АРБИТРАЖНЫЙ СУД ЦЕНТРАЛЬНОГО ОКРУГА

________________________________________________________________

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

кассационной инстанции по проверке законности и обоснованности судебных актов арбитражных судов, вступивших в законную силу

Дело №А83-18203/2020

г.Калуга

7 октября 2021 года

Резолютивная часть постановления объявлена 4 октября 2021 года

Постановление изготовлено в полном объеме 7 октября 2021 года

Арбитражный суд Центрального округа в составе:

председательствующего судьи

судей

В.И. Смирнова

У.В. Серокуровой

ФИО1

при участии в заседании 

от истца: 

индивидуального предпринимателя ФИО2

от ответчика:

индивидуального предпринимателя ФИО3

от третьего лица:

общества с ограниченной ответственностью «ЕСК»

не явились, извещён надлежащим образом;

не явились, извещён надлежащим образом;

не явились, извещено надлежащим образом;

рассмотрев в открытом судебном заседании, проведённом с использованием системы видеоконференц-связи при содействии Арбитражного суда Курской области, кассационную жалобу индивидуального предпринимателя ФИО2 на решение Арбитражного суда Республики Крым от 29.03.2021 и постановление Двадцать первого арбитражного апелляционного суда от 07.06.2021 по делу №А83-18203/2020,

УСТАНОВИЛ:

Индивидуальный предприниматель ФИО2 (далее - истец, ИП ФИО2) обратился в Арбитражный суд Республики Крым с иском к Индивидуальному предпринимателю ФИО3 (далее - ответчик, ИП ФИО3) с требованием о взыскании стоимости неотделимых улучшений в размере 50 000 рублей, процентов за пользование чужими денежными средствами в сумме 209 рублей 02 копейки.

Решением Арбитражного суда Республики Крым от 29. 03.2021 в удовлетворении исковых требований отказано.

Постановлением Двадцать первого арбитражного апелляционного суда от 07.06.2021 решение Арбитражного суда Республики Крым от 29.03.2021 оставлено без изменения.

Не согласившись с решением и постановлением ИП ФИО2 обратился с кассационной жалобой, в которой просит отменить решение и постановление, приняв по делу новый судебный акт. Предприниматель в жалобе указал, что установка неотделимых улучшений не требовала ни получения разрешения арендатора (выполнена с его фактического согласия, прямо указанного в договоре), ни получения разрешения, предусмотренного нормами Федерального закона №38-Ф3 «О рекламе», так как неотделимая конструкция не являлась рекламой.

ИП ФИО3 в отзыве просит отказать в удовлетворении кассационной жалобы.

ООО «ЕСК» отзыва, либо пояснений, суду округа не представило.

Стороны в судебное заседание представителей не направляли, о времени и месте судебного заседания извещены надлежащим образом, что в силу положений части 3 статьи 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) не препятствует рассмотрению кассационной жалобы.

Изучив материалы дела, доводы указанные в жалобе, отзыв на неё, проверив в порядке статьи 286 АПК РФ законность решения и постановления, суд кассационной инстанции не усматривает оснований для отмены обжалуемых судебных актов.

Как следует из материалов дела, установлено судами, 01.11.2018 года между ИП ФИО3 (арендатор) и ИП ФИО2 (субарендатор) был заключен договор субаренды нежилого помещения №А-20/2018 (далее - договор субаренды, л.д.13-16)

Согласно пункту 1.1 договора субаренды, арендатор передает, а субарендатор принимает во временное платное пользование предоставлено нежилое помещение общей площадью 49,00 м², которое расположено по адресу: 

<

...> (далее по тексту - объект аренды).

Пунктом 1.2 договора субаренды установлено, что объект аренды находится в распоряжении арендатора на основании договора аренды нежилого помещения №1/16 от 31.03.2016, заключенного с собственником здания - ООО «ЕСК», (местонахождение: 

<

...>) (далее - арендодатель).

В соответствии с пунктом 1.3 договора субаренды, объект аренды будет использоваться субарендатором для осуществления хозяйственной деятельности по оптовой и розничной торговле (демонстрация товаров, обслуживание покупателей).

Цель субаренды, указанная в пункте 1.3 данного договора, может быть изменена только и взаимному согласию сторон путем внесения изменений в договор (пункт 1.4 договора).

В соответствии с пунктом 3.5 договора субаренды, все улучшения объекта аренды, сделанные субарендатором с разрешения арендатора, которые нельзя отделить от объекта аренды, не причиняя ему вреда, после окончания срока субаренды переходят в собственность арендатора, без возмещения субарендатору стоимости произведенных улучшений.

Согласно пункта 4.3.10 договора субаренды, субарендатор обязан, не производить перепланировок и переоборудования помещений, реконструкции и других капитальных работ (в том числе: перенос несущих конструкций и перегородок; оборудование новых или заделывание существующих дверных или оконных проемов; замена рам оконных проемов; замена, реконструкция, изменение местоположения внутренних инженерных сетей водопровода, канализации, отопления, электроснабжения, вентиляции; работы, связанные с изменением облика фасада здания (за исключением установки наружной рекламы) и др.), вызванных потребностями субарендатора, а также иных неотделимых улучшений объекта аренды без письменного согласия арендатора, а в случае перепланировок и переоборудования, требующих согласования с государственными, контролирующими и иными органами (в т.ч. БТИ) согласовывать такие изменения с соответствующими органами при предварительном письменном согласовании с арендатором.

В соответствии с пунктом 4.3.15 договора субаренды, субарендатор также обязан, в случае окончания срока действия договора, досрочного прекращения или расторжения договора вернуть арендатору по акту №2 объект аренды, а также иное имущество, расположенное в нём, в случае его передачи субарендатору, в надлежащем состоянии, с учетом нормального физического износа, а в случае ухудшения состояния или потери (полной или его части) переданного имущества по вине субарендатора, возместить арендатору понесённые убытки. Своими силами и за свой счет демонтировать принадлежащее ему оборудование без причинения вреда (но с учетом естественного износа) для объекта аренды. Улучшения, неотделимые без причинения вреда объекту недвижимости не подлежат демонтажу.

Согласно пунктов 4.4.1 и 4.4.2 договора субаренды, субарендатор имеет право проводить на территории Объекта аренды рекламные акции, презентации и т.д., размещать рекламные материалы, вывески с соблюдением требований действующего законодательства. Размещать на фасаде и в помещениях здания за пределами объекта аренды носители рекламной информации, при условии получения предварительного письменного разрешения на соответствующее размещение со стороны арендатора.

Договор вступает в силу с момента его подписания и действует до полного исполнения сторонами взятых на себя обязательств (пункт 5.1 договора).

В процессе действия договора субаренды истцом за свой счет был установлен фриз-козырек над входом в торговое помещение длинною 8,5 м. из композитного материала на металлическом каркасе с монтажем по адресу: 

<

...> V2, стоимостью 50 000 рублей. Указанное, в том числе, подтверждается актом №269 от 10.11.2018, а также накладной №269 от 10-11.2018, представленными в материалы дела (л.д. 19-20).

Указанный договор субаренды был прекращен 29.05.2020 года в связи с односторонним отказом субарендатора от его исполнения.

Сторонами составлен акт №2 приема-передачи (возврата) нежилого помещения от 29.05.2020 на основании договора субаренды нежилого помещения №А-20/2018 от 01.11.2018, согласно которого, в связи с уведомлением субарендатора о возврате имущества (№б/н от 25.05.2020) и с односторонним отказом субарендатора от дальнейшего исполнения договора субаренды нежилого помещении №А-20/2018 01.11.2018, субарендатор возвращает, а арендатор принимает нежилое помещение общей площадью 49 м², из них торговая площадь составляет 44 м², которое расположено по адресу: 

<

...> V2. Представителями сторон установлено, что объект аренды, с учетом нормального износа, находится в удовлетворительном состоянии, не требующем текущею ремонта, при его обследовании повреждений, дефектов признаков разрушений не обнаружено (пункт 2 акта).

В последующем 16.09.2020 в адрес ИП ФИО3 поступило требование ИП ФИО2 о возврате денежных средств за неотделимые улучшения (изменения) на арендуемом помещении (далее - требование), согласно которого истец указывает на то, что в период действия договора субаренды последний за собственные средства установил фриз-козырек над входом в торговое помещение объекта аренды, длинной 8,5 м, из композитного металла на металлическом каркасе, монолитно вмонтированный в стену Здания. Стоимость указанных улучшений составила сумму в размере 50 000 рублей. В связи с прекращением аренды, а также тем, что произведенное улучшение является неотделимым, ИП ФИО2 требует возмещения вложенных денежных средств в полном объеме.

21.09.2020 №373, ИП ФИО3 направил в адрес ИП ФИО2 ответ на требование, которым последнему было разъяснено, что согласно положений части 2 статьи 623 ГК РФ, а также пункта 3.5 договора субаренды, стоимость произведенных неотделимых улучшений объекта аренды возмещению не подлежит (л.д. 18).

Однако, ИП ФИО2 полагая, что отказ ответчика от возмещения понесенных расходов является необоснованным обратился в суд с исковым заявлением.

Решением Арбитражного суда Республики Крым от 29.03.2021, оставленным в силе постановлением Двадцать первого арбитражного апелляционного суда от 07.06.2021, в удовлетворении исковых требований отказано. 

Отказывая в удовлетворении требований, суды первой и апелляционной инстанции приняли во внимание условия договора субаренды, а также невозможность обращения в пользу арендатора неотделимых улучшений нежилого помещения, которое принадлежит на праве собственности иному лицу. 

Не согласившись с решением и постановлением ИП ФИО2 обратился с кассационной жалобой.

Суд округа отказывает в удовлетворении кассационной жалобы с учетом следующего.

В соответствии со статьей 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Согласно пункту 1 статьи 615 ГК РФ арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества.

Пунктом 2 статьи 615 ГК РФ определено, что арендатор вправе с согласия арендодателя сдавать арендованное имущество в субаренду (поднаем) и передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу (перенаем), предоставлять арендованное имущество в безвозмездное пользование, а также отдавать арендные права в залог и вносить их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственных товариществ и обществ или паевого взноса в производственный кооператив, если иное не установлено настоящим Кодексом, другим законом или иными правовыми актами. В указанных случаях, за исключением перенайма, ответственным по договору перед арендодателем остается арендатор.

К договорам субаренды применяются правила о договорах аренды, если иное не установлено законом или иными правовыми актами.

В соответствии с пунктом 4.3.15 договора субаренды, субарендатор также обязан, в случае окончания срока действия договора, досрочного прекращения или расторжения договора вернуть арендатору по акту №2 объект аренды, а также иное имущество, расположенное в нём, в случае его передачи субарендатору, в надлежащем состоянии, с учетом нормального физического износа, а в случае ухудшения состояния или потери (полной или его части) переданного имущества по вине субарендатора, возместить арендатору понесённые убытки. Своими силами и за свой счет демонтировать принадлежащее ему оборудование без причинения вреда (но с учетом естественного износа) для объекта аренды. Улучшения, неотделимые без причинения вреда объекту недвижимости не подлежат демонтажу. 

Таким образом, помещение возвращено арендодателю, что подтверждается подписанным в двустороннем порядке актом от 29.05.2020.

Пунктом 1 статьи 623 ГК РФ предусмотрено, что произведенные арендатором отделимые улучшения арендованного имущества являются его собственностью, если иное не предусмотрено договором аренды. 

В случае, когда арендатор произвел за счет собственных средств и с согласия арендодателя улучшения арендованного имущества, не отделимые без вреда для имущества, арендатор имеет право после прекращения договора на возмещение стоимости этих улучшений, если иное не предусмотрено договором аренды (пункт 2 статьи 623 ГК РФ). 

При этом в соответствии с пунктом 3 статьи 623 ГК РФ, стоимость неотделимых улучшений арендованного имущества, произведенных арендатором без согласия арендодателя, возмещению не подлежит, если иное не предусмотрено законом. 

Как верно установлено судами из буквального содержания договора в соответствии с пунктом 3.5 договора субаренды, все улучшения объекта аренды, сделанные субарендатором с разрешения арендатора, которые нельзя отделить от объекта аренды, не причиняя ему вреда, после окончания срока субаренды переходят в собственность арендатора, без возмещения субарендатору стоимости произведенных улучшений. 

Также судами установлено отсутствие отдельного разрешения арендатора в адрес субарендатора на установку фриз-козырька, что в совокупности с положениями статьи 623 ГК РФ указывает на то, что возмещение неотделимых улучшений для субарендатора не предусмотрено.

Ссылка подателя жалобы на пункт 4.3.10 договора субаренды, как предоставляющего заранее данное согласие арендатора на производство неотделимых улучшений связанных с изменением облика фасада здания в связи с установкой наружной рекламы, подлежит отклонению.

Согласно пункта 4.3.10 договора субаренды, субарендатор обязан, не производить перепланировок и переоборудования помещений, реконструкции и других капитальных работ (в том числе: перенос несущих конструкций и перегородок; оборудование новых или заделывание существующих дверных или оконных проемов; замена рам оконных проемов; замена, реконструкция, изменение местоположения внутренних инженерных сетей водопровода, канализации, отопления, электроснабжения, вентиляции; работы, связанные с изменением облика фасада здания (за исключением установки наружной рекламы) и др.), вызванных потребностями субарендатора, а также иных неотделимых улучшений объекта аренды без письменного согласия арендатора, а в случае перепланировок и переоборудования, требующих согласования с государственными, контролирующими и иными органами (в т.ч. БТИ) согласовывать такие изменения с соответствующими органами при предварительном письменном согласовании с Арендатором.

В акте №269 от 10.11.2018 года и соответствующей накладной, предоставленных истцом в обоснование заявленных требований, указано, что последним приобретен фриз- козырек над входом в торговое помещение, длинной 8,5 м., из композитного металла цвет серый на металлическом каркасе с монтажом, при этом отсутствует какое-либо указание на то, что это является рекламная или информационная конструкция.

В силу положений части 2 статьи 623 ГК РФ, субарендатор (истец) имеет право после прекращения договора на возмещение стоимости улучшений, только если иное не предусмотрено договором субаренды. 

Как верно указано судами положения пункта 4.3.10 договора не могут применяться вне связи с положениями пункта 3.5 договора субаренды, которыми взыскание стоимости неотделимых улучшений сторонами такого договора, не согласовано и не предусмотрено в том числе в случае получения согласия арендатора на производство таких улучшений.

Кроме того, установка рекламных конструкций на объект аренды возможна исключительно с письменного согласия Арендатора и в соответствии с нормами действующего законодательства, предполагающими получение соответствующего разрешения на установку подобного рода оборудования на фасаде здания.

Отсутствие требований со стороны ИП ФИО3 о демонтаже возведенной конструкции или предоставление доступа для ее установки не может свидетельствовать о том, что последний предоставил согласие на то, чтобы Субарендатор произвел неотделимые улучшения арендованного имущества.

Судами правомерно отклонены доводы истца, о том, что пункт 3.5 договора субаренды противоречит положениям статей 133, 218, 623 ГК РФ, в связи с чем, в силу норм статей 166, 168, 180 ГК РФ, является ничтожным. 

Положения пункта 3.5 договора в части установления невозможности компенсации неотделимых улучшений, произведённых в том числе с согласия арендатора, не нарушает требований закона и/или иного нормативного акта, соответствует положениям статьи 623 ГК РФ и соответствовал волеизъявлению сторон при заключении Договора субаренды.

При таких обстоятельствах доводы кассационной жалобы истца не доказывают нарушения судами первой и апелляционной инстанций норм материального или процессуального права, а направлены на переоценку исследованных судами обстоятельств дела, представленных доказательств и сделанных на их основе выводов, что в силу положений статьи 286 АПК РФ не относится к компетенции суда кассационной инстанции.

Нарушений судами первой и апелляционной инстанций норм процессуального права, предусмотренных частью 4 статьи 288 АПК РФ, являющихся самостоятельными основаниями для безусловной отмены принятых по делу судебных актов, судом кассационной инстанции не установлено.

Руководствуясь пунктом 1 части 1 статьи 287, статьёй 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации,

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Республики Крым от 29.03.2021 и постановление Двадцать первого арбитражного апелляционного суда от 07.06.2021 по делу №А83-18203/2020 оставить без изменения, жалобу без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном ст. 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий                 В.И. Смирнов

Судьи                        У.В. Серокурова

 

                            ФИО1