АРБИТРАЖНЫЙ  СУД  СЕВЕРО-КАВКАЗСКОГО  ОКРУГА

Именем Российской Федерации

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

 

арбитражного суда кассационной инстанции

Дело № А32-42452/2017

г. Краснодар

06 мая 2019 года

Резолютивная часть постановления объявлена 24 апреля 2019 года.

	Постановление в полном объеме изготовлено 06 мая 2019 года.

Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего судьи Анциферова В.А., судей Мазуровой Н.С. и Мещерина А.И. при участии в судебном заседании заявителя – главы крестьянского (фермерского) хозяйства Максименко Александра Ивановича (ИНН 2352010477, ОГРН 1022304739731) и его представителей –Криницкой С.А., Сиротского А.А. и Сиротского В.А. (доверенности от 17.04.2019, 10.01.2019, 19.09.2018), специалиста – Лохмана А.В. (удостоверение), от органа, осуществляющего публичные полномочия, – департамента имущественных отношений Краснодарского края (ИНН 2308077553, ОГРН 1022301228399) – Алексеева С.С. (доверенность от 24.12.2018), от третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, – департамента архитектуры и градостроительства Краснодарского края – Грицай А.И. (доверенность от 15.01.2019), в отсутствие представителей третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, – Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю, надлежащим образом извещенного о времени и месте судебного заседания, в том числе путем размещения информации на официальном сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети Интернет, рассмотрев кассационную жалобу главы крестьянского (фермерского) хозяйства Максименко Александра Ивановича на решение Арбитражного суда Краснодарского края от 14.09.2018 (судья Назыков А.Л.) и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 10.01.2019 (судьи Ефимова О.Ю., Гуденица Т.Г., Соловьева М.В.) по делу № А32-42452/2017, установил следующее.

Глава крестьянского (фермерского) хозяйства Максименко Александр Иванович (далее – хозяйство) обратился в Арбитражный суд Краснодарского края с заявлением к департаменту имущественных отношений Краснодарского края (далее – департамент) о признании незаконным изложенного в письме от 12.07.2017 № 52-23030/17-33-24 решения об отказе в предоставлении в аренду без проведения торгов земельного участка площадью 85 094 кв. м с кадастровым номером 23:30:1001001:56, расположенного по адресу: Краснодарский край, Темрюкский район, х. Белый, пер. Юбилейный, 14а (далее – земельный участок), о понуждении к направлению проекта соответствующего договора аренды с предложением о его заключении в течение месяца с даты вступления решения суда в законную силу.

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены департамент архитектуры и градостроительства Краснодарского края и Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю (далее – департамент архитектуры, управление).

Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 14.09.2018, оставленным без изменения постановлением Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 10.01.2019, в удовлетворении заявления отказано со следующей мотивировкой. Площадь испрашиваемого земельного участка несоразмерна площади участка, необходимого для размещения и эксплуатации объектов молочно-товарной фермы. Действия землепользователя по обеспечению государственной регистрации права собственности на совокупность сельскохозяйственных конструкций и сооружений, предназначенных для разведения скота, направлены на понуждение собственника земельного участка к его предоставлению в аренду на новый срок на неконкурентных началах. Земельный участок образован не только для размещения зданий и сооружений, но и для разведения крупного рогатого скота на ферме.

Хозяйство обжаловало решение Арбитражного суда Краснодарского края от 14.09.2018 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 10.01.2019 в порядке, определенном нормами главы 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – Арбитражный процессуальный кодекс), приведя следующие основания проверки законности судебных актов судов первой и апелляционной инстанций. Молочно-товарная ферма как единый имущественный комплекс включает в себя земельный участок, здания, строения. К поданному в департамент заявлению о предоставлении земельного участка хозяйство приложило свидетельство о государственной регистрации права на молочно-товарную ферму как недвижимое имущество. Департамент архитектуры подтвердил относимость молочно-товарной фермы к предприятиям III класса, закрытого типа с санитарно-защитной зоной в 300 метров. Раздел земельного участка и его предоставление иному лицу нецелесообразны. Площадь земельного участка соответствует площадям расположенных на нем объектов недвижимости и объектов вспомогательного назначения, предназначенных для обслуживания молочно-товарной фермы.

Изучив материалы дела и доводы кассационной жалобы, заслушав представителей хозяйства и департаментов, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа находит решение Арбитражного суда Краснодарского края от 14.09.2018 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 10.01.2019 подлежащими отмене с принятием нового судебного акта.

Судами первой и апелляционной инстанций установлено, что хозяйство является собственником молочно-товарной фермы № 1 общей площадью 5857,9 кв. м, включающей телятник (литера А) площадью 801,9 кв. м, телятник (литеры Б, Б1, б, б1) площадью 1085,7 кв. м, коровник (литеры В, В1) площадью 1696,7 кв. м, коровник (литеры Д, Д1) площадью 1684 кв. м, санпропускник (литеры Е, е) площадью 185,8 кв. м, весовая (литера Ж) площадью 12,7 кв. м, весовая (литера Н) площадью 19,7 кв. м, насосная (литера З) площадью 9,1 кв. м, запарочный цех (литера И) площадью 83,7 кв. м, летняя дойка (литера К) площадью 170,3 кв. м, осеменительный пункт (литера Л) площадью 63 кв. м, фуражная (литера М) площадью 45,1 кв. м, навесы (литеры Г1, Г2, Г3, Г4, Г5, Г6, Г7, Г7, Г8, Г9, Г10), уборная (литера Г11). В свидетельстве о государственной регистрации права от 21.01.2010 серии 23-АЖ № 467331 в качестве основания перехода к хозяйству права собственности на молочно-товарную ферму указан договор купли-продажи от 21.12.2009, заключенному с обществом с ограниченной ответственностью «Агроплодимпорт». Последнее приобрело названное имущество по договору купли-продажи от 30.06.2008 у сельскохозяйственного колхоза «Радуга», признанного несостоятельным (банкротом) решением Арбитражного суда Краснодарского края от 05.06.2007 по делу № А32-14991/2006. Право собственности сельскохозяйственного колхоза «Радуга» на имущество молочно-товарной фермы признано решением Арбитражного суда Краснодарского края от 17.01.2008 по делу № А32-20997/2007.

Молочно-товарная ферма расположена на земельном участке, относящемся к категории земель сельскохозяйственного назначения, с разрешенным использованием для сельскохозяйственного производства. Земельный участок  находится в собственности Краснодарского края. До отчуждения имущественного комплекса молочно-товарной фермы хозяйству конкурсный управляющий сельскохозяйственного колхоза «Радуга» заключил с департаментом договор от 09.07.2009 аренды земельного участка для эксплуатации имущества молочно-товарной фермы на основании соответствующего приказа департамента от 09.07.2009 № 67-з. Стороны констатировали соответствие земельного участка его целевому назначению и условиям договора аренды (пункт 1.2).

 В составленных государственным унитарным предприятием Краснодарского края «Крайтехинвентаризация» технических паспортах молочно-товарной фермы по состоянию на 07.02.2007 и на 13.12.2010 указано, что застроенная площадь земельного участка составляет 8556 кв. м из общей площади земельного участка 85 078 кв. м, а в состав молочно-товарной фермы включены десять навесов, уборная, три силосных ямы, ворота, калитка, четыре забора, а также мощение площадью 2683 кв. м. С учетом свидетельства о государственной регистрации права от 21.01.2010 серии 23-АЖ № 467331 и технических паспортов общая площадь объектов, расположенных на земельном участке составляет 13 316 кв. м.

Хозяйство обратилось в департамент с заявлением от 13.06.2017 о предоставлении земельного участка в аренду без проведения торгов для эксплуатации молочно-товарной фермы. Письмом от 12.07.2017 № 52-23030/17-33-24 департамент известил хозяйство о принятом решении об отказе в предоставлении земельного участка в аренду в связи с тем, что площадь объектов недвижимости, входящих в состав молочно-товарной фермы, явно несоразмерна площади земельного участка, а иной земельный участок, необходимый для эксплуатации принадлежащих хозяйству объектов недвижимости, в установленном порядке не образован.

Названные обстоятельства послужили основаниями обращения хозяйства в арбитражный суд. Законность решения и постановления арбитражных судов первой и апелляционной инстанций проверяется исходя из доводов, содержащихся в кассационной жалобе, с учетом установленных статьей 286 Арбитражного процессуального кодекса пределов рассмотрения дела в арбитражном суде кассационной инстанции.

Положениями главы 24 Арбитражного процессуального кодекса установлено, что удовлетворение требования о признании ненормативного правового акта органа, осуществляющего публичные полномочия, недействительным, а его или должностного лица решения, действия (бездействия) – незаконным (далее – оспариваемые акты, органы) возможно при установлении несоответствия оспариваемых актов закону или иному нормативному правовому акту и нарушения ими прав и законных интересов заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности (часть 1 статьи 198, часть 4 статьи 200). Обязанность доказывания соответствия оспариваемых актов закону или иному нормативному правовому акту, законности их принятия (совершения), наличия у органов соответствующих надлежащих полномочий, а также обстоятельств, послуживших основанием для принятия (совершения) оспариваемых актов, возлагается на принявшие (совершившие) их органы (статья 65, часть 5 статьи 200).

Земельным кодексом Российской Федерации (далее – Земельный кодекс) одним из основных принципов земельного законодательства назван принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами (подпункт 5 пункта 1 статьи 1). По общему правилу, заключение договора аренды земельных участков, находящихся в публичной собственности, осуществляется на торгах (пункт 1 статьи 39.6). Законодатель допускает возможность заключения договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов в случае его предоставления собственнику расположенных на участке здания, сооружения (подпункт 9 пункта 2 статьи 39.6). Данное исключение из общего правила продиктовано тем, что право граждан, юридических лиц, являющихся собственниками расположенных на публичных земельных участках зданий, сооружений, на приобретение этих участков в аренду является исключительным (часть 1 статьи 39.20). В заявлении о предоставлении земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов указывается, в том числе цель использования земельного участка (пункт 1 статьи 39.17). Уполномоченный орган рассматривает поступившее заявление, проверяет наличие или отсутствие оснований, предусмотренных статьей 39.16 настоящего Кодекса, и либо осуществляет подготовку трех экземпляров проекта договора и направляет их для подписания заявителю, либо принимает решение об отказе в предоставлении земельного участка при наличии хотя бы одного из оснований, предусмотренных статьей 39.16 Кодекса (подпункты 1, 3 пункта 5 статьи 39.17). В числе таких оснований значатся обращение с заявлением о предоставлении земельного участка лица, не имеющего права на приобретение этого участка без проведения торгов и несоответствие разрешенного использования земельного участка целям его использования, указанным в заявлении (пункт 14 статьи 39.16).

По смыслу данных Пленумом Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в пунктах 4, 5, 13 постановления от 24.03.2005 № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства» (далее – постановление Пленума № 11) разъяснений, исключительный характер права на приобретение земельного участка в аренду означает, что никто, кроме собственника здания, сооружения, не имеет права на заключение договора аренды земельного участка, занятого этим зданием, строением, сооружением. В тех случаях, когда собственник здания, строения, сооружения обращается с заявлением о приобретении права на земельный участок путем заключения договора его аренды, а соответствующий исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления не направляет заявителю проект такого договора, собственник объекта недвижимости может обратиться в арбитражный суд с заявлением по правиламо признании ненормативных правовых актов, действий (бездействия) этих органов незаконными в порядке, установленном главой 24 Арбитражного процессуального кодекса. Рассматривая такие дела, суды оценивают доводы исполнительных органов государственной власти или органов местного самоуправления о невозможности продажи спорного земельного участка в связи с его ограничением в обороте, запретом приватизации, установленным федеральным законом, либо по причине его резервирования для государственных или муниципальных нужд на основе нормативных правовых актов органов государственной власти о резервировании, использования его для других целей. Предельные размеры площади части земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования, определяются исходя из утвержденных в установленном порядке норм отвода земель для конкретных видов деятельности или правил землепользования и застройки, землеустроительной, градостроительной и проектной документации. При отсутствии утвержденных нормативов местоположение границ земельного участка и его площадь определяются с учетом фактического землепользования в соответствии с требованиями земельного и градостроительного законодательства. Местоположение границ земельного участка определяется с учетом красных линий, местоположения границ смежных земельных участков (при их наличии), естественных границ земельного участка.

Президиумом Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации были выработаны следующие правовые подходы. Условием приобретения права на земельный участок, необходимый для эксплуатации расположенных на нем объектов недвижимости, является наличие доказательств, подтверждающих указанную заявителем площадь испрашиваемого участка. Заявитель при обращении в соответствующие органы государственной власти либо местного самоуправления о предоставлении земельного участка обязан обосновать площадь земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования (постановление от 01.03.2011 № 13535/10). При доказанности использования совокупности правомерно возведенных объектов как имущественного комплекса их собственник вправе претендовать на приобретение земельного участка под всем принадлежащим ему комплексом, в том числе и под объектами, не обладающими признаками недвижимого имущества. Сама по себе регистрация права собственности на отдельные объекты недвижимости при определенных условиях не препятствует квалификации таких объектов как единого комплекса (постановления от 17.08.2004 № 4345/04, от 20.10.2010 № 6200/10). Названные подходы поддерживаются Верховным судом Российской Федерации (определения от 26.01.2018 № 301-ЭС17-21416, от 13.12.2017 № 301-ЭС17-18823).  

Оценив по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса имеющиеся в деле доказательства, правильно применив вышеприведенные нормативные положения и разъяснения высшей судебной инстанции, суды первой и апелляционной инстанций вправе были заключить о следующем. Объекты, расположенные на испрашиваемом земельном участке, имеют единое назначение и целевое использование – молочно-товарная ферма, то есть представляют собой единый комплекс, состоящий из разнородных элементов, объединенных общим функциональным назначением, и соответствуют разрешенному использованию земельного участка. Земельный участок изначально формировался в целях размещения и эксплуатации имущественного комплекса молочно-товарной фермы. Необходимость и достаточность площади земельного участка для обеспечения соответствующих целей подтверждены материалами дела. Хозяйство как собственник имущественного комплекса молочно-товарной фермы имеет исключительное право на приобретение земельного участка в аренду без проведения торгов. Оспариваемое решение департамента противоречит вышеприведенным нормам, нарушает права и законные интересы хозяйства.

Обратное, в соответствии с пунктом 1 статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса, должен был доказать департамент. Такие доказательства в материалах дела отсутствуют. Иные содержащиеся в обжалуемых судебных актах выводы судов первой и апелляционной инстанций не соответствуют установленным по делу фактическим обстоятельствам и основаны на ошибочном распределении между сторонами бремени доказывания.  

Пунктом 2 части 1 статьи 287 Арбитражного процессуального кодекса арбитражному суду кассационной инстанции по результатам рассмотрения кассационной жалобы предоставлено право отменить постановление суда апелляционной инстанции в части и принять новый судебный акт без передачи дела на новое рассмотрение, если фактические обстоятельства, имеющие значение для дела, установлены арбитражным судом апелляционной инстанции на основании полного и всестороннего исследования имеющихся в деле доказательств, но этими судами неправильно применена норма права, либо законность постановления арбитражного апелляционной инстанции повторно проверяется арбитражным судом кассационной инстанции.

Руководствуясь статьями 284, 286 – 289 Арбитражного процессуального кодекса, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Краснодарского края от 14.09.2018 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 10.01.2019 по делу № А32-42452/2017 отменить. 

Признать незаконным изложенное в письме от 12.07.2017 № 52-23030/17-33-24 решение департамента имущественных отношений Краснодарского края об отказе в предоставлении главе крестьянского (фермерского) хозяйства Максименко Александру Ивановичу в аренду без проведения торгов земельного участка площадью 85 094 кв. м с кадастровым номером 23:30:1001001:56, расположенного по адресу: Краснодарский край, Темрюкский район, х. Белый, пер. Юбилейный, 14а. 

Обязать департамент имущественных отношений Краснодарского края  изготовить и направить главе крестьянского (фермерского) хозяйства Максименко Александру Ивановичу проект соответствующего договора аренды.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1. Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

 

Председательствующий судья                 			                                 В.А. Анциферов

Судья									                     Н.С. Мазурова

Судья								                                 А.И. Мещерин