АРБИТРАЖНЫЙ СУД СЕВЕРО-ЗАПАДНОГО ОКРУГА

ул. Якубовича, д.4, Санкт-Петербург, 190000

http://fasszo.arbitr.ru

 

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

17 сентября 2018 года

Дело №

А56-21656/2017

Резолютивная часть постановления объявлена 10 сентября 2018 года.

Полный текст постановления изготовлен 17 сентября  2018 года.

Арбитражный суд Северо-Западного округа в составе председательствующего Чуватиной Е.В., судей Кадулина А.В., Рудницкого Г.М.,

при участии от Комитета имущественных отношений Санкт-Петербурга Краевского А.А. (доверенность от 28.12.2017), от общества с ограниченной ответственностью «Салекс» Филатенковой Н.А., Егорова Д.С. (доверенность от 01.08.2018), 

рассмотрев 10.09.2018 в открытом судебном заседании кассационную жалобу Комитета имущественных отношений Санкт-Петербурга на решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 23.11.2017 и постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 29.03.2018 (судьи Полубехина Н.С., Горбик В.М., Кашина Т.А.) по делу                  № А56-21656/2017,

у с т а н о в и л:

Комитет имущественных отношений Санкт-Петербурга, место нахождения: 191060, Санкт-Петербург, Смольный проезд, д. 1, лит. Б, ОГРН 1027809244561, ИНН 7832000076  (далее - Комитет), обратился в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью «Салекс», место нахождения: 197198, Санкт-Петербург,              ул. Блохина, д. 6/3, лит. А, ОГРН 1037835029220, ИНН 7816083847  (далее - Общество), о принудительном изъятии для государственных нужд                       Санкт-Петербурга нежилого помещения 6Н площадью 280,1 кв. м, находящегося по адресу:  Санкт-Петербург, ул. Блохина, д. 6/3, лит. А, об определении условий, на которых осуществляется такое изъятие, в соответствии с проектом соглашения, направленным Комитетом Обществу, и установлении размера возмещения в связи с изъятием имущества для государственных нужд в сумме 29 687 777 руб. 63 коп.

Решением Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 23.11.2017 помещение изъято для государственных нужд Санкт-Петербурга,  размер возмещения Обществу в связи с изъятием имущества определен в сумме 55 511 000 руб.

Постановлением Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 29.03.2018 данное решение изменено; суд изъял помещение для государственных нужд Санкт-Петербурга на условиях проекта соглашения согласно приложению к резолютивной части постановления, определил размер возмещения за изымаемое имущество в сумме 55 511 000 руб.

В кассационной жалобе Комитет, ссылаясь на неправильное применение судами норм материального права и несоответствие их выводов фактическим обстоятельствам дела, просит отменить решение от 23.11.2017 и постановление от 29.03.2018, принять новый судебный акт - об определении размера возмещения в связи с изъятием имущества для государственных нужд Санкт-Петербурга в сумме 29 687 777 руб. 63 коп.

Суды, указывает Комитет, не приняли во внимание его доводы о том, что заключение эксперта от 15.08.2017 № 797 не может быть признано допустимым доказательством, поскольку экспертом были подобраны объекты-аналоги, которые по своим техническим характеристикам не соответствуют объекту оценки, и что при проведении экспертизы не соблюдены требования, предусмотренные подпунктами 2, 5 пункта 8 статьи 56.8 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ), и необоснованно отказали в удовлетворении ходатайства истца о назначении повторной экспертизы.

Податель жалобы выражает несогласие с произведенной судами оценкой доказательств, полагает, что у судов не имелось оснований для неприменения отчета об оценке от 10.10.2016 № 522-55/2016, подготовленного оценщиком общества с ограниченной ответственностью «Центр оценки «Аверс» (далее - ООО «Центр оценки «Аверс»), отмечает, что суды не учли сведения о величине кадастровой стоимости помещения.

Комитет считает, что суды необоснованно отказали в удовлетворении его ходатайства о привлечении Санкт-Петербургского государственного предприятия «Городское управление инвентаризации и оценки недвижимости» (далее - ГУИОН) к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований на предмет спора.

В отзыве на кассационную жалобу Общество просит оставить обжалуемые судебные акты без изменения, считая их законными и обоснованными.

В судебном заседании представитель Комитета поддержал доводы кассационной жалобы, а представители Общества возражали против ее удовлетворения по мотивам, изложенным в отзыве.

Законность обжалуемых судебных актов проверена в кассационном порядке.

Как следует из материалов дела, постановлением Правительства Санкт-Петербурга от 17.11.2015 № 1060 принято решение об изъятии для государственных нужд Санкт-Петербурга земельного участка площадью                  2789 кв.м с кадастровым номером 78:07:0003019:3, а также находящихся в частной собственности жилых и нежилых помещений в многоквартирном доме по адресу: Санкт-Петербург, ул. Блохина, д. 6/3, лит. А, расположенном на указанном участке.

Согласно пункту 3 названного постановления Комитету поручено осуществить юридические действия, связанные с изъятием находящихся в частной собственности нежилых помещений в названном многоквартирном доме в связи с изъятием земельного участка, на котором он расположен, для государственных нужд Санкт-Петербурга.

Общество является собственником нежилого помещения 6Н площадью 280,1 кв.м с кадастровым номером 78:07:0003019:23:17, расположенного в многоквартирном доме по адресу: Санкт-Петербург, ул. Блохина, д. 6/3, лит. А (далее - помещение).

По заданию Комитета ООО «Центр оценки «Аверс» подготовило отчет от 10.10.2016 № 522-55/2016 об оценке рыночной стоимости помещения. Согласно названному отчету рыночная стоимость помещения на день, предшествующий дате принятия решения об изъятии земельного участка для государственных нужд, составляет 34 404 000 руб. (с учетом НДС), величина убытков, причиненных собственнику изъятием помещения, - 840 320 руб.

На основании данного отчета Комитет подготовил и сопроводительным письмом от 09.12.2016 направил Обществу проект соглашения об изъятии недвижимого имущества для государственных нужд Санкт-Петербурга путем выкупа. 

Письмами от 27.12.2016 и от 09.02.2017 Общество заявило о несогласии с предложенной Комитетом суммой возмещения за изымаемое у него имущество.

В письме от 09.03.2017 Общество предложило Комитету заключить соглашение об изъятии недвижимого имущества для государственных нужд Санкт-Петербурга путем выкупа на условиях выплаты Обществу компенсации в размере 55 745 000 руб., определенном на основании отчета от 06.03.2017                   № 7813 об оценке рыночной стоимости помещения, подготовленного обществом с ограниченной ответственностью «Государственные ценные бумаги».

Ссылаясь на недостижение сторонами соглашения о размере компенсации в связи с изъятием помещения для государственных нужд, Комитет обратился в арбитражный суд с настоящим иском.

В ходе рассмотрения дела суд первой инстанции определением от 28.07.2017 удовлетворил ходатайство Общества и назначил экспертизу на предмет определения рыночной стоимости помещения и размера убытков, причиненных собственнику помещения его изъятием для государственных нужд. Проведение экспертизы было поручено эксперту общества с ограниченной ответственности «Новая оценочная компания» Онищенко Наталье Ивановне. 

Согласно заключению эксперта Онищенко Н.И.  от 15.08.2017 № 797 рыночная стоимость помещения по состоянию на 11.08.2017 составляет                       53 600 000 руб.; величина убытков, причиненных собственнику изъятием помещения - 1 911 000 руб.

Суд первой инстанции, исследовав представленные в материалы дела доказательства, пришел к выводу о соответствии заключения эксперта Онищенко Н.И.  требованиям действующего законодательства, регулирующего оценочную деятельность, и признал его допустимым доказательством, которое может быть использовано для определения размера возмещения за помещение, изымаемое для государственных нужд Санкт-Петербурга; установив наличие предусмотренных законом оснований для изъятия помещения для государственных нужд, суд удовлетворил требование Комитета, определил размер компенсации в связи с изъятием помещения в сумме 55 511 000 руб.

Апелляционный суд согласился с выводами суда первой инстанции по существу спора о размере подлежащего выплате Обществу возмещения в связи с изъятием помещения для государственных нужд. 

Установив, что суд первой инстанции не указал в решении иные условия, на которых помещение изымается для государственных нужд, суд апелляционной инстанции изменил решение от 23.11.2017, определил условия, на которых помещение принудительно изымается, в соответствии с проектом соглашения, прилагаемым к резолютивной части постановления.

Арбитражный суд Северо-Западного округа, изучив материалы дела и проверив правильность применения судами первой и апелляционной инстанций норм материального и процессуального права, пришел к следующим выводам.

По смыслу подпункта подпункта 3.2 пункта 2 статьи 235 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) принудительное изъятие у собственника имущества не допускается, кроме случаев, когда по основаниям, предусмотренным законом, производится в том числе отчуждение недвижимого имущества в связи с принудительным отчуждением земельного участка для государственных или муниципальных нужд (изъятием земельного участка для государственных или муниципальных нужд (статья 239.2).

В соответствии с подпунктом 4 пункта 2 статьи 56.3 ЗК РФ решение об изъятии земельного участка для государственных нужд может быть обусловлено, в частности, принятием решения о признании многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции.

Согласно пункту 1 статьи 239.2 ГК РФ в связи с изъятием земельного участка государственных нужд осуществляется отчуждение зданий, сооружений, объектов незавершенного строительства, находящихся на изымаемом для государственных или муниципальных нужд земельном участке, либо помещений или машино-мест, расположенных в таких зданиях, сооружениях.

В силу пункта 3 указанной статьи отчуждение зданий, сооружений, помещений, расположенных в таких зданиях, сооружениях, объектов незавершенного строительства в связи с изъятием земельного участка для государственных или муниципальных нужд осуществляется по правилам, предусмотренным для изъятия земельных участков для государственных или муниципальных нужд.

Аналогичный порядок - со ссылкой на правила, предусмотренные для изъятия земельных участков для государственных и муниципальных нужд, -установлен частью 2 статьи 32 Жилищного кодекса Российской Федерации для изъятия жилого помещения в связи с изъятием для государственных или муниципальных нужд земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, в котором находится такое жилое помещение.

Согласно пунктам 1, 2 статьи 281 ГК РФ за земельный участок, изымаемый для государственных или муниципальных нужд, его правообладателю предоставляется возмещение. 

При определении размера возмещения при изъятии земельного участка для государственных или муниципальных нужд в него включаются рыночная стоимость земельного участка, право собственности на который подлежит прекращению, или рыночная стоимость иных прав на земельный участок, подлежащих прекращению, и убытки, причиненные изъятием такого земельного участка, в том числе упущенная выгода, и определяемые в соответствии с федеральным законодательством.

В соответствии с пунктом 6 статьи 279 ГК РФ сроки, размер возмещения и другие условия, на которых осуществляется изъятие земельного участка для государственных или муниципальных нужд, определяются соглашением об изъятии земельного участка и расположенных на нем объектов недвижимости для государственных или муниципальных нужд. В случае принудительного изъятия такие условия определяются судом.

В силу пункта 1 статьи 282 ГК РФ если правообладатель изымаемого земельного участка не заключил соглашение об изъятии, в том числе по причине несогласия с решением об изъятии у него земельного участка, допускается принудительное изъятие земельного участка для государственных или муниципальных нужд.

Принудительное изъятие земельного участка для государственных или муниципальных нужд осуществляется по решению суда; иск о принудительном изъятии земельного участка для государственных или муниципальных нужд может быть предъявлен в суд в течение срока действия решения об изъятии земельного участка для государственных или муниципальных нужд (пункт 2 статьи 282 ГК РФ).

Суды установили, что Общество и Комитет не заключили соглашение об изъятии помещения для государственных нужд Санкт-Петербурга ввиду возникновения между ними спора о размере возмещения за изымаемое у собственника имущество.

Статьей 56.8 ЗК РФ предусмотрено, что размер возмещения за земельные участки, изымаемые для государственных или муниципальных нужд, рыночная стоимость земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности и передаваемых в частную собственность взамен изымаемых земельных участков, рыночная стоимость прав, на которых предоставляются земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, взамен изымаемых земельных участков, определяются в соответствии с Федеральным законом от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее - Закон                         № 135-ФЗ) с учетом особенностей, установленных этой статьей; при определении размера возмещения в него включаются рыночная стоимость земельных участков, право частной собственности на которые подлежит прекращению, или рыночная стоимость иных прав на земельные участки, подлежащих прекращению, убытки, причиненные изъятием земельных участков, включая убытки, возникающие в связи с невозможностью исполнения правообладателями таких земельных участков обязательств перед третьими лицами, в том числе основанных на заключенных с такими лицами договорах, и упущенная выгода, которые определяются в соответствии с федеральным законодательством.

Согласно статье 8 Закона № 135-ФЗ проведение оценки при изъятии имущества для государственных или муниципальных нужд является обязательным.

В данном случае у сторон возникли разногласия относительно размера компенсации в связи с изъятием помещения для государственных нужд, в обоснование которого каждая сторона представила отчет оценщика о величине рыночной стоимости помещения и убытков. 

Согласно разъяснениям, изложенным в пунктах 1, 2 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2005 № 92 (далее - Информационное письмо № 92), вопрос о достоверности величины стоимости объекта оценки может рассматриваться в рамках рассмотрения конкретного спора по поводу сделки, изданного акта или принятого решения, в том числе дела об оспаривании ненормативного акта или решения должностного лица. В этом случае судам следует учитывать, что отчет независимого оценщика является одним из доказательств по делу, оценка которого осуществляется судом в соответствии с правилами главы 7 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее -                       АПК РФ). Для проверки достоверности и подлинности отчета оценщика судом по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия участвующих в деле лиц может быть назначена экспертиза, в том числе в виде иной независимой оценки.

Как указано в пункте 7 Обзора судебной практики по делам, связанным с изъятием для государственных или муниципальных нужд земельных участков в целях размещения объектов транспорта, утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 10.12.2015 (далее - Обзор от 10.12.2015), по смыслу статьи 282 ГК РФ, пункта 3 статьи 55, пункта 1 статьи 62 ЗК РФ в тех случаях, когда собственник не согласен со стоимостью объекта, установленной в решении уполномоченного органа об изъятии земельного участка, суд определяет стоимость объекта исходя из его рыночной стоимости на момент рассмотрения спора.

Поскольку между сторонами возникли разногласия относительно размера возмещения за изымаемое для государственных нужд имущества, суд первой инстанции назначил проведение по делу судебной экспертизы на предмет определения рыночной стоимости помещения и размера убытков, причиненных собственнику помещения его изъятием для государственных нужд.

Суды правильно применили положения статьи 281 ГК РФ, статьи 56.8                     ЗК РФ, учли разъяснения, приведенные в пунктах 1 и 2 Информационного письма № 92, в пункте 7 Обзора от 10.12.2015, и на основании оценки имеющихся в деле доказательств пришли к обоснованному к выводу о том, что размер возмещения в связи с изъятием помещения для государственных нужд может быть установлен исходя из рыночной стоимости помещения на дату рассмотрения дела и величины убытков, определенных в результате проведения судебной экспертизы. 

В силу части 2 статьи 87 АПК РФ основанием для назначения повторной экспертизы является возникновение сомнений в обоснованности заключения эксперта или наличие противоречий в выводах эксперта. 

Вопрос о необходимости проведения экспертизы, в том числе и повторной, согласно статьям 82 и 87 АПК РФ относится к компетенции суда, рассматривающего спор по существу. 

В соответствии со статьей 71 АПК РФ арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств; проверяет и оценивает доказательства на предмет относимости, допустимости и достоверности каждого доказательства в отдельности, соотношения с другими доказательствами, также проверяет их достаточность и взаимную связь в совокупности.

 Оценив полученное по результатам проведенной судебной экспертизы заключение эксперта Онищенко Н.И. от 15.08.2017 № 797 по правилам статей 71, 86 АПК РФ, суды приняли его в качестве допустимого и достоверного доказательства. При этом суды пришли к выводу о соответствии этого заключения требованиям действующего законодательства, посчитали, что заключение эксперта Онищенко Н.И. основано на исследовании необходимых и достаточных материалов, методы исследования, а также сделанные экспертом выводы научно обоснованы.

Ввиду отсутствия сомнений в обоснованности заключения эксперта Онищенко Н.И. суды не установили предусмотренных частью 2 статьи 87                    АПК РФ оснований для удовлетворения ходатайства Комитета о назначении повторной экспертизы. 

Доводы подателя жалобы о необоснованности принятых по делу судебных актов ввиду того, что суды не оценили указанные в кадастровом паспорте помещения сведения о величине его кадастровой стоимости, отклоняются судом кассационной инстанции, поскольку по смыслу статей 281 ГК РФ, 56.8                ЗК РФ размер возмещения за изымаемое для государственных нужд имущество определяется исходя из его рыночной, а не кадастровой стоимости.

В силу части 1 статьи 51 АПК РФ третьи лица, не заявляющие самостоятельных требований относительно предмета спора, могут вступить в дело на стороне истца или ответчика до принятия судебного акта, которым заканчивается рассмотрение дела в первой инстанции арбитражного суда, если этот судебный акт может повлиять на их права или обязанности по отношению к одной из сторон. Они могут быть привлечены к участию в деле также по ходатайству стороны или по инициативе суда.

Исходя из предмета спора, обстоятельств, подлежащих установлению при рассмотрении дела, подготовка специалистом ГУИОН заключения о соответствии выполненного ООО «Центр оценки «Аверс» отчета от 10.10.2016 № 522-55/2016 требованиям действующего законодательства и замечаний на заключение эксперта Онищенко Н.И. не свидетельствует о том, что судебный акт по настоящему делу может повлиять на права и обязанности ГУИОН по отношению к одной из сторон дела.

При таком положении суд первой инстанции обоснованно отказал в удовлетворении ходатайства Комитета о привлечении ГУИОН к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований на предмет спора.

Поскольку суд первой инстанции при принятии решения о принудительном изъятии помещения для государственных нужд суд первой инстанции не указал условия, на которых осуществляется такое изъятие, апелляционный суд, руководствуясь пунктом 6 статьи 279 ГК РФ и пунктом 2 статьи 269 АПК РФ, обоснованно изменил решение от 23.11.2017 и определил условия изъятия в соответствии с проектом соглашения, являющегося приложением к резолютивной части постановления от 29.03.2018.

Поскольку нормы материального права применены судом апелляционной инстанции правильно, нарушений процессуального закона, которые привели или могли привести к принятию неправильного решения, не допущено, сделанные апелляционным судом выводы соответствуют установленным обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, постановление апелляционного суда, которым изменено решение, следует оставить без изменения.

Руководствуясь статьями 286, 287, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Западного округа

п о с т а н о в и л:

постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 29.03.2018 по делу № А56-21656/2017 оставить без изменения, а кассационную жалобу Комитета имущественных отношений Санкт-Петербурга - без удовлетворения.

 

Председательствующий

Е.В. Чуватина

Судьи

А.В. Кадулин

Г.М. Рудницкий