Арбитражный суд Рязанской области

ул. Почтовая, 43/44, г. Рязань, 390000; факс (4912) 275-108;

http://ryazan.arbitr.ru  

 

Именем Российской Федерации

 

РЕШЕНИЕ

Дело №А54-4642/2017

г. Рязань

29 ноября 2017 года

Резолютивная часть решения объявлена в судебном заседании 23 ноября 2017 года.

Полный текст решения изготовлен 29 ноября 2017 года.

 

Арбитражный суд Рязанской области в составе судьи Калининой В.А.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1,

рассмотрев в судебном заседании дело по иску общества с ограниченной ответственностью "Эвелина" (

<

...>; ОГРН1046216002084)

к обществу с ограниченной ответственностью "Эвис" (

<

...>; ОГРН 

<

***>)

о расторжении договора аренды нежилого помещения от 15.08.2013, взыскании расходов на оплату услуг представителя в сумме 30000 руб.,

 

при участии в судебном заседании:

от истца: ФИО2- представитель по доверенности от 13.07.2017;

от ответчика: ФИО3 - представитель по доверенности от 06.09.2017, 

 

установил:

общество с ограниченной ответственностью "Эвелина" обратилось в Арбитражный суд Рязанской области с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью "Эвис" о расторжении договора аренды нежилого помещения от 15.08.2013, взыскании расходов на оплату услуг представителя в сумме 30000 руб.

В предварительном судебном заседании 03.10.2017 представитель истца, в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, заявил об уточнении исковых требований, согласно которому просит суд расторгнуть договор аренды нежилого помещения, заключенного между ООО "Эвелина" и ООО "Эвис", на основании подпункта 2 пункта 2 статьи 450, пункта 2 статьи 452 ГК РФ и пункта 4.1.3. заключенного между сторонами договора аренды от 15.08.2013.

Уточнение основания исковых требований судом принято.

20.11.2017 от ответчика в материалы дела в порядке статьи 132 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации поступило встречное исковое заявление, согласно которому общество с ограниченной ответственностью "Эвис" просит суд взыскать с общества с ограниченной ответственностью "Эвелина" задолженность по арендной плате по договору аренды нежилого помещения от 15.08.2013 в сумме 1805878 руб. 30 коп.

Определением суда от 23.11.2017 встречное исковое заявление возвращено на основании части 4 статьи 132 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, поскольку отсутствуют условия, предусмотренные частью 3 настоящей статьи, по правилам статьи 129 настоящего Кодекса.

Представитель истца исковые требования поддержал, указав на то, что по условиям договора истец может в любое время отказаться от договора аренды в одностороннем порядке.

В судебном заседании представитель ответчика просил суд оставить исковое заявление без рассмотрения, поскольку истцом не соблюден досудебный порядок урегулирования спора, предусмотренный частью 5 статьи 4 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. Возражал относительно удовлетворения требований истца, пояснил, что здание находится в нормальном состоянии, истец к ответчику с претензиями относительно качества арендуемого помещения не обращался. Отметил, что пункт 4.1.3. договора аренды нежилого помещения от 15.08.2013 истцом трактуется неверно, поскольку пунктом 4.6. договора аренды нежилого помещения от 15.08.2013 предусмотрено, что односторонний отказ от исполнения договора не допускается.

Из материалов дела следует, что 15.08.2013 между обществом с ограниченной ответственностью "Эвис" (Арендодатель) и обществом с ограниченной ответственностью "Эвелина" (Арендатор) заключен договор аренды нежилого помещения, по условиям которого Арендодатель сдает Арендатору за плату во временное пользование нежилое помещение общей площадью 559,4 кв.м. на втором этаже, расположенное в здании - хозблоке (литер А) по адресу: 

<

...>, в том числе:

- вестибюль площадью 16,1 кв.м. (№ 4 на поэтажном плане);

- комната дежурного площадью 2,3 кв.м. (№ 5 на поэтажном плане);

- бар площадью 27,7 кв.м. (№ 6 на поэтажном плане);

- подсобка площадью 1,4 кв.м. (№ 7 на поэтажном плане);

- раздевалка площадью 8,0 кв.м. (№ 8 на поэтажном плане);

- раздевалка площадью 3,8 кв.м. (№ 9 на поэтажном плане);

- комната площадью 2,7 кв.м. (№ 10 на поэтажном плане);

- банкетный зал площадью 267,8 кв.м. (№ 11 на поэтажном плане);

- кабинет артистов площадью 16,8 кв.м. (№ 12 на поэтажном плане);

- банкетный зал площадью 51,0 кв.м. (№15 на поэтажном плане);

- банкетный зал площадью 29,3 кв.м. (№ 16 на поэтажном плане);

- подсобное помещение площадью 6,5 кв.м. (№19 на поэтажном плане);

- касса площадью 4,0 кв.м. (№ 20 па поэтажном плане):

- коридор площадью 9,7 кв.м, (№21 на поэтажном плане);

- умывальная площадью 5,1 кв.м. (№ 24 на поэтажном плане);

- туалет площадью 8,7 кв.м. (№25 на поэтажном плане);

- умывальная площадью 5,1 кв.м. (№ 26 на поэтажном плане);

- туалет площадью 6,6 кв.м. (№27 на поэтажном плане);

- кладовая площадью 6,9 кв.м. (№41 на поэтажном плане);

- коридор площадью 4,4 кв.м. (№42 на поэтажном плане);

- коридор площадью 11,3 кв.м. (№43 на поэтажном плане);

- кухня площадью 29,8 кв.м. (№44 на поэтажном плане);

- кухня площадью 9,8 кв.м. (№45 на поэтажном плане);

- кухня площадью 19,1 кв.м. (№46 на поэтажном плане);

- кухня площадью 5,5 кв.м. (№47 на поэтажном плане) - пункт 1.1 договора.

Здание-хозблок, в котором располагаются сдаваемые в аренду нежилые помещения, принадлежит Арендодателю на праве собственности на основании договора купли-продажи от 30.09.1992 года, право собственности зарегистрировано в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним 22 марта 2013г., кадастровый (или условный) номер 62-62-01/118/2013-009, свидетельство о государственной регистрации права собственности серии 62-МД №688938 (п.1.2 договора).

В пункте 4.1 стороны установили срок аренды с 15 августа 2013 года по 31 декабря 2017 года.

В соответствии с пунктом 4.1.3 договора Арендатор должен письменно сообщить Арендодателю не позднее чем за две недели о предстоящем освобождении помещения как в связи с окончанием срока договора, так и при досрочном освобождении, сдать помещение по акту в исправном состоянии с учетом нормального износа.

Согласно пункту 4.2 договора изменение условий договора, его расторжение и прекращение действия допускаются по соглашению сторон.

Вносимые дополнения и изменения рассматриваются сторонами в месячный срок и оформляются дополнительным соглашением.

В соответствии с пунктом 4.4 договора аренды нежилого помещения от 15.08.2013 договор аренды может быть расторгнут по требованию Арендатора: если Арендодатель не производит вменяемого ему капитального ремонта помещения, если помещение в силу обстоятельств, за которые Арендатор не отвечает, окажется в состоянии, негодном для использования.

Односторонний отказ от исполнения Договора не допускается (п. 4.6.).

Пунктами 4.7 и 4.8. договора предусмотрено, что споры, вытекающие из настоящего договора, решаются сторонами путем переговоров. При недостижении согласия, неисполнении или ненадлежащем исполнении условий настоящего договора одной из сторон договор может быть расторгнут в арбитражном суде в установленном законом порядке (л.д.13-17).

Указанный договор зарегистрирован 27.08.2013 в Управлении Росреестра по Рязанской области.

По передаточному акту от 15.08.2013 к договору аренды  указанные в договоре помещения переданы Арендодателем (ООО "Эвис") Арендатору (ООО "Эвелина") - л.д.19-20.

09.06.2017 общество с ограниченной ответственностью "Эвис" направило в адрес общества с ограниченной ответственностью "Эвелина" письмо №06, в котором указало на то, что ранее 01.06.2017  в устной форме общество с ограниченной ответственностью "Эвелина" предложило расторгнуть договор аренды помещения ресторана №05 от 10.04.2009, заключенный с ООО "Каскад". В письме было предложено ООО "Эвелина" явиться до 15.06.2017  для урегулирования всех вопросов по погашению задолженности, подписанию акта сверки взаиморасчетов, передачи помещения и имущества ресторана (л.д.21).

В ответ на данное письмо ООО "Эвелина" письмом №1 от 19.06.2017 сообщило ООО "Эвис" о необходимости предоставления до 26.06.2017 актов сверки взаиморасчетов в связи с расторжением договора аренды нежилого помещения от 15.08.2013 (л.д.22).

Поскольку соглашение о расторжении договора аренды нежилого помещения от 15.08.2013 между истцом и ответчиком не состоялось, истец обратился с иском о расторжении договора в арбитражный суд.

Рассмотрев и оценив материалы настоящего дела, заслушав доводы представителей сторон, арбитражный суд считает, что заявленное требование общества с ограниченной ответственностью "Эвелина"  не подлежит удовлетворению. При этом арбитражный суд исходит из следующего.

В силу статей 606, 611, 614 Гражданского кодекса Российской Федерации обязанность арендодателя по отношению к арендатору состоит в предоставлении последнему имущества в пользование, а обязанность арендатора - во внесении платежей за пользование этим имуществом.

Арендодатель (ООО "Эвис") выполнил свои обязательства в полном объеме, что подтверждается представленным в материалы дела передаточным актом от 15.08.2013 (л.д.19-20).

Договор заключен сторонами на срок с 15 августа 2013 года по 31 декабря 2017 года, зарегистрирован Управлением Росреестра по Рязанской области в едином государственном реестре прав.

По вышеуказанным обстоятельствам у сторон спора нет.

Согласно пункту 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации, на которую ссылается истец,  по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: 1) при существенном нарушении договора другой стороной; 2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Истец ссылается на подпункт 2 пункта 2 указанной нормы в качестве основания расторжения договора аренды по инициативе арендатора. 

В соответствии со статьей 620 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию арендатора договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда: 

1) арендодатель не предоставляет имущество в пользование арендатору либо создает препятствия пользованию имуществом в соответствии с условиями договора или назначением имущества;

2) переданное арендатору имущество имеет препятствующие пользованию им недостатки, которые не были оговорены арендодателем при заключении договора, не были заранее известны арендатору и не должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора;

3) арендодатель не производит являющийся его обязанностью капитальный ремонт имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки;

4) имущество в силу обстоятельств, за которые арендатор не отвечает, окажется в состоянии, не пригодном для использования.

Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендатора в соответствии с пунктом 2 статьи 450 настоящего Кодекса.

Истцом не представлено доказательств наличия обстоятельств, указанных в перечисленных нормах права, позволяющих истцу досрочно расторгнуть договор аренды.

Ссылка представителя истца на положения пункта 4.1.3 договора, как на основание для расторжения договора в судебном порядке, судом оценена и признается несостоятельной. 

В соответствии со статьей 8 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - Кодекс) из договора возникают права и обязанности у лиц, которые их заключили. В силу статей 309 и 310 Кодекса стороны должны исполнять обязательства надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускается, за исключением случаев, предусмотренных законом.

На основании пунктов 1, 4 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации  граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422 Кодекса). В случаях, когда условие договора предусмотрено нормой, которая применяется постольку, поскольку соглашением сторон не установлено иное (диспозитивная норма), стороны могут своим соглашением исключить ее применение либо установить условие, отличное от предусмотренного в ней. При отсутствии такого соглашения условие договора определяется диспозитивной нормой.

В соответствии со статьей 450 Кодекса изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено данным Кодексом, другими законами или договором.

По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: при существенном нарушении договора другой стороной; в иных случаях, предусмотренных Кодексом, другими законами или договором.

В соответствии со статьей 431 Гражданского кодекса Российской Федерации при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом. Если правила, содержащиеся в части первой настоящей статьи, не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора. При этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи делового оборота, последующее поведение сторон.

При буквальном прочтении пункта 4.1.3 Договора усматривается, что стороны предусмотрели не основание для досрочного расторжения договора по требованию арендатора, а порядок уведомления об освобождении арендуемого помещения в связи с окончанием срока договора  либо при досрочном освобождении помещения, а не его право на расторжение указанного договора в одностороннем порядке.

Таким образом, условие договора аренды, обязывающее арендатора при досрочном освобождении помещения уведомить об этом арендодателя за определенное количество времени, не является условием, дающим право арендатору досрочно расторгнуть договор в одностороннем порядке либо в судебном порядке по требованию арендатора.

Поскольку истцом не представлено доказательств наличия оснований для досрочного расторжения договора аренды, предусмотренных пунктом 2 статьи 450, статьями 451, 620 Гражданского кодекса Российской Федерации, пунктом 4.4 договора аренды нежилого помещения от 15.08.2013, в удовлетворении иска  следует отказать. 

Довод ответчика о несоблюдении истцом досудебного порядка урегулирования спора судом отклоняется, поскольку из ответа ООО "Эвелина" в письме №1 от 19.06.2017 в адрес ООО "Эвис" следует, что ответчик рассматривал предложение истца о расторжении договора аренды нежилого помещения от 15.08.2013, заключенного сторонами, а не договора истца с иной организацией, и предлагал провести в связи с этим сверку расчетов именно по спорному договору аренды (л.д.22).

В соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебные расходы истца по уплате государственной пошлины и оплате услуг представителя относятся на истца.

Руководствуясь статьями 110, 167-170, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд 

 

РЕШИЛ:

1.В удовлетворении иска отказать.

 

Решение может быть обжаловано в месячный срок со дня его принятия в Двадцатый арбитражный апелляционный суд через Арбитражный суд Рязанской области.

На решение, вступившее в законную силу, может быть подана кассационная жалоба в порядке и сроки, установленные статьями 275, 276 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, через Арбитражный суд Рязанской области.

 

Судья                                                                        В.А. Калинина