Арбитражный суд Сахалинской области

Коммунистический проспект, 28, Южно-Сахалинск, 693000, 

www.sakhalin.arbitr.ru

 

Именем Российской Федерации

 

РЕШЕНИЕ

Дело № А59-3878/22

г. Южно-Сахалинск

19 апреля  2023 года

Резолютивная часть решения объявлена 12.04.2023, решение в полном объеме изготовлено 19.04.2023.

 

Арбитражный суд Сахалинской области в составе судьи Александровской Е.М., при ведении протокола секретарем судебного заседания ФИО1, рассмотрев в судебном заседании дело по заявлению 

общества с ограниченной ответственностью «Нова Моторс» (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>, адрес регистрации: 693010, 

<

...>) 

к Департаменту землепользования города Южно-Сахалинска (ОГРН 1026500544510ИНН 6501053780, адрес регистрации: 693020, 

<

...>) 

о признании незаконным решения, оформленного письмом от 14.07.2022 №014-02301-22/ДЗП/07, об отказе в увеличении на три года срока действия договора № 01670 от 15.06.2012 аренды земельного участка с кадастровым номером 65:01:0405001:84, находящегося по адресу: Сахалинская обл., г. Южно-Сахалинск, п/р Хомутово, северо-западнее пересечения автодороги на аэропорт и ул. 1-й Октябрьской (строительный номер - ул. 1-я Октябрьская, 158), разрешенное использование: для строительства объекта: «Производственный комплекс», общей площадью: 37840 м. кв., возложении обязанности предоставить истцу в аренду земельный участок с кадастровым номером 65:01:0405001:84, для завершения строительства объектов незавершенного строительства, 

 

при участии:

от заявителя – ФИО2 по доверенности от 01.01.2022 (сроком на 3 года),

от департамента – ФИО3 по доверенности от 23.05.2022 № 34-Д (сроком на 1 год),

 

                                         У С Т А Н О В И Л:

 

Общество с ограниченной ответственностью «Нова Моторс» (далее – заявитель, общество) обратилось в арбитражный суд с заявлением к Департаменту землепользования города Южно-Сахалинска (далее – Департамент) с указанным заявлением.

В обоснование требований общество в своем заявлении, дополнительных пояснениях и его представитель в судебном заседании указали, что  заявителю принадлежит право аренды на земельный участок с кадастровым номером 65:01:0405001:84, находящийся по адресу: Сахалинская обл., г. Южно-Сахалинск, п/р Хомутово, северо-западнее пересечения автодороги на аэропорт и ул. 1-й Октябрьской (строительный номер - ул. 1-я Октябрьская, 158), разрешенное использование: для строительства объекта: «Производственный комплекс», общей площадью: 37840 м. кв. (далее Земельный участок), по договору аренды № 01670 от 15.06.2012, номер государственной регистрации: 65-65-01/051/2012-288, дата государственной регистрации: 23.07.2012 (далее Договор).

В соответствии с пунктами 3 и 4, пунктом 5 статьи 8 Федерального закона от 14.03.2022 № 58-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» арендатор 07.07.2022 обратился к руководителю Департамента с требованием заключить без проведения торгов дополнительное соглашение к договору аренды № 01670 от 15.06.2012 земельного участка, предусматривающее увеличение срока действия данного договора аренды на три года.

16.07.2022 поступило письмо, подписанное Директором Департамента ФИО4 за №014-02301-22/ДЗП/07 от 14.07.2022, которым принято решение об отказе в увеличении срока действия договора.

Заявитель отмечает, что на указанном земельном участке расположен приобретенный в собственность объект незавершенного строительства, назначение - нежилое, площадь застройки 735 кв. м, степень готовности 50%, а также, возведен, в период действия договора, объект незавершенного строительства, назначение - нежилое, общая площадь 2 612,9 кв.м, площадь застройки 2080,7 кв. м, степень готовности 80%.

Согласно нормативно-правовому смыслу статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации не допускается необоснованный отказ в предоставлении земельного участка в аренду для целей строительства или в продлении договора аренды в случае, если строительство не завершено в течение первоначального срока аренды земельного участка.

Исходя из того, что указанный в законе перечень оснований отказа в заключении дополнительного соглашения к договору аренды является исчерпывающим и не может толковаться администрацией расширительно, общество полагает очевидным, что ни одного предусмотренного законом обстоятельства, позволившего бы принять обжалуемое решение в рассматриваемой ситуации нет по следующим основаниям.

Пункт 20 договора аренды № 01671 от 15.06.2012 предусматривает государственную регистрацию дополнительных соглашений к нему.

В силу пункта 2 соглашения от 15.06.2018 № 30033/6 оно вступает в силу после государственной регистрации в случаях, предусмотренных действующим законодательством.

Аналогичное положение о вступлении в силу «нового» договора №01671/18 от 15.06.2018 только после государственной регистрации, содержится в его пункте 11.1.

Согласно выписке из ЕГРН, по состоянию на 04.08.2022, в реестре недвижимости отсутствуют какие либо записи о прекращении договора аренды № 01671 от 15.06.2012. В разделе 4 листа 2 выписки указано: «основание государственной регистрации: Договор аренды № 01671, выдан 15.06.2012, дата государственной регистрации: 23.07.2012, номер государственной регистрации: 65-65-01/051/2012-288».

Таким образом, ввиду отсутствия государственной регистрации, соглашение от 15.06.2018 № 30033/6 не вступило в законную силу и не породило никаких правовых последствий, в том числе и прекращение действия договора аренды № 01671 от 15.06.2012.

В «новом» договоре от 15.06.2018 № 01670/18 указано, что он заключен на основании подпункта 10 пункта 2 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации, пункта 21 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 №137-Ф3 «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации», договора аренды от 15.06.2012 №01670 земельного участка (преамбула).

Совокупное толкование норм права позволяет сделать вывод о том, что действующим земельным законодательством предусмотрено право собственника объекта незавершенного строительства, правомерно возведенного в период действия договора аренды и на основании надлежащих разрешительных документов на земельном участке, предоставленном для его строительства, на заключение (пролонгацию) после 01.03.2015 однократно договора аренды для завершения строительства без торгов на три года.

Следовательно, даже если допустить, что «новый» договор аренды, на который ссылается Департамент в обжалуемом решении, вступил в законную силу, то имело место не заключение нового договора от 15.06.2018 № 01670/18, а продление срока действия, ранее заключенного, договора аренды № 01670 от 15.06.2012 на тех же условиях, без изменения предмета договора и его существенных условий. То есть, договор от 15.06.2018 № 01670/18, при условии признания его заключенным, может быть расценен лишь как соглашение об установлении нового срока действующего договора аренды № 01670 от 15.06.2012.

Поскольку арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока указанного договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, в силу разъяснений пункта 1 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73 (ред. от 25.12.2013) «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» указанный договор аренды возобновлен на тех же условиях на неопределенный срок (статья 610 ГК РФ) в порядке, предусмотренном пунктом 2 статьи 621 ГК РФ, так как этот договор заключен до вступления в силу закона, требующего обязательного проведения торгов для заключения договора аренды (статья 422 ГК РФ), то есть до 01.03.2015 (статья 35 Федерального закона от 23.06.2014 N 171-ФЗ (ред. от 27.12.2019) «О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации»).

Поскольку срок действия договора аренды земельного участка не истек и арендодателем не заявлено в суд требование о расторжении данного договора аренды, в силу статьи 8 Федерального закона от 14.03.2022 N 58-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации», арендодатель обязан без проведения торгов заключить соглашение, указанное в части 3 указанной статьи, в срок не позднее пяти рабочих дней со дня обращения арендатора с требованием о его заключении.

Вышеизложенное свидетельствует, по мнению общества,  об отсутствии у Департамента правовых оснований для отказа в заключении соглашения о продлении срока действия договора аренды № 01670 от 15.06.2012.

Кроме того, оспариваемое решение Департамента, как предполагающее возможность прекращения договора аренды и продажу с торгов незавершенных строительств, принадлежащих на праве собственности заявителю, нарушает права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, поскольку создает угрозу прекращения его уставной деятельности по продаже и ремонту автомобилей.

Заявителем приведены и иные доводы несогласия с оспариваемым решением.

 

Департамент землепользования города Южно-Сахалинска (далее – ДПЗ, Департамент) и его представитель в судебном заседании с требованиями общества не согласились, указав, что согласно сведениям из ЕГРН в собственности общества находятся объекты незавершенного строительства с кадастровыми №№65:01:0405001:127, 65:01:0405001:167, расположенные на земельном участке, являвшемся предметом Договора аренды.

Соглашением от 15.06.2018, заключенным на основании заявления общества от 09.04.2018 о предоставлении земельного участка для завершения строительства, Договор аренды расторгнут. Этой же датой заключен новый договор аренды № 01670/18 земельного участка с кадастровым № 65:01:0405001:84 на срок с 15.06.2018 по 15.06.2021. Участок предоставляется для завершения строительства объектов незавершенного строительства.

Таким образом, Договор аренды, испрашиваемый обществом в продлении срока, расторгнут по соглашению сторон.

Пунктом 15 ст. 39.8 ЗК РФ закреплено, что арендатор земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, не имеет преимущественного права на заключение на новый срок договора аренды такого земельного участка без проведения торгов.

В п. 1 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 17.11.2011 № 73 (в редакции от 25.12.2013) «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» разъяснено следующее: «В случаях, предусмотренных законом (например, п. 1 и 3 ст. 17.1 Федерального закона «О защите конкуренции», ст. 30 - 30.2 ЗК РФ, ст. 74 ЛК РФ), договор аренды в отношении государственного или муниципального имущества может быть заключен только по результатам проведения торгов».

В связи с этим договор аренды названного имущества, заключенный на новый срок без проведения торгов, является ничтожным (ст. 168 ГК РФ), равно как и соглашение о продлении такого договора.

Вместе с тем, договор аренды государственного или муниципального имущества может быть возобновлен на неопределенный срок в порядке, предусмотренном п. 2 ст. 621 ГК РФ, только если этот договор заключен до вступления в силу закона, требующего обязательного проведения торгов для заключения договора аренды (ст. 422 ГК РФ).

Анализ указанных положений земельного и гражданского законодательства в их совокупности позволяет прийти к выводу, что все договоры аренды земельных участков, заключенные после 01.03.2015, не возобновляются на неопределенный срок и арендаторы не имеют преимущественного права на заключение на новый срок договора аренды такого земельного участка без проведения торгов.

Таким образом, Договор № 01670/18 также прекратил свое действие по истечению 3 лет с момента его заключения, то есть 15.06.2021.

В связи с чем, в рассматриваемом случае, положения ч. 3 ст. 8 Федерального закона от 14.03.2022 № 58-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» о возможности заключения дополнительного соглашения к договору аренды такого земельного участка, предусматривающего увеличение срока действия данного договора аренды, независимо от оснований заключения данного договора аренды, не применимы, поскольку на дату обращения общества с указанным требованием (от 07.07.2022 вх. № 02301-22/дзп), истек срок действия как первоначального Договора аренды, так и Договора № 01670/18 для завершения строительства.

 

Заслушав представителей лиц, участвующих в деле, изучив материалы дела и оценив в совокупности все представленные доказательства, суд установил следующие обстоятельства, имеющие существенное значение для рассмотрения настоящего спора.

Из материалов дела следует, что 15.06.2012 между Министерством имущественных и земельных отношений Сахалинской области (Арендодатель, далее - МИЗО) и обществом с ограниченной ответственностью «Технология» заключен договор аренды № 01670 (далее — Договор аренды № 01670) земельного участка с кадастровым № 65:01:0405001:84, площадью 37 840 кв.м., расположенного по адресу: Сахалинская область, г. Южно-Сахалинск, п/р Хомутово, северо-западнее пересечения автодороги на аэропорт и ул. 1-й Октябрьской (строительный №  - ул. 1-я Октябрьская, 158*), для строительства объекта «Автостоянки закрытого и открытого типа и мастерские автосервиса». Срок договора — с 15.06.2012 по 14.06.2015 включительно (т.д.1, л.д.78).

Постановлением администрации города Южно-Сахалинска от 22.08.2012 № 1772 с 18.07.2012 изменено разрешенное использование земельного участка вместо «для строительства объекта «Автостоянки закрытого и открытого типа и мастерские автосервиса», указано «для строительства объекта «Производственный комплекс» (т.д.1, л.д.85).

На основании заявления ООО «Технология» от 05.10.12 года о внесении изменений в правоустанавливающие документы на земельный участок,  Дополнительным соглашением от 01.11.2012 изменено разрешенное использование земельного участка с 18.07.2012 «для строительства объекта «Производственный комплекс» (т.д.1, л.д.83).

Соглашением от 14.08.2013 к Договору аренды № 01670, заключенным между Министерством имущественных и земельных отношений Сахалинской области (Арендодатель), ООО «Технология» (Сторона 1), ООО «Нова Моторс» (Сторона 2), права и обязанности Стороны 1 (арендатора) переданы Стороне 2 (ООО «Нова Моторс») (т.д.1, л.д.86).

Соглашением от 27.02.2015 № 30033/4 к Договору аренды № 01670, Министерство имущественных и земельных отношений Сахалинской области передало свои права и обязанности арендодателя Департаменту архитектуры, градостроительства и землепользования города Южно-Сахалинска (далее — ДАГИЗ). 

Этим же соглашением продлен срок договора с 15.06.2015 по 14.06.2018 (т.д.1, л.д.92).

В соответствии с Решением Городской Думы города Южно-Сахалинска от 28.09.2016 № 579/31-16-5 правопреемником ДАГИЗ определен Департамент землепользования города Южно-Сахалинска.

Пунктом 21, 24 Решения Городской Думы города Южно-Сахалинска от 28.09.2016 № 579/31-16-5 «О Положении о Департаменте землепользования города Южно-Сахалинска» предусмотрено, что Департамент осуществляет полномочия по предоставлению земельных участков,    находящихся в муниципальной собственности, либо государственная собственность на которые не разграничена, в собственность бесплатно, аренду, постоянное (бессрочное) пользование, безвозмездное срочное пользование; а также осуществляет полномочий арендодателя земельных участков в соответствии с действующим законодательством.

Таким образом, полномочия по распоряжению земельным участком с кадастровым № 65:01:0405001:84, являющегося предметом Договора аренды, перешли к Департаменту землепользования города Южно-Сахалинска (далее — Департамент) в силу закона.

Соглашением от 15.06.2018 № 30033/6, заключенным между Департаментом землепользования (Арендодатель) и ООО «Нова Моторс» (Арендатор) в  Договор аренды № 01670 внесены изменения: «Расторгнуть с 15.06.2018 года договор аренды земельного участка в связи с заключением договора аренды земельного участка от 15.06.2018 № 01670/18 (т.д.1, л.д.96).

15.06.2018 года между Департаментом землепользования (Арендодатель) и ООО «Нова Моторс» (Арендатор) заключен договор аренды земельного участка № 01670/18 (далее – Договор аренды № 01670/18), по условиям которого арендодатель сдал, а арендатор принял в пользование на условиях аренды сроком с 15.06.2018 по 15.06.2021 года земельный участок, относящийся к категории земель Земли населенных пунктов, с кадастровым номером 65:01:0405001:84, площадью 37840 кв. м, расположенный по адресу: РФ, Сахалинская область, г.Южно-Сахалинск, п/р Хомутово, северо-западнее пересечения автодороги на аэропорт и ул. 1-й Октябрьской (строительный        номер–ул.1-я  Октябрьская, 158*) с разрешенным использованием «для строительства объекта «Производственный комплекс» для завершения строительства объектов незавершенного строительства (т.д.1, л.д.97).

Из Приложения к договору аренды № 01670/18 следует, что на земельном участке расположены объект незавершенного строительства с кадастровым номером 65:01:0405001:127,  площадью 735 кв.м, степень готовности 50%, принадлежащий арендатору на основании свидетельства о праве собственности от 05.09.2013 № 65-65-01/041/2013-126; объект незавершенного строительства с кадастровым номером  65:01:0405001:16, площадью 2080,7 кв.м, степень готовности 80%, свидетельство о праве собственности от 25.12.2014 № 65-65-01/074/2014-959 (т.д.1, л.д.101).

27.08.2021 года должностными лицами Департамента по адресу нахождения земельного участка с кадастровым номером 65:01:0405001:84 проведен осмотр, результаты которого зафиксированы в акте № 763. На день осмотра установлено, что на земельном участке расположено строение и автомобильная парковка (т.д.1, л.д.108).

07.07.2022 года Общество обратилось в Департамент землепользования с требованием заключить дополнительное соглашение к договору аренды от 15.06.2012 № 01670, предусматривающее увеличение срока действия договора аренды на три года, без проведения торгов на основании пунктов 3, 4, 5 статьи 8 федерального закона от 14.03.2022 года № 58-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (т.д.1, л.д.133).

14.07.2022 года рассмотрев заявление общества, Департамент письмом № 014-02301-22/ДЗП/07 отказал заявителю в увеличении срока действия договора аренды (т.д.1, л.д.50).

В обоснование, Департамент со ссылкой на соглашение от 15.06.2018 № 30033/6 о расторжении Договора, указал, что поскольку договор аренды был расторгнут, а срок действия договора от 15.06.2018 № 01670/18 истек 16.06.2021 года, принимая о внимание что действующее законодательство не позволяет осуществить пролонгацию договоров аренды, заключенных после 01.03.2015,  основания для заключения  соглашения об увеличении срока действия Договора 15.06.2012 № 01670 в соответствии с частью 3 статьи 8 Закона № 58-ФЗ отсутствуют.

 

Полагая, что отказ Департамента не соответствует закону и нарушает права и законные интересы общества в сфере экономической деятельности, заявитель обратился в суд с настоящим заявлением.

 

Из положений статьи 13 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ), части 1 статьи 198, части 2 статьи 201 АПК РФ, пункта 6 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.07.1996 № 6/8 «О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» следует, что основанием для принятия решения суда о признании оспариваемого ненормативного акта недействительным, решения, действий (бездействия) незаконными являются одновременно как их несоответствие закону или иному правовому акту, так и нарушение указанным актом, решением, действиями (бездействием) прав и охраняемых законом интересов гражданина или юридического лица в сфере предпринимательской или иной экономической деятельности.

Таким образом, в круг обстоятельств, подлежащих установлению при рассмотрении дел об оспаривании ненормативных актов, решений, действий (бездействия) органов и должностных лиц, входят проверка соответствия оспариваемого акта, решения, действий (бездействия) закону или иному нормативному правовому акту и проверка факта нарушения оспариваемым актом, решением, действиями (бездействием) прав и законных интересов заявителя.

При этом на заявителя по делу возлагается обязанность обосновать и доказать факт нарушения оспариваемым актом его прав и законных интересов в сфере предпринимательской или иной экономической деятельности, а на государственный орган - доказать законность своих действий.

Из изложенного также следует и то, что предметом оценки является законность оспариваемых правоприменительных актов, исходя из доводов заявителя по делу.

Отношения в области оборота земельных участков регулируются Земельным кодексом Российской Федерации (далее - ЗК РФ), Гражданским кодексом Российской Федерации (далее - ГК РФ) и иными нормативно-правовыми актами.

 

Порядок предоставления земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, для строительства после 01 марта 2015 года регулируется главой V.I Земельного кодекса РФ, а также переходными положениями, установленными Федеральным законом от 25 октября 2001 года № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» и статьей 34 Федерального закона от 23 июня 2014 года № 171-ФЗ «О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации».

На основании пункта 3 статьи 3 ЗК РФ имущественные отношения по владению, пользованию и распоряжению земельными участками, а также по совершению сделок с ними регулируются гражданским законодательством, если иное не предусмотрено земельным, лесным, водным законодательством, законодательством о недрах, об охране окружающей среды, специальными федеральными законами.

По общему правилу, установленному пунктом 1 статьи 39.6 ЗК РФ, договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на торгах, проводимых в форме аукциона, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 данной статьи.

Договор аренды заключается на срок, определенный договором (пункт 1 статьи 610 ГК РФ).

Граждане и юридические лица, являющиеся арендаторами находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков, имеют право на заключение нового договора аренды таких земельных участков без проведения торгов в случаях, предусмотренных частью 3 статьи 39.6 ЗК РФ, и при наличии в совокупности условий, перечисленных в части 4 указанной статьи.

Пунктом 15 статьи 39.8 ЗК РФ закреплено, что арендатор земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, не имеет преимущественного права на заключение на новый срок договора аренды такого земельного участка без проведения торгов.

В связи с этим договор аренды названного имущества, заключенный на новый срок без проведения торгов, является ничтожным (статья 168 ГК РФ), равно как и соглашение о продлении такого договора.

Между тем в целях обеспечение устойчивого развития экономики федеральным законом от 14.03.2022 № 58-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее – Закон № 58-ФЗ) введены дополнительные меры, направленные на поддержку арендаторов земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности.

Как установлено частью 3 статьи 8 названного Закона, до 1 марта 2023 года арендатор земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, вправе потребовать от арендодателя заключения дополнительного соглашения к договору аренды такого земельного участка, предусматривающего увеличение срока действия данного договора аренды, независимо от оснований заключения данного договора аренды, наличия или отсутствия задолженности по арендной плате при условии, что:

1) на дату обращения арендатора с указанным требованием срок действия договора аренды земельного участка не истек либо арендодателем не заявлено в суд требование о расторжении данного договора аренды;

2) на дату обращения арендатора с указанным требованием у уполномоченного органа отсутствует информация о выявленных в рамках государственного земельного надзора и неустраненных нарушениях законодательства Российской Федерации при использовании такого земельного участка.

Частью 4 указанной статьи предусмотрено, что срок, на который увеличивается срок действия договора аренды земельного участка в соответствии с дополнительным соглашением, указанным в части 3 настоящей статьи, не может превышать три года. При этом положения пункта 8 статьи 39.8 ЗК РФ не применяются.

Арендодатель обязан без проведения торгов заключить соглашение, указанное в части 3 настоящей статьи, в срок не позднее пяти рабочих дней со дня обращения арендатора с требованием о его заключении (часть 5 статьи 8 Закона N 58-ФЗ).

Таким образом, арендатор земельного участка, заключивший договор аренды до принятия указанного Закона и надлежащим образом использующий земельный участок, в целях сохранения стабильных арендных отношений получил право на их продление без проведения торгов в упрощенном порядке при условии обращения с соответствующим заявлением до истечения срока действия договора.

 

Как следует из материалов дела, 15.06.2012 между Министерством имущественных и земельных отношений Сахалинской области (Арендодатель, далее - МИЗО) и обществом с ограниченной ответственностью «Технология» заключен договор аренды № 01670 (далее — Договор аренды № 01670) земельного участка с кадастровым № 65:01:0405001:84, площадью 37 840 кв.м., расположенного по адресу: Сахалинская область, г. Южно-Сахалинск, п/р Хомутово, северо-западнее пересечения автодороги на аэропорт и ул. 1-й Октябрьской (строительный №  - ул. 1-я Октябрьская, 158*), для строительства объекта «Автостоянки закрытого и открытого типа и мастерские автосервиса». Срок договора — с 15.06.2012 по 14.06.2015 включительно (т.д.1, л.д.78).

В дальнейшем, права арендатора на основании соглашения от  14.08.2013 перешли к ООО «Нова Моторс» (т.д.1, л.д.86), а срок договора продлен с 15.06.2015 по 14.06.2018 года на основании соглашения от 27.02.2015 № 30033/4 (т.д.1, л.д.92)

Соглашением от 15.06.2018 № 30033/6, заключенным между Департаментом землепользования (Арендодатель) и ООО «Нова Моторс» (Арендатор) в  Договор аренды № 01670 внесены изменения: «Расторгнуть с 15.06.2018 года договор аренды земельного участка в связи с заключением договора аренды земельного участка от 15.06.2018 № 01670/18 (т.д.1, л.д.96).

Таким образом, обращение общества в Департамент 07.07.2022 года  с заявлением о продлении срока действия договора от15.06.2012 № 01670 на основании части 3 статьи 8 закона № 158-ФЗ подано за пределами срока аренды.

Соответственно предусмотренное частью 3 статьи 8 Закона N 58-ФЗ условие о подаче заявления до истечения срока аренды по договору обществом не соблюдено, и, как следствие, основания для установленной названным Законом преференции не подтверждены.

Довод об обратном, мотивированный тем, что указанный договор при отсутствии возражений арендодателя по дальнейшему использованию земельного участка был возобновлен на неопределенный срок, а, следовательно, имеются основания для заключения дополнительного соглашения о продлении срока аренды, судом не принимается.

Толкование положений части 3 статьи 8 Закона N 58-ФЗ указывает на возможность увеличения срока действия договора аренды, что применимо только к договорам, заключенным на определенный срок, поскольку увеличить можно только определенный договором срок.

Если же договор был возобновлен на неопределенный срок после окончания срока, установленного договором, предмет увеличения, то есть срок, отсутствует, поскольку срок в этом случае и так не определен и арендные отношения могут продолжаться сколь угодно долго.

При этом по смыслу части 3 статьи 8 Закона N 58-ФЗ ее целью является предоставление арендаторам, у которых в ближайшее время истекает срок действия договора аренды, возможности продлить его ввиду необходимости реализации мер социально-экономического характера в отношении граждан РФ и российских юридических лиц в условиях санкционной политики, обеспечивая тем самым возможность продолжать использовать земельный участок, договор аренды по которому истекает в 2022 году, и исключения вероятности в ближайшее время поиска новых земельных участков для осуществления своей деятельности.

В этой связи данное законоположение не может быть истолковано в смысле возможности трансформировать арендные отношения, возобновленные на неопределенный срок, в срочные.

Соответственно независимо от принятия Закона N 58-ФЗ арендатор по договору аренды земельного участка, заключенного на неопределенный срок, не вправе требовать заключения с ним дополнительного соглашения к договору аренды такого земельного участка, предусматривающего увеличение срока действия договора.

Как установлено статьей 606 ГК РФ, по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В силу пункта 1 статьи 609 ГК РФ договор аренды на срок более года, а если хотя бы одной из сторон договора является юридическое лицо, независимо от срока, должен быть заключен в письменной форме.

Договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом (пункт 2 статьи 609 ГК РФ).

Из пункта 1 статьи 610 ГК РФ следует, что договор аренды заключается на срок, определенный договором.

Согласно пункту 2 статьи 621 ГК РФ, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (статья 610).

Из разъяснений абзаца третьего пункта 1 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды", следует, что не исключается возможность возобновления на неопределенный срок договора аренды государственного или муниципального имущества в порядке, предусмотренном пунктом 2 статьи 621 ГК РФ, если этот договор заключен до вступления в силу закона, требующего обязательного проведения торгов для заключения договора аренды (статья 422 ГК РФ).

Материалами дела подтверждается, что договор аренды земельного участка № 01670 от 15.06.2012 был заключен между сторонами без проведения торгов, на определенный срок, продленный по 14.06.2018 года на основании соглашения от 27.02.2015 № 30033/4 (т.д.1, л.д.92).

В свою очередь по истечении срока аренды, земельный в установленном договором и законом порядке возвращен не был, и заявитель, являясь арендатором указанного земельного участка, продолжил использовать земельный участок на основании соглашения от 15.06.2018 № 30033/6 о расторжении договора аренды от 15.06.2012 № 01670, и в связи с заключением договора аренды от 15.06.2018 № № 01670/18.

При этом вопреки доводу общества, именно с момента заключения договора от 15.06.2018 № № 01670/18, фактически, заявитель воспользовался правом на однократное продление срока договора для завершения строительства.

В соответствии с пунктом 21 статьи 3 Федерального закона от 25 октября 2001 года № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» в случае, если объект незавершенного строительства расположен на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности, и право собственности на указанный объект зарегистрировано до 01 марта 2015 года или такой земельный участок предоставлен до 01 марта 2015 года в аренду, собственник указанного объекта имеет право приобрести такой земельный участок в аренду сроком на три года однократно для завершения его строительства без проведения торгов в порядке, установленном статьями 39.14 – 39.17 Земельного кодекса РФ.

На основании подпункта 10 пункта 2 статьи 39.6 Земельного кодекса РФ договор аренды заключается без проведения торгов в случае предоставления земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на котором расположены объекты незавершенного строительства, однократно для завершения их строительства собственникам объектов незавершенного строительства в случаях, предусмотренных пунктом 5 настоящей статьи.

Предоставление в аренду без проведения торгов земельного участка, который находится в государственной или муниципальной собственности и на котором расположен объект незавершенного строительства, осуществляется однократно для завершения строительства этого объекта: собственнику объекта незавершенного строительства, право собственности на который приобретено по результатам публичных торгов по продаже этого объекта, изъятого у предыдущего собственника в связи с прекращением действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности (подпункт 1); собственнику объекта незавершенного строительства, за исключением указанного в подпункте 1 настоящего пункта, в случае, если уполномоченным органом в течение шести месяцев со дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка, на котором расположен этот объект, в суд не заявлено требование об изъятии этого объекта путем продажи с публичных торгов либо судом отказано в удовлетворении данного требования или этот объект не был продан с публичных торгов по причине отсутствия лиц, участвовавших в торгах. Предоставление земельного участка в аренду без аукциона в соответствии с настоящим подпунктом допускается при условии, что такой земельный участок не предоставлялся для завершения строительства этого объекта ни одному из предыдущих собственников этого объекта (подпункт 2 пункта 5 статьи 39.6 Земельного кодекса РФ).

В силу подпункта 6 пункта 6 статьи 39.8 Земельного кодекса РФ договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на срок до трех лет в случае предоставления земельного участка, на котором расположен объект незавершенного строительства, для завершения строительства этого объекта.

Действующим земельным законодательством предусмотрено право собственника объекта незавершенного строительства на заключение (однократную пролонгацию) договора аренды для завершения строительства такого объекта без торгов. 

Частью 15 статьи 39.8 Земельного кодекса РФ закреплено, что арендатор земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, не имеет преимущественного права на заключение на новый срок договора аренды такого земельного участка без проведения торгов.

Таким образом, анализ указанных положений Земельного кодекса РФ в их совокупности позволяет прийти к выводу о том, что после 01 марта 2015 года арендатор земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, не имеет преимущественного права на заключение на новый срок договора аренды такого земельного участка без проведения торгов. Случаи, при которых допускается заключение нового договора аренды без проведения торгов, предусмотрены пунктом 3 статьи 39.6 Земельного кодекса  РФ, а условия реализации такого права - пунктом 4 этой статьи. При отсутствии совокупности условий пунктом 3 и 4 статьи 39.6 Земельного кодекса РФ арендатор земельного участка не имеет права на заключение нового договора аренды без проведения торгов, в связи с чем, земельный участок, являющийся предметом такого договора аренды, может быть предоставлен данному лицу по истечении срока действия договора аренды только на торгах, проводимых в форме аукциона.

Согласно правовой позиции, отраженной в Определении Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда РФ от 12 сентября 2017 года № 306-КГ17-4881, не может быть продлен на неопределенный срок договор аренды недвижимого имущества, являющегося государственной или муниципальной собственностью, если законодатель ограничил возможность продления (заключения) договоров аренды указанного имущества на новый срок без проведения публичных процедур.

Исходя из вышеприведенных норм Земельного кодекса РФ, после истечения срока действия ранее заключенного договора аренды в целях дальнейшего владения земельным участком, принадлежащим на праве собственности публично-правовым образованиям, для арендодателя предусмотрен именно такой способ как заключение нового договора.

 

Материалами дела подтверждается,  что названный льготный порядок получения в аренду публичного земельного участка для завершения строительства без торгов был реализован ООО «Нова Моторс» путем заключения соглашения от 15.06.2018 № 30033/6, согласно которому, в  Договор аренды № 01670 от 15.06.2012 внесены изменения: «Расторгнуть с 15.06.2018 года договор аренды земельного участка № 01670 от 15.06.2012 в связи с заключением договора аренды земельного участка от 15.06.2018 № 01670/18 (т.д.1, л.д.96).

Следовательно, заявителю  по договору аренды от 15.06.2018 № 01670/18 без проведения торгов был предоставлен сроком на три года (с 15.06.2018 по 15.06.2021) земельный участок, для завершения строительства объектов, тем самым общество  реализовало свое право на однократное приобретение земельного участка в аренду.

Таким образом, учитывая, что спорный договор аренды земельного участка, исходя из указанных обстоятельств, не является возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок, следует признать, что основания для применения к спорным отношениям положений части 3 статьи 8 Закона N 58-ФЗ обществом нормативно необоснованы.

Суд также учитывает, что с заявлением в порядке Закона № 58-ФЗ общество обратилось за пределами установленного в нем срока, следовательно, заявление о заключении дополнительного соглашения к договору аренды земельного участка, предусматривающего увеличение срока действие договора на 3 года, вступает в противоречие с действующим правовым регулированием, что свидетельствует об отсутствии принципиальной возможности принятия положительного решения по заявлению, исходя из требований части 3 статьи 8 Закона N 58-ФЗ.

 

Доводы общества о том, что договор аренды от 15.06.2018 № 01670/18 не порождает правовых последствий в связи с отсутствием государственной регистрации, суд отклоняет по следующим основаниям.

В соответствии с пунктом 3 статьи 433 Гражданского кодекса Российской Федерации договор, подлежащий государственной регистрации, считается для третьих лиц заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом.    

Согласно пункту 2 статьи 609 ГК РФ, договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом.

В определении от 17.05.2016 №305-ЭС16-5308 Верховный Суд Российской Федерации указал, что отсутствие государственной регистрации договора само по себе не свидетельствует об отсутствии между его сторонами обязательств, связанных с предоставлением этого имущества во владение и пользование.

Исходя из разъяснений, изложенных в пункте 14 Постановления Пленума ВАС РФ от 25.01.2013 N 13 "О внесении дополнений в постановление Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" следует, что если судами будет установлено, что собственник передал имущество в пользование, а другое лицо приняло его без каких-либо замечаний, соглашение о размере платы за пользование имуществом и по иным условиям пользования было достигнуто сторонами и исполнялось ими, то в таком случае следует иметь в виду, что оно связало их обязательством, которое не может быть произвольно изменено одной из сторон (ст. 310 ГК РФ).        

В то же время в силу статьи 308 ГК РФ права, предоставленные лицу, пользующемуся имуществом по договору аренды, не прошедшему государственную регистрацию, не могут быть противопоставлены им третьим лицам.

В частности, такое лицо не имеет преимущественного права на заключение договора на новый срок (пункт 1 статьи 621 ГК РФ), а к отношениям пользователя и третьего лица, приобретшего на основании договора переданную в пользование недвижимую вещь, не применяется пункт 1 статьи 617 ГК РФ.

Поскольку государственная регистрация договора осуществляется в целях создания возможности для заинтересованных третьих лиц знать о долгосрочной аренде, заключенное соглашение не затрагивает прав третьих лиц, следовательно, до окончания срока действия соглашения ответчик вправе пользоваться земельным участком, внося за него плату, установленную соглашением сторон.  Иное толкование правил гражданского законодательства о государственной регистрации договора аренды способствует недобросовестному поведению сторон договора, который не прошел необходимую регистрацию.

При этом в п.3 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 25.02.2014 № 165 «Обзор судебной практики по спорам, связанным с признанием договоров незаключенными», разъяснено что сторона договора, не прошедшего необходимую государственную регистрацию, не вправе на этом основании ссылаться на его незаключенность.

 

На основании изложенного суд приходит к выводу, что у Департамента имелись как правовые, так и фактические основания для вынесения оспариваемого решения, следовательно, решение об отказе в предоставлении земельного участка в аренду соответствует правовым нормам, содержащимся в приведенных выше нормативных правовых актах, и не нарушает права заявителя.

Ссылка общества правовую позицию Верховного Суда РФ, сформулированную в Определении Судебной коллегии по экономическим спорам ВС РФ от 05.07.2022 № 308-ЭС22-3699 по делу № А63-4067/2021, судом  не принимается, поскольку обстоятельства, установленные в данном деле не аналогичны обстоятельствам, рассмотренным в деле № А63-4067/202.

Кроме того, в каждом конкретном случае суд устанавливает фактические обстоятельства дела и применяет нормы права к установленным обстоятельствам, с учетом представленных доказательств.

Иные доводы лиц, участвующих в деле, с учетом установленных судом обстоятельств и сделанных выводов, правового значения для рассмотрения настоящего дела по существу не имеют.

Согласно части 3 статьи 201 АПК РФ, если арбитражный суд установит, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решения и действия (бездействие) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и не нарушают права и законные интересы заявителя, суд принимает решение об отказе в удовлетворении заявленного требования.

 

Статьей 102 АПК РФ предусмотрено, что основания и порядок уплаты государственной пошлины устанавливаются в соответствии с законодательством Российской Федерации о налогах и сборах.

Согласно подпункту 3 пункта 1 статьи 333.21 Налогового кодекса Российской Федерации при подаче организацией заявлений о признании решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц незаконными подлежит оплате государственная пошлина в размере 3 000 рублей.

Из материалов дела следует, что при обращении в суд с настоящим заявлением обществом уплачена государственная пошлина в размере 3000 рублей на основании чека по операции от 05 августа 2022. Вместе с тем госпошлина уплачена физическим лицом ФИО2, не являющимся стороной по делу.

В соответствии с Письмом Министерства финансов Российской Федерации от 7 декабря 1995 г. № 3-В1-01 «Об уплате государственной пошлины при обращении в арбитражный суд» практика перечисления государственной пошлины по иску предприятия - истца другими лицами является неправомерной, поскольку статьей 1 Закона "О государственной пошлине" установлено, что плательщиками государственной пошлины являются юридические или физические лица, в интересах которых специально уполномоченные органы совершают действия и выдают документы, имеющие юридическое значение.

Согласно разъяснениям, данным в абзаце втором пункта 1 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.07.2014 № 46 "О применении законодательства о государственной пошлине при рассмотрении дел в арбитражных судах", исходя из положений пунктов 1, 3 и 8 статьи 45, статьи 333.17 НК РФ плательщик государственной пошлины обязан самостоятельно, то есть от своего имени, уплатить ее в бюджет, если иное не установлено законодательством о налогах и сборах. Уплата государственной пошлины иным лицом за истца (заявителя) законодательством не предусмотрена.

Вместе с тем по смыслу статьи 59 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации граждане и организации вправе вести свои дела в арбитражном суде через представителей. 

Государственная пошлина может быть уплачена представителем от имени представляемого. В этом случае в платежном документе на перечисление суммы государственной пошлины в бюджет с банковского счета представителя должно быть указано, что плательщик действует от имени представляемого (абзац 5 пункта 1 Постановления № 46).

Чек по операции от 05 августа 2022 соответствующих указаний не содержит, из указанного документа не следовало, что оплата госпошлины произведена за ООО «Нова Моторс».

При таких обстоятельствах, 10.08.2022 года обществом была уплачена государственная пошлина в размере 3000 рублей в установленном законом порядке, в связи с чем, излишне уплаченная государственная пошлина подлежит возврату из федерального бюджета плательщику –ФИО2.  

 

На основании вышеизложенного, руководствуясь статьями 167-171, 176 и 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд  

                                             Р Е Ш И Л :

 

В удовлетворении требований общества с ограниченной ответственностью «Нова Моторс» к Департаменту землепользования города Южно-Сахалинска о признании незаконным решения, оформленного письмом от 14.07.2022 №014-02301-22/ДЗП/07, об отказе в увеличении на три года срока действия договора № 01670 от 15.06.2012 аренды земельного участка с кадастровым номером 65:01:0405001:84, находящегося по адресу: Сахалинская обл., г. Южно-Сахалинск, п/р Хомутово, северо-западнее пересечения автодороги на аэропорт и ул. 1-й Октябрьской (строительный номер - ул. 1-я Октябрьская, 158), разрешенное использование: для строительства объекта: «Производственный комплекс», общей площадью: 37840 м. кв., возложении обязанности предоставить истцу в аренду земельный участок с кадастровым номером 65:01:0405001:84, для завершения строительства объектов незавершенного строительства, отказать.

 

Возвратить ФИО2 из федерального бюджета излишне уплаченную государственную пошлину в размере 3000 рублей.

 

Решение суда может быть обжаловано в порядке апелляционного производства в Пятый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня его принятия (изготовления решения в полном объеме) путем подачи апелляционной жалобы через Арбитражный суд Сахалинской области.

 

Судья                                                                   Е.М. Александровская