих общие строительные конструкции комнат (смежные комнаты в помещении), расположенных в пределах этажа (этажей), государственный кадастровый учет такой части здания или сооружения осуществляется одновременно с государственной регистрацией договора аренды на такую часть здания или сооружения без соответствующего заявления. В случае передачи в аренду здания или сооружения государственная регистрация прекращения права на здание или сооружение и снятие таких здания или сооружения с государственного кадастрового учета не осуществляется.

Учитывая положения ч. 7 ст. 1 Закона о регистрации, п. 14 ч. 2 ст. 2 Федерального закона от 30 декабря 2009 г. № 384-ФЗ "Технический регламент о безопасности зданий и сооружений", части недвижимого имущества - обособленные и/или изолированные помещения в зданиях, сооружениях - могут быть объектом аренды, если, как следует из ст. 607 ГК РФ, они являются индивидуально-определенными вещами.

Если предметом договора аренды будет являться не поставленная на кадастровый учет часть поставленного на кадастровый учет помещения, здания, то необходимо одновременное осуществление государственного кадастрового учета такой части и государственной регистрации ее аренды. При этом для осуществления кадастрового учета части помещения необходима подготовка технического плана помещения, содержащего сведения об образуемой части.

Указанная позиция отражена в Письме Минэкономразвития России от 04.04.2017 № Д23и-1881 «О рассмотрении обращения».

Перед тем как регистрировать ограничение (обременение) части недвижимого имущества, необходимо внести сведения об этой части в кадастр недвижимости ЕГРН.

В письме Минэкономразвития от 05.04.2017 № ОГ-Д23-3847, указано: fB случае, если установленное (устанавливаемое) ограничение (обременение) прав распространяется на часть здания, сооружения, помещения в целях определения пределов действия установленного (устанавливаемого) ограничения (обременения) прав заполняется раздел «Сведения о части (частях) объекта недвижимости» технического плана (п. 45 Требований к подготовке технического плана, утвержденных приказом Минэкономразвития России от 18.12.2015 № 953 (далее требования №953). При этом в графической части технического плана специальными условными знаками обозначаются границы установленного (устанавливаемого) ограничения (обременения) прав (границы части объекта недвижимости).

Порядок кадастрового учета части объекта недвижимости определен Приказом Минэкономразвития Российской Федерации от 1,6.12.2015 № 943 «Об установлении порядка ведения Единого государственного реестра недвижимости, формы специальной регистрационной надписи на документе, выражающем содержание сделки, состава сведений, включаемых в специальную регистрационную надпись на документе, выражающем содержание сделки, и требований к ее заполнению, а также требований к формату специальной регистрационной надписи на документе, выражающем содержание сделки, в электронной форме, порядка изменения в Едином государственном реестре недвижимости сведений о местоположений границ земельного участка при исправлении реестровой ошибки» (далее - Порядок).

Пунктом 7 Порядка установлено, что в отношении каждого объектанедвижимого имущества в ЕГРН открывается раздел ЕГРН, состоящий иззаписей, содержащих:

сведения о характеристиках объекта недвижимости, в том числе позволяющих   определить  такой   объект   недвижимости   в   качестве индивидуально-определенной вещи, а также об ограничении права на данный объект, обременении данного объекта, если такие ограничения прав и обременения объекта недвижимости не зарегистрированы и не подлежат государственной регистрации в реестре прав на недвижимость, в том числе ограничения и обременения, сведения о которых были внесены в государственный кадастр недвижимости до вступления в силу Закона о регистрации (запись кадастра недвижимости);

сведения о праве собственности и иных вещных правах на этот объект недвижимого имущества, в том числе сведения о его правообладателе, о подлежащих в соответствии с законодательством Российской Федерации государственной регистрации ограничениях прав, обременениях недвижимого имущества и сделках с этим объектом недвижимого имущества (записи реестра прав на недвижимость).

Из существа определения государственного кадастрового учета, введенного Законом о регистрации, следует, что в ЕГРН вносятся сведения, в том числе о помещении и его части, которые подтверждают существование такого объекта недвижимости с характеристиками, позволяющими определить его в качестве индивидуально-определенной вещи.

Согласно п. 8 Порядка сведениям о каждой части объекта недвижимости при внесении в кадастр недвижимости присваивается учетный номер, который состоит из кадастрового номера объекта недвижимости и через знак «/» порядкового номера такой части. В случае снятия с учета части объекта недвижимости повторное использование порядкового номера не допускается.

В соответствии с п. 43 Порядка в ЕГРН вносятся следующие сведения о частях объекта: учетный номер части объекта недвижимости;  дата внесения в ЕГРН сведений о части объекта недвижимости; описание местоположения границы части объекта недвижимости в объеме сведений, предусмотренных межевым планом, техническим планом; наименование основных характеристик части объекта недвижимости и ее величина с указанием погрешности вычисления; содержание ограничения в использовании или ограничения права на объект недвижимости или обременения объекта недвижимости путем указания: реестрового номера границ зон с особыми условиями использования территорий, территорий объектов культурного наследия, если образование части объекта недвижимости связано с установлением таких зон или территорий; номера регистрации ограничения права или обременения объекта недвижимости и дата его государственной регистрации, если ограничение подлежит государственной регистрации.

На основании п. 37 Порядка при описании местоположения помещения указывается описание местоположения помещения в пределах этажа (этажей) или в пределах здания или сооружения, или в пределах соответствующей части здания или сооружения в объеме сведений, предусмотренных техническим планом помещения, техническим планом здания, сооружения.

Согласно п. 7 ч. 2 ст. 14 Закона о регистрации основанием для осуществления государственного кадастрового учета является технический план, подготовленный в результате проведения кадастровых работ в установленном федеральным законом порядке.

При этом в материалы реестрового дела заявителем не представлены документы, являющиеся основанием для кадастрового учета арендуемой части объекта.

В силу п. 5 ч. 1 ст. 26 Закона о регистрации осуществление государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав приостанавливается по решению государственного регистратора, в случае, если не представлены документы, необходимые для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав.

Таким образом, на основании п. 5 ч. 1 ст. 26 Закона о регистрации регистрационные действия были приостановлены, начиная с 05.04.2019 сроком на три месяца (уведомление № 77/003/255/2019-1864 от 05.04.2019).

01.07.2019 от заявителя в Управление поступило заявление о дальнейшем приостановлении заявленных регистрационных действий в порядке, предусмотренном ст. 30 Закона о недвижимости.

В виду не устранения причин, послуживших основанием для приостановления, на основании ст. 27 Закона о регистрации 31.12.2019 Управлением было принято решение об отказе в государственной регистрации договора аренды.

Относительно довода заявителя о том, что в ЕГРН уже имеются все необходимые сведения для осуществления кадастрового учета передаваемой в аренду части нежилого помещения площадью 328,1 кв. м, так как права на все нежилое здание уже ранее были зарегистрированы в ЕГРН, и оно было поставлено на государственный кадастровый учет, суд приходит к следующему.

Согласно сведениям ЕГРН объект недвижимости (нежилое здание, в котором располагаются спорные помещения) поставлено на кадастровый учет 24.05.2012 в порядке внесения сведений о ранее учтенном здании, сооружении, помещении, объекте незавершённого строительства (исполнитель работ - ГУП МосгорБТИ), ему присвоен кадастровый номер 77:03:0004001:1082, площадь 4645,8 кв. м.

К регистрации, согласно договору аренды были заявлены нежилые помещения, имеющие площадь 328,1 кв. м, расположенные в нежилом здании, находящемся по адресу: 

<

...>.

При этом в кадастре недвижимости ЕГРН сведения о части объекта капитального строительства, являющегося предметом спорного договора аренды и входящего в состав объекта с кадастровым номером 77:03:0004001:1082, отсутствуют.

П. 1 ст. 296 ГК РФ установлено, что учреждение и казенное предприятие, за которыми имущество закреплено на праве оперативного управления, владеют, пользуются этим имуществом в пределах, установленных законом, в соответствии с целями своей деятельности, назначением этого имущества и, если иное не установлено законом, распоряжаются этим имуществом с согласия собственника этого имущества.

Согласно актуальным сведениям ЕГРН право собственности на нежилое здание, находящееся по адресу Москва, ул. ФИО3, д. 40 А, в котором расположены передаваемую в аренду спорные нежилые помещения, зарегистрировано за РФ на основании: Постановления Верховного Совета РФ от 27.12.1991 № 3020-1; Выписки из реестра федерального имущества от 19.02.2013 № 468/1; (per. номер 77-77-12/004/2013-282 от 29.03.2013).

При этом за истом, то есть за Московским политехом, зарегистрировано лишь право оперативного управления на вышеуказанный объект недвижимости на основании: Приказа от 21.03.2016 № 261, изданного Министерством образования и науки РФ; Акта о приеме-передаче объектов нефинансовых активов от 01.04.2016 № 00000606; Акта приема-передачи от 17.08.2016; (per. номер 77-77/012-77/012/011/2016-1552/2 от 23.09.2016).

Однако согласие собственника в лице РФ на распоряжение Арендодателем вышеуказанным недвижимым имуществом в распоряжении Управления отсутствует.

Относительно довода заявителя о том, что им в реестровое дело было представлено Распоряжение Министерства образования и науки РФ № Р-436 от 09.06.2018 «О согласовании совершения ФГБОУВО «Московский политехнический институт» сделок по передаче в аренду федерального недвижимого имущества», суд приходит к следующему.

Согласно Постановлению Правительства РФ № 466 от 03.06.2013 Министерство образования и науки РФ осуществляет в отношении Московского политеха полномочия учредителя.

Указанное обстоятельство не оспаривается, а напротив подтверждается самим заявителем.

При этом действующее гражданское законодательство предусматривает наличие согласия именно собственника, а не учредителя на распоряжение имуществом, закрепленного на праве оперативного управления за государственными учреждениями. Министерство образования и науки РФ не является собственником ни спорных нежилых помещений, предназначенных для передачи в аренду, ни собственником нежилого здания, в котором расположены указанные помещения.

Пунктом 1 ст. 160 ГК РФ определено, что сделка в письменной форме должна быть совершена путем составления документа, выражающего ее содержание и подписанного лицом или лицами, совершающими сделку, либо должным образом уполномоченными ими лицами.

Представленный в качестве документа-основания Договор аренды от имени арендодателя (Московский политех) на основании доверенности от 27.09.2018 № 420 подписал проректор по управлению кампусом ФИО4.

При этом в соответствии с п. 1 ст. 185.1 ГК РФ доверенность на совершение сделок, требующих нотариальной формы, на подачу заявлений о государственной регистрации прав или сделок, а также на распоряжение зарегистрированными в государственных реестрах правами должна быть нотариально удостоверена, за исключением случаев, предусмотренных законом.

Однако вышеуказанная доверенность, подтверждающая полномочия ФИО5 не соответствует вышеуказанной норме закона, так как она нотариально не удостоверена, а совершена в простой письменной форме.

Относительно довода заявителя о том, что п. 4 ст. 185.1 ГК РФ предусмотрен иной случай, отличный от случаев, указанных в п. 1 ст. 185.1 ГК РФ, суд приходит к следующему.

Пунктом 4 ст. 185.1 ГК РФ предусмотрено, что доверенность от имени юридического лица выдается за подписью его руководителя или иного лица, уполномоченного на это в соответствии с законом и учредительными документами.

В п. 4 ст. 185.1 ГК РФ, на положение которой ссылается заявитель закреплено правило о том, что доверенность от имени юридического лица всегда выдается за подписью его руководителя. Указанный пункт статьи содержит общую норму о выдачи доверенности для юридических лиц.

При этом п. 1 ст. 185.1 ГК РФ, на который в обосновании своих доводов ссылается Управление, содержит специальную норму, предусматривающую обязательное нотариальное удостоверение доверенностей для подачи заявлений о государственной регистрации прав и сделок с ним, а также на распоряжение зарегистрированными в государственных реестрах правами.

Договор аренды представляет собой своеобразное распоряжение недвижимым имуществом, зарегистрированным в ЕГРН, а именно передача такого имущества во временное владение и пользование третьему лицу.

С учетом изложенного следует, что при подписании договора аренды недвижимого имущества,  право на которое зарегистрировано в ЕГРН, полномочия лица, подписывающего данный договор, должны быть подтверждены нотариально удостоверенной доверенностью.

Исключительные случаи, когда доверенность нотариально не удостоверена и на которые ссылается заявитель относятся к тем случаям, когда соответствующая доверенность удостоверяется начальником военно-лечебного учреждения, старшим или дежурным врачом, командиром военной части, начальником следственного изолятора (тюрьмы) и т. п., то есть в тех случаях, когда невозможно обеспечить присутствие нотариуса.

В связи с вышеизложенным суд приходит к выводу, что оспариваемое решение является законным и отмене не подлежит.

В соответствии с абзацем 1 статьи 13 ГК РФ ненормативный акт, не соответствующий закону или иным правовым актам и нарушающий гражданские права и охраняемые законом интересы гражданина, может быть признан судом недействительным. 

В совместном постановлении Пленума Верховного Суда РФ и Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 01.07.96 № 6/8 «О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации», в абзаце втором пункта 1 установлено следующее: если суд установит, что оспариваемый акт не соответствует закону или иным правовым актам и ограничивает гражданские права и охраняемые законом интересы гражданина или юридического лица, то в соответствии со статьей 13 ГК РФ он может признать такой акт недействительным.

Для признания недействительным оспариваемого Заявителем решения необходимо наличие двух обязательных условий: наличие нарушения прав заявителя и несоответствие оспариваемого акта закону.

Судом проверены и оценены все доводы заявителя, но отклонены как противоречащие материалам дела и основанные на неверном толковании норм права, поскольку заявителем не доказано несоответствие оспариваемого отказа действующему законодательству. 

На основании части 3 статьи 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в случае, если арбитражный суд установит, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решения и действия (бездействие) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и не нарушают права и законные интересы заявителя, суд принимает решение об отказе в удовлетворении заявленного требования.

При указанных обстоятельствах, у суда отсутствуют правовые основания для удовлетворения требований заявителя.

Госпошлина в соответствии с ч. 110 АПК РФ относится на заявителя. 

На основании ст. ст. 8, 12, 13 Гражданского кодекса РФ, и руководствуясь ст.ст. 4, 64, 65, 71, 75, 150, 159, 167 -170, 176, 198, 200, 201 АПК РФ, суд

РЕШИЛ:

В удовлетворении заявленных требований  отказать полностью.

Проверено на соответствие действующему законодательству.

Решение может быть обжаловано в течение месяца со дня его принятия в Девятый арбитражный апелляционный суд. 

Судья          Н.Е. Девицкая