ВОСЕМНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

 

 

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

 

№ 18АП-15243/2022

г. Челябинск

25 ноября 2022 года

Дело № А07-30998/2018

 

Резолютивная часть постановления объявлена 23 ноября 2022 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 25 ноября 2022 года.

 

Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Калиной И.В., 

судей Журавлева Ю.А., Курносовой Т.В.,

при ведении протокола секретарем судебного заседания ФИО1, рассмотрел в открытом судебном заседании апелляционную жалобу ФИО2 на определение Арбитражного суда Республики Башкортостан от 24.10.2022 по делу № А07-30998/2018 о разрешении разногласий относительно начальной продажной цены имущества.

В судебном заседании принял участие представитель акционерного общества «Банк Дом.РФ» - ФИО3 (паспорт, доверенность от 11.11.2020).

 

Определением Арбитражного суда Республики Башкортостан от 23.10.2018 на основании заявления ФНС России в лице Межрайонной ИФНС России № 40 по Республике Башкортостан возбуждено дело о признании общества с ограниченной ответственностью «ИдельСтройРесурс» (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) несостоятельным (банкротом).

Определением Арбитражного суда Республики Башкортостан от 07.08.2020 (резолютивная часть от 03.08.2020) требование кредитора признано обоснованным, в отношении общества с ограниченной ответственностью «ИдельСтройРесурс» введена процедура наблюдения, временным управляющим утверждена ФИО4, член Ассоциации «Национальная организация арбитражных управляющих».

Информационное сообщение о введении в отношении должника процедуры наблюдения опубликовано в официальном издании газеты «Коммерсантъ» №141 от 08.08.2020.

Решением Арбитражного суда Республики Башкортостан от 16.03.2021 (резолютивная часть от 09.03.2021) в отношении общества с ограниченной ответственностью «ИдельСтройРесурс» введена процедура конкурсного производства, конкурсным управляющим утвержден ФИО5, член Ассоциации МСРО «Содействие».

Информационное сообщение о введении в отношении должника процедуры конкурсного производства опубликовано в официальном издании газеты «Коммерсантъ» №53 от 27.03.2021.

Единственный учредитель ООО «Идельстройресурс» ФИО2 02.03.2022 обратилась в арбитражный суд с ходатайством о разрешении разногласий в части определения начальной продажной цены предмета залога: лот № 1 - Нежилое помещение, этаж 1, общей площадью 151,7 кв.м., расположенное по адресу: РБ, 

<

...>, кадастровый номер 02:55:010802:501; лот №2 – Нежилое помещение, этаж 1, общей площадью 114,2 кв.м., расположенное по адресу: РБ, 

<

...>, кадастровый номер 02:55:010802:502, и установления начальной продажной цены предмета залога в размере рыночной стоимости имущества.

Определением Арбитражного суда Республики Башкортостан от 24.10.2022 (резолютивная часть от 06.10.2022) разрешены возникшие разногласия, установлена начальная продажная цена имущества общества с ограниченной ответственностью «Идельстройресурс», являющегося предметом залога: - 9 623 200 рублей для нежилого помещения, этаж 1, общей площадью 151,7 кв.м., расположенного по адресу: РБ, 

<

...>, кадастровый номер 02:55:010802:501; - 7 485 600 рублей для нежилого помещения, этаж 1, общей площадью 114,2 кв.м., расположенного по адресу: РБ, 

<

...>, кадастровый номер 02:55:010802:502.

Не согласившись с принятым судебным актом, ФИО2 обратилась с апелляционной жалобой, в которой просила отменить определение суда от 24.10.2022.

В обоснование доводов апелляционной жалобы ее податель указывает, что судом первой инстанции начальная цена продажи имущества установлена на 20% ниже его рыночной стоимости, что способно негативно повлиять на возможность получения максимальной прибыли от продажи предмета залога, тем самым нарушив права и интересы учредителя должника.

Определением Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 07.11.2022 апелляционная жалоба принята к производству, судебное заседание назначено на 23.11.2022.

Судом к материалам дела на основании статьи 262 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации приобщен отзыв на апелляционную жалобу, поступивший от акционерного общества «Банк Дом.РФ».

В судебном заседании 23.11.2022 представитель Банка возражал по доводам апелляционной жалобы, просил оставить без изменения определение суда от 24.10.2022.

Иные лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы уведомлены посредством почтовых отправлений, а также размещения информации на официальном сайте суда в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет», в судебное заседание не явились, представителей не направили.

В соответствии со статьями 123, 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) дело рассматривалось судом апелляционной инстанции в отсутствие иных лиц, участвующих в деле, их представителей.

Арбитражный суд апелляционной инстанции проверил законность и обоснованность обжалуемого судебного акта в порядке, предусмотренном главой 34 АПК РФ.

Как установлено судом и следует из материалов дела, определением суда от 21.12.2020 (резолютивная часть от 09.12.2020) в третью очередь реестра требований кредиторов включены требования акционерного общества «Банк ДОМ.РФ» по кредитному договору № 4 от 23.05.2014 в размере 27 968 314,54 руб., по Договору на невозобновляемую кредитную линию №20 от 12.11.2014 в размере 46 275 444,16 руб., как обеспеченные залогом недвижимого имущества должника в части, в размере 8 308 300 руб. следующее недвижимое имущество:

 

Адрес

Характеристики

Кадастровый номер

площадь

стоимость

 

Республика

Башкортостан           г.Уфа, Кировский р-н,       ул. Сочинская, д.15, корп.1

Помещение, назначение: нежилое, этаж 1,         номера         на         поэтажном         плане 1,2,2а,3,3а,4,5,6,7

02:55:010802:502

114,2

3 568 300,00

 

Республика

Башкортостан           г.Уфа, Кировский   р-н,       ул. Сочинская, д.15, корп.1

Помещение, назначение: нежилое, этаж 1,                   номера                   на                   поэтажном плане8,10,10а,11,12,13,14,15,16 ,16а

02:55:010802:501

151,7

4 740 000,00

24.01.2022 залоговым кредитором АО «Банк ДОМ.РФ» утверждено положение о порядке, сроках и условиях продажи имущества ООО «Идельствойресурс», являющегося предметом залога АО «Банк ДОМ.РФ». Начальная продажная цена имущества определена на основании отчета №100/1-21 от 08.10.2021 об оценке рыночной стоимости нежилых помещений, расположенных по адресу: 

<

...>, подготовленного независимой экспертной организацией ООО «ОценкаПро».

По результатам оценки рыночной стоимости вышеуказанного имущества установлена следующая рыночная стоимость имущества: - нежилого помещения, общей площадью 151,7 кв.м. – в размере 8 351 000 руб., с НДС; 6 959 166, 67 руб. – без НДС; - нежилого помещения, общей площадью 114,2 кв.м. - в размере 7 116 000 руб., с НДС; 5 930 000 руб. – без НДС.

Конкурсным управляющим должника 15.02.2022 в ЕФРСБ опубликовано сообщение №8219345 об определении начальной продажной цены, утверждении порядка и условий проведения торгов по реализации предмета залога, порядка и условий обеспечения сохранности предмета залога. Размещен отчет об оценке рыночной стоимости имущества.

Единственный участник ООО «Идельствойресурс» ФИО2 полагает, что определенная залоговым кредитором начальная продажная цена предмета залога является заниженной. Так согласно, публикациям в открытом доступе, коммерческая недвижимость по этому же адресу продается по цене не ниже 80 тыс. руб./ кв.м., тогда как стоимость имущества ООО «Идельстройресурс» составляет около 50 тыс. руб./ кв.м., что составляет примерно 62,50% от рыночной стоимости. Таким образом, определение залоговым кредитором начальной продажной цены предмета залога цены значительно ниже рыночной стоимости способны негативно повлиять на возможность получения максимальной цены от продажи заложенного имущества, что нарушает законные права и интересы учредителя.

ФИО2, не согласившись с начальной продажной ценой залогового имущества, обратилась в арбитражный суд с настоящим заявлением.

Учитывая наличие спора относительно стоимости принадлежащего должнику имущества, при этом ответ на вопрос о рыночной стоимости имущества требует специальных познаний, позволит проверить обоснованность доводов ФИО2, определением суда от 16.09.2022 по ходатайству ФИО2 назначена судебная экспертиза, проведение которой поручено эксперту ООО «Ребус» ФИО6. На разрешение эксперту поставлен вопрос о рыночной стоимости спорных объектов недвижимости.

В материалы дела от эксперта общества с ограниченной ответственностью «Ребус» поступило заключение №9.1-22 от 26.09.2022, согласно которому рыночная стоимость залогового имущества составляет: 1. Нежилое помещение, 1 этаж, общей площадью 151,7 кв.м., по адресу: РБ, 

<

...>, кадастровый номер: 02:556010802:501 – 12 020 000 руб.; 2. Нежилое помещение, 1 этаж, общей площадью 114,2 кв.м., по адресу: РБ, 

<

...>, кадастровый номер: 02:556010802:502 – 9 357 000 руб.

Залоговый кредитор представил мнение на заключение эксперта, в котором просил установить начальную стоимость продажи имущества должника в размере 80% от рыночной стоимости, установленной на основании судебной экспертизы. По мнению кредитора, установление начальной цены продажи в размере рыночной существенно ограничит привлекательность торгов и доступ к ним, поскольку торги проходят в форме аукциона на повышение. Проведение торгов по максимальной цене лишит потенциальных участников торгов возможности повышать ценовое предложение и приведет к признанию торгов несостоявшимися.

Суд согласился с доводами залогового кредитора, в связи с чем, установил начальную стоимость продажи предметов залога в размере 9 623 200 рублей для нежилого помещения, этаж 1, общей площадью 151,7 кв.м., расположенного по адресу: РБ, 

<

...>, кадастровый номер 02:55:010802:501; - 7 485 600 рублей для нежилого помещения, этаж 1, общей площадью 114,2 кв.м., расположенного по адресу: РБ, 

<

...>, кадастровый номер 02:55:010802:502.

Судебная коллегия соглашается с выводами суда первой инстанции и не находит оснований для отмены обжалуемого судебного акта.

В соответствии со статьей 223 АПК РФ, пунктом 1 статьи 32 Федерального закона от 26.10.2002 № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве) (далее - Закон о банкротстве) дела о банкротстве рассматриваются арбитражным судом по правилам, предусмотренным АПК РФ, с особенностями, установленными Законом о банкротстве.

Продажа предмета залога осуществляется в порядке, установленном пунктами 4, 5, 8 - 19 статьи 110 и пунктом 3 статьи 111 настоящего Федерального закона, с учетом положений статьи 138 настоящего Федерального закона с особенностями, установленными настоящим пунктом.

В соответствии с пунктом 4 статьи 138 Закона о банкротстве начальная продажная цена предмета залога, порядок и условия проведения торгов, порядок и условия обеспечения сохранности предмета залога определяются конкурсным кредитором, требования которого обеспечены залогом реализуемого имущества. Указанные сведения подлежат включению арбитражным управляющим за счет средств должника в Единый федеральный реестр сведений о банкротстве не позднее чем за пятнадцать дней до даты начала продажи предмета залога на торгах.

В случае разногласий между конкурсным кредитором по обязательству, обеспеченному залогом имущества должника, и конкурсным управляющим или лицами, участвующими в деле о банкротстве, по вопросам начальной продажной цены, порядка и условий проведения торгов по реализации предмета залога, порядка и условий обеспечения сохранности предмета залога каждый из них в течение десяти дней с даты включения сведений в Единый федеральный реестр сведений о банкротстве вправе обратиться с заявлением о разрешении таких разногласий в арбитражный суд, рассматривающий дело о банкротстве, по результатам рассмотрения которого арбитражный суд выносит определение об определении начальной продажной цены, утверждении порядка и условий проведения торгов по реализации предмета залога, порядка и условий обеспечения сохранности предмета залога, которое может быть обжаловано. Если реализация предмета залога осуществляется совместно с продажей иного имущества должника, порядок и условия такой продажи не могут быть установлены без согласия в письменной форме конкурсного кредитора, требования которого обеспечены залогом реализуемого имущества.

При этом судам необходимо учитывать, что указанное положение закона не исключает права иных лиц, участвующих в деле о банкротстве, на заявление возражений относительно порядка и условий проведения торгов по продаже заложенного имущества.

В соответствии с разъяснениями, данными в пункте 9 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.07.2009 № 58 «О некоторых вопросах, связанных с удовлетворением требований залогодержателя при банкротстве залогодателя» (далее - Постановление № 58) основанием для изменения судом порядка и условий продажи заложенного имущества на торгах, предложенных залоговым кредитором или конкурсным управляющим, имеются в частности, если предложения по порядку или условиям проведения торгов способны негативно повлиять на возможность получения максимальной цены от продажи заложенного имущества, а также, если порядок и условия проведения торгов не являются в достаточной степени определенными.

Порядок и условия проведения торгов определяются конкурсным кредитором, требования которого обеспечены залогом реализуемого имущества, в той мере, в которой это допускается указанными положениями Закона о банкротстве. При этом собрание кредиторов не вправе определять порядок и условия продажи заложенного имущества. Кредитор, требования которого обеспечены залогом, обязан установить особенности порядка и условий проведения торгов в разумный срок с момента обращения к нему конкурсного управляющего.

В соответствии с Обзором судебной практики Верховного Суда Российской Федерации в (2019) (утв. Президиумом Верховного суда РФ 27.11.2019), по общему правилу, в рамках дела о банкротстве должника - юридического лица начальная продажная цена недвижимого имущества, переданного в залог, определяется конкурсным кредитором, требования которого обеспечены залогом реализуемого имущества, либо, при наличии разногласий, арбитражным судом, рассматривающим дело о банкротстве, в размере, равном 80 процентам рыночной стоимости такого имущества, определенной в отчете оценщика.

Положение о порядке, сроках и условиях реализации залогового имущества разработано залоговым кредитором – АО Банк «Дом.РФ», а также начальная продажная цена залогового имущества должника установлена общей стоимостью 17 108 800 руб.

Как следует из материалов дела, разногласия между конкурсным (залоговым) кредитором и конкурсным управляющим по оспариваемому заявителем Положению отсутствуют.

Определяя начальную стоимость продажи имущества должника, суд руководствовался заключением эксперта №9.1-22 от 26.09.2022, выполненным обществом с ограниченной ответственностью «Ребус», а также мнением залогового кредитора о необходимости снижения продажной цены на 20% от рыночной стоимости, так как торги проводятся в форме электронного аукциона на повышение стоимости.

Доказательств того, что установленная на основании положения о продаже цена способна негативно повлиять на возможность получения максимальной цены от продажи недвижимого имущества, заявителем не представлено.

Судебная коллегия полагает обоснованными, при таких обстоятельствах, выводы суда первой инстанции о необходимости установления начальной цены продажи в сумме 9 623 200 рублей для нежилого помещения, этаж 1, общей площадью 151,7 кв.м, расположенного по адресу: РБ, 

<

...>, кадастровый номер 02:55:010802:501; - 7 485 600 рублей для нежилого помещения, этаж 1, общей площадью 114,2 кв.м, расположенного по адресу: РБ, 

<

...>, кадастровый номер 02:55:010802:502, поскольку рыночная оценка является мнением конкретного оценщика и носит рекомендательный характер. 

При проведении торгов, в частности, первые торги могут увеличить стоимость предмета торгов, в случае наличия высокого покупательского спроса за реализуемый предмет залога, будет установлена действительная рыночная цена имущества, а в случае, если имущество должника не будет обладать высоким покупательским спросом и в ходе проведения торгов не поступят заявки потенциальных покупателей, то при проведении повторных торгов и торгов путем публичного предложения произойдет снижение цены продажи.

Утвержденная судом начальная продажная цена является в данном случае наиболее оптимальной ценой для начинающихся торгов, а доказательств того, что установление начальной продажной цены в полном размере, определенном судебной экспертизой, приведет к увеличению потенциальных покупателей, в материалы дела также не представлено, в связи с чем, суд обоснованно отклонил доводы заявителя.

Настаивая на необходимости дальнейшего проведения торгов по более высокой цене заявитель не представил в материалы спора каких-либо убедительных аргументов в пользу того, что реализация того же самого имущества на предложенных им условиях будет более привлекательна для потенциальных приобретателей и приведет к реальному результату в виде реализации спорного имущества по указанной им стоимости. Само по себе наличие заключения эксперта №9.1-22 от 26.09.2022 по определению рыночной стоимости имущества должника не свидетельствует о наличии спроса на это имущество по цене 21 377 000 рублей. Заявителем не представлено доказательств, что имеются потенциальные покупатели, готовые приобрести его по указанной цене.

Учитывая изложенное, суд апелляционной инстанции полагает, что оснований для отмены либо изменения обжалуемого судебного акта и удовлетворения жалобы не имеется. 

Нарушений норм процессуального права, являющихся основанием для отмены судебного акта в соответствии с пунктом 4 статьи 270 АПК РФ, не установлено.

Согласно статье 333.21 Налогового кодекса РФ уплата государственной пошлины при подаче апелляционной жалобы на указанное определение не предусмотрена.

Руководствуясь статьями 176, 268-272 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

определение Арбитражного суда Республики Башкортостан от 24.10.2022 по делу № А07-30998/2018 оставить без изменения, апелляционную жалобу ФИО2 – без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Уральского округа в течение одного месяца со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через арбитражный суд первой инстанции.

 

Председательствующий судья                                         И.В. Калина

 

Судьи:                                                                               Ю.А. Журавлев

 

Т.В. Курносова