ДЕВЯТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

127994, Москва, ГСП-4, проезд Соломенной cторожки, 12

адрес электронной почты: 9aas.info@arbitr.ru

адрес веб.сайта: http://www.9aas.arbitr.ru

 

П О С Т А Н О В Л Е Н И Е

№ 09АП-33408/2023-ГК

 

г. Москва Дело №А40-173628/2022

«05» июля 2023 года

Резолютивная часть постановления объявлена 28 июня 2023 года

Полный текст постановления изготовлен 05 июля 2023 года

Девятый арбитражный апелляционный  суд в составе:

председательствующего судьи Панкратовой Н.И.,

судей Бондарева А.В., Савенкова О.В., при ведении протокола судебного заседания секретарем ФИО1,рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу

ООО «Специализированный застройщик «Прогресс»

на решение Арбитражного суда города Москвы от 14 апреля 2023 года

по делу № А40-173628/22,

по иску ООО «Специализированный застройщик «Прогресс»

к Департаменту городского имущества города Москвы

третьи лица: ГБУ «Центр имущественных платежей и жилищного страхования», Управление Росреестра по г.Москве.

о признании недействительным уведомление,

при участии в судебном заседании представителей: от истца: ФИО2 по доверенности от 05.08.2022, диплом 103418 0918996 от 25.12.2017; 

от ответчика: ФИО3 по доверенности от 22.12.2022, диплом ВСБ 0215644 от 30.6.2004;

В судебное заседание иные лица, участвующие в деле, не явились - извещены;

УСТАНОВИЛ:

Общество с ограниченной ответственностью "Специализированный застройщик "ПРОГРЕСС" (далее - истец) обратилось в Арбитражный суд г. Москвы с иском к Департаменту городского имущества города Москвы (далее - ответчик) о признании недействительным Уведомление от 01.07.2022 года №ДГИ-И-48254/22 к Договору аренды земельного участка для целей капитального строительства от 08.10.2019г.№М-08-001762.

Иск мотивирован тем, что  ответчик в нарушение норм законодательства изменил в одностороннем порядке размер арендной платы.

Решением  от 14.04.2023г. в удовлетворении исковых требований  истцу отказано в полном объеме. 

Не согласившись с принятым по делу судебным актом ООО «Специализированный застройщик «Прогресс»» обратилось в Девятый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой.

По мнению заявителя апелляционной жалобы, суд вынес решение без учета и выяснения всех обстоятельств, имеющих значение для дела, и неправильно применил нормы материального и процессуального права. 

В обоснование апелляционной жалобы указывает  на то, что выводы суда о соответствии оспариваемого уведомления действующему законодательству в связи с исправлением технической ошибки незаконны; арендная плата установлена Постановлением Правительства  № 273-ПП; сведения об изменении кадастровой стоимости внесены в ЕГРПН 24.05.2022г., а арендная плата изменена Департаментом с 2019 года.

Представитель истца поддержал доводы апелляционной жалобы, просил  решение отменить, вынести новый судебный акт об удовлетворении исковых требований.

Представитель ответчика возражал против доводов апелляционной жалобы, считает решение от 14.04.2023г. законным и обоснованным, жалобу – не подлежащей удовлетворению.

Третьи лица в судебное заседание не явились, о месте и времени судебного разбирательства извещены надлежащим образом. Дело в соответствии со статьей 156 Арбитражного процессуального кодекса РФ рассмотрено в их отсутствие.

Законность и обоснованность принятого судом первой инстанции решения проверены в порядке  ст. ст. 266, 268, 269 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. 

Изучив материалы дела, исследовав имеющиеся в материалах дела доказательства, проверив доводы апелляционной жалобы, апелляционный суд считает, что решение следует  отменить, принять новый судебный акт об удовлетворении исковых требований в связи со следующим.

Как следует из материалов дела, 08.10.2019 между Обществом с ограниченной ответственностью «ПРОГРЕСС» (в настоящее время - Общество с ограниченной ответственностью «СПЕЦИАЛИЗИРОВАННЫЙ ЗАСТРОЙЩИК «ПРОГРЕСС», ООО «СЗ «ПРОГРЕСС») и Департаментом городского имущества города Москвы заключен Договор аренды земельного участка для целей капитального строительства №М-08-001762 (далее - Договор аренды, Договор). 

Предметом Договора аренды выступил земельный участок с кадастровым номером 77:08:0009015:1674 площадью 7011 кв.м., имеющий адресный ориентир: 

<

...>, и разрешенное использование: размещение объектов капитального строительства в целях обеспечения физических и юридических лиц коммунальными услугами, в частности: поставки воды, тепла, электричества, газа, предоставления услуг связи, отвода канализационных стоков, очистки и уборки объектов недвижимости (котельных, водозаборов, очистных сооружений, насосных станций, водопроводов, линий электропередачи, трансформаторных подстанций, газопроводов, линий связи, телефонных станций, канализаций, стоянок, гаражей и мастерских для обслуживания уборочной и аварийной техники) (3.1.1.). Размещение объектов капитального строительства в целях извлечения прибыли на основании торговой, банковской и иной предпринимательской деятельности. Содержание данного вида разрешенного использования включает в себя содержание видов разрешенного использования с кодами 4.1.0, 4.2.0, 4.3.0, 4.4.0, 4.5.0, 4.6.0, 4.8.0, 4.9.0, 4.10.0 (4.0.0.). Размещение гостиниц, а также иных зданий, используемых с целью извлечения предпринимательской выгоды из предоставления жилого помещения для временного проживания в них (за исключением хостелов и общежитий) (4.7.1), с характеристиками, указанными в пункте 1.4 Договора. 

Согласно пункту 1.4 договора, участок предоставляется для целей проектирования и строительства многофункционального комплекса офисного и торгово-развлекательного назначения с установленными в указанном пункте технико-экономическими показателями.

В соответствии с пунктом 2.1 Договора, последний заключен сроком на 6 (шесть) лет.

Размер арендной платы и порядок ее исчисления предусмотрены Приложением №2 к договору. 

В соответствии с Приложением №2, размер годовой арендной платы определяется в процентах от кадастровой стоимости земельного участка: за первый год аренды - 81,5%, за второй год аренды, а также с даты ввода в эксплуатацию объекта капитального строительства - 1,5%, за третий год аренды и до даты ввода в эксплуатацию объекта капитального строительства - 3%, за четвертый год аренды - 5%, за пятый год аренды -7%, за шестой год аренды - 8%, за период с даты истечения шестилетнего срока аренды и до даты ввода в эксплуатацию объекта капитального строительства - 10%. Исходя из размера кадастровой стоимости земельного участка, определенной по состоянию на 21.02.2019г. в размере 15 989 847,48 рублей, в Приложении №2 рассчитан размер арендной платы за пользование участком. 

Дополнительным соглашением от 20.11.2019 года №И-08-001762/1 в пункт 1.4 Договора внесены изменения: вместо «Участок предоставляется для целей проектирования и строительства многофункционального комплекса офисного и торгово-развлекательного назначения» читать «Участок предоставляется для целей проектирования и строительства комплекса апартаментов». 

Арендатор ООО «СЗ «ПРОГРЕСС», надлежащим образом исполняющий свои обязательства по Договору аренды, 11.07.2022 года получил от ответчика Департамента городского имущества города Москвы Уведомление от 01.07.2022 года №ДГИ-И-48254/22.

Данным Уведомлением Департамент сообщил об изменении кадастровой стоимости земельного участка с 08.10.2019г. и, соответственно, годовой арендной платы по Договору аренды, в связи с вступлением в силу решения ГБУ «Центр имущественных платежей и жилищного страхования» о пересчете кадастровой стоимости от 18.05.2022 №263/22. 

Согласно Уведомлению, кадастровая стоимость арендуемого земельного участка с 08.10.2019 по 31.12.2021 составила 354 067 839,36 рублей, соответственно, Департаментом была пересчитана арендная плата за 1-3 годы аренды (до 31.12.2021 года). 

В уведомлении указано, что доплата к арендной плате за первый год срока аренды земельных участков в части уплаты первого платежа производится арендатором в течение 30 дней с даты отправки уведомления. 

Обращаясь в суд с настоящими требованиями, истец полагает, что Уведомление от 01.07.2022 года №ДГИ-И-48254/22 направлено Департаментом в противоречие с нормами действующего законодательства и условиями заключенного Договора аренды, в силу чего является недействительным, указывая на то, что применение измененной кадастровой стоимости земельного участка к правоотношениям, возникшим до такого изменения, не предусмотрено ни нормами действующего законодательства, ни условиями заключенного между истцом и ответчиком Договора аренды. Уведомление от 01.07.2022г. №ДГИ-И-48254/22 противоречит статье 4 Гражданского кодекса РФ, статьям 15, 18 ФЗ от 03.07.2016г. №237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке», пункту 3.4 Договора аренды.

Отказывая в удовлетворении исковых требований, суд первой инстанции сослался на статьи 30, 36, 37 Градостроительного кодекса Российской Федерации, статьи 7, 85 Земельного кодекса Российской Федерации, статьи 22 Федерального закона от 24.07.2007 N 221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости" из которых следует, что кадастровый учет изменения вида разрешенного использования земельного участка осуществляется в соответствии с градостроительным регламентом, а изменение вида разрешенного использования земельных участков, виды разрешенного использования которых градостроительному регламенту не соответствуют, может осуществляться путем приведения их в соответствие с видами разрешенного использования, установленными градостроительным регламентом. 

Кадастровая стоимость земельного участка рассчитывается исходя из установленного для него вида разрешенного использования, при этом, спорное уведомление 01.07.2022 № ДГИ-И-48254/22 является извещением о применении новой кадастровой стоимости и арендной платы, рассчитанной в соответствии с нормативными правовыми актами и условиями договора исходя из вида разрешенного использования участка и нормативно установленной ставки арендной платы, в связи с чем  суд первой инстанции пришел к выводу об отсутствии оснований полагать, что оспариваемое истцом уведомление принято с нарушением норм действующего законодательства, в связи с чем основания для удовлетворения иска у суда отсутствуют. 

Кроме того, суд первой инстанции  указал на ненадлежащий способ защиты арендатором своих нарушенных прав. 

Судебная коллегия не может согласиться с указанными выводами суда первой инстанции в связи со следующим.

В соответствии со ст.ст. 309, 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, односторонний отказ от исполнения обязательства не допускается, за исключением случаев, предусмотренных законом или договором. 

Пунктом 20 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011г. № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» установлено, что если федеральный закон, предусматривающий необходимость государственного регулирования арендной платы, отсутствует, но публично-правовое образование установило правила, которыми оно руководствуется при определении арендной платы и условий сдачи в аренду имущества, находящегося в собственности этого публичноправового образования, судам надлежит учитывать, что акты, которыми устанавливаются такие правила, регулируют публичные отношения, связанные с управлением государственным или муниципальным имуществом, и адресованы соответствующим органам, осуществляющим управление. Поэтому их положения применяются к договору аренды лишь постольку, поскольку это предусмотрено самим договором. 

Согласно п. 1 постановления Правительства Москвы от 25.04.2006г. № 273-ПП «О совершенствовании порядка установления ставок арендной платы за землю в городе Москве» изменение размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в собственности города Москвы, и земельные участки на территории города Москвы, государственная собственность на которые не разграничена, с 01.10.2012г. осуществляется по ставкам арендной платы за землю в городе Москве (приложение 1) в соответствии с условиями договора аренды на основании уведомления арендаторов земельных участков Департаментом городского имущества города Москвы. 

Исходя из правовой позиции Конституционного Суда Российской Федерации, изложенной в определении от 28.002.2017г. № 424-О, государственным органам и органам местного самоуправления надлежит руководствоваться принципом экономической обоснованности при установлении ставок арендной платы за пользование земельными участками, находящимися в государственной или муниципальной собственности, в частности, необходимо обеспечить эффективное использование земли на основании оценки ее экономических факторов, влияющих на уровень доходности земельных участков. 

Приказом Министерства экономического развития Российской Федерации от 29.12.2017г. № 710 утверждены Методические рекомендации по применению основных принципов определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, утвержденных Постановлением Правительства Российской Федерации от 16.07.2009г. № 582. 

Согласно п. 16 Методических рекомендаций применение принципа предельно допустимой простоты расчета арендной платы предусматривает установление случаев расчета арендной платы на основе кадастровой стоимости земельных участков, на основе рыночной стоимости земельных участков или рыночной стоимости права аренды земельных участков, определяемой в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности. 

Правовое положение участников гражданского оборота, права и обязанности по договору аренды земельного участка, находящегося в государственной собственности, определяются гражданским законодательством, которое в соответствии с Конституцией Российской Федерации находится в ведении Российской Федерации (п. 1 ст. 2, п. 1 ст. 3 ГК РФ). 

Согласно п. 4 ст. 421 ГК РФ условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (ст. 422 ГК РФ). 

Исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон, а изменение цены после заключения договора допускается в случаях и на условиях, предусмотренных договором, законом либо в установленном законом порядке (п.п. 1 и 2 ст. 424 ГК РФ). 

Статьей 24.15 Федерального закона от 29.07.1998г. № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» предусмотрено, что определение кадастровой стоимости осуществляется оценщиками в соответствии с требованиями указанного Федерального закона, актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, стандартов и правил оценочной деятельности, регулирующих вопросы определения кадастровой стоимости, за исключением случая, установленного ст. 24.19 Федерального закона. 

В соответствии со ст. 24.20 Закона об оценочной деятельности в течение десяти рабочих дней с даты получения сведений о кадастровой стоимости орган регистрации прав осуществляет их внесение в Единый государственный реестр недвижимости, если иное не предусмотрено законодательством Российской Федерации. 

Сведения о кадастровой стоимости используются для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, с даты их внесения в Единый государственный реестр недвижимости, за исключением случаев, предусмотренных настоящей статьей. 

В случае изменения кадастровой стоимости по решению комиссии или суда в порядке, установленном ст. 24.18 настоящего Федерального закона, сведения о кадастровой стоимости, установленной решением комиссии или суда, применяются для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, с 1 января календарного года, в котором подано соответствующее заявление о пересмотре кадастровой стоимости, но не ранее даты внесения в Единый государственный реестр недвижимости кадастровой стоимости, которая являлась предметом оспаривания. 

При этом в законодательстве отсутствует понятие «изменение количественных и (или) качественных характеристик» объектов недвижимости.

Суд первой инстанции  при вынесении судебного акта сослался на статью 24.20 Федерального закона от 29.07.1998 года №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», согласно которой кадастровая стоимость объекта недвижимости применяется для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, со дня начала применения кадастровой стоимости, изменяемой вследствие исправления технической ошибки в сведениях Единого государственного реестра недвижимости, послужившего основанием для такого изменения. 

Вывод  суда о соответствии оспариваемого уведомления закону сделан на основании признания судом факта изменения кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером 77:08:0009015:1674, расположенного по адресу: 

<

...>, в связи с исправлением технической ошибки в сведениях об объекте недвижимого имущества, содержащихся в Едином государственном реестре недвижимости. 

Суд в оспариваемом решении указал на то, что кадастровая стоимость земельного участка была пересчитана с учетом отнесения к оценочной группе 4 «Объекты коммерческого назначения», подгруппе 4.1 «Земельные участки, предназначенные для размещения объектов торговли, общественного питания, бытового обслуживания, сервиса, отдыха и развлечений, включая объекты многофункционального назначения, за исключением объектов придорожного сервиса (основная территория)». 

При этом отнесение земельного участка к иной оценочной группе, нежели установленной изначально при определении кадастровой стоимости по состоянию на 21.02.2019 года, суд первой инстанции расценил в качестве исправления технической ошибки в сведениях ЕГРН. 

Однако, данный вывод суда противоречит Федеральному закону от 13.07.2015 № 218- ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», в котором законодателем определено четкое понятие технической ошибки. 

Так, пункт 1 статьи 61 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» указывает, что техническая ошибка – это ошибка (описка, опечатка, грамматическая или арифметическая ошибка либо подобная ошибка), допущенная органом регистрации прав при внесении сведений в Единый государственный реестр недвижимости и приведшая к несоответствию сведений, содержащихся в Едином государственном реестре недвижимости, сведениям содержащимся в документах, на основании которых вносились сведения в Единый государственный реестр недвижимости. 

Пункт 3 статьи 61 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» определяет, что воспроизведенная в Едином государственном реестре недвижимости ошибка, содержащаяся в межевом плане, техническом плане, карте-плане территории или акте обследования, возникшая вследствие ошибки, допущенной лицом, выполнившим кадастровые работы или комплексные кадастровые работы, или ошибка, содержащаяся в документах, направленных или представленных в орган регистрации прав иными лицами и (или) органами в порядке межведомственного информационного взаимодействия, а также в ином порядке, установленном Федеральным законом от 13.07.2015 № 218-ФЗ, либо в порядке, установленном для осуществления государственного кадастрового учета до дня вступления в силу указанного Федерального закона (далее - реестровая ошибка) подлежит исправлению по решению государственного регистратора прав в течение пяти рабочих дней со дня получения документов, в том числе в порядке межведомственного информационного взаимодействия, свидетельствующих о наличии реестровых ошибок и содержащих необходимые для их исправления сведения, либо на основании вступившего в законную силу решения суда об исправлении реестровой ошибки (документов, обеспечивающих исполнение такого решения суда).

Также пункт 4 указанной нормы императивно определяет, что в случаях, если исправление технической ошибки в записях и реестровой ошибки может причинить вред или нарушить законные интересы правообладателей или третьих лиц, которые полагались на соответствующие записи, содержащиеся в Едином государственном реестре недвижимости, такое исправление производится только по решению суда. 

Как следует из материалов дела, в настоящем случае пересчет кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером 77:08:0009015:1674 площадью 7011 кв.м., имеющего адресный ориентир: 

<

...>, производился следующим образом.

 Согласно Решению ГБУ «Городской центр имущественных платежей и жилищного страхования» о пересчете кадастровой стоимости от 18 мая 2022 года, государственная кадастровая оценка в городе Москве проведена в соответствии с Федеральным законом от 03.07.2016 № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке», Методическими указаниями о государственной кадастровой оценке, утвержденными приказом Министерства экономического развития Российской Федерации от 12.05.2017 № 226 (далее – Методические указания). 

Согласно пункту 9.1 Методических указаний, для целей определения кадастровой стоимости объекты недвижимости, подлежащие оценке, могут быть объединены в группы (подгруппы) на основе сегментации объектов недвижимости. 

Пункт 9.2 Методических указаний предусматривает, что группировка объектов недвижимости должна ориентироваться на сложившиеся сегменты рынка недвижимости и быть основана на результатах анализа информации о рынке объектов недвижимости, модели оценки кадастровой стоимости, составе ценообразующих факторов и сведений о значениях ценообразующих факторов объектов недвижимости для каждого исследуемого объекта недвижимости. 

Группировки объектов недвижимости для целей определения кадастровой стоимости установлены пунктом 9.2.2 Методических указаний. 

Статья 8 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» содержит перечень сведений об объектах недвижимого имущества, подлежащих включению в Единый государственный реестр недвижимости в отношении каждого из объектов. 

При этом данные об отнесении объекта недвижимого имущества к той или иной оценочной группе в соответствии с Методическими указаниями не подлежат внесению в ЕГРН, поскольку не относятся ни к основным, ни к дополнительным сведениям об объекте недвижимого имущества, в связи с чем изменение оценочной группы в любом случае не может являться исправлением технической либо кадастровой ошибки. 

Вывод об обратном, сделанный судом первой инстанции, противоречит статье 8 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости».

При этом, из материалов дела следует, что в отношении спорного земельного участка не вносилось никаких изменений в сведения ЕГРН, которые могли бы повлиять на его кадастровую стоимость. 

Суд первой инстанции в оспариваемом решении ссылается на сведения о видах разрешенного использования земельного участка, однако виды разрешенного использования участка не изменялись, соответствующего решения уполномоченным органом не принималось, сведения о таком изменении в Единый государственный реестр недвижимости не вносились. 

Департаментом городского имущества города Москвы не представлено доказательств того, что в сведения ЕГРН в отношении земельного участка с кадастровым номером 77:08:0009015:1674 были внесены какие-либо изменения, данные о том, какие именно сведения ЕГРН были исправлены, когда внесены верные, дата и номер записи в ЕГРН ответчиком не раскрыты.

В силу подпункта 7 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса РФ любое использование земли осуществляется за плату, за исключением случаев, установленных федеральными законами и законами субъектов Российской Федерации (платность использования земли).

Размер арендной платы за пользование земельным участком определяется договором аренды (пункт 4 статьи 22 ЗК РФ). 

Арендная плата за земельный участок с кадастровым номером 77:08:0009015:1674 площадью 7011 кв.м., имеющий адресный ориентир: 

<

...>, установлена на основании Постановления Правительства Москвы от 25.04.2006 N 273-ПП (ред. от 15.03.2023) «О совершенствовании порядка установления ставок арендной платы за землю в городе Москве». 

Указанным постановлением предусмотрено, что основными параметрами, влияющими на размер арендной платы за землю, является вид деятельности арендатора и кадастровая стоимость самого земельного участка (преамбула Постановления № 273-ПП).

 Следовательно, применение кадастровой стоимости земельного участка для целей определения размера арендной платы по договору аренды земельного участка является применением кадастровой стоимости для целей, предусмотренных законодательством РФ.

Исходя из положений статьи 24.20 Закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», ключевым обстоятельством, определяющим момент начала применения кадастровой стоимости для целей установления арендной платы, является основание пересмотра такой стоимости. В случае, если кадастровая стоимость пересмотрена в результате исправления технической ошибки в сведениях ЕГРН об объекте недвижимого имущества, то исправленная кадастровая стоимость подлежит применению со дня начала ее применения. 

Вместе с тем, в настоящем случае, как было указано выше, исправления технической ошибки в сведениях ЕГРН о земельном участке не произошло, поэтому правило о начале применения кадастровой стоимости, изложенное в абзацах 5 и 6 статьи 24.20 Закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» применению не подлежит. 

При этом суд первой инстанции не применил норму, подлежавшую применению в настоящем случае, а именно, абзац 4 статьи 24.20 Закона № 135-ФЗ, которая гласит, что кадастровая стоимость объекта недвижимости применяется для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, со дня внесения сведений о ней в Единый государственный реестр недвижимости, за исключением случаев, установленных настоящей статьей. 

Выпиской о кадастровой стоимости объекта недвижимого имущества №КУВИ001/2022-115775203 от 11.07.2022 г., представленной в материалы дела, подтверждается, что сведения об изменении кадастровой стоимости земельного участка внесены в ЕГРН 24 мая 2022 года, в связи с чем судебная коллегия полагает, что только с этого момента кадастровая стоимость в размере 354 067 839,36 рублей подлежит применению для целей, предусмотренных законодательством РФ. 

Норме абзаца 4 статьи 24.20 Закона №135-ФЗ корреспондирует подпункт 2 части 2 статьи 18 Федерального закона от 03.07.2016 № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке»: «для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, сведения о кадастровой стоимости объекта недвижимости, которые внесены в Единый государственный реестр недвижимости, в зависимости от оснований их определения применяются следующим образом: 

- с 1 января года, следующего за годом вступления в силу акта о внесении изменений в акт об утверждении результатов определения кадастровой стоимости, изменяющий кадастровую стоимость объекта недвижимости в сторону увеличения; 

- со дня внесения в Единый государственный реестр недвижимости сведений о кадастровой стоимости объекта недвижимости в связи с исправлением ошибки, допущенной при определении кадастровой стоимости, в порядке, предусмотренном статьей 16 Федерального закона, в сторону ее увеличения (подпункт 5 части 2 статьи 18 ФЗ от 03.07.2016 № 237-ФЗ)». 

Таким образом, оба нормативно-правовых акта устанавливают правило о начале применения измененной кадастровой стоимости по настоящему делу только с момента внесения сведений о таком изменении в Единый государственный реестр недвижимости, но не ранее. Однако суд первой инстанции неверно определил в настоящем деле норму, подлежащую применению, что повлекло за собой принятие незаконного и необоснованного судебного акта.

Согласно ст. 153 ГК РФ сделками признаются действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей. 

Согласно п. 3 ст. 154 ГК РФ для заключения договора необходимо выражение согласованной воли двух сторон (двусторонняя сделка) либо трех или более сторон (многосторонняя сделка).

Судебная коллегия считает необоснованным вывод суда первой инстанции о том, что оспариваемое уведомление является лишь извещением о применении новой кадастровой стоимости и арендной платы, поскольку помимо уведомления об изменении кадастровой стоимости, оспариваемое уведомление содержит в себе требование о доплате арендной платы за прошедшие периоды (в 2022 году оплатить задолженность за 2019 и последующие годы исходя уже из нового размера кадастровой стоимости и арендной платы) в течение 30 дней с даты отправки уведомления. 

Следовательно, уведомление носит не только информационный характер, но и изменение условий  договора аренды в части установления размера арендной платы и сроков их оплаты, а также характер требования об оплате задолженности.

Исходя из правовой позиции Конституционного Суда Российской Федерации, изложенной в определении от 28.002.2017 № 424-О, государственным органам и органам местного самоуправления надлежит руководствоваться принципом экономической обоснованности при установлении ставок арендной платы за пользование земельными участками, находящимися в государственной или муниципальной собственности. 

Между тем, порядок изменения арендной платы не отвечает принципу экономической обоснованности и предсказуемости арендной платы, так как в предложенной Департаментом редакции договора аренды, арендодатель наделен правомочием осуществлять перерасчет арендной платы, в том числе за прошедший период, до направления соответствующего уведомления, что существенным образом нарушает требования справедливости и ущемляет интересы арендатора.

Исходя из изложенного,  судом первой инстанции постановлен судебный акт, выводы которого противоречат обстоятельствам дела, а также не основаны на нормах действующего гражданского законодательства, в связи с чем решение от 14 апреля 2023 года подлежит отмене, а исковые требования истца удовлетворению.

Расходы по государственной пошлине относятся на Департамент городского имущества города Москвы согласно ст. 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в порядке ее возмещения истцу.

Руководствуясь ст. ст. 176, 266-268, 271, п. 2 ст. 269 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда города Москвы от 14 апреля 2023 года по делу № А40-173628/22 отменить.

Признать недействительным Уведомление от 01.07.2022 года № ДГИ-И-48254/22 к Договору аренды земельного участка для целей капитального строительства от 08.10.2019г. № М-08-001762.

Взыскать с Департамента городского имущества города Москвы в пользу Общества с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик «Прогресс» 9 000 рублей в порядке возмещения расходов по государственной пошлине по иску и апелляционной жалобе.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в течение двух месяцев со дня изготовления в полном объеме в Арбитражный суд Московского округа.  

Председательствующий судья                                                                    Панкратова Н.И.

 

Судьи:                                                                                                            Бондарев А.В.

                                                                                                                     Савенков О.В. 

 

Телефон справочной службы суда – 8 (495) 987-28-00.