ТРИНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

191015, Санкт-Петербург, Суворовский пр., 65, лит. А

http://13aas.arbitr.ru

 

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

Дело №А21-11453/2022

08 декабря 2023 года

г. Санкт-Петербург

Резолютивная часть постановления объявлена 28 ноября 2023 года

Постановление изготовлено в полном объеме 08 декабря 2023 года

Тринадцатый арбитражный апелляционный суд

в составе:

председательствующего  Нестерова С.А.

судей Балакир М.В., Полубехиной Н.С.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем ФИО1, 

при участии:  

от заявителя: ФИО2 – по доверенности от 05.08.2022,               ФИО3 – по доверенности от 05.08.2022;

от заинтересованных лиц: 1, 2 – не явились, извещены;

от третьего лица: не явился, извещен; 

 

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу (регистрационный номер  13АП-22489/2023)  Общества с ограниченной ответственностью «Культурно-деловой центр «Нижнее озеро» на решение Арбитражного суда Калининградской области от 09.06.2023 по делу № А21-11453/2022 (судья Лобанова Е.А.), принятое 

по заявлению Общества с ограниченной ответственностью «Культурно-деловой центр «Нижнее озеро» (адрес: 236004, Калининград, ул. Дзержинского, дом 79, литер Б1, помещ. 2, ОГРН 

<

***>);

к 1) Администрации городского округа «Город Калининград» (адрес: 236022, Калининград, пл. Победы, 1, ОГРН 

<

***>); 2) Комитету муниципального имущества и земельных ресурсов администрации городского округа «Город Калининград» (адрес: 236040, Калининград, пл. Победы, 1, ОГРН 

<

***>);

третье лицо: Служба государственной охраны объектов культурного наследия Калининградской области 

о признании незаконным отказа, 

 

установил:

Общество с ограниченной ответственностью «Культурно-деловой центр «Нижнее озеро» (далее – заявитель, Общество) обратилось в Арбитражный суд Калининградской области с заявлением о признании незаконным отказа Комитета муниципального имущества и земельный ресурсов администрации городского округа «Город Калининград» (далее – Комитет) в заключении договора аренды земельного участка с кадастровым номером 39:15:132402:17 сроком на три года для завершения строительства объекта – Культурно-деловой центр «Москва», оформленного письмом исх.№и-КМИ-07/16779 от 10.08.2022 и обязании Комитета в течение пяти дней с момента вступления в законную силу судебного акта заключить с Обществом договор аренды земельного участка с кадастровым номером 39:15:132402:17, площадью 2 185 кв.м, расположенного по ул. Пролетарской в Ленинградском районе города Калининграда, сроком на три года для завершения строительства объекта недвижимости с кадастровым номером 39:15:132402:88, без проведения торгов.

В качестве заинтересованного лица заявлена также администрация городского округа «Город Калининград» (далее – Администрация).

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечена Служба государственной охраны объектов культурного наследия Калининградской области (далее – третье лицо, Служба).

Решением суда от 09.06.2023 в удовлетворении заявленных требований отказано.

Не согласившись с принятым судебным актом, Общество подало апелляционную жалобу, в которой просило решение от 09.06.2023 отменить, заявленные требования удовлетворить. В обоснование апелляционной жалобы ее податель указал, что судом первой инстанции не дана оценка доводам заявителя о том, что изменения границы территории объекта культурного наследия регионального значения, внесенные Приказом Службы государственной охраны объектов культурного наследия Калининградской области от 01.10.2021 №325, не должны применяться к правоотношениям, связанным со строительством спорного объекта, поскольку он был возведен до внесения соответствующих изменений. Кроме того, заявитель полагает, что с учетом отсутствия судебного акта об изъятии объекта недвижимости заявителя, у Комитета имеются основания для предоставления спорного земельного участка для завершения строительства объекта.

В отзыве на апелляционную жалобу Администрация просила решение суда оставить без изменения, а жалобу – без удовлетворения.

В судебном заседании представители Общества просили в удовлетворении жалобы отказать.

Иные участвующие в деле лица, извещенные надлежащим образом о времени и месте судебного разбирательства, своих представителей в судебное заседание апелляционной инстанции не направили, что в соответствии со статьями 123, 156, 266 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ) не является препятствием для рассмотрения апелляционной жалобы.

Законность и обоснованность обжалуемого решения проверены в апелляционном порядке.

Как следует из материалов дела, между мэрией города Калининграда и ОАО «Торгово-промышленная компания «Продмаркет» (далее - ОАО «ТПК «Продмаркет») был заключен договор от 10.07.2006 № 20 (далее – договор №20), согласно которому ОАО «ТПК «Продмаркет» за счет собственных и привлеченных средств и сил обязалось осуществить строительство культурно-делового центра «Москва» по ул.Пролетарская – ул.Сергеева в Ленинградском районе города Калининграда на земельном участке, предварительно согласованном постановлением мэра города Калининграда от 03.06.2005 №1831, а по окончании строительства передать в собственность муниципального образования «Город Калининград» нежилые помещения общей площадью 415 кв.м в составе: зал бальных танцев, раздевалка для мальчиков, раздевалка для девочек, раздельные санузлы, гардероб, служебное помещение для преподавателей.

В соответствии с постановлением главы города Калининграда-мэра города от 18.09.2007 №2156 ОАО «ТПК «Продмаркет» в аренду на три года (на период строительства) предоставлен земельный участок площадью 2 185 кв.м по ул.Сергеева в Ленинградском районе для строительства культурно-делового центра «Москва» с помещениями для муниципальной школы танцев и гостевой автостоянкой.

Во исполнение указанного постановления с ОАО «ТПК «Продмаркет» был заключен договор аренды от 15.10.2007 №008997 (далее – договор), согласно которому последнему переданы на три года (до 18.09.2010) (на период строительства) земельный участок с кадастровым номером 39:15:13-24-02:0017 площадью 2185 кв.м по ул.Сергеева в Ленинградском районе города Калининграда.

08.09.2008 ОАО «ТПК «Продмаркет» получено разрешение на строительство объекта «Культурно-деловой центр «Москва» с помещениями муниципальной школы танцев и гостевой автостоянкой» сроком действия до 14.10.2009.

На основании соглашения от 22.10.2010 срок действия договора продлен до 14.06.2013.

20.05.2013 зарегистрировано право собственности ОАО «ТПК «Продмаркет» на объект незавершенного строительства площадью застройки 981,9 кв.м, степень готовности 18,3%, кадастровый номер 39:15:132402:88, расположенный по адресу: 

<

...>.

06.10.2015 между Администрацией и ОАО «ТПК «Продмаркет» в соответствии пунктом 21  статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 №137- ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» (далее – Закон №137-ФЗ) заключен договор аренды земельного участка №012502, в соответствии с которым земельный участок с кадастровым номером 39:15:132402:17 был предоставлен в аренду для завершения строительства объекта с кадастровым номером 39:15:132402:88 на срок до 07.09.2018.

На основании соглашения об уступке прав и обязанностей по договору аренды земельного участка от 06.10.2015 №012502 права и обязанности арендатора по вышеуказанному договору перешли Обществу, являющемуся новым собственником названного объекта незавершенного строительства.

Общество обращалось в Агентство по архитектуре, градостроению и перспективному развитию Калининградской области за разрешением на строительство, однако в выдаче разрешения на строительство ему было отказано.

До истечения срока действия договора аренды земельного участка Общество обращалось к Администрации с заявлениями о заключении договора на новый срок для завершения строительства объекта, в чем ему было отказано.

Вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Калининградской области от 22.07.2019 по делу № А 21-16407/2018 Обществу отказано в удовлетворении требования об обязании Администрации заключить с ним договор аренды земельного участка сроком на три года.

Общество 14.07.2022 вновь обратился в Комитет с заявлением о предоставлении в аренду земельного участка с кадастровым номером 39:15:132402:17 без проведения торгов для завершения строительства объекта, по результатам рассмотрения которого Комитет в письме от 10.08.2022 №и-КМИ-07/16779 указал на отсутствие оснований для заключения договора аренды земельного участка, ссылаясь на то, что собственником объекта незавершенного строительства было реализовано право на однократное приобретение земельного участка с кадастровым номером 39:15:132402:17 в аренду сроком на три года для строительства, а также право на заключение договора аренды земельного участка для завершения строительства объекта без проведения торгов.

Полагая изложенное в названном письме решение Комитета незаконным, нарушающим права Общества в области предпринимательской деятельности, заявитель обратился с настоящим заявлением в арбитражный суд.

Суд первой не установил совокупности оснований для удовлетворения заявленных Обществом требований.

Изучив материалы дела, выслушав представителей истца, проверив доводы апелляционной жалобы, суд апелляционной инстанции не находит оснований для ее удовлетворения и отмены или изменения принятого по делу решения ввиду следующего.

В соответствии с частью 1 статьи 198 АПК РФ граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.

Согласно части 4 статьи 200 АПК РФ при рассмотрении дел об оспаривании ненормативных правовых актов, решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц арбитражный суд в судебном заседании осуществляет проверку оспариваемого акта или его отдельных положений, оспариваемых решений и действий (бездействия) и устанавливает их соответствие закону или иному нормативному правовому акту, наличие полномочий у органа или лица, которые приняли оспариваемый акт, решение или совершили оспариваемые действия (бездействие), а также устанавливает, нарушают ли оспариваемый акт, решение и действия (бездействие) права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

Таким образом, требование о признании незаконными действий и решений органов, осуществляющих публичные полномочия, может быть удовлетворено при наличии совокупности обстоятельств: несоответствия ненормативного правового акта закону и нарушения этим актом прав и законных интересов заявителя.

Порядок, основания и условия предоставления земельных участков, находящихся в государственной и муниципальной собственности, определены главой V.1 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ).

В силу пункта 1 статьи 39.6 ЗК РФ по общему правилу договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на торгах, проводимых в форме аукциона, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 этой статьи.

Подпунктом 10 пункта 2 статьи 39.6 ЗК РФ предусмотрено, что договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается без проведения торгов в случае предоставления земельного участка, на котором расположены объекты незавершенного строительства, однократно для завершения их строительства собственникам объектов незавершенного строительства в случаях, указанных в пункте 5 той же статьи.

В соответствии с подпунктом 2 пункта 5 статьи 39.6 ЗК РФ предоставление в аренду без проведения торгов земельного участка, который находится в государственной или муниципальной собственности и на котором расположен объект незавершенного строительства, осуществляется однократно для завершения строительства этого объекта собственнику объекта незавершенного строительства, за исключением указанного в подпункте 1 названного пункта, в случае, если уполномоченным органом в течение шести месяцев со дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка, на котором расположен этот объект, в суд не заявлено требование об изъятии этого объекта путем продажи с публичных торгов либо судом отказано в удовлетворении данного требования или этот объект не был продан с публичных торгов по причине отсутствия лиц, участвовавших в торгах. Предоставление земельного участка в аренду без аукциона в соответствии с этим подпунктом допускается при условии, что такой земельный участок не предоставлялся для завершения строительства этого объекта ни одному из предыдущих собственников этого объекта.

Кроме того, согласно пункту 21 статьи 3 Закона № 137-ФЗ в соответствии с которым как указано в пункте 1.1 договора аренды земельного участка от 16.06.2016 N 281/2016-А был заключен данный договор, в случае, если объект незавершенного строительства расположен на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности, и право собственности на указанный объект зарегистрировано до 01.03.2015 или такой земельный участок предоставлен до 01.03.2015 в аренду, собственник указанного объекта имеет право приобрести такой земельный участок в аренду сроком на три года однократно для завершения его строительства без проведения торгов в порядке, установленном статьями 39.14 - 39-17 ЗК  РФ.

Положения настоящего пункта применяются в случае, если ранее такой земельный участок не предоставлялся любому из предыдущих собственников указанного объекта незавершенного строительства в соответствии с данным пунктом.

Материалами дела подтверждается и сторонами не оспаривается, что ранее предыдущим собственником объекта незавершенного строительства уже было реализовано право на заключение договора аренды на новый срок для завершения строительства объекта, в связи с чем решением суда по делу №А21-16407/2018 Обществу уже было отказано в предоставлении в аренду земельного участка для завершения строительства.

В целях определения правовой судьбы объекта незавершенного строительства после истечения срока договора аренды земельного участка, предоставленного из публичной собственности для строительства, федеральным законом от 23.06.2014 № 171-ФЗ «О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее – Закон № 171-ФЗ) внесены изменения в ряд законодательных актов, в том числе ЗК РФ. 

Уполномоченному органу предоставлено право обратиться в суд с иском об изъятии объекта незавершенного строительства путем его продажи с публичных торгов в случае прекращения действия договора аренды, заключенного на аукционе, в отношении земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности (пункт 1 статьи 239.1 ГК РФ).

В силу пункта 6 статьи 239.1 ГК РФ правила данной статьи применяются также в случае прекращения действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, который заключен без проведения торгов в целях завершения строительства объекта незавершенного строительства, при условии, что строительство этого объекта не было завершено. 

Таким образом, с учетом нормы пункта 33 статьи 34 Закона № 171-ФЗ положения статьи 239.1 ГК РФ распространяются на договор аренды, заключенный после 01.03.2015 без проведения аукциона, в целях завершения строительства, в порядке подпункта 10 пункта 5 и пункта 5 статьи 39.6 ЗК РФ, пункта 21 статьи 3 Закона №137-ФЗ.

Не может быть предметом аукциона находящийся в государственной или муниципальной собственности земельный участок, на котором расположены здание, сооружение, объект незавершенного строительства, принадлежащие гражданам или юридическим лицам (подпункт 8 пункта 8 статьи 39.11 ЗК РФ).

Согласно правовой позиции, изложенной в пункте 14 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 1 (2023), утвержденного 26.04.2023, анализ указанных положений земельного и гражданского законодательства позволяет прийти к выводу о том, что права собственника публичного земельного участка на обращение с иском об изъятии объекта незавершенного строительства и собственника такого объекта на заключение договора аренды участка для завершения строительства связаны между собой. В отсутствие судебного акта об изъятии объекта незавершенного строительства в целях устранения юридической неопределенности судьбы объекта и земельного участка, на котором он расположен, собственник объекта вправе требовать заключения с ним договора аренды для завершения строительства.

Следовательно, в отсутствие судебного акта об изъятии объектов незавершенного строительства в целях устранения юридической неопределенности судьбы этих объектов и земельного участка, на котором они расположены, собственник объектов незавершенного строительства вправе требовать заключения с ним договора аренды участка для завершения их строительства.

Между тем, возражая против удовлетворения заявленных требований, заинтересованные лица ссылались на то, что объект незавершенного строительства располагается в границах территории объекта культурного наследия «Здание гостиницы «Парк-Отель» (архитектор Х.Хопп), 1929 год», что исключает возможность завершения строительства данного объекта.

Названный объект является памятником истории и культуры Калининградской области и поставлен на государственный учет в соответствии с постановлением Главы администрации Калининградской области от 19.02.1992 № 49.

Приказом Службы государственной охраны объектов культурного наследия Калининградской области от 01.10.2021 №325 утверждены прилагаемые границы территории объекта культурного наследия регионального значения «Здание гостиницы «Парк-Отель» (архитектор Х.Хопп»), 1929 год, Калининградская область, Калининград, ул.Сергеева, 2, и режим использования территории объекта культурного наследия регионального значения. Согласно схеме границ территории объекта культурного наследия спорный объект незавершенного строительства находится в данных границах.

Сведения о границах территории названного объекта культурного наследия внесены в Единый государственный реестр недвижимости (далее – ЕГРН).

В силу пункта 9 Положения о службе государственной охраны объектов культурного наследия Калининградской области, утвержденного постановлением Правительства Калининградской области от 02.12.2014 №804, установление предмета охраны объекта культурного наследия регионального значения и утверждение границ территории объекта культурного наследия регионального значения относится к полномочиям Службы государственной охраны.

В силу пункта 2 статьи 5.1 Федерального закона от 25.06.2002 №73-ФЗ «Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов Российской Федерации» на территории памятника или ансамбля запрещаются строительство объектов капитального строительства и увеличение объемно-пространственных характеристик существующих на территории памятника или ансамбля объектов капитального строительства; проведение земляных, строительных, мелиоративных и иных работ, за исключением работ по сохранению объекта культурного наследия и его отдельных элементов, сохранению историко-градостроительной или природной среды объекта культурного наследия.

Данные положения норм права также нашли отражение и в пункте 1 главы 3 указанного Приказа.

Таким образом, как верно указано судом первой инстанции, проведение строительных работ на спорном земельном участке не соответствует установленному режиму использования территории объекта культурного наследия, а потому отказ Администрации в предоставлении в аренду земельного участка для завершения строительства соответствует вышеприведенных правовым нормам.

Доводы Общества об обратном отклоняются апелляционной коллегией как несостоятельные, поскольку в данном случае подлежат применению специальные нормы, предусмотренные Федеральным закона от 25.06.2002 №73-ФЗ «Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов Российской Федерации».

С учетом вышеприведенного в удовлетворении заявленных требований судом первой инстанции отказано обоснованно и правомерно, а потому суд апелляционной инстанции не усматривает оснований для удовлетворения апелляционной жалобы Общества, доводы которой не опровергают правомерности выводов суда, а лишь выражают несогласие с ними, в связи с чем не могут служить основанием для отмены состоявшегося судебного акта.

На основании изложенного, при вынесении решения судом первой инстанции оценены доводы сторон и представленные ими доказательства в их совокупности и взаимосвязи по правилам статьи 71 АПК РФ, выводы суда о применении норм права соответствуют установленным по делу обстоятельствам и имеющимся доказательствам, нарушений или неправильного применения норм материального или процессуального права, в том числе являющихся в соответствии с частью 4 статьи 270 АПК РФ безусловным основанием к отмене обжалуемого судебного акта, при вынесении решения судом также не допущено, а потому решение Арбитражного суда  Калининградской области  от 09.06.2023 следует оставить без изменения, а жалобу Общества – без удовлетворения.

В связи с отказом в удовлетворении апелляционной жалобы и в соответствии со статьей 110 АПК РФ расходы по уплате государственной пошлины за рассмотрение дела в суде апелляционной инстанции относятся на заявителя.

Руководствуясь пунктом 1 статьи 269 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Тринадцатый арбитражный апелляционный суд 

 

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда  Калининградской области  от 09.06.2023 по делу №  А21-11453/2022  оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление  может быть  обжаловано  в  Арбитражный  суд Северо-Западного округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия.

 

Председательствующий

 

С. А. Нестеров

Судьи

 

М. В. Балакир

Н. С. Полубехина