АРБИТРАЖНЫЙ СУД АСТРАХАНСКОЙ ОБЛАСТИ

414014, г. Астрахань, пр. Губернатора Анатолия Гужвина, д. 6

Тел/факс (8512) 48-23-23, E-mail: astrahan.info@arbitr.ru

http://astrahan.arbitr.ru

Именем Российской Федерации

РЕШЕНИЕ

Дело №А06-909/2018

г. Астрахань

10 июня 2019 года

В соответствии со статьей 163 Арбитражного процессуального кодекса РФ в судебном заседании от 27.05.2019 года объявлялся перерыв до 03.06.2019 года

Резолютивная часть решения объявлена 03 июня 2019 года

Полный текст решения изготовлен 10 июня 2019 года

Арбитражный суд Астраханской области в составе: судьи: Блажнова Д.Н.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1,

рассмотрев в судебном заседании дело по иску Администрации Муниципального образования "Город Астрахань" к индивидуальному предпринимателю ФИО2 о взыскании задолженности по арендной плате в сумме 853 278 руб. 41 коп., неустойки в сумме 172 190 руб. 65 коп., всего в размере 1 025 469 руб. 06 коп.,

при участии до и после перерыва:

от Администрации Муниципального образования "Город Астрахань" – ФИО3, представитель по доверенности от 21.08.2018г.

от Индивидуального предпринимателя ФИО2  – ФИО4, представитель по доверенности от 07.02.2018 года.

               Администрация Муниципального образования "Город Астрахань" обратилась в арбитражный суд с заявлением к  индивидуальному предпринимателю ФИО2 о взыскании задолженности по арендной плате за период с 25.03.2014 года по 15.11.2017 года в сумме 853 278 руб. 41 коп., неустойки за период с 15.04.2014 года по 15.11.2017 года в сумме 172 190 руб. 65 коп., всего в размере 1 025 469 руб. 06 коп

Представитель истца в судебном заседании поддержал заявленные требования, просил суд  взыскать с ответчика задолженность по арендной плате в сумме 853 278 руб. 41 коп., неустойки в сумме 172 190 руб. 65 коп., всего в размере 1 025 469 руб. 06 коп.

Представитель ответчика в судебном заседании возражал против удовлетворения заявленных требований, так как не согласны с расчетом и установлением размера задолженности, просил суд в удовлетворении заявленных требований отказать. Представители ответчика в судебном заседании заявили о применении судом срока исковой давности.

Выслушав представителей сторон, исследовав материалы дела, суд

УСТАНОВИЛ:

Как следует из материалов дела,  на основании постановления администрации города Астрахани от 11.06.2003 г. №1655 между администрацией города Астрахани и ООО ПКФ «Пеленг-плюс» г. Астрахани был подписан договор аренды земельного участка от 19.09.2003 г. № 1465 (далее – договор аренды), согласно которому администрация предоставила в пользование на условиях аренды земельный участок площадью 1987 кв. м., расположенный по адресу: г. Астрахань, Ленинский район, ул. Ботвина, 4А в целях эксплуатации торгового склада (т. 1, л.д. 23 – 24).

Срок договора определялся с 26.02.2003 г. по 25.02.2028 г. 

Из выписок из Единого государственного реестра  прав на недвижимое имущество и сделок с ним от 27.10.2017 г. и от 02.11.2017 г. следует, что на основании договора купли-продажи от 03.03.2014 г. ООО ПКФ «Пеленг-плюс» г. Астрахани передало, а ФИО5 приняла в собственность нежилые помещения площадью 310,2 кв.м. и 481,3 кв.м, расположенные по ул. Ботвина, 4 «а», литер Д (помещения 3,4) (т. 1, л.д. 43 – 44, 45 – 46).

Из вышеприведенных документов также следует, что на основании договора – купли продажи от 25.03.2014 г. ФИО5  передала, а ФИО2 принял в собственность нежилые помещения площадью 310,2 кв.м. и 481,3 кв.м. расположенные по ул. Ботвина, 4 «а», литер Д (помещения 3,4).

В пункте 7 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации установлен принцип платности использования земли, согласно которому любое использование земли осуществляется за плату, за исключением случаев, установленных федеральными законами и законами субъектов Российской Федерации.

Согласно пункту 1 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации формами платы за использование земли являются земельный налог и арендная плата.

Пунктом 1 статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации установлено, что при переходе права собственности на здание, строение, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу, оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник.

В силу статьи 273 ГК РФ при переходе права собственности на здание или сооружение, принадлежавшее собственнику земельного участка, на котором оно находится, к приобретателю здания или сооружения переходит право собственности на земельный участок, занятый зданием или сооружением и необходимый для его использования, если иное не предусмотрено законом.

Пунктами 1, 3 статьи 552 ГК РФ также предусмотрено, что по договору продажи здания, сооружения или другой недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на ту часть земельного участка, которая занята этой недвижимостью и необходима для ее использования.

При переходе права собственности на здание, строение или сооружение, находящееся на чужом участке, к другому лицу, оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник.

Согласно правовой позиции Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенной в пункте 14 Постановления Пленума от 24 марта 2005 года N 11, покупатель здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке, принадлежащем продавцу на праве аренды, с момента регистрации перехода права собственности на такую недвижимость приобретает право пользования земельным участком, занятым зданием, строением, сооружением и необходимым для их использования на праве аренды, независимо от того, оформлен ли в установленном порядке договор аренды между покупателем недвижимости и собственником земельного участка. Приобретателю объектов недвижимости в силу закона с момента государственной регистрации права собственности на них перешло право пользования земельным участком на тех же условиях и в том же объеме, что было у прежнего их собственника.

В соответствии с пунктом 25 Постановления Пленума ВАС РФ N 73, указывающего, что по смыслу статей 552 ГК РФ, 35 Земельного кодекса РФ и статьи 25.5 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" при продаже недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, к покупателю этой недвижимости с момента государственной регистрации перехода права собственности на нее переходит то право на земельный участок, которое принадлежало продавцу недвижимости, а также связанные с этим правом обязанности при наличии таковых (перемена лица в договоре аренды).

Исходя из толкования вышеуказанных норм права, при переходе права собственности на объект недвижимости, расположенный на спорном земельном участке (произошла замена прежних арендаторов на ответчика - ИП ФИО2), у нового арендатора возникло право на использование земли, независимо от оформления в установленном порядке договора аренды между покупателем недвижимости и собственником земельного участка и, как следствие, в соответствии с положениями статей 309, 310 ГК РФ и пункта 1 статьи 65 Земельного кодекса РФ обязанность оплаты фактического использования спорного земельного участка с момента приобретения прав на недвижимое имущество, находящееся на нем.

В связи с чем, отсутствие указания в договоре аренды ответчика в качестве арендатора, в рассматриваемом случае, не имеет правового значения.

Таким образом, в силу прямого указания вышеназванных норм права, в заявленный арендодателем период взыскания, ФИО2 являлся собственником объектов недвижимости, расположенноых на спорном земельном участке,, соответственно, в силу положений статей 309, 310 ГК РФ и пункта 1 статьи 65 Земельного кодекса РФ, обязанным произвести оплату за пользование земельным участком исходя из установленных органами местного самоуправления ставок арендной платы и применяемых к ним коэффициентов за указанный период.

 

          В соответствии со статьями 307, 309 Гражданского кодекса Российской Федерации в силу обязательств одно лицо обязано совершить в пользу другого лица определенное действие: передать имущество, уплатить деньги. Обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона.

В соответствии со ст.614 Гражданского кодекса Российской Федерации  и п.2.6 договора арендная плата вносится арендатором ежемесячно в размере 1/10 от общей годовой суммы в срок до 15 числа следующего месяца.

С учетом представленного расчета исковых требований, размер задолженности  по арендной плате составил 853 278 руб. 41 коп. за период с 25.03.2014 года по 15.11.2017 года.

Неустойкой признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего  исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения.

Согласно п.4.5. договора аренды ежедневная ставка пени за несвоевременную уплату арендных платежей составляет одну трехсотую ставки рефинансирования. Размер неустойки (пени) составил 172 190 руб. 65 коп. за период с 15.04.2014 года по 15.11.2017 года.

Поскольку ответчик в добровольном порядке оплату аренды не произвел, истец обратился с настоящим иском в суд.

Оценив в соответствии со статьей 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации обстоятельства по делу и представленные доказательства, суд приходит к выводу о частичном удовлетворении исковых требований, исходя из следующего.

Между сторонами возникли гражданско-правовые отношения, связанные с арендой земельного участка, находящегося в муниципальной собственности и регулируемые нормами Земельного и Гражданского кодексов Российской Федерации.

В соответствии с пунктом 1  статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование земельным участком (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

В пункте 1 статьи 424 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон. В предусмотренных законом случаях применяются цены (тарифы, расценки, ставки и т.п.), устанавливаемые или регулируемые уполномоченными на то государственными органами и (или) органами местного самоуправления.

Согласно пункту 16 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 г. N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" (в редакции постановления от 25.01.2013 г. N 13) при рассмотрении споров, связанных с взысканием арендной платы по договорам аренды земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, судам необходимо учитывать следующее.

В силу абзаца второго пункта 1 статьи 424 Гражданского кодекса Российской Федерации в предусмотренных законом случаях плата по договору аренды может устанавливаться или регулироваться уполномоченным на то органом, одним из таких случаев является пункт 3 статьи 65 Земельного кодекса.

Как следует из статьи 310 Гражданского кодекса Российской Федерации, односторонний отказ от исполнения обязательств не допускается.

Администрацией МО «Город Астрахань», при расчете задолженности по арендной плате применялось Постановление Правительства Астраханской области №284-П от 29.06.2015 года «О порядке определения размера арендной  платы за предоставленные в аренду без торгов земельные участки, находящиеся в  государственной собственности Астраханской области, земельные участки, государственная собственность на которые  не разграничена», так же применялись базовые ставки арендной платы согласно постановлениям №6962 от 07.08.2013 года.

Положение п. 3.3 договора аренды земельного участка № 1465 от 19.09.2003 г. предусматривает возможность изменения в одностороннем порядке размера арендной платы с информированием Арендатора через средства массовой информации.

Расчет арендной платы за спорный период с 15.04.2014 года по 15.11.2017 года был произведен администрацией МО «Город Астрахань» с учетом постановления Правительства АО № 284-П от 29.06.2015 года, которым утвержден порядок определения размера арендной платы за земельные участки.

            Таим образом, расчет задолженности по арендной плате за спорный земельный участок произведен Администрацией в соответствие с вышеназванными нормами права и правовыми актами.

Истцом также заявлено требование о взыскании  неустойки  (пени) в размере 172 190 руб. 65 коп. за период с 15.04.2014 года по 15.11.2017 года.

Неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности просрочки исполнения.

Пунктом 4.5 договора аренды за нарушение срока внесение арендной платы по договору Арендатор предусмотрены выплаты Арендодателю пени из расчета 1/300 ставки рефинансирования. 

Согласно положениям пункта 1 статьи 329 Гражданского кодекса  Российской Федерации исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой, залогом, удержанием имущества должника, поручительством, банковской гарантией, задатком и другими способами, предусмотренными законом или договором.

В силу статьи 330 Гражданского кодекса Российской Федерации неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательств, в частности в случае просрочки исполнения.

В соответствии со статьей 12 Гражданского кодекса Российской Федерации взыскание неустойки является одним из способов защиты нарушенного гражданского права.

        Расчет заявленных истцом ко взысканию задолженности и пени проверен судом и признан обоснованным (т. 1, л.д. 17 – 18).

Из кадастровой выписки о земельном участке  от 25.10.2017 г. следует, что ОАО «Астраханскому центральному универмагу на праве собственности принадлежат объект недвижимости (земельный участок, площадью 13 673 кв.м., на котором находятся вышеуказанные объекты ответчика), расположенный по адресу г. Астрахань, Ленинский район, ул. Ботвина, 4А, общая долевая собственность № 30-01/01-45/2000-0002 от 25.08.2000 г., размер доли 21/23, кадастровый номер земельного участка 30:12:021135:17, дата внесения номера в государственный кадастр недвижимости 04.06.2004 года, разрешенное использование для эксплуатации торгового склада, граница земельного участка пересекает границы земельных участков с кадастровым номером 30:12:021135:120 (т. 1, л.д. 40, 42).

В связи с чем, истец рассчитал размер задолженности ответчика по арендной плате вышеуказанного земельного участка, на котором расположены вышеуказанные объекты недвижимости ответчика, по адресу г. Астрахань, Ленинский район, ул. Ботвина, 4А, учитывая, что у ответчика в пользовании находится 2/23 доли вышеуказанного земельного участка.

       По результатам проведенной по делу судебной землеустроительной экспертизы, назначенной определением арбитражного суда от 08.08.2018 года (т.1, л.д. 115-116),  экспертом Автономной некоммерческой организацией «Научно-исследовательский центр экспертиз по южному федеральному округу» представлено экспертное заключение (т. 2, л.д. 31 – 55).  Перед экспертом ставился вопрос: Какова фактическая площадь земельного участка с кадастровым номером 30:12:021135:17, расположенного по адресу: г. Астрахань, Ленинский район, ул. Ботвина, 4А, используемая для эксплуатации помещения №3 с кадастровым номером 30:12:021135:758 и помещения №4 с кадастровым номером 30:12:020435:278 ФИО6.

 Согласно данному заключению фактическая площадь земельного участка с кадастровым номером 30:12:021135:17 расположенного по адресу: г. Астрахань, Ленинский район, ул. Ботвина, 4А, используемая для эксплуатации помещения №3 с кадастровым номером 30:12:021135:758 и помещения №4 с кадастровым номером 30:12:020435:278 ФИО6, составляет 920 кв.м.

           В свою очередь, из вышеприведенного экспертного заключения следует, чтобы определить, какова фактическая площадь земельного участка, используемая для эксплуатации помещения № 3 с кадастровым номером 30:12:021135:758 и помещения №4 с кадастровым номером 30:12:020435:278, экспертом были произведены следующие расчеты: К площади помещения №3 310.2 кв.м. прибавлена площадь помещения № 4  481.3 кв.м., что в сумме составило общую площадь помещений в собственности ФИО2 в размере 791.5 кв.м. Площадь земельного участка занимаемая по периметру здания лит. Д 1444 кв.м. поделена на общую площадь помещений в собственности ФИО2 в размере 791.5 кв.м., чтобы найти коэффициент который составил в десятичных дробях округленных до второго знака 1.82. Площадь сооружения «Пандус» которая составляет 233 кв.м была поделена на коэффициент 1.82, получено значение 128 кв.м. которое является  площадью сооружения «Пандус» используемой для эксплуатации общей площади помещений №3, №4 в пропорции к площади здания.

          Общая площадь помещений №3, №4 в размере 791,5 кв.м. в сумме с площадью сооружения «Пандус» используемой для эксплуатации общей площади помещений №3, №4 в размере 128 кв.м., составила 919.5 кв.м, с округлением до целых чисел 920 кв.м., что является площадью используемой для эксплуатации помещения № 3 с кадастровым номером 30:12:021135:758 и помещения №4 с кадастровым номером 30:12:020435:278.

        Однако заключение эксперта говорит о необходимой и достаточной площади земельного участка, но не подтверждает фактическое пользование ответчиком данной площадью. При этом ответчик не предпринимал никаких мер по формированию земельного участка непосредственно под его помещениями, находящимися на спорном земельном участке. Согласно вышеуказанной кадастровой выписки о земельном участке  от 25.10.2017 г. площадь спорного земельного участка составляет 13 673 кв.м., участок находится в общей долевой собственности, разрешенное использование для эксплуатации торгового склада.

         Таким образом, с учетом вышеприведенных обстоятельств, заключение эксперта по данному делу не свидетельствует о необоснованности расчета по основному долгу и пени, составленному истцом. По тем же причинам не свидетельствует о необоснованности расчета по основному долгу и пени, составленному истцом, и заключение кадастрового инженера, представленное в дело, согласно которому площадь земельного участка, являющаяся проекцией помещений 3,4 и прилегающего панду СА составила 925 кв.м. (т. 1,л.д. 90)

          Однако в ходе рассмотрения дела ответчиком заявлено ходатайство о  пропуске истцом срока исковой давности.

Согласно статье 195 Гражданского кодекса Российской Федерации исковой давностью признается срок для защиты права по иску лица, право которого нарушено.

В соответствии со статьей 196 Гражданского кодекса Российской Федерации общий срок исковой давности составляет три года со дня, определяемого в соответствии со статьей 200 настоящего кодекса.

Согласно пункту 1 статьи 200 Кодекса течение срока исковой давности начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права.

В силу пункта 3 названной статьи Кодекса по обязательствам, срок исполнения которых не определен либо определен моментом востребования, течение исковой давности начинается с момента, когда у кредитора возникает право предъявить требование об исполнении обязательства, а если должнику предоставляется льготный срок для исполнения такого требования, исчисление исковой давности начинается по окончании указанного срока

Исковая давность применяется судом только по заявлению стороны в споре, сделанному до вынесения судом решения. Пропуск срока исковой давности при предъявлении требований об оплате задолженности является основанием для отказа в удовлетворении иска на основании пункта 2 статьи 199 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Исковое заявление подано истцом в арбитражный суд 06.02.2018 г. (т. 1, л.д. 12).

 

Истцом заявлены требования о взыскании задолженности по арендной плате за период с  25.03.2014 года по 15.11.2017 года, по пени  за период  с 15.04.2014 года по 15.11.2017 года.

Исследовав представленные доказательства и оценив их с соблюдением требований статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд установил, что к моменту подачи искового требования о взыскании долга за период с 25.03.2014 г. по 14.02.2015 г., и по пени за период с 15.04.2014 г. по 14.02.2015 г. находятся за пределами срока исковой давности, а потому исковые требования за указанные периоды не подлежат удовлетворению.

При указанных обстоятельствах требования истца о взыскании с ответчика задолженности по арендной плате подлежат удовлетворению за период с 15.02.2015 г. по 15.11.2017 г. в сумме 659 857 руб. 83 коп., по пени за период с 15.02.2015 г. по 15.11.2017 г. в сумме 101 587 руб. 39 коп., всего в размере 761 445 руб. 22 коп. (т. 1, л.д. 71 – 72). В остальной части требования истца подлежат оставлению без удовлетворения в связи с пропуском истцом срока исковой давности.

При подаче настоящего искового заявления истец не оплачивал государственную пошлину, поскольку в соответствии с подпунктом 1.1. пункта 1 статьи 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации от уплаты государственной пошлины освобожден.

В соответствии с пунктом 3 статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации государственная пошлина, от уплаты которой в установленном порядке истец был освобожден, взыскивается с ответчика в доход федерального бюджета пропорционально размеру удовлетворенных исковых требований, если ответчик не освобожден от уплаты государственной пошлины.

На основании  изложенного, размер государственной пошлины, подлежащей взысканию с ответчика в доход федерального бюджета пропорционально удовлетворенным требованиям, составляет 17 268 руб.

         На основании пункта 26 Постановления Пленума ВАС РФ от 04.04.2014 года №23 «О некоторых вопросах практики применения арбитражными судами законодательства об экспертизе»  денежные суммы, причитающиеся эксперту, согласно части 1 статьи 109 АПК РФ выплачиваются после выполнения им своих обязанностей в связи с производством экспертизы, за исключением случаев применения части 6 статьи 110 Кодекса. Перечисление денежных средств эксперту (экспертному учреждению, организации) производится с депозитного счета суда или за счет средств федерального бюджета финансовой службой суда на основании судебного акта, в резолютивной части которого судья указывает размер причитающихся эксперту денежных сумм. Суд выносит такой акт по окончании судебного заседания, в котором исследовалось заключение экспертов.

          На основании изложенного, экспертному учреждению, проводившему судебную экспертизу по делу, с депозитного счета арбитражного суда Астраханской области подлежат перечислению денежные средства в качестве вознаграждения за проведение экспертизы, в размере 30 000 рублей, установленного определением суда от 08.08.2018 года, и внесенные ответчиком по делу (т. 1, л.д. 104).

Руководствуясь статьями 106, 109 - 110, 167-170, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

РЕШИЛ:

Взыскать с индивидуального предпринимателя ФИО2 в  бюджет   муниципального образования «Город Астрахань» задолженность по арендной плате в сумме 659 857 руб. 83 коп., неустойку в сумме 101 587 руб. 39  коп., всего в размере 761 445 руб. 22 коп. 

В остальной части в иске отказать. 

Взыскать с индивидуального предпринимателя ФИО2 в доход федерального бюджета государственную пошлину в сумме 17 268 руб.

Финансово – экономическому отделу арбитражного суда Астраханской области перечислить экспертной организации – Автономной некоммерческой организации «Научно-исследовательский центр экспертиз по Южному федеральному округу»  денежные средства с депозитного счета арбитражного суда Астраханской области в сумме 30 000 рублей, уплаченные ФИО2 согласно платежному поручению от 31.07.2018 № 57.

Решение может быть обжаловано в порядке апелляционного производства в Двенадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня его принятия, через Арбитражный суд Астраханской области.

Информация о движении дела может быть получена на официальном интернет – сайте Арбитражного суда Астраханской области: http://astrahan.arbitr.ru»

Судья

Д.Н. Блажнов