АРБИТРАЖНЫЙ СУД ЦЕНТРАЛЬНОГО ОКРУГА

 

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

кассационной инстанции по проверке законности

и обоснованности судебных актов арбитражных судов,

вступивших в законную силу

Дело №А35-4459/2015

г.Калуга

19 декабря 2017г.

Резолютивная часть постановления объявлена 12 декабря 2017 г.

Постановление в полном объеме изготовлено 19 декабря 2017 г.

 

Арбитражный суд Центрального округа  в составе:

 

председательствующего судьи

 

ФИО1 

судей

ФИО2

 

ФИО3

 

при ведении протокола судебного заседания помощником судьи 

 

ФИО4

при участии:

от комитета по управлению имуществом Курской области (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>, ул.Марата, д.9, 

<

...>) – ФИО5 доверенность от 29.12.2016 №02.2-01-20/16212;

от гаражно-строительного кооператива "Пучковка" (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>, проспект Дружбы, д.13, кв.172, 

<

...>) – ФИО6 выписка из ЕГРЮЛ от 08.12.2017, ФИО7 доверенность от 30.11.2017;

 

рассмотрев в открытом судебном заседании, проведенном посредством видеоконференц-связи при содействии Арбитражного суда Курской области кассационную жалобу комитета по управлению  имуществом Курской области на решение Арбитражного суда Курской области от 25.04.2017 (судья Матвеева О.А.) и постановление Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 30.08.2017 (судьи Донцов П.В., Семенюта Е.А., Миронцева Н.Д.) по делу №А35-4459/2015, 

У С Т А Н О В И Л:

Гаражно-строительный кооператив "Пучковка" (далее - ГСК "Пучковка") обратился в Арбитражный суд Курской области с заявлением к Комитету по управлению имуществом Курской области (далее - Комитет), в котором просил с учетом уточнений:

1) признать незаконным действие Комитета, совершенное 19.02.2015, выразившееся в расторжении договора от 19.10.2011 N 3797-11ю аренды земельного участка площадью 1 584 м2 с кадастровым номером 46:29:102130:134, находящегося по адресу: 

<

...> (в районе дома 19), для завершения строительства гаражных боксов;

2) обязать устранить допущенные нарушения прав и законных интересов заявителя путем принятия в месячный срок с момента вступления решения суда в законную силу решения о продлении срока аренды земельного участка с кадастровым номером 46:29:102130:819 площадью 1 560 м2 и направления проекта договора аренды в адрес заявителя с предложением о его заключении.

Постановлением Арбитражного суда Центрального округа от 27.10.2016 N Ф10-3680/2016 решение Арбитражного суда Курской области от 24.03.2016 и постановление Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 17.06.2016 по делу N А35-4459/2015 отменены, дело направлено на новое рассмотрение в Арбитражный суд Курской области.

При новом рассмотрении дела ГСК "Пучковка" уточнило заявленные требования, в соответствии с которыми просило:

1) признать незаконным действие, выразившееся в одностороннем расторжении договора от 19.10.2011 N 3797-11ю аренды земельного участка площадью 1 584 м2 с кадастровым номером 46:29:102130:134, находящегося по адресу: 

<

...> (в районе дома 19), для завершения строительства гаражных боксов;

2) обязать устранить допущенные нарушения прав и законных интересов заявителя путем принятия в месячный срок с момента вступления решения суда в законную силу с учетом изменения предмета аренды, а именно его кадастрового номера и площади, решения о заключении договора аренды земельного участка площадью 1 560 м2 с кадастровым номером 46:29:102130:819 на 3 года и направления проекта договора аренды в адрес заявителя с предложением о его заключении.

Решением Арбитражного суда Курской области от 25.04.2017 требования ГСК "Пучковка" удовлетворены.

Постановлением Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 30.08.2017 решение Арбитражного суда Курской области от 25.04.2017 изменено в части, второй абзац резолютивной части решения изложен в следующей редакции: "Обязать Комитет по управлению имуществом Курской области устранить допущенные нарушения прав и законных интересов заявителя". В оставшейся части решение Арбитражного суда Курской области от 25.04.2017 оставлено без изменения.

Не согласившись с принятыми судебными актами, Комитет обратился с кассационной жалобой, в которой просит решение и постановление отменить, как незаконные и необоснованные, и принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении требований ГСК "Пучковка". Комитет ссылается на безусловное, в силу пункта 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – Гражданский кодекс) право отказа от договора аренды, вследствие чего суд не мог признать такой отказ незаконным; неосвоение участка в период аренды.

В судебном заседании представитель Комитета поддержал доводы кассационной жалобы.

Представители ГСК "Пучковка" возражали против доводов кассационной жалобы.

Изучив материалы дела, доводы, указанные в жалобе, заслушав представителей сторон, суд кассационной инстанции не усматривает оснований для отмены оспариваемых судебных актов.

Как установили суды, на основании решения Комитета от 10.10.2011 N 01-18/2187 ГСК "Пучковка" предоставлен земельный участок площадью 1584 кв. м из земель населенных пунктов с кадастровым номером 46:29:102130:134, находящийся по адресу: 

<

...> (в районе дома N 19), в аренду сроком на 3 года для строительства гаражных боксов.

19.10.2011 между Кооперативом и Комитетом заключен договор N 3797-11ю, по условиям которого Комитет (арендодатель по договору) на срок с 10.10.2011 по 09.10.2014 предоставляет заявителю (арендатор по договору) в аренду земельный участок площадью 1584 кв. м с кадастровым номером 46:29:102130:134, из категории земель - земли населенных пунктов, расположенный по адресу: 

<

...> (в районе дома N 19), для строительства гаражных боксов. Договор зарегистрирован в установленном законом порядке.

14.08.2014 ГСК "Пучковка" обратился в Комитет с заявлением о продлении договора аренды на новый срок.

Поскольку до истечения срока договора Комитет не отказался от его продления, действие договора было возобновлено на неопределенный срок.

28.10.2014, то есть по истечении срока действия договора, письмом N 02.2.01-20/12570 Комитет уведомил ГСК "Пучковка" о прекращении договора аренды N 3797-11ю от 19.10.2011 по истечении трех месяцев со дня получения указанного уведомления. Уведомление получено заявителем 01.11.2014.

Суды из изложенного пришли к выводу, что договор, действие которого было возобновлено на неопределенный срок, прекратил действие через три месяца со дня получения указанного уведомления - 01.02.2015 в силу нормы пункта 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - Гражданский кодекс).

18.11.2014 письмом N 02.2-01-20/13381 комитет по управлению имуществом Курской области сообщил об отказе ГСК "Пучковка" в продлении договора аренды земельного участка N 3797-11ю, находящегося в государственной собственности, и расположенного на территории города Курска от 19.10.2011 со ссылкой на направленное уведомление о прекращении договора от 28.10.2014.

Несогласие с указанными действиями по отказу от продления арендных отношений (заявитель полагает трехмесячный срок истекшим с момента направления письма от 18.11.2014), послужило основанием обращения в суд.

Как указывалось при направлении дела на новое рассмотрение, исходя из установленных судом обстоятельств, заявитель оспаривал в порядке главы 24 АПК РФ комплекс действий органа, осуществляющего публичные полномочия, которые, как следует из содержания писем Комитета от 28.10.2014 №022-01-20/12570 и 18.11.2014 № 022-01-20/13381, мотивированы не только   наличием права арендодателя на отказ в любое время от договора аренды, возобновленного на неопределенный срок, с предупреждением стороны арендатора за три месяца со ссылкой на статьи 610, 622 Гражданского кодекса; но и следующим:

- отсутствием исключительного права на приобретение права аренды со ссылкой на пункт 1 статьи 36 Земельного кодекса - отсутствием объекта недвижимости на земельном участке; 

- неиспользованием земельного участка, предназначенного для строительства, в течение трех лет,  со ссылкой на пункт 8 статьи 31 и статью 46 Земельного кодекса.

Задачей суда при направлении дела на новое рассмотрение являлась проверка специальных оснований отказа от договора аренды (основания, установленные в Земельном кодексе), поскольку обжалуемые в порядке 24 главы АПК РФ действия органа, осуществляющего публичные полномочия, мотивированы именно ими, в отличие от сделки по одностороннему отказу, в отношении которой требования не заявлены.

Вместе с тем, в Определении Верховного Суда Российской Федерации №310-КГ16-20406 указано, что по правилам статьи 41 АПК РФ Комитет не лишен возможности при новом рассмотрении дела приводить свои доводы по всем возникающим в ходе рассмотрения дела вопросам, в том числе касающиеся отсутствия правовых оснований, предусмотренных статьей 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации для предоставления спорного участка Кооперативу в аренду на новый срок ввиду отсутствия на участке принадлежащих ему объектов недвижимости или не завершенного строительства, о наличии у арендодателя права отказаться от договора аренды по правилам статьи 610 ГК РФ, и представлять соответствующие доказательства.

С учетом изложенного суд кассационной инстанции оценивает доводы кассационной жалобы комитета в полном объеме.

Выводы суда о незаконности одностороннего отказа от договора аренды следует признать обоснованными с учетом следующего.

Суды установили, что земельный участок был предоставлен в аренду в целях строительства.

В указанных правоотношениях уполномоченный публичным собственником государственный орган выступает в двух качествах – как сторона договора аренды, и как лицо, уполномоченное на распоряжение земельным участком от имени собственника.

Как сторона договора аренды, комитет в соответствии с пунктом 2 статьи 610 ГК РФ имел возможность отказаться от договора аренды, возобновленного на неопределенный срок (пункт 2 статьи 621 ГК РФ), в том числе и договора аренды земельного участка.

Реализация предоставленного законом арендодателю права на отказ от договора аренды, возобновленного на неопределенный срок, не ставится в зависимость от каких-либо специальных ограничений, а также наличия либо отсутствия на земельном участке, являющемся предметом договора аренды, объекта недвижимого имущества; арендодателя нельзя ограничить в реализации права на отказ от договора и установить бессрочный режим аренды. Такое право подлежит реализации как в отношении незастроенного земельного участка, так и участка, на котором находятся объекты недвижимости или объекты, строительство которых не завершено.

Указанная правовая позиция изложена в Определении Верховного Суда Российской Федерации от 27.06.2017 №305-ЭС17-2608, и односторонняя сделка по отказу от договора не может быть признана недействительной.

Вместе с тем, поскольку направленность воли заявителя заключалась в продлении арендных отношений на период строительства и завершения строительства гаражей, и соответствующее волеизъявление имело место до истечения срока действия договора аренды, а заявитель уточнил требования, как рассматриваемые исключительно в порядке главы 24 АПК РФ, суд апелляционной инстанции расценил действия, имевшие место при указанных обстоятельствах, как злоупотребление правом, и с учетом изложенного признал действия по одностороннему отказу незаконными.

В частности, апелляционный суд указал, что нерассмотрение комитетом заявления кооперативом (т. 1, л.д. 132) в срок до истечения действия договора аренды, то есть в течение 56 дней с момента получения заявления (получено 14.08.2014, срок договора истек 09.10.2014), создало ситуацию, при которой договор аренды земельного участка от 10.10.2011 N 3797-11ю был возобновлен на неопределенный срок, а у арендодателя появились формальные основания в любое время отказаться от договора аренды.

Суд кассационной инстанции исходит из следующего.

В силу правовой позиции Верховного суда Российской Федерации, изложенной в названном Определении от 27.06.2017 №305-ЭС17-2608, положения Гражданского кодекса Российской Федерации распространяются на арендные земельные отношения без изъятий.

Следовательно, правом на односторонний отказ арендодателя от исполнения договора, предусмотренным в пункте 2 статьи 621 ГК РФ, не умаляется право арендатора, надлежаще исполнившего свои обязанности (иного суду не доказано), на заключение договора аренды на новый срок (пункт 1 статьи 621 ГК РФ). 

Кроме того, в силу позиции  Верховного Суда Российской Федерации, изложенной в названном определении, если на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности и предоставленном в аренду для строительства, расположен объект незавершенного строительства, который арендатор правомерно возвел в период действия договора аренды и на основании надлежащих разрешительных документов, земельным законодательством предусмотрено право такого лица получить участок в аренду однократно для завершения строительства этого объекта.

При таких обстоятельствах оценка судом действий комитета, при однозначно заблаговременно выраженной воле кооператива на продление арендных отношений не принявшем во внимание этот факт, как недобросовестных, имела под собой основания.

Суд кассационной инстанции, в силу отсутствия полномочий по оценке доказательств, при мотивированности позиции апелляционного суда, не имеет оснований прийти к иному выводу.

Поскольку  правовая и фактическая цель обращения заявителя в суд была установлена судом и состояла в продлении арендных отношений, направленность воли заявителя заключалась в признании действий незаконными исходя из этой цели, а оспариваемый отказ был мотивирован не только ссылкой на пункт 2 статьи 621 Гражданского кодекса, суду надлежало проверить и ссылки комитета на иные основания к отказу.

Во исполнение постановления кассационной инстанции с учетом изменившегося предмета требования апелляционный суд исследовал названные обстоятельства по представленным в суд первой и апелляционной инстанции доказательствам.

Суд  обоснованно исходил из нормы статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации, действовавшей до 01.03.2015 года, в силу которой по истечении срока договора аренды земельного участка его арендатор имеет при прочих равных условиях преимущественное право на заключение нового договора аренды земельного участка, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 3 статьи 35, пунктом 1 статьи 36 и статьей 46 ЗК РФ, правовой позиции Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенной в Постановлении от 23.12.2008 N 8985/08, изложенной в Определении от 29.12.2015 N 301-ЭС15-17045 по делу N А79-5493/2014.

Так, в силу подпункта 1 пункта 2 статьи 45 Земельного кодекса право пользования земельным участком, в частности, прекращается при неиспользовании земельного участка, предназначенного для сельскохозяйственного производства либо жилищного или иного строительства, в указанных целях в течение трех лет, если более длительный срок не установлен федеральным законом. В этот период не включается время, необходимое для освоения участка, а также время, в течение которого участок не мог быть использован по целевому назначению из-за стихийных бедствий или ввиду иных обстоятельств, исключающих такое использование.

Суд сослался на вступившее в законную силу решение Арбитражного суда Курской области от 23.11.2015 по делу N А35-4652/2015, где было установлено, что предоставленный в аренду земельный участок был распределен между членами ГСК "Пучковка" для строительства гаражей для личного использования за личные средства каждого члена ГСК "Пучковка". На момент принятия этого решения суда на спорном земельном участке находились объекты незавершенного строительства, для целей строительства которых был арендован земельный участок.

Суд счел в силу части 2 статьи 69 АПК РФ названные обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным актом арбитражного суда по ранее рассмотренному делу, преюдициальными для разрешения настоящего спора.

Также суд принял во внимание факт наличия на спорном земельном участке объектов незавершенного строительства, для целей строительства которых был арендован земельный участок, подтвержденный фотоматериалом (т. 3, л.д. 50-56).

Как надлежащее исполнение договора аренды и добросовестное поведение заявителя суд учел своевременное  проведение кооперативом подготовительных мероприятий к освоению земельного участка - проект закрытой автостоянки боксового типа по улице Пучковка (в районе дома 19) (т. 1, л.д. 43-59), проект организации строительства (т. 3, л.д. 37-49), стройгенплан (т. 3, л.д. 28), 

Выводы суда являются обоснованными с учетом следующего.

Потребительский кооператив в силу статьи 116 редакции Гражданского кодекса, действующей на момент возникновения спорных правоотношений, является корпоративной, основанной на членстве, некоммерческой организацией, созданной в целях удовлетворения материальных и иных потребностей граждан-членов кооператива.

ГСК «Пучковка», как установили суды, создан в 2011 г., и его правоспособность определялась также положениями Закона СССР «О кооперации», который применяется в отношении гаражно-строительных кооперативов, поскольку таковые не исключены из области его применения  специальным законодательством (Постановление ВС РФ от 19.06.1992 N 3086-1, Федеральный закон от 08.12.1995 N 193-ФЗ, Федеральный закон от 08.05.1996 N 41-ФЗ, Федеральный закон от 15.04.1998 N 66-ФЗ)  в непротиворечащей Гражданскому кодексу части.

Статьей 3 указанного Закона определялось, что потребительские кооперативы удовлетворяют потребности своих членов и других граждан в торговом и бытовом обслуживании, а также членов кооперативов в жилище, дачах и садовых участках, гаражах и стоянках для автомобилей, в социально - культурных и других услугах. 

Исходя из Устава и названных положений законодательства  кооператив, как объединение имущественных паев и усилий граждан был создан для удовлетворения потребностей его членов в строительстве и эксплуатации гаражей, для чего в 2014 году кооперативу и был предоставлен земельный участок. 

Дальнейшим этапом реализации задач кооператива, соответственно, являлось, строительство силами и средствами его членов и самого кооператива гаражей, раздел земельного участка между его членами в соответствии с пунктом 18 статьи 3 Вводного закона к Земельному кодексу Российской Федерации и регистрация прав граждан-членов кооператива на построенные гаражи по аналогии, в связи с отсутствием специального механизма, с положениями по аналогии с соответствующими положениями Федерального закона от 15.04.1998 N 66-ФЗ "О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан".

Фактическое строительство гаражей собственными силами членами кооператива относится к внутрихозяйственной его деятельности и не создает фактор самовольности строительства. 

Ссылки заявителя кассационной жалобы на возведение гаражей без разрешения на строительство  не учитывают, что в силу пункта 17 статьи 17 Градостроительного кодекса Российской Федерации для строительства гаража на земельном участке, предоставленном физическому лицу для целей, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, не требуется, что применимо и к деятельности членов гаражно-строительного кооператива, в пользу которых (по аналогии с садоводческими товариществами) были распределены земельные участки.

В частности, в удовлетворении иска о сносе самовольных построек, предъявленных к кооперативу, в вышеупомянутом деле А35-4652/2015, рассмотренном арбитражным судом, отказано. Соответствующие иски к физическим лицам также не предъявлены.

Таким образом, наличие объектов незавершенного строительства (гаражей) на земельном участке, предоставленном ГСК «Пучковка», не признанных самовольными постройками, обоснованно расценено судом, как не опровержение, а достижение промежуточной цели предоставления земельного участка кооперативу, а непереоформление арендных отношений в целях завершения строительства – как препятствие к достижению конечных целей, которое должно приниматься во внимание при оценке действий комитета.

Оценен судом при новом рассмотрении довод комитета, мотивировавшего отказ ссылкой на статью 36 Земельного кодекса.

 При предоставлении земельного участка в аренду для целей строительства применение положений статьи 36 ЗК РФ к объектам незавершенного строительства исключается в связи с тем, что в отличие от зданий, строений или сооружений они не могут быть использованы в соответствии с их назначением до завершения строительства и ввода их в эксплуатацию. Заявитель такими обстоятельствами свое обращении не мотивировал; ссылка Комитета на статью 36 ЗК РФ в письме от 18.11.2014 N 02.2-01-20/13381 несостоятельна.

Определяя способ восстановления нарушенного права, суд первой инстанции исходил из того, что испрашиваемый в аренду на новый срок кооперативом земельный участок фактически разделен. Апелляционная коллегия изменила решение суда, указав, что способ устранения допущенных нарушений прав и законных интересов заявителя путем возложения на Комитет обязанности принять решение о продлении срока аренды нового земельного участка с кадастровым номером 46:29:102130:819 площадью 1 560 м2 и направлении проекта договора аренды в адрес заявителя с предложением о его заключении, противоречит действующему законодательству. 

Представитель кооператива пояснил, что массив гаражей расположен на указанном вновь образованном участке, второй участок предоставлен физическому лицу и этим лицом там возведен гараж.

Со стороны кооператива жалоба на постановление апелляционного суда не поступила.

 Поэтому суд кассационной инстанции исходит из обязанности суда в силу пункта 3 части 4 статьи 201 АПК РФ  решить вопрос о возложении на заинтересованное лицо обязанности устранить допущенные нарушения прав и законных интересов заявителя, отмечая, что возложение указанной обязанности в общей форме не противоречит требованиям АПК РФ; учитывая обязательность исполнения судебного акта, комитет должен определить реальный способ восстановления, не противоречащий содержанию судебного акта.

Иные вопросы по исполнению судебного акта могут быть разрешены исполняющими органами и заявителем через использование специальных механизмов, предусмотренных Кодексом, в частности, через обращение к суду апелляционной инстанции с заявлением о разъяснении судебного акта. 

При таких обстоятельствах кассационная жалоба комитета удовлетворению не подлежит.

Нарушений норм процессуального права, в силу части 4 статьи 288 АПК РФ являющихся безусловным основанием отмены судебных актов, не допущено. 

На основании изложенного, руководствуясь пунктом 1 части 1 статьи 287, статьей 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд 

 

П О С Т А Н О В И Л:

Решение Арбитражного суда Курской области от 25.04.2017 и постановление Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 30.08.2017 по делу №А35-4459/2015 оставить без изменения, а кассационную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу с момента его принятия.

Постановление может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном ст. 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

 

Председательствующий

 

Судьи   

ФИО1 

 

ФИО2

 

ФИО3