АРБИТРАЖНЫЙ СУД

ПОВОЛЖСКОГО ОКРУГА

420066, Республика Татарстан, г. Казань, ул. Красносельская, д. 20, тел. (843) 291-04-15

http://faspo.arbitr.ru   e-mail: info@faspo.arbitr.ru

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

арбитражного суда кассационной инстанции

Ф06-10619/2023

Дело № А65-1346/2022

г. Казань

12 декабря 2023 года

Резолютивная часть постановления объявлена 07 декабря 2023 года.

Полный текст постановления изготовлен 12 декабря 2023 года.

Арбитражный суд Поволжского округа в составе:

председательствующего судьи Ананьева Р.В.,

судей Карповой В.А., Вильданова Р.А.,

при участии представителей:

индивидуального предпринимателя ФИО1 – ФИО2 (доверенность от 09.01.2023),

Исполнительного комитета муниципального образования города Казани – ФИО3 (доверенность от 15.06.2023),

муниципального казенного учреждения «Управление градостроительных разрешений города Казани» - ФИО3 (доверенность от 02.11.2023),

         в отсутствие Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Татарстан, извещено надлежащим образом,

рассмотрев в открытом судебном заседании кассационную жалобу индивидуального предпринимателя ФИО1 

на постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 14.08.2023

по делу № А65-1346/2022

по исковому заявлению индивидуального предпринимателя ФИО1 (ОГРНИП 318169000179691, ИНН 

<

***>), г. Казань, к Исполнительному комитету муниципального образования города Казани (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>), г. Казань, о признании права собственности,

по встречному исковому заявлению Исполнительного комитета муниципального образования города Казани к индивидуальному предпринимателю ФИО1 о признании объекта самовольной постройкой, понуждении снести самовольную постройку,

с участием третьих лиц: Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Татарстан, муниципального казенного учреждения «Управление градостроительных разрешений города Казани»,

УСТАНОВИЛ:

индивидуальный предприниматель ФИО1 (далее – ИП ФИО1, предприниматель) обратилась в Приволжский районный суд города Казани с исковым заявлением, уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, к Исполнительному комитету муниципального образования города Казани (далее – ИК МО г. Казани) о признании права собственности на нежилое здание площадью 1 446,9 кв.м, расположенное по адресу: 

<

...>, техническое описание которого содержится в техническом плане здания от 05.10.2021, выполненным кадастровым инженером ФИО4, делу присвоен    номер 2-5517/2021.

Определением Приволжского районного суда г. Казани от 20.12.2021 гражданское дело № 2-5517/2021 передано по подсудности в Арбитражный суд Республики Татарстан. 

Определением Арбитражного суда Республики Татарстан от 31.01.2022 иск ИП ФИО1 к ИК МО г. Казани принят к производству, делу присвоен номер А65-1346/2022.

До принятия судом первой инстанции судебного акта, которым заканчивается рассмотрение дела по существу, ИК МО г. Казани на основании статьи 132 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации обратилось со встречным иском, уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, о признании незаконным строительства нежилого двухэтажного здания площадью 1 446,9 кв.м, расположенного по адресу: 

<

...>, признании данного нежилого здания самовольной постройкой, понуждении снести самовольную постройку, взыскании с предпринимателя на случай неисполнения решения суда по настоящему делу в пользу ИК МО г. Казани денежной суммы (судебной неустойки) в размере 7 000 руб. за каждый день неисполнения решения суда, начиная с даты вступления решения суда в законную силу и по день фактического исполнения судебного акта.

Решением Арбитражного суда Республики Татарстан от 17.05.2023 первоначальные исковые требования ИП ФИО1 удовлетворены, в удовлетворении встречного иска отказано.

Постановлением Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 14.08.2023 решение Арбитражного суда Республики Татарстан от 17.05.2023 отменено, принят новый судебный акт, предпринимателю отказано в удовлетворении исковых требований, встречный иск удовлетворен. 

ИП ФИО1, не согласившись с постановлением Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 14.08.2023, обратилась в Арбитражный суд Поволжского округа с кассационной жалобой, в которой просит обжалуемый судебный акт отменить, оставить в силе решение Арбитражного суда Республики Татарстан от 17.05.2023.

Заявитель кассационной жалобы указал на неправильное применение судом апелляционной инстанции норм материального права, а также несоответствие выводов суда апелляционной инстанции фактическим обстоятельствам дела.  

Представитель ИП ФИО1, явившийся в судебное заседание, доводы, изложенные в кассационной жалобе, поддержал.

Представитель ИК МО г. Казани и муниципального казенного учреждения «Управление градостроительных разрешений города Казани», явившийся в судебное заседание, с кассационной жалобой не согласен, просил оставить в силе обжалуемый судебный акт.

Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Татарстан о времени и месте судебного разбирательства уведомлено, явку представителя в судебное заседание не обеспечило, что в силу статьи 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не является препятствием к рассмотрению кассационной жалобы.

Судебная коллегия, изучив материалы дела, обсудив доводы кассационной жалобы и проверив в соответствии со статьей 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации правильность применения судами первой и апелляционной инстанций норм материального и процессуального права, считает, что постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 14.08.2023 подлежит отмене.

Как следует из материалов дела и установлено судами, ИП ФИО1 на праве собственности принадлежат: двухэтажный гараж с мастерской площадью 481,50 кв.м, Литера А, пристроенный гараж площадью 156,2 кв.м, Литера Б, кадастровый номер 16:50:080618:270, объект № 1; столярный цех площадью 67,40 кв.м с кадастровым номером 16:50:080618:289, Литера В, объект № 2; проходная площадью 5 кв.м с кадастровым номером 16:50:080618:290, Литера Г, объект № 3, расположенные по адресу: 

<

...>, о чем 23.05.2014 в Едином государственном реестре недвижимости сделаны записи регистрации. 

Данные объекты недвижимости расположены на земельном участке площадью 3 958 кв.м с кадастровым номером 16:50:080618:173, который был предоставлен предпринимателю в аренду сроком на 5 лет для эксплуатации производственной базы на основании договора аренды земельного участка от 26.12.2013 № 17482, договора о передаче (перенайме) прав и обязанностей от 29.07.2015, о чем в Едином государственном реестре недвижимости сделаны записи регистрации.   

Земельным кодексом Российской Федерации в редакции, действовавшей до 01.03.2015, не был установлен запрет на возможность возобновления на неопределенный срок по правилам пункта 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации договоров аренды публичных земельных участков, при заключении которых не требовалось проведения торгов.

В соответствии с разъяснениями, изложенными в пункте 1 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды», договор аренды государственного или муниципального имущества может быть возобновлен на неопределенный срок в порядке, предусмотренном пунктом 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации, если этот договор заключен до вступления в силу закона, требующего обязательного проведения торгов для заключения договора аренды (статья 422 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Положениями Земельного кодекса Российской Федерации в редакции, действующей с 01.03.2015, прямо не исключено применение положении пункта 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации к договору аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, правомерно заключенному без проведения торгов, в случае когда арендатор имеет право на заключение нового договора аренды без проведения торгов.

Таким образом, если после 01.03.2015 арендатор продолжил пользование таким земельным участком, предоставленным в аренду до указанной даты, по истечении срока договора при отсутствии возражении со стороны арендодателя договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок.

Данная правовая позиция сформулирована в пункте 28 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 3 (2020), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 25.11.2020, пункте 3 Обзора судебной практики по делам, связанным с предоставлением земельных участков сельскохозяйственным организациям и крестьянским (фермерским) хозяйствам для ведения сельскохозяйственного производства, утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 23.12.2020.

Поскольку после прекращения действия договора аренды от 26.12.2013 № 17482 предприниматель продолжал пользоваться земельным участком с кадастровым номером 16:50:080618:173 при отсутствии возражений со стороны арендодателя, данный договор аренды в силу пункта 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок.  

ИП ФИО1 на указанном земельном участке за счет собственных средств построила двухэтажное нежилое здание площадью 1 446,9 кв.м.

Согласно заключению специалиста от 11.09.2020 № У-142 нежилое здание, расположенное по адресу: 

<

...>, советует градостроительным, строительным, противопожарным и санитарно-эпидемиологическим нормам и правилам, не создает угрозу жизни и здоровью граждан, а также соответствует параметрам, установленным документацией по планировке территории, Правилам землепользования и застройки г. Казани. 

ИП ФИО1, указывая, что спорный объект недвижимости, построенный на земельном участке с кадастровым номером 16:50:080618:173, предоставленном в аренду для эксплуатации объектов недвижимости по договору аренды от 26.12.2013 № 17482, соответствует  градостроительным, строительным, противопожарным и санитарно-эпидемиологическим нормам и правилам, не создает угрозу жизни и здоровью граждан, обратилась в арбитражный суд с настоящим иском.

ИК МО г. Казани, указывая, что двухэтажное нежилое здание площадью 1 446,9 кв.м является самовольной постройкой, поскольку возведено в отсутствие разрешений на строительство и ввод объекта в эксплуатацию, на земельном участке, который не предоставлялся для строительства, обратился в арбитражный суд со встречным иском.

Суд первой инстанции, в совокупности оценив доказательства, имеющиеся в материалах дела, в порядке статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в том числе заключение дополнительной судебной экспертизы от 31.03.2023 № О/1339-02/23, выполненное экспертом общества с ограниченной ответственностью «Центр судебной независимой экспертизы «Эталон», установив, что спорный объект недвижимости был построен на земельном участке  с кадастровым номером 16:50:080618:173, предоставленном предпринимателю в аренду по договору аренды от 26.12.2013 № 17482, допускающим строительство и эксплуатацию объектов недвижимости, учитывая, что данный объект недвижимости соответствует градостроительным, строительным, противопожарным и санитарно-эпидемиологическим нормам и правилам, не создает угрозу жизни и здоровью граждан, а также принимая во внимание, что единственным признаком самовольной постройки является отсутствие разрешительной документации, руководствуясь статьей 222 Гражданского кодекса Российской Федерации, пунктом 26 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», Обзором судебной практики по делам, связанным с самовольным строительством, утвержденным Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 19.03.2014, удовлетворил исковые требования ИП ФИО1, признав за ней право собственности на нежилое здание площадью 1 446,9 кв.м, расположенное по адресу: 

<

...>, и отказал ИК МО г. Казани в удовлетворении встречного иска о сносе самовольной постройки.

Суд апелляционной инстанции, установив, что земельный участок с кадастровым номером 16:50:080618:173 был предоставлен предпринимателю в аренду для целей эксплуатации производственной базы, а не для строительства, учитывая, что согласно Правилам землепользования и застройки, утвержденным решением Казанского Совета народных депутатов от 22.04.2004 №51-19, данный земельный участок на момент возведения спорного объекта недвижимости был расположен в зоне индивидуальной жилой застройки (Ж2), где размещение такого объекта недвижимости не допускалось, а также принимая во внимание, что ИП ФИО1 не доказала соблюдения установленного законом административного порядка получения соответствующих разрешений на строительство и ввод объекта недвижимого имущества в эксплуатацию, в отсутствие доказательств неправомерного отказа в выдаче таких разрешений, пришел к выводу, что требования предпринимателя фактически направлены на обход административного порядка возникновения права на вновь созданный объект недвижимого имущества, в связи с чем, руководствуясь статьями 51, 55 Градостроительного кодекса Российской Федерации, статьей 222 Гражданского кодекса Российской Федерации, разъяснениями, изложенными в пункте 26 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», правовой позицией, сформулированной в пункте 9 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 09.12.2010 № 143 «Обзор судебной практики по некоторым вопросам применения арбитражными судами статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации» и Обзоре судебной практики по делам, связанным с самовольным строительством, утвержденном Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 19.03.2014, отказал ИП ФИО1 в удовлетворении исковых требований и удовлетворил встречный иск ИК МО г. Казани.

Между тем судом апелляционной инстанции не принято во внимание следующее.

Согласно пункту 1 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации самовольной постройкой является здание, сооружение или другое строение, возведенные или созданные на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, либо возведенные или созданные без получения на это необходимых в силу закона согласований, разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил, если разрешенное использование земельного участка, требование о получении соответствующих согласований, разрешений и (или) указанные градостроительные и строительные нормы и правила установлены на дату начала возведения или создания самовольной постройки и являются действующими на дату выявления самовольной постройки.

В соответствии с пунктом 3 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, а в предусмотренных законом случаях в ином установленном законом порядке за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором создана постройка, при одновременном соблюдении следующих условий: если в отношении земельного участка лицо, осуществившее постройку, имеет права, допускающие строительство на нем данного объекта; если на день обращения в суд постройка соответствует установленным требованиям; если сохранение постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан.

Конституционный Суд Российской Федерации в определениях от 29.01.2015 № 101-О и от 27.09.2016 № 1748-О указал, что пункт 3 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации направлен на защиту прав граждан, а также на обеспечение баланса публичных и частных интересов и тем самым на реализацию статей 17 (часть 3) и 55 (часть 3) Конституции Российской Федерации.

Пунктом 3 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации прямо предусмотрены условия, при одновременном соблюдении которых за лицом, в собственности которого находится земельный участок, в судебном порядке может быть признано право собственности на самовольную постройку, поэтому эти условия подлежат судебной проверке в обязательном порядке.

При этом отсутствие требуемого разрешения на строительство должно обсуждаться в контексте квалификации постройки как самовольной (пункт 1 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации), а пункт 3 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации, регулирующий вопрос признания права собственности на постройку, в отношении которой установлено, что она является самовольной, не содержит такого условия для удовлетворения соответствующего иска, как наличие разрешения на строительство или предваряющее строительство принятие мер для получения такого разрешения.

В пункте 26 постановления Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» разъяснено, что отсутствие разрешения на строительство само по себе не может служить основанием для отказа в иске о признании права собственности на самовольную постройку. Если иное не установлено законом, иск о признании права собственности на самовольную постройку подлежит удовлетворению при определении судом того, что единственными признаками самовольной постройки является отсутствие разрешения на строительство, к получению которого лицо, создавшее самовольную постройку, предпринимало меры. В этом случае суд должен также установить, не нарушает ли сохранение самовольной постройки права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает ли угрозу жизни и здоровью граждан.

Приведенное выше разъяснение направлено на то, чтобы воспрепятствовать явным злоупотреблениям правом легализовать постройку, которое предусмотрено пунктом 3 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации (статья 10 Гражданского кодекса Российской Федерации). Оно касается, например, ситуации, когда лицо, создавшее постройку, обращается в компетентный орган за выдачей разрешения на ее строительство лишь для вида, очевидно понимая, что к его заявлению не приложены требуемые документы, т.е. в отсутствие заблуждений относительно их перечня и порядка выдачи разрешения.

При этом указанные разъяснения не могут быть истолкованы так, что удовлетворение иска о признании права собственности на самовольную постройку допускается лишь тогда, когда истец своевременно и надлежаще обращался за получением недостающего разрешения. В подавляющем числе таких случаев при надлежащем обращении за разрешением оно будет выдано, а, следовательно, обсуждаемый признак самовольности постройки будет отсутствовать. Подобное прочтение пункта 26 постановления Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 № 10/22 может блокировать применение пункта 3 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае создания постройки без разрешения и, по сути, введет дополнительное условие для удовлетворения иска о признании права собственности на самовольную постройку, которое не предусмотрено данным пунктом.

На недопустимость такого понимания пункта 26 постановления Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 № 10/22 и пункта 3 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации указывалось, в частности, в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.03.2011 № 14057/10.

Названная правовая позиция в полной мере согласуется с пунктом 9 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 09.12.2010 № 143 «Обзор судебной практики по некоторым вопросам применения арбитражными судами статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации» и Обзором судебной практики по делам, связанным с самовольным строительством, утвержденным Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 19.03.2014.

В силу пункта 2 статьи 264 Гражданского кодекса Российской Федерации лицо, не являющееся собственником земельного участка, осуществляет принадлежащие ему права владения и пользования участком на условиях и в пределах, установленных законом или договором с собственником.

В соответствии с пунктом 1 статьи 615 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества.

Согласно правовой позиции, сформулированной в Обзоре судебной практики по делам, связанным с самовольным строительством, утвержденном Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 19.03.2014, при разрешении данной категории споров, необходимо учитывать условия договора аренды. В случае если участок предоставлен в аренду для возведения временных строений либо легковозводимых конструкций, основания для признания права собственности на фактически возведенное строение капитального типа отсутствуют. При заключении договора аренды собственник должен вполне определенно выразить свою волю на предоставление земельного участка в аренду для возведения строений конкретного типа.

Из статей 1, 30, 31 Градостроительного кодекса Российской Федерации, статей 7, 85 Земельного кодекса Российской Федерации следует, что собственник земельного участка вправе осуществлять строительство с соблюдением установленной разрешительной процедуры, выбрав вид разрешенного использования земельного участка и объекта капитального строительства из перечня основных видов разрешенного использования, установленных градостроительным регламентом для соответствующей территориальной зоны, и осуществлять строительство с соблюдением размеров объекта капитального строительства предельным значениям, установленным градостроительным регламентом, который является составной частью правил землепользования и застройки соответствующего населенного пункта.

В пункте 26 постановления Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 № 10/22 разъяснено, что, рассматривая иски о признании права собственности на самовольную постройку, суд устанавливает, допущены ли при ее возведении нарушения градостроительных и строительных норм и правил (статья 222 Гражданского кодекса Российской Федерации), создает ли такая постройка угрозу жизни и здоровью граждан. С этой целью суд при отсутствии необходимых заключений компетентных органов или при наличии сомнения в их достоверности вправе назначить экспертизу по правилам процессуального законодательства.

Данные правовые подходы изложены в определениях Верховного Суда Российской Федерации от 03.06.2019 по делу № 301-КГ18-25680, от 17.12.2019 № 306-ЭС19-15447, от 26.05.2020 № 306-ЭС19-19642.

Как указывалось выше, ИП ФИО1 на праве собственности принадлежат: двухэтажный гараж с мастерской площадью 481,50 кв.м, Литера А, пристроенный гараж площадью 156,2 кв.м, Литера Б, кадастровый номер 16:50:080618:270, объект № 1; столярный цех площадью  67,40 кв.м с кадастровым номером 16:50:080618:289, Литера В, объект № 2; проходная площадью 5 кв.м с кадастровым номером 16:50:080618:290, Литера Г, объект № 3, расположенные по адресу: 

<

...>, о чем 23.05.2014 в Едином государственном реестре недвижимости сделаны записи регистрации. 

Данные объекты недвижимости расположены на земельном участке площадью 3 958 кв.м с кадастровым номером 16:50:080618:173, который был предоставлен предпринимателю в аренду сроком на 5 лет для эксплуатации производственной базы на основании договора аренды от 26.12.2013 № 17482, договора о передаче (перенайме) прав и обязанностей от 29.07.2015, о чем в Едином государственном реестре недвижимости сделаны записи регистрации.   

Таким образом, вышеуказанный земельный участок предоставлен ИП ФИО1 в аренду для эксплуатации принадлежащих ей на праве собственности объектов недвижимости без проведения торгов, поскольку в силу пункта 1 статьи 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации предприниматель имеет исключительное право на приобретение земельного участка с кадастровым номером 16:50:080618:173 в собственность или в аренду.

При этом исключительный характер права на приватизацию земельного участка означает, что никто, кроме собственника здания, строения, сооружения, не имеет права на приватизацию земельного участка, занятого этим зданием, строением, сооружением (пункт 5 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства».

Принцип единства судьбы прав на здание и на земельный участок, занимаемый зданием, является одним из основополагающих принципов российского права, регулирующих оборот недвижимого имущества (подпункт 5 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации).

Поскольку земельный участок с кадастровым номером 16:50:080618:173 был предоставлен ИП ФИО1 в аренду для эксплуатации принадлежащих ей объектов недвижимости, она имела право возводить на данном земельном участке новые объекты недвижимости с соблюдением градостроительных и строительных норм и правил, в том числе видов разрешенного использования, установленных градостроительным регламентом для соответствующей территориальной зоны, в которой находится земельный участок, при этом заключения нового договора аренды о предоставлении данного земельного участка в аренду для целей строительства (с учетом нахождения на нем объектов недвижимости, принадлежащих арендатору) не требовалось.    

В определениях Верховного Суда Российской Федерации от 03.02.2022 № 305-ЭС21-19336, от 13.04.2022 № 305-ЭС21-27944, от 27.04.2022 № 305-ЭС21-27824 сформулирована правовая позиция, согласно которой равно как собственник земельного участка, так и собственник объекта капитального строительства не ограничен в выборе предусмотренных основных и вспомогательных видов использования принадлежащего ему объекта. Выбор вида разрешенного использования без дополнительных разрешений и согласований означает, что собственник вправе начать осуществлять деятельность в соответствии с выбранным видом в рамках предусмотренных применительно к территориальной зоне градостроительным регламентом видов разрешенного использования, что является правомерным и не может быть квалифицировано как нарушение правового режима земельного участка (объекта капитального строительства).

Согласно действующему законодательству собственник здания может оформить как право собственности на публичный земельный участок, на котором здание расположено (если не имеется ограничений в обороте в отношении земельного участка), так и заключить договор аренды, при этом его право является исключительным (статья 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации).

В контексте приведенных норм права и принципов земельного законодательства указание в договоре аренды земельного участка, заключенном собственником здания в целях его эксплуатации, на назначение этого здания, не может ограничивать собственника здания в выборе как иного основного вида использования, так и осуществления вспомогательного по отношению к основному в рамках утвержденных градостроительным регламентом видов. В этом случае такое использование не может рассматриваться как нарушение правового режима объекта капитального строительства и, соответственно, земельного участка, занятого этим объектом.

Таким образом, являясь собственником здания, оформившим занятый этим зданием спорный земельный участок на праве аренды в целях эксплуатации этого здания, предприниматель как собственник объекта капитального строительства, равно как и собственник земельного участка, не ограничен в выборе предусмотренных основных и вспомогательных видов использования земельного участка (определение Верховного Суда Российской Федерации от 13.10.2023 № 305-ЭС23-10880).

Суд апелляционной инстанции, отказывая ИП ФИО1 в удовлетворении иска о признании права собственности на самовольную постройку и удовлетворяя встречный иск о сносе данного объекта недвижимости, исходил, в том числе из того, что в соответствии Правилами землепользования и застройки, утвержденными решением Казанского Совета народных депутатов от 22.04.2004 № 51-19, земельный участок с кадастровым номером 16:50:080618:173 на момент возведения спорного объекта недвижимости был расположен в зоне индивидуальной жилой застройки (Ж2), где размещение такого объекта недвижимости не допускалось.

Вместе с тем, из системного толкования абзаца 4 пункта 2, абзаца 3 пункта 3 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации, пунктов 4, 7 статьи 2 Градостроительного кодекса Российской Федерации следует, что для целей признания права собственности на самовольную постройку необходимо установить отвечает ли данная самовольная постройка правилам землепользования и застройки, документации по планировке территории, обязательным требованиям к параметрам постройки, действующим на день обращения в суд.

Согласно Правилам землепользования и застройки г. Казани, утвержденным решением Казанской городской Думы от 16.08.2021 № 5-8, земельный участок с кадастровым номером 16:50:080618:173 расположен в территориальной зоне: «зоны размещения общественно-производственных объектов (ОП)», основной вид разрешенного использования: под размещение складов.       

Как установлено судом первой инстанции, спорная самовольная постройка соответствует вышеуказанным Правилам землепользования и застройки г. Казани, действующим на момент рассмотрения настоящего дела в суде.

Поскольку отсутствие разрешения на строительство как единственный признак самовольной постройки не может бесспорно свидетельствовать о невозможности сохранения постройки, так как необходимость сноса самовольной постройки гражданское законодательство связывает не с формальным соблюдением требований о получении разрешения на строительство, а с установлением обстоятельств, которые могли бы препятствовать использованию такой постройки, ввиду ее несоответствия требованиям безопасности и возможности нарушения прав третьих лиц определением Арбитражного суда Республики Татарстан от 20.02.2023 назначена дополнительная судебная экспертиза, производство которой поручено эксперту общества с ограниченной ответственностью «Центр судебной независимой экспертизы «Эталон» ФИО5 

Из заключения судебной экспертизы от 31.03.2023 № О/1339-02/23 следует, что спорный объект недвижимого имущества соответствует градостроительным, строительным, противопожарным и санитарно-эпидемиологическим нормам и правилам, не создает угрозу жизни и здоровью граждан.

Заключение экспертов является одним из доказательств по делу и исследуется наряду с другими доказательствами (статьи 82, 86 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Вышеуказанное дополнительное заключение судебной экспертизы оформлено в соответствии с требованиями статей 82, 83, 86 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в нем отражены все предусмотренные частью 2 статьи 86 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации сведения, эксперт был предупрежден об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения.

Данное экспертное заключение является ясным и полным, противоречия в выводах эксперта отсутствуют.

Таким образом, заключение дополнительной судебной экспертизы от 31.03.2023 № О/1339-02/23 обоснованно принято судом первой инстанции в качестве относимого и допустимого доказательства по делу.

Суд первой инстанции, установив, что спорный объект недвижимости был построен на земельном участке с кадастровым номером 16:50:080618:173, предоставленном предпринимателю в аренду по договору аренды от 26.12.2013 № 17482, допускающим строительство и эксплуатацию объектов недвижимости, учитывая, что данный объект недвижимости соответствует градостроительным, строительным, противопожарным и санитарно-эпидемиологическим нормам и правилам, не создает угрозу жизни и здоровью граждан, а также принимая во внимание, что единственным признаком самовольной постройки является отсутствие разрешительной документации, пришел к обоснованному выводу о возможности сохранения самовольной постройки, в связи с чем удовлетворил исковые требования ИП ФИО1 и отказал ИК МО г. Казани в удовлетворении встречного иска.

Выводы суда первой инстанции соответствуют установленным по делу обстоятельствам, имеющимся в деле доказательствам, и сделаны при правильном применении норм материального права. 

При таких обстоятельствах, судебная коллегия считает необходимым постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 14.08.2023 отменить, оставить в силе решение Арбитражного суда Республики Татарстан от 17.05.2023.

На основании изложенного и руководствуясь пунктом 5 части 1 статьи 287, статьями 286, 288, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Поволжского округа

ПОСТАНОВИЛ:

постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 14.08.2023 по делу № А65-1346/2022 отменить.

Оставить в силе решение Арбитражного суда Республики Татарстан от 17.05.2023 по делу № А65-1346/2022.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в порядке и сроки установленные законом.

 

Председательствующий судья                                            Р.В. Ананьев

Судьи                                                                                    В.А. Карпова

                                                                                              Р.А. Вильданов