АРБИТРАЖНЫЙ СУД МАГАДАНСКОЙ ОБЛАСТИ

Именем Российской Федерации

РЕШЕНИЕ

Дело № А37-774/2017

г. Магадан

09 ноября 2017 г.

Резолютивная часть решения объявлена – 02.11.2017.  

Полный текст решения изготовлен -  09.11.2017. 

Арбитражный суд Магаданской области в составе судьи М.В. Ладуха, 

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1,

рассмотрев в судебном заседании дело по исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью «Девелопер» (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>, место нахождения: 685000, 

<

...>)

к муниципальному образованию «Ольский городской округ» в лице Комитета по управлению муниципальным имуществом администрации муниципального образования «Ольский городской округ» (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>, место нахождения: 685910, Магаданская обл., Ольский р-н, пгт. Ола, пл. Ленина, д. 4)

с участием третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, – общества  с ограниченной ответственностью «Ремстройдом» (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>, место нахождения: 685910, 

<

...>), общества с ограниченной ответственностью «Городское» (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>,  место нахождения: 685000, 

<

...>)

о взыскании 132 852 рублей 03 копеек, 

при участии в судебном заседании до и после перерыва:

от истца: ФИО2, представитель, доверенность от 30.03.2017; 

от ответчика: ФИО3, ведущий специалист – муниципальный жилищный инспектор отдела по обеспечению деятельности административной комиссии и муниципального жилищного контроля правового управления, доверенность от 24.05.2017 № 01-26/1002;

от третьих лиц: 

ООО «Городское»: не явился;

ООО «Ремстройдом»: ФИО4, представитель, доверенность от 24.04.2017.

в судебном заседании объявлялся перерыв до 12 часов 00 минут 02.11.2017,

УСТАНОВИЛ:

Истец, общество с ограниченной ответственностью «Девелопер», обратился в Арбитражный суд Магаданской области с исковым заявлением к ответчику (с учетом уточнений), муниципальному образованию «Ольский городской округ» в лице Комитета по управлению муниципальным имуществом администрации муниципального образования «Ольский городской округ» – собственнику нежилого помещения общей площадью 83,7 кв. м, расположенного в многоквартирном доме № 7-А по ул. Центральная в селе Гадля Ольского района Магаданской области, о взыскании (с учетом уточнения) задолженности по оплате за содержание и текущий ремонт общего имущества многоквартирного дома за период с 01.07.2014 по 31.10.2016 в размере 95 889,30 руб., пени за период с 11.08.2014 по 26.09.2017 в размере 36 962, 73 руб., а всего – 132 852, 03 руб. 

В обоснование заявленных требований истец сослался на пункт 2 статьи 125 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ), статьи 153, 155 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее – ЖК РФ), а также на представленные доказательства.

От истца в материалы дела поступило письменное ходатайство от 30.10.2017 об уточнении исковых требований, согласно которому истец уточняет исковые требования и просит взыскать с ответчика 134 027, 41 руб., в том числе основной долг в размере 95 889, 30 руб., неустойку в размере 38 138, 11 руб. за период с 11.08.2014 по 02.11.2017.

Представитель истца, присутствующий в судебном заседании, поддержал заявленное ходатайство. Ранее поступившее ходатайство от 24.10.2017 об уточнении исковых требований просил не рассматривать.

Суд в порядке статей 41, 49, 159 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ), рассмотрев  ходатайство от 30.10.2017 об уточнении исковых требований, принимает его.

Представитель истца в судебных выступлениях настаивал на удовлетворении уточненных исковых требований по основаниям, изложенным в исковом заявлении, дополнениях к исковому заявлению.

Представитель ответчика в судебном заседании возражал против заявленных исковых требований по основаниям, изложенным в отзыве на исковое заявление от 19.06.2017 б/н (л.д. 91-94 т.2).

Третье лицо - общество с ограниченной ответственностью «Городское», отзыва по существу исковых требований не представило; о дате, времени и месте судебного заседания извещено.

Представитель третьего лица, общества с ограниченной ответственностью «Городское», присутствующий в судебном заседании, состоявшемся 22.08.2017, под аудиозапись в порядке статьи 81 АПК РФ, заявил, что считает требования обоснованными при условии подтверждения представленными в деле доказательствами факта оказания истцом услуг по содержанию общего имущества многоквартирного дома в спорный период. Отметил, что между ответчиком и ним заключен договор аренды спорного нежилого помещения, при этом повышение арендной платы было обусловлено ответчиком тем, что он должен нести расходы на содержание общего имущества МКД как собственник нежилого помещения. 

Представитель третьего лица - общества с ограниченной ответственностью «Ремстройдом», возражал против заявленных исковых требований по основаниям, изложенным в письменном мнении от 25.08.2017 (л.д. 53-56 т.4). 

При наличии вышеизложенных обстоятельств, дело рассмотрено по существу в соответствии с требованиями статей 121, 123, 156 АПК РФ в отсутствие представителя третьего лица - общества с ограниченной ответственностью «Городское» на основании имеющихся в материалах дела доказательств.

Установив фактические обстоятельства дела, выслушав доводы представителей лиц, участвующих в заседании, исследовав и оценив представленные в дело письменные доказательства, с учетом норм материального и процессуального права, арбитражный суд считает, что уточненные исковые требования подлежат удовлетворению.

Как усматривается из материалов дела истец на основании договора управления многоквартирными домами от 01.07.2014, заключенного на срок 3 года, начиная с 01.07.2014, является управляющей организацией, в том числе, осуществляющей управление многоквартирным домом № 7-А, расположенным по адресу: 

<

...> (л.д. 74-89 т.1).

Данное обстоятельство подтверждается публичной информацией, размещенной на официальном сайте www.reformagkh.ru.,  на основании части 10 статьи 161 ЖК РФ, постановления Правительства Российской Федерации от 23.09.2010 № 731 «Об утверждении стандарта раскрытия информации организациями, осуществляющими деятельность в сфере управления многоквартирными домами», приказа Минрегиона России от 02.04.2013 № 124 «Об утверждении Регламента раскрытия информации организациями, осуществляющими деятельность в сфере управления многоквартирными домами, путем ее опубликования в сети Интернет и об определении официального сайта в сети Интернет, предназначенного для раскрытия информации организациями, осуществляющими деятельность в сфере управления многоквартирными домами» (л.д. 85-86 т. 4).

Как следует из сведений от 20.07.2017 № 2791, представленных в материалы дела Государственной жилищной инспекцией Магаданской области, деятельность истца по управлению указанным многоквартирным домом прекращена с 07.03.2017 (л.д. 62-63 т. 3).

В указанном многоквартирном доме расположено нежилое помещение общей площадью 83, 7 кв.м с кадастровым номером 49:01:040101:479 право собственности на которое, в соответствии со выпиской из Единого государственного реестра недвижимости о переходе прав на объект недвижимости от 19.05.2017 № 49/084/002/2017-1262 (л.д. 90-91 т.1) было зарегистрировано за муниципальным образованием «село Гадля».

В результате преобразования муниципальных образований путем их объединения в соответствии с пунктом 1 статьи 13 Федерального закона от 06.10.2003 № 131-ФЗ «Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации», частью 1 статьи 4 Закона Магаданской области от 08.04.2015 № 1883-ОЗ «О преобразовании муниципальных образований «поселок Ола», «поселок Армань», «село Балаганное», «село Гадля», «село Клепка», «село Талон», «село Тауйск», «село Тахтоямск», «село Ямск» путем их объединения с наделением статуса городского округа», образовано муниципальное образование «Ольский городской округ» в связи с чем, права и обязанности указанных муниципальных образований и органов местного самоуправления, в том числе село Гадля», перешли в порядке правопреемства к муниципальному образованию «Ольский городской округ» и его органам, в том числе Комитету.

В настоящее время согласно выписке из ЕГРП от 19.05.2017 № 49/084/002/2017-1262 (л.д. 90-91 т.1) правообладателем указанного помещения является муниципальное образование «Ольский городской округ», что не оспаривается.

05.02.2015 между муниципальным образованием «село Гадля» (правопреемник – муниципальное образование «Ольский городской округ»), собственником нежилого помещения общей площадью 83, 7 кв. м, расположенного в многоквартирном доме № 7 А по адресу: 

<

...> (собственник) и обществом с ограниченной ответственностью «Девелопер» (управляющая организация) был заключен договор управления многоквартирным домом по адресу: 

<

...> со сроком действия с 01.07.2014 по 30.06.2017 (л.д. 11-13 т.1) (далее – договор). 

По договору истец обязался по заданию собственника за плату оказывать услуги и выполнять работы по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме, осуществлять иную направленную на достижение целей управления многоквартирном домом деятельность (пункт 1.1 договора).

В пункте 3.1 договора стороны согласовали, что размер платы за содержание и ремонт общего имущества составляет 49,81 руб. за 1 кв. м. общей площади помещения в месяц.

Согласно подпункту 3.3.1 пункта 3.3 договора расчетным периодом договора является один календарный месяц (с первого по последнее число месяца).

Подпунктом 3.3.2 пункта 3.3 договора установлено, что собственник ежемесячно до десятого числа месяца, следующего за расчетным, вносит плату за содержание и ремонт помещений.

Истец настаивает на том, что обязательства по оплате оказанных управляющей компанией услуг ответчиком не исполнены, вследствие чего у последнего образовалась за период 01.07.2014 по 31.10.2016 задолженность перед истцом в размере 95  889, 30 руб.

Поскольку в спорный период ответчик не в полном объеме производил оплату оказанных услуг по содержанию и текущему ремонту общего имущества для спорного многоквартирного жилого дома, истец направил в адрес главы муниципального образования «Ольский городской округ» претензию от 07.12.2016 № 2016-01/374 с требованием произвести оплату долга, а также неустойки  (л.д. 14 т.1).

Ссылаясь на неисполнение обязанностей по оплате за содержание и ремонт общего имущества многоквартирного дома в спорный период, истец обратился с настоящим иском в суд, предъявив изначально иск к Администрации муниципального образования «Ольский городской округ».

В дальнейшем с учетом положений пунктов 1.1, 1.6 Положения о комитете по управлению муниципальным имуществом Администрации муниципального образования «Ольский городской округ», утвержденного Решением Собрания представителей муниципального образования «Ольский городской округ» от 05.10.2016 № 181-РН, уточнил ответчика, а именно просил считать ответчиком по делу муниципальное образование «Ольский городской округ» в лице Комитета по управлению муниципальным имуществом Администрации муниципального образования «Ольский городской округ», осуществляющим полномочия по управлению муниципальным имуществом, принадлежащим муниципальному образованию «Ольский городской округ». 

В соответствии с пунктом 1 статьи 290 ГК РФ и пунктом 1 статьи 36 ЖК РФ, собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности общие помещения дома, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование.

Статьей 210 ГК РФ, статьей 39 ЖК РФ предусмотрено, что собственник несет бремя расходов по содержанию общего имущества в многоквартирном доме, если иное не предусмотрено законом или договором.

Каждый участник долевой собственности обязан соразмерно со своей долей участвовать в уплате налогов, сборов и иных платежей по общему имуществу, а также в издержках по его содержанию и сохранению (статья 249 ГК РФ). Доля в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме собственника помещения в этом доме пропорциональна размеру общей площади указанного помещения (пункт 1 статьи 37 ЖК РФ).

Таким образом, на собственнике помещения лежит обязанность по осуществлению расходов по содержанию общего имущества пропорционально его доле в праве общей собственности на общее имущество.

В соответствии с абзацем третьим пункта 1 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.07.2009 № 64 «О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания» отношения собственников помещений, расположенных в нежилом здании, возникающие по поводу общего имущества в таком здании, прямо законом не урегулированы. Поэтому в соответствии с пунктом 1 статьи 6 ГК РФ к указанным отношениям подлежат применению нормы законодательства, регулирующие сходные отношения.

В пункте 41 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что в соответствии с пунктом 1 статьи 6 ГК РФ к отношениям собственников помещений, расположенных в нежилом здании, возникающим по поводу общего имущества в таком здании, подлежат применению нормы законодательства, регулирующие сходные отношения, в частности, статьи 249, 289, 290 ГК РФ.

При таком положении у собственника помещения независимо от того, является ли это помещение жилым или нежилым, в силу закона возникает гражданско-правовое денежное обязательство по оплате содержания и ремонта общего имущества МКД тому лицу, которое эти услуги осуществляет.

В соответствии с пунктом 1 статьи 779 и пунктом 1 статьи 781 ГК РФ по договору возмездного оказания услуг исполнитель обязуется по заданию заказчика оказать услуги (совершить определенные действия или осуществить определенную деятельность), а заказчик обязуется оплатить эти услуги в сроки и в порядке, которые указаны в договоре возмездного оказания услуг.

Согласно правовой позиции Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенной в постановлении от 09.11.2010 № 4910/10, управляющая компания не должна доказывать размер фактических расходов, возникших у нее в связи с содержанием общего имущества, выделяя их по отношению к одному из владельцев помещений.

Доказательств того, что в спорный период истцом услуги по содержанию и ремонту общего имущества не оказывались или оказывались некачественно, ответчиком не представлено.

Ответчик в отзыве на исковое заявление (л.д. 91-94 т. 2), указал, что спорное нежилое помещение предоставлено по договорам аренды с 23.11.2009 по 27.07.2020 было предоставлено в аренду обществу с ограниченной ответственностью «Городское». 

Пунктом 4.1.10 договора аренды нежилого помещения  от 27.07.2015 № 1 арендатор обязался платить за предоставленную электроэнергию, коммунальные услуги, вывоз мусора, капитальный ремонт помещения, услуги по содержанию и ремонту нежилого помещения, включающие в себя плату за услуги и работу по управлению многоквартирным домом, содержанию и текущему ремонту общего имущества в многоквартирном доме за собственника – Администрацию муниципального образования «село Гадля» (л.д. 141-152 т. 2).

Таким образом, указывая, что в спорный период указанное помещение находилось в пользовании  общества с ограниченной ответственностью «Городское», ответчик считает, что обязанность несения расходов за услуги по содержанию и ремонту общего имущества должна быть возложена на общество с ограниченной ответственностью «Городское».

Тем не менее суд не принимает данный довод ответчика в силу следующего.

Согласно правовой позиции, изложенной в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 12.04.2011 № 16646/10, обязанность по заключению договора управления домом с управляющей организацией, несение расходов на содержание общего имущества многоквартирного дома в силу закона возложена на собственника помещения.

Поскольку заключенный между Администрацией муниципального образования «село Гадля», выступающей от имени собственника в отношении спорного помещения, и обществом с ограниченной ответственностью «Городское» договор аренды регулирует отношения собственника и пользователя, оснований считать, что в нем содержится условие об исполнении пользователем в пользу третьего лица обязательств собственника по несению названных расходов, не имеется.

В силу абзаца второго пункта 3 статьи 308 ГК РФ обязательство может создавать права для третьих лиц в отношении одной или обеих его сторон только в случаях, предусмотренных законом, иными правовыми актами или соглашением сторон. ГК РФ и иные законы не содержат норм о возникновении на основании договора аренды нежилого помещения обязанности у арендатора по внесению платы за коммунальные услуги перед оказывающим их третьим лицом (исполнителем коммунальных услуг, ресурсоснабжающей организацией).

Обязанность арендатора поддерживать имущество в исправном состоянии, производить за свой счет текущий ремонт и нести расходы на содержание имущества (пункт 2 статьи 616 ГК РФ) установлена в отношениях с арендодателем, а не управляющей компанией, которая не является стороной договора аренды.

Управляющая компания в отсутствие заключенного с ней договора не имеет возможности осуществлять контроль за тем, какое лицо фактически пользуется нежилым помещением, в том числе на основании договора аренды.

Поэтому в отсутствие договора между арендатором нежилого помещения и управляющей компанией заключенного в соответствии с действующим законодательством и условиями договора аренды, обязанность по оплате таких услуг лежит на собственнике (арендодателе) нежилого помещения.

Данная правовая позиция отражена в Обзоре судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 2 (2015), утвержденном Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 26.06.2015 (ответ на 5 вопрос).

В связи с отсутствием договорных отношений между управляющей компанией и обществом с ограниченной ответственностью «Городское», правовых оснований для взыскания расходов по содержанию имущества многоквартирного дома с общества с ограниченной ответственностью «Городское» как арендатора помещения не имеется.

Также представители ответчика в устных выступлениях в ходе судебного разбирательства заявляли, что начиная с 01.07.2016 управление спорным многоквартирным домом осуществлялось обществом с ограниченной ответственностью «Ремстройдом», в связи с чем,  исковые требования о взыскании суммы долга за период с 01.07.2016 по 31.10.2016 предъявлены истцом необоснованно. 

Третье лицо – общество с ограниченной ответственностью «Ремстройдом» данный довод поддержало, указывая, что приступило к осуществлению управления спорным домом с 01.07.2016 (л.д. 87-90 т. 4).

В обоснование указанной позиции ответчик и третье лицо - общество с ограниченной ответственностью «Ремстройдом» представили в материалы дела  копии протокола общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме по ул. Центральная, д. 7 А в с. Гадля от 20.12.2015 (л.д. 95-102 т.2), договора управления многоквартирным домом от 30.06.2016, заключенного собственником жилого помещения № 17 ФИО5 (приобщена в материалы дела в судебном заседании).

Решением Арбитражного суда Магаданской области от 15.06.2017 по делу № А37-595/2017, оставленным в силе постановлением Шестого арбитражного апелляционного суда от 18.09.2017 № 06АП-4421/2017, удовлетворено заявление ООО «Ремстройдом» о признании незаконными действий Государственной жилищной инспекции Магаданской области по отказу во внесении изменений в Реестр лицензий Магаданской области в связи с заключением ООО «Ремстройдом» договоров управления многоквартирными домами №№ 3 и 5 по проезду Ольский, №№ 7, 7 А, 9 по улице Центральной в селе Гадля; суд также обязал Государственную жилищную инспекцию Магаданской области внести изменения в Реестр лицензий Магаданской области в связи с заключением ООО «Ремстройдом» договоров управления многоквартирными домами №№ 3, 5 по проезду Ольский, №№ 7, 7 а, 9 по улице Центральной в селе Гадля.

В соответствии с указанным решением, в материалах дела№ А37-595/2017 имеются соответствующие протоколы собраний многоквартирных домов №№ 3, 5 по проезду Ольский, №№ 7, 7-а, 9 по улице Центральной в селе Гадля, согласно которым приняты решения о расторжении договора с управляющей компанией – обществом с ограниченной ответственностью «Девелопер» и о заключении договора с управляющей компанией – обществом с ограниченной ответственностью «Ремстройдом». Указанные решения собраний никем не оспорены, в судебном порядке недействительными не признаны.

Между тем, названное ответчиком и третьим лицом обществом с ограниченной ответственностью «Ремстройдом»  решение не является преюдициальным для настоящего спора (статья 69 АПК РФ), поскольку в рамках дела № А37-595/2017 не исследовался вопрос о том, приступила ли вновь избранная управляющая организация фактически к управлению многоквартирным домом № 7 А по улице Центральная в селе Гадля Ольского района Магаданской области, оказанию услуг по содержанию общего имущества и с какого времени. При этом, состав лиц, участвующих в рассмотренном и настоящем деле, отличный.

Кроме того, согласно части 3 статьи 161 ЖК РФ способ управления многоквартирным домом выбирается на общем собрании собственников помещений в этом доме и может быть выбран и изменен в любое время на основании его решения.

В соответствии с частью 8.2 статьи 162 ЖК РФ собственники помещений в многоквартирном доме на основании решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме в одностороннем порядке вправе отказаться от исполнения договора управления многоквартирным домом, если управляющая организация не выполняет условий такого договора, и принять решение о выборе иной управляющей организации или об изменении способа управления данным домом.

В силу части 10 статьи 162 ЖК РФ управляющая организация за тридцать дней до прекращения договора управления многоквартирным домом обязана передать техническую документацию на многоквартирный дом и иные связанные с управлением таким домом документы вновь выбранной управляющей организации, товариществу собственников жилья либо жилищному кооперативу или иному специализированному потребительскому кооперативу либо в случае непосредственного управления таким домом собственниками помещений в таком доме одному из данных собственников, указанному в решении общего собрания данных собственников о выборе способа управления таким домом, или, если такой собственник не указан, любому собственнику помещения в таком доме.

Постановлением Правительства Российской Федерации от 15.05.2013 № 416 утверждены Правила осуществления деятельности по управлению многоквартирными домами (далее - Правила).

В соответствии с пунктом 18 Правил в случае принятия собранием решения о смене способа управления МКД, истечения срока договора управления МКД или досрочного расторжения такого договора уполномоченное собранием лицо, орган управления товарищества или кооператива в течение 5 рабочих дней направляет, в частности, организации, ранее управлявшей таким домом, уведомление о принятом на собрании решении с приложением копии этого решения.

Указанное уведомление должно содержать наименование организации, выбранной собственниками помещений в МКД для управления этим домом, ее адрес, а в случае непосредственного управления собственниками помещений в таком доме - сведения об одном из собственников, указанном в решении собрания о выборе способа управления МКД.

Согласно пункту 19 Правил организация, ранее управлявшая МКД и получившая указанное уведомление, передает в установленном порядке техническую документацию на многоквартирный дом, иные документы и сведения, связанные с управлением многоквартирным домом, организации, выбранной собственниками помещений в МКД для управления этим домом, по акту приема-передачи не позднее срока, установленного частью 10 статьи 162 ЖК РФ.

Третье лицо - общество с ограниченной ответственностью «Ремстройдом» в качестве доказательств извещения истца о расторжении договора управления спорным домом представило копии уведомлений собственников квартир № 1, 9, 3, 5,  6, 15, 18, 19, 20, 21, 23, в многоквартирном доме 7 А, расположенном по ул. Центральная (л.д. 65-77 т.4), направленные истцу инициативной группой сопроводительным письмом (л.д. 57 т.4)  

Однако из содержания данных уведомлений, в нарушение положений пункта 18 Правил, усматривается, что они не содержат наименование организации, выбранной собственниками помещений в многоквартирном доме для управления этим домом, ее адрес, а также к указанным уведомлениям не приложен протокол общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, содержащий решение о расторжении договора управления многоквартирным домом с прежней управляющей организацией и выборе новой управляющей организации. 

Кроме того, проанализировав содержание протокола общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме по ул. Центральная, д. 7 А в с. Гадля от 20.12.2015, суд пришел к выводу, что в нарушение пункта 18 Правил собственниками помещений в спорном многоквартирном доме не было принято решение о выборе лица, которое уполномочено известить общество с ограниченной ответственностью «Девелопер» о расторжении с ним договора управления многоквартирным домом. 

Таким образом, суд пришел к выводу, что собственники квартир № 1, 9, 3, 5,  6, 15, 18, 19, 20, 21, 23, в многоквартирном доме 7 А, расположенном по ул. Центральная, направившие каждый от своего имени уведомления о расторжении с обществом с ограниченной ответственностью «Девелопер», не явились уполномоченными решением общего собрания собственников помещений многоквартирного дома уполномоченными лицами на совершение указанных действий.

При этом следует отметить, что общество с ограниченной ответственностью «Девелопер» известило собственников помещений многоквартирного дома, направивших извещения о расторжении договора управления многоквартирным домом,  о том, что оснований, предусмотренных жилищным законодательством, для расторжения договора цправления  из данных извещений не усматривается (л.д. 108-114 т. 4).

Письменные общества третьего лица – общества с ограниченной ответственностью «Ремстройдом» (л.д. 58-64 т. 4) о принятом собранием собственников помещений спорного многоквартирного дома о замене управляющей компании не имеет существенного значения для установления факта расторжения договора управления многоквартирным домом с обществом с ограниченной ответственностью «Девелопер», поскольку исходит от неуполномоченного лица.   

Учитывая изложенное, суд приходит  к выводу о том, что договор управления многоквартирным домом с обществом с ограниченной ответственностью «Девелопер» не может быть признан расторгнутыми в одностороннем порядке с 01.07.2016, поскольку собственниками помещений многоквартирного дома не был соблюден порядок расторжения договора управления.

Согласно информации, представленной в письменных сведениях от 20.07.2017 № 2791 Государственной жилищной инспекцией Магаданской области (л.д. 62-63, 118-119 т. 3), деятельность общества с ограниченной ответственностью «Девелопер» по управлению многоквартирным домом № 7 А по ул. Центральная в селе Гадля  Ольского района Магаданской области прекращена с 07.03.2017.

При этом Государственная жилищная инспекция Магаданской области в указанных сведениях указывает, что Комитет по управлению муниципальным имуществом Администрации муниципального образования «Ольский городской округ» в письме от 15.11.2016 № 01-26/1691 сообщил инспекции, что договор на управление многоквартирным домом, расположенным по адресу: ул. Центральная, д. 7А, с Гадля Ольского района Магаданской области по состоянию на дату ответа не расторгался, передан в муниципальное образование «Ольский городской округ» и является действующим.

Кроме того, в подтверждение факта осуществления управления спорным многоквартирным домом в период с 01.07.2014 по 31.10.2016 истцом представлены письмо о направлении главе муниципального образования «Ольский городской округ» от 31.10.2016 № 2016-01/337 паспортов о готовности многоквартирных домов к зимнему периоду 2016-2017 гг., в том числе в отношении спорного многоквартирного дома (л.д. 57-58 т. 3),  акт установки прибора учета электрической энергии от 12.07.2016 (л.д. 39 т.3), приказы о приеме на работу работников (л.д. 31-36, 120-121 т.3), акты выполненных работ (л.д. 38, 40, 51-56 т.3), акт допуска в эксплуатацию узлов учета тепловой энергии от 26.07.2016 (л.д. 41 т.3), договоры, заключенные для исполнения своих обязанностей по управлению МКД, в том числе № 169ЖГ/15 от 28.12.2015 на оказание услуг (л.д. 42-43 т.3), № 177/Т от 28.12.2015 на вывоз и захоронение отходов (л.д. 44-45 т.3), договор от 01.05.2016, заключенный на выполнение работ по ремонту кровли многоквартирных жилых домов (л.д. 46-48 т.3), договор от 22.08.2016 на аварийный ремонт сантехнического внутридомового оборудования и сетей (л.д. 49 т.3), договор от 02.10.2016 на влажную уборку, уборку мусора и подметаний помещений общего пользования, акты выполненных работ (л.д. 50, 54, 56 т.3),  счета-фактуры на оплату услуг (л.д. 129-144 т.3, л. д. 1-6 т.4), акт внеплановой проверки общества с ограниченной ответственностью «Девелопер» № 112 от 17.10.2016, проведенной специалистами Администрации муниципального образования «Ольский городской округ» (л.д. 76-78 т.2), документы, подтверждающие внесение собственниками помещений, находящихся в спорном многоквартирном доме, обществу с ограниченной ответственностью «Девелопер» оплату стоимости оказанных последним услуг по управлению спорным многоквартирным домом (приобщены в материалы к дате судебного заседания), документы, подтверждающие несение обществом с ограниченной ответственностью «Девелопер» расходов по содержанию спорного многоквартирного дома (приобщены к дате судебного заседания).

Документы, представленные в материалы дела обществом с ограниченной ответственностью «Ремстройдом» в подтверждение факта управления в спорный период многоквартирным домом № 7 А по ул. Центральная в селе Гадля Ольского района Магаданской области, не имеют существенного значения, поскольку общество с ограниченной ответственностью «Ремстройдом» не убедившись, что договор управления спорным многоквартирным домом с предыдущей управляющей компанией не расторгнут, приступив к осуществлению действовал неосмотрительно беря на себя риски необоснованных расходов.

В соответствии со статьей 781 ГК РФ заказчик обязан оплатить оказанные ему услуги в сроки и порядке, которые указаны в договоре возмездного оказания услуг.

В силу статьи 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, а при отсутствии таких условий и требований – в соответствии с обычаями делового оборота.

Стоимость оказанных истцом услуг за период с 01.07.2014 по 31.10.2016  составляет 116 734, 80 руб.  (49, 81 руб. х 83, 7 кв. м = 4 169, 10 руб. в месяц х 28 мес.).

Сумма долга за указанный период частично оплачена в размере 20 845, 50 руб., что подтверждается  представленными платежными поручениями (л.д. 62-71 т.2).

Таким образом, сумма долга ответчика перед истцом составляет 95 889, 30 руб. (116 734, 80 руб.  - 20 845, 50 руб.).

Расчет произведен исходя из тарифа, установленного как пунктом 3.1 договора управления многоквартирным домом от 05.02.2015 (л.д. 11-13 т.1), заключенного в отношении нежилого помещения, так и договором управления многоквартирными домами от 01.07.2014, заключенного между истцом и Администрацией муниципального образования «Село Гадля», в том числе в отношении многоквартирного дома № 7 А, расположенного по ул. Центральная в селе Гадля Ольского района Магаданской области (л.д. 74-83 т.1).

Представитель ответчика в судебном заседании под аудиозапись в порядке статьи 81 АПК РФ сообщил, что подтверждает арифметическую правильность расчета суммы иска.

Расчет предъявленной истцом к взысканию с ответчика суммы долга судом проверен и признается обоснованным.

На основании вышеизложенного, исковые требования в части взыскания суммы основного долга в размере 01.07.2014 по 31.10.2016 в размере 95 889,30 руб. подлежат удовлетворению в полном объеме.

Далее, истцом заявлено требование о взыскании с ответчика суммы пени в размере    38 138, 11 руб. за период с 11.08.2014 по 02.11.2017.

Ответчик указывает, что договор по управлению многоквартирным домом в отношении спорного нежилого помещения между истцом и Администрацией муниципального образования «Село Гадля» был заключен 05.02.2015, согласно которому датой начала оказания услуг и выполнения работ следует считать 01.07.2014. По расчету истца неустойка исчисляется в том числе за период с 01.07.2014 по 05.02.2015,  хотя в указанный период договорных отношений между истцом и Администрацией муниципального образования «Село Гадля» не существовало, платежные документы (счета-фактуры на оплату, а также акты выполненных работ) истцом в указанный период не выставлялись. Таким образом, по мнению ответчика, сумма неустойки не может быть начислена за период возникновения задолженности с 01.07.2014 по 05.02.2015.

Далее, ответчик считает, что поскольку в нарушение пункта 3.3.2 договора истец не выставлял ответчику ежемесячные счета на оплату, в которых содержится размер ежемесячной оплаты, ответчик не знал о размере платы за содержания и ремонт помещения, а также о выполненных работах.

При этом, ответчик обращает внимание на пункт 4.3 договора, указывая, что сторона освобождается от уплаты неустойки, если докажет, что неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательства, предусмотренного договором, произошло вследствие непреодолимой силы или по вине другой стороны.

По мнению ответчика, поскольку истец не направлял в его адрес счета-фактуры и акты выполненных работ за каждый месяц, то он не имел оснований для оплаты услуг, образовавшаяся задолженность возникла по вине истца, в связи с чем ответчик должен быть освобожден от уплаты неустойки. 

Согласно статье 329 ГК РФ исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой.

Статьей 330 ГК РФ определено, что неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения.

В силу части 14 статьи 155 ЖК РФ в редакции, действовавшей до 01.01.2016, лица, несвоевременно и (или) не в полном объеме внесшие плату за жилое помещение и коммунальные услуги (должники) (за исключением взносов на капитальный ремонт), обязаны уплатить кредитору пени в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на момент оплаты, от не выплаченных в срок сумм за каждый день просрочки начиная со следующего дня после наступления установленного срока оплаты по день фактической выплаты включительно.

Федеральным законом от 03.11.2015 № 307-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации в связи с укреплением платежной дисциплины потребителей энергетических ресурсов» часть 14 статьи 155 ЖК РФ изложена в редакции: «лица, несвоевременно и (или) не полностью внесшие плату за жилое помещение и коммунальные услуги, обязаны уплатить кредитору пени в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день фактической оплаты, от не выплаченной в срок суммы за каждый день просрочки начиная с тридцать первого дня, следующего за днем наступления установленного срока оплаты, по день фактической оплаты, произведенной в течение девяноста календарных дней со дня наступления установленного срока оплаты, либо до истечения девяноста календарных дней после дня наступления установленного срока оплаты, если в девяностодневный срок оплата не произведена. Начиная с девяносто первого дня, следующего за днем наступления установленного срока оплаты, по день фактической оплаты пени уплачиваются в размере одной стотридцатой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день фактической оплаты, от не выплаченной в срок суммы за каждый день просрочки. Увеличение установленных настоящей частью размеров пеней не допускается».

Изменения вступили в силу с 01.01.2016. 

Согласно части 2 статьи 4 ЖК РФ участниками жилищных отношений являются граждане, юридические лица, Российская Федерация, субъекты Российской Федерации, муниципальные образования. В силу части 1 статьи 4 ЖК РФ к жилищным отношениям отнесены и отношения по управлению многоквартирным домом. 

Согласно статье 6 ЖК РФ, акты жилищного законодательства не имеют обратной силы и применяются к жилищным отношениям, возникшим после введения его в действие (пункт 1). Действие акта жилищного законодательства может распространяться на жилищные отношения, возникшие до введения его в действие, только в случаях, прямо предусмотренных этим актом (пункт 2). В жилищных отношениях, возникших до введения в действие акта жилищного законодательства, данный акт применяется к жилищным правам и обязанностям, возникшим после введения его в действие (пункт 3). Акт жилищного законодательства может применяться к жилищным правам и обязанностям, возникшим до введения данного акта в действие, в случае, если указанные права и обязанности возникли в силу договора, заключенного до введения данного акта в действие, и если данным актом прямо установлено, что его действие распространяется на отношения, возникшие из ранее заключенных договоров (пункт 4). В соответствии со статьями 54 - 57 Конституции Российской Федерации законы, ухудшающие положение граждан, не могут иметь обратной силы. Так, статьей 54 основного закона предусмотрено, что закон, устанавливающий или отягчающий ответственность, обратной силы не имеет. Никто не может нести ответственность за деяние, которое в момент его совершения не признавалось правонарушением. Если после совершения правонарушения ответственность за него устранена или смягчена, применяется новый закон. Анализ вышеприведенных норм права свидетельствует о том, что новые положения пункта 14 статьи 155 ЖК РФ, повышающие ответственность граждан и иных участников жилищных отношений за просрочку оплаты за жилое помещение и коммунальные услуги, введенные с момента вступления в силу статьи 8 Федерального закона от 03.11.2015 № 307-ФЗ, не подлежат применению к периодам просрочки до этого момента.

На основании вышеизложенного, суд пришел к выводу, что истец правомерно исчислил неустойку за просрочку оплаты услуг до 01.01.2016 исходя из положений части 14 статьи 155 ЖК РФ  в редакции, действовавшей до 01.01.2016.

Далее с 01.01.2016 к правоотношениям по начислению неустойки истцом правомерно применены положения части 14 статьи 155 ЖК РФ, в редакции, действующей с 01.01.2016, поскольку каждый день просрочки является не частью единого нарушения, а отдельным нарушением (юридическим фактом), которое порождает обязанность должника заплатить за этот день просрочки.

Данный вывод соответствует выводу, изложенному в постановлении Арбитражного суда Дальневосточного округа от 06.02.2017 № Ф03-6581/2016 по делу № А73-3616/2016.

Размер законной неустойки в сумме 38 138, 11 руб., определен истцом с учетом периодов действия во времени прежней и новой редакции пункта 14 статьи 155 ЖК РФ, ставки рефинансирования, значение которой с 01.01.2016 приравнивается к значению ключевой ставки Банка России и на момент вынесения решения составляет 8, 25 % годовых. 

Применение ключевой ставки Банка России, действующей на момент вынесения решения, позволяет обеспечить правовую определенность в отношениях сторон на момент разрешения спора в суде.

Данная правовая позиция выражена в постановлении Арбитражного суда Дальневосточного округа от 26.04.2017 № Ф03-1343/2017, и в целях соблюдения единообразия судебной практики применяется судом применительно к настоящему делу.

Расчет предъявленной истцом к взысканию с ответчика суммы неустойки судом проверен и признается арифметически верным, соответствующим обстоятельствам дела и условиям договора, ответчиком не оспорен.

Доводы ответчика об отсутствии у него актов оказания услуг, счетов на оплату не принимаются судом, поскольку сроки оплаты и банковские реквизиты для перечисления денежных средств предусмотрены договором управления от 05.02.2015, в связи с чем, отсутствие для оплаты счета не может рассматриваться как препятствие для своевременной оплаты по договору.

Кроме того, частью 1 статьи 155 ЖК РФ предусмотрено, что плата за жилое помещение и коммунальные услуги вносится ежемесячно до десятого числа месяца, следующего за истекшим месяцем, если иной срок не установлен договором управления многоквартирным домом.

Таким образом, ответчик должен был знать о своей обязанности в срок до 10 числа каждого месяца вносить плату за содержание общего имущества жилого дома и оплачивать коммунальные услуги.

Как добросовестная сторона договора ответчик не был лишен возможности самостоятельно получить счет у истца, обратившись к последнему, чего из материалов дела не усматривается.

Как следует из условий договора от 05.02.2015, его условиями не предусмотрено направление в адрес собственника нежилого помещения счетов-фактур и актов выполненных работ.

Договор на управление многоквартирным домом имеет особую природу по отношению к иным договорам оказания услуг. 

Так, договор заключается в интересах собственников помещений, причем даже тех, кто приобретет право собственности уже после заключения такого договора. Положения такого договора для собственников обязательны. 

В силу большого и даже неопределенного числа собственников, а также специфики деятельности, ежемесячное направление счетов-фактур и актов выполненных работ каждому собственнику не предусмотрено законом. 

В случае необходимости выполнения конкретных видов работ или получения информации об их выполнении – собственники имеют возможность обратиться в управляющую организацию. 

То, что истец не направлял в адрес ответчика счета за спорный период на оплату оказанных услуг и выполненных работ, а также тот факт, что в период с  июля 2014 г. по  январь 2015 г. между истцом и Администрацией муниципального образования «Село Гадля» отсутствовали договорные отношения по управлению многоквартирным домом в части спорного нежилого помещения, не может рассматриваться как просрочка кредитора, и само по себе не освобождает ответчика от исполнения предусмотренной законом обязанности по оплате расходов оказанных услуг и выполненных работ по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном жилом доме и, соответственно, от несения бремени ответственности за просрочку платежа.

Из материалов дела усматривается, что Администрация муниципального образования «Село Гадля» заключила с истцом по результатам проведенного открытого конкурса по отбору управляющей организации для управления многоквартирными домами, договор управления многоквартирными домами от 01.07.2014, в соответствии с условиями которого, истец приступил с даты подписания договора – 01.07.2014 к управлению многоквартирными домами, в том числе многоквартирным домом № 7 А, расположенным по ул. Центральная в с. Гадля Ольского района Магаданской области (л.д. 74-89 т.1).

В соответствии с приложением к данному договору «Перечень обязательных работ и услуг по содержанию и ремонту общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме, являющегося объектом конкурса, согласованная стоимость содержания общего имущества за 1 кв. м с НДС в месяц – 22, 82 руб., текущий ремонт общего имущества  за 1 кв. м с НДС в месяц – 26, 99 кв. м, а всего 49, 81 руб. 

В пункте 3.1 договора управления многоквартирным домом от 05.02.2015, заключенного между истцом и муниципальным образованием с. Гадля в отношении спорного помещения, находящегося в многоквартирном доме, расположенном  по адресу: 

<

...> со сроком действия с 01.07.2014 по 31.05.2017 05.02.2015 именно констатировано, что размер платы за содержание и ремонт общего имущества на момент его заключения составляет 49, 81 руб. за 1 кв. м общей площади помещения в месяц.

Таким образом, Администрации муниципального образования «Село Гадля» было известно о том, что истец с 01.07.2014 приступил к исполнению обязанностей по управлению многоквартирным домом № 7 А, расположенного по ул. Центральная в с. Гадля Ольского района Магаданской области, а также то, что сумма, подлежащая оплате за оказание истцом услуг  – 49, 81 руб. за 1 кв. м в месяц.

На основании вышеизложенного, исковые требования истца о взыскании неустойки  за период с 11.08.2014 по 02.11.2017 в размере 38 138, 11 руб. подлежат удовлетворению в полном объеме.

Согласно статье 102 АПК РФ основания и порядок уплаты государственной пошлины устанавливаются в соответствии с  законодательством Российской Федерации о налогах и сборах.

При уточненной сумме исковых требования 134 027, 41 руб.  размер государственной пошлины составляет 5 021, 00 руб. 

Истцу определением арбитражного суда от 03.05.2017  была предоставлена отсрочка по уплате государственной пошлины до рассмотрения спора по существу (л.д. 1-3 т.1).

Ответчик является органом местного самоуправления, освобожденным от уплаты государственной пошлины на основании подпункта 1.1 пункта 1 статьи 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации.

Учитывая, что истцом не понесены расходы по уплате государственной пошлины, следовательно, с ответчика не может быть взыскана государственная пошлина в силу  подпункта 1.1 пункта 1 статьи 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации.

В соответствии со статьей 176 АПК РФ датой принятия настоящего решения является дата его изготовления в полном объеме. 

         Руководствуясь статьями 49, 110, 159, 167-171, 176, 180, 181 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

1. Принять уточнения размера исковых требований, изложенные в письменном ходатайстве истца об уточнении исковых требований от 30.10.2017. Считать суммой иска – 134 027 рублей 41 копейка, в том числе основной долг в размере 95 889 рублей 30 копеек, неустойка в размере 38 138 рублей 11 копеек.

2. Взыскать с ответчика, муниципального образования «Ольский городской округ» в лице Комитета по управлению муниципальным имуществом Администрации муниципального образования «Ольский городской округ» (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>), в пользу истца, общества с ограниченной ответственностью «Девелопер» (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>), основной долг в размере 95 889 рублей 30 копеек, неустойку в размере 38 138 рублей 11 копеек, а всего 134 027 рублей 41 копейку. Исполнительный лист выдать истцу после вступления решения в законную силу.

3. Решение может быть обжаловано в месячный срок со дня его принятия в Шестой арбитражный апелляционный суд через Арбитражный суд Магаданской области.

4. Решение может быть обжаловано в Арбитражный суд Дальневосточного округа через Арбитражный суд Магаданской области при условии, что оно было предметом рассмотрения Шестого арбитражного апелляционного суда или суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.

Судья                                              М.В. Ладуха