АРБИТРАЖНЫЙ СУД Самарской области

443001, г.Самара, ул. Самарская, 203Б, тел. (846) 207-55-15

Именем Российской Федерации

РЕШЕНИЕ

Резолютивная часть решения объявлена   17.08.2021 

Полный текст  решения изготовлен 24.08.2021

24 августа 2021 года

Дело №

А55-26833/2020

Арбитражный суд Самарской области

в составе

судьи Разумова Ю.М.

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1 

рассмотрел в судебном заседании   10-17 августа  2021 года   дело по иску 

Общества с ограниченной ответственностью "Научно-производственное предприятие "Полипластик"

к  1. Администрации городского округа Тольятти; 

2. Закрытому  акционерному  обществу "ЛАДА-ФЛЕКТ"

при участии  третьих лиц – 1. Управление  Федеральной службы  государственной регистрации , кадастра и  картографии по Самарской области, 2. Федеральное  государственное бюджетное  учреждение  «Федеральная кадастровая  палата  Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» по Самарской области.  

о признании недействительным договора, прекращении  в ЕГРН записи о государственной регистрации  договора аренды ,  обязании  возвратить  земельный участок

при участии в заседании

от истца – ФИО2, дов.  №53 от 20.10.2020 (до перерыва), ФИО3, дов.  №33 от 12.07.2020, ФИО4, дов. №32 от 20.10.2020 (после перерыва)

от ответчиков – 1. ФИО5, дов.  от 30.12.2020 (после перерыва)

                            2. ФИО6, дов. №22 от 31.08.2020 

от третьих лиц – не явились, извещены 

Общество с ограниченной ответственностью "Научно-производственное предприятие "Полипластик"  обратилось в арбитражный суд с иском к   Администрации городского округа Тольятти и  Закрытому акционерному обществу "ЛАДА-ФЛЕКТ"  о признании недействительным договора аренды земельного участка №4068 от 06.08.2020 года с кадастровым номером 63:09:0102156:890 общей площадью 3 330 кв.м., расположенного по адресу: Самарская область, городской округ Тольятти, г. Тольятти, Автозаводский район, улица Вокзальная, земельный участок № 110/5, заключенного администрацией городского округа Тольятти и Закрытым акционерным обществом «ЛАДА-ФЛЕКТ»; о прекращении  в ЕГРН запись №63:09:0102156:890-63/009/2020-2 от 17.08.2020 года о государственной регистрации договора аренды земельного участка с кадастровым номером 63:09:0102156:890 в пользу ЗАО «ЛАДА-ФЛЕКТ»; об обязании Закрытое акционерное общество «ЛАДА-ФЛЕКТ» в порядке применения последствий недействительности сделки возвратить по акту приема-передачи администрации городского округа Тольятти земельный участок с кадастровым номером 63:09:0102156:890 общей площадью 3 330 кв.м., расположенного по адресу: Самарская область, городской округ Тольятти, г. Тольятти, Автозаводский район, улица Вокзальная, земельный участок № 110/5. 

Определением  от  17.03.2021 суд привлек к участию в деле в качестве третьих лиц,  не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора - Управление  Федеральной службы  государственной регистрации , кадастра и  картографии по Самарской области, Федеральное  государственное бюджетное  учреждение  «Федеральная кадастровая  палата  Федеральной службы государственной регистрации , кадастра и картографии» по Самарской области.   

Ответчик  - Закрытое  акционерное  общество "ЛАДА-ФЛЕКТ" в  представленном отзыве  иск не признал. 

 Ответчик - Администрация городского округа Тольятти в представленных  возражениях  иск не признала. 

Третье лицо – ФГБУ «Федеральная кадастровая  палата  Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» по Самарской области, представило пояснения, в котором ходатайствовало о рассмотрении дела в отсутствие его представителя (л.д.57 том 5). 

Третье лицо – Управление  Росреестра по Самарской области в судебное заседание не явилось,  отзыв на иск   не  представило.   

В соответствии со ст. 163 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в судебном  заседании,  начатом 10 августа  2021г., объявлялся перерыв  до 17 августа   2021г. до 15 час  20 мин. 

Сведения о месте и времени судебного заседания были размещены на официальном сайте Арбитражного суда Самарской области в сети Интернет по адресу: www.samara.arbitr.ru. После перерыва заседание было  продолжено.

После перерыва, третьи лица явку представителей в заседание не обеспечили. 

Дело рассмотрено судом в порядке ст. 156 АПК РФ в отсутствие  представителей третьих лиц, извещенных надлежащим образом о времени и месте судебного разбирательства. 

Исследовав материалы дела, заслушав объяснения представителей сторон, арбитражный суд установил: 

 Как следует из материалов дела, ООО «Научно-производственное предприятие «ПОЛИПЛАСТИК» (далее - истец) является собственником цеха производства композиционных сырьевых пластмасс, расположенного на земельном участке общей площадью 19 471 кв.м. с кадастровым номером 63:09:0102156:0001 по адресу: Самарская область, г. Тольятти, Автозаводский район, ул. Вокзальная, д.108.  

Как указал истец, 20 октября 2017 года и 17 ноября 2017 года в его адрес поступили письма ЗАО «ЛАДА-ФЛЕКТ» о том, что дорога, проходящая с северной стороны производственного корпуса ЗАО «ЛАДА-ФЛЕКТ» до проходной Предприятия, будет перекрыта, в связи со строительством газопровода.

В связи с чем, истец обратился в суд с заявлением  о признании недействительным договора аренды земельного участка с кадастровым номером 63:09:0102156:867 общей площадью 8 752 кв.м., расположенного по адресу: Самарская область, городской округ Тольятти, г. Тольятти, Автозаводский район, улица Вокзальная, земельный участок № 110/4, заключенного Администрацией городского округа Тольятти и Закрытым акционерным обществом «ЛАДА-ФЛЕКТ», на основании которого было Арбитражным судом Самарской области возбуждено дело № А55-5224/2018.

Решениями двух судебных инстанций по делу № А55-5224/2018, в том числе градостроительной документацией на земельный участок с кадастровым номером 63:09:0102156:867, установлено, что в пределах арендуемого обществом «ЛАДА-ФЛЕКТ» земельного участка с кадастровым номером 63:09:0102156:867 располагается дорога (проезд), которая является единственной дорогой, по которой возможно перемещение к земельному участку общества «Полипластик», которая относится к землям общего пользования, гарантирующим свободный доступ на земельный участок.

Решение  Арбитражного суда Самарской области по делу №А55-5224/2018, которым признан недействительным договор аренды земельного участка с кадастровым номером 63:09:0102156:867 общей площадью 8752кв.м., расположенного по адресу: Самарская область, городской округ Тольятти, г. Тольятти, Автозаводский район, улица Вокзальная, земельный участок № 110/4, заключенный администрацией городского округа Тольятти и Закрытым акционерным обществом "ЛАДА-ФЛЕКТ"; прекращена в ЕГРН запись №63:09:0102156:867-63/009/2017-2 от 03.10.2017 о государственной регистрации договора аренды земельного участка с кадастровым номером 63:09:0102156:867 в пользу Закрытого акционерного общества "ЛАДА-ФЛЕКТ"; на Закрытое акционерное общество "ЛАДА-ФЛЕКТ" возложена обязанность в порядке применения последствий недействительности сделки возвратить по акту приема-передачи администрации городского округа Тольятти земельный данный участок, вступило в законную силу 15.11.2019г. и исполнено в полном объеме, что подтверждается письмом Администрации г.о. Тольятти от 17.04.2020г. за исх. №2975/5.2.

Согласно Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 3 (2015)» (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 25.11.2015) (ред. от 28.03.2018) в соответствии с п. 2 ст. 69 АПК РФ вышеизложенные обстоятельства не подлежат доказыванию вновь при рассмотрении арбитражными судами дела, в которое участвуют те же лица.

Как указал истец, с 26 сентября 2020 г. сотрудниками ЗАО «Лада-Флект» на дороге, признанной судами дорогой общего пользования (подъезде к зданию заявителя) осуществляются строительные работы, в том числе возведен заградительный забор, что привело к приостановлению движения по автомобильной дороге (землям общего пользования), что подтверждается протоколом осмотра доказательств от 29.09.2020г.

По результатам запроса сведений, содержащихся в ЕГРН установлено, что из земельного участка с кадастровым номером 63:09:0102156:867 образован земельный участок с кадастровым номером 63:09:0102156:890, в отношении которого Администрацией г.о. Тольятти и ЗАО «Лада-Флект» 17.08.2020г. заключен договор аренды сроком на 49 лет. Данный договор зарегистрирован в Управлении Росреестра по Самарской области 17.08.2020г. за номером 63:09:0102156:890-63/009/2020-2.

Наличие  в пределах вновь образованного и переданного в аренду ЗАО «ЛАДА-ФЛЕКТ» земельного участка с кадастровым номером 63:09:0102156:890 дороги (проезда), относящейся к землям общего пользования подтверждается письменными доказательствами.

Спорная дорога, обеспечивающая единственный проезд к земельному участку Истца, отображена на плане в составе межевого дела№ 63:09:0102156/392 на земельный участок с КН 63:09:0102156:001, подготовленного МУП «Градостроительство» и утвержденного Руководителем Комзема по г.о. Тольятти 10.02.2004 г. при первичном его формировании.

В составе документов межевания земельного участка с КН 63:09:0102156:001, подготовленного ООО «Тольятинский центр недвижимости» по заказу Мерии городского округа Тольятти 20.05.2009 года в разделе «Описание земельных участков. Приложение» спорная дорога указана в качестве обеспечения доступа к земельному участку с указанием статуса - «земли общего пользования, проезд».

В соответствии с законодательством, действовавшим на период формирования земельного участка Истца, формирование земельного участка под объектом включает подготовку и утверждение проектов планировки территории и межевания территории; выполнение в отношении земельного участка в соответствии с требованиями, установленными Федеральным законом от 24.07.2007 № 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости», кадастровых работ и осуществление государственного кадастрового учета земельного участка. Местоположение границ земельного участка и его площадь определяются с учетом фактического землепользования в соответствии с требованиями земельного и градостроительного законодательства. Местоположение границ земельного участка определяется с учетом красных линий, местоположения границ смежных земельных участков (при их наличии), естественных границ земельного участка (пункт 7 статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации).

Поскольку земельный участок, предоставленный в аренду ответчику, формировался и ставился на кадастровый учет гораздо позднее, чем земельный участок истца, в его состав не должны были включаться существующие проезды и проход (ОПРЕДЕЛЕНИЕ Верховного суда РФ от 10 мая 2017 г. N 310-ЭС17-4909).

В части  4 статьи 43 Градостроительного кодекса Российской Федерации  ( в редакции, действовавшей на момент формирования земельного участка Истца,) закреплено, что размеры земельных участков в границах застроенных территорий устанавливаются с учетом фактического землепользования и градостроительных нормативов и правил, действовавших в период застройки данных территорий. 

В действующей редакции пунктом 9 статьи 43 ГрК РФ предусмотрено, что при подготовке проекта межевания территории определение местоположения границ образуемых и (или) изменяемых земельных участков осуществляется в соответствии с градостроительными регламентами и нормами отвода земельных участков для конкретных видов деятельности, иными требованиями к образуемым и (или) изменяемым земельным участкам, установленными федеральными законами и законам* субъектов Российской Федерации, техническими регламентами, сводами правил.

Согласно пунктам 4 и 6 статьи 11.9 Земельного кодекса Российской Федерации не допускается образование земельных участков, если их образование приводи" к невозможности разрешенного использования расположенных на таких земельных участках объектов недвижимости.

Образование земельных участков не должно приводить к вклиниванию, вкрапливанию, изломанности границ, чересполосице, невозможности размещения объектов недвижимости и другим препятствующим рациональному использованию и охране земель недостаткам, а также нарушать требования, установленные настоящим Кодексом, другими федеральными законами.

Согласно данным из Публичной кадастровой карты на земельный участок с кадастровым номером 63:09:0102156:867 и на образованный из него земельный участок с кадастровым номером 63:09:0102156:890 видно, что автомобильная дорога, признанная судами четырех инстанций землями общего пользования, также включена в состав земельный участок с кадастровым номером 63:09:0102156:890. Также из данных Публичной кадастровой карты Самарской области следует, что автомобильная дорога является единственным, безальтернативным проездом к производственной территории предприятия и ее передача в аренду конкретному пользователю, в том числе для целей, не связанных со строительством, противоречит основным принципам земельного и градостроительного законодательства и влечет нарушение прав неопределенного круга лиц, в том числе прав ООО «НПП «ПОЛИПЛАСТИК».

Отсутствие подъезда для легкового и большегрузного транспорта с земель общего пользования к участку заявителя делает невозможных использование земельного участка по назначению «для эксплуатации цеха производства композиционных пластмасс», что противоречит принципу рационального использования земельных участков, установленному Земельным кодексом Российской Федерации и продекларированному статье 9 Конституции Российской Федерации, нарушает права заявителя как собственника земельного участка. (Постановление Седьмого апелляционного арбитражного суда от 14 марта 2017 г. по делу N А45-17011/2016).

Согласно пункта 1 статьи 262 Гражданского кодекса Российской Федерации под земельными участками общего пользования понимаются не закрытые для общего доступа земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, на которых граждане имеют право свободно, без каких-либо разрешений находиться и использовать имеющиеся на этих участках природные объекты в пределах, допускаемых законом и иными правовыми актами, а также собственником соответствующего земельного участка.

Из пункта 12 статьи 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации следует, что территория общего пользования - территории, которыми беспрепятственно пользуется неограниченный круг лиц (в том числе площади, улицы, проезды, набережные, береговые полосы водных объектов общего пользования, скверы, бульвары). 

Исходя из пункта 12 статьи 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации и статьи 262 Гражданского кодекса Российской Федерации, пункта 12 статьи 15 Земельного кодекса Российской Федерации, названные выше объекты, перечень которых не является закрытым, представляют собой территории общего пользования; в их состав входят находящиеся в государственной или муниципальной собственности земельные участки либо земли, которыми беспрепятственно пользуется неограниченный круг лиц, обладая правом свободного доступа пределах на них и использования, имеющихся на этих участках и землях объектов в допускаемых законом, иными правовыми актами и собственником соответствующего земельного участка.

Градостроительным кодексом Российской Федерации предусмотрена необходимость подготовки градостроительной документации, в том числе и по планировке территории с указанием красных линий, обозначающих существующие, планируемые границы территорий общего пользования. Однако если такая документация еще не подготовлена и не утверждена в порядке, установленном названным кодексом, при определении статуса земельного участка как участка, отнесенного к землям общего пользования, следует руководствоваться определением таких земель, приведенным в статьи 85 Земельного кодекса Российской Федерации, градостроительной документацией, на основании которой спорна территория была застроена, целями отвода конкретного участка и учитывать его фактическое использование.

Исходя из содержания понятия территории общего пользования, данного в п. 12 ст. 1 ГрК РФ, и учитывая, что установленный запрет на приватизацию земель общего пользования направлен на обеспечение публичных интересов, свободного доступа граждан к местам общего пользования и природным объектам, предназначенным для удовлетворения общественных интересов населения, границы такой территории (как существующие, так и планируемые) должны быть установлены в соответствии с требованиями градостроительного законодательства (Определение Верховного суда РФ от 13.06.2017г. по делу N 307-КГ16-18929).

В соответствии с правовой позицией, сформулированной в постановлении Президиума ВАС РФ от 12.04.2011г. № 15248/10, земельный участок, который относится к землям общего пользования (территориям) общего пользования, не может быть выделен из земель общего пользования и представлен в пользование конкретному лицу.

Несмотря на то, что действующим законодательством не установлен прямой запрет на предоставление в аренду земельных участков, образованных за счет территорий общего пользования, анализ вышеназванных положений позволяет сделать вывод о недопустимости предоставления в аренду земельного участка на территории общего пользования, поскольку такое предоставление исключает возможность реализации неограниченным кругом лиц права на беспрепятственное пользование таким участком. При передаче в аренду земельного участка общего пользования единственным пользователем земли может быть только арендатор, что противоречит правовому режиму территорий общего пользования.

В силу статьи 304 Гражданского кодекса Российской Федерации собственник может требовать устранения всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения.

В соответствии с пунктом 2 статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость, если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом (пункт 2 статьи 167 ГК РФ).

Согласно абзацу первому пункта 3 статьи 166 ГК РФ требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки вправе предъявить сторона сделки, а в предусмотренных законом случаях также иное лицо. 

Ответчики  возражали против  заявленных требований.   ЗАО «ЛАДА –ФЛЕКТ»  законность  заключенного договора  №4068 от 06.08.2020 с кадастровым номером  63:09:0102156:890 обосновывает следующим. 

 - спорный участок относится к землям населенных пунктов с разрешенным использованием: железнодорожный транспорт и представлен для дальнейшей эксплуатации сооружения - железнодорожной ветка с кадастровым номером 63:09:0102156:779. Железнодорожная ветка с кадастровым номером 63:09:0102156:779 протяженностью 219 п.м. принадлежит ЗАО «ЛАДА-ФЛЕКТ» на праве собственности (запись о государственной регистрации права №63:09:0102156:779-63/004/2017-3 от 28.04.2017);

- согласно заключению кадастрового инженера ФИО7 от 18.04.2019, составленному по результатам обследования и проведенных работ сооружение -железнодорожной ветка с кадастровым номером 63:09:0102156:779 относится к путям необщего пользования и примыкает к асфальтированной площадке ЗАО «ЛАДА-ФЛЕКТ» и производственному цеху №2 с кадастровым номером 63:09:0102156:779.Кадастровым инженером сделан вывод о возможности использования сооружения с кадастровым номером 63:09:0102156:779 для обеспечения подачи вагонов для разгрузки м погрузки крупногабаритного оборудования после капитального ремонта железнодорожного пути и обустройства тупикового железнодорожного упора;

- ответчиком ЗАО «ЛАДА-ФЛЕКТ» заключен договор строительного подряда № 07-СП от 29.06.2020 на выполнение работ по устройству временного проезда от здания ул. Вокзальная, д.ПО, к зданию ул. Северная, д.95, дополнительное соглашение №1 от 03.07.2020 и дополнительное соглашение №2 от 25.08.2020. Сторонами согласованы и подписаны локальные ресурсные сметные расчеты, акты о приемке выполненных работ, справки о стоимости выполненных работ и затрат, а выполненные работы оплачены ответчиком ЗАО «ЛАДА-ФЛЕКТ»;

- с целью проведения капитального ремонта дороги ответчиком ЗАО «ЛАДА-ФЛЕКТ» было получено согласие собственников земельных участков с кадастровым номерами 63:09:0102156:685 и 63:09:0102156:516;

- возможность проезда к земельному участку Истца подтверждается протоколом осмотра вещественных доказательств от 09.11.2020. В этой связи ответчик ЗАО «ЛАДА-ФЛЕКТ» полагает, что отсутствуют основания для признания недействительным договора аренды земельного участка.

Доводы ответчиков суд считает необоснованными  в связи со следующим. 

Оспариваемый договор аренды заключен, в том числе на основании Постановления Администрации г.о. Тольятти от 27.02.2020 № 609-п/1 «Об утверждении схемы расположения земельного участка или земельных участков с сохранением земельного участка с кадастровым номером 63:09:010256:867 в измененных границах, адресом: Российская Федерация, Самарская область, городской округ Тольятти, г.Тольятти, Автозаводский район, улица Вокзальная, земельный участок №110/4» (далее также -Постановление № 609-п/1).

В соответствии с положениями п.7 ст. 11.4 Земельного Кодекса Российской Федерации, в целях раздела земельного участка, который находится в государственной или муниципальной собственности и предоставлен на праве постоянного (бессрочного) пользования, аренды или безвозмездного пользования, исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления, предусмотренные статьей 39.2 настоящего Кодекса, в течение одного месяца со дня поступления от заинтересованного лица заявления об утверждении схемы расположения земельного участка или земельных участков на кадастровом плане территории обязаны принять решение об утверждении этой схемы или решение об отказе в ее утверждении с указанием оснований для отказа. К заявлению об утверждении схемы расположения земельного участка или земельных участков на кадастровом плане территории прилагаются:

1. подготовленная заявителем схема расположения земельного участка или земельных участков на кадастровом плане территории, которые предлагается образовать и (или) изменить;

2. копии правоустанавливающих и (или) правоудостоверяющих документов на исходный земельный участок, если права на него не зарегистрированы в Едином государственном реестре недвижимости.

Согласно п.1 ст. 11.10 Земельного Кодекса Российской Федерации (далее ЗК РФ), схема расположения земельного участка или земельных участков на кадастровом плане территории (далее - схема расположения земельного участка) представляет собой изображение границ образуемого земельного участка или образуемых земельных участков на кадастровом плане территории. В схеме расположения земельного участка указывается площадь каждого образуемого земельного участка и в случае, если предусматривается образование двух и более земельных участков, указываются их условные номера. Согласно п.2 ст.11.10 ЗК РФ, подготовка схемы расположения земельного участка осуществляется с учетом утвержденных документов территориального планирования, правил землепользования и застройки, проекта планировки территории, землеустроительной документации, положения об особо охраняемой природной территории, наличия зон с особыми условиями использования территорий, земельных участков общего пользования, территорий общего пользования, красных линий, местоположения границ земельных участков. В соответствии с п. 13 ст.11.10 ЗК РФ схема расположения земельного участка утверждается решением исполнительного органа государственной власти или органа местного самоуправления, уполномоченных на предоставление находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом.

Согласно пп.3 п. 16 ст.11.10 ЗК РФ, основанием для отказа в утверждении схемы расположения земельного участка является, в том числе разработка схемы расположения земельного участка с нарушением предусмотренных статьей 11.9 настоящего Кодекса требований к образуемым земельным участкам. В данном случае такие основания для отказа в утверждении схемы установлены вступившим в законную силу Решением Арбитражного суда Самарской области по делу № А55-5224/2018.

Указанные нормы закона ответчиком Администрацией г.о. Тольятти при вынесении ненормативного правового акта - Постановления №609-п/1 соблюдены не были, что повлекло дальнейшее заключение между ответчиками Администрацией г.о. Тольятти и ЗАО «ЛАДА-ФЛЕКТ» недействительного договора аренды земельного участка №4068 от 06.08.2020 (пункт 1.1. договора). Так, в Постановлении №609-п/1, ответчик Администрация г.о.Тольятти, указывает, что данное решение об утверждении схемы расположения земельного участка принято в том числе с учетом договора аренды земельного участка, государственная собственность на который не разграничена от 12.09.2017 №3651.

При вынесении Постановления № 609-п/1, послужившим основанием для заключения договора аренды земельного участка № 4068 от 06.08.2020, Администрация г.о. Тольятти в нарушение указанных выше норм Земельного Кодекса РФ и п.1 ст. 16 АПК РФ руководствовалась в том числе договором аренды № 3651 от 12.09.2017, который вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Самарской области по делу № А55-5224/2018 признан недействительным.

Из анализа указанных обстоятельств следует, что договор аренды земельного участка №4068 от 06.08.2020 является недействительным в силу закона, а исковые требования Истца подлежат удовлетворению в полном объеме.

Довод Ответчика ЗАО «ЛАДА-ФЛЕКТ» в части наличия заключения кадастровогоинженера о возможности использования сооружения - железнодорожный путь скадастровым номером 63:09:0102156:779 после капитального ремонта и о примыкании егок асфальтированной площадке ЗАО «ЛАДА-ФЛЕКТ» и производственному цеху №2 скадастровым номером 63:09:0102156:551 являются несостоятельными,  по следующим основаниям.

Из заключения кадастрового инженера следует, что оно составлено по результатам проведения 18.04.2019 обследования и осуществления кадастровых работ на земельном участке с кадастровым номером 63:09:0102156:867.

Следует заметить, что фактически выводы кадастрового инженера, отраженные в заключении, сделаны в период судебного разбирательства по иску ООО «НПП «Полипластик» к ЗАО «ЛАДА-ФЛЕКТ» и Администрации г.о. Тольятти о признании недействительным договора аренды от 12.09.2017 №3651 земельного участка с кадастровым номером 63:09:0102156:867 по делу А55-5224/2018, то есть до вынесения судебного решения от 15.08.2019 по данному делу, и без учета установленного указанным решением факта нахождения в границах участка 63:09:0102156:867 проезда, относящегося к землям общего пользования.

При таких обстоятельствах представленные ответчиком доказательства -заключение кадастрового инженера и согласуемые с ним договоры подряда №8 от 04.09.2020, №07-СП от 29.06.2020, договор на разработку технической документации не соответствует требованиям относимости и допустимости по смыслу арбитражно-процессуального законодательства.

Довод ответчика ЗАО «ЛАДА-ФЛЕКТ» относительно организации им устройстваальтернативного проезда от здания ул. Вокзальная, д.110,  к зданию ул. Северная, д.95 несостоятелен, поскольку не обоснован нормами действующего законодательства. Изпредставленных в суд доказательств со стороны ответчика следует, что альтернативныйпроезд, на который ссылается ответчик, организован в границах земельных участков скадастровыми номерами 63:09:0102156:888, 63:09:0102156:830, 63:09:0102156:888,63:09:0102156:516, 63:09:0102156:836, 63:09:0102156:696, 63:09:0102156:685,63:09:0102156:839.

Владельцами (собственниками) указанных земельных участков являются физические и юридические лица.

Ответчиком суду в материалы дела не представлены доказательства, содержащие правовое обоснование возведения силами ЗАО «ЛАДА-ФЛЕКТ» проезда через указанные выше земельные участки.

В представленном ответчиком договоре строительного подряда № 07-СП статус возведенного проезда установлен как временный, в договоре отсутствуют ссылка на правоустанавливающие документы, позволяющие Ответчику самовольно, без согласования с собственниками земельных участков вести строительные работы по возведению какого-либо проезда.

Довод Ответчика о согласовании работ с собственниками земельных участков 63:09:0102156:685 и 63:09:0102156:516 документально не подтвержден и сам по себе не отменяет факта несогласованного, незаконного возведения на территории указанных выше земельных участков временного проезда.

Напротив, данный довод опровергнут Истцом путем предоставления доказательств -ответа ПАО «Т Плюс», из которого следует, что в адрес ПАО «Т Плюс» запросы о необходимости согласования на строительство автомобильной дороги от здания ул. Вокзальная д. 110 к зданию по ул. Северная, д.95, в том числе на земельных участках с кадастровыми номерами: 63:09:0102156:888, 63:09:0102156:836, 63:09:0102156:685 не поступали.

Указанные обстоятельства опровергают довод о наличии альтернативного проезда к территории Истца, и согласуются с положениями п.1 ст.262 ГК РФ.

Доводы Ответчика ЗАО «ЛАДА-ФЛЕКТ», основанные на положениях Федерального закона от 10.01.2003 №17-ФЗ «О железнодорожном транспорте в Российской Федерации» относятся исключительно к сооружению с кадастровым номером 63:09:0102156:779, в то время предметом рассмотрения в настоящем деле является недействительность договора аренды № 4068 от 06.08.2020 земельного участка с кадастровым номером 63:09:0102156:890 в границах которого располагается проезд, отнесенный к землям общего пользования, статус которого установлен судебным решением по делу № А55-5224/2018.

В своем отзыве ответчик ЗАО «ЛАДА-ФЛЕКТ» указывает, что оспариваемый договор аренды участка 63:09:0102156:890 заключен в том числе для целей дальнейшей эксплуатации сооружения - железнодорожной ветки (пункт 1.1. договора) с кадастровым номером 63:09:0102156:779 (пункт 1.2.6 договора), и  что согласно заключению кадастрового инженера сооружение - железнодорожная ветка с кадастровым номером 63:09:0102156:779 примыкает к асфальтированной площадке ЗАО «ЛАДА-ФЛЕКТ» и производственному цеху № 2 с кадастровым номером 63:09:0102156:551.

Вместе с тем,  асфальтированная площадка, о которой упоминает Ответчик,возведена уже после заключения оспариваемого договора аренды на участкеавтомобильной дороги общего пользования

Суд считает, что при проведении кадастровых работ и формировании границ участка 63:09:0102156:890 и границ сооружения - железнодорожной ветки с кадастровым номером 63:09:0102156:779 - должны были учитываться земли общего пользования -единственный проезд к территории Истца, статус которой установлен судебными решениями по делу №А55-5224/2018.

Из представленного истцом в материалы дела  акта  экспертного исследования, проведенного по заказу истца  ООО «СУДЭКСПЕРТ»  от 12.04.2021 №21-160 следует, что экспертом установлен факт пересечения железнодорожной ветки с автомобильной дорогой. После установки упора и тупиковой призмы техническая возможность переезда автомобильного транспорта по автомобильной дороге отсутствует. Наличие технической возможности переезда автомобильного транспорта в данном месте до проведения ремонтных работ подтверждается снимком со спутника в июне 2015 года, а также в мае 2017 года.

Таким образом факт наличия дороги общего пользования в границах земельного участка с кадастровым номером 63:09:0102156:890 ответчиками не опровергнут.

Доводы  Администрации г.о. Тольятти, приведенные в отзыве в основной своей массе идентичны  доводам ЗАО «ЛАДА-ФЛЕКТ», которые суд также считает  несостоятельными по изложенным выше основаниям.

Кроме того,  Администрация г.о. Тольятти указала, относительно отсутствия в границах территории, на которой расположен земельный участок с кадастровым номером 63:09:0102156:890, утвержденной документации по планировке территории дороги (проезда) общего пользования, по мнению Администрации, отсутствует на содержании ответчика проезд (дорога) в границах спорного участка и обозначении в Генеральном плане г.о. Тольятти спорного участка как территории производственного использования и зоной объектов инженерно-транспортной инфраструктуры.

Указанные доводы Администрации не опровергают доводов Истца относительно нахождения в границах земельного участка с кадастровым номером 63:09:0102156:890 проезда, отнесенного к землям общего пользования, и направлены на переоценку обстоятельств, установленных вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Самарской области по делу № А55-5224/2018. Напротив, представленным истцом актом экспертного исследования ООО «Лаборатория судебной экспертизы» №2020-0194 от 23.03.2021 наличие этой дороги подтверждено, как и неисполнение Администрацией г.о.Тольятти вступившего в законную силу решения суда.

В соответствии со ст. 28 Земельного кодекса Российской Федерации земельные участки из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, предоставляются гражданам и юридическим лицам в собственность или в аренду.

Предоставление гражданам и юридическим лицам земельных участков из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется согласно ст. 29 Земельного кодекса Российской Федерации на основании решения исполнительных органов государственной власти или органов местного самоуправления, обладающих правом предоставления соответствующих земельных участков в пределах их компетенции.

Согласно п.п. 8, 11 п. 1 ст. 1 Земельного кодекса Российской Федерации акты земельного законодательства основываются на ряде принципов, в том числе на принципе сочетания интересов общества и законных интересов граждан, определения правового режима земли, исходя из ее принадлежности по целевому назначению к определенной категории и разрешенного использования в соответствии с зонированием территорий и требованиями законодательства.

В силу ст. 7 Земельного кодекса Российской Федерации земли в Российской Федерации по целевому назначению подразделяются на категории и используются в соответствии с установленным для них целевым назначением. Правовой режим земель определяется исходя из их принадлежности к той или иной категории и разрешенного использования в соответствии с зонированием территорий, общие принципы и порядок проведения которого устанавливаются федеральными законами и требованиями специальных федеральных законов.

Согласно пункту 26 части 1 статьи 16 Федерального закона от 6 октября 2003 года № 131-ФЗ «Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации» к вопросам местного значения городского округа относятся утверждение генеральных планов городского округа, правил землепользования и застройки, утверждение местных нормативов градостроительного проектирования городского округа, осуществление муниципального земельного контроля за использованием земель городского округа.

В соответствии с пунктом 3 части 3 статьи 8 Градостроительного кодекса РФ к полномочиям органов местного самоуправления городских округов в области градостроительной деятельности относится утверждение правил землепользования и застройки городских округов.

В пункте 12 статьи 1 Градостроительного кодекса РФ установлено, что территории общего пользования - это территории, которыми беспрепятственно пользуется неограниченный круг лиц (в том числе площади, улицы, проезды, набережные, береговые полосы водных объектов общего пользования, скверы, бульвары).

В соответствии со статьей 85 Земельного кодекса РФ использование земель населенных пунктов осуществляется согласно градостроительных регламентов территориального зонирования. В пункте 12 указанной статьи установлено, что земельные участки общего пользования, занятые площадями, улицами, проездами, автомобильными дорогами, набережным, скверами, бульварами, водными объектами, пляжами и другими объектами, могут включатся в состав различных территориальных зон и не подлежат приватизации.

Согласно п. 11 ст. 1 Градостроительного кодекса РФ красные линии - линии, которые обозначают существующие, планируемые (изменяемые, вновь образуемые) границы территорий общего пользования, границы земельных участков, на которых расположены линии электропередачи, линии связи (в том числе линейно-кабельные сооружения), трубопроводы, автомобильные дороги, железнодорожные линии и другие подобные сооружения (далее - линейные объекты).

В силу пункта 2 части 4 статьи 36 Градостроительного кодекса Российской Федерации действие градостроительного регламента не распространяется на земельные участки в границах территории общего пользования.

Согласно части 7 статьи 36 Градостроительного кодекса Российской Федерации использование земельных участков, на которые градостроительный регламент не распространяется или для которых градостроительные регламенты не распространяются, определяются уполномоченными федеральными органами исполнительной власти, уполномоченными органами исполнительной власти субъектов Российской Федерации или уполномоченными органами местного самоуправления.

Из смысла вышеуказанных норм следует, что территории общего пользования не только не подлежат приватизации, но и должны быть общедоступными для беспрепятственного пользования неограниченным кругом лиц. Соответственно, они не могут передаваться и по договору аренды.

 Ответчиками ЗАО «ЛАДА-ФЛЕКТ» и Администрацией г.о.Тольятти не представлено в суд доказательств, что спорный земельный участок расположен за пределами границ места общего пользования - единственного проезда, обеспечивающего доступ Истца к своему производственному цеху согласно решению Арбитражного суда Самарской области по делу № А55-5224/2018.

Доводы ответчиков об отсутствии в градостроительных документах, в земельном кадастре сведений, отражающих правовой режим спорного земельного участка (его части) как земли общего пользования, не могут быть приняты во внимание. Не отражение в указанных документах таких сведений само по себе не меняет установленного по делу А55-5224/2018 правового статуса части спорного земельного участка как земельного участка общего пользования.

Спорная дорога, обеспечивающая единственный проезд к земельному участку Истца, отображена на плане в составе межевого дела № 63:09:0102156/392 на земельный участок с КН 63:09:0102156:001, подготовленного МУП «Градоустроительство» и утвержденного Руководителем Комзема по г.о. Тольятти 10.02.2004 г. при первичном его формировании.

В составе документов межевания земельного участка с КН 63:09:0102156:001, подготовленного ООО «Тольяттинский центр недвижимости» по заказу Мерии городского округа Тольятти 20.05.2009 года в разделе «Описание земельных участков. Приложение» спорная дорога указана в качестве обеспечения доступа к земельному участку с указанием статуса - «земли общего пользования, проезд».

В соответствии с законодательством, действовавшим на период формирования земельного участка Истца, формирование земельного участка под объектом включает подготовку и утверждение проектов планировки территории и межевания территории; выполнение в отношении земельного участка в соответствии с требованиями, установленными Федеральным законом от 24.07.2007 № 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости», кадастровых работ и осуществление государственного кадастрового учета земельного участка. Местоположение границ земельного участка и его площадь определяются с учетом фактического землепользования в соответствии с требованиями земельного и градостроительного законодательства. Местоположение границ земельного участка определяется с учетом красных линий, местоположения границ смежных земельных участков (при их наличии), естественных границ земельного участка (пункт 7 статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации).

Поскольку земельный участок, предоставленный в аренду ответчику, формировался и ставился на кадастровый учет гораздо позднее, чем земельный участок истца, в его состав не должны были включаться существующие проезды и проходы (ОПРЕДЕЛЕНИЕ Верховного суда РФ от 10 мая 2017 г. № 310-ЭС17-4909).

Аналогичная позиция отражена в Апелляционном определении Судебной коллегии по гражданским делам Алтайского краевого суда от 01 апреля 2014 г. по делу №33-2788/2014.

Истцом в подтверждение исковых требований в материалы дела представлен акт экспертного исследования № 2020-0194 от 23.03.2021 ООО «Лаборатория судебной экспертизы. Экспертом ФИО8 установлено следующее: «В границы земельного участка с кадастровым номером 63:09:0102156:890 и кадастровым номером 63:09:0102156:867 в изменённых границах, образованных из земельного участка с кадастровым номером 63:09:0102156:867 площадью 8752 кв. метра входит дорога (проезд) площадью 1054 кв. метров, установленная территорией общего пользования на основании вступивших в законную силу Решения Арбитражного суда Самарской области от 15.08.2019 и Постановления апелляционной инстанции от 15.11.2019 по делу А55-5224/2018, для проезда на земельный участок с кадастровым номером 63:09:0102156:0001.

Также, актом экспертного исследования №2020/0194 от 23.03.2021 установлено, что Администрации городского округа Тольятти Постановлением от 27.02.2020 года №609-П/1 утверждая схему расположения земельного участка на кадастровом плане территории в целях образования земельного участка с условным номером 63:09:01-2156:867:ЗУ1 площадью 3330 кв. метров с разрешённым использованием «железнодорожный транспорт» и земельного участка с кадастровым номером 63:09:0102156:867 в изменённых границах площадью 5422 кв. метров с видом разрешённого использования «коммунальное обслуживание, железнодорожный транспорт», не исполняет Решение Арбитражного суда Самарской области от 15 августа 2019 года и Постановление апелляционной инстанции по проверке законности и обоснованности решения арбитражного суда, вступившего в законную силу 15 ноября 2019 года по делу А55-5224/2018».

В границы земельного участка с кадастровым номером 63:09:0102156:890 и кадастровым номером 63:09:0102156:867 в изменённых границах, образованных из земельного участка с кадастровым номером 63:09:0102156:867 площадью 8752 кв. метра входит дорога (проезд) площадью 1054кв. метров, установленная территорией общего пользования на основании Решения Арбитражного суда Самарской области от 15.08.2019 и Постановления апелляционной инстанции от 15.11.2019 вступившего в законную силу, для проезда на земельный участок с кадастровым номером 63:09:0102156:0001.

Образование земельных участков противоречит земельному и градостроительному законодательству. При образовании земельных участков не учтены интересы землепользователей, исключена возможность реализации гражданами права на свободное нахождение на таком земельном участке и возможность свободного пользования таким земельным участком неопределённого круга лиц, что противоречит понятию земель общего пользования.

При образовании земельного участка с кадастровым номером 63:09:0102156:890 и 63:09:0102156:867 в изменённых границах заложена реестровая ошибка, которая заключается в неверном определении описания местоположения границ земельных участков в документе - основании при формировании данных участка - Постановлении от 27.02.2020 №609-П/1 об утверждении схемы расположения земельных участков на кадастровом плане территории.

Для исправления реестровой ошибки земельного участка с кадастровым номером 63:09:0102156:890 необходимо исключить часть земельного участка площадью 125 кв. метров занятой автомобильной дорогой (землёй общего пользования) из границ земельного участка с кадастровым номером 63:09:0102156:890 сведений ЕГРН. Установить границы земельного участка с кадастровым номером 63:09:0102156:890 по координатам характерных точек, указанных экспертом. Площадь земельного участка составляет 3204 кв. метров.

В соответствии с межевым планом от 15.07.2017 и Постановлением Администрации городского Тольятти от 16.06.2017 №2020-П/1, положенными в основу вышеуказанных судебных решений определён статус земельного участка общей площадью 1054 кв. метров-земли общего пользования, занятые автомобильной дорогой для «обеспечения свободного доступа» неопределённого круга лиц.

При вынесении Постановления №609-11/1 и формировании межевого плана от 23.01.2020 Администрация городского округа Тольятти, а также кадастровый инженер вышли за рамки предоставленных законодательством полномочий изменив статус части земельного участка общей площадью 929 кв. метров, находящейся в границах земельного участка с кадастровым номером 63:09:0102156:867 в изменённых границах, на обеспечение свободного доступа в виде прохода (проезда)в пользу правообладателей инженерных сетей». В отношении части земельного участка площадью 125 кв. метров занятого автомобильной дорогой (землёй) общего пользования), находящейся в границах земельного участка с кадастровым номером 63:09:0102156:890, сведения из ЕГРН исключены.

В силу статьи 304 Гражданского кодекса Российской Федерации собственник может требовать устранения всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения.

В соответствии с пунктом 2 статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействителыюстью сделки.

При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость, если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом (пункт 2 статьи 167 ГК РФ).

Согласно абзацу первому пункта 3 статьи 166 ГК РФ требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки вправе предъявить сторона сделки, а в предусмотренных законом случаях также иное лицо.

В данном случае формирование спорного земельного участка и его последующая передача в аренду привели к невозможности разрешенного использования объектов недвижимости, принадлежащих истцу на праве собственности, что свидетельствует о нарушении вещного права истца на землю и наличии у него материально-правового интереса в признании сделки недействительной и применении последствий ее недействительности. 

При таких обстоятельствах земельный участок общей площадью 3330 кв.м. с кадастровым номером 63:09:0102156:890 подлежит возврату администрации г.о.Тольятти в порядке статьи 167 ГК РФ.

В соответствии с выпиской из ЕГРН от 29.09.2020 №99/2020/351041954 земельный участок обременен арендой в пользу ЗАО «ЛАДА-ФЛЕКТ» (запись № 63:09:0102156:890- 63/009/2020-2 от 17.08.2020) сроком на 49 лет.

В связи с недействительностью договора аренды земельного участка и его возвратом администрации регистрационная запись об аренде земельного участка в ЕГРН подлежит погашению (пункт 52 Пленума Верховного Суда РФ №10, Пленума ВАС РФ №22 от 29.04.2010 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав»).

Исходя из вышеизложенного и в силу статьей 168, 167 Гражданского кодекса Российской Федерации, требования истца  суд считает правомерными и обоснованными.

Расходы по уплате государственной пошлине в силу части 1 статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации следует отнести на ответчиков по 3 000 руб. с каждого,  и взыскать в пользу истца, оплатившего госпошлину платежным поручением №7205 от 30.09.2020 в сумме 6000 руб. в доход Федерального бюджета РФ при подаче иска. 

Руководствуясь ст. ст. 110,156,167-176  Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации,

Р Е Ш И Л:

Признать недействительным договор аренды земельного участка №4068 от 06.08.2020 года с кадастровым номером 63:09:0102156:890 общей площадью 3 330 кв.м., расположенного по адресу: Самарская область, городской округ Тольятти, г. Тольятти, Автозаводский район, улица Вокзальная, земельный участок № 110/5, заключенный администрацией городского округа Тольятти и Закрытым акционерным обществом «ЛАДА-ФЛЕКТ».

Прекратить в ЕГРН запись №63:09:0102156:890-63/009/2020-2 от 17.08.2020 года о государственной регистрации договора аренды земельного участка с кадастровым номером 63:09:0102156:890 в пользу  Закрытого акционерного  общества «ЛАДА-ФЛЕКТ».

Обязать Закрытое акционерное общество «ЛАДА-ФЛЕКТ» в порядке применения последствий недействительности сделки возвратить по акту приема-передачи администрации городского округа Тольятти земельный участок с кадастровым номером 63:09:0102156:890 общей площадью 3 330 кв.м., расположенного по адресу: Самарская область, городской округ Тольятти, г. Тольятти, Автозаводский район, улица Вокзальная, земельный участок № 110/5. 

Взыскать с  Закрытого  акционерного  общества «ЛАДА-ФЛЕКТ» в пользу Общества с ограниченной ответственностью "Научно-производственное предприятие "Полипластик" расходы по госпошлине в сумме  3 000 руб. 

Взыскать с  Администрации городского округа Тольятти в пользу Общества с ограниченной ответственностью "Научно-производственное предприятие "Полипластик" расходы по госпошлине в сумме  3 000 руб. 

         Решение  может быть обжаловано в Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд, г.Самара с направлением апелляционной жалобы через Арбитражный суд Самарской области в течение месяца.

Судья

/

Ю.М. Разумов