АРБИТРАЖНЫЙ СУД

ПОВОЛЖСКОГО ОКРУГА

420066, Республика Татарстан, г. Казань, ул. Красносельская, д. 20, тел. (843) 291-04-15

http://faspo.arbitr.ru   e-mail: info@faspo.arbitr.ru

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

арбитражного суда кассационной инстанции

Ф06-11757/2023

Дело № А49-3996/2022

г. Казань

22 января 2024 года

Резолютивная часть постановления объявлена 16 января 2024 года.

Полный текст постановления изготовлен 22 января 2024 года.

Арбитражный суд Поволжского округа в составе:

председательствующего судьи Карповой В.А.,

судей: Ананьева Р.В., Вильданова Р.А.,

в отсутствие:

заявителя – извещен надлежащим образом,

ответчика – извещен надлежащим образом,

третьих лиц – извещены надлежащим образом,

рассмотрев в открытом судебном заседании кассационную жалобу публичного акционерного общества «Т Плюс» в лице филиала «Мордовский»

на постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 04.09.2023

по делу № А49-3996/2022

по заявлению публичного акционерного общества «Т Плюс» в лице филиала «Мордовский» (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Пензенской области (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) об оспаривании отказа в постановке на кадастровый учет и государственной регистрации права,

третьи лица: Межрегиональное территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Республике Мордовия, Республике Марий Эл, Чувашской Республике и Пензенской области, г. Саранск (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>), Управление Федеральной службы судебных приставов по Пензенской области, г. Пенза (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>), муниципальное казенное предприятие «Теплоснабжение г Пензы» (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>), ФИО1, г. Пенза, администрация города Пензы, г. Пенза, (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>),

УСТАНОВИЛ:

публичное акционерное общество «Т Плюс» (далее – ПАО «Т Плюс», общество) обратилось в Арбитражный суд Пензенской области с заявлением (с учетом принятого судом первой инстанции в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ) уточнения заявленных требований) о признании незаконным отказа Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Пензенской области (далее – Управление Росреестра по Пензенской области, регистрирующий орган) от 23.12.2021 № КУВД-001/2021-37351565/5 в постановке на кадастровый учет и государственной регистрации права в отношении сооружения – тепловые сети по адресу: 

<

...>; об обязании регистрирующего органа поставить на кадастровый учет и зарегистрировать за ПАО «Т Плюс» право собственности на указанное сооружение.

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Межрегиональное территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Республике Мордовия, Республике Марий Эл, Чувашской Республике и Пензенской области, Управление Федеральной службы судебных приставов по Пензенской области, муниципальное казенное предприятие «Теплоснабжение г. Пензы» (далее – МКП «Теплоснабжение г. Пензы»).

Решением Арбитражный суд Пензенской области от 23.12.2022 в удовлетворении заявленных требований отказал.

Постановлением Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 04.09.2023, решение Арбитражного суда Пензенской области от 23.12.2022 отменено. Принят новый судебный акт. В удовлетворении заявленных требований ПАО «Т Плюс» отказано.

В кассационной жалобе ПАО «Т Плюс» просит решение Арбитражного суда Пензенской области  и постановление апелляционной инстанции отменить, заявленные требования удовлетворить, по основаниям, изложенным в кассационной жалобе.

Информация о принятии кассационной жалобы к производству, движении дела, времени и месте судебного заседания размещена на официальном сайте Арбитражного суда Поволжского округа в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет» по адресу: http://faspo.arbitr.ru/ в соответствии со статьей 121 АПК РФ. 

Представитель ПАО «Т Плюс», по ходатайству которого в соответствии с частью 1 статьи 153.2 АПК РФ судебное заседание назначено с использованием систем веб-конференции, к участию в судебном заседании путем использования системы веб-конференции не подключился, не известил о наличии технических препятствий для участия в заседании до его начала либо в течение разумного времени после его начала по контактным телефонам суда. Суд округа перешел к рассмотрению данного дела в общем порядке.

Законность обжалуемого судебного акта проверена в порядке, предусмотренном главой 35 АПК РФ по доводам, изложенным в кассационной жалобе. 

Как следует из материалов дела, 08.09.2021 ПАО «Т Плюс» обратилось в регистрирующий орган с заявлением о постановке на кадастровый учет и регистрации права в отношении объекта недвижимости – сооружения (тепловая сеть протяженностью 120 м, год завершения строительства – 1958) по адресу: 

<

...>. 

Данное имущество ПАО «Т Плюс» приобрело на основании договора купли продажи от 19.10.2020 № 1-а, заключенного с Межрегиональным территориальным управлением Федерального агентства по управлению имуществом Республики Мордовия, Республике Марий Эл, Чувашской Республике и Пензенской области. 

Согласно пункту 1 договора это имущество наряду с иным перечисленным в договоре имуществом арестовано у МКП «Теплоснабжение г. Пензы» и продается на основании постановления судебного пристава-исполнителя МОСП по ИОИП УФССП России по Пензенской области о передаче имущества на реализацию в рамках сводного исполнительного производства №3199/18/58014-СД. 

Согласно описи документов, представленных на государственный кадастровый учет и регистрацию права, от 08.09.2021 ПАО «Т Плюс» представило заявление о государственном кадастровом учете недвижимого имущества и/или государственной регистрации прав на недвижимое имущество, технический план сооружения от 08.09.2021, доверенность от 04.06.2020, платежное поручение от 26.08.2021. 

В уведомлении от 23.09.2021 регистрирующий орган сообщил ПАО «Т Плюс» о приостановлении учетно-регистрационных действий в связи с непредставлением необходимых документов. 

С описью от 20.10.2021 общество представило заявление о предоставлении дополнительных документов, договор купли-продажи от 19.10.2020 №1а, акт приема передачи от 04.12.2020, дополнительное соглашение от 11.12.2020, доверенность от 10.09.2021. 

Регистрирующий орган в уведомлении от 21.10.2021 сообщил о не устранении причин приостановления государственного кадастрового учета и государственной регистрации прав, а уведомлением от 23.12.2021 №КУВД-001/2021-37351565/5 отказал в государственном кадастровом учете и государственной регистрации права.

Указанные обстоятельства послужили основанием для обращения в суд с вышеуказанными требованиями.

Разрешая спор, суды пришли к выводу о наличии оснований для отказа в удовлетворении требований и мотивировали судебные акты тем, что основанием для приостановления, а затем и для отказа в осуществлении государственного кадастрового учета и государственной регистрации права послужило непредставление ПАО «Т Плюс» в регистрирующий орган разрешения на ввод объекта в эксплуатацию, а также правоустанавливающих документов на земельные участки (кадастровые номера 58:29:3004002:43, 58:29:3004002:58, 58:29:3004002:69, 58:29:3004002:67, 58:29:3004002:68, 58:29:3004002:22), на которых располагается спорный объект.

В силу пункта 5 части 1 статьи 26 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (далее – Закон № 218-ФЗ), осуществление государственной регистрации прав приостанавливается по решению государственного регистратора прав в случае, если не представлены документы, необходимые для осуществления государственной регистрации прав.

В осуществлении государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав отказывается по решению государственного регистратора прав в случае, если в течение срока приостановления не устранены причины, препятствующие осуществлению государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, указанные в статье 26 Закона № 218-ФЗ (статья 27 Закона № 218-ФЗ).

При обращении в регистрирующий орган ПАО «Т Плюс» правоустанавливающие документы на земельные участки под объектом, разрешение на ввод объекта в эксплуатацию, а также проектную или техническую документацию на основной объект, в составе которого предусматривалось бы возведение спорного объекта как вспомогательного, не представило, равно как не представило квалифицированное заключение полномочной экспертной организации по данному вопросу. Заключение кадастрового инженера надлежащим доказательством не является.

Согласно представленному ПАО «Т Плюс» техническому плану объект, заявленный к регистрации, расположен на земельных участках с кадастровыми номерами 58:29:3004002:43, 58:29:3004002:58, 58:29:3004002:69, 58:29:3004002:67, 58:29:3004002:68, 58:29:3004002:22. При этом правоустанавливающих документов, свидетельствующих о предоставлении ПАО «Т Плюс» этих земельных участков, представлено не было, в ЕГРН сведения о государственной регистрации прав общества на указанные земельные участки отсутствуют.

Довод ПАО «Т Плюс» о том, что разрешение на ввод объекта в эксплуатацию требуется только при регистрации права собственности на вновь построенный объект, тогда как спорный объект таковым не является (введен в эксплуатацию в 1958 году прежним собственником), следовательно, обязанность представлять в регистрирующий орган документ, подтверждающий факт создания спорного объекта, общество не обязано, – является несостоятельным, поскольку спорный объект в ЕГРН не учтен, а в техническом плане (т.1, л.д.31) указано, что он подготовлен кадастровым инженером в связи с созданием спорного сооружения.

ПАО «Т Плюс» не представило в регистрирующий орган документы, подтверждающие, что МКП «Теплоснабжение г. Пензы» обладало правом собственности на спорный объект недвижимости.

Представленный ПАО «Т Плюс» договор купли-продажи от 19.10.2020 не содержит сведений о том, на каком основании спорный объект недвижимости принадлежал МКП «Теплоснабжение г. Пензы». 

Отсутствие разрешения на ввод объекта в эксплуатацию и правоустанавливающих документов на земельные участки, на которых расположен спорный объект, явилось законным основанием для отказа регистрирующего органа в осуществлении государственного кадастрового учета и государственной регистрации прав на сооружение.

Между тем судом первой и апелляционной инстанции не учтено следующее.

Право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества. 

В случаях и в порядке, предусмотренных Гражданским кодексом Российской Федерации (далее – ГК РФ), лицо может приобрести право собственности на имущество, не имеющее собственника, на имущество, собственник которого неизвестен, либо на имущество, от которого собственник отказался или на которое он утратил право собственности по иным основаниям, предусмотренным законом.

В пункте 11 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» разъяснено, что граждане, юридические лица являются собственниками имущества, созданного ими для себя или приобретенного от других лиц на основании сделок об отчуждении этого имущества, а также перешедшего по наследству или в порядке реорганизации (статья 218 ГК РФ).

Иск о признании права, заявленный лицами, права и сделки которых в отношении спорного имущества никогда не были зарегистрированы, могут быть удовлетворены в тех случаях, когда права на спорное имущество возникли до вступления в силу Федерального закона от 21.07.1997 №122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (далее – Закон о регистрации № 122-ФЗ) и не регистрировались в соответствии с пунктами 1 и 2 статьи 6 названного Закона о регистрации № 122-ФЗ, либо возникли независимо от их регистрации в соответствии с пунктом 2 статьи 8 ГК РФ.

В соответствии с пунктом 9 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» государственные акты, свидетельства и другие документы, удостоверяющие права на землю и выданные гражданам или юридическим лицам до введения в действие Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», имеют равную юридическую силу с записями в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Имущество заявленное на регистрацию принадлежало должнику – МКП «Теплоснабжение г. Пензы», на основании Реестра муниципальной собственности г. Пензы.  

В рамках сводного исполнительного производства  Межрегиональным территориальным управлением Федерального агентства по управлению государственным имуществом через торги реализовано 91 единица арестованного имущества должника приставом исполнителем.  

По результатам торгов ПАО «Т Плюс» заключило договор купли  продажи от 19.10.2020 на 79 объектов, год завершения строительства тепловых сетей  по представленным документам 1958 года. 

Теплоснабжение города Пенза осуществляется по указанным сетям, которые в гражданский оборот введены с 1958 года. 

Согласно статье 21 Гражданского кодекса РСФСР, введенного в действие постановлением Всероссийского центрального исполнительного комитета от 11.11.1922, владение землей допускалось только на правах пользования.

В соответствии с примечанием 2 к пункту 15 «Положения о земельных распорядках в городах», утвержденного Декретом ВЦИК и СНК Р.С.Ф.С.Р. от 13.04.1925, при переходе в законном порядке от одних лиц к другим арендных прав (перенаем и т.п.) на муниципализированные строения или права собственности на строения частновладельческие, все права и обязанности по земельным участкам, обслуживающим эти строения, тем самым переходят к новым арендаторам и владельцам.

Статья 22 Гражданского кодекса РСФСР 1922 года (в последующих редакциях 1926 и 1930 гг.) прямо называла «промышленные, транспортные и иные предприятия в целом», а также «промышленные заведения, фабрики, заводы, рудники и пр.»  являются «государственными имуществами».

Гражданский кодекс РСФСР 1964 года относил государственную (общенародную) собственность, колхозно-кооперативную собственность и собственность профсоюзных и иных общественных организаций к формам социалистической собственности.

В соответствии со статьей 95 Гражданского кодекса РСФСР 1964 года в собственности государства находились земля, ее недра, воды, леса, заводы, фабрики, шахты, рудники, электростанции, железнодорожный, водный, воздушный и автомобильный транспорт, банки, средства связи, организованные государством сельскохозяйственные, торговые, коммунальные и иные предприятия, а также другое имущество, необходимое для осуществления задач государства.

В собственности государства могло находиться и любое иное имущество. Земля, ее недра, воды и леса, являясь исключительной собственностью государства, могли предоставляться только в пользование.

Согласно статье 87 Земельного кодекса РСФСР 1970 года на землях городов при переходе права собственности на строение переходит также и право пользования земельным участком или его частью. При переходе права собственности на строение к нескольким собственникам, а также при переходе права собственности на часть строения земельный участок переходит в общее пользование собственников строения.

Статьей 37 Земельного кодекса РСФСР 1991 года было закреплено, что при переходе права собственности на строение, сооружение или при передаче их другим предприятиям, учреждениям, организациям и гражданам вместе с этими объектами переходит и право пожизненного наследуемого владения или право пользования земельными участками. В случае перехода права собственности на строение, сооружение к нескольким собственникам указанные права на землю переходят, как правило, в размере пропорционально долям собственности на строение, сооружение.

В соответствии со статьей 93.1 Гражданского кодекса РСФСР 1964 года имущество, закрепленное за государственными организациями, состоит в оперативном управлении этих организаций, осуществляющих в пределах, установленных законом, в соответствии с целями их деятельности и назначением имущества, права владения, пользования и распоряжения имуществом.

Исходя из анализа гражданского законодательства, понятие «хозяйственное ведение» введено положениями Основ гражданского законодательства Союза ССР и республик от 31.05.1991 № 2211-1.

В соответствии со статьей 47 Основ гражданского законодательства Союза ССР и республик предприятие, за которым имущество закреплено собственником этого имущества на праве полного хозяйственного ведения, является юридическим лицом и осуществляет в отношении этого имущества права и обязанности собственника, поскольку законодательными актами не предусмотрено иное.

Гражданский кодекс РСФСР 1964 года не содержал такого понятия, как «право хозяйственного ведения».

В то же время до момента разграничения государственной собственности в силу статьи 94 Гражданского кодекса РСФСР 1964 года единым собственником всего государственного имущества являлось государство, а в силу статьи 93.1 указанного Кодекса (введена Указом ПВС РСФСР от 24.02.1987), имущество, закрепленное за государственными, межколхозными, государственно-колхозными и иными государственно-кооперативными организациями, состоит в оперативном управлении этих организаций, осуществляющих в пределах, установленных законом, в соответствии с целями их деятельности, плановыми заданиями и назначением имущества права владения.

Согласно пункту 6 статьи 6 Федерального закона от 30.11.1994 № 52-ФЗ «О введении в действие части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» и пункту 8 постановления Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 28.02.1995 № 2/1 «О некоторых вопросах, связанных с введением в действие части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» начиная с 08.12.1994 созданные ранее государственные и муниципальные предприятия обладают имуществом на праве хозяйственного ведения.

Согласно пункту 2 статьи 113 ГК РФ имущество государственного или муниципального унитарного предприятия находится соответственно в государственной или муниципальной собственности и принадлежит такому предприятию на праве хозяйственного ведения или оперативного управления.

Согласно пункту 1 приложения № 3 к постановлению Верховного Совета Российской Федерации от 27.12.91 № 3020-1 «О разграничении государственной собственности в Российской Федерации на федеральную собственность, государственную собственность республик в составе Российской Федерации, краев, областей, автономной области, автономных округов, городов Москвы и Санкт-Петербурга и муниципальную собственность» к муниципальной собственности отнесены объекты инженерной инфраструктуры городов, за исключением входящих в состав имущества предприятий.

Поскольку право собственности и право хозяйственного ведения на  объекты возникли до введения государственной регистрации прав на недвижимое имущество, они признаются действительными и при отсутствии государственной регистрации на основании пункта 1 статьи 6 Закона о регистрации № 122-ФЗ, части 1 статьи 69 Закона № 218-ФЗ.

Пунктом 1 статьи 11 Федерального закона от 14.11.2002 № 161-ФЗ «О государственных и муниципальных унитарных предприятиях» (далее – Закон № 161-ФЗ) предусмотрено, что имущество унитарного предприятия формируется за счет имущества, закрепленного за унитарным предприятием на праве хозяйственного ведения или на праве оперативного управления собственником этого имущества.

Для осуществления деятельности по теплоснабжения города и обслуживанию теплосетей на базе указанного имущества создавались муниципальные предприятия. 

При этом право на находившееся на балансе предприятия имущество возникает в силу закона.

Указанная правовая позиция сформирована в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.01.2012 № 12048/11, определении Верховного Суда Российской Федерации от 28.02.2018 № 308-ЭС17-23749.

Также следует отметить, что например отсутствие на балансе теплоснабжающей компании транзитных тепловых сетей, не исключает обязанность теплоснабжающей компании по содержанию и обслуживанию сетей, даже если они имеют признаки бесхозяйной вещи.

Теплосетевые организации осуществляют профессиональную деятельность в сфере передачи пара и горячей воды (тепловой энергии), а это презюмирует наличие организационных и технических возможностей для обеспечения надлежащей эксплуатации объектов инженерной инфраструктуры, посредством которой данные организации осуществляют коммерческую деятельность.

Названные организации имеют экономический и юридический интересы в пользовании в том числе и бесхозяйными сетями и в определении их судьбы (посредством обращения в органы местного самоуправления при наличии такой необходимости с целью решения вопроса передачи таких сетей для их эксплуатации и включения соответствующих затрат в тариф).

Неисполнение органом местного самоуправления установленной Федеральным законом от 27.07.2010 № 190-ФЗ «О теплоснабжении» (далее – Закон № 190-ФЗ) обязанности по выявлению бесхозяйных тепловых сетей и определению теплосетевой организации, тепловые сети которой непосредственно соединены с указанными бесхозяйными тепловыми сетями и которая осуществляет содержание и обслуживание бесхозяйных тепловых сетей, не должно иметь негативных последствий для потребителя тепловой энергии, подключенного к этому участку сети.

На основании подпунктов 7, 8 пункта 5 статьи 20 Закона № 190-ФЗ компания как теплоснабжающая организация обязана обеспечить безаварийную работу объектов теплоснабжения, обеспечить надежное теплоснабжение потребителей.

При этом в соответствии с пунктами 2.1, 2.27, 2.29, 6.1 Типовой инструкции по технической эксплуатации тепловых сетей систем коммунального теплоснабжения, утвержденной Приказом Госстроя России от 13.12.2000 № 285, содержание тепловых сетей, тепловых пунктов, насосных станций и других сооружений в работоспособном, технически исправном состоянии, организация технического обслуживания, ремонт тепловых сетей является основной обязанностью организации, эксплуатирующей тепловые сети. Кроме того, организация, эксплуатирующая тепловые сети, обязана осуществлять мероприятия по локализации и ликвидации последствий аварий и других нарушений; принимать участие в расследовании причин аварий, принимать меры по их устранению, профилактике и учету.

Однако по указанному спору теплосети не являются безхозяйными, ПАО «Т Плюс» приобрело по сделке теплосети, право на которые заявлены были к регистрации, что не было учтено судами.

Отказ в удовлетворении требований и отсутствие регистрации спорных сетей, создает правовую не определенность в отношении городских сетей и угрожает стабильности теплоснабжения в городе, а также способствуют возникновению коллизий в тарифном регулировании, поскольку используются теплосети города, при отсутствии регистрации права на спорные объекты, не способствует повышению ответственности за надлежащую эксплуатацию опасного объекта.

При этом в отдельных случаях эксплуатация теплопровода возможна без оформления прав на землю, а наличие теплопровода на земельном участке в этом случае не наделяет собственника исключительным правом на землепользование.

Анализ имеющихся в деле доказательств и принятых судебных актов показал, что судами двух инстанций оставлены без рассмотрения и оценки ряд обстоятельств и документов, имеющих существенное значение для правильного рассмотрения дела.

Судами не учтены положения пункта 1.1 статьи 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ), действующей на момент разрешения спора, согласно которой земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, не предоставляются в собственность или в аренду собственникам и иным правообладателям сооружений, которые могут размещаться на таких земельных участках на основании сервитута, публичного сервитута или в соответствии со статьей 39.36 настоящего Кодекса.

Согласно пункту 3 статьи 39.36 ЗК РФ и пунктам 1 - 3 постановления Правительства Российской Федерации от 03.12.2014 № 1300 «Об утверждении перечня видов объектов, размещение которых может осуществляться на землях или земельных участках, находящихся в государственной или муниципальной собственности, без предоставления земельных участков и установления сервитутов» допускается размещение надземных линейных сооружений, без предоставления земельных участков, а также их надземные части и сооружения, технически необходимые для их размещения, тепловые сети всех видов, включая сети горячего водоснабжения, для размещения которых не требуется разрешения на строительство (пункт 7).

Данный подход соответствует правовой позиции Верховного Суда Российской Федерации в определениях от 21.02.2017 № 18-КГ16-194 и от 27.12.2018 № 305-ЭС18-22004.

В соответствии с частью 1 статьи 168 АПК РФ при принятии решения арбитражный суд оценивает доказательства и доводы, приведенные лицами, участвующими в деле, в обоснование своих требований и возражений; определяет, какие обстоятельства, имеющие значение для дела, установлены и какие обстоятельства не установлены, какие законы и иные нормативные правовые акты следует применить по данному делу; устанавливает права и обязанности лиц, участвующих в деле; решает, подлежит ли иск удовлетворению.

Характеристики тепловой сети (год постройки, протяженность, рабочее давление, температура теплоносителя, способ прокладки), позволяющие отнести сеть к категории объектов, не требующих получения разрешения на строительство, содержатся в Техническом плане, который был представлен в Управление Росреестра по Пензенской области вместе с заявлением об одновременной постановке на кадастровый учет и регистрации права в отношении объекта от 08.09.2021.

Специфика объекта недвижимости (Тепловые сети) и его расположения позволяют его собственнику использовать земельный участок под тепловой сетью исключительно для обслуживания или ремонта тепловой сети. Такое использование не связано с отчуждением имущества у собственника земельного участка и не лишает его права владения и пользования земельным участком.

Заявитель направил в Управление Росреестра по Пензенской области совместно с заявлением об одновременной постановке на кадастровый учет и регистрации права в отношении объекта от 08.09.2021 договор купли-продажи Тепловых сетей № la / №7L00- FA041/031-002/0021-2020 от 19.10.2020 (далее – договор купли-продажи).

Договор купли - продажи является правоустанавливающим документом, на основании которого производятся регистрационные действия. 

ПАО «Т Плюс» приобрело тепловые сети в количестве 91 объекта  по результатам торгов, проведённых Управлением Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Республике Мордовия, Республики Марий Эл, Чувашской Республике и Пензенской области в рамках сводного исполнительного производства №3199/18/580124-СД в отношении МКП «Теплоснабжение г. Пензы».

Договор купли продажи тепловых сетей никем не оспаривается и недействительным не признан.

Права на объекты недвижимости, возникшие до дня вступления в силу Закона о регистрации № 122-ФЗ, признаются юридически действительными при отсутствии их государственной регистрации в Едином государственном реестре недвижимости.

В силу статьи 216 ГК РФ право оперативного управления имуществом является вещным правом наряду с правом собственности.

Право хозяйственного ведения и право оперативного управления возникают на основании акта собственника о закреплении имущества за унитарным предприятием или учреждением, а также в результате приобретения унитарным предприятием или учреждением имущества по договору или иному основанию (пункты 1, 2 статьи 299 ГК РФ).

Понятие объекта недвижимости является правовой категорией, определяемой совокупностью признаков и позволяющей считать имущество объектом гражданских прав, в отношении которого самостоятельно может быть поставлен вопрос о праве.

Пунктом 1 статьи 131 ГК РФ обусловлено, что право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней.

Аналогичные положения содержатся в части 6 статьи 1 Закона № 218-ФЗ, в силу которых государственной регистрации подлежат право собственности и другие вещные права на недвижимое имущество и сделки с ним в соответствии со статьями 130, 131, 132, 133.1 и 164 ГК РФ.

Основаниями для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав являются, в том числе договоры и другие сделки в отношении недвижимого имущества, совершенные в соответствии с законодательством, действовавшим в месте расположения недвижимого имущества на момент совершения сделки (пункт 2 части 2 статьи 14 Закона № 218-ФЗ).

Согласно пункту 1 статьи 449.1 ГК РФ в целях исполнения решения суда или исполнительных документов в порядке исполнительного производства проводятся публичные торги.

Государственная регистрация прав осуществляется по заявлению сторон договора – при государственной регистрации договора и (или) права, ограничения права или обременения объекта недвижимости, возникающих на основании такого договора, если иное не установлено настоящим Федеральным законом (подпункт 3 пункта 3 статьи 15 названного Закона).

Договор купли-продажи спорных Тепловых сетей № la/№7L00- FA041/031-002/0021-2020 от 19.10.2020 не оспорен и не признан в установленном законом порядке недействительным.

Кроме того, проводя правовую экспертизу представленного договора купли-продажи, регистрирующий орган проверяет соответствие его требованиям законодательства, устанавливающим форму и содержание соответствующих сделок, а также наличие полномочий у лиц, подписавших договор. 

В рамках проведения правовой экспертизы документов регистрирующим органом не подлежит установлению вопрос о действительности (либо недействительности) договора.

Регистрирующий орган не вправе подменять судебные органы в решении вопросов о юридической силе сделки купли-продажи с точки зрения ее оспоримости или ничтожности, и о правовой квалификации такой сделки.

Пунктом 3 статьи 551 ГК РФ предусмотрено, что в случае, когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны, а в случаях, предусмотренных законодательством Российской Федерации об исполнительном производстве, также по требованию судебного пристава-исполнителя вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности.

Передача недвижимости продавцом и принятие ее покупателем осуществляются по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче. Если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче. Уклонение одной из сторон от подписания документа о передаче недвижимости на условиях, предусмотренных договором, считается отказом соответственно продавца от исполнения обязанности передать имущество, а покупателя - обязанности принять имущество (пункт 1 статьи 556 ГК РФ).

Вопросы применения указанных норм права разъяснены в пунктах 60 - 62 совместного постановления Пленумов Верховного Суда РФ и Высшего Арбитражного Суда РФ от 29.04.2010 № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», согласно которым в случаях, когда одна из сторон договора купли-продажи недвижимого имущества уклоняется от совершения действий по государственной регистрации перехода права собственности на это имущество, другая сторона вправе обратиться к этой стороне с иском о государственной регистрации перехода права собственности.

В случае, когда по сделке купли-продажи отсутствует продавец покупатель недвижимого имущества, которому было передано владение во исполнение договора купли-продажи, вправе обратиться за регистрацией перехода права собственности. 

Отказ государственного регистратора зарегистрировать переход права собственности в связи с отсутствием заявления продавца может быть обжалован в суд по правилам главы 25 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации или главы 24 АПК РФ (абзац третий пункта 62 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав».

Рассматривая такое требование покупателя, суд проверяет исполнение продавцом обязанности по передаче и исполнение покупателем обязанности по оплате. Если единственным препятствием для регистрации перехода права собственности к покупателю является отсутствие продавца, суд удовлетворяет соответствующее требование покупателя. 

В резолютивной части решения суд обязывает государственного регистратора совершить действия по государственной регистрации перехода права собственности (абзац четвертый пункта 62).

Рассматривая возникший спор, судебные инстанции не установили  юридически значимые обстоятельства, не обеспечили надлежащую проверку доводов ПАО «Т Плюс», не дали в нарушение АПК РФ правовой оценки доказательствам, представленным ПАО «Т Плюс» в подтверждение заявленных требований о наличии права по договору купли продажи. Оснований, по которым были отвергнуты доводы ПАО «Т Плюс» судом при вынесении судебных актов, не приведено.

Приведенные ПАО «Т Плюс» доводы о создании спорного объекта в 1958 году не были рассмотрены судами, в том числе с учетом действовавшего в тот период законодательства. При этом владение землей допускалось только на правах пользования. А также нового правового регулирования впоследствии.

Учитывая период создания и действующее законодательство того периода, предусматривающую государственную собственность, приведенные обстоятельства могут иметь существенное значение для правильного рассмотрения настоящего спора о признании незаконным отказа Управления Росреестра по Пензенской области от 23.12.2021 №КУВД-001/2021-37351565/5 в постановке на кадастровый учет и государственной регистрации права в отношении сооружения – тепловые сети.

При таких обстоятельствах, поскольку имеющие существенное значение для правильного рассмотрения дела обстоятельства не установлены, обжалуемые судебные акты подлежат отмене на основании части 1 статьи 288 АПК РФ, дело - передаче на новое рассмотрение в суд первой инстанции (пункт 3 части 1 статьи 287 АПК РФ).

При новом рассмотрении суду необходимо устранить изложенные недостатки, дать правовую оценку всем доводам лиц, участвующих в деле, имеющимся доказательствам и принять решение в соответствии с нормами материального и процессуального права.

Вопрос о распределении расходов по уплате государственной пошлины с кассационной жалобы суд округа не рассматривал, поскольку на основании пункта 3 статьи 289 АПК РФ при отмене судебного акта с передачей дела на новое рассмотрение вопрос о распределении судебных расходов разрешается арбитражным судом, вновь рассматривающим дело.

На основании изложенного и руководствуясь статьями 286, 287,  288, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Поволжского округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Пензенской области от 23.12.2022 и постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 04.09.2023 по делу № А49-3996/2022 отменить, направить дело на новое рассмотрение в Арбитражный суд Пензенской области.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в порядке и сроки, установленные статьями 291.1, 291.2. Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

 

Председательствующий судья                                   В.А. Карпова

 

Судьи                                                                          Р.В. Ананьев

 

                                                                           Р.А. Вильданов