АРБИТРАЖНЫЙ СУД УРАЛЬСКОГО ОКРУГА

Ленина проспект, д. 32/27, Екатеринбург, 620075  

http://fasuo.arbitr.ru

П О С Т А Н О В Л Е Н И Е

№ Ф09-1510/22 

Екатеринбург

01 апреля 2022 г.

Дело № А47-6/2021

Резолютивная часть постановления объявлена 29 марта 2022 г.

Постановление изготовлено в полном объеме 01 апреля 2022 г. 

Арбитражный суд Уральского округа в составе:

председательствующего Рябовой С.Э.,

судей Сулейменовой Т.В., Купреенкова В.А.

рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу индивидуального предпринимателя главы крестьянского (фермерского) хозяйства ФИО1 (далее - ФИО1) на постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 10.01.2022 по делу № А47-6/2021 Арбитражного суда Оренбургской области.

Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения кассационной жалобы извещены надлежащим образом, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на сайте Арбитражного суда Уральского округа.

В судебном заседании приняли участие:

ФИО1 (лично, паспорт);

представители Администрации Бугурусланского района Оренбургской области (далее - администрация) – ФИО2 (доверенность от 01.02.2022), ФИО3 (доверенность от 14.12.2021).

Администрация обратилась в Арбитражный суд Оренбургской области с исковым заявлением к ФИО1:

- о расторжении договора аренды от 18.11.2019 № 106/2019;

- признании объектов, возведенных на земельном участке с кадастровым номером 56:07:0606003:8, самовольными постройками, а именно: склад под хранение пшеницы, склад под хранение ячменя, подсобный навес для хранения запасных частей, помещение для приема пищи и отдыха, овчарня, бывшие летние карды;

- обязании снести указанные объекты недвижимости и привести спорный земельный участок в пригодное для его дальнейшего использования состояние;

- обязании возвратить спорный земельный участок по акту приема-передачи (с учетом принятых судом уточнений исковых требований в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Решением Арбитражного суда Оренбургской области от 23.08.2021 в удовлетворении исковых требований отказано.

Постановлением Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 10.01.2022 решение суда отменено. Исковые требования удовлетворены. 

Договор аренды находящегося в государственной собственности земельного участка от 18.10.2019 № 106/2019 расторгнут. 

Возведенные ФИО1 на земельном участке с кадастровым номером 56:07:0606003:8 объекты недвижимости (склад под хранение пшеницы, склад под хранение ячменя, подсобный навес для хранения запасных частей, помещение для приема пищи и отдыха, овчарня, бывшие летние карды) признаны самовольными постройками. 

На ФИО1 возложена обязанность в течение трех месяцев с момента принятия настоящего судебного акта:

- снести самовольные постройки (склад под хранение пшеницы, склад под хранение ячменя, подсобный навес для хранения запасных частей, помещение для приема пищи и отдыха, овчарня, бывшие летние карды);

- привести земельный участок с кадастровым номером 56:07:0606003:8, на котором расположены самовольные постройки, в пригодное для его дальнейшего использования по целевому назначению состояние;

- передать земельный участок с кадастровым номером 56:07:0606003:8 администрации Бугурусланского района Оренбургской области в пригодном для его дальнейшего использования по целевому назначению состоянии, обусловленном договором аренды от 18.10.2019 № 106/2019, свободным от любых построек (сооружений), путем подписания акта приема-передачи.

В кассационной жалобе ФИО1 просит постановление суда апелляционной инстанции отменить, оставить в силе решение суда первой инстанции, ссылаясь на неправильное применение судом норм материального права.

Заявитель кассационной жалобы оспаривает выводы суда апелляционной инстанции о наличии оснований для удовлетворения иска. По мнению ФИО1, на спорном земельном участке, отнесенном к категории земель сельскохозяйственного назначения, который предоставлен ему на праве аренды, могут размещаться любые производственные, а также иные объекты, в том числе здания, строения, сооружения, используемые в процессе сельскохозяйственного производства, включая и административно-бытовые здания, имеющие вспомогательное значение и предназначенные для организационно-управленческого, бытового и иного обеспечения необходимого режима функционирования сельскохозяйственного производства, то есть строительство (размещение) на земельном участке из состава земель сельскохозяйственного назначения, предоставленном для ведения сельскохозяйственного производства, зданий, используемых в процессе указанного производства, не противоречит положениям статей 77, 78 Земельного кодекса Российской Федерации, статей 6, 11 Федерального закона от 11.06.2003 № 74-ФЗ «О крестьянском (фермерском) хозяйстве».  Заявитель также ссылается на то, что в нарушение статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации истцом в материалы дела не представлены доказательства, подтверждающие, что спорный земельный участок сельскохозяйственного производства не использовался им в указанных целях и (или) имеет признаки неиспользования земельных участков для ведения сельскохозяйственного производства или осуществления иной связанной с сельскохозяйственным производством деятельности, предусмотренные перечнем, утвержденным постановлением Правительства Российской Федерации от 18.09.2020 № 1482. Кроме того ФИО1 полагает, что избранная истцом мера ответственности в виде расторжения договора аренды земельного участка, заключенного сроком на 49 лет, применительно к обстоятельствам данного спора является несоразмерной, не соответствует степени нарушенного обязательства и балансу интересов сторон, поскольку факт наличия существенных нарушений истцом условий договора  не доказан, равно как и не доказан факт неиспользования земельного участка по целевому назначению.

В отзыве на кассационную жалобу администрация просит оставить постановление апелляционного суда без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.

При рассмотрении спора судами установлено, что 15.02.2010 между администрацией (арендодатель) и ФИО1 (арендатор) заключен договор аренды № 20/0210 находящегося в государственной собственности земельного участка, согласно которому арендодатель передает, а арендатор принимается в аренду земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения с кадастровым номером 56:07:0606003:8 с местоположением: Оренбургская область, Бугурусланский район, земельный участок расположен в центральной части кадастрового квартала 56:07:0606003 площадью 564663 кв. м, для использования в целях ведения сельскохозяйственного производства (пункт 1.1 договора).

Договор аренды заключен на срок до 15.02.2015 (пункт 2.1 договора аренды от 15.02.2010).

Дополнительным соглашением от 09.02.2015 к договору аренды от 15.02.2010 срок действия договора аренды продлен до 15.02.2020.

ФИО1 05.09.2019 подано заявление о продлении договора аренды, в связи с чем в газете «Бугурусланские ведомости» от 17.09.2019 № 36 (636) опубликовано информационное сообщение о планируемом предоставлении земельных участков на основании частей 3, 4 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации, в том числе и на земельный участок с кадастровым номером 56:07:0606003:8.

По истечении месячного срока с момента размещения уведомления каких-либо заявлений не поступало.

Постановлением администрации от 18.10.2019 № 322-п ФИО1 предоставлен в аренду на 49 лет земельный участок, категория земель - земли сельскохозяйственного назначения, для ведения сельскохозяйственного производства, с кадастровым номером 56:07:0606003:8 с местоположением: Оренбургская область, Бугурусланский район, земельный участок расположен в центральной части кадастрового квартала 56:07:0606003, площадью 564663 кв. м.

Между администрацией и ФИО1 18.11.2019 заключен договор аренды № 106/1019 находящегося в государственной собственности земельного участка, согласно пункту 1.1 которого арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в аренду земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения с кадастровым номером 56:07:0606003:8 с местоположением: Оренбургская область, Бугурусланский район, земельный участок расположен в центральной части кадастрового квартала 56:07:0606003, площадью 564663 кв. м, для использования в целях ведения сельскохозяйственного производства.

Договор аренды заключен на срок до 17.10.2068 (пункт 2.1 договора аренды от 18.11.2019).

В силу пунктов 4.4.2, 4.4.7 договора арендодатель обязан использовать участок в соответствии с целевым назначением и разрешенным использованием; не допускать действий, приводящих к ухудшению экологической обстановки, а также способствующих возникновению чрезвычайных ситуаций природного и техногенного характера на арендуемом земельном участке и прилегающих к нему территориях, а также выполнять работы по благоустройству территории.

Согласно пункту 4.1.1 договора арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора при использовании земельного участка не по целевому назначению, а также при использовании способами, приводящими к его порче, при невнесении арендной платы более чем за 6 месяцев, в случае не подписания арендатором дополнительных расчетов к договору в соответствии с пунктом 3.4 и нарушения других условий договора.

Договор аренды зарегистрирован в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Оренбургской области 06.11.2019.

В адрес администрации Бугурусланского района 11.08.2020 поступило обращение со стороны гр. ФИО4 с вопросом «выдавались ли какие-либо разрешения на строительство объектов недвижимости на земельном участке с кадастровым номером 56:07:0606003:8».

К данному обращению приложен письменный ответ Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Оренбургской области от 15.07.2020 № 10-17668/ю «О рассмотрении обращения гр. ФИО4 от 05.06.2020», согласно которому по результатам проверочных мероприятий (анализ документов, фотосъемка, осмотр земельного участка) установлено, что на землях сельскохозяйственного назначения с кадастровым номером 56:07:0606003:8 с местоположением: Оренбургская область, Бугурусланский район, земельный участок расположен в центральной части кадастрового квартала 56:07:0606003 площадью 564663 кв. м, находится в государственной собственности, используется на праве аренды ФИО1, земельный участок не огорожен, на участке расположены здания и сооружения.

Заведующим отдела архитектуры и градостроительства администрации Бугурусланского района на обращение гр. ФИО4 14.08.2020 предоставлен ответ № 3006, в котором указано, что разрешения на строительство (реконструкцию) объектов, расположенных на земельном участке с кадастровым номером 56:07:0606003:8, не выдавались.

На основании обращения гр. ФИО4 и сведений, изложенных в письменном ответе Управления Росреестра по Оренбургской области от 15.07.2020 № 10-17668/20, распоряжением администрации от 14.08.2020 № 63-р утвержден состав комиссии по проверке целевого использования земельного участка, дата проведения проверки назначена на 24.08.2020.

О дате проведения проверки в адрес ФИО1 направлены уведомление от 14.08.2020 и распоряжение администрации от 14.08.2020 № 63-р, что подтверждается кассовым чеком от 17.08.2020 о направлении заказного письма с уведомлением и описью вложения.

24.08.2020 осуществлена выездная проверка с составлением соответствующего акта выездной проверки соблюдения арендатором условий договора аренды земельного участка с кадастровым номером 56:07:0606003:8 с местоположением: Оренбургская область, Бугурусланский район, земельный участок расположен в центральной части кадастрового квартала 56:07:0606003, площадью 564663 кв. м.

В ходе проверки установлено, что в центральной части земельного участка с кадастровым номером 56:07:0606003:8 расположены капитальные строения, возведенные без какой-либо разрешительной документации, по территории центральной части земельного участка в хаотичном порядке расставлена сельскохозяйственная техника в нерабочем состоянии, присутствует металлолом и остатки строительного мусора, на 1/4 площади земельного участка произрастает сорная растительность, участок находится в неудовлетворительном состоянии, признаки использования по целевому назначению в 2020 году отсутствуют.

Акт проверки направлен в адрес ФИО1 заказным письмом с уведомлением 11.09.2020. В сопроводительном письме ответчику предложено предоставить в течение трех рабочих дней со дня получения акта письменные пояснения относительно выявленных в процессе проверки фактов. Одновременно ФИО1 направлено требование о необходимости в месячный срок с момента получения акта привести земельный участок с кадастровым номером 56:07:0606003:8 в надлежащее состояние, пригодное для использования в целях сельскохозяйственного производства, снести самовольно возведенные объекты недвижимости, освободить земельный участок от непригодной к использованию сельскохозяйственной техники, металлолома и строительного мусора.

Факт уведомления ФИО1 подтверждается кассовым чеком от 17.08.2020 о направлении заказного письма с описью вложения.

Кроме того, в период с 29.07.2020 по 25.08.2020 в рамках государственного земельного надзора Федеральной службой по ветеринарному и фитосанитарному надзору по Оренбургской области проведена внеплановая/выездная проверка в отношении ФИО1 (на земельном участке с кадастровым номером 56:07:0606003:8).

По результатам проверки составлен соответствующий акт от 25.08.2020 № 56-05-006/2020, в котором указано, что на землях сельскохозяйственного назначения сенокосах возведены объекты капитального строительства (дом, гаражи), вокруг разбросаны металлолом на площади 1,5 га, на земельном участке самовольно проводились земляные работы по снятию плодородного слоя почвы, в результате чего снят и перемещен плодородный слой почвы вместе с минеральным грунтом (глиной).

На основании данной проверки в отношении ФИО1 составлен протокол от 25.08.2020 № 56-05-01-012/2020 об административном правонарушении по части 1 статьи 8.6 Кодекса Российской Федерации об административных правонарушениях «Самовольное снятие или перемещение плодородного слоя почвы».

По мнению истца, данные обстоятельства также свидетельствуют о нецелевом использовании земельного участка сельскохозяйственного назначения, приводящем к ухудшению его состояния.

В связи с нарушением пункта 4.4.2 договора аренды и использованием земельного участка не по целевому назначению, на основании пункта 4.1.1 договора аренды 10.11.2020 в адрес ФИО1 заказным письмом с уведомлением направлено требование (претензия) от 30.10.2020 № 3829 о расторжении договора аренды, приведении в месячный срок с момента получения настоящего требования земельного участка с кадастровым номером 56:07:0606003:8 в надлежащее состояние, пригодное для его использования в целях сельскохозяйственного производства, сносе самовольно возведенных объектов недвижимости, освобождении земельного участка от непригодной к использованию сельскохозяйственной техники, металлолома и строительного мусора, возврате земельного участка по акту приема-передачи в состоянии, пригодном для использования по целевому назначению.

Факт уведомления ФИО1 подтверждается кассовым чеком от 10.11.2020 о направлении заказного письма с описью вложения.

Претензия администрации оставлена ФИО1 без удовлетворения, что послужило основанием для обращения истца в арбитражный суд с рассматриваемым исковым заявлением.

В обоснование возражений на заявленные истцом требования ответчиком в материалы дела представлено постановление Отдела государственного земельного надзора Управления Россельхознадзора по Оренбургской области о прекращении производства по делу об административном правонарушении от 30.03.2021 по делу № 56-05-01-012/2020.

Также комиссией в составе ФИО1, главного специалиста - юриста администрации ФИО2, специалиста общества с ограниченной ответственностью «КадастрГео» ФИО5, индивидуального предпринимателя  ФИО6 в процессе рассмотрения спора 06.05.2021 произведен осмотр строений на земельном участке с кадастровым номером 56:07:0606003:8, в результате составлен акт, из содержания которого следует, что на спорном земельном участке располагаются: склад хранения (пшеницы) размером 6 x 12 м, склад для хранения ячменя размером 6 x 12 м, подсобный навес (для запчастей) размером 3 x 6 м, помещение для приема пищи и отдыха размером 5 x 6 м, помещение для содержания скота размером 6 x 18 м, бывшая летняя карда размером 12 x 18 м.

В материалы дела также представлен акт ФГБУ «Оренбургский референтный центр Россельхознадзора» обследования земельных угодий на выявление количества сорной и древесно-кустарниковой растительности № 1 от 26.05.2021, согласно которому в ходе визуального осмотра установлено, что на пашне земельного участка с кадастровым номером 56:07:0606003:8 не проводятся работы по возделыванию сельскохозяйственных культур и обработке почвы, произрастают сорняки: ромашка непахучая, дурнишник зубовидный, конопля сорная, полынь горькая, пырей ползучий, амброзия трехраздельная. При проведении проверки был произведен подсчет сорняков на 1 кв. м, составляющий 26 шт. на 1 кв. м малолетних и многолетних сорняков. Также обнаружен карантинный вид - амброзия трехраздельная 1 шт. на 1 кв. м.

Отказывая в удовлетворении исковых требований, суд первой инстанции пришел к выводу о том, что истцом не доказано наличие существенных нарушений ответчиком условий договора.

Отменяя решение суда первой инстанции и удовлетворяя исковые требования, суд апелляционной инстанции обоснованно исходил из следующего.

В силу подпунктом 8 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации одним из принципов земельного законодательства является деление земель по целевому назначению на категории, согласно которому правовой режим земель определяется исходя из их принадлежности к определенной категории и разрешенного использования в соответствии с зонированием территорий и требованиями законодательства. 

Этот принцип призван обеспечить эффективное использование и одновременно охрану земли. Законодательные требования, предусматривающие использование земельных участков по их целевому назначению, будучи по своей природе определенным ограничением свободы владения, пользования и распоряжения имуществом, обусловлены прежде всего публичными интересами и особенностью земли как природного объекта и важнейшего компонента окружающей среды, подлежащего в этом качестве особой охране и нуждающегося в эффективном использовании, в том числе в общих интересах.

Согласно пункту 1 статьи 7, пунктам 1, 2 статьи 42 Земельного кодекса Российской Федерации собственники земельных участков и лица, не являющиеся собственниками земельных участков, обязаны использовать земельные участки в соответствии с их целевым назначением и принадлежностью к той или иной категории земель.

В соответствии с пунктом 2 статьи 7 Земельного кодекса Российской Федерации земли, указанные в пункте 1 настоящей статьи, используются в соответствии с установленным для них целевым назначением. Правовой режим земель и земельных участков определяется в соответствии с федеральными законами исходя из их принадлежности к той или иной категории земель и разрешенного использования.

Согласно пунктам 1 и 2 статьи 77 Земельного кодекса Российской Федерации землями сельскохозяйственного назначения признаются земли, находящиеся за границами населенного пункта и предоставленные для нужд сельского хозяйства, а также предназначенные для этих целей.

В составе земель сельскохозяйственного назначения выделяются сельскохозяйственные угодья, земли, занятые внутрихозяйственными дорогами, коммуникациями, лесными насаждениями, предназначенными для обеспечения защиты земель от негативного воздействия, водными объектами, а также зданиями, сооружениями, используемыми для производства, хранения и первичной переработки сельскохозяйственной продукции.

В соответствии с абзацем первым пункта 1 статьи 78 Земельного кодекса Российской Федерации земли сельскохозяйственного назначения могут использоваться для ведения сельскохозяйственного производства, создания защитных лесных насаждений, научно-исследовательских, учебных и иных связанных с сельскохозяйственным производством целей гражданами, в том числе ведущими крестьянские (фермерские) хозяйства, личные подсобные хозяйства, садоводство, животноводство, огородничество.

Пунктом 1 статьи 79 Земельного кодекса Российской Федерации закреплено, что сельскохозяйственные угодья (пашни, сенокосы, пастбища, залежи, земли, занятые многолетними насаждениями (садами, виноградниками и другими)) - в составе земель сельскохозяйственного назначения имеют приоритет в использовании и подлежат особой охране.

В соответствии с подпунктом 1 пункта 3 статьи 1 Федерального закона от 24.07.2002 № 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» оборот земель сельскохозяйственного назначения основывается, в том числе на принципе сохранения целевого использования земельных участков.

В силу части 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другим федеральным законом, досрочное расторжение договора аренды земельного участка, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя возможно только на основании решения суда при существенном нарушении договора аренды земельного участка его арендатором.

Статьей 42 Земельного кодекса Российской Федерации установлено, что собственники земельных участков и лица, не являющиеся собственниками земельных участков, обязаны: использовать земельные участки в соответствии с их целевым назначением способами, которые не должны наносить вред окружающей среде, в том числе земле как природному объекту; сохранять межевые, геодезические и другие специальные знаки, установленные на земельных участках в соответствии с законодательством; осуществлять мероприятия по охране земель, лесов, водных объектов и других природных ресурсов, в том числе меры пожарной безопасности; своевременно приступать к использованию земельных участков в случаях, если сроки освоения земельных участков предусмотрены договорами; своевременно производить платежи за землю; соблюдать при использовании земельных участков требования градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил, нормативов; не допускать загрязнение, истощение, деградацию, порчу, уничтожение земель и почв и иное негативное воздействие на земли и почвы; выполнять иные требования, предусмотренные настоящим Кодексом, федеральными законами.

В соответствии с пунктами 1 и 2 статьи 46 Земельного кодекса Российской Федерации аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством. Наряду с указанными в пункте 1 настоящей статьи основаниями аренда земельного участка может быть прекращена по инициативе арендодателя по основаниям, предусмотренным пунктом 2 статьи 45 настоящего Кодекса.

Договор аренды подлежит прекращению, в частности, в том случае, когда арендатор использует земельный участок не по целевому назначению или если его использование приводит к существенному снижению плодородия земель сельскохозяйственного назначения или причинению вреда окружающей среде; порче земель; невыполнении обязанностей по рекультивации земель, обязательных мероприятий по улучшению земель и охране почв; невыполнении обязанностей по приведению земель в состояние, пригодное для использования по целевому назначению; неиспользовании земельного участка, предназначенного для сельскохозяйственного производства либо жилищного или иного строительства, в указанных целях в течение трех лет, если более длительный срок не установлен федеральным законом (пункт 2 статьи 45 Земельного кодекса Российской Федерации).

В свою очередь, нарушение договора аренды со стороны арендатора может выражаться не только в невнесении или несвоевременном внесении арендной платы, но также и в использовании не по целевому назначению или неиспользовании земельного участка, предназначенного для сельскохозяйственного производства.

Согласно пункту 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда при существенном нарушении договора другой стороной, а также в иных случаях, предусмотренных указанным Кодексом, другими законами или договором.

Статья 619 Гражданского кодекса предусматривает ряд случаев, при наличии которых договор аренды может быть досрочно расторгнут судом по требованию арендодателя, в том числе, когда арендатор пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями; существенно ухудшает имущество.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора (статья 450 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Из разъяснений, изложенных в пункте 23 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства» следует, что в отличие от общих оснований и порядка прекращения договора аренды, предусмотренных статьей 46 Земельного кодекса Российской Федерации и статьями 450 и 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, пункт 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации устанавливает специальные основания и порядок досрочного прекращения договора аренды земельного участка: арендодатель должен представить суду соответствующие доказательства, подтверждающие существенное нарушение договора аренды земельного участка со стороны арендатора. Обстоятельства, указанные в статье 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, могут служить основанием для досрочного расторжения договора аренды земельного участка лишь в том случае, когда они могут быть квалифицированы как существенные нарушения договора аренды земельного участка. Не может служить основанием для удовлетворения требования арендодателя о досрочном расторжении договора аренды земельного участка сам факт существенного нарушения договора, если такое нарушение (его последствия) устранено арендатором в разумный срок.

По смыслу разъяснений, содержащихся в пункте 8 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 05.05.1997 № 14 «Обзор практики разрешения споров, связанных с заключением, изменением и расторжением договоров» и в пункте 23 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства», в рассматриваемом случае нарушение договора должно быть не только значительным, но и актуальным (не устраненным) на момент принятия судом решения.

В соответствии с разъяснениями, изложенными в пункте 29 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой», если основанием расторжения договора аренды является неисполнение арендатором возложенных на него обязанностей, арендодатель до обращения в суд с иском о досрочном расторжении договора обязан направить арендатору письменное предупреждение о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок (пункт 3 статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации), а также предложение расторгнуть договор (пункт 2 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В пункте 30  названного информационного письма разъяснено, что необходимым условием удовлетворения иска арендодателя о досрочном расторжении договора аренды на основании статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации является установление в ходе судебного разбирательства факта получения арендатором предупреждения арендодателя о необходимости исполнения договорного обязательства. В данном пункте отмечено, что суд должен установить, принял ли истец со своей стороны надлежащие меры, которые гарантировали бы получение ответчиком (арендатором) соответствующего письменного предупреждения (вручение под расписку, направление заказным письмом или с уведомлением о вручении).

Исследовав и оценив имеющиеся в материалах дела доказательства по правилам, предусмотренным статьей 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в том числе договор аренды от 18.11.2019 № 106/2019, по условиям которого участок предоставлен арендатору для ведения сельскохозяйственного производства (пункт 1.1 договора), акт проверки от 24.08.2020 № 1 с приложенными фотоматериалами, от 25.08.2020 № 56-05-006/2020, из которых следует, что ответчиком без получения в установленном законом разрешений порядке возведены объекты недвижимого имущества, на участке произрастает сорная растительность, участок находится в неудовлетворительном состоянии, признаки его использования по целевому назначению отсутствуют, на участке самовольно проводились работ по снятию плодородного слоя почвы, в результате чего снят и перемещен плодородный слой почвы вместе с минеральным грунтом (глиной), письма от 11.09.2020, от 30.10.2020, установив факт нарушения ФИО1 условий договора (пункты 4.1.1, 4.4.2, 4.4.7  договора), а также действующего законодательства (статья 42, пункт 2 статьи 46, пункт 2 статьи 45 Земельного кодекса Российской Федерации), и придя к выводу о существенном характере данных нарушений и их не устранении на момент рассмотрения спора, приняв во внимание соблюдение администрацией досудебного порядка расторжения названного договора, суд апелляционной инстанции правомерно удовлетворил требования истца о расторжении  договора аренды от 18.11.2019 № 106/2019.

Надлежащих доказательств, опровергающих данные обстоятельства, ответчиком в соответствии со статьями 9, 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не представлено.

При этом суд апелляционной инстанции обоснованно указал, что ссылка ФИО1  на постановление Отдела государственного земельного надзора Управления Россельхознадзора по Оренбургской области о прекращении производства по делу об административном правонарушении от 30.03.2021 по делу № 56-05-01-012/2020 не имеет правового значения, поскольку прекращении производства по формальным основаниям (неправильное указание норма материального права) не исключает факта нарушения ФИО1 требований законодательства в отношении спорного земельного участка. 

Необходимо также отметить, что в данном случае заявлены требования о расторжении договора аренды земельного участка, регулируемыми иными правовыми нормами, а не теми на которые ссылается заявитель жалобы.  Положения пунктов 3, 5, 6 статьи 6 Федерального закона от 24.07.2002 № 101-ФЗ от 24.07.2002 № 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» подлежат применению при изъятии земельного участка у его собственника, а не арендатора. Основанием же для прекращения производства по делу послужило применение недействующих нормативно-правовых актов, а не отсутствие самого факта снятия верхнего плодородного слоя почвы. 

Доводы ФИО1  о том, что спорный земельный участок используется полностью со ссылкой на акт осмотра  земельного участка с кадастровым номером 56:07:0606003:8 от 14.12.2021, составленный в процессе рассмотрения спора в суде апелляционной инстанции, судом кассационной инстанции отклоняются, поскольку из него следует, что площадь так как  поскольку осмотр участка производился в зимнее время и на участке лежал снег, но и в этом случае участок используется не более чем на половину площади. На пастибщных угодьях вдоль оврага отсутствуют признаки выгула скота в 2021  году, в большом количестве присутствует сухая растительность, сенокошение не осуществлялась, что приводит к ухудшению качества сенокосных угодий, объекты недвижимого имущества, возведенные без разрешений и расположенные на пастбищных угодьях в центральной части земельного участка, не снесены, условия хранения пшеницы неудовлетворительны, отсутствует скот в помещениях содержания скота, часть объектов недвижимости находятся в аварийном состоянии и создают реальную угрозу жизни и здоровью,  в хаотичном порядке расставлена сельскохозяйственная техника и оборудование в неработоспособном состоянии, признаки проведения ремонтных работ отсутствуют, также на земельном участке находится металлолом и строительный мусор. В центральной части земельного участка  выявлены следы работ связанных с углублением оврага в целях обустройства  пруда, при этом удаленный грунт складирован на пастбищных угодьях.     

Рассмотрев требования администрации о признании объектов самовольными постройками, об обязании ФИО1 снести указанные объекты недвижимости и привести спорный земельный участок в пригодное для его дальнейшего использования состояние, а также возвратить спорный земельный участок по акту приема-передачи, суд апелляционной инстанции обоснованно исходил из следующего. 

В силу положений статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации самовольной постройкой является здание, сооружение или другое строение, возведенные или созданные на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, либо возведенные или созданные без получения на это необходимых в силу закона согласований, разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил, если разрешенное использование земельного участка, требование о получении соответствующих согласований, разрешений и (или) указанные градостроительные и строительные нормы и правила установлены на дату начала возведения или создания самовольной постройки и являются действующими на дату выявления самовольной постройки

Лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности. Оно не вправе распоряжаться постройкой - продавать, дарить, сдавать в аренду, совершать другие сделки.

Использование самовольной постройки не допускается.

Самовольная постройка подлежит сносу или приведению в соответствие с параметрами, установленными правилами землепользования и застройки, документацией по планировке территории, или обязательными требованиями к параметрам постройки, предусмотренными законом (далее - установленные требования), осуществившим ее лицом либо за его счет, а при отсутствии сведений о нем лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором возведена или создана самовольная постройка, или лицом, которому такой земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, предоставлен во временное владение и пользование, либо за счет соответствующего лица, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 3 настоящей статьи, и случаев, если снос самовольной постройки или ее приведение в соответствие с установленными требованиями осуществляется в соответствии с законом органом местного самоуправления.

Согласно разъяснениям, содержащимся в пункте 22 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», собственник земельного участка, субъект иного вещного права на земельный участок, его законный владелец либо лицо, права и законные интересы которого нарушает сохранение самовольной постройки, вправе обратиться в суд по общим правилам подведомственности дел с иском о сносе самовольной постройки.

В соответствии с разъяснениями, приведенными в определении Конституционного Суда Российской Федерации от 03.07.2007 № 595-О-П, вводя правовое регулирование самовольной постройки, законодатель закрепил в пункте 1 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации три признака самовольной постройки, а именно: постройка должна быть возведена либо на земельном участке, не отведенном для этих целей в установленном законом порядке, либо без получения необходимых разрешений, либо с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил (для определения ее таковой достаточно наличия хотя бы одного из этих признаков), и установил в пункте 2 той же статьи Гражданского кодекса Российской Федерации последствия, то есть санкцию за данное правонарушение в виде сноса самовольной постройки осуществившим ее лицом либо за его счет.

По смыслу статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает право собственности на нее, не вправе совершать в отношении такой постройки какие-либо сделки (продавать, дарить и т.д.), которые будут считаться ничтожными и, соответственно, не порождать никаких юридических последствий; лицо не вправе распоряжаться самовольной постройкой, заключать сделки; самовольное строение не является недвижимым имуществом и, соответственно, не подлежит регистрации в учреждениях юстиции.

В отношении объектов, подпадающих по своим физическим характеристикам под понятие недвижимого имущества, созданных с нарушением требований законодательства, применяются положения статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В соответствии со статьей 11 Земельного кодекса Российской Федерации к полномочиям органов местного самоуправления относятся, в частности, полномочия на решение вопросов местного значения в области использования и охраны земель.

В силу положений абзаца 2 пункта 3 статьи 72 Земельного кодекса Российской Федерации органы местного самоуправления городских и сельских поселений осуществляют муниципальный земельный контроль в отношении расположенных в границах городских и сельских поселений объектов земельных отношений.

Согласно пункту 3 статьи 76 Земельного кодекса Российской Федерации приведение земельных участков в пригодное для использования состояние при их захламлении, других видах порчи, самовольном занятии, снос зданий, строений, сооружений при самовольном занятии земельных участков или самовольном строительстве осуществляется юридическими лицами и гражданами, виновными в указанных земельных правонарушениях, или за их счет.

В соответствии с подпунктом 26 пункта 1 статьи 16 Федерального закона от 06.10.2003 № 131-ФЗ «Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации» к вопросам местного значения городского округа относятся, в частности, выдача разрешений на строительство (за исключением случаев, предусмотренных Градостроительным кодексом Российской Федерации, иными федеральными законами), разрешений на ввод объектов в эксплуатацию при осуществлении строительства, реконструкции объектов капитального строительства, расположенных на территории городского округа, утверждение местных нормативов градостроительного проектирования городского округа, ведение информационной системы обеспечения градостроительной деятельности, осуществляемой на территории городского округа, осуществление муниципального земельного контроля в границах городского округа.

Согласно пункту 5 части 3 статьи 8 Градостроительного кодекса Российской Федерации выдача разрешений на строительство объектов капитального строительства, расположенных на территориях городских округов, относится к полномочиям органов местного самоуправления городских округов в области градостроительной деятельности.

На основании части 2 статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации строительство, реконструкция объектов капитального строительства, а также их капитальный ремонт, если при его проведении затрагиваются конструктивные и другие характеристики надежности и безопасности таких объектов, осуществляется на основании разрешения на строительство, за исключением случаев, предусмотренных данной статьей.

При этом разрешение на строительство представляет собой документ, подтверждающий соответствие проектной документации требованиям градостроительного плана земельного участка и дающий застройщику право осуществлять строительство, реконструкцию объектов капитального строительства, а также их капитальный ремонт, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом (часть 1 статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации).

Разрешение на строительство выдается органом местного самоуправления по месту нахождения земельного участка, за исключением случаев, предусмотренных частями 5 и 6 настоящей статьи и другими федеральными законами (часть 4 статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации).

Таким образом, в границах муниципального образования, независимо от форм собственности и целевого назначения земель, контроль за строительством движимых и недвижимых объектов и соблюдением порядка размещения данных объектов осуществляет орган местного самоуправления.

При этом пунктом 24 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» предусмотрено, что, по смыслу абзаца второго пункта 2 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации, ответчиком по иску о сносе самовольной постройки является лицо, осуществившее самовольное строительство.

В случае если застройщик не предпринимал никаких мер к получению разрешения на строительство как до начала строительства (реконструкции) спорного объекта, так и во время проведения работ, удовлетворение иска о признании права собственности на данное самовольное строение не соответствует положениям статьи 222 Гражданского кодекса и статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации (постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 26.01.2010 № 11066/09).

О надлежащем характере мер, предпринятых лицом, создавшим самовольную постройку, также может свидетельствовать своевременное обращение в уполномоченный орган с заявлением о выдаче разрешения на строительство с приложением документов, предусмотренных частями 7 и 9 статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации.

Другие условия, необходимые для признания права собственности на самовольную постройку, в виде доказательств того, что строение не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью, имеют правовое значение лишь при положительном разрешении вопроса об установлении факта обращения в уполномоченный орган за получением разрешения на строительство (реконструкцию) до начала строительных работ.

Согласно абзацу второму пункта 26 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» отсутствие разрешения на строительство само по себе не может служить основанием для отказа в иске о признании права собственности на самовольную постройку. В то же время суду необходимо установить, предпринимало ли лицо, создавшее постройку, надлежащие меры к ее легализации, в частности, к получению разрешения на строительство и/или акта ввода объекта в эксплуатацию, а также правомерно ли отказал уполномоченный орган в выдаче такого разрешения или акта.

Совершение надлежащих мер предполагает обращение к компетентному органу за выдачей разрешения на строительство с приложением всей документации, необходимой в соответствии с градостроительным законодательством для выдачи разрешения на строительство (пункт 9 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 09.12.2010 № 143 «Обзор судебной практики по некоторым вопросам применения арбитражными судами статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации»).

По смыслу указанной правовой позиции о надлежащем характере мер, предпринятых лицом, создавшим самовольную постройку, свидетельствует, в частности, своевременное обращение в уполномоченный орган с заявлением о выдаче разрешения на строительство.

О своевременности принятия самовольным застройщиком мер по легализации самовольной постройки может, в частности, свидетельствовать его обращение в уполномоченный орган с приложением предусмотренных частями 7, 9 статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации документов до начала либо в период строительства объектов недвижимого имущества.

Указанная правовая позиция изложена в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.09.2012 № 5698/12.

Иное толкование нормы пункты 3 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации и указанных разъяснений противоречило бы пункту 2 той же нормы, поскольку строительство объекта недвижимости без разрешения само по себе означает гражданско-правовой деликт и подтверждает то обстоятельство, что лицо, совершая его, осознавало факт нарушения требований законодательства в части архитектурно-строительной деятельности.

В противном случае имел бы место упрощенный порядок легализации самовольного строения, применение которого ставило бы добросовестного застройщика, получающего необходимые для строительства документы в установленном порядке, в неравное положение по сравнению с самовольным застройщиком, который не выполнял предусмотренные законом требования.

Как установлено судом и не оспаривается ответчиком, спорные объекты относятся к недвижимому имуществу.

Доказательств обращения ФИО1 в орган местного самоуправления за получением разрешительной документации на строительство спорных объектов, как и доказательств наличия объективных причин невозможности получения такой документации, в материалы дела не представлено (статьи 9, 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Вопреки доводам заявителя судом апелляционной инстанции обоснованно отклонена ссылка ответчика на заявление от 05.02.2003 о выдаче разрешения на строительство овчарни и надворных построек, поскольку невозможно установить отношение заявления к спорному земельному участку. Кроме того, из заявления не следует и доказательств иного не представлено, что ФИО1 была разработана проектная документация на возведение объектов.

О проведении судебной экспертизы в целях определения соответствия построек требованиям строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил, нормативов, обеспечивающим безопасность для жизни и здоровья граждан, ФИО1 заявлено не было (статьи 9, 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

В судебном заседании 27.12.2021 ответчик подтвердил факт отсутствия какой-либо документации, помимо заявления от 05.02.2003, в отношении спорных построек.

Также вопреки доводам заявителя судом апелляционной инстанции  обоснованно указано, что  заявление ответчика о вводе спорных объектов в эксплуатацию от  15.03.2021 (в отсутствие разрешительной и проектной документации на возведение объектов) является недостаточным для принятия органом местного самоуправления решения о легализации таких объектов. Возведение ответчиком спорных построек без осуществления вышеуказанных мероприятий и намерение на последующее введение их в гражданский оборот создает существенную угрозу причинения вреда жизни и здоровью граждан.

Таким образом, поскольку спорные объекты возведены ФИО1  без получения необходимых разрешений и на земельном участке, не предоставленном для целей строительства, суд апелляционной инстанции правомерно признал их самовольными постройками и возложил на ответчика обязанность снести указанные объекты и привести спорный земельный участок в пригодное для его дальнейшего использования состояние, а также возвратить спорный земельный участок по акту приема-передачи, руководствуясь  при этом пунктом 3 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации и  статьей 622 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Ссылки заявителя  на то, что названные объекты относятся к постройкам вспомогательного использования, получение разрешения на строительство которых в силу пункта 17 статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации не требуется, судом кассационной инстанции во внимание не принимаются, поскольку соответствующими доказательствами не подтверждены (статья 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Иные доводы заявителя, изложенные в кассационной жалобе, судом кассационной инстанции отклоняются как основанные на ошибочном толковании положений действующего законодательства применительно к конкретным обстоятельствам рассматриваемого спора. Кроме того, указанные доводы являлись предметом рассмотрения суда апелляционной инстанции, им дана надлежащая правовая оценка и сводятся, по сути, лишь к переоценке установленных по делу обстоятельств.

Как разъяснено в пункте 32 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30.06.2020 № 13 «О применении Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении дел в арбитражном суде кассационной инстанции», при проверке соответствия выводов арбитражного суда первой и апелляционной инстанций о применении нормы права установленным ими по делу обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам (часть 3 статьи 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации) необходимо исходить из того, что суд кассационной инстанции не вправе устанавливать или считать доказанными обстоятельства, которые не были установлены в решении или постановлении либо были отвергнуты судом первой или апелляционной инстанции (часть 2 статьи 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации). С учетом того, что наличие или отсутствие обстоятельств, имеющих значение для правильного рассмотрения дела, устанавливается судом на основании доказательств по делу (часть 1 статьи 64 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации), переоценка судом кассационной инстанции доказательств по делу, то есть иные по сравнению со сделанными судами первой и апелляционной инстанций выводы относительно того, какие обстоятельства по делу можно считать установленными исходя из иной оценки доказательств, в частности, относимости, допустимости, достоверности каждого доказательства в отдельности, а также достаточности и взаимной связи доказательств в их совокупности (часть 2 статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации), не допускается.

Суд кассационной инстанции полагает, что все обстоятельства, имеющие существенное значение для дела, судом установлены, все доказательства исследованы и оценены в соответствии с требованиями статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. Оснований для переоценки доказательств и сделанных на их основании выводов у суда кассационной инстанции не имеется (статья 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Нарушений норм материального или процессуального права, являющихся основанием для отмены судебного акта (статья 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации), судом кассационной инстанции не установлено.

С учетом изложенного обжалуемый судебный акт подлежит оставлению без изменения, кассационная жалоба – без удовлетворения.

Определением Арбитражного суда Уральского округа от 03.03.2022 было приостановлено исполнение постановления по настоящему делу. В связи с окончанием кассационного производства приостановление исполнения судебного акта подлежит отмене на основании части 4 статьи 283 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Руководствуясь статьями 286, 287, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

П О С Т А Н О В И Л:

постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 10.01.2022 по делу № А47-6/2021 Арбитражного суда Оренбургской области по тому же делу оставить без изменения, кассационную жалобу индивидуального предпринимателя главы крестьянского (фермерского) хозяйства ФИО1 – без удовлетворения.

Отменить приостановление исполнения постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 10.01.2022 по делу № А47-6/2021 Арбитражного суда Оренбургской области принятое определением Арбитражного суда Уральского округа от 03.03.2022. 

Постановление может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном ст. 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.  

 

ПредседательствующийС.Э. Рябова 

СудьиТ.В. Сулейменова 

                                              В.А. Купреенков