АРБИТРАЖНЫЙ СУД

ПОВОЛЖСКОГО ОКРУГА

420066, Республика Татарстан, г. Казань, ул. Красносельская, д. 20, тел. (843) 291-04-15

http://faspo.arbitr.ru   e-mail: info@faspo.arbitr.ru

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

арбитражного суда кассационной инстанции

Ф06-53800/2019

Дело № А55-35694/2018

г. Казань

02 декабря 2019 года

Резолютивная часть постановления объявлена 26 ноября 2019 года

Полный текст постановления изготовлен 02 декабря 2019 года.

Арбитражный суд Поволжского округа в составе:

председательствующего судьи Ананьева Р.В., 

судей Петрушкина В.А., Карповой В.А., 

при участии представителей:

администрации городского округа Тольятти – ФИО1 (доверенность от 11.01.2019),

в отсутствие лиц, участвующих в деле – извещены надлежащим образом, 

рассмотрев в открытом судебном заседании кассационную жалобу администрации городского округа Тольятти

на решение Арбитражного суда Самарской области от 18.06.2019 и постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 14.08.2019

по делу № А55-35694/2018

по заявлению администрации городского округа Тольятти, г.Тольятти Самарской области, к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Самарской области, г. Самара, при участии заинтересованного лица: ФИО3, г.Тольятти Самарской области, о признании незаконным отказа в государственной регистрации прекращения права общей долевой собственности, 

УСТАНОВИЛ:

администрация городского округа Тольятти (далее – администрация, заявитель) обратилась в Арбитражный суд Самарской области с заявлением о признании незаконным отказа Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Самарской области (далее – Управление Росреестра по Самарской области) в государственной регистрации прекращения права общей долевой собственности в отношении нежилого помещения с кадастровым номером  63:09:0301151:5094, расположенного по адресу: 

<

...>, изложенного в уведомлении от 27.08.2018 № 63/999/001/2018-52839; установить, что с момента вступления в законную силу решения суда, оно будет являться основанием для прекращения права общей долевой собственности муниципального образования г.Тольятти в отношении указанного нежилого помещения.

Решением Арбитражного суда Самарской области от 18.06.2019, оставленным без изменения постановлением Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 14.08.2019, в удовлетворении заявленных требований отказано.

Администрация, не согласившись с принятыми судебными актами, обратилась в Арбитражный суд Поволжского округа с кассационной жалобой, в которой просит обжалуемые судебные акты отменить, принять новый судебный акт об удовлетворении заявленных требований.

Заявитель кассационной жалобы указал на неправильное применение судами первой и апелляционной инстанций норм материального права, а также несоответствие выводов судов фактическим обстоятельствам дела. 

Представитель администрации, явившийся в судебное заседание, доводы, изложенные в кассационной жалобе, поддержал.

Иные лица, участвующие в деле, о времени и месте судебного разбирательства уведомлены, явку представителей в судебное заседание не обеспечили, что в силу статьи 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не является препятствием к рассмотрению кассационной жалобы.

Судебная коллегия, изучив материалы дела, обсудив доводы кассационной жалобы и проверив в соответствии со статьей 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации правильность применения судами первой и апелляционной инстанций норм материального и процессуального права, считает, что обжалуемые судебные акты подлежат отмене, а дело направлению на новое рассмотрение в суд первой инстанции.

Как следует из материалов дела и установлено судами, муниципальному образованию г.Тольятти на праве общей долевой собственности в размере 363/919 доли в праве принадлежит нежилое помещение, состоящее из комнат №№ 1, 6А, 13, 20, расположенных в подвале (-1 этаж), и комнаты № 19, расположенной на 1 этаже, – МОП, кадастровый номер 63:09:0301151:5094, по адресу: 

<

...>, на основании постановления администрации Самарской области от 11.05.1993 № 140 «О ликвидации многоотраслевого жилищно-коммунального предприятия ПСМО «Куйбышевгидрострой», постановления администрации г.Тольятти от 31.03.1994 №527 «О передаче в муниципальную собственность г.Тольятти ЖКО ПСМО «Куйбышевгидрострой», договора купли-продажи объекта муниципального нежилого фонда, сданного в аренду от 21.09.1998 №892, о чем 01.03.2001 в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним сделана запись регистрации.

При этом по договору купли-продажи объекта муниципального нежилого фонда, сданного в аренду от 21.09.1998 № 892 Фонд имущества г.Тольятти продал обществу с ограниченной ответственностью «Предприятие розничной торговли № 106» нежилое помещение в отдельно стоящем здании общей площадью 516,9 кв.м (в том числе места общего пользования 55,6 кв.м), по адресу 

<

...>.

Администрация обратилась в Управление Росреестра по Самарской области с заявлением от 27.08.2018 о государственной регистрации прекращения права общей долевой собственности в отношении вышеуказанного нежилого помещения, которое, по мнению заявителя, относится к общему имуществу собственников помещений нежилого здания, расположенного по адресу: 

<

...>.

Управление Росреестра по Самарской области уведомлением от 25.05.2018 № 63/999/001/2018-52839 приостановило государственную регистрацию прекращения права общей долевой собственности на спорное помещение, а в последующем уведомлением от 27.08.2018 № 63/999/001/2018-52839 отказало в государственной регистрации прекращения права общей долевой собственности муниципального образования г.Тольятти в отношении спорного нежилого помещения, поскольку в случае отказа от права собственности, объект недвижимости должен быть принят на учет как бесхозяйная вещь или приобретен в собственность иным лицом, а также ввиду отсутствия документов, подтверждающих прекращение права общей долевой собственности на указанное нежилое помещение.    

Администрация, полагая, что данный отказ противоречит действующему законодательству, нарушает права и законные интересы муниципального образования, обратилась в арбитражный суд с настоящим заявлением.

Суды первой и апелляционной инстанций, отказывая в удовлетворении заявленных требований, исходили из того, что  оспариваемый отказ Управления Росреестра по Самарской области соответствует требованиям действующего законодательства, поскольку публичный собственник не наделен правом отказа от права собственности на принадлежащее ему имущество, а также в связи с тем, что в силу абзаца 2 статьи 236 Гражданского кодекса Российской Федерации отказ администрации от права общей долевой собственности на спорное нежилое помещение не влечет прекращения прав и обязанностей собственника в отношении этого имущества до приобретения права собственности на него другим лицом.

Между тем судами первой и апелляционной инстанций не принято во внимание следующее.

Гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности (пункт 1 статьи 8 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Защита гражданских прав осуществляется перечисленными в статье 12 Гражданского кодекса Российской Федерации способами, а также иными способами, предусмотренными законом. 

В ходе рассмотрения дела судами установлено, что администрация обратилась в Управление Росреестра по Самарской области за регистрацией прекращения права общей долевой собственности на нежилое помещение с кадастровым номером 63:09:0301151:5094, в связи с тем, что оно относится к общему имуществу нежилого здания, расположенного по адресу: 

<

...>.

В пункте 1 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.07.2009 № 64 «О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания», пункте 41 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» разъяснено, что поскольку отношения собственников помещений, расположенных в нежилом здании, возникающие по поводу общего имущества в таком здании, прямо законом не урегулированы, поэтому в соответствии с пунктом 1 статьи 6 Гражданского кодекса Российской Федерации к указанным отношениям подлежат применению нормы законодательства, регулирующие сходные отношения, в частности статьи 249, 289, 290 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Согласно пункту 1 статьи 290 Гражданского кодекса Российской Федерации и части 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме.

В соответствии с пунктами 1 и 3 части 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации и пунктом 2 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.07.2009 № 64 «О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания» к общему имуществу в многоквартирном доме относятся, в том числе, помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы); крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения.

Таким образом, правовым критерием распространения режима общей долевой собственности на спорные помещения является их предназначенность для обслуживания более одного помещения в нежилом здании.

В пунктах 3-5 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.07.2009 № 64 разъяснено, что право общей долевой собственности на общее имущество принадлежит собственникам помещений в здании в силу закона, вне зависимости от его регистрации в Едином государственном реестре недвижимости. За отдельными изъятиями доли в праве общей собственности на общее имущество определяются пропорционально площади находящихся в собственности помещений. Изменение размера доли собственника помещения в праве общей собственности на общее имущество здания по соглашению всех либо отдельных собственников помещений не допускается.

В соответствии с разъяснениями, изложенными в пункте 9 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.07.2009 № 64, в судебном порядке рассматриваются споры о признании права общей долевой собственности на общее имущество здания, в том числе в случаях, когда в реестр внесена запись о праве индивидуальной собственности на указанное имущество. Если общим имуществом владеют собственники помещений в здании (например, владение общими лестницами, коридорами, холлами, доступ к использованию которых имеют собственники помещений в здании), однако право индивидуальной собственности на общее имущество зарегистрировано в реестре за одним лицом, собственники помещений в данном здании вправе требовать признания за собой права общей долевой собственности на общее имущество. Суд рассматривает это требование как аналогичное требованию собственника об устранении всяких нарушений его права, не соединенных с лишением владения (статья 304 Гражданского кодекса Российской Федерации). Возможность определения доли в праве долевой собственности установлена статьей 245 Гражданского кодекса Российской Федерации. Определяя долю в помещении, суд должен исходить из пропорции площади, принадлежащей истцу на праве собственности, к общей площади здания.

По общему правилу, государственная регистрация прав осуществляется в заявительном порядке (часть 1 статьи 14, статья 18 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости»).

Согласно статье 289 Гражданского кодекса Российской Федерации собственнику квартиры в многоквартирном доме наряду с принадлежащим ему помещением, занимаемым под квартиру, принадлежит также доля в праве собственности на общее имущество дома (статья 290 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Собственникам квартир в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности общие помещения дома, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры (пункт 1 статьи 290 Гражданского кодекса Российской Федерации).

При этом право общей долевой собственности собственников помещений в многоквартирном доме не требует государственной регистрации.

Вопрос о возможности возникновения права общей долевой собственности предопределяется целевым назначением нежилых помещений.

В соответствии с определением Конституционного Суда Российской Федерации от 19.05.2009 № 489-О-О к общему имуществу домовладельцев относятся помещения, предназначенные для обслуживания нескольких или всех помещений в доме и не имеющие самостоятельного назначения. Одновременно в многоквартирном доме могут быть и иные помещения, которые предназначены для самостоятельного использования. Они являются недвижимыми вещами как самостоятельные объекты гражданских прав, в силу чего их правовой режим отличается от правового режима помещений, установленного в пункте 1 статьи 290 Гражданского кодекса Российской Федерации и части 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации.

Таким образом, разрешение вопроса о том, относится ли конкретное помещение к общему имуществу здания, зависит не только от технических характеристик объекта и наличия в нем инженерных коммуникаций, но и от назначения данного помещения - возможности его использования как самостоятельного.

В силу изложенного собственнику отдельного помещения в здании во всех случаях принадлежит доля в праве общей собственности на общее имущество здания (абзац 4 пункта 1 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.07.2009 № 64).

В пункте 3 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.07.2009 № 64 разъяснено, что право общей долевой собственности на общее имущество принадлежит собственникам помещений в здании в силу закона вне зависимости от его регистрации в Едином государственном реестре недвижимости.

В соответствии с пунктом 5 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.07.2009 № 64 при переходе права собственности на помещение к новому собственнику одновременно переходит и доля в праве общей собственности на общее имущество здания независимо от того, имеется ли в договоре об отчуждении помещения указание на это.

В материалы дела представлена выписка из технического паспорта, подготовленная муниципальным унитарным предприятием «Инвентаризатор», в которой указано назначение комнат, входящих в состав спорного нежилого помещения: в подвале (-1 этаж) комнаты №№1, 6А - коридор, №13 - калориферная, № 20 – лестничная клетка, на 1 этаже комната № 19 - лестничная клетка.

Суды по настоящему делу установили, что в нарушение статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации администрацией не представлено доказательств, что комната №13 - калориферная относится к общему имуществу собственников помещений нежилого здания, расположенного по адресу: Самарская область, Центральный Тольятти, ул. Мира, 92А.

Однако данные выводы суды сделали без исследования технических документов на здание и выяснения назначения данного нежилого помещения, а именно: используется ли данное помещение в целях, связанных с обслуживанием более одного помещения в указанном здании, в качестве общего имущества, или данное помещение предназначено для самостоятельного использования.

Согласно разъяснениям, изложенным пункте 4 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.07.2009 № 64, соответствующие доли в праве собственности на общее имущество определяются пропорционально площади находящихся в собственности помещений.

Таким образом, судам следовало определить соответствующие доли в праве собственности на общее имущество в здании, если будет установлено, что спорное помещение является таковым. 

Следует отметить, что для правильного определения способа защиты  необходимо учесть специфику  спорных правоотношений, в том числе с учетом материальной цели, преследуемой администрацией.

В пункте 1 статьи 8.1 Гражданского кодекса Российской Федерации закреплено, что государственная регистрация прав на имущество осуществляется уполномоченным в соответствии с законом органом на основе принципов проверки законности оснований регистрации, публичности и достоверности государственного реестра.

Достоверность государственного реестра означает, с одной стороны, соответствие сведений, содержащихся в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним, сведениям в документах, на основании которых вносились данные в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним, с другой - что такие сведения соответствуют объективной реальности (именно с этой целью кадастровый (технический) учет и учет прав осуществляются сегодня в рамках одной системы, одним государственным органом).

В соответствии с частями 1, 2 статьи 7 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» одним из принципов ведения Единого государственного реестра недвижимости (состоящего, в том числе из реестра объектов недвижимости - кадастра недвижимости и реестра границ) является достоверность сведений.

При разрешении данного спора судебные инстанции не проверили  возможность, допущенных нарушений принципов достоверности  государственного реестра прав и интересов публично-правового образования, а также собственников иных помещений, расположенных в здании.

Из анализа материалов дела следует, что муниципальному образованию г.Тольятти на праве общей долевой собственности принадлежит нежилое помещение площадью 91,9 кв.м с кадастровым номером 63:09:0301151:5094, состоящее из комнат в подвале (-1 этаж): №№ 1, 6А - коридор, №13 - калориферная, № 20 – лестничная клетка, на 1 этаже: № 19 - лестничная клетка.

Как указывает администрация, вышеуказанные помещения относятся к общему имуществу нежилого здания, расположенного по адресу: Самарская область, Центральный Тольятти, ул. Мира, 92А, и в силу закона на праве общей долевой собственности принадлежат собственникам помещений в указанном здании, тогда как в данном нежилом здании отсутствуют иные нежилые помещения самостоятельного назначения, принадлежащие муниципальному образованию г.Тольятти.

Целью обращения заявителя является исключение (погашение) записи из Единого государственного реестра недвижимости права общей долевой собственности муниципального образования г.Тольятти на спорное имущество в нежилом здании, которое по мнению администрации относится к общему имуществу и в силу закона вне зависимости от его регистрации на праве общей долевой собственности принадлежит собственникам помещений в данном здании.

При переходе права собственности на нежилое помещение к новому собственнику одновременно переходит и доля в праве собственности на общее имущество независимо от того, имеется ли в договоре об отчуждении помещения указание на это (пункт 5 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.07.2009 № 64).

Применительно к спорной ситуации администрация указывает, что не обладает какими-либо самостоятельными помещениям в здании вследствие их продажи и отсутствия иных принадлежащих заявителю помещений, в связи с чем к новым собственникам перешла и доля на общее имущество в здании, в том числе и спорное помещение, которое не имеет самостоятельного назначения, однако на указанный объект право общей долевой собственности за муниципальным образованием г.Тольятти не было прекращено.

Таким образом, цель обращения администрации в регистрирующий орган направлена на определенность в вопросе отнесения спорных помещений к имуществу, не имеющего самостоятельного значения, поскольку указанные объекты, по мнению заявителя, изначально были предназначены для пользования всеми собственниками здания.

При разрешении настоящего спора судам необходимо было установить, имеются ли у администрации иные способы защиты нарушенных прав в целях достижения принципа достоверности публичного реестра.

В пункте 9 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.07.2009 № 64 разъяснено, что если общим имуществом владеют собственники помещений в здании (например, владение общими лестницами, коридорами, холлами, доступ к использованию которых имеют собственники помещений в здании), однако право индивидуальной собственности на общее имущество зарегистрировано в реестре за одним лицом, собственники помещений в данном здании вправе требовать признания за собой права общей долевой собственности на общее имущество. Суд рассматривает это требование как аналогичное требованию собственника об устранении всяких нарушений его права, не соединенных с лишением владения (статья 304 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Между тем, если лицо, на имя которого в реестр внесена запись о праве индивидуальной собственности на помещение, относящееся к общему имуществу, владеет таким помещением, лишая других собственников доступа в это помещение, собственники иных помещений в данном здании вправе обратиться в суд с иском об истребовании имущества из чужого незаконного владения (статья 301 Гражданского кодекса Российской Федерации), соединив его с требованием о признании права общей долевой собственности. На такие требования распространяется общий срок исковой давности (статья 196 Гражданского кодекса Российской Федерации).

По общим правилам, поскольку целью обращения в суд одного из собственников помещений в здании является изменение сведений в реестре о праве индивидуальной собственности в связи с принадлежностью их в силу закона к долевой собственности, надлежащим способом защиты должен признаваться иск о признании права, решение, принятое по такому иску, будет являться основанием для внесения записи в реестр.

В постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 12.11.2013 № 8557/13 сформулирована правовая позиция, согласно которой невозможно признать право общей долевой собственности на общее имущество здания лишь за частью собственников помещений в доме.

В определении Верховного Суда Российской Федерации от 27.06.2017 № 310-КГ17-2466 отмечено, что в случае если запись о собственности нарушает чьи-либо права, не может быть использован иск о признании право долевой собственности в отсутствие доказательств законности приобретения такого права у ответчика, а, следовательно, надлежащим возможным способом защиты нарушенного права истца является предъявление требования о признании отсутствующим незаконно зарегистрированного права.

В связи с этим иск о признании права долевой собственности может предъявляться лицами, обладающими такой долей в имуществе, к ответчику, признаваемому участником долевой собственности.

При таких обстоятельствах, в случае если муниципальное образование г.Тольятти не имеет в собственности самостоятельных помещений, оно не вправе предъявлять иск о признании права общей долевой собственности к другим собственникам, поскольку не имеет доли в спорных помещениях, относящихся к общему имуществу.

Кроме того, администрация также лишена возможности предъявлять иск о признании права отсутствующим как лицо, которое не претендует на долю в спорном объекте, поскольку ответчиком по иску, направленному на оспаривание зарегистрированного права, является лицо, за которым такое право зарегистрировано.

В связи с тем, что заявитель оспаривает регистрацию собственного титула, ссылаясь на принадлежность спорного объекта к общему имуществу, последний также лишен возможности предъявления такого иска (пункт 53 постановления Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав»).

При установлении того, что одно из помещений, входящих в состав спорного помещения, не относится к общему имуществу, муниципальное образование г.Тольятти может быть признано одним из собственников всех вспомогательных объектов, расположенных в том же строении, что, как следствие, исключает спор о достоверности публичного реестра и правильности избранного способа защиты.

В случае, если спорные помещения не имеют самостоятельного назначения, относятся к общему имуществу здания, и муниципальному образованию в данном здании не принадлежат самостоятельные нежилые помещения, запись в Едином государственном реестре недвижимости права собственности муниципального образования г.Тольятти на спорные нежилые помещения является недостоверной, поскольку в таком случае к новым собственникам помещений в силу закона перешла и доля в праве на общее имущество в здании. 

При таких обстоятельствах судебная коллегия считает необходимым решение Арбитражного суда Самарской области от 18.06.2019 и постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 14.08.2019 отменить.

Принимая во внимание, что для принятия законного и обоснованного решения требуется исследование и оценка доказательств, а также совершение иных действий процессуального характера, что не входит в компетенцию суда кассационной инстанции, судебная коллегия считает необходимым направить дело № А55-35694/2018 на новое рассмотрение в Арбитражный суд Самарской области.

При новом рассмотрении дела суду первой инстанции следует учесть вышеизложенное, установить обстоятельства дела, имеющие значение для разрешения данного спора, в том числе: исследовать вопрос о правильности избранного администрацией способа защиты, имеющего цель обеспечить достоверность публичного реестра; доказанность отнесения спорного помещения к общему имуществу здания, включая оценку технической и кадастровой документации; установить принадлежат ли муниципальному образованию г.Тольятти в здании нежилые помещения, имеющие самостоятельное назначение; установить необходимость в привлечении всех собственников самостоятельных помещений, и с учетом установленных обстоятельств, принять решение, правильно применив нормы материального и процессуального права

На основании изложенного и руководствуясь пунктом 3 части 1 статьи 287, статьями 286, 288, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Поволжского округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Самарской области от 18.06.2019 и постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 14.08.2019 по делу № А55-35694/2018 отменить.

Дело № А55-35694/2018 направить на новое рассмотрение в Арбитражный суд Самарской области.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в порядке и сроки установленные законом.

Председательствующий судьяР.В. Ананьев 

СудьиВ.А. Петрушкин 

В.А. Карпова