АРБИТРАЖНЫЙ  СУД  СЕВЕРО-КАВКАЗСКОГО  ОКРУГА

Именем Российской Федерации

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

 

арбитражного суда кассационной инстанции

Дело № А61-4433/2020

г. Краснодар

03 октября 2022 года

Резолютивная часть постановления объявлена 29 сентября 2022 года

Постановление в полном объеме изготовлено 03 октября 2022 года

Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего судьи Мещерина А.И., судей Анциферова В.А. и Епифанова В.Е., в отсутствие в судебном заседании истца – администрации местного самоуправления города Владикавказа                 (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>),  ответчика – общества с ограниченной ответственностью «Строймонолит» (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>), третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора –  Управления муниципального имущества и земельных ресурсов г. Владикавказа, рассмотрев кассационную жалобу администрации местного самоуправления города Владикавказа на решение Арбитражного суда Республики Северная Осетия – Алания             от 26.08.2021 и постановление Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда                    от 10.06.2022 по делу № А61-4433/2020, установил следующее.

Администрация местного самоуправления г. Владикавказа (далее – администрация) обратилась в арбитражный суд с исковым заявлением к ООО «Строймонолит» (далее – общество) о взыскании 2 057 216 рублей 17 копеек за период с 27.03.2015 по 31.03.2019 по договору от 02.12.2013 № 5189 аренды земельного участка, из которых 1 451 219 рублей 18 копеек – основной долг, 605 996 рублей 99 копеек – неустойка по состоянию 31.05.2019.

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено Управление муниципального имущества и земельных ресурсов г. Владикавказа (далее – управление).

Решением Арбитражного суда Республики Северная Осетия – Алания                              от 26.08.2021 в удовлетворении искового заявления отказано. Суд пришел к выводу о том, что в заявленный период участок не мог быть использован в соответствии с его назначением. Данное обстоятельство подтверждено вступившим в законную силу судебным актом и исключает обязанность ответчика (арендатора) вносить арендную плату.  

Постановлением Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 26.11.2021 решение от 26.08.2021 отменено, исковое заявление удовлетворено. С общества в пользу администрации взысканы заявленные истцом долг по арендной плате и неустойка. Апелляционный суд признал ошибочными выводы суда первой инстанции. Решение Ленинского районного суда г. Владикавказа от 21.08.2017 по делу № 2а-2069/2017 в целях применения части 3 статьи 69 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – Кодекс) обязательно для арбитражного суда не выборочно, а в полном объеме установленных обстоятельств и примененных норм. Судом общей юрисдикции установлен факт добросовестного пользования арендатором земельным участком, ответчик обязан оплатить землепользование в период с 27.03.2015 по 31.03.2019.

Постановлением Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 16.03.2022 постановление апелляционного суда отменено, дело направлено на новое рассмотрение в суд апелляционной инстанции. Суд округа указал на необходимость установления обстоятельств, требуемых для правильного разрешения иска администрации, а также рассмотрения заявления общества о пропуске срока исковой давности.

Постановлением Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 10.06.2022 решение от 26.08.2021 оставлено без изменения, апелляционная жалоба администрации – без удовлетворения. Суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что администрация пропустила срок исковой давности по требованиям о взыскании задолженности по арендной плате за период с 27.03.2015 по 10.09.2017. Возражения администрации о перерыве течения срока исковой давности в связи с признанием ответчиком долга (платежное поручение от 01.03.2017 № 1 на сумму 1 040 000 рублей) отклонены. В тех случаях, когда обязательство предусматривало исполнение по частям или в виде периодических платежей и должник совершил действия, свидетельствующие о признании лишь части долга (периодического платежа), такие действия не могут являться основанием для перерыва течения срока исковой давности по другим частям (платежам). Суд апелляционной инстанции просил истца представить пояснения о том, в счет обязательств за какой период учтен внесенный ответчиком платеж. Администрация не исполнила требования суда. Кроме того, решением Ленинского районного суда                           г. Владикавказа от 21.08.2017 по делу № 2а-2069/2017 установлено, что в период проведения аукциона по продаже права аренды земельного участка, спорный земельный участок в соответствии с градостроительным планом земельного участка относился территориальной зоне, в которой строительство любого капитального здания не допускалось. Поскольку общество в заявленный период не могло использовать земельный участок с кадастровым номером 15:09:0010201:130 в соответствии с условиями договора аренды и его разрешенным использованием, а также с учетом пропуска срока исковой давности по части периода взыскания, основания для удовлетворения иска отсутствуют.

В кассационной жалобе администрация просит отменить судебные акты и удовлетворить исковое заявление. Податель жалобы указывает, что в нарушение условий договора ответчик не вносил арендную плату. Срок исковой давности в данном случае не применим. Ответчик приобрел права и обязанности арендатора по договору перенайма, поэтому несет все риски, связанные с использованием участка.  

Отзывы на жалобу в суд округа не поступили. 

Участвующие в деле лица представителей в суд округа не направили, поэтому жалоба рассмотрена в их отсутствие в соответствии с правилами части 3                                 статьи 284 Кодекса.

Изучив материалы дела и доводы жалобы, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа считает, что решение и апелляционное постановление следует оставить без изменения.

Как видно из материалов дела, земельный участок площадью 9400 кв. м (кадастровый номер 15:09:0010201:130) поставлен на государственный кадастровый учет 18.09.2013, категория земель – земли населенных пунктов, разрешенное использование – для строительства многоэтажных жилых домов.

Администрация 30.09.2013 издала распоряжение № 266 о проведении аукциона по продаже права на заключение договора аренды данного земельного участка на 3 года в целях строительства многоквартирного жилого дома по адресу: РСО-Алания,                              

<

...>«б». 

Аукцион от 20.11.2013 признан несостоявшимся. На основании протокола об итогах аукциона от 20.11.2013 № 1 и приказа управления от 28.11.2013 администрация (арендодатель) и ФИО1 (арендатор) заключили договор от 02.12.2013 № 5189 аренды данного земельного участка в целях строительства многоэтажных жилых домов. Срок действия договора установлен сторонами с 02.12.2013 по 02.12.2016. Договор аренды прошел процедуру государственной регистрации (т. 1, л. 

<

...>).

В соответствии с пунктом 3.1 договора размер годовой арендной платы определен по результатам аукциона (447 тыс. рублей) и остается неизменным на весь период действия договора. Арендная плата вносится арендатором ежеквартально равными частями от указанной в пункте 3.1. договора суммы до 10 числа третьего месяца расчетного периода, а за 4 квартал не позднее 31 декабря текущего года путем перечисления по реквизитам арендодателя. Согласно пункту 3.5. договора неиспользование участка не освобождает арендатора от обязанности по внесению арендной платы.

В пункте 5.2 договора установлена неустойка за нарушение срока внесения арендной платы в размере 0,05% от неоплаченной суммы за каждый день просрочки.

На основании соглашения от 24.10.2014 ФИО1 передал ФИО2 права и обязанности арендатора по договору аренды от 02.12.2013 № 5189.

ФИО2 на основании договора перенайма от 17.03.2015 передал обществу права и обязанности арендатора по договору аренды от 02.12.2013 № 5189 (т. 1,                        л. д. 33 – 35).

Управление направило в адрес ответчика претензию от 06.05.2019 № 27/996 о необходимости оплаты долга по договору аренды от 02.12.2013 № 5189 за период с 27.03.2015 по 31.03.2019 в размере 2 057 216 рублей 17 копеек (в том числе  1 451 219 рублей 18 копеек – основной долг, 605 996 рублей 99 копеек – неустойка). 

Поскольку требования претензии арендатор не исполнил, администрация обратилась с исковым заявлением в арбитражный суд.

Законность решения и постановления арбитражных судов первой и апелляционной инстанций проверяется исходя из доводов, содержащихся в кассационной жалобе, с учетом установленных статьей 286 Кодекса пределов рассмотрения дела в арбитражном суде кассационной инстанции. 

В соответствии со статьями 606, 611, 614 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – Гражданский кодекс) арендодатель обязан предоставить арендатору имущество во временное владение и пользование (во временное владение), а арендатор – вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).

В силу пункта 1 статьи 329 и пункта 1 статьи 330 Гражданского кодекса исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой, под которой понимается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения.

Согласно подпункту 7 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – Земельный кодекс) любое использование земли в Российской Федерации осуществляется за плату, за исключением случаев, установленных федеральными законами и законами субъектов Российской Федерации (платность использования земли). Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата (пункт 1                   статьи 65 Земельного кодекса).

При производстве по делу в суде первой инстанции общество заявило о применении исковой давности (т. 1, л. д. 107 – 116).

В силу статьи 195 Гражданского кодекса исковой давностью признается срок для защиты права по иску лица, право которого нарушено. Общий срок исковой давности составляет три года (статья 196 Гражданского кодекса). Истечение срока исковой давности, о применении которой заявлено ответчиком, является самостоятельным основанием для отказа в иске (пункт 2 статьи 199 Гражданского кодекса). Согласно пункту 1 статьи 200 Гражданского кодекса течение срока исковой давности начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права.

При новом рассмотрении дела суд апелляционной инстанции сделал правильный вывод о том, что по части периода взыскания срок исковой давности пропущен. Соответствующие доводы жалобы суд округа отклоняет. С учетом соблюдения претензионного порядка урегулирования спора и условий договора о внесении арендной платы по требованиям о взыскании долга с 27.03.2015 по 10.06.2017, а также по соответствующим требованиям о взыскании неустойки, срок исковой давности пропущен. Довод о перерыве течения срока исковой давности в связи с признанием ответчиком долга рассмотрен апелляционным судом и правильно отклонен.  

Кроме того, исходя из положений статей 328, 606, 611 и 614 Гражданского кодекса договор аренды носит взаимный характер, риск невозможности использования арендованного имущества в соответствии с условиями договора и назначением этого имущества лежит на арендодателе. Если невозможность использования возникла по причине, за которую арендатор не отвечает, то он не обязан вносить арендную плату. Данная правовая позиция приведена в пункте 4 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 2 (2015), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 26.06.2015, а также в пункте 5 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 3 (2017), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 12.07.2017.

По смыслу приведенных норм и разъяснений создание арендодателем таких условий, при которых невозможно достижение цели аренды (в данном случае – строительство многоэтажных жилых домов), означает, что он не выполнил свою обязанность перед арендатором по обеспечению владения и (или) пользования сданным в аренду земельным участком. В этом случае передача по акту арендатору спорного земельного участка подтверждает лишь переход во владение арендатора земельного участка, однако не исключает установление обстоятельств возможности его действительного использования.

Согласно правовой позиции, сформулированной в определении Верховного Суда Российской Федерации от 03.03.2016 № 305-ЭС15-15053, к недостаткам, препятствующим пользованию арендованным имуществом, могут быть отнесены не только физическое состояние объекта аренды, но и юридическая невозможность использования имущества по назначению в целях, согласованных сторонами договора аренды.

В определении Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации от 16.06.2020 № 310-ЭС19-16588 сформулирована правовая позиция, согласно которой при решении вопроса о взыскании арендной платы правовые последствия недействительности и незаключенности договора аренды будут идентичными, поскольку в обоих случаях для взыскания денежных средств как на основании норм статьи 167 Гражданского кодекса, так и статьи 1102 Гражданского кодекса необходимо установить наличие встречного предоставления со стороны арендодателя, ставшего обогащением арендатора. В отсутствие возможности пользоваться арендованным участком, по обстоятельствам, не зависящим от арендатора, последний не обязан оплачивать пользование ни по договору, ни по правилам статьи 167 Гражданского кодекса, ни по нормам главы 60 Гражданского кодекса.

В данном случае вступившим в законную силу судебным актом суда общей юрисдикции установлено, что в период действия договора аренды градостроительный регламент территориальной зоны исключал возможность строительства многоквартирных жилых домов на участке (т. 1, л. д. 127 – 149).

Предусмотренные действующим законодательством условия для правомерного строительства на участке у арендатора отсутствовали. Более того, договор аренды для строительства заключен на торгах. В связи с истечением срока аренды и отсутствием на участке объекта незавершенного строительства, заключение нового договора аренды было возможно только по результатам публичной процедуры. В отсутствие нового договора аренды ответчик не мог получить разрешение на строительство. В силу части 5                     статьи 71 Кодекса наличие акта приема-передачи участка, частичное внесение арендной платы, отсутствие переписки с арендодателем сами по себе не исключают возможности подтверждения факта отсутствия встречного предоставления путем исследования и оценки других доказательств. Соответствующие доводы ответчика подтверждены вступившим в законную силу судебным актом, а также установленными обстоятельствами заключения договора аренды в целях строительства многоквартирных жилых домов на определенный срок. Доказательства, подтверждающие, что общество в течение всего заявленного периода имело для строительства многоквартирных жилых домов юридическую возможность, администрация не представила (статьи 9 и 65 Кодекса).

В отсутствие встречного предоставления судебные инстанции правомерно отказали в удовлетворении иска арендодателя о взыскании долга по арендной плате и неустойки.

Доводы кассационной жалобы администрации суд округа отклоняет.                                  В обжалуемых судебных актах подробно приведены мотивы, по которым суды пришли к выводу об отсутствии условий для удовлетворения иска; перечислены доказательства, исследованные и получившие правовую оценку, как отдельно, так и в совокупности. Доводы кассационной жалобы не свидетельствуют о нарушении судами первой и апелляционной инстанций норм материального или процессуального права, обусловлены несогласием с оценкой доказательств и постановленными по результатам их исследования выводами, которое не является достаточным основанием для отмены (изменения) судебных актов. Пределы рассмотрения дела в суде кассационной инстанции ограничены проверкой правильности применения судами норм материального и процессуального права, а также соответствия выводов о применении нормы права установленным по делу обстоятельствам и имеющимся в нем доказательствам (части 1 и 3 статьи 286 Кодекса).

При таких обстоятельствах основания для отмены судебных актов по доводам жалобы отсутствуют.

От уплаты государственной пошлины по кассационной жалобе администрация освобождена.

Руководствуясь статьями 274, 284 − 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Республики Северная Осетия – Алания от 26.08.2021 и постановление Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 10.06.2022 по делу № А61-4433/2020 оставить без изменения, кассационную жалобу – без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий                                                    А.И. Мещерин

Судьи        В.А. Анциферов

        В.Е. Епифанов