СЕДЬМОЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД 

улица Набережная реки Ушайки, дом 24, Томск, 634050, http://7aas.arbitr.ru

П О С Т А Н О В Л Е Н И Е

город Томск                                                                                      Дело № А45-2125/2018

Резолютивная часть постановления объявлена 21 октября 2019 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 08 ноября 2019 года.

Седьмой арбитражный апелляционный суд  в составе:

председательствующего                                       Иванова О.А.,

судей                                                                       Зайцевой О.О.,  

                                                                                 ФИО1,

при ведении протокола судебного заседания секретарем ФИО2  с    использованием средств аудиозаписи, рассмотрел в судебном заседании апелляционную жалобу публичного акционерного общества Национальный банк «ТРАСТ» (№ 07АП-12034/2018(13)) на определение от 22.07.2019 Арбитражного суда Новосибирской области по делу № А45-2125/2018  о несостоятельности (банкротстве) общества с ограниченной ответственностью «Инвестком» (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>, адрес: 630099, 

<

...>) по заявлению ФИО3 о признании права собственности на квартиру и признании отсутствующим (прекратившим) обременение залога в деле о несостоятельности (банкротстве) должника, третьи лица, не заявляющие самостоятельные требования относительно предмета спора, 1. Общество с ограниченной ответственностью Производственнотехническая компания «Стройинвест», 2. Публичное акционерное общество Национальный банк «ТРАСТ»,

В судебном заседании приняли участие:

от ПАО НБ «ТРАСТ» - ФИО4 (доверенность от 05.10.2018, диплом №1013 от 25.06.2011, свидетельство о регистрации брака от 04.08.2016  II ЕТ №632842)

иные лица, участвующие в деле, не явились, извещены.

УСТАНОВИЛ:

определением Арбитражного суда Новосибирской области от 16.11.2018 по делу №А45-2125/2018 в отношении должника Общества с ограниченной ответственностью «Инвестком» (далее по тексту – должник, ООО «Инвестком») введена процедура, применяемая в деле о банкротстве, наблюдение, временным управляющим утверждён – ФИО5. 

17.11.2018 в газете «Коммерсантъ» №212 опубликовано сообщение о введении в отношении должника процедуры, применяемой в деле о банкротстве, наблюдение.

12.12.2018 в арбитражный суд поступило заявление ФИО6 о включении требования о передаче жилого помещения в реестр требований кредиторов должника – ООО «Инвестком».

Определением суда от 28.02.2019 привлечено к участию по обособленному спору в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, Общество с ограниченной ответственностью ПТК «Стройинвест» (далее по тексту – ООО ПТК «Стройинвест»).

Определением арбитражного суда от 28.02.2019 при рассмотрении дела о банкротстве должника – ООО «Инвестком» применены правила параграфа 7 главы 1Х Федерального закона от 26.10.2002 № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» - «Банкротство застройщиков».

Решением арбитражного суда от 11.04.2019 должник – ООО «Инвестком», признан несостоятельным (банкротом) и открыто конкурсное производство сроком на 6 месяцев, до 04.10.2019.

Исполнение обязанностей конкурсного управляющего возложены на члена Ассоциации «Саморегулируемой организации арбитражных управляющих «Южный Урал» - ФИО5 (ИНН 

<

***>, регистрационный номер в реестре арбитражных управляющих – 294, адрес для направления корреспонденции - 630017, 

<

...>, тел 8-(383) 260-72-88).

Сообщение об открытии в отношении должника конкурсного производства опубликовано в газете «Коммерсантъ» от 13.04.2019 № 66.

Определением суда от 21.05.2019 привлечено к участию по обособленному спору в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, Публичное акционерное общество Национальный банк «ТРАСТ» (далее по тексту - ПАО Банк «ТРАСТ»).

ФИО3 (далее по тексту – ФИО3) обратилась в арбитражный суд с заявлением, уточненным в ходе судебного разбирательства, о признании права собственности на жилое помещение - однокомнатную квартиру №88 (79 стр.), общей площадью 45,9 кв.м., расположенную на 11 этаже многоэтажного жилого дома по адресу: Новосибирская область, г. Новосибирск, Октябрьский район, ул. Вилюйская, дом 7, и о признании отсутствующим (прекратившим) обременение залога в части залога на жилое помещение – однокомнатную квартиру №88 (79 стр.), общей площадью 45,9 кв.м., расположенную на 11 этаже многоэтажного жилого дома по адресу: Новосибирская область, г.Новосибирск, Октябрьский район, ул. Вилюйская, дом 7, кадастровый номер 54:35:072205:2060.

Определением от 22.07.2019 Арбитражного суда Новосибирской области признано за признать за ФИО3 право собственности на жилое помещение - однокомнатную квартиру №88 (79 стр.), общей площадью 45,9 кв.м., расположенную на 11 этаже многоэтажного жилого дома по адресу: Новосибирская область, г. Новосибирск, Октябрьский район, ул. Вилюйская, дом 7, кадастровый номер 54:35:072205:2060, запись о регистрации права собственности за Обществом с ограниченной ответственностью «Инвестком» №54-54/001-54/001/004/2016-547/1 от 18.02.2016. Признано отсутствующим (прекратившим) обременение залога по договору залога прав от 25.01.2013 №62704/22579л в части залога на жилое помещение - однокомнатную квартиру №88 (79 стр.), общей площадью                45,9 кв.м., расположенную на 11 этаже многоэтажного жилого дома по адресу: Новосибирская область, г. Новосибирск, Октябрьский район, ул. Вилюйская, дом 7, кадастровый номер 54:35:072205:2060, запись о регистрации залога №54-54/01/090/2013-289/1 от 18.02.2016.

Не согласившись с вынесенным определением, ПАО Банк «ТРАСТ» обратилось с апелляционной жалобой, в которой просит отменить определение суда от 22.07.2019 полностью и принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении требований кредитора в полном объеме. В обоснование апелляционной жалобы ее податель ссылается на неправильное применение судом норм материального права, применены нормы права не подлежавшие применению. Отсутствуют доказательства передачи денежных средств за квартиру. Нарушены права банка как залогодержателя. Не доказано исполнение кредитором своего обязательства  как участника строительства. Судом первой инстанции необоснованно расценены предварительные договоры как договоры участия в долевом строительстве. Необоснованно сделан вывод о добросовестности участника строительства. Презумпция является опровержимой.  

В судебном заседании представитель ПАО НБ «ТРАСТ» поддержала апелляционную жалобу. Пояснила, что  заявитель должен был проконтролировать заключения договора, отсутствие согласие залогодержателя на заключение сделки. 

Иные лица, участвующие в обособленном споре, надлежащим образом извещенные о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы, своих представителей в суд апелляционной инстанции не направили, что согласно статье 156 АПК РФ не является препятствием для рассмотрения дела в их отсутствие.

Проверив в соответствии со статьями 266, 268 АПК РФ законность обжалуемого судебного акта, заслушав представителя Банка, исследовав материалы дела, суд апелляционной инстанции не находит оснований для его отмены.

Как установлено судом и следует из материалов дела, определением суда от 28.02.2019 в отношении ООО «Инвестком» применены правила параграфа 7 главы 1Х Федерального закона от 26.10.2002 № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» (далее – Закон о банкротстве) - «Банкротство застройщиков».

Согласно пункту 1 статьи 201.8 Закона о банкротстве с даты вынесения арбитражным судом определения о введении наблюдения в отношении застройщика, в ходе проведения наблюдения и всех последующих процедур, применяемых в деле о банкротстве застройщика, только в рамках дела о банкротстве с соблюдением установленного настоящей статьей порядка подлежат предъявлению и рассмотрению следующие требования других лиц к застройщику или застройщика к другим лицам в том числе о признании наличия или отсутствия права собственности или иного права либо обременения в отношении недвижимого имущества, в том числе объектов незавершенного строительства.

Настоящий спор подлежал рассмотрению арбитражным судом в деле о банкротстве должника.

Пунктом 8 статьи 201.11 Закона предусмотрено, что арбитражный суд по заявлению участника строительства выносит определение о признании права собственности участника строительства на жилое помещение, но это возможно лишь в случае, если застройщиком в установленном федеральным законом порядке получено разрешение на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома, притом что застройщиком и участником строительства до даты принятия заявления о признании застройщика банкротом подписан передаточный акт или иной документ о передаче жилого помещения.

Арбитражный суд первой инстанции учитывал разъяснения в пункте 1 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации № 54 от 11.07.2011 «О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем» о том, что в силу пункта 5 статьи 454 ГК РФ к отдельным видам договора купли-продажи применяются положения, предусмотренные параграфом 1 главы 30 ГК РФ, если иное не установлено правилами Кодекса об этих видах договоров. 

Согласно статье 554 Гражданского кодекса Российской Федерации в договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества.

В соответствии с подпунктом 4 пункта 6 статьи 201.1 Закона о банкротстве арбитражный суд вправе признать наличие у участника строительства требования о передаче жилого помещения или денежного требования, в том числе в случае заключения договор займа обязательства по которому в части возврата суммы займа прекращаются с передачей жилого помещения, машино-места, нежилого помещения в многоквартирном доме после завершения его строительства в собственность.

Как установлено судом первой инстанции и следует из материалов дела, между ФИО3 (далее по тексту – ФИО3) и ООО «Инвестком» было заключено соглашение о предоставлении беспроцентного займа №0079/0017 от 20.05.2014, по условиям которого, ФИО3, являясь заимодавцем, обязуется предоставить заемщику беспроцентный заем в размере 2 075 000 рублей на срок до 17.04.2015.

В дальнейшем срок предоставления займа был изменен до 30.06.2018, путем подписания дополнительного соглашения от 17.04.2015.

Арбитражный суд первой инстанции счел установленным, что ФИО3 полностью исполнила свои обязательства, передав ООО «Инвестком» денежные средства в размере 2 075 000 рублей, что подтверждается квитанцией к приходному кассовому ордеру №176 от 20.05.2014.

Доказательств обратного не представлено.

20.05.2014 года между сторонами заключено соглашение №15/79-ВБ2 о передаче прав и обязанностей по договору участия в долевом строительстве №3-ВБ 2-Н от 18.12.2012, согласно которому ООО «Инвестком» с согласия застройщика ООО ПТК «Стройинвест» передает ФИО3 права по договору участия в долевом строительстве №3-ВБ 2-Н от 18.12.2012 в отношении объекта - 1-комнатной квартиры №79 (строительный), строительной площадью -51,12 кв.м., общей площадью 46,02 кв.м., расположенную на одиннадцатом этаже многоэтажного жилого дома №2 с помещениями общественного назначения в подвальных этажах. 

Во исполнение настоящего соглашения между застройщиком ООО ПТК «Стройинвест» и ФИО3 был подписан акт приема передачи квартиры от 31.05.2015, в соответствии с которым застройщик передает указанный объект недвижимости.

10.03.2016 соглашение №15/79-ВБ2 от 20.05.2014 о передаче прав и обязанностей по договору участия в долевом строительстве №3-ВБ 2-Н от 18.12.2012 было расторгнуто, при этом передача объекта не произведена. 

01.12.2017 между ФИО3 и должником был заключен договор купли-продажи №88 (79)-ВБ2, в соответствии с которым должник передает кредитору однокомнатную квартиру №88, общей площадью 45,9 кв.м., расположенную на одиннадцатом этаже жилого дома по адресу: 

<

...>, кадастровый условный номер 54:35:072205:2060.

Между сторонами подписан акт о проведении взаимных расчетов от 01.12.2017, в соответствии с которым в счет оплаты по договору купли-продажи засчитывается сумма, подлежащая возврату по договору беспроцентного займа в размере 2 075 000 рублей.

В подтверждение факта оплаты жилого помещения заявителем предоставлено соглашение о предоставление беспроцентного займа №0079/0017 от 20.05.2014, дополнительное соглашение от 17.04.2015 к соглашению о предоставление беспроцентного займа №0079/0017 от 20.05.2014, соглашение № 15/79-ВБ2 от 20.05.2014 о передаче прав и обязанностей по договору участия в долевом строительстве № 3-ВБ 2-Н от18.12.2012, квитанция к приходному кассовому ордеру №176 от 20.05.2014 на общую сумму 2 075 000 рублей, акт приема-передачи квартиры от 31.07.2015, соглашение о расторжении соглашения № 15/79-ВБ2 от 20.05.2014 о передаче прав и обязанностей по договору участия в долевом строительстве № 3-ВБ 2-Н от 18.12.2012 от 10.03.2016; договор купли-продажи № 88(79)-ВБ2 от 01.12.2017, справка об отсутствии задолженности от 01.1.22017, акт о проведении взаимных расчетов от 01.12.2017, договоры купли продажи от 20.05.2014, от 30.05.2014.

Право собственности на квартиру зарегистрировано за ООО «Инвестком», что подтверждается записью в ЕГРН.

Доказательств неисполнения со стороны ФИО3 своих обязательств по договору не представлено. 

Застройщик и участник как на момент подписания договора, соглашения так и в настоящий момент принадлежат к одной группе юридических лиц: ООО ПТК «Стройинвест» - единственный учредитель ФИО7 с 09.04.2012 года. ООО «ИнвестКом» - с 25.06.2012 года единственный учредитель и директор ФИО7, то есть вся схема привлечения денежных средств граждан была изначально продумана и реализована лицами из состава группы компаний ПТК-30. 

Фактически все решения по оперативно-хозяйственной деятельности как ООО ПТК «Стройинвест», так и ООО «Инвестком» принимались одним лицом.

Из изложенного арбитражный суд первой инстанции сделал верный вывод о том, что оплата квартиры осуществлялась с использованием определенной схемы, по которой возврат суммы займа по договору не предполагался, поскольку в счет возврата должна быть предоставлена квартира.

Действительная воля ФИО3 была направлена на получение в собственность квартиры, за которую и уплачивались денежные средства.

При оценке фактических обстоятельств спора, действий сторон по принятию на себя и исполнению обязательств,  следует учитывать, что  граждане – участники строительства являются экономически слабой стороной и лишены реальной возможности настаивать на изменении формы договора, его условий и порядка уплаты денежных средств.

В определениях от 24.02.2015 № 305-ЭС14-1186, от 17.09.2015 № 307-ЭС15-5012, от 26.10.2015 № 308-ЭС15-6308 Верховный Суд Российской Федерации неоднократно обращал внимание судов на необходимость соблюдения принципа равенства лиц, находящихся в одинаковых или сходных ситуациях, в том числе при рассмотрении судами обособленных споров в рамках дел о банкротстве застройщиков, со ссылкой на статью 19 Конституции Российской Федерации, закрепляющую конституционный принцип равенства и гарантирующую защиту от всех форм дискриминации при осуществлении прав и свобод, что означает недопустимость введения не имеющих объективного и разумного оправдания ограничений в правах лиц, принадлежащих к одной категории.

Согласно разъяснениям, данным в пункте 17 «Обзора практики разрешения судами споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости», утвержденного постановлением Президиума Верховного Суда Российской Федерации от 04.12.2013, из положений статей 309, 310 ГК РФ следует, что кредитор, в полном объеме исполнивший свои обязательства по договору путем внесения платы за квартиру как соинвестор по строительству жилого дома для удовлетворения своих личных нужд, связанных с улучшением жилищных условий, вправе рассчитывать на надлежащее исполнение обязательств по договору со стороны застройщика, а при неисполнении должником обязательств - требовать защиты своих прав, в том числе и путем предъявления требования признании за ним права на долю в общей долевой собственности в не завершенном строительством объекте в виде квартиры и определении размера доли в общей долевой собственности на объект незавершенного строительства.

С учетом возбуждения дела о банкротстве и сдачи дома в эксплуатацию                                ФИО3 сформулировала способ защиты своего права.

Из разъяснений пункта 58 постановления Пленума Верховного Суда РФ и Пленума ВАС РФ № 10/22 от 29.04.2010 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», следует, что с иском о признании права собственности вправе обратиться в суд лицо, считающее себя собственником находящегося в его владении недвижимого имущества, право на которое зарегистрировано за иным субъектом.

Кредитор, как участник долевого строительства, не является аффилированным лицом с должником и не заинтересован в создании формального документооборота с целью необоснованного вывода имущества  должника из конкурсной массы.

Апелляционный суд учитывает, что жилой дом сдан в эксплуатацию, квартира передана ФИО3  по акту, заявитель проживает в квартире, оплачивает коммунальные платежи, что не опровергается апеллянтом.

Таким образом, ФИО3 осуществляет фактическое владение спорной квартирой, разумно исходит из того, что квартира передана ей во исполнение условий договора.

Несостоятельны доводы о том, что  кредитор не соответствует критериям ни как участник долевого строительства, ни как участник строительства (права требования по договору участия в долевом строительстве в результате осуществления выплаты не перешли), является необоснованной. Заявитель надлежащим образом исполнил обязанности по оплате объекта долевого строительства, доказательств регистрации за ним права собственности на спорный объект не представлено, суд пришел к выводу о наличии оснований для удовлетворения заявленных требований.

Оценивая доводы апеллянта относительно залогового обременения спорной квартиры, апелляционный суд учитывает, что в соответствии с пунктом 1 статьи 334 Гражданского кодекса

Российской Федерации в силу залога кредитор по обеспеченному залогом обязательству (залогодержатель) имеет право в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником этого обязательства получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества (предмета залога) преимущественно перед другими кредиторами лица, которому принадлежит заложенное имущество (залогодателя).

Согласно положениям статьи 8 Федерального Закона №214-ФЗ от 30.12.2004 «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее - Закон о долевом строительстве) после получения застройщиком в установленном  порядке разрешения на ввод объекта в эксплуатацию многоквартирного дома  и (или) иного объекта недвижимости застройщик обязан передать объект долевого строительства  по передаточному акту или иному документу о передаче объектов долевого строительства.

В соответствии с частью 8 статьи 13 Закона о долевом строительстве с момента передачи объекта долевого строительства в порядке, установленном статьей 8 названного Федерального закона, право залога, возникшее на основании данного Федерального закона, а также на основании договора с банком в предусмотренных частями 6 и 7 названной статьи случаях, не распространяется на данный объект долевого строительства.

В отношении спорной квартиры зарегистрирован залог в пользу ПАО Банк ФК «Открытие» (правопреемник ПАО НБ «ТРАСТ»).

Апелляционный суд учитывает, что ФИО3 знала о наличии указанного залога, что следует из  пункта 10  согласно договора купли-продажи покупатель уведомлен, что право на квартиру находится в залоге у ПАО «ФК Открытие» (правопреемником которого является Банк «Траст» (ПАО)) по договору залога прав №62704/ 22579/л от 25.01.2013.

При этом стороны в пункте 11 договора установили, что продавец обязуется осуществить действия по снятию обременения (залога) права, указанного в пункте 10 договора не позднее 2 квартала 2018 года с момента подписания договора купли-продажи. 

То есть  уже на момент заключения договора ФИО3 согласно п. 11 договора исходила из того, что продавец осуществит  действия по снятию обременения (залога) права. Она разумно исходила из добросовестности продавца, который будет надлежащим образом исполнять принятые на себя обязательства.

Однако залог не был снят. В отношении должника было возбуждено дело о банкротстве.

Таким образом, ФИО3 действовала разумно и добросовестно, что не опровергнуто апеллянтом.

Апелляционный суд отклоняет доводы апеллянта о  злоупотреблении правом со стороны кредитора. При этом исходит из того, что  добросовестность заявителя предполагается (пункт 5 статьи 10 Гражданского кодекса Российской Федерации). Доказательства обратного должны быть представлены банком.

То обстоятельство, что должником не исполнены обязательства по направлению денежных средств по оплате приобретаемого объекта недвижимого имущества в погашение обязательств продавца по договору об открытии невозобновляемой кредитной линии, не является достаточным аргументов против требований заявителя, поскольку само по себе неправомерное поведение должника не может быть поставлено в вину гражданину.

Предпринятые ФИО3 действия в рамках дела о банкротстве указывают на ее намерение защитить свои права в отношении спорной квартиры. Нарушения прав иных лиц не усматривается.

Таким образом, заявленное ФИО3 требование является не злоупотреблением правом, а последовательным действием по защите своих прав. 

Доводы об отсутствии согласия Банка как залогодержателя, о преюдициальности определения суда, которым включены требования ПАО НБ «ТРАСТ» в реестр требований кредиторов должника ООО «Инвестком», отклоняются судом апелляционной инстанции, как не опровергающие выводы суда о том, что негативные последствия ненадлежащего исполнения принятых на себя обязательств должником не могут быть возложены на граждан - участников строительства в ситуации, когда гражданин (экономически слабая сторона) передает денежные средства должнику (профессионалу в сфере строительства) в оплату строящегося жилого помещения, добросовестно полагая, что Обществом после получения денежных средств будут надлежащим образом исполнены обязательства по снятию обременения квартиры, кроме того, на момент рассмотрения указанных требований ПАО НБ «ТРАСТ», кредитор статус участника строительства не приобрел, поскольку правила параграфа 7 введены определением суда от 28.02.2019. 

Установив, что жилой дом построен, получено разрешение на ввод объекта в эксплуатацию, фактически квартира передана покупателю, суд пришел к правомерному выводу о том, что права и законные интересы заявителя подлежат судебной защите путем признания ним права собственности на спорный объект и прекращения залога.

С учетом этого арбитражным судом первой инстанции сделан правильный вывод о наличии оснований для признания обременения в виде залога квартиры отсутствующим.

В апелляционной жалобе не приведено доводов, опровергающих выводы  суда первой инстанции, апеллянт фактически ссылается на те же доводы и обстоятельства, что и в суде первой инстанции. Данным доводам уже дана надлежащая оценка.

Арбитражный суд первой инстанции всесторонне и полно исследовал материалы дела, дал надлежащую правовую оценку всем доказательствам, применил нормы материального права, подлежащие применению, не допустив нарушений норм процессуального права. Выводы, содержащиеся в судебном акте, соответствуют фактическим обстоятельствам дела, и оснований для его отмены, в соответствии со статьей 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, апелляционная инстанция не усматривает.

Апелляционная жалоба публичного акционерного общества Национальный банк «ТРАСТ» удовлетворению не подлежит.

 Руководствуясь статьями 258, 268, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

определение от 22.07.2019 Арбитражного суда Новосибирской области по делу № А45-2125/2018      оставить без изменения, а апелляционную жалобу публичного акционерного общества Национальный банк «ТРАСТ»  - без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Западно-Сибирского округа в срок, не превышающий одного месяца со дня вступления его в законную силу, путем подачи кассационной жалобы через Арбитражный суд Новосибирской области.

            Председательствующий                                                         О.А. Иванов

          Судьи                                                                                        О.О.Зайцева

                                                                                                              ФИО1