ПЯТНАДЦАТЫЙ  АРБИТРАЖНЫЙ  АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ  СУД

Газетный пер., 34, г. Ростов-на-Дону, 344002, тел.: (863) 218-60-26, факс: (863) 218-60-27 

E-mail: info@15aas.arbitr.ru, Сайт: http://15aas.arbitr.ru/

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

арбитражного суда апелляционной инстанции

по проверке законности и обоснованности решений (определений)

арбитражных судов, не вступивших в законную силу

дело № А32-4165/2017

город Ростов-на-Дону

26 октября 2017 года

15АП-13632/2017

Резолютивная часть постановления объявлена 19 октября 2017 года.

Полный текст постановления изготовлен 26 октября 2017 года.

Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи  Гуденица Т.Г.,

судей О.Ю. Ефимовой, Р.Р. Илюшина

при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Коневой М.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу администрации города Сочи на решение Арбитражного суда Краснодарского края

от 24.07.2017  по делу № А32-4165/2017, принятое судьей Куликовым О.Б.

по заявлению администрации города Сочи

к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю, Центральному отделу город Сочи Управления Росреестра по Краснодарскому краю

о признании незаконным отказа в погашении регистрационной записи об аренде земельного участка, об обязании устранить нарушения,

при участии третьих лиц: ЗАО Пансионат  «Утро», ООО «Жилой комплекс «Цветочный»,

УСТАНОВИЛ:

администрация города Сочи обратилась в Арбитражный суд Краснодарского края с заявлением к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю (далее – Управление Росреестра по КК) о признании незаконным отказа в погашении регистрационной записи об аренде земельного участка с кадастровым номером 23:49:0402032:352, расположенного по улице Цветочная 44а, в Адлерском районе г. Сочи и об обязании Управления Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Краснодарскому краю погасить регистрационную запись об обременении земельного участка, с кадастровым номером 23:49:0402032:352, расположенного по улице Цветочная 44а, в Адлерском районе г. Сочи.

В качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, к участию в деле привлечены закрытое акционерное общество Пансионат  «Утро», общество с ограниченной ответственностью «Жилой комплекс «Цветочный».

Решением суда от 24.07.2017 в удовлетворении заявленных требований отказано. Решение мотивировано тем, что на момент подачи администрацией заявления о расторжении договора аренды земельного участка, заключенного   между администрацией и ЗАО «Пансионат «УТРО», в ЕГРП зарегистрировано право аренды ООО «Жилой комплекс «Цветочный», таким образом, на момент рассмотрения заявления (07.12.2016) имелись противоречия между заявленными и зарегистрированными правами.

Не согласившись с  принятым судебным актом, администрация города Сочи обжаловала его в порядке, определенном главой 34 АПК РФ. В апелляционной жалобе администрация просит отменить решение суда, ссылаясь на то, что договор подлежит расторжению на основании судебного акта, а не в связи с односторонним отказом от договора аренды. В жалобе также указано, что уступка права аренды в данном случае является злоупотреблением правом, направленным на уклонение арендатора от ответственности.

В судебное заседание не явились представители участвующих в деле лиц, извещенных надлежащим образом о времени и месте рассмотрения дела.

В силу статьи 156 АПК РФ суд рассматривает дело в отсутствие участвующих в деле лиц.

Изучив материалы дела, доводы апелляционной жалобы, суд апелляционной инстанции пришел к выводу об обоснованности жалобы.

Как следует из материалов дела, между администрацией города Сочи и закрытым акционерным обществом «Пансионат «УТРО» заключен договор от 05.05.2011 №4900006712 о предоставлении в пользование на условиях аренды земельного участка площадью 1685 кв.м., с кадастровым номером 23:49:0402032:352, расположенного по улице Цветочная 44 а в Адлерском районе г. Сочи.

Вступившим в законную силу постановлением Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 29.09.2016 по делу № А32-47208/2015 договор аренды №4900006712 расторгнут.

На основании указанного судебного акта, администрацией города Сочи в Многофункциональный центр предоставления государственных и муниципальных услуг 07.12.2016 сданы документы о внесении в Единый государственный реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним записи о прекращении обременения, возникшего на основании договора аренды от 05.05.2011 №4900006712 в отношении земельного участка с кадастровым номером 23:49:0402032:352.

Сообщением от 21.12.2016 № 23/022/804/2016-4243 Управление Росреестра по Краснодарскому краю отказало в погашении регистрационной записи об аренде.

Отказ мотивирован тем, что решение суда, которым не применены последствия недействительности сделки, не является основанием для внесения в ЕГРП записи. Регистратор указал, что в резолютивной части судебного акта по делу А32-47208/2015 не решен вопрос о возврате имущества во владение его собственника, применении последствий недействительности сделки.

Считая незаконным отказ в государственной регистрации прекращения обременения, администрация обратилась в арбитражный суд с настоящим заявлением.

В соответствии с ч. 4 ст. 200 АПК РФ при рассмотрении дел об оспаривании ненормативных правовых актов, решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц арбитражный суд в судебном заседании осуществляет проверку оспариваемого акта или его отдельных положений, оспариваемых решений и действий (бездействия) и устанавливает их соответствие закону или иному нормативному правовому акту, устанавливает наличие полномочий у органа или лица, которые приняли оспариваемый акт, решение или совершили оспариваемые действия (бездействие), а также устанавливает, нарушают ли оспариваемый акт, решение и действия (бездействие) права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

В силу ч. 2 ст. 201 АПК РФ арбитражный суд, установив, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действия (бездействие) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, принимает решение о признании ненормативного правового акта недействительным, решений и действий (бездействия) незаконными.

Исходя из положений ст. 198-201 АПК РФ для признания незаконным ненормативного акта, действий органа государственной власти необходимо наличие совокупности двух условий: несоответствия оспариваемого акта, действий закону и нарушение ими прав и законных интересов заявителя по делу.

Отказ Управления в государственной регистрации мотивирован ссылкой на абзацы 4, 9 пункта 1 статьи 20 Федерального закона от 21.07.1997 года №122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».

В соответствии с пунктом 1 статьи 20 Федерального закона от 21.07.1997 №122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» в государственной регистрации прав может быть отказано в случае, если документы, представленные на государственную регистрацию прав, по форме или содержанию не соответствуют требованиям действующего законодательства; не представлены документы, необходимые в соответствии с настоящим Федеральным законом для государственной регистрации прав, в случаях, если обязанность по представлению таких документов возложена на заявителя.

Наряду с государственной регистрацией вещных прав на недвижимое имущество подлежат государственной регистрации ограничения (обременения) прав на него, в том числе аренда. Ограничения (обременения) прав на недвижимое имущество, возникающие на основании договора, подлежат государственной регистрации в случаях, предусмотренных законом (статья 4 Закона № 122-ФЗ).

На основании статьи 12 Закона №122-ФЗ права на недвижимое имущество и сделок с ним подлежат государственной регистрации в реестре, который содержит информацию о существующих и прекращенных правах на объекты недвижимого имущества, данные об указанных объектах и сведения о правообладателях. Реестр прав состоит из отдельных разделов, содержащих записи о каждом объекте недвижимого имущества и располагающихся в соответствии с принципом единого объекта недвижимого имущества. Каждая запись о праве, его ограничении (обременении) и сделке с объектом недвижимости идентифицируется номером регистрации.

По правилам статьи 13 Закона №122-ФЗ основаниями для государственной регистрации наличия, возникновения, прекращения, перехода, ограничения (обременения) прав на недвижимое имущество и сделок с ним являются, в том числе договоры и иные документы, которые в соответствии с законодательством Российской Федерации подтверждают наличие, возникновение, прекращение, переход, ограничение (обременение) прав.

Согласно статье 18 Закона №122-ФЗ документы, устанавливающие наличие, возникновение, прекращение, переход, ограничение (обременение) прав на недвижимое имущество и представляемые на государственную регистрацию прав, должны соответствовать требованиям, установленным законодательством Российской Федерации, и отражать информацию, необходимую для государственной регистрации прав на недвижимое имущество в Едином государственном реестре прав. Указанные документы должны содержать описание недвижимого имущества и, если иное не установлено настоящим Федеральным законом, вид регистрируемого права и в установленных законодательством случаях должны быть нотариально удостоверены, скреплены печатями, должны иметь надлежащие подписи сторон или определенных законодательством должностных лиц.

Статьей 26 Закона №122-ФЗ предусмотрено, что государственная регистрация аренды недвижимого имущества проводится посредством государственной регистрации договора аренды этого недвижимого имущества. С заявлением о государственной регистрации договора аренды недвижимого имущества может обратиться одна из сторон договора аренды недвижимого имущества.

В силу части 1 статьи 46 Земельного кодекса Российской Федерации аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством.

В соответствии с пунктом 3 статьи 425 Гражданского кодекса Российской Федерации законом или договором может быть предусмотрено, что окончание срока действия договора влечет прекращение обязательств сторон по договору.

В данном случае, арендодатель обратился к регистратору с заявлением о погашении записи об аренде земельного участка не в связи с истечением срока действия договора и не в связи с односторонним отказом от договора.

В качестве основания прекращения договора аренды регистратору было представлено вступившее в законную силу постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 29.09.2016 по делу № А32-47208/2015, которым договор аренды №4900006712 расторгнут.

Согласно статье 16 АПК РФ вступившие в законную силу судебные акты арбитражного суда являются обязательными для органов государственной власти, органов местного самоуправления, иных органов, организаций, должностных лиц и граждан и подлежат исполнению на всей территории Российской Федерации.

Доводы регистратора о необходимости указания в судебном акте на применение последствий недействительности сделки, не обоснованы.

Договор аренды не признавался недействительным.

Договор аренды расторгнут решением суда.

При этом, на дату обращения к регистратору собственник фактически также выявил волю на расторжение договора, отсутствие оснований для продления срока действия договора.

Из материалов дела следует, что ЕГРП на недвижимое имущество 08.09.2016 была внесена запись о регистрации договора о передаче прав и обязанностей от 07.09.2016 по договору аренды от 05.05.2011 № 4900006712 земельного участка, заключенному между ЗАО «Пансионат «УТРО» (арендатор) и ООО «Жилой комплекс «Цветочный» (новый арендатор).

Арендатор вправе передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу (перенаем) (пункт 2 статьи 615 ГК РФ).

Из смысла этой нормы закона следует, что с момента регистрации сделки уступки прав арендатора по договору аренды, первоначальный арендатор выбывает из договора аренды, а новый арендатор в него вступает.

Договор перемены лиц в обязательстве (передаче прав и обязанностей по договору аренды) является производным от основного договора, поскольку его существование обусловлено наличием договора аренды.

В частности, арендодатель не лишен возможности требовать расторжения договора аренды или уплаты обязательных платежей и санкций в связи нарушениями, допущенными прежним арендатором вне зависимости от того, урегулирован ли данный вопрос в соглашении о замене стороны в обязательстве или нет. Указанный подход в полной мере соответствует требованиям статьи 384 ГК РФ.

При совершении сделки по уступке права аренды земельного участка арендодатель не может быть поставлен в положение худшее, чем он занимал до совершения данной сделки.

Регистратором в материалы дела, в том числе по требованию суда апелляционной инстанции, не было представлено доказательств того, что арендодатель уведомлялся арендатором о передаче прав по договору аренду. 

При этом, передача прав произведена в период судебного разбирательства по вопросу расторжения договора аренды.

Регистратором не обосновано, каким образом, наличие договора уступки прав по расторгнутому договору аренды, препятствует погашению записи об аренде при волеизъявлении собственника земельного участка и наличии обязательного для исполнения решения суда о расторжении договора аренды.

Таким образом, принимая во внимание постановление по делу А32-47208/2015 и учитывая, что администрация выразила свою волю на отказ от договора аренды в установленном порядке, договор считается недействующим, и у регистратора отсутствовали правовые основания для отказа в погашении записи об аренде земельного участка.

При таких обстоятельствах, основания для отказа государственной  регистрации прекращения обременения земельного участка отсутствовали. 

Решение Управления Росреестра по Краснодарскому краю от 21.12.2016 № 23/022/804/2016-4243 об отказе в погашении регистрационной записи об аренде земельного участка с кадастровым номером 23:49:0402032:352, расположенного по улице Цветочная 44а, в Адлерском районе г. Сочи не соответствует закону и нарушает права заявителя по делу как собственника земельного участка. Запись о прекращении договора аренды необходима для введения земельного участка в гражданский оборот. У управления отсутствовали законные основания для отказа в государственной регистрации прекращения обременения (в виде аренды) прав на земельный участок

Таким образом, решение суда от 24.07.2017 об отказе в удовлетворении заявления Администрации является незаконным и подлежит отмене.

В соответствии с частью 2 статьи 201 АПК РФ арбитражный суд, установив, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, принимает решение о признании ненормативного правового акта недействительным, решений и действий (бездействия) незаконными с возложением обязанности устранить допущенное нарушение. 

Поскольку судом установлено несоответствие оспариваемого отказа регистрирующего органа закону, суд полагает необходимым обязать зарегистрировать прекращение обременения в отношении земельного участка с кадастровым номером 23:49:0402032:352.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 258, 269 – 271  Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Краснодарского края от 24 июля 2017 года по делу А32-4165/2017 отменить.

Признать недействительным решение Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю, оформленное сообщением об отказе в государственной регистрации от 21.12.2016 №23/022/804/2016-4243.

Обязать Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю осуществить государственную регистрацию прекращения ограничения (обременения) права в виде аренды земельного участка с кадастровым номером 23:49:0402032:352, расположенного по улице Цветочной, 44а в Адлерском районе города Сочи, погасить в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним регистрационную запись от 08.09.2016 №23-23/050-23/022/002/2016-3370/3 об аренде земельного участка.

В соответствии с частью 5 статьи 271, частью 1 статьи 266 и частью 2 статьи 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано в течение двух месяцев со дня его принятия в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа через Арбитражный суд Краснодарского края.

Председательствующий Т.Г. Гуденица

СудьиО.Ю. Ефимова

ФИО1