ДЕСЯТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

117997, г. Москва, ул. Садовническая, д. 68/70, стр. 1, www.10aas.arbitr.ru

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

Дело № А41-17208/18

16 августа 2018 года

г. Москва

 

Резолютивная часть постановления объявлена 09 августа 2018 года 

Постановление изготовлено в полном объеме  16 августа 2018 года 

 

Десятый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи:  Семушкиной В.Н.,

судей: Коновалова С.А., Немчиновой М.А.,

при ведении протокола судебного заседания:  ФИО1,

при участии в заседании:

от истца - ФИО2 по доверенности № 108-ДВ от 04.06.2018,

от ответчика - ФИО3 по доверенности от 01.11.2017,

от 3-го лица - представитель не явился, извещен,

рассмотрев в судебном заседании апелляционные жалобы АО УК "Центр Эссет Менеджмент" и Администрации городского округа Мытищи МО на решение Арбитражного суда Московской области от 03 мая 2018 года по делу № А41-17208/18, принятое судьей Семеновой А.Б., по иску Администрации городского округа Мытищи МО к АО УК "Центр Эссет Менеджмент", третье лицо: Министерство имущественных отношений МО о взыскании,

УСТАНОВИЛ:

Администрация городского округа Мытищи Московской области обратилась в Арбитражный суд Московской области с иском к АО УК "Центр Эссет Менеджмент" о взыскании задолженности по арендной плате по договору аренды земельного участка от 30.12.2014 N 9662 за период с 01.04.2017 по 31.03.2018 в размере 760 854 руб. 96 коп., пени за период с 16.06.2017 по 15.01.2018 в размере 42 607 руб. 88 коп.; о расторжении договора аренды 30.12.2014 N 9662 земельного участка с кадастровым номером 50:12:0000000:53741, общей площадью - 11 292 кв. м, расположенный по адресу: Московская область, Мытищинский район, г.п. Мытищи, г. Мытищи, ТЭЦ-27, категория земель - земли населенных пунктов, для размещения эксплуатационной зоны ТЭЦ-27, обязании вернуть Администрации городского округа Мытищи по акту приема-передачи земельный участок с кадастровым номером 50:12:0000000:53741.

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено Министерство имущественных отношений Московской области.

Решением Арбитражного суда Московской области от 03 мая 2018 года по делу № А41-17208/18 требования Администрации городского округа Мытищи МО удовлетворены в части взыскания задолженности по договору аренды земельного участка от 30.12.2014 N 9662 за период с 02.11.2017 по 31.03.2018 в размере 314 266 руб. 18 коп., пеней за период с 16.12.2017 по 15.01.2018 в размере 2 873 руб. 88 коп. В удовлетворении остальной части заявленных требований отказано.

Не согласившись с принятым решением суда первой инстанции в части отказа в удовлетворении исковых требований о расторжении договора аренды и обязании вернуть земельный участок, Администрация городского округа Мытищи Московской области обратилась с апелляционной жалобой, в которой просит решение суда в обжалуемой части отменить, принять по делу новый судебный акт, которым расторгнуть договор аренды земельного участка от 30.12.2014 № 9662, заключенный между Администрацией Мытищинского муниципального района и ОАО «Мытищинская теплосеть», права и обязанности по которому по Договору о передаче прав и обязанностей арендатора на земельный участок № 143-1/Ц от 20.10.2017 перешли к АО УК "Центр Эссет Менеджемент" и обязать АО УК "Центр Эссет Менеджемент" вернуть земельный участок с кадастровым номером 50:12:0000000: 53741 администрации городского округа Мытищи. В обоснование доводов апелляционной жалобы истец сослался на то, что выводы, изложенные в решение суда первой инстанции, не соответствуют представленным в материалы дела доказательствам и фактическим обстоятельствам дела.

Также с решением суда в части удовлетворения исковых требований не согласилось АО УК "Центр Эссет Менеджмент" и просит решение суда в обжалуемой части отменить, принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении исковых требований в полном объеме. В обоснование доводов апелляционной жалобы ответчик указывает, что решение суда первой инстанции вынесено с нарушением норм материального и процессуального права.

В судебном заседании представитель Администрации городского округа Мытищи МО поддержал доводы своей апелляционной жалобы, просил отменить решение суда первой инстанции в обжалуемой части, возражал против удовлетворения апелляционной жалобы ответчика.

Представитель АО УК "Центр Эссет Менеджмент" поддержал доводы своей апелляционной жалобы, просил отменить решение суда первой инстанции в обжалуемой части, возражал против удовлетворения апелляционной жалобы истца.

Представители третьего лица, извещенные надлежащим образом о времени и месте рассмотрения дела (в том числе публично путем размещения информации на официальном сайте суда www.10aas.arbitr.ru), в суд апелляционной инстанции не явились , в связи с чем, дело рассмотрено апелляционным судом в порядке ст. 156 АПК РФ в их отсутствие.

Законность и обоснованность обжалуемого судебного акта проверены в соответствии со ст. ст. 266, 268 АПК РФ.

 Изучив представленные в дело доказательства, отзывы на апелляционные жалобы, заслушав представителей сторон, рассмотрев доводы апелляционных жалоб, апелляционный суд пришел к выводу об отмене обжалуемого решения в части отказа в удовлетворении исковых требований о расторжении договора аренды и обязании вернуть земельный участок, по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, 30.12.2014 между Администрацией Мытищинского муниципального района (арендодатель) и ОАО "Мытищинская теплосеть" (арендатор) заключен договор аренды земельного участка N 9662, в соответствии с которым в аренду предоставлялся земельный участок с кадастровым номером 50:12:0000000:53741, общей площадью - 11 292 кв. м, расположенный по адресу: Московская область, Мытищинский район, г.п. Мытищи, г. Мытищи, ТЭЦ-27, категория земель - земли населенных пунктов, для размещения эксплуатационной зоны ТЭЦ-27 (далее - договор).

Срок действия установлен сторонами на 49 лет с 01.01.2015 (п. 2.1 договора).

31.03.2015 между ОАО "Мытищинская теплосеть" и ООО "Гефест" был заключен договор переуступки прав аренды на земельный участок, в соответствии с которым права и обязанности арендатор по договору N 9662 перешли к последнему.

Согласно выписки из ЕГРП на недвижимое имущество и сделок с ним от 16.09.2016 между ООО "Гефест" и ООО "ИнжТех" заключен договор переуступки прав аренды земельного участка от 15.12.2015 по договору аренды земельного участка от 30.12.2014 №9662.

В дальнейшем, 20.10.2017 между ООО "ИнжТех" и АО УК "Центр Эссет Менеджмент" был заключен договор N 143-1/Ц от 20.10.2017, согласно которому права и обязанности арендатор по договору N 9662 перешли к ответчику.

В соответствии с пунктом 3.4 договора арендная плата за земельный участок вносится арендатором равными долями ежеквартально до 5-го числа каждого первого месяца текущего квартала.

Вступившим в законную силу судебным актом по делу N А41-85269/16, установлено, что цедентом по договору N 143-1/Ц от 20.10.2017 был признан факт наличия у него обязательства по оплате арендных платежей по договору аренды.

Однако, АО УК "Центр Эссет Менеджмент" - цессионарий по договору о передаче прав и обязанностей арендатора на земельный участок N 143-1/Ц от 20.10.2017, не выполняет надлежащим образом свои обязательства по внесению арендных платежей в соответствии с условиями договора, в связи с чем, за период с 01.04.2017 по 31.03.2018 образовалась задолженность в размере 760 854 руб. 96 коп.

Также в соответствии с п. 5.2 договора на сумму несвоевременно уплаченной арендной платы начислены пени 0,05% за период с 16.06.2017 по 15.01.2018, размер которых по расчетам истца составил 42 607 руб. 88 коп.

Направленная 25.01.2018 в адрес ответчика претензия от 24.01.2018 N И-527 с требованием погасить образовавшуюся задолженность и пени, а также предложением расторгнуть договора аренды, осталась без ответа и удовлетворения, в связи с чем, истец обратился в суд с настоящим иском.

Частично удовлетворяя исковые требования, суд первой инстанции исходил из ненадлежащего исполнения ответчиком своих обязательств по внесению арендных платежей за пользование земельным участком, с учетом перехода к ответчику прав по договору аренды с 02.11.2017.

В своей апелляционной жалобе общество указало, что начисление и взыскание задолженности по уплате арендной платы, при том, что обязательство по передаче земельного участка, являющегося предметом договора, во владение (пользование) арендатору арендодателем выполнено не было, противоречит положениями ГК РФ.

Кроме того, заявитель считает, что Судом первой инстанции не дана оценка представленным ответчиком доказательствам, а именно письму АО «Мытищинская теплосеть» от 11.09.2017 исх.№86-09/3518, согласно которому земельный участок, являющийся предметом Договора аренды земельного участка №9662 от 30.12.2014 первоначальному арендатору (АО «Мытищинская теплосеть») истцом не передавался, акт приёмки-передачи земельного участка арендатору - не оформлялся и арендатор не вступал во владение и пользование земельным участком, являющимся предметом указанного договора аренды.

Общество также считает, что суд первой инстанции нарушил его права, поскольку отклонил ходатайство ответчика об отложении дела ввиду необходимости представить дополнительные доказательства, а именно - ответ на обращения ответчика в ПАО «МОСЭНЕРГО» - письмо: Исх.№03/5 -апрель от 03.04.2018 и Исх.02/10-апрель от 10.04.2018.

Как указывает ответчик, он получил уже после завершения рассмотрения дела в Арбитражном суде Московской области, ответ от ПАО «МОСЭНЕРГО», из которого следует, что земельный участок с кадастровым №50:12:0000000:0080, который был предметом договора аренды, заключённого между Администрацией Мытищинского муниципального района и ПАО «МОСЭНЕРГО» и из которого в результате разделе был образован участок с кад.№50:12:0000000:53741, фактически бывшим арендатором (ПАО «МОСЭНЕРГО») во владение арендодателя (истца) не передавался, что исключает возможность его передачи истцом ответчику.

Между тем, в силу части 3 статьи 158 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в случае, если лицо, участвующее в деле и извещенное надлежащим образом о времени и месте судебного заседания, заявило ходатайство об отложении судебного разбирательства с обоснованием причины неявки в судебное заседание, арбитражный суд может отложить судебное разбирательство, если признает причины неявки уважительными.

Частью 4 указанной статьи предусмотрено, что суд может отложить судебное разбирательство по ходатайству лица, участвующего в деле, в связи с неявкой в судебное заседание его представителя по уважительной причине.

Отложение судебного разбирательства является правом, а не обязанностью суда. Неявка или уклонение стороны от участия при рассмотрении дела не свидетельствует о нарушении предоставленных ей Арбитражным процессуальным кодексом Российской Федерации гарантий защиты и не может служить препятствием для рассмотрения дела по существу.

Учитывая изложенное, суд первой инстанции не нашел оснований для отложения судебного разбирательства.

Отказ в удовлетворении ходатайства об отложении судебного разбирательства не является основанием для отмены судебного акта.

Кроме того, апелляционный суд отмечает, что за период рассмотрения дела в суде первой инстанции, у ответчика имелась возможность представить указанный документ.

В соответствии со ст. 606 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Согласно ч. 1 ст. 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах.

Как усматривается из материалов дела, договором аренды определены порядок, условия и сроки внесения арендной платы.

Согласно ст. 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.

Односторонний отказ от исполнения обязательства не допускается (ст. 310 ГК РФ).

Согласно представленной в материалы дела выписке из ЕГРН в отношении земельного участка с кадастровым номером 50:12:0000000:53741 договор аренды земельного участка от 20.10.2017 N 9662 и договор о передаче прав и обязанностей арендатора на земельный участок от 20.10.2017 N 143-1/Ц зарегистрированы в установленном законом порядке.

Указанное обстоятельство свидетельствует о достижении сторонами соглашения по всем существенным условиям договора, что в свою очередь порождает возникновение у арендатора соответствующих прав, а также обязанностей, в том числе, по своевременному внесению арендной платы.

Доказательств наличия спора о факте заключения договора аренды N 9662 от 30.12.2014 в материалы дела не представлено.

Вступившим в законную силу определением Арбитражного суда Московской области от 27.01.2017 по делу N А41-85269/16, в соответствии с которым утверждено мировое соглашение между Администрацией городского округа Мытищи и ООО "Инжтех" (предыдущий арендатор спорного участка), установлено, что у ООО "Инжтех" имелась задолженность перед истцом по договору аренды земельного участка от 30.12.2014 N 9662. 

В соответствии с ч. 2 ст. 69 АПК РФ обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным актом арбитражного суда по ранее рассмотренному делу, не доказываются вновь при рассмотрении арбитражным судом другого дела, в котором участвуют те же лица.

Учитывая дату регистрации спорного договора, обязанность по оплате арендных платежей у ответчика возникла с 02.11.2017. Размер задолженности за указанный в иске период по состоянию на 31.03.2018 составил 314 266 руб. 18 коп.

В связи с ненадлежащим исполнением обязательств по внесению арендной платы в соответствии с условиями договора, ответчику начислены пени за период с 16.06.2017 по 15.01.2018 в размере 42 607 руб. 88 коп.

Пунктом 5.2 договора установлено, что в случае нарушения сроков внесения арендной платы Арендатор уплачивает пени в размере 0,05% от суммы задолженности за каждый день просрочки платежа.

Пункт 1 ст. 330 ГК РФ устанавливает, что неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения. По требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков.

Представленный истцом расчет проверен апелляционным судом и признан верным. Ответчиком контррасчет не представлен.

Договор о передаче прав и обязанностей арендатора от 20.10.2017 был заключен ответчиком по обоюдному согласию, добровольно и при заключении такого договора ответчик как юридическое лицо, осуществляющее предпринимательскую деятельность несет риск неблагоприятных последствий с учетом конкретных особенностей ведения своей хозяйственной и финансовой деятельности.

Администрация городского округа Мытищи не препятствовала арендаторам в использовании участка в установленных договором целях, возникшие у арендаторов препятствия для осуществления деятельности на спорном земельном участке, предусмотренной договором. не являются следствием действий (бездействия) арендодателя и не свидетельствуют о том, что арендодатель передал в аренду участок, который не мог использоваться согласно условиям договора аренды.

Таким образом, учитывая, что земельный участок был передан арендодателем в пользование в соответствии с условиями договора, арендатор принял его без каких-либо замечаний, соглашение о размере платы за пользование имуществом и по иным условиям пользования было достигнуто сторонами и исполнялось ими, следовательно^ обязательства, которыми связаны стороны, не могут быть произвольно изменены одной из сторон (ст. 310 ГК РФ). В силу ст. 309 ГК РФ пользование имуществом должно осуществляться и оплачиваться в соответствии с принятыми на себя стороной такого соглашения обязательствами.

Поскольку в период действия договора ответчик ненадлежащим образом исполнял свою обязанность по внесению арендных платежей за пользование земельным участком, требование истца о взыскании пени обосновано удовлетворено за период с 16.12.2017 по 15.01.2018 в размере 2 873 руб. 88 коп., с учетом перехода к ответчику прав по договору аренды с 02.11.2017.

Отказывая в удовлетворении требований о расторжении договора аренды и обязании вернуть земельный участок, суд первой инстанции исходил из отсутствия доказательств, подтверждающих, что ответчик более двух раз подряд допустил просрочку платежа, а допущенные ответчиком нарушения условий договора не могут служить основанием для расторжения договора аренды, исходя из буквального толкования норм п. 3 ст. 619 ГК РФ. 

Суд апелляционной инстанции не может согласиться с указанным выводом суда первой инстанции, по следующим основаниям.

В соответствии с ч.1 ст. 46 Земельного кодекса Российской Федерации аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством.

В соответствии с п.2, ч.2 ст.450 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию одной из сторон договор может быть расторгнут по решению суда в иных случаях, в т.ч предусмотренных договором.

Пунктом 4.1.1 договора сторонами согласовано условие о том, что арендодатель имеет право требовать досрочного расторжения договора при невнесении арендной платы либо невнесении ее не в полном объеме.

В соответствии с п.5.1. Договора, АО УК "Центр Эссет Менеджемент", являясь стороной Договора, несет ответственность за его нарушение.

Указанное условие договора согласуется с разъяснениями, изложенными в Информационном письме Президиума Высшего Арбитражного суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой», пункт 26, где указано на возможность досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в случае однократного невнесения арендатором арендной платы в установленный договором срок.

Кроме того, предыдущий Арендатор - ООО «ИНЖТЕХ», не вносил плату за пользование земельным участком за период, указанный в иске, вплоть до заключения договора переуступки с ответчиком

По общему правилу, закрепленному в статье 391 ГК РФ, перевод долга осуществляется только при наличии согласия кредитора. Указанное положение защищает имущественное положение кредитора в обязательстве, позволяя ему выразить обязательную для сторон волю относительно возможности вступления или невступления в обязательство нового должника. При этом кредитор вправе оценить имущественное положение такого должника, а также цель заключения соглашения о переводе долга с точки зрения добросовестности его участников и возможных неблагоприятных имущественных последствий для самого кредитора. При отсутствии такого согласия перевод долга совершен быть не может.

В то же время в соответствии с частью 9 статьи 22 ЗК РФ при аренде земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на срок более чем пять лет арендатор земельного участка имеет право, если иное не установлено федеральными законами, в пределах срока договора аренды земельного участка передавать свои права и обязанности по этому договору третьему лицу без согласия собственника земельного участка при условии его уведомления.

По смыслу данной нормы арендатору земельного участка предоставлена льготная возможность переуступить свои права по договору аренды, не испрашивая согласия арендатора, вопреки тому как это предусмотрено в статье 391 ГК РФ. При этом переходят не только все права, но и все обязанности арендатора. В частности, арендодатель не лишен возможности требовать расторжения договора аренды или уплаты обязательных платежей и санкций в связи нарушениями, допущенными прежним арендатором вне зависимости от того, урегулирован ли данный вопрос в соглашение о замене стороны в обязательстве или нет. Указанный подход в полной мере соответствует требованиям статьи 384 ГК РФ.

Арендодатель не имеет возможности удостовериться ни в надлежащих деловых качествах нового арендатора, ни в его платежеспособности. Равным образом арендодатель лишен права повлиять на права и обязанности участников соглашения о замене стороны обязательства.

В пункте 9 статьи 22 ЗК РФ предусмотрены дополнительные гарантии новому арендатору земельного участка. В частности, не допускается изменение условий договора аренды земельного участка без его согласия, а также ограничение установленных договором аренды земельного участка прав арендатора. В соответствии с пунктом 1 статьи 1 ГК РФ гражданское законодательство основывается на признании равенства участников регулируемых им отношений. Аналогичный принцип провозглашен и в статье 124 ГК РФ, согласно которому публичное образование (государство) выступает в гражданско-правовых отношения на равных началах с иными участниками - гражданами и юридическими лицами.

Следовательно, гарантии, предоставленные в пункте 9 статьи 22 ЗК РФ арендатору, в равной мере распространяются и на арендодателя и могут быть использованы для защиты его прав и законных интересов.

При совершении сделки по уступке права аренды земельного участка арендодатель не может быть поставлен в положение худшее, чем он занимал до совершения данной сделки.

АО УК "Центр Эссет Менеджемент", заключив договор передачи прав и обязанностей на земельный участок, приобрел права и обязанности арендатора по договору аренды земельного участка в полном объеме.

Кроме того, в соответствии с п. 3 ст. 619 ГК РФ основанием для расторжения Договора является невнесение арендной платы Арендатором более 2-х раз подряд, при этом на стороне Арендатора могут выступать различные юридические или физические лица – в законе не предусмотрено разграничение ответственности перед Арендодателем каждого Арендатора отдельно в вопросе расторжения Договора аренды.

Поскольку факт ненадлежащего исполнения ответчиком своих обязательств по внесению арендной платы в соответствии с условиями договора, подтвержден материалами дела, требования о расторжении договора аренды 30.12.2014 N 9662 земельного участка с кадастровым номером 50:12:0000000:53741, общей площадью - 11 292 кв. м, расположенный по адресу: Московская область, Мытищинский район, г.п. Мытищи, г. Мытищи, ТЭЦ-27, категория земель - земли населенных пунктов, для размещения эксплуатационной зоны ТЭЦ-27, и обязании вернуть Администрации городского округа Мытищи по акту приема-передачи земельный участок с кадастровым номером 50:12:0000000:53741, подлежат удовлетворению.

Принимая во внимание изложенные обстоятельства, решение подлежит отмене в части отказа в удовлетворении исковых требований о расторжении договора аренды и обязании вернуть земельный участок.

Руководствуясь статьями 266, 268, п.1 ст.269, п.4 ч.1 ст.270, ст.271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Московской области от 03 мая 2018 года по делу № А41-17208/18 отменить в обжалуемой части.

Расторгнуть договор аренды земельного участка от 30.12.2014 №9662, заключенный между Администрации городского округа Мытищи МО и ОАО «Мытищинская теплосеть», права и обязанности по которому по договору о передаче прав и обязанности арендатора на земельный участок № 143-1/Ц от 20.10.2017 перешли к АО УК "Центр Эссет Менеджмент".

Обязать возвратить Администрации городского округа Мытищи МО земельный участок с кадастровым номером 50:12:0000000:53741.

Взыскать с Администрации городского округа Мытищи МО 9 000 руб. в доход федерального бюджета.

В остальной части решение Арбитражного суда Московской области от 03 мая 2018 года по делу № А41-17208/18 оставить без изменения, апелляционную жалобу АО УК "Центр Эссет Менеджмент" - без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Московского округа в течение двух месяцев со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через суд первой инстанции.

 

Председательствующий

 

В.Н. Семушкина

 

Судьи

 

С.А. Коновалов

 

М.А. Немчинова