Арбитражный суд Пензенской области

Кирова ул., д. 35/39, Пенза г., 440000,

тел.: +78412-52-99-97, факс: +78412-52-70-41, http://www.penza.arbitr.ru 

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

Дело № А49-10407/2019

09 сентября 2020 года

г. Пенза

Резолютивная часть решения объявлена 02 сентября 2020 года.

Мотивированное решение изготовлено 09 сентября 2020 года.

Арбитражный суд Пензенской области в составе судьи                        Г.К. Иртугановой, при ведении протокола секретарем судебного заседания ФИО1, рассмотрев в открытом судебном заседании дело по иску

Управления муниципального имущества 

<

...>, Пенза г., Пензенская обл., 440000; ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>)

к индивидуальному предпринимателю ФИО2 (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>)

о взыскании 1 050 004,19 руб.,

при участии в заседании:

от истца: ФИО3, представителя по доверенности №6/47 от 13.01.2020;

от ответчика: ФИО4, представителя по доверенности от 16.03.2015.

УСТАНОВИЛ:

Управление муниципального имущества города Пензы обратилось в Арбитражный суд Пензенской области с исковым заявлением к индивидуальному предпринимателю ФИО2 о взыскании задолженности по арендной плате за период с января 2016 года по апрель 2019 года в размере 912 318,55 руб., пени за период с 11.01.2016 по 22.04.2019 в размере 137 685,64 руб.

В обоснование исковых требований истец ссылается на положения ст.ст. 309, 614 Гражданского кодекса Российской Федерации, ст. 65 Земельного кодекса Российской Федерации, решения Пензенской городской Думы от 29.05.2009 №55-6/5.

Судебное заседание назначено на 26.08.2020.

Представитель истца в судебном заседании заявила ходатайство об отложении судебного заседания для получения ответа на запрос истца в МУП ОГСАГиТИ.

В связи с необходимостью истца в получении ответа на запрос в МУП ОГСАГиТИ, арбитражным судом в порядке статьи 163 АПК объявлен перерыв в судебном заседании до 02.09.2020 г.

После перерыва судебное заседание продолжено с участием представителя истца и ответчика.

Представитель истца настаивала на удовлетворении заявленных требований, пояснив, что 18.01.2013 Управление муниципального имущества администрации города Пензы заключило с ИП ФИО2 договор аренды земельного участка № 31 с кадастровым номером 58:29:3008002:3614 площадью 408,00 кв. м, расположенного по адресу: 

<

...>.

В соответствии с п. 1.3. договора участок был предоставлен для строительства паркинга и принят по акту приема-передачи от 18.01.2013. Таким образом, истец надлежащим образом исполнил принятые на себя обязательства по договору.

17.12.2015 в адрес ответчика было направлено письмо, в соответствии с которым арендодатель в одностороннем порядке отказался от договора. С 18.01.2016 договор прекратил свое действие. Однако земельный участок в муниципальную казну города Пензы до настоящего времени не возвращен.

За ответчиком числится задолженность за период с января 2016 г. по апрель 2019 г. в сумме 912 318,55 руб.

П. 2.5. договора установлена ответственность за нарушение условий о внесении арендной платы путем начисления пени в размере, равном одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка РФ от суммы невнесенной арендной платы за каждый день просрочки.

Таким образом, размер пени за период с 11.01.2016 по 22.04.2019 составляет 137 685,64 руб.

Просит суд взыскать с ИП ФИО2 в бюджет муниципального образования город Пенза задолженность по арендной плате за период с января 2016 г. по апрель 2019 в сумме 912 318,55 руб. и пени за период с 11.01.2016 по 22.04.2019 в сумме 137 685,64 руб., поскольку в добровольном порядке уплата задолженности ответчиком не произведена.

Представитель ответчика против удовлетворения иска возражал, пояснив, что 18 января 2013 года между истцом и ответчиком действительно был заключен договор аренды земельного участка №31. Предметом договора аренды являлся земельный участок с разрешенным использованием для строительства паркинга.

Пунктом 2.1. договора определен срок его действия с 18.01.2013 по 18.01.2016 г.

В связи с истечение срока действия договора аренды он был прекращен 18.01.2016 г.

Земельный участок поступил в распоряжение истца.

Поскольку земельный участок после прекращения договора аренды поступил в распоряжения истца, а ответчик не пользовался данным участком, то обязанность вносить арендную плату у ответчика отсутствует.

Как следует из пункта 1.3. договора аренды №31 от 18 января 2013 года, земельный участок предоставлен для строительства паркинга.

Между тем, в адрес ответчика от арендодателя поступило письмо №9/2562 от 03.07.2013 г. из которого следует, что арендодатель запретил вырубку высокорастущих насаждений на арендуемом земельном участке. Соответственно, без сноса зеленых насаждений, арендатор был лишен возможности осуществлять строительство на земельном участке паркинга. Т.е. арендатор был лишен возможности использовать земельный участок в соответствии с его назначением, что также подтверждается заключением экспертизы по делу №39 от 18.02.2020.

В силу того, что договор аренды носит взаимный характер, то есть, невозможность пользования арендованным имуществом по обстоятельствам, независящим от арендатора, освобождает последнего от исполнения его обязанности по внесению арендной платы. Поскольку арендодатель в момент невозможности использования арендованного имущества по не зависящим от арендатора обстоятельствам, не осуществляет какого-либо предоставления, соответственно, он теряет право на получение арендной платы.

Арендатор не обязан вносить арендную плату за период, в который он лишен возможности пользоваться объектом аренды по независящим от него обстоятельствам.

Кроме того, просит суд отказать в удовлетворении иска, полагая, что ответчик злоупотребляет своими правами, а также им пропущен срок исковой давности по заявленным требованиям.

Исследовав материалы дела, заслушав объяснения сторон, арбитражный суд пришел к следующему.

В соответствии со ст. 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В соответствии со ст. 65 Земельного кодекса Российской Федерации использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.

Согласно п. 1 ст. 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).

Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.  

Аналогичная норма содержится и в ст. 22 Земельного кодекса Российской Федерации, согласно которой размер арендной платы определяется договором аренды.

Согласно статьям 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями договора и требованиями закона; односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

Как установлено судом, 18.01.2013 Управление муниципального имущества администрации города Пензы заключило с ИП ФИО2 договор аренды земельного участка № 31 (л.д. 21 т.1) с кадастровым номером 58:29:3008002:3614 площадью 408,00 кв. м, расположенного по адресу: 

<

...>.

Границы передаваемого в аренду участка обозначены на прилагаемом к договору кадастровом паспорте земельного участка, являющегося неотъемлемой частью договора (п. 1.2 договора).

Участок был предоставлен для строительства паркинга и принят по акту приема-передачи от 18.01.2013 (л.д. 24 т.1).

Ежегодная арендная плата за пользование участком составляла           832 500,00 руб. (п. 2.3 договора).

Согласно п.2.4 договора, сумма арендной платы подлежит оплате в полном объеме и вносится единовременно победителем аукциона в течение 10 дней с момента подписания Договора.

В 2.6 договора предусмотрено, что по истечении срока действия указанного договора по 2.1, арендодатель устанавливает размер арендной платы в соответствии с законодательством РФ об оценочной деятельности.

Размер арендной платы, установленный в соответствии с законодательством РФ об оценочной деятельности, изменяется арендодателем путем направления арендатору уведомления с приложением нового расчета арендной платы и порядка ее внесения.

Срок действия договора аренды с 18.01.2013 по 18.01.2016 г. (пункт 2.1 договора).

Договор аренды земельного участка не продлялся. 18.01.2016 договор прекратил свое действие.

Решением Арбитражного суда по делу №2269/2016 от 16.06.2016 по иску Управления муниципального имущества города Пензы к индивидуальному предпринимателю ФИО2 о возврате земельного участка с кадастровым номером 58:29:3008002:3614 площадью 408,00 кв. м, расположенного по адресу: 

<

...>, суд решил исковые требования Управления удовлетворить, обязать ИП ФИО2 возвратить спорный земельный участок.

22.04.2019 истец направил ИП ФИО2 претензию с требованием погасить задолженность по арендной плате за период с января 2016 года по апрель 2019 года в размере 912 318,55 руб., пени за период с 11.01.2016 по 22.04.2019 в размере 137 685,64 руб.

Поскольку ответчик на претензию не отреагировал, истец обратился с настоящим иском в суд.

Ответчик возражает против удовлетворения требований, полагает, что не мог использовать участок по назначению, по истечению окончания срока договора участок возвращен истцу, какого-либо строительства на участке не производилось.

03.07.2013 истец направил ответчику письмо (л.д. 53 т.1), информируя его о том, что в адрес администрации города Пензы поступило обращение граждан о несогласии вырубки высокорастущих деревьев, расположенных в районе ул. Экспериментальная, 1. На основании вышеизложенного, вырубка высокорастущих насаждений не допускается.

Исходя из положений статей 606, 610, 611, 614, 615 Гражданского кодекса Российской Федерации, в пределах срока действия договора аренды к обязанностям арендодателя отнесено предоставление имущества арендатору в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества; к правам арендатора отнесено право на использование имущества, внесения арендной платы.

Арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества (пункт 1 статьи 611 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В силу статьи 612 Гражданского кодекса Российской Федерации арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им, даже если во время заключения договора аренды он не знал об этих недостатках

Пунктом 1 статьи 37 Земельного кодекса Российской Федерации установлено, что продавец земельного участка обязан предоставить покупателю имеющуюся у него информацию об обременениях и ограничениях прав на земельный участок. Продавец обязан также сообщить иные исчерпывающие сведения о земельном участке.

Согласно пункту 3 статьи 37 Земельного кодекса Российской Федерации покупатель в случае предоставления ему продавцом заведомо ложной информации об обременениях земельного участка и ограничениях его использования в соответствии с разрешенным использованием; о разрешении на застройку данного земельного участка; об использовании соседних земельных участков, оказывающем существенное воздействие на использование и стоимость продаваемого земельного участка; о качественных свойствах земли, которые могут повлиять на планируемое покупателем использование и стоимость продаваемого земельного участка; иной информации, которая может оказать влияние на решение покупателя о покупке данного земельного участка и требования о предоставлении которой установлены федеральными законами, вправе требовать уменьшения покупной цены или расторжения договора купли-продажи земельного участка и возмещения причиненных ему убытков.

Указанные требования применяются также в случаях передачи земельного участка в аренду (пункт 4 статьи 37 Земельного кодекса Российской Федерации).

Из материалов дела усматривается, что в соответствии с кадастровым паспортом земельного участка с кадастровым номером 58:29:3008002:3614, указанный земельный участок не имеет особых отметок и разрешенное использование участка: для строительства паркинга (л.д. 23 т.1).

Таким образом, ответчик на момент заключения договора аренды не знал и не мог знать, что арендуемый земельный участок не пригоден для цели, с которой он арендуется.

Получив в аренду спорный земельный участок, ответчик обратился к истцу с заявлением о разрешении вырубки высокорастущих насаждений.

03.07.2013 Управление имущества города Пензы направило ответчику письмо, уведомив его, что вырубка высокорастущих насаждений на арендуемом участке невозможна, в связи с обращением граждан.

В рамках настоящего дела по ходатайству истца (л.д. 99 т.1) определением суда от 23.12.2019 (л.д. 128-131 т.1) назначена судебная экспертиза, проведение которой поручено эксперту АНО «Приволжский экспертно-консультационный центр» (

<

...>) ФИО5.

На разрешение эксперта поставлен вопрос о том, возможно ли строительство паркинга на земельном участке с кадастровым номером 58:29:3008002:3614, площадью 408 кв. м, расположенном по адресу: 

<

...>, в том числе без сноса зеленых насаждений.

Из заключения эксперта от 18.02.2020 №239 (л.д. 148-156 т.1) следует, что строительство паркинга на земельном участке с кадастровым номером 58:29:3008002:3614, площадью 408 кв. м, расположенном по адресу: 

<

...>, технически возможно, однако без проведения работ по расчистке территории от деревьев не представляется возможным, так как на территории имеются многочисленные зеленые насаждения (деревья лиственных пород).

Допрошенный в судебном заседании 10.06.2020 эксперт ФИО5 суду показал, что заключение поддерживает. На земельном участке в период с 2016 по 2019 имелись многочисленные  зеленые насаждения, а именно деревья лиственных пород. Спорный земельный участок можно использовать в соответствии с разрешенным видом, но только после  расчистки территории и выкорчевки пней.

Выводы эксперта сторонами не оспорены, о проведении дополнительной или повторной экспертизы не заявлено, не доверять заключению о показаниям эксперта у суда оснований не имеется, они подтверждаются и иными материалами дела.

Так, согласно ответа  МУП «Зеленой хозяйство г. Пензы» от 14.06.2020 на территории земельного участка с кадастровым номером 58:29:3008002:3614 растут деревья: в удовлетворительном состоянии: клены диаметром стволов 16-18 см – 4 шт. (приблизительный возраст деревьев 5-6 лет), березы диаметром стволов 30 см. – 1 шт, 42 см – 1 шт. (приблизительный возраст деревьев 25-30 лет), ясень диаметром ствола 46 см. – 1 шт. (приблизительный возраст дерева 30 лет), в неудовлетворительном состоянии: клен диаметром ствола 30 см – 1 шт. (с аварийным наклоном, приблизительный возраст дерева 30 лет).

На прилегающей территории к данному участку растут деревья: в удовлетворительном состоянии: клены диаметром стволов 20 см – 1 шт. (приблизительный возраст – 7-8 лет), ясени диаметром ствола 10 см – 1 шт., 20 см – 1 шт. (приблизительный возраст 7-8 лет, 2-х ств. ясень диаметром ствола 16,3 см – 1 шт. (приблизительный возраст 12-13 лет), в неудовлетворительном состоянии: клены диаметром ствола 18 см – 1 шт. (приблизительный возраст 6 лет, с аварийным наклоном), 6-ти ств. клен диаметром 10-30 см – 1 шт. (дупла, сухобочины, приблизительный возраст – 10-12 лет), ясень диаметром ствола 20 см. – 1 шт. (приблизительный возраст 7 лет с аварийным наклоном), ясень 3-х ств. диаметром 20-34 см – 1 шт. (с аварийным наклоном, приблизительный возраст 15-18 лет).

С фасада МКД № 10 растут деревья: тополя диаметром стволов 40-50 см. 7 шт., береза диаметром ствола 30 см – 1 шт. (возраст деревьев примерно 30-40 лет).

Вдоль тротуара растут: ясени диаметром 16 см – 3 шт. (возраст 10 лет), 2-х ств. ясени диаметром стволов 30-34 см – 1 шт. (возраст  20-25 лет), 4-х ств. ясень диаметром ствола  10-30 см – 1 шт. (возраст 15-20 лет),  клены диаметром стволов 12-20 см – 3 шт, 34 см – 1 шт., 44 см – 1 шт., 2-х ств. клен диаметром стволов 38, 38 см – 1 шт. (один ствол дерева с аварийным наклоном, возраст 15-25 лет, клен, диаметром ствола 20 см – 1 шт. (с аварийным наклоном, возраст 12 лет).  

Оценив заключение эксперта от 18.02.2020 №239 и иные доказательства в совокупности с ним, суд признает его соответствующим требованиям статей 64, 67, 68, 83, 86 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации и Федерального закона от 31.05.2001 N 73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации».

Установив изложенные обстоятельства, принимая во внимание приведенные нормы действующего законодательства, арбитражный суд полагает, что ответчиком представлен достаточный объем доказательств, свидетельствующий о невозможности использования земельного участка в том объеме, в каком он предлагался к использованию при выставлении на торги и заключении договора аренды.

В соответствии с пунктом 4 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 2 (2015), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 26.06.2015, арендатор не обязан вносить арендную плату за период, в который он лишен возможности пользоваться объектом аренды по независящим от него обстоятельствам.

При таких обстоятельствах, существенно влияющих на возможность использования земельного участка в указанных в договоре целях, принимая во внимание имеющиеся в деле доказательства, в том числе заключение эксперта, свидетельствующее о невозможности использования ИП ФИО2 земельного участка для строительства паркинга, суд полагает в удовлетворении требований истцу отказать полностью.

В силу ч. 1 ст. 110 АПК РФ судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны.

Таким образом, расходы по оплате за производство судебной экспертизы взыскиваются с Управления муниципального имущества города Пензы в размере 30 000 руб.

Руководствуясь ст. ст. 167-171 Арбитражного процессуального кодекса РФ, арбитражный суд

Р Е Ш И Л:

Отказать в удовлетворении иска Управлению муниципального имущества города Пензы к индивидуальному предпринимателю ФИО2 о взыскании задолженности по арендной плате и пени в размере 1 050 004,19 руб., судебные расходы отнести на истца.

Перечислить денежную сумму в размере 30 000 руб. за производство судебной экспертизы с депозитного счета Арбитражного суда Пензенской области на счет  АНО «Приволжский Экспертно-консультационный центр» (

<

...>).

Взыскать с Управления муниципального имущества города Пензы в пользу индивидуального предпринимателя ФИО2 расходы по оплате судебной экспертизы в размере 30 000 руб.

Решение суда может быть обжаловано в Одиннадцатый арбитражный  апелляционный суд  через арбитражный суд Пензенской области в течение   одного месяца  со дня его принятия.

Судья                                                             Г.К. Иртуганова