АРБИТРАЖНЫЙ СУД ИВАНОВСКОЙ ОБЛАСТИ

ул. Б.Хмельницкого, 59-б, г.Иваново, 153022

тел/факс (4932) 42-96-65, http://ivanovo.arbitr.ru, е-mail: info@ivanovo.arbitr.ru

Именем Российской Федерации

Р Е Ш Е Н И Е

Дело № А17-10119/2016

29 июня 2017 года

г. Иваново

Резолютивная часть решения объявлена 22 июня 2017 года

Арбитражный суд Ивановской области 

в составе судьи Ильичевой Оксаны Александровны, 

при ведении протокола судебного заседания секретарем ФИО1

рассмотрел в открытом судебном заседании дело по иску

общества с ограниченной ответственностью «Верхняя Волга»

к Ивановскому городскому комитету по управлению имуществом, индивидуальному предпринимателю ФИО2

о переводе прав и обязанностей покупателя,

третьи лица, не заявляющие самостоятельных требований относительно предмета спора: Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ивановской области, администрация г.Иваново,

при участии в судебном заседании:

от истца – представителей ФИО3 по доверенности от 28.12.2016, ФИО4 по доверенности от 27.03.2017,

от ответчика (комитета) – представителя ФИО5 по доверенности от 10.01.2017,

от ответчика (предпринимателя ФИО2) – представителя ФИО6 по доверенности от 28.02.2017,

от третьего лица (администрации) – представителя ФИО5 по доверенности от 10.01.2017,

УСТАНОВИЛ:

Общество с ограниченной ответственностью «Верхняя Волга» (далее – ООО «Верхняя Волга», истец) обратилось в арбитражный суд с исковым заявлением к Ивановскому городскому комитету по управлению имуществом (далее – Комитет, ответчик-1), индивидуальному предпринимателю ФИО2 (далее – предприниматель ФИО2, ответчик-2) о переводе на общество с ограниченной ответственностью «Верхняя Волга» прав и обязанностей покупателя на 608/100 долей в праве общей долевой собственности на нежилое помещение №1001, расположенное по адресу: 

<

...>, что составляет 158,1 кв.м, по договору купли-продажи от 26.12.2016, заключенному между Ивановским городским комитетом по управлению имуществом и индивидуальным предпринимателем ФИО2, о переводе на общество с ограниченной ответственностью «Верхняя Волга» прав и обязанностей покупателя на 195/1000 долей в праве общей долевой собственности на нежилое помещение №1001 площадью 260,1 кв.м., расположенное по адресу: 

<

...>, что составляет 50,8 кв.м., по договору купли-продажи от 26.12.2016, заключенному между Ивановским городским комитетом по управлению имуществом и индивидуальным предпринимателем ФИО2

Истцом в исковом заявлении в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, указаны: Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ивановской области (далее – Управление Росреестра, третье лицо-1), администрация г. Иваново (далее – администрация, третье лицо-2).

Определением суда от 13.01.2017 исковое заявление оставлено без движения, поскольку подано с нарушением требований, установленных статьями 125, 126 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Во исполнение определения суда от истца 19.01.2017 поступили дополнительные документы, пояснения.

Определением суда от 20.01.2017 исковое заявление принято к производству, предварительное судебное заседание назначено на 28.02.2017, делу присвоен номер №А17-10119/2016.

19 января 2017 года истец также обратился с заявлением о принятии мер по обеспечению иска в виде запрета продажи объекта муниципальной собственности – 608/1000 долей в праве общей долевой собственности на нежилое помещение №1001 площадь 260,1 кв.м., расположенное по адресу: 

<

...>, что составляет 158,1 кв.м посредством публичного предложения.

Определением суда от 20.01.2017 в удовлетворении заявления о принятии обеспечительных мер отказано.

Протокольным определением суда от 28.02.2017 судебное заседание суда первой инстанции назначено на 28.03.2017.

В судебном заседании 28.03.2017 в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации представитель истца уточнил исковые требования (заявление об уточнении от 28.03.2017 представлено в материалы дела).

С учетом мнения сторон на основании статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации рассмотрение дела продолжено в рамках требований о переводе на общество с ограниченной ответственностью «Верхняя Волга» прав и обязанностей покупателя на 195/1000 долей в праве общей долевой собственности на нежилое помещение №1001 площадью 260,1 кв.м., расположенное по адресу: 

<

...>, что составляет 50,8 кв.м., по договору купли-продажи от 26.12.2016 года, заключенному между Ивановским городским комитетом по управлению имуществом и индивидуальным предпринимателем ФИО2

Протокольным определением суда от 28.03.2017 в порядке статьи 158 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебное разбирательство откладывалось на 03.05.2017.

Определением суда от 03.05.2017 судебное разбирательство отложено на 25.05.2017.

Письмом от 10.05.2017 суд известил лиц, участвующих в деле, о переносе даты и времени судебного заседания на 26.05.2017.

Протокольным определением суда от 26.05.2017 судебное разбирательство отложено на 22.06.2017.

В судебное заседание представители третьего лица-1 (Управление Росреестра), не явились, в соответствии со ст. 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации являются надлежащим образом извещенными о времени и месте проведения судебного заседания. В представленном в материалы дела отзыве на иск Управление Росреестра заявило ходатайство о рассмотрении дела в отсутствии представителя.

Представители лиц, участвующих в деле, пояснили, что не возражают провести судебное заседание в отсутствии надлежащим образом извещенного третьего лица-1 (Управление Росреестра).

В соответствии со ст.ст. 123, 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, дело рассмотрено в судебном заседании в отсутствии надлежащим образом извещенного третьего лица-1 (Управление Росреестра).

В ходе рассмотрения дела истец поддержал уточненные исковые требования в полном объеме по основаниям, изложенным в иске, ходатайстве об уточнении исковых требований от 28.03.2017, письменных пояснениях от 28.02.2017, от 28.03.2017, от 03.05.2017. Истец указывает, что не был уведомлен о продаже 195/1000 долей в праве общей долевой собственности на нежилое помещение №1001 площадью 260,1 кв.м, расположенное по адресу: 

<

...>, что составляет 50,8 кв.м. Спорное помещение, находящееся в муниципальной собственности и принадлежащие ООО «Верхняя Волга» образуют один единый объект, в связи с чем доли не могут быть отчуждены иному лицу без соблюдения требований статьи 250 Гражданского кодекса Российской Федерации. Спорное помещение не является самостоятельным объектом, расположено на антресоли. Проход на антресоль осуществляется через помещение истца. Истец полагает, что отчуждение помещений, находящихся в муниципальной собственности, иному лицу с соблюдением требований Федерального закона от 21.12.2001 №178-ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества» возможен только в случае отказа другого собственника от покупки (пункт 1 статьи 250 Гражданского кодекса Российской Федерации). Федеральный закон от 21.12.2001 №178-ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества» не содержит специальных правил о порядке продажи долей в праве общей долевой собственности, которые исключали бы применение правил статьи 250 Гражданского кодекса Российской Федерации. Таким образом, Комитет, заключив договор купли-продажи с предпринимателем ФИО2, нарушил преимущественное право покупки ООО «Верхняя Волга» в общей долевой собственности, поскольку не известил последнего в письменной форме о намерении продать помещение иному лицу. Истец не отказывался от реализации преимущественного права покупки и имел намерение приобрести спорную долю.

Представитель ответчика-1 (Комитета) относительно удовлетворения исковых требований возражал по основаниям, изложенным в отзыве от 20.02.2017, дополнениях к нему от 24.05.2017. Ответчик-1 указывает, что продажа спорного имущества произведена в порядке реализации Федерального закона от 21.12.2001 №178-ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества», является одним из случаев, установленных в соответствии со статьей 449.1 Гражданского кодекса Российской Федерации. Ответчик-1 полагает, что законодатель допускает возможность продажи доли в праве общей долевой собственности на публичных торгах без согласия всех участников долевой собственности. Абзац 2 пункта 1 статьи 255 Гражданского кодекса Российской Федерации предусматривает иные случаи проведения публичных торгов для продажи доли в праве общей собственности при отсутствии согласия на это всех участников долевой собственности. Иным случаем, предусмотренным законом является как раз Федеральный закон от 21.12.2001 №178-ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества». При ином подходе нарушается принцип равенства покупателей, создается преимущество участнику долевой собственности, который не принимал участия в торгах, не участвовал в формировании цены продажи. Также Ответчик-1 указывает, что к продаже предлагалась доля, а не помещение, в связи с чем не имеется значение наличие либо отсутствие отдельного входа. Спорные ситуации разрешаются заключением соглашения о порядке пользования либо в судебном порядке. На основании изложенного, в связи с тем, что продажа спорного имущества в порядке реализации Федерального закона от 21.12.2001 №178-ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества», является одним из случаев, установленных законом в соответствии со статьей 449.1 Гражданского кодекса Российской Федерации, Комитет просит в удовлетворении иска отказать.

Представитель ответчика-2 (предпринимателя) относительно удовлетворения исковые требования также возражал по основаниям, изложенным в отзыве от 20.02.2017, а также от 18.05.2017. Предприниматель указывает следующее. Комитетом проведены публичные торги, следовательно, не требуется обязательного уведомления истца в письменной форме о продаже имущества. Сделка истцом не оспорена, договор купли-продажи действует. Истец не оспаривает факт проведения публичных торгов. Ответчик-2 указывает, что отсутствие отдельного входа и выхода не препятствует в дальнейшем выделу доли в натуре. 

Третье лицо-1 (Управления Росреестра) в представленном в материалы дела отзыве от 28.02.2017 указывает на отсутствие оснований для удовлетворения требований, просит рассмотреть дело без участия представителя.

Третье лицо-2 (администрация) отзыв в материалы дела не представила. В судебном заседании представитель пояснил, что администрация поддерживает позицию, изложенную Комитетом.

Заслушав представителей сторон, изучив имеющиеся документы, арбитражный суд приходит к выводу об удовлетворении иска по следующим основаниям.

Материалами дела подтверждается и сторонами не оспаривается, что до приобретения истцом в собственность 197/1000 долей в праве общей долевой собственности на нежилое помещение №1001, общей площади 260,1 кв. м., с кадастровым номером 37:24:040203:639, расположенное по адресу: 

<

...>, что составляет 51,2 кв. м. и соответствует помещениям 17, 17а, 17б на плане на основании договора купли-продажи 197/1000 долей в праве общей долевой собственности на нежилое помещение №1001, расположенное по адресу: г. Иваново, ул. Рабфаковская, д. 8, корп. 7, при реализации арендатором преимущественного права на приобретение арендуемого имущества с условием о залоге от 12.11.2012 №19 (право зарегистрировано в Росреестре 03.12.2012) истец на основании Постановления Главы города Иваново от 19.02.2007 №407 являлся арендатором помещения, расположенного по адресу: 

<

...>, общей площадью 53,17 кв.м. для использования под размещение аварийной службы.

Копии договора аренды нежилого помещения от 23.03.2007 №355, дополнительного соглашения к нему от 22.12.2011, протокола разногласий от 23.03.2007, от 14.01.2008, изменений от 09.02.2010, изменений к договору от 24.07.2012 (площадь объекта изменена с 53,12 кв.м на 51,2 кв.м), постановления Главы города Иваново от 19.02.2007 №407 представлены в материалы дела.

В акте приема-сдачи нежилого помещения к договору аренды стороны указали, что помещений требует капитального ремонта.

Истцом проведены ремонтные работы в помещении, что ответчиком-1 (Комитетом) не оспаривается. Истцом в материалы дела представлены договоры подряда от 08.05.2007, от 02.07.2007, от 01.08.2007, заключенные истцом (заказчик) и ООО «ИН Строй» (исполнитель). Предмет договоров: реконструкция здания производственной базы ООО «Верхняя Волга» на ул. Рабфаковской; работы по реконструкции здания производственной базы на ул. Рабфаковская, д.8 (1 этап – устройство междуэтажных перекрытий; 2 этап – планировка помещений 2 этажа, 3 этап – устройство кровли).

Из адресованного истцу ответа Управления архитектуры и градостроительства от 15.06.2011 следует, что согласно техническому заключению по переоборудованию нежилого помещения «1001» литера «Ж2, Ж4» по улице Рабфаковской, д. 8, корп. 7 в городе Иваново, разработанному Ивановским филиалом ФГУП «Ростехинвентаризация – Федеральное БТИ» произведенное истцом переоборудование включало в себя в том числе устройство антресоли над помещениями №17, 17а, 17б и металлической лестницы между 1-м этажом и антресолью.

В кадастровом паспорте спорного объекта площадью 260,1 кв.м. содержится план расположения помещения на этаже: подвал, 1 этаж, антресоль.

В соответствии с представленными в материалы дела документами (свидетельствами о праве собственности, выпиской из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним от 28.12.2016, выпиской из Единого государственного реестра недвижимости от 24.04.2017) на дату обращения с исковым заявлением обществу с ограниченной ответственностью «Верхняя Волга» принадлежит 197/1000 долей в праве общей долевой собственности на нежилое помещение №1001, общей площади 260,1 кв. м., с кадастровым номером 37:24:040203:639, расположенное по адресу: 

<

...>, что составляет 51,2 кв. м. и соответствует помещениям 17, 17а, 176 на плане на основании договора купли-продажи 197/1000 долей в праве общей долевой собственности на нежилое помещение №1001, расположенное по адресу: г. Иваново, ул. Рабфаковская, д. 8, корп. 7, при реализации арендатором преимущественного права на приобретение арендуемого имущества с условием о залоге от 12.11.2012 №19, что подтверждается свидетельством серии 37-СС №255332. Право собственности зарегистрировано в Росреестре 03.12.2012.

608/1000 долей в праве общей долевой собственности на нежилое помещение №1001 площадью 260,1 кв. м., расположенное по адресу: г. Иваново, ул. Рабфаковская, д. 8, корп. 7, принадлежит городскому округу Иваново.

195/1000 доли в праве общей долевой собственности на нежилое помещение №1001 площадью 260,1 кв. м., расположенное по адресу: г. Иваново, ул. Рабфаковская, д. 8, корп. 7, принадлежит индивидуальному предпринимателю ФИО2.

Постановлением администрации г.Иваново от 31.10.2016 №1981 «Об условиях приватизации 195/1000 доли в праве общей долевой собственности на нежилое помещение №1001 площадью 260,1 кв. м., расположенное по адресу: 

<

...>, что составляет 50,8 кв.м.» приняты условия продажи объектов муниципальной собственности посредством публичного предложения.

Способ приватизации – продажа посредством публичного предложения, форма подачи предложений о цене – открытая, срок оплаты – единовременно в течение 30 дней с момента заключения договора купли-продажи.

21 декабря 2016 года проведен аукцион (извещение о проведении торгов №021116/0094091/02), по результатам которого победителем признан индивидуальный предприниматель ФИО2. Согласно протоколу о продаже посредством публичного предложения от 21.12.2016 №32 (лот №1) цена продажи имущества – 139 000 руб.

26 декабря 2016 года Ивановским городским комитетом по управлению имуществом администрации г. Иваново и победителем аукциона предпринимателем ФИО2, заключен договор купли-продажи 195/1000 долей в праве общей долевой собственности на нежилое помещение №1001 площадью 260,1 кв. м., расположенное по адресу: 

<

...>, что составляет 50,8 кв. м. Продажная цена объекта составляет 139 000 руб. (п. 1.2 договора).

В материалы дела представлен акт осмотра спорного помещения от 22.05.2017. При осмотре установлено, что нежилое помещение №1001 площадью 260,1 кв.м занимает и использует ООО «Верхняя Волга». Помещение №1001 представляет собой объект долевой собственности. В объекте позиции №1-7 подвала, №18-19 первого этажа принадлежат муниципальному образованию городской округ Иваново, что соответствует 608/1000 доли в праве общей долевой собственности; позиции № 17, 17а, 17б первого этажа (фото 3) принадлежат ООО «Верхняя Волга», что соответствует 197/1000 доли в праве общей долевой собственности; позиции № 20-23 второго этажа (фото 4,5) принадлежат ФИО2, что соответствует 195/1000 доли в праве общей долевой собственности. Вход в помещения, принадлежащие муниципальному образованию, осуществляется через вход условно обозначенный «А» и «В». Вход в помещения, принадлежащие ФИО2 осуществляется через вход условно обозначенный «С» (фото 1), далее через помещение № 17 вверх по металлической лестнице № 23 (фото 2). Вход в помещения, принадлежащие ООО «Верхняя Волга», осуществляется через вход условно обозначенный «С» (фото 1).

Истцом в материалы дела представлено техническое обследование спорного объекта 2017 года, подготовленное обществом с ограниченной ответственностью «Центр энергетических исследований», согласно которому на первом этаже обследуемой части здания находятся помещения №17, 17а, 17б (в соответствии с нумерацией помещений, указанной в Техническом паспорте помещения). Вход в вышеуказанные помещения осуществляется через дверной проем в наружной стене главного фасада здания. Помещения № 17, 17а, 17б являются смежными и проходными, сообщаются между собой дверными проемами во внутренних стенах. Помещение №17а также сообщается с помещением №18 через дверной проем во внутренней стене. Выход наружу осуществляется из помещения № 17 через дверной проем в наружной стене главного фасада здания. Второй этаж (антресоль) образован над помещениями № 17, 17а, 17б и конструктивно представляет собой деревянный настил на металлических балках (двутаврового сечения). На втором этаже (антресоли) находятся помещения № 20, 21, 22, образованные путем выделения из общего объема помещения № 20 перегородками. Все вышеуказанные помещения имеют оконные проемы в наружной стене здания главного фасада. Вход в помещения № 21,22 осуществляется непосредственно из помещения № 20. Вход и выход из помещения № 20 осуществляется по металлической лестнице, основные конструкции которой располагаются во внутреннем объеме помещения №17 на первом этаже. Далее вход и выход предусматривается через дверной проем в наружной стене главного фасада, ведущего в помещение №17. Названные помещения второго этажа (антресоли) образуют единое целое с помещениями первого этажа (в том числе с помещениями № 17, 17а, 17б), доступ в помещения второго этажа (антресоли) возможно только из помещений первого этажа № 17, 17а, 17б.

Таким образом, вход и выход из помещений второго этажа (антресоли) № 20, 21, 22 осуществляется непосредственного через помещение № 17. Иных (запасных) выходов непосредственно наружу здания помещения второго этажа (антресоли) № 20, 21, 22 не имеют.

Из представленной в материалы дела заявки на приобретение имущества посредством публичного предложения ответчика-2 следует, что претендент на момент подачи заявки ознакомлен с технической документацией на объект (план помещения, кадастровый паспорт и т.д.).

Выпиской из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним от 28.12.2016, выпиской из Единого государственного реестра недвижимости от 24.04.2017, кадастровым паспортом от 13.07.2011 подтверждается, что объект с кадастровым номером 37:24:040203:639 представляет собой нежилое помещение, площадью 260,1 кв.м, этажность: подвал, 1 этаж, антресоль. Из кадастрового паспорта следует, что площадь антресоли – 50,8 кв.м, площадь 1 этажа – 103,5 кв.м, площадь подвала – 105,8 кв.м (всего 260,1 кв.м).

Обращаясь с исковым заявление о переводе на общество с ограниченной ответственностью «Верхняя Волга» прав и обязанностей покупателя на 195/1000 долей в праве общей долевой собственности на нежилое помещение №1001 площадью 260,1 кв.м., расположенное по адресу: 

<

...>, что составляет 50,8 кв.м., по договору купли-продажи от 26.12.2016, истец указывает, что не был уведомлен о торгах.

Письмом от 18.01.2017 истец обращался в Комитет с просьбой продать 803/1000 доли в праве общей долевой собственности на нежилое помещение №1001 общей площадью 260,1 кв.м, по адресу: 

<

...>, на что истцу отвечено отказом.

В подтверждение платежеспособности истцом на депозитный счет Арбитражного суда Ивановской области платежным поручением от 27.03.2017 №15 перечислено 139 000 руб. (стоимость спорной доли).

Посчитав, что состоявшийся аукцион нарушил права и законные интересы общества как сособственника помещения, имеющего преимущественное право на его приобретение, истец обратился в арбитражный суд с исковым заявлением о переводе прав покупателя нежилых помещений на себя.

Исследовав и оценив имеющиеся в деле доказательства и доводы, приведенные лицами, участвующими в деле, суд пришел к следующим выводам.

В соответствии с положениями части 1 статьи 168 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при принятии решения арбитражный суд оценивает доказательства и доводы, приведенные лицами, участвующими в деле, в обоснование своих требований и возражений; определяет, какие обстоятельства, имеющие значение для дела, установлены и какие обстоятельства не установлены, какие законы и иные нормативные правовые акты следует применить по данному делу; устанавливает права и обязанности лиц, участвующих в деле; решает, подлежит ли иск удовлетворению.

В соответствии с ч. 1 ст. 4 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов в порядке, установленном настоящим Кодексом. 

Условиями предоставления судебной защиты лицу, обратившемуся в суд с соответствующим требованием, является установление наличия у истца принадлежащего ему субъективного материального права и охраняемого законом интереса, факта его нарушения и нарушения права истца ответчиком.

Согласно пункту 2 статьи 209 Гражданского кодекса Российской Федерации собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц.

Из положений статей 244, 246 Гражданского кодекса Российской Федерации следует, что имущество, находящееся в собственности двух или нескольких лиц, принадлежит им на праве общей собственности, в том числе долевой.

Распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников.

В силу статьи 250 Гражданского кодекса Российской Федерации  при продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях, кроме случая продажи с публичных торгов.

Продавец доли обязан известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых продает ее.

Если остальные участники долевой собственности откажутся от покупки или не приобретут продаваемую долю в праве собственности на недвижимое имущество в течение месяца, а в праве собственности на движимое имущество в течение десяти дней со дня извещения, продавец вправе продать свою долю любому лицу.

При продаже доли с нарушением преимущественного права покупки любой другой участник долевой собственности имеет право в течение трех месяцев требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя.

Согласно пункту 1 статьи 217 Гражданского кодекса Российской Федерации имущество, находящееся в государственной или муниципальной собственности, может быть передано его собственником в собственность граждан и юридических лиц в порядке, предусмотренном законами о приватизации государственного и муниципального имущества. При приватизации государственного и муниципального имущества предусмотренные Гражданского кодекса Российской Федерации положения, регулирующие порядок приобретения и прекращения права собственности, применяются, если законами о приватизации не предусмотрено иное (пункт 2 статьи 217 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В силу ст. 449.1 Гражданского кодекса Российской Федерации под публичными торгами понимаются торги, проводимые в целях исполнения решения суда или исполнительных документов в порядке исполнительного производства, а также в иных случаях, установленных законом.

В статье 10, пункте 4 статьи 14 Федерального закона от 21.12.2001 №178-ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества» (далее – Закон №178-ФЗ) установлено, что порядок планирования приватизации муниципального имущества, порядок принятия решений об условиях приватизации муниципального имущества определяется органами местного самоуправления самостоятельно. В соответствии с пунктом 5 статьи 13 закона №178-ФЗ приватизация муниципального имущества осуществляется только предусмотренными законом №178-ФЗ способами.

С учетом указанных норм положения Закона о приватизации имеют специальный характер по отношению к положениям Гражданского кодекса Российской Федерации. Вместе с тем, в пункте 4 статьи 3 закона №178-ФЗ оговорено, что к отношениям по отчуждению муниципального имущества, не урегулированным Законом о приватизации, применяются нормы гражданского законодательства.

Публичные торги для продажи доли в праве общей собственности при отсутствии согласия на это всех участников долевой собственности могут проводиться в случаях, предусмотренных частью второй статьи 255 Гражданского кодекса Российской Федерации (обращение взыскания на долю в общем имуществе), и в иных случаях, предусмотренных законом (абзац второй пункта 1 статьи 250 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Из прямого толкования ст. ст. 250, 255, 449.1 следует, что публичные торги проводятся в следующих случаях:

1) при наличии кредиторской задолженности одного из участников долевой собственности, если выделение доли в натуре невозможно, либо против этого возражают остальные участники долевой собственности;

2) в иных случаях, предусмотренных законом.

Однако поскольку Закон №178-ФЗ не содержит специальных правил о порядке продаже долей в праве общей долевой собственности и реализации преимущественного права  на приобретение долей, которые бы исключали применения ст. 250 Гражданского кодекса Российской Федерации, следовательно, подлежат применению общие нормы гражданского законодательства о преимущественном праве покупки (ст. 250 ГК РФ).

С целью обеспечения интересов всех участников общей собственности, положения статьи 250 Гражданского кодекса Российской Федерации предусматривают приоритет преимущественного права покупки доли в общем имуществе участников долевой собственности, в силу которого сначала выполняются требования привилегии, а затем собственник или уполномоченное лицо получает право распоряжаться указанной долей в общем порядке.

Из материалов дела следует, сторонами не оспаривается, что реконструкция в форме обустройства самостоятельного (минуя помещения первого этажа) входа/выхода из спорного помещения невозможна. 

Спорное помещение антресоли площадью 50,8 кв.м не может использоваться автономно от помещений первого этажа, использование антресоли другим субъектом (ответчиком-2) является обременением для истца (по обеспечению беспрепятственного прохода).

При рассмотрении споров, связанных с определением правового режима, помещения, комнаты в котором принадлежат на праве собственности нескольким лицам, в соответствии с пунктом 1 статьи 6 Гражданского кодекса Российской Федерации к указанным отношениям подлежат применению нормы законодательства, регулирующие сходные отношения.

Согласно части 6 статьи 42 Жилищного кодекса Российской Федерации при продаже комнаты в коммунальной квартире остальные собственники комнат в данной коммунальной квартире имеют преимущественное право покупки отчуждаемой комнаты в порядке и на условиях, которые установлены статьей 250 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Комитет, приняв решение о продаже имущества, должен был надлежащим образом известить истца о своем намерении, учитывая тот факт, что месячный срок для реализации преимущественного права начинает течь со дня извещения сособственника.

В материалах дела отсутствуют доказательства надлежащего извещения истца о продаже доли.

Доказательств отказа истца от преимущественного права покупки помещений в материалах дела не представлено.

Согласно пункту 1.2 Постановления Пленума Верховного суда Российской Федерации от 10.06.1980 №4 «О некоторых вопросах практики рассмотрения судами споров, возникающих между участниками общей собственности на жилой дом» (в редакции от 06.02.2007) при разрешении споров, возникающих в связи с осуществлением участником долевой собственности преимущественного права покупки доли имущества (ст. 250 ГК РФ), необходимо учитывать следующее:

а) поскольку в силу ст. 252 ГК РФ участник долевой собственности вправе требовать выдела своей доли из общего имущества, то после прекращения в таком порядке общей долевой собственности граждан на жилой дом утрачивается и их преимущественное право покупки доли в этом доме;

б) преимущественное право покупки не применяется при заключении договора пожизненного содержания с иждивением, а также при продаже доли в общей собственности с публичных торгов в случаях, предусмотренных законом;

в) в случае нарушения преимущественного права покупки трехмесячный срок, установленный ст. 250 ГК РФ, в течение которого другой участник долевой собственности имеет право требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя, исчисляется с того времени, когда он узнал или должен был узнать о нарушении его права (ст. 200 ГК РФ). Применение этого срока, его восстановление, приостановление и перерыв осуществляются в соответствии с общими правилами, предусмотренными ст. ст. 199 - 205 ГК РФ.

При предъявлении такого иска истец обязан внести по аналогии с ч. 1 ст. 96 ГПК РФ на банковский счет управления (отдела) Судебного департамента в соответствующем субъекте Российской Федерации уплаченную покупателем за дом сумму, сборы и пошлины, а также другие суммы, подлежащие выплате покупателю в возмещение понесенных им при покупке дома необходимых расходов.

Цена иска определяется в соответствии с п. п. 2 и 9 ч. 1 ст. 91 ГПК РФ.

При удовлетворении указанного иска договор не может быть признан недействительным. В решении суда в этом случае должно быть указано о замене покупателя истцом в договоре купли-продажи и в записи о праве в Едином государственном реестре прав, а также о взыскании с истца в пользу ответчика уплаченных им сумм.

Согласно позиции, изложенной в п. 3 Обзора законодательства и судебной практики Верховного Суда Российской Федерации за первый квартал 2007 года (по гражданским делам), утвержденного постановлением Президиума Верховного Суда РФ от 30.05.2007, при решении вопроса о переводе на истца прав и обязанностей покупателя по договору купли-продажи на основании ст. 250 Гражданского кодекса Российской Федерации имеет правовое значение наличие или отсутствие у участника долевой собственности денежных средств, достаточных для приобретения продаваемой доли по цене, за которую она продается, суд предложил истцу представить доказательства своей платежеспособности (внести денежные средства на депозит суда, в депозит нотариуса или представить иные доказательства).

Аналогичная правовая позиция указана в Определениях Верховного Суда Российской Федерации от 20.10.2015 № 18-КГ15-150, от 19.01.2016 № 89-КГ15-22, Постановлении Арбитражного суда Уральского округа от 31.07.2015 по делу № А07-7185/2014.

В подтверждение платежеспособности истцом на депозитный счет Арбитражного суда Ивановской области платежным поручением от 27.03.2017 №15 перечислено 139 000 руб. (стоимость спорной доли).

Из акта приема-передачи от 27.01.2017, пояснений сторон следует, что предпринимателем ФИО2 исполнено обязательство по оплате продавцу 139 000 руб. стоимости объекта, в связи с чем денежные средства в сумме 139 000 руб. с депозитного счета подлежат перечислению ФИО2

С учетом изложенного, суд приходит к выводу об удовлетворении исковых требований и считает правильным перевести с индивидуального предпринимателя ФИО2 на общество с ограниченной ответственностью «Верхняя Волга» права и обязанности покупателя на 195/1000 долей в праве общей долевой собственности на нежилое помещение №1001 площадью 260,1 кв.м., расположенное по адресу: 

<

...>, что составляет 50,8 кв.м., по договору купли-продажи от 26.12.2016 № 16, перечислить с депозитного счета суда индивидуальному предпринимателю ФИО2 денежные средства в сумме 139 000 руб.

При обращении с исковым заявлением истец уплатил 12 000 руб. государственной пошлины по делу, размер государственной пошлины по делу составляет 6 000 руб.. В соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны. В связи с обоснованностью исковых требований государственная пошлина подлежит отнесению на ответчиков в равных долях, взысканию в пользу истца. Излишне оплаченная истцом госпошлина подлежит возврату ему из федерального бюджета.

Руководствуясь ст.ст. 110, 156 (ч. 5), 167-170, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

РЕШИЛ:

Иск удовлетворить.

Перевести на общество с ограниченной ответственностью «Верхняя Волга» права и обязанности покупателя на 195/1000 долей в праве общей долевой собственности на нежилое помещение №1001 площадью 260,1 кв.м., расположенное по адресу: 

<

...>, что составляет 50,8 кв.м., по договору купли-продажи от 26.12.2016 № 16.

Взыскать с Ивановского городского комитета по управлению имуществом в пользу общества с ограниченной ответственностью «Верхняя Волга» 3 000 руб. в возмещение расходов по уплате госпошлины.

Взыскать с индивидуального предпринимателя ФИО2 в пользу общества с ограниченной ответственностью «Верхняя Волга» 3 000 руб. в возмещение расходов по уплате госпошлины. 

Возвратить обществу с ограниченной ответственностью «Верхняя Волга» 6 000 руб. госпошлины, излишне уплаченной по платежному поручению от 28.12.2016 № 318 на сумму 6 000 руб.

На решение суда первой инстанции в течение месяца со дня принятия может быть подана апелляционная жалоба в суд апелляционной инстанции – Второй арбитражный апелляционный суд (статья 259 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации). На вступившее в законную силу решение суда может быть подана кассационная жалоба в суд кассационной инстанции – Арбитражный суд Волго – Вятского округа - в срок, не превышающий двух месяцев со дня вступления в законную силу решения (статья 276 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации) при условии, что решение было предметом рассмотрения арбитражного суда апелляционной инстанции или суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы. 

Жалобы подаются через Арбитражный суд Ивановской области. 

СудьяО.А. Ильичева