﻿

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

Дело № А40-179380/20-1-791

г. Москва

13 июля 2021 г.

Резолютивная часть решения объявлена 02 июня 2021 года

Полный текст решения изготовлен 13 июля 2021 года

Арбитражный суд в составе судьи  Коноваловой Е.В. 

при ведении протокола секретарем Меженцевой И.В.

рассмотрев в открытом судебном заседании дело по иску ТУ РОСИМУЩЕСТВА В ГОРОДЕ МОСКВЕ (107139, ГОРОД МОСКВА, ПЕРЕУЛОК ОРЛИКОВ, ДОМ 3, КОРПУС Б, , ОГРН: 1097746349535) к ООО "СТАДИОН "СПАРТАК" (125424, ГОРОД МОСКВА, ШОССЕ ВОЛОКОЛАМСКОЕ, ДОМ 69, ОГРН: 1047796801920) о взыскании 8 721 631 руб. 7 коп. долга по договору от 29.01.2018 № Д-22/ДА2018-12-з

при участии представителей: от истца – Магомедова М.М. по дов. от 05.02.21, от ответчика – Блошенко Е.В. по дов. от 21.12.20, Солодникова А.С. по дов. от 21.05.21

УСТАНОВИЛ:

Иск заявлен о взыскании 8721631 руб. 17 коп. долга. Требования основаны на том, что ответчиком (арендатором) не оплачены арендные платежи за период с 01.01.20 по 01.07.20 за земельный участок,  арендованный ответчиком по заключенному сторонами договору от 29.01.2018 № Д-22/ДА2018-12-з.

В судебном заседании истец требования поддержал. Ответчик против требований возражал по изложенным в отзыве мотивам, указывая на то, что уведомление об изменении фиксированной арендной платы является незаконным, участок образован из ранее арендованного по договору от 19.04.1993 № М-08-000130.

Оценив представленные письменные доказательства в полном объеме по правилам ст. 71 АПК РФ, заслушав объяснения представителей, суд приходит к выводу об отсутствии оснований удовлетворения иска.

Судом установлено, что между истцом (арендодателем) и ответчиком (арендатором) заключен договор аренды федерального земельного участка от 29.01.2018 №Д-23/ДА2018-12-з, по условиям которого истцом ответчику на 49 лет с момента регистрации договора от 19.04.1993 №М-08-000130 в Московском земельном комитете, предоставлен земельный участок площадью 79634 кв.м с кадастровым номером 77:08:0015001:1783, имеющий адрес: Волоколамское ш., вл.71/13 и вид разрешенного использования: реализация распоряжения Правительства РФ от 07.02.2006 №169-р и строительство объектов, предусмотренных инвестиционным контрактом от 19.08.2008 №3.

Из преамбулы договора следует, что земельный участок с кадастровым номером 77:08:0015001:1783 образован в результате раздела земельного участка с кадастровым номером 77:08:0015001:1002.

Согласно п.2.2 договора размер арендной платы за участок составляет 4950049 руб. 44 коп., что составляет 1237512 руб. 36 коп. в квартал. Расчет арендной платы произведен согласно Приложению 3 к договору. Из указанного расчета следует, что  размер арендной платы был рассчитан пропорционально площади земельного участка с кадастровым номером 77:08:0015001:1783 от годовой арендной платы за земельный участок с кадастровым номером  77:08:0015001:1002, который истец арендовал по договору от 19.04.1993 №М-08-000130.

Уведомлением от 03.07.2020 № 77-08/12591, арендодатель, ссылаясь на п.9 Правил определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, утвержденных Постановлением Правительства РФ от 16.07.2009 N 582, известил арендатора об установлении в отношении арендованного земельного участка арендной платы в размере 2% от кадастровой стоимости участка – 35341537 руб. 35 коп. в год, 8835384 руб. 34 коп. в квартал.

Вступившим в законную силу решением Арбитражного суда г. Москвы по делу А40-179343/20 данное уведомление от 03.07.2020 № 77-08/12591 признано недействительным.

В связи с чем суд при рассмотрении настоящего дела не может руководствоваться размером арендной платы, установленным данным уведомлением.

Однако, в части толкования условий договоров суд исходит из следующего.

Согласно ч.2 ст. 69 АПК РФ обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным актом арбитражного суда по ранее рассмотренному делу, не доказываются вновь при рассмотрении арбитражным судом другого дела, в котором участвуют те же лица.

В п.3.3 Постановления Конституционного Суда РФ от 21.12.2011 N 30-П указано, что институт преюдиции, являясь выражением дискреции законодателя в выборе конкретных форм и процедур судебной защиты и будучи направлен на обеспечение действия законной силы судебного решения, его общеобязательности и стабильности, на исключение возможного конфликта различных судебных актов, подлежит применению с учетом принципа свободы оценки доказательств судом, вытекающего из конституционных принципов независимости и самостоятельности судебной власти.

В определении Конституционного Суда РФ от 06.11.2014 N 2528-О указано, что в системе действующего правового регулирования предусмотренное частью 2 статьи 69 АПК Российской Федерации основание освобождения от доказывания во взаимосвязи с положениями части 1 статьи 64 и части 4 статьи 170 того же Кодекса означает, что только фактические обстоятельства (факты), установленные вступившим в законную силу судебным актом арбитражного суда по ранее рассмотренному делу, не доказываются вновь при рассмотрении арбитражным судом другого дела, в котором участвуют те же лица (определения Конституционного Суда Российской Федерации от 21 марта 2013 года N 407-О, от 16 июля 2013 года N 1201-О, от 24 октября 2013 года N 1642-О и др.).

В соответствии с разъяснениями, данными в п.2 Постановления Пленума ВАС РФ от 23.07.2009 N 57 "О некоторых процессуальных вопросах практики рассмотрения дел, связанных с неисполнением либо ненадлежащим исполнением договорных обязательств" судам следует иметь в виду, что независимо от состава лиц, участвующих в деле о взыскании по договору и в деле по иску об оспаривании договора, оценка, данная судом обстоятельствам, которые установлены в деле, рассмотренном ранее, учитывается судом, рассматривающим второе дело. В том случае, если суд, рассматривающий второе дело, придет к иным выводам, он должен указать соответствующие мотивы.

Из правовой позиции, изложенной в ряде Постановлений Президиума ВАС РФ (от 03.04.2007 № 13988/06, от 17.06.2007 № 11974/06 и от 10.06.2014 № 18357/13) следует, что арбитражный суд не связан выводами других судов о правовой квалификации рассматриваемых отношений и о толковании правовых норм (Определение Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда РФ от 13.03.2019 № 306-КГ18-19998 по делу № А65-7944/2017).

Согласно ч.1 ст. 71 АПК РФ арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств.

Таким образом, суд обязан исследовать и оценить доказательства (в том числе письменные, к каковым относятся договоры) непосредственно, т.е., исходя из буквально написанного в письменном документе, в том числе договоре (ч.1 ст. 75 АПК РФ).

Судом установлено, что первоначально по договору от 19.04.1993 № М-08-000130 участок 226 га был предоставлен Национальному аэроклубу имени В.П.Чкалова (в дальнейшем дополнительным соглашением от 20.07.2000 заменен на ГУП Национальный аэроклуб имени В.П.Чкалова) для размещения Центра авиационно-технических видов спорта и последующей эксплуатации его зданий, сооружений и других объектов, на участке располагались ангары, резервуары для ГСМ, складские помещения, объект незавершенного строительства.

Пунктом  2.2 договора от 19.04.1993 № М-08-000130 предусмотрено, что «на основании постановления Правительства Москвы от 19.01.1993 № 40-МКЗ (п.3) Национальный аэроклуб России освобожден от уплаты арендных платежей до 2003 года».

При этом пунктом 2.3 договора установлено, что «начиная с 2003 года земельные платежи начисляются в установленном на тот период порядке».

Статьей 13 Земельного Кодекса РСФСР, в редакции,  действовавшей на момент заключения договора, было установлено, что основные условия аренды земельных участков определяются в соответствии с настоящей статьей, а также статьями 41, 42, 44, 47, 48 настоящего Кодекса и конкретизируются в договоре аренды, который регистрируется в соответствующем Совете народных депутатов.

Согласно ст. 48 Земельного Кодекса РСФСР цена, по которой земельные участки продаются гражданам местными Советами народных депутатов, ставки и порядок налогообложения за землю, а также принципы взимания арендной платы устанавливаются законодательными актами РСФСР и республик, входящих в состав РСФСР.

Статьей  21 Закона  РСФСР от 11.10.1991 N 1738-1 "О плате за землю"  было установлено, что размер, условия и сроки внесения арендной платы за землю устанавливаются договором.

Пунктом 2 Указа Президента РФ от 29.12.1991 N 334 "О дополнительных полномочиях органов управления г. Москвы на период проведения радикальной экономической реформы" для осуществления мер радикальной экономической реформы мэру Москвы были предоставлены  полномочия устанавливать по согласованию с Малым Советом Московского городского Совета народных депутатов нормативы распределения средств по уровням бюджетной системы г. Москвы в пределах общей суммы поступлений в бюджет г. Москвы, а также полномочия осуществлять управление землями и муниципальным имуществом города, ведение государственного кадастра городской земли, изъятие и предоставление юридическим лицам и гражданам земельных участков.

Распоряжением Вице-мэра Москвы от 31.03.1992 N 173-РВМ "О мерах по реализации Закона РСФСР "О плате за землю" были утверждены: Временное положение о земельных платежах в г. Москве и размеры базовых ставок ежегодной арендной платы и земельного налога.

Пунктом 3 данного документа было предусмотрено, что размер платы за землю не зависит от результатов хозяйственной деятельности собственников земли, землевладельцев и землепользователей и устанавливается в виде стабильных платежей за единицу земельной площади в расчете на год, а пунктом 5 установлено, что базовые ставки и согласованные в договорах объемы земельных платежей подлежат пересчету в соответствии с изменением индексации в порядке, устанавливаемом правительством Москвы. Этим же распоряжением было признано утратившим силу решение исполкома Моссовета от 08.08.1988 г. N 1674 "Об экономической оценке городских территорий и плате за их использование", которым оплата договорного землепользования предусматривалась в виде утвержденных расходов по содержанию и улучшению земельных участков, предоставляемых во временное пользование государственным, кооперативным и общественным предприятиям, организациям и учреждениям, а также отдельным гражданам.

Из указанных нормативных актов следует, что на момент заключения договора от 19.04.1993 размер арендной платы за землю в г. Москве не мог устанавливаться в договоре аренды государственного участка свободным волеизъявлением (соглашением) сторон, а рассчитывался на основании показателей, утвержденных нормативными актами г. Москвы.

Дополнительным соглашением от 10.06.1996 к договору от 19.04.1993 № М-08-000130 был согласован размер арендной платы за год в сумме 1057722 экю  на основании распоряжения мэра Москвы от 19.06.1995 № 291-РМ (Приложение 1 к дополнительному соглашению). Пунктом 3 Приложения 1 было предусмотрено: «Арендная плата по данному расчету исчисляется, начиная с 01.01.2003».

При этом пунктом 3 самого Дополнительного соглашения устанавливалось, что в последующем размер арендной платы изменяется и подлежит обязательной уплате арендатором в каждом случае централизованного изменения (введения) ставок арендной платы полномочным органом государственной власти России или Москвы, главой государства или высшим должностным лицом Москвы без согласования с арендатором и без внесения соответствующих изменений или дополнений в договор.

Согласно п.4 дополнительное соглашение вступает в силу с момента его регистрации в Московском земельном комитете. Соглашение зарегистрировано в Москомземе 10.06.1996 за номером М-08-000130/4, о чем свидетельствует отметка на соглашении.

Статьей 2 Закона г. Москвы от 16.07.1997 N 34 "Об основах платного землепользования в городе Москве" было установлено, что размер и порядок платы за пользование землей в Москве устанавливаются законодательными и иными нормативными актами Российской Федерации и города Москвы. Ставки арендной платы за землю устанавливаются Мэром Москвы в рублях или в условных денежных единицах и пересматриваются не чаще одного раза в год.

Из буквально написанного в пунктах 2.2 и 2.3 договора от 19.04.1993,  в дополнительном соглашении от 10.06.1996 и Приложении 1 (Расчет арендной платы) к нему следует, что до введения в действие Земельного Кодекса РФ договором аренды от 19.04.1993 был предусмотрен нормативный порядок определения размера арендной платы с условием, что, с учетом освобождения арендатора от ее уплаты до 01.01.2003, арендная плата исчисляется и уплачивается с 01.01.2003 в установленном на тот период  порядке.

Земельный Кодекс РФ от 25.10.2001 введен в действие со дня его официального опубликования (30.10.2001) и пунктом 3 ст. 65 ЗК РФ  было установлено, что порядок определения размера арендной платы, порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, устанавливаются соответственно Правительством Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления.

Дополнительным соглашением от 29.04.2002 в целях поступления платежей за передачу  в субаренду сторонами было согласована передача частей участков в субаренду четырем юридическим лицам.

Пунктом 2 (подпункты 2.1-2.13) Приложения 1 (Арендная плата) к соглашению от 09.04.2002 установлены новые размеры арендных платежей и даты, с которых соответствующие размеры применяются, начиная с 24.02.2000.

При этом в пункте 1 Примечания указано, что расчет произведен на основании нормативных актов Москвы (распоряжения Мэра от 25.09.98  №980-РМ, от 02.04.1998 № 285-РМ), а пунктом 5 Примечания было установлено, что в случае централизованного изменения (введения) ставок и/или коэффициентов инфляции к ставкам арендной платы размер ежегодной арендной платы изменяется и подлежит обязательной уплате арендатором.

В пункте  2 дополнительного соглашения от 29.04.2002 написано: «Считать утратившим силу с 24.02.2000 ранее действующий расчет ежегодной платы».

Дополнительным соглашением от 17.11.2005 наименование арендатора изменено на ФГУП Национальный аэроклуб имени В.П.Чкалова, сторонами согласована передача частей участка в субаренду другим семи юридическим лицам.

Приложением 1 (Арендная плата) к соглашению от 17.11.2005 утверждены новые размеры  арендной платы.  В пункте 2 (2.1-2.17) Приложения 1 (Размер ежегодной арендной платы за земельный участок)  установлены  размеры арендной платы и даты, с которых они применяются, начиная  с 29.07.2002, а с 09.08.2005 размер ежегодной арендной платы установлен 50300792 руб. При этом в  п.1 Примечания перечислены нормативные акты, на основании которых произведен расчет арендных платежей (в частности, распоряжения Мэра №980-ПП, 285-ПП, 373-РМ, ППМ от 18.06 от 18.06.2002 №458-ПП).

Пунктом 3 дополнительного соглашения от 17.11.2005 установлено: «Считать утратившим  силу с 27.06.2002 ранее действующий расчет ежегодной арендной платы».

Поскольку ставки арендной платы являются регулируемыми ценами, стороны обязаны руководствоваться предписанным размером арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, и не вправе применять другой размер арендной платы. Поэтому независимо от предусмотренного договором механизма изменения арендной платы новый размер арендной платы подлежит применению с даты вступления в силу соответствующего нормативного акта, что согласуется с правилами статьи 424 Гражданского кодекса Российской Федерации (Постановление Президиума ВАС РФ от 02.02.2010 N 12404/09 по делу N А58-2302/2008).

Соглашением от 23.01.2007 права и обязанности арендодателя по договору от 19.04.1993 № М-08-000130 переданы Российской Федерации в лице ТУ Росимущества в Москве. Указанным соглашением (п.2) было предусмотрено, что со дня регистрации права собственности Российской Федерации на земельный участок арендная плата подлежит перечислению в федеральный бюджет.

Согласно части 1 ст. 617 ГК РФ переход права собственности (хозяйственного ведения, оперативного управления, пожизненного наследуемого владения) на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды. Вместе с тем в силу статьи 608 ГК РФ арендодателем по договору аренды является собственник имущества.

Таким образом, в связи со сменой собственника арендованного имущества прежний арендодатель перестает быть стороной по договору аренды, утрачивает право устанавливать ставки арендной платы по такому договору, а новый собственник приобретает  все права и полномочия арендодателя, включая право на установление арендной платы в порядке, предусмотренном договором.

Следовательно, при переходе права собственности к Российской Федерации последняя в порядке ст. 124, 125, 608, 617 ГК РФ получила все предусмотренные для прежнего арендодателя полномочия (права) по договору, в том числе право на определение ставок по правилам, предусмотренным нормативными актами Российской Федерации для федерального имущества.

Дополнительным соглашением от 02.06.2008 № 1 изменен объект аренды в связи с проведенными работами по делению земельного участка с кадастровым номером 77:08:15001:001 и формированием четырех вновь образуемых участков с кадастровыми номерами 77:08:15001:062; 77:08:15001:063; 77:08:15001:064; 77:08:15001:065.

В соответствии с дополнительным соглашением  № 2 от 08.06.2008 в договор арендатором 2 вступил ответчик, которому переданы в аренду земельные участки с кадастровыми номерами 77:08:15001:062; 77:08:15001:063.

В соответствии с пунктом 3 соглашения № 2 от 08.06.2008 арендатор 2 (ответчик) обязался в месячный срок: оплатить в федеральный бюджет задолженность арендатора 1 (ФГУПа) за земельный участок пропорционально занимаемой площади за период с 18.09.2006 до даты вступления в силу соглашения (п.3.1); провести работы по определению размера годовой арендной платы за арендуемые земельные участки с кадастровыми номерами 77:08:15001:062; 77:08:15001:063 в соответствии с требованиями Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ  «Об оценочной деятельности» и представить отчет на экспертизу арендодателю.

В соответствии с дополнительным соглашением от 22.09.2009  в договор вступил арендатор 3 (Общероссийская общественная организация «Спортивная Россия»), которому предоставлен в аренду земельный участок с кадастровым номером 77:08:15001:1002 площадью 1246953 кв.м. В соответствии с п.3.1 соглашения от 22.09.2009 арендатор 3 обязался в месячный срок с момента вступления в силу соглашения провести работы по определению размера годовой арендной платы за арендуемый земельный участок с кадастровым номером 77:08:15001:1002  в соответствии с требованиями Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ  «Об оценочной деятельности» и представить отчет на экспертизу арендодателю.

В соответствии с дополнительным соглашением № 4 от 26.12.2011 права и обязанности арендатора 3 по договору перешли к арендатору 2 (ответчику).

В соответствии с дополнительным соглашением № 5 от 01.08.2013 в договор вступил арендатор 3 (ООО «Ви Холдинг Девелопмент»), которому  предоставлены в аренду земельные участки с кадастровыми номерами 77:08:15001:1001 и 77:08:15001:1000. У ответчика в аренде остались участки с кадастровыми номерами 77:08:15001:062; 77:08:15001:063; 77:08:15001:1002.

В дальнейшем между истцом и ответчиком было заключено дополнительное соглашение  от 02.03.2018 б/н  к договору аренды от 19.04.1993 № М-08-000130, в котором отражено, что произведен  раздел земельного участка с кадастровым номером 77:08:15001:1002, в результате которого образовано 22 земельных участка, в том числе образован участок с кадастровым номером 77:08:0015001:1783,  и внесены изменения   в п.1.1 соглашения №5  от 01.08.2013, согласно которым арендатору 2 (ответчику)  по договору № М-08-000130, с учетом дополнительных соглашений, переданы в аренду участки с кадастровыми номерами 77:08:15001:062; 77:08:15001:063.

При этом 29.01.18 между истцом и ответчиком заключены самостоятельные договоры аренды на земельные участки, образованные из участка с кадастровым номером 77:08:15001:1002, в том числе спорный договор от 29.01.18 №Д-22/ДА2018-12-з, объектом которого является земельный участок с кадастровым номером 77:08:0015001:1783.

В соответствии с пунктом 2.3 договора от 29.01.18 №Д-22/ДА2018-12-з арендатор обязался провести работы по определению размера арендной платы по договору за участок в соответствии с требованиями ФЗ от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».

Эта обязанность ранее была передана ответчику от арендатора 3 (ООО Всероссийское добровольное общество «Спортивная Россия») в отношении земельного участка с кадастровым номером 77:08:15001:1002 в соответствии с дополнительными соглашениями №3 от  22.09.2009 и № 4 от 26.12.11 к договору от 19.04.1993.

Определение арендной платы на основании рыночной стоимости права аренды предусмотрено подпунктом «г» пункта 2 Правил определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, утвержденных Постановлением Правительства РФ от 16.07.2009 N 582.

Ответчиком представлены платежные поручения от 30.12.19 № 6433, от 27.03.2020 №1569, от 03.07.20 № 2619, согласно которым за спорный период (1,2,3 кварталы 2020) ответчиком уплачивались квартальные платежи в размере 5928173 руб. 95 коп. в квартал по каждому платежному поручению.

Ответчик пояснил, что оплата произведена, исходя из фактической прибыльности земельного участка.

Поскольку истцом не представлено доказательств, что сумма квартальных платежей, исчисленная из рыночной стоимости права аренды, превышает фактически уплаченные ответчиком платежи, суд отказывает в иске.

Основываясь на изложенном, руководствуясь ст.ст. 110, 167-171 АПК РФ,

РЕШИЛ:

В иске отказать.

Решение может быть обжаловано в Девятый арбитражный апелляционный суд в течение месяца после принятия  в порядке, установленном ст.ст.  257-260 АПК РФ.

 

Судья:

Е.В. Коновалова