Дело № А11-5008/2017

27 марта 2018 года

г. Владимир

Резолютивная часть постановления объявлена 20 марта 2018 года.

Полный текст постановления изготовлен 27 марта 2018 года.

Первый арбитражный апелляционный суд в составе: председательствующего судьи Большаковой О.А., судей Наумовой Е.Н., Устиновой Н.В., при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью «Авто-Дрим» на решение Арбитражного суда Владимирской области от 07.12.2017 по делу № А11-5008/2017, принятое судьей Поповой З.В., 

по иску администрации города Владимира (г. Владимир, ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) к обществу с ограниченной ответственностью «Авто-Дрим» (г. Владимир, ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) о взыскании   6 450 786 рублей 36 копеек,

третьи лица, не заявляющие самостоятельных требований относительно предмета спора: ФИО2, ФИО3, 

при участии представителей: от истца – ФИО4 по доверенности от 10.01.2018 (сроком до 31.12.2018); от ФИО2 (третьего лица) – ФИО5 по доверенности от 24.11.2017 (сроком на один год); от иных лиц  – не явились, извещены,

установил.

Администрация города Владимира обратилась в Арбитражный суд Владимирской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью «Авто-Дрим» о взыскании задолженности по договору аренды земельного участка от 15.04.2011 № 13311 за период с 01.04.2016 по 31.03.2017 в сумме 5 822 105 рублей 71 копейки, пеней в сумме 628 680 рублей 73 копеек.   

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены ФИО2, ФИО3.

Решением от 07.12.2017 Арбитражный суд Владимирской области исковые требования удовлетворил в полном объеме. 

Не согласившись с решением, ООО «Авто-Дрим» обратилось в Первый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит отменить решение суда первой инстанции на основании статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в связи с несоответствием выводов, изложенных в решении, обстоятельствам дела.

Заявитель не согласен с выводами суда о том, что права и обязанности арендатора по договору аренды от 15.04.2011 № 13311 не перешли от ООО «Авто-Дрим» ни к ФИО2, ни к ФИО3; после реализации павильона и в спорный период ООО «Авто-Дрим» не обращалось в Администрацию о расторжении договора, об отказе от договора также не заявлено.

Полагает, что  вместе с правом собственности на павильон к покупателю перешли все права на земельный участок по договору аренды                № 13311 от 15.04.2011.

Указывает, что 19.07.2016 конкурсным управляющим ООО «Авто-Дрим» в адрес Администрации направлено заявление об отказе от исполнения договора аренды земельного участка. В силу пункта 3 статьи 102 Федерального закона «О несостоятельности (банкротстве)» договор считается расторгнутым с даты получения всеми сторонами по такому договору заявления конкурсного управляющего об отказе от исполнения договора.  

Представитель истца в судебном заседании возразил против доводов жалобы, просит решение суда первой инстанции оставить без изменения, жалобу без удовлетворения.

Представитель ФИО2, в судебном заседании просит апелляционную жалобу ответчика оставить без удовлетворения.

Заявитель жалобы, третье лицо - ФИО3, надлежащим образом извещенные о времени и месте судебного разбирательства в судебное заседание не явились. В соответствии со статьей 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации жалоба рассматривается в их отсутствие,  по имеющимся в деле материалам.

Проверив законность и обоснованность принятого по делу решения в порядке главы 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, исследовав доводы апелляционной жалобы и материалы дела, суд апелляционной инстанции не находит оснований для отмены обжалуемого судебного акта.

Как следует из материалов дела и установлено судом, земельный участок с кадастровым номером 33:22:000000:81 площадью 4623 кв.м поставлен на кадастровый учет 26.07.2007, расположен по адресу: 

<

...>, разрешенное использование: содержание временного павильона торгово-сервисного центра (движимое имущество). 

Между администрацией города Владимира (арендодатель) и ООО «Авто-Дрим» (арендатор) заключен договор аренды от 15.04.2011 № 13311, в соответствии с пунктами 1.1, 1.3 которого арендатор принял в пользование земельный участок общей площадью 4623 кв.м, кадастровый номер 33:22:000000:81, местоположение: примерно в 50 м по направлению на северо-запад от ориентира жилой дом, расположенного за пределами участка, адрес ориентира: 

<

...>. Цель аренды (разрешенное использование): содержание временного павильона торгово-сервисного центра (движимое имущество).

Пунктом 2.1 договора срок аренды установлен с 05.03.2011 по 24.04.2013.

Согласно пунктам 3.1, 3.2 договора годовая арендная плата с 02.12.2009 определена в размере 2 098 909 рублей 54 копеек в квартал, ежеквартально не позднее 25 числа последнего месяца квартала. 

Размер арендной платы, указанный в пункте 3.1 договора, не является постоянным и изменяется в соответствии с изменением кадастровой стоимости земельного участка и (или) ставки от кадастровой стоимости в зависимости от категории арендаторов и видов функционального использования земель и (или) коэффициента роста арендной платы, учитывающего индекс инфляции на очередной финансовый год. В случае изменения кадастровой стоимости земельного участка и (или) ставки от кадастровой стоимости в зависимости от категории арендаторов и видов функционального использования земель и (или) коэффициента роста арендной платы, учитывающего индекс инфляции на очередной финансовый год в соответствии с законодательными и нормативными актами Российской Федерации и Владимирской области, а также решениями органов местного самоуправления города Владимира, арендатор самостоятельно производит перерасчет и оплачивает арендную плату с перерасчетом с начала года без внесения изменений и дополнений в договор. Исчисление и уплата индексированной арендной платы производится в квартале, следующем за кварталом, в котором вступил в действие соответствующий закон или иной нормативный правовой документ об изменении платежей (пункты 3.4, 3.5 договора).

Договор может быть расторгнут по требованию арендодателя, в том числе, в случае перехода права собственности на здание, строение, сооружение или при передаче их другим предприятиям, учреждениям, гражданам (пункт 6.5).

Согласно пункту 8.10 павильон является временным объектом. При необходимости строительства капитальных сооружений, дорог и т.д. павильон должен быть досрочно демонтирован по письменному уведомлению арендодателя силами и за счет средств арендатора без права предоставления другого участка. Павильон не подлежит техническому учету во Владимирском филиале ФГУП «Ростехинвентаризация – Федеральное БТИ», а право на него не подлежит государственной регистрации в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Владимирской области. 

Арендатор обязан за свой счет после окончания срока аренды вывезти торговый павильон и привести земельный участок в состояние, пригодное для его дальнейшего использования по функциональному назначению территории (пункт 8.11 договора).

В соответствии с пунктом 5.1 за нарушение срока внесения арендной платы арендатор выплачивает пени из расчета 0,00 % от размера невнесенной арендной платы за каждый календарный день просрочки. 

Земельный участок передан ответчику по акту от 15.04.2011.

Дополнительным соглашением от 21.01.2013 № 1 срок договора продлен по 24.04.2014, арендная плата установлена в сумме 2 098 909 рублей 54 копеек в квартал. 

В соответствии с дополнительным соглашением пункт 5.1 договора аренды изложен в редакции: за нарушение срока внесения арендной платы арендатор выплачивает пени из расчета 0, 10 % от размера невнесенной арендной платы за каждый календарный день просрочки. 

Дополнительным соглашением от 26.05.2014 № 2 срок аренды определен по 24.04.2017, размер арендной платы установлен в сумме 3 003 483 рублей 83 копеек в квартал.

24.07.2015 между ООО «Авто-Дрим» (далее – продавец) и гражданином ФИО2 (далее – покупатель) заключен договор купли-продажи временного павильона торгово-сервисного центра общей площадью 988,1 кв.м и КТП № 516, расположенных по адресу: 

<

...>.  

Согласно пункту 1.2 договора купли-продажи имущество располагается на земельном участке общей площадью 4623 кв.м по адресу: примерно в 50 м по направлению на северо-запад от ориентира жилой дом, расположенного за пределами участка, адрес ориентира: 

<

...> Подгорная, д. 5, кадастровый номер 33:22:00000:0081. 

Вместе с правами собственности на имущество, указанное в пункте 1.1 договора, к покупателю переходят и все права на земельный участок, указанный в пункте 1.2, принадлежащие продавцу на основании договора аренды земельного участка № 13311 от 15.04.2011 (в ред. дополнительного соглашения № 2 от 26.05.2014), заключенного между ООО «Авто-Дрим» и администрацией города Владимира (пункт 1.5 договора купли-продажи от 24.07.2015). 

По акту от 24.11.2017 павильон передан ФИО2

01.06.2017 между ФИО2 (продавец) и ФИО3 (покупатель) заключен договор купли-продажи временного павильона торгово-сервисного центра общей площадью 988,1 кв.м и КТП № 516, расположенного на земельном участке общей площадью 4623 кв.м по адресу: примерно в 50 м по направлению на северо-запад от ориентира жилой дом, расположенный за пределами участка, адрес ориентира: 

<

...>, кадастровый номер земельного участка – 33:22:00000:0081 (пункт 1.2 договора). 

Согласно пункту 1.3 договора указанное имущество принадлежит продавцу на праве собственности на основании договора купли-продажи имущества от 24.07.2015.

В материалы дела представлен акт от 04.06.2017, согласно которому временный павильон передан ФИО3

ФИО2 в материалы настоящего дела представлен договор от 24.07.2015, подписанный между ООО «Авто-Дрим» (ссудополучатель) и ФИО2 (ссудодатель), безвозмездного пользования имуществом, в соответствии с пунктом 1.1 которого ссудодатель передает ссудополучателю имущество, указанное в п. 1.2 договора во временное безвозмездное пользование, а ссудополучатель обязуется вернуть это имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа. Пунктом 1.2 установлено, что в безвозмездное пользование передается следующее имущество: временный павильон торгово-сервисного центра (1-я очередь строительства) общей площадью 988,1 кв.м и КТП № 516, расположенные по адресу: 

<

...> Подгорная, д. 7, указанное имущество располагается на земельном участке с кадастровым номером земельного участка33:22:00000:0081 (пункт 1.3 договора).

Решением Арбитражного суда Владимирской области от 30.05.2016 по делу № А11-10027/2015 ООО «Авто-Дрим» признано банкротом в порядке статей 224, 225 Федерального закона от 26.10.2002 № 127-ФЗ  «О несостоятельности (банкротстве)» (далее – Закон о банкротстве) открыто конкурсное производство.

Предметом настоящего иска является взыскание арендной платы за пользование земельным участком за период с  01.04.2016 по 31.03.2017.

Истец 10.04.2017 направил ООО «Авто-Дрим» претензию № 169-П о необходимости внесения арендной платы, которая оставлена без ответа и удовлетворения. 

Обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются (статьи 309 и 310 Гражданского кодекса Российской Федерации). 

Статьей 606 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. 

В соответствии со статьей 614 Гражданского кодекса Российской Федерации и статьей 65 Земельного кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить арендную плату за пользование земельным участком. 

Суд первой инстанции, проанализировав спорные правоотношения сторон, исследовав и оценив представленные в материалы дела доказательства в порядке, установленном в статье 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в их взаимосвязи и совокупности и правовые позиции лиц, участвующих в деле, признал доказанным факт нарушения арендатором обязательств по внесению арендных платежей и удовлетворил требования истца о взыскании долга в отыскиваемом размере, а также договорной неустойки в сумме 628 680 рублей 73 копеек за период с 26.06.2016 по 31.03.2017 на основании  статей 329, 330 Гражданского кодекса Российской Федерации, пункта 5.1 договора (в редакции дополнительного соглашения 21.01.2013). 

При этом суд рассмотрел и обоснованно отклонил доводы ответчика об отсутствии у него обязанности по внесению арендных платежей по спорному договору аренды земельного участка, в связи с отчуждением торгового павильона.

В соответствии со статьей 552 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору продажи здания, сооружения или другой недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для ее использования. 

В данном случае временный торговый павильон, расположенный на земельном участке с кадастровым номером 33622000000:81, не является объектом недвижимости, следовательно, права и обязанности арендатора по договору аренды от 15.04.2011 № 13311 не перешли от ООО «Авто-Дрим» ни к ФИО2, ни к ФИО3

Согласно статье 431 Гражданского кодекса Российской Федерации при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.

Если правила, содержащиеся в части первой настоящей статьи, не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора. При этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи, последующее поведение сторон.

Толкование условий договора (в том числе пунктов 1.3, 6.5, 8.10, 8.11) с учетом последующего поведения сторон, позволяют сделать вывод о том, что воля сторон была направлена именно на передачу участка под содержание объекта движимого имущества (временного торгового павильона), а  реализация павильона третьим лицам не прекращает арендные отношения и не освобождает арендатора от оплаты пользования участком.

После реализации павильона и в спорный период (с 01.04.2016 по 31.03.2017) ООО «Авто-Дрим» не обращалось  в администрацию города Владимира о расторжении договора, об отказе от договора также не заявляло.

Доводы подателя жалобы об обратном, со ссылкой на статью 102 Закона о банкротстве, не подтверждены материалами дела, в связи с чем подлежат отклонению судом апелляционной инстанции.

Более того, суд апелляционной инстанции считает необходимым отметить следующее. 

согласно пункту 3 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае одностороннего отказа от исполнения договора полностью или частично, когда такой отказ допускается законом или соглашением сторон, договор считается соответственно расторгнутым или измененным. 

Как следует из абзаца четвертого пункта 3 статьи 129 Закона о банкротстве конкурсный управляющий вправе заявлять отказ от исполнения договоров и иных сделок в порядке, установленном статьей 102 данного Закона. 

Отказ от исполнения договоров и иных сделок должника может быть заявлен только в отношении сделок, не исполненных сторонами полностью или частично, если такие сделки препятствуют восстановлению платежеспособности должника или если исполнение должником таких сделок повлечет за собой убытки для должника по сравнению с аналогичными сделками, заключаемыми при сравнимых обстоятельствах (пункт 2 статьи 102 Закона о банкротстве). 

В силу статьи 622 Гражданского кодекса Российской Федерации при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором. Если арендатор не возвратил арендованное имущество либо возвратил его несвоевременно, арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы за все время просрочки. 

При прекращении договора аренды недвижимого имущества арендованное имущество должно быть возвращено арендодателю по передаточному акту или иному документу о передаче, подписываемому сторонами (пункт 2 статьи 655 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Доказательства того, что арендатор возвратил арендованный земельный участок, в дело не представлены. 

С учетом изложенного у ответчика возникла обязанность по внесению арендных платежей в заявленный период, и при отсутствии в деле доказательств их оплаты иск удовлетворен правомерно.

Иное толкование заявителем положений законодательства, а также иная оценка обстоятельств спора не свидетельствуют о неправильном применении судом первой инстанции норм материального права и допущенной судебной ошибке.

Оснований для отмены решения Арбитражного суда Владимирской области от 07.12.2017 по делу № А11-5008/2017  и удовлетворения апелляционной жалобы не имеется.

Оспариваемый судебный акт соответствует нормам материального права, а содержащиеся в нем выводы – установленным по делу  фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам.  Нарушений норм процессуального права, являющихся согласно пункту 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации безусловным основанием для отмены судебного акта, судом апелляционной инстанции не установлено.

Нарушений норм процессуального права, являющихся согласно части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации безусловным основанием для отмены судебного акта, судом апелляционной инстанции не установлено.

Согласно статье 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы по государственной пошлине за рассмотрение апелляционной жалобы относятся на заявителя.

Руководствуясь статьями 176, 258, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Первый арбитражный апелляционный суд 

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Владимирской области от 07.12.2017 по делу № А11-5008/2017 оставить без изменения, апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью «Авто-Дрим» – без удовлетворения.

Постановление

 вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Волго-Вятского округа в двухмесячный срок со дня его принятия.

Председательствующий судья 

О.А. Большакова

Судьи

Е.Н.Наумова

Н.В. Устинова