﻿

АРБИТРАЖНЫЙ СУД СЕВЕРО-ЗАПАДНОГО ОКРУГА

ул. Якубовича, д.4, Санкт-Петербург, 190000

http://fasszo.arbitr.ru

 

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

22 апреля 2021 года

Дело №

А56-17910/2020

 

Резолютивная часть постановления объявлена 19 апреля 2021 года.

Полный текст постановления изготовлен 22 апреля 2021 года.

	Арбитражный суд Северо-Западного округа в составе председательствующего Сапоткиной Т.И., судей Рудницкого Г.М. и Чуватиной Е.В.,

рассмотрев  в открытом судебном заседании кассационную жалобу закрытого акционерного общества «ИКС 5 Недвижимость» на решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 12.10.2020 и постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 19.01.2021 по делу № А56-17910/2020,

у с т а н о в и л:

Закрытое акционерное общество «ИКС 5 Недвижимость», адрес: 196191, Санкт-Петербург, Варшавская ул., д. 25, корп. 2, лит. А, ОГРН 1027807980991, ИНН 7816157915 (далее – ЗАО «ИКС 5 Недвижимость», общество), обратилось в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью ООО «Специализированный застройщик «СтройКом» (далее - ООО «СЗ «СтройКом», застройщик), о признании права собственности на встроенное нежилое помещение продовольственного магазина общей площадью 633,5 кв. м, расположенное на первом этаже здания по адресу: Ленинградская обл., Гатчинский р-н, д. Малое Верево, Киевское шоссе, д. 43-а.

ООО «СЗ «СтройКом» обратилось в арбитражный суд со встречным иском о расторжении договора долевого участия от 06.10.2014 № 4487.

Общество изменило исковые требования, просило признать право собственности на помещения №№ 1 и  6 (номер по техническому плану) общей площадью 636,5 кв. м, расположенные на 1 этаже в здании по адресу: Ленинградская обл., Гатчинский р-он, д. Малое Верево, Киевское шоссе, д. 43-а; признать долевое право собственности (48/100) истца на общие помещения, расположенные в здании по адресу: Ленинградская обл., Гатчинский р-н, д. Малое Верево, Киевское шоссе, д. 43-а: 1.1. помещение площадью 50,8 кв. м, (на техплане под номером 8); 1.2. помещение площадью 19,9 кв. м, (на тех. плане под номером 7); признать право собственности истца на технические помещения, расположенные в здании по адресу: Ленинградская обл., Гатчинский р-н, д. Малое Верево, Киевское шоссе, д. 43-а.: 3.1 помещение площадью 7,7 кв. м, (на техплане под номером 2); 3.2 помещение площадью 9,1 кв. м, (на техплане под номером 3); 3.3 помещение площадью 7,9 кв. м, (на техплане под номером 4); 3.4 помещение площадью 8,6 кв. м, (на техплане под номером 5); а также просило провести государственный кадастровый учёт здания на основании разрешения на ввод объекта в эксплуатацию                      № RU47506000-38-2014 от 03.11.2017, технического плана здания, который является неотъемлемой частью разрешения на ввод объекта в эксплуатацию, и на основании решения суда.

Протокольным определением суда в принятии изменений иска отказано.

Решением суда от 12.10.2020 в удовлетворении первоначального иска отказано, встречный иск удовлетворен, договор долевого участия от 06.10.2014 № 4487 расторгнут.

Постановлением апелляционного суда от 19.01.2021 решение оставлено без изменения.

В кассационной жалобе общество просит решение и постановление отменить и направить дело на новое рассмотрение в суд первой инстанции.

Податель жалобы ссылается на то, что суды неправильно истолковали пункт 2 статьи 405 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ), положения договора и дополнительных соглашений, указывает на то, что положения дополнительных соглашений определяют иной порядок расторжения  договора, чем предусмотрено законом, указывает, что требование о передаче объекта и признании права собственности это не санкция по договору, а право дольщика, которое существовало на протяжении действия дополнительных соглашений.

Податель жалобы ссылается на то, что суды не дали оценку недобросовестному поведению застройщика, полагает, что истцом выбран надлежащий способ защиты права.

	Законность решения и постановления проверена в кассационном порядке.

Участвующие в деле лица о месте и времени рассмотрения дела извещены надлежащим образом, однако своих представителей в суд не направили, в связи с чем жалоба рассмотрена в их отсутствие.

Информация о принятии жалобы к производству, а также о месте и времени судебного заседания размещена на официальном сайте Арбитражного суда Северо-Западного округа в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет». Документы, подтверждающие размещение указанных сведений, включая дату их размещения, на официальном сайте суда, приобщены к материалам дела.

	Суд кассационной инстанции полагает, что жалоба не подлежит удовлетворению.

	Материалами дела подтверждается следующее.

	ООО «СтройКом» (застройщик, правопредшественник ООО «СЗ «Стройком») и ЗАО «ИКС 5 Недвижимость» (дольщик) заключили договор от 06.10.2014 № 4487 долевого участия в строительстве здания торгового комплекса, расположенного по адресу: Ленинградская обл., Гатчинский р-н, д. Малое Верево, Киевское шоссе, д. 43-а.

          В соответствии с пунктом 1.2 договора исполнение дольщиком своих обязательств по уплате долевого взноса в размере, указанном в пункте 2.3 договора, влечет приобретение с момента государственной регистрации права собственности дольщика на встроенное нежилое помещение продовольственного магазина (помещение) проектной общей площадью 741 кв. м, расположенное на первом этаже объекта, характеристика которого указана в приложении 1 к договору, а также приобретение права общей долевой собственности на общее помещение площадью 38 кв. м (общее помещение) и приобретение права собственности на технические помещения площадью 38 кв. м (технические помещения), характеристика которых указана в приложении 4 к договору. Срок сдачи объекта в эксплуатацию - до 01.02.2015.

          Общий размер долевого взноса, выплачиваемого дольщиком для создания помещения, составляет 33 898 305 руб. 08 коп., кроме того дополнительно НДС в размере 6 101 694 руб. 92 коп. Внесение долевого взноса производится дольщиком отдельными платежами, размеры, сроки, условия внесения которых приведены в приложении 2 «График внесения долевого взноса» (пункты 2.3 и 2.4 договора)

          Как следует из приложения 2 к договору, дольщик производит первый взнос в размере 20 000 000 рублей без НДС в срок не позднее 10 календарных дней с момента предоставления застройщиком дольщику оригинала договора участия в долевом строительстве от 22.08.2014 с отметкой о государственной регистрации (до 15.10.2014), второй взнос в размере 13 898 305 руб. 08 коп., кроме того НДС в размере 6 101 694 руб. 92 коп. - в срок не позднее 10 календарных дней с момента регистрации права собственности дольщика на помещение, подписание сторонами акта разграничения балансовой ответственности на 70 КВт (до 01.04.2015).

          В соответствии с пунктом 2.17 договора застройщик обязан передать дольщику по акту приема-передачи помещение, составляющее долю дольщика на объекте, в техническом состоянии согласно приложению 1 в течение двух месяцев с момента сдачи объекта в эксплуатацию в соответствии с пунктом 2.1.4 договора, но не позднее 01.04.2015.

          Застройщик и дольщик заключили дополнительное соглашение от 16.11.2016, которым определен порядок расторжения договора, а именно: застройщик принял на себя обязательство по возврату внесенных дольщиком денежных средств в размере 20 000 000 руб. (первый взнос), а также уплате неустойки, начисленной в связи с ненадлежащим исполнением застройщиком своих обязательств по договору, в размере 5 000 000 руб. в соответствии с приложением 1 к данному соглашению в срок до 30.08.2017 (пункт 1.1 дополнительного соглашения).

          В пункте 1.3. дополнительного соглашения от 16.11.2016 стороны согласовали, что в дату фактического и исчерпывающего исполнения застройщиком обязательств, установленных пунктом 1.1 соглашения, стороны обязуются заключить соглашение о расторжении договора.

           Сторонами также заключено дополнительное соглашение от 09.11.2017, которым с учётом возврата застройщиком 3 000 000 руб. уточнена оставшаяся сумма возврата взноса в размере 17 000 000 руб. и определен новый срок возврата основного долга и уплаты неустойки в размере 5 000 000 руб. - до 29.12.2017.

          Стороны согласовали, что в дату фактического и исчерпывающего исполнения застройщиком обязанности, установленной в пункте 1.1 соглашения, стороны обязуются заключить соглашение о расторжении договора долевого участия в строительстве от 06.10.2014 № 4487, а также составить акт сверки расчетов по договору.

          Согласно пункту 1.3 дополнительного соглашения в случае неисполнения застройщиком обязанности, установленной пунктом 1.1 соглашения (в том числе частичного, ненадлежащего исполнения), в течение 10 рабочих дней после наступления срока исполнения обязательства в соответствии с пунктом 1.1 соглашения, застройщик обязуется уплатить неустойку в размере 1% от суммы просроченного платежа за каждый день просрочки.

          Как следует из пункта 3 дополнительного соглашения от 09.11.2017 моментом, с которым стороны связывают окончание срока действия договора, считается дата фактического исчерпывающего исполнения застройщиком обязанностей, предусмотренных настоящим соглашением.

          В рамках другого дела (№ А56-41536/2018)  общество обратилось в арбитражный суд с иском к ООО «СтройКом» и АО «Карьеры доломитов» о взыскании задолженности в размере 22 000 000 руб. и неустойки в размере 15 470 000 руб., а также об обращении взыскания на заложенное по договору об ипотеке от 27.10.2014 имущество: нежилое здание, общей площадью 428,3 кв. м, инвентарный номер 14831, лит. А, кадастровый номер 47:23:0421001, адрес объекта: Ленинградская область, Гатчинский район, дер. Парицы, ул. Большая, д. 38, и право аренды земельного участка под указанным объектом, в связи с неисполнением ООО «СтройКом» обеспеченного залогом обязательства.

          Определением суда от 22.08.2018 по делу № А56-41536/2018 требования ЗАО «ИКС 5 Недвижимость» к ООО «СтройКом» о взыскании задолженности в размере 22 000 000 руб. и неустойки в размере 15 470 000 руб. выделены в отдельное производство, делу присвоен № А56-123369/2018. Решением Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 16.03.2019 по делу № А56-123369/2018, вступившим в законную силу 31.07.2019, с ООО «СтройКом» в пользу ЗАО «ИКС 5 Недвижимость» взыскана неустойка в размере 1 547 000 руб., в удовлетворении остальной части иска отказано.

          Общество направило застройщику  уведомление от 14.01.2020 об утрате интереса к принятию исполнения в части возврата первоначального взноса, передаче помещения, зачете взаимных требований по договору, потребовав передать по акту приема-передачи помещение, расположенное в здании по адресу: Ленинградская обл., Гатчинский р-н, д. Малое Верево, Киевское шоссе, д. 43-А (разрешение на ввод объекта в эксплуатацию от 03.11.2017 № RU47506000-38-2014); подготовить и передать разрешение на ввод объекта в эксплуатацию, а также пакет документов, необходимых и достаточных для регистрации права собственности общества на помещение, а также регистрации права общей долевой собственности на общее имущество в здании, кроме того, просило уплатить неустойку за период с 31.03.2018 по 13.01.2020 за просрочку возврата долевого взноса в размере 11 118 000 руб., заявив о зачёте обязательства общества по доплате 3 000 000 руб. по первоначальному взносу по договору в счёт обязательства ответчика по оплате неустойки в размере       1 547 000 руб., взысканной по решению суда от 16.03.2019, и неустойки по договору за период с 31.03.2018 по 24.06.2018 в размере 1 453 000 руб., указав, что после проведения зачёта задолженность застройщика перед  обществом составляет 9 665 000 руб. (остаток задолженности по договорной неустойке 0,1% за период с 24.06.2018 по 13.01.2020).

          Полагая, что на основании упомянутого договора долевого участия в строительстве у него возникло право на указанное в договоре помещение, общество обратилось в арбитражный суд с настоящим иском.

          Ссылаясь на возврат дольщику предусмотренных дополнительным соглашением от 09.11.2017 денежных средств в размере 22 000 000 руб. по платежному поручению от 04.08.2020 № 973 и возникновение в связи с этим оснований для расторжения договора долевого участия в строительстве, застройщик обратился в арбитражный суд с встречным иском.

	Суды первой и апелляционной инстанций установили, что 04.08.2020 застройщик возвратил обществу денежные средства в сумме 22 000 000 руб., перечисленные дольщиком по упомянутому договору долевого участия в строительства, а также уплачивает дольщику неустойку, согласованную сторонами в дополнительных соглашениях. Суды посчитали, что правовых оснований для признания за обществом права собственности на помещение не имеется, и отказали в первоначальном иске. Суды пришли к выводу о том, что имеются основания, предусмотренные соглашением сторон от 09.11.2017, для расторжения договора долевого участия в строительстве и удовлетворили встречный иск.

Кассационная инстанция, изучив материалы дела и проверив правильность применения судами первой и апелляционной инстанций норм материального и процессуального права, не находит оснований для отмены обжалуемых судебных актов. 

Суды обеих инстанций правильно применили статьи 219, 223, 450 ГК РФ, пункт 1 статьи 1 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», статьи 4, 9 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации».

Суды установили, что соглашением от 09.11.2017 стороны изменили условия договора, во исполнении указанного соглашения застройщик возвратил обществу денежные средства в сумме 22 000 000 руб., перечисленные дольщиком по упомянутому договору долевого участия в строительства. При этом застройщик, возвращая указанные денежные средства, а дольщик, принимая их, действовали во исполнение достигнутого сторонами соглашения от 09.11.2017.

	Поскольку денежные средства, поступившие по договору в счёт оплаты стоимости помещений, являющихся предметом договора долевого участия в строительстве, возвращены застройщиком дольщику, помещения застройщиком дольщику по акту не переданы, суды сделали правомерный вывод о том, что правовых оснований для признания за дольщиком права собственности на указанные помещения не имеется.

Суды на основании оценки фактических обстоятельств настоящего дела обоснованно посчитали, что воля сторон при заключении дополнительных соглашений к договору долевого участия в строительстве направлена на прекращения правоотношений по договору в части обязательств дольщика по оплате объекта долевого строительства и обязательств застройщика по передаче дольщику этого объекта, и удовлетворили встречный иск о расторжении договора долевого участия в строительстве.

Доводы подателя жалобы не подтверждают наличие обстоятельств, которые свидетельствовали бы о принятии судом неправильного решения по существу спора.

В соответствии с пунктом 2 статьи 455 ГК РФ договор может быть заключен на куплю-продажу товара, имеющегося в наличии у продавца в момент заключения договора, а также товара, который будет создан или приобретен продавцом в будущем, если иное не установлено законом или не вытекает из характера товара.

Как следует из разъяснений, приведённых в абзаце втором пункта 4 постановления Пленума Высшего Арбитражного суда Российской Федерации от 11.07.2011 № 54 «О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем», если не установлено иное, судам надлежит оценивать договоры, связанные с инвестиционной деятельностью в сфере финансирования строительства или реконструкции объектов недвижимости, как договоры купли-продажи будущей недвижимой вещи. При этом судам необходимо учитывать, что положения законодательства об инвестициях (в частности, статьи 5 Закона РСФСР «Об инвестиционной деятельности в РСФСР», статьи 6 Федерального закона «Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений») не могут быть истолкованы в смысле наделения лиц, финансирующих строительство недвижимости, правом собственности (в том числе долевой собственности) на возводимое за их счет недвижимое имущество.

Суды правильно истолковали условия соглашения от 09.11.2017, установили, что основание, предусмотренное сторонами для расторжения договора долевого участия в строительстве, возникло, и правильно применив статью 450 ГК РФ, удовлетворили встречный иск.

Кассационная инстанция не усматривает установленных статьёй 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации оснований для отмены обжалуемых судебных актов.

	С учётом изложенного, руководствуясь статьями 286 - 288, 289  Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Западного округа					

п о с т а н о в и л:

решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 12.10.2020 и постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 19.01.2021 по делу № А56-17910/2020 оставить без изменения, а кассационную жалобу закрытого акционерного общества «ИКС 5 Недвижимость» - без удовлетворения. 

 

Председательствующий

Т.И. Сапоткина

Судьи

Г.М. Рудницкий

 Е.В. Чуватина