Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области

191015, Санкт-Петербург, Суворовский пр., 50/52

http://www.spb.arbitr.ru

 

Именем Российской Федерации

РЕШЕНИЕ

Дело № А56-47005/2017

29 ноября 2017 года

г.Санкт-Петербург

 

Резолютивная часть решения объявлена 12 октября 2017 года.

Полный текст решения изготовлен  29 ноября 2017 года.

 

Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области в составе:судьи Кротова С.М.,

 

при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Титовой М.И.,

рассмотрев в судебном заседании дело по иску:

истец: Индивидуальный предприниматель ФИО1 (адрес: Россия 188800, Выборг г., Ленинградская область, Весенняя Тропа ул. 1, ОГРНИП: 

<

***>);

ответчики: 1) Индивидуальный предприниматель ФИО2 (адрес: Россия 188804, г.Выборг, п. Калинина, Ленинградская область, ул. Школьная д. 10,кв. 39, ОГРНИП: 

<

***>);

2) Индивидуальный предприниматель ФИО3 (адрес: Россия 191186, Санкт-Петербург, ул. Малая Конюшенная 1, корп. 3, кв. 25, ОГРНИП: 

<

***>);

3) Индивидуальный предприниматель ФИО4 (адрес: Россия 191167, Санкт-Петербург, ул. Александра Невского, 3, кв. 5, ОГРНИП:  

<

***>);

о признании отсутствующим права собственности на помещения с последующей корректировкой реестра,

 

при участии

- от истца: Гофман О.А. и ФИО5 по доверенности от 17.12.2016,

- от ответчика: 1) ФИО2 по паспорту и Долгий А.Н. по доверенности от 23.05.2016; 2,3) ФИО6 по доверенности от 17.05.2017, 

 

установил:

Индивидуальный предприниматель ФИО1 (далее – истец) обратилась в арбитражный суд с иском к индивидуальным предпринимателям ФИО2, ФИО3 и ФИО4 (далее – ответчики) о признании отсутствующим права собственности за помещениями:

- на цокольном этаже - помещения № 3 и 5 – лестницы 16,8 и 16,6 кв.м. (зарегистрированы за ИП ФИО2);

- на первом этаже: 1/2 помещения № 11 – часть холла 23,9 кв.м., помещения № 8 и 10 – лестница 16,6 и 16,8 кв.м., помещение литера А – общая терраса 17,7 кв.м. (коэффициент 0,3) (зарегистрированы за ИП ФИО4 и ИП ФИО3);

- второй этаж: помещения № 14 и 20 - лестницы 16,6 и 16,8 кв.м; 

- третий этаж: помещения № 24 и 30 - лестницы 16,6 и 16,8 кв.м;

- четвертый этаж: помещения № 34 и 38 - лестницы 16,6 и 16,8 кв.м;

- мансарда: помещение № 44 - лестница 16,8 кв.м. (зарегистрированы за ИП ФИО1), являющимися общим имуществом здания с последующей корректировкой реестра.

В судебном заседании представители истца заявленные требования поддержали, представители ответчиков против удовлетворения требований возражали по основаниям, изложенным в отзывах.

Исследовав материалы дела и заслушав позиции сторон, арбитражный суд установил следующее.

Администрация муниципального образования «Выборгский район Ленинградской области» (далее - Администрация; арендодатель) и индивидуальный предприниматель ФИО7 (арендатор) 17.11.2004 заключили договор аренды земельного участка № 3348-04 на инвестиционных условиях, согласно которому арендатор принимает в аренду земельный участок, находящийся по адресу: Ленинградская обл., 

<

...> в районе домов № 11 и 13, общей площадью 1411,00 кв.м., под строительство здания торгового центра.

На указанном земельном участке построено здание - торговый центр общей площадью 2654,8 кв.м., принятый после окончания строительства приемочной государственной комиссией по акту приемки и ввода в эксплуатацию законченного строительством объекта от 13.10.2005.

Соглашением от 09.12.2005 о реальном разделе здания и прекращения долевой собственности ФИО7 и ФИО2 произвели раздел здания торгового центра, по которому ФИО7 принадлежит 1986/2538 долей в праве собственности, а ФИО2 - 552/2538 (а с учетом проведенной инвентаризации – 497,2 кв.м).

Впоследствии, 14.09.2006 ФИО7 (продавец), ФИО3 и ФИО4 (покупатели) заключили договор купли-продажи недвижимого имущества в общую долевую собственность (ФИО3 – 2/5 доли, а ФИО4 – 3/5 доли) нежилых помещений 1-ого этажа № 9, 11-13, общей площадью 426,2 кв.м. и террасы площадью 53,1 кв.м. (с применением в целях технического учета коэффициента 0,3 = площадью 17,7 кв.м).

20.03.2007 ФИО7 (продавец), ФИО3 и ФИО4 (покупатели) заключили договор купли-продажи недвижимого имущества в общую долевую собственность покупателей (по 1/2 доли каждый) нежилого помещения на 1 этаже общей площадью 23,9 кв.м. (вторая часть холла с общим главным входом в здание).

25.07.2007 ФИО7 (продавец), ФИО3 и ФИО4 (покупатели) заключили договор купли-продажи недвижимого имущества в общую долевую собственность (по 1/2 доли каждый) нежилых помещений 1-ого этажа № 8, 10 и нежилых помещений 2-ого этажа № 15-19, 21-23 общей площадью 510,1 кв.м.

При этом за продавцом после сделки остаются помещения цокольного этажа № 7, 1-ого этажа № 9а, 46 (является частью холла с общим главным входом в здание), терраса площадью 19,8 кв.м. (для технического учета коэффициент 0,3 площадью 6,6 кв.м), 2-ого этажа № 24-33, 4-ого этажа № 34-43, мансарды № 44, 45.

По договору дарения недвижимого имущества от 26.09.2011 ФИО7 (даритель) подарил и передал в собственность ФИО1 (истец) недвижимое имущество: часть 4-этажного здания торгового центра, состоящая из помещений цокольного этажа № 7, 1-ого этажа № 9а, 46 (часть холла с общим главным входом в здание), терраса площадью 19,8 кв.м. (с применением в целях технического учета коэффициента 0,3 = площадью 6,6 кв.м), 2-ого этажа № 14, 20, 3-ого этажа № 4-ого этажа № 34-43, мансарды № 44, 45, итого – общей площадью 1124,80 кв.м. 

Таким образом, на основании выписки из ЕГРП и кадастровых паспортов в здании, расположенном по адресу: 

<

...>, находятся четыре сособственника, владеющие соответствующими площадями: ИП ФИО1 (1124,80 кв.м.), ИП ФИО2 (497,2 кв.м.), ИП ФИО3 и ИП ФИО8 (954 кв.м.).

Ссылаясь на то, что по данным инвентаризации по состоянию на 2005 год общим имуществом здания являлись:

на цокольном этаже: помещения № 3 и № 5 (лестницы 16,8 и 16,6 кв.м.);

на первом этаже: 1/2 помещения № 11 (часть холла 23,9 кв.м. (в приложении договору купли-продажи от 20.03.2007 помещение № 11а)), помещения № 8 и № 10 (лестницы 16,6 и 16,8 кв.м.), помещение литера А (общая терраса 17,7 кв.м. (с коэф. 0,3);

на втором этаже: помещения № 14 и № 20 (лестницы 16,6 и 16,8 кв.м.);

на третьем этаже: помещения № 24 и № 30 (лестницы 16,6 и 16,8 кв.м.);

на четвертом этаже: помещения № 34 и № 38 (лестницы 16,6 и 16,8 кв.м.);

в мансарде: помещение № 44 (лестница 16,8 кв.м.);

и названное имущество исходя из его функционального назначения не может быть учтено в качестве самостоятельных объектов недвижимости, так как предназначено для удовлетворения потребностей всех сособственников здания и в этой связи подлежит учету в качестве общей долевой собственности, истец обратился с настоящим иском о признании прав ответчиков на спорное имущество отсутствующими с последующей корректировкой реестра.

В силу положений статьи 244 ГК РФ имущество, находящееся в собственности двух или нескольких лиц, принадлежит им на праве общей собственности. Имущество может находиться в общей собственности с определением доли каждого из собственников в праве собственности (долевая собственность) или без определения таких долей (совместная собственность). Общая собственность на имущество является долевой, за исключением случаев, когда законом предусмотрено образование совместной собственности на это имущество. Общая собственность возникает при поступлении в собственность двух или нескольких лиц имущества, которое не может быть разделено без изменения его назначения (неделимые вещи) либо не подлежит разделу в силу закона.

Постановлением Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой ГК РФ» разъяснено, что в соответствии с пунктом 1 статьи 6 ГК РФ к отношениям собственников помещений, расположенных в нежилом здании, возникающим по поводу общего имущества в таком здании, подлежат применению нормы законодательства, регулирующие сходные отношения.

Согласно пункту 1 постановления Пленума № 64 отношения собственников помещений, расположенных в нежилом здании, возникающие по поводу общего имущества в таком здании, прямо законом не урегулированы. Поэтому в соответствии с пунктом 1 статьи 6 ГК РФ к указанным отношениям подлежат применению нормы законодательства, регулирующие сходные отношения, в частности статьи 249, 289, 290 ГК РФ.

Пунктами 3, 4 части 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее – ЖК РФ) предусмотрено, что собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, а именно: крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения; земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства, иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома и расположенные на указанном земельном участке объекты. Границы и размер земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, определяются в соответствии с требованиями земельного и градостроительного законодательства.

Пунктом 2 постановления Пленума № 64 к общему имуществу здания отнесены,в частности, помещения, предназначенные для обслуживания более одного помещения в здании, а также лестничные площадки, лестницы, холлы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном здании оборудование (технические подвалы), крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции этого здания, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование находящееся за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения.

При этом собственнику отдельного помещения в здании во всех случаях принадлежит доля в праве общей собственности на общее имущество здания, вне зависимости от его регистрации в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (пункт 3 названных разъяснений).

Из содержания статьи 12 ГК РФ следует, что признание права является одним из способов защиты гражданских прав.

Согласно пункту 1 статьи 2 Федерального закона от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Зарегистрированное право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке.

В абзаце 4 пункта 52 постановления Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» разъяснено, что в случаях, когда запись в ЕГРП нарушает право истца, которое не может быть защищено путем признания права или истребования имущества из чужого незаконного владения (право собственности на один и тот же объект недвижимости зарегистрировано за разными лицами, право собственности на движимое имущество зарегистрировано как на недвижимое имущество, ипотека или иное обременение прекратились), оспаривание зарегистрированного права или обременения может быть осуществлено путем предъявления иска о признании права или обременения отсутствующими.

Иск о признании права отсутствующим является исключительным способом защиты, который подлежит применению лишь тогда, когда нарушенное право истца не может быть защищено посредством предъявления специальных исков, предусмотренных действующим гражданским законодательством.

Для оспаривания зарегистрированного права собственности ответчика путем использования такого способа защиты, как признание права отсутствующим, помимо установления   нарушений,   имевших   место   при   государственной регистрации, необходимо доказать, что наличие зарегистрированного права нарушает права истца, которые не могут быть восстановлены при помощи иных предусмотренных законодательством способов защиты.

Если общим имуществом владеют собственники помещений в здании (например,  владение общими лестницами,  коридорами,  холлами, доступ  к использованию которых имеют собственники помещений в здании), однако право индивидуальной собственности на общее имущество зарегистрировано в реестре за одним лицом, собственники помещений в данном здании вправе требовать признания за собой права общей долевой собственности на общее имущество.

Такое требование подлежит рассмотрению как аналогичное требованию собственника об устранении всяких нарушений его права, не соединенных с лишением владения (негаторный иск в порядке статьи 304 ГК РФ). 

Если лицо, на имя которого в реестр внесена запись о праве индивидуальной собственности на помещение, относящееся к общему имуществу, владеет таким  помещением, лишая других собственников доступа в это помещение, собственники иных помещений в данном здании вправе обратиться в суд с иском об истребовании имущества из чужого незаконного владения (статья 301 ГК РФ), соединив его с требованием о признании права общей долевой собственности.

При этом истец обязан доказать факт создания ответчиком препятствий в осуществлении собственником правомочий по пользованию этим имуществом, противоправность действий ответчика, реальный характер чинимых препятствий. Вещно-правовые способы защиты права могут быть реализованы в случае фактической невозможности или затруднительности осуществления собственником правомочий владения, пользования, распоряжения принадлежащим ему имуществом.

По смыслу указанных разъяснений, применение избранного истцом способа защиты своих прав в виде признания прав ответчиков на спорные помещения отсутствующими возможно при условии исчерпания иных способов защиты (признание права, виндикация) и установленного факта нарушения прав и законных интересов заинтересованного лица.

При этом по смыслу пункта 52 Постановления № 10/22 возможность обращения с требованием о признании права отсутствующим может быть реализована в том случае, если истец фактически владеет имуществом, зарегистрированное право другого лица, на которое просит признать отсутствующим (Определение Верховного Суда РФ от 12.01.2017 № 306-ЭС16-18443).

Согласно статье 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации  каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать те обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований или возражений.

Доказательств законного владения истца спорными помещениями в материалы дела не представлены, право собственности истца на часть помещений здания возникло производно (на основании договора дарения от 26.09.2011), а не по первоначальному основанию, и на момент приобретения помещений истец не могла быть неосведомлена о наличии иных сособственников в здании и установленного порядка его использования.

Более того, как следует из выписок из ЕГРН, в отношении отдельных помещений здания был установлен сервитут на обеспечение круглосуточного беспрепятственного прохода, в связи с чем имеется возможность восстановления нарушенных по мнению истца прав в ином порядке, что исключает возможность удовлетворения исковых требований о признании прав отсутствующими.

Записи в ЕГРН о праве собственности ответчиков на спорные нежилые помещения также не могут быть признаны судом недостоверными, поскольку сделаны на основании не оспоренных договоров купли-продажи недвижимого имущества до момента приобретения прав истца на соответствующую часть имущества здания.

С учетом изложенного оснований для удовлетворения исковых требований судом не усматривается.

В соответствии с частью 5 статьи 15, часть 1 статьи 177 и частью 1 статьи 186 АПК РФ судебный акт, выполненный в форме электронного документа, подписанного судьей усиленной квалифицированной электронной подписью, направляется лицам, участвующим в деле, посредством его размещения на официальном сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети "Интернет" в режиме ограниченного доступа.

Руководствуясь статьями 110, 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области 

решил:

В иске отказать.

 

Решение может быть обжаловано в Тринадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня принятия.

 

Судья                                                                            Кротов С.М.