ДЕВЯТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

127994, Москва, ГСП-4, проезд Соломенной cторожки, 12

адрес электронной почты: 9aas.info@arbitr.ru

адрес веб.сайта: http://www.9aas.arbitr.ru

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

№ 09АП-33038/2019-ГК

Дело № А40-34509/19

г. Москва

22 июля 2019 года

Резолютивная часть постановления объявлена 15 июля 2019 года 

Постановление изготовлено в полном объеме 22 июля 2019 года 

Девятый арбитражный апелляционный  суд в составе:

председательствующего судьи Панкратовой Н.И.,

судей Савенкова О.В., Кораблевой М.С., при ведении протокола судебного заседания секретарем ФИО1,рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу

ООО "АвтоПоставка"

на решение Арбитражного суда г. Москвы от 22 апреля 2019 года

по делу № А40-34509/19, принятое судьей Скачковой Ю.А. (37-247),

по иску ООО "АвтоПоставка" (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>)

к ООО "Инвестор Групп" (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>)

о признании договора аренды нежилых помещений расторгнутым, взыскании суммы обеспечительного платежа, процентов за пользование чужими денежными средствами, штрафа,

при участии в судебном заседании представителей: от истца: ФИО2 по доверенности от 12.03.2019 г.; 

от ответчика: ФИО3 по доверенности от 28.03.2019 г.;

У С Т А Н О В И Л:

Общество с ограниченной ответственностью «Автопоставка» (далее - истец) обратилось в Арбитражный суд г. Москвы с исковым заявлением к Обществу с ограниченной ответственностью «ИНВЕСТОР ГРУПП» (далее - истец) о признании договора аренды нежилых помещений от 22.01.2018 № 2/2018 расторгнутым, взыскании суммы обеспечительного платежа в размере 1 000 000 руб., процентов за пользование чужими денежными средствами за период с 04.01.2019 по дату фактического исполнения ответчиком обязательства по оплате задолженности, штрафа в размере 3 352 007 руб. 60 коп.

Решением Арбитражного суда г. Москвы от 22 апреля 2019 года по делу № А40-34509/19 в иске отказано.

Не согласившись с принятым судебным актом, истец обратился в Девятый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит решение  отменить, заявленные требования удовлетворить.

В судебном заседании суда апелляционной инстанции Заявитель требования и доводы жалобы поддержал; 

Представитель ответчика доводы апелляционной жалобы отклонил за необоснованностью. Считает решение суда первой инстанции законным и обоснованным и просит оставить решение суда без изменения, апелляционную жалобу  - без удовлетворения.

Арбитражный апелляционный суд, изучив материалы дела, исследовав имеющиеся в материалах дела доказательства, проверив все доводы апелляционной жалобы, проверив законность и обоснованность обжалуемого решения в порядке, предусмотренном статьями 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, пришел к выводу, что оснований для отмены решения суда первой инстанции не имеется.

Как следует из материалов дела, 22.01.2018 между Обществом с ограниченной ответственностью «Автопоставка» (далее – Арендатор, Истец) и Обществом с ограниченной ответственностью «ИНВЕСТОР ГРУПП» (далее – Арендодатель, Ответчик) заключен договор аренды нежилых помещений № 2/2018 (далее - Договор).

Согласно п. 1.1. Договора Арендодатель обязуется передать Арендатору в соответствии с положениями и условиями настоящего Договора во временное владение и пользование на срок аренды за плату Помещения общей площадью 698,3 (Шестьсот девяносто восемь целых и три десятых) кв. м.. расположенные в здании по адресу: Москва. Варшавское шоссе, дом 150, условный номер 77-77-12/006/2008-367, кадастровый номер 77:05:0008003:1091, в соответствии с Поэтажными планами БТИ, копии которых являются неотъемлемой частью настоящего договора, в границах, выделенных цветной линией (Приложение 1), а Арендатор обязуется принять во временное владение и пользование указанные Помещения в здании, своевременно и в должном объеме вносить арендную плату и исполнять все другие обязательства, предусмотренные настоящим Договором.

Согласно п. 1.2. Договора помещения передаются Арендатору для организации продаж (аренды, проката, такси) и ремонта автотранспортных средств (организация сервиса), продажи запасных частей, а также сопутствующих данному виду использования видов деятельности (Разрешенное Использование).

В соответствии с п. 2.1. Договора, настоящий Договор подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации. При этом правоотношения и обязательства у сторон по настоящему Договору возникают с момента подписания Договора обеими сторонами и передачей Помещений Арендатору по Акту приёма-передачи.

Согласно п. 2.2. Договора срок Аренды означает 10 (десять) лет с даты передачи Помещений Арендатору по Акту приема-передачи.

10.08.2018 Истцом Ответчику передано письмо, из текста которого следует, что Истец на основании п. 1.2. Договора, потребовал Ответчика обеспечить круглосуточный доступ (въезд или выезд) автотранспортных средств на территорию, прилегающую   к арендуемому помещению, с целью осуществления предпринимательской деятельности.

13.08.2018 Ответчиком в адрес Истца направлено уведомление о расторжении Договора в порядке п. 9.6 Договора с указанием на прекращение договорных отношений с 08.02.2019.

Согласно п. 9.6. Договора любая из Сторон вправе расторгнуть настоящий Договор в одностороннем внесудебном порядке, уведомив другую Сторону не позднее, чем за 180 (сто восемьдесят) календарных дней до предполагаемой даты расторжения Договора, без возмещения другой Стороне каких-либо убытков и без выплаты какой-либо неустойки, штрафа. Такое одностороннее расторжение Договора возможно исключительно при условии отсутствия каких-либо нарушений положений данного Договора Стороной, выступающей с инициативой расторжения Договора, на момент направления такого уведомления.

Истец полагает, что уведомление Ответчика о расторжении Договора в порядке п. 9.6 Договора с 08.02.2019 направленно незаконно, поскольку в соответствии с п. 9.6 Договора такое одностороннее расторжение Договора возможно исключительно при условии отсутствия каких-либо нарушений положений данного Договора Стороной, выступающей   с   инициативой   расторжения   Договора,   на   момент   направления   такого уведомления, в то время как Ответчиком допущены существенные нарушения п. 1.2. Договора.

03.12.2018 Истцом в адрес Ответчика направлено предложение считать последним днем аренды 31.12.2018 и о возврате арендуемых помещений.

В ответ на указанное предложение Ответчиком в адрес Истца направлено письмо исх. № 65/2018 от 05.12.2018, из текста которого следует, что расторжение договора, ранее указанного в Уведомлении срока 09.02.2019, не представляется возможным.

20.12.2018 Истцом Ответчику вручено Уведомление-претензия в соответствии, с которой в связи с не устранением Ответчиком препятствий по круглосуточному доступу (въезду или выезду) автотранспортных средств на территорию, прилегающую к арендуемому помещению, Истец требует расторгнуть Договор не позднее 29.12.2018 с подписанием соответствующих документов, так как данное не устранение делает не возможным использование арендуемых помещений по назначению и создаёт препятствие пользованию арендуемыми помещениями, что, по мнению Истца, в порядке п. 9.4.1.(а) Договора даёт право Арендатору требовать досрочного расторжения в одностороннем внесудебном порядке.

В соответствии с п. 9.5. Договора в случае расторжения Арендатором Договора по вине Арендодателя Арендодатель обязан уплатить Арендатору сумму равную четырёхкратному действующему размеру Базовой арендной платы за один календарный месяц Срока аренды в качестве штрафа и стоимость документально подтверждённых расходов по оплате юридических услуг. Соответствующий штраф ответчик обязан уплатить на реквизиты Арендатора, указанные в договоре, в течение 14 календарных дней с момента получения данного уведомления. В случае отказа от расторжения Договора до 29.12.2018 и не оплаты указанного штрафа в определённый срок Общество с ограниченной ответственностью «Автопоставка» оставляет за собой право обратиться в суд.

Кроме того, Истец полагает, что в порядке п. 9.5. Договора у Истца возникло право требования возврата Обеспечительного платежа в фактически существующем размере и этот возврат Ответчик обязан произвести в течение 14 календарных дней с момента получения данного уведомления.

В соответствии с п. 9.4.1. (а) Договора по требованию Арендатора Договор, может быть, досрочно расторгнут в одностороннем внесудебном порядке в том числе в случае, когда Арендодатель не предоставляет Помещения в пользование Арендатору либо создает препятствия пользованию Помещениями в соответствии с условиями Договора или назначением Помещений;

Арендодатель обязуется вернуть Арендатору Обеспечительный платеж в фактически существующем размере.

В соответствии с п. 7.1. Договора сумма обеспечительного платежа по настоящему договору составляет 1 000 000 руб.

Обеспечительный платеж вносится Арендатором до 25.01.2018.

Стороны договорились, что вышеуказанные Обеспечительные платежи не являются соглашением о задатке, не являются авансом, а являются резервом, сформированным Арендодателем, в связи, с чем не облагаются НДС.

Такой сформированный резерв направлен:

А) на возможность удержания из Обеспечительного платежа Арендодателем компенсации ущерба, нанесенного Арендатором Арендодателю в течение Срока аренды, а ущерб - подтвержден документально подтвержденными расходами и оценкой;

Б) на возможность удержания Обеспечительного платежа Арендодателем в качестве штрафа в случае досрочного расторжения настоящего Договора по вине Арендатора, при условии надлежащего исполнения Арендодателем своих обязательств.

В случае досрочного расторжения Договора по любому иному основанию, а также при истечении срока настоящего Договора все обеспечительные платежи возвращаются Арендатору либо зачитываются Арендодателем по имеющимся обязательствам Арендатора по соглашению Сторон.

Платежным поручением от 23.01.2018 № 14 Истец перечислил Ответчику обеспечительный платеж в размере 1 000 000 руб.

Как утверждает Истец, он сдал арендуемые помещения в надлежащем виде, претензий от Ответчика по устранению недостатков арендуемых помещений в адрес Истца не поступало. Обязательства по оплате аренды Истцом исполнены в полном объеме и в установленный Договором срок, по мнению Истца.

Изложенные обстоятельства, по мнению Истца, свидетельствуют о том, что у Ответчика возникла обязанность по возврату обеспечительного платеже в размере 1 000 000 руб. в течение 14 календарных дней с момента получения уведомления от 20.12.2018.

Данное     Уведомление-претензия     получено     Ответчиком     20.12.2018,     что подтверждается соответствующей отметкой на Уведомлении.

Также Истцом со ссылкой на ст. 395 ГК РФ заявлено требование о взыскании процентов за пользование чужими денежными средствами за период с 04.01.2019 по дату фактического исполнения ответчиком обязательства по оплате задолженности, а также требование о взыскании штрафа в размере 3 352 007 руб. 60 коп.

В соответствии с п. 9.5. Договора в случае расторжения Арендатором настоящего Договора по вине Арендодателя Арендодатель обязан уплатить Арендатору по письменному требованию:

(iii) сумму равную четырехкратному действующему размеру Базовой арендной платы за один календарный месяц Срока Аренды в качестве штрафа; и

(iv) стоимость документально подтвержденных расходов Арендатора по оплате юридических услуг, но в любом случае не более суммы равной трехкратному действующему размеру Базовой арендной платы за один календарный месяц Срока Аренды.

Истцом суммы штрафа произведен Истцом следующим образом:

В соответствии с 7.3.2 Договора базовая арендная плата на период с 01.03.2018 до окончания срока аренды составляет: 12 204 руб. в год за один квадратный метр арендуемой площади Помещений, указанной в п. 1.1 Договора, плюс НДС 18% - 2 196,72 руб. (итого с учётом НДС 18%=14 400,72 руб.).

Стоимость одного квадратного метра арендуемой площади Помещений, указанной в п. 1.1 Договора, в месяц составляет 1 200 руб. 06 коп., с учётом НДС (18%) - 183,06 руб.

В соответствии с п. 1.1 Договора Арендодатель обязуется передать Арендатору в соответствии с положениями и условиями настоящего Договора во временное владение и пользование на срок аренды за плату Помещения общей площадью 698,3 кв.м., расположенные в здании по адресу: Москва, Варшавское шоссе, дом 150.

Таким образом, согласно расчету Истца, ежемесячный Базовый арендный платеж составляет (1 200 руб. 06 коп. * 698 руб. 30 коп. = 838 001 руб. 90 коп.).

Истец полагает, что в соответствии с п. 9.5. Договора Ответчик обязан уплатить Истцу сумму равную четырехкратному действующему размеру Базовой арендной платы за один календарный месяц Срока Аренды в качестве штрафа в размере 3 352 007 руб. 60 коп. (838 001 руб. 90 коп.*4 = 3 352 007 руб. 60 коп.)

Суд первой инстанции, исследовав обстоятельства и дав оценку представленным в материалы дела доказательствам, пришел к выводу о необоснованности заявленных требований, ввиду недоказанности указанных арендатором в иске обстоятельств.

По мнению судебной коллегии, данные выводы суда первой инстанции соответствуют материалам дела и являются правомерными. 

На основании п. 1 ст. 450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено ГК РФ, другими законами или договором.

Положения ст. 619, 620 ГК РФ не содержат запрета на досрочное расторжение договора аренды по иным основаниям, не предусмотренным в данных правовых нормах, в связи с чем, стороны при заключении договора вправе установить основания для досрочного расторжения договора и условия такого расторжения.

Уведомлением от 27.12.2018 Истец сообщил Ответчику об одностороннем расторжении Договора по инициативе Арендатора на основании п. 9.4.1. (а) Договора 29 декабря 2018 года.

В качестве основания для расторжения Договора в уведомлении Истец указал не устранение Ответчиком препятствий по круглосуточному доступу (въезду или выезду) автотранспортных средств на территорию, прилегающую к арендуемому помещению согласно требованию Истца от 10.08.2018.

Вместе с тем, Условиями Договора предусмотрено предоставление Ответчиком Истцу во владение  и  пользование нежилых помещений. Какие-либо положения и договоренности о предоставлении Ответчиком Истцу территории, прилегающей к арендуемым помещениям, в том числе для въезда или выезда автотранспортных средств в Договоре аренды отсутствуют.

За время владения и пользования помещениями Истец с предложениями об изменении Договора либо о заключении иных договоров, обеспечивающих круглосуточный доступ автотранспорта на прилегающую к арендуемым помещениям территорию, к Ответчику не обращался, доказательств обратного Истцом в материалы дела, в нарушение требований ст. 65 АПК РФ, не представлено.

20.12.2018 Истцом в адрес Ответчика направлено Уведомление-претензия, в которой со ссылкой на неисполнение Ответчиком требования от 10.08.2018 об устранении препятствий по круглосуточному доступу автотранспортных средств на территорию, прилегающую к арендуемому помещению, Истец потребовал расторгнуть Договор аренды не позднее 29.12.2018. При этом доказательств, подтверждающих чинение Ответчиком препятствий в использовании Истцом помещений для предпринимательской деятельности, не представлено.

Таким образом, учитывая, что объект аренды ограничен помещениями, земельный участок в аренду не предоставлен, условиями Договора не предусмотрена обязанность Ответчика перед Истцом по обеспечению доступа автотранспорта на прилегающую к арендуемым помещениям территорию, суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу о том, что Договор в этой части не нарушен Ответчиком, в связи с чем, у Истца не возникло право на расторжение Договора по основаниям п. 9.4.1. Договора.

Кроме того, Истцом не представлено доказательств, подтверждающих чинение Ответчиком препятствий в пользовании помещениями. Ввиду отсутствия факта нарушения Ответчиком условий Договора данный Договор не может быть расторгнут Истцом в порядке п. 9.4.1. (а) с применением к Ответчику штрафа, предусмотренного пунктом 9.5 Договора, что исключает возможность удовлетворения заявленного требования.

Согласно пункту 8 Постановления Пленума Высшего арбитражного Суда Российской Федерации от 06.06.2014 № 35 «О последствиях расторжения договора» в случае расторжения договора, предусматривавшего передачу имущества во владение или пользование (например, аренда, ссуда), лицо, получившее имущество по договору, обязано в разумный срок возвратить его стороне, передавшей это имущество. Порядок исполнения     этого     обязательства     определяется     положениями     общей     части обязательственного права, включая правила Главы 22 ГК РФ и специальными нормами об отдельных видах договоров либо договором, в том числе если договор регулирует порядок возврата имущества по окончании срока его действия. В таком случае положения Главы 60 ГК РФ применению не подлежат.

При этом в случае расторжения договора аренды взысканию также подлежат установленные договором платежи за пользование имуществом до дня фактического возвращения имущества лицу, предоставившему это имущество в пользование, а также убытки и неустойка за просрочку арендатора по день фактического исполнения им всех своих обязательств (ст. 622 ГК РФ).

Акт осмотра помещений, составление которого предусмотрено Договором в качестве необходимого условия для составления акта возврата помещения Истцом Ответчику, составлен сторонами 08.02.2019.

Таким образом, документы, подтверждающие возврат помещения истцом Ответчику и соблюдение установленной Договором процедуры возврата помещения от Истца Ответчику, отсутствуют.

Дата фактического возвращения помещений арендатором арендодателю – 08.02.2019.

Согласно п. 7.1 Договора сумма обеспечительного платежа по Договору составляет 1 000 000 руб. Обеспечительный платеж внесен Истцом на расчетный счет Ответчика 23.01.2018.

В силу пунктов 7.1.1 и 3.4 Договора из суммы обеспечительного платежа арендодатель вправе удержать суммы задолженности арендатора по уплате арендной платы в случае, если такая задолженность просрочена более чем на один рабочий день и стоимость работ (включая стоимость материалов и оборудования), указанную в расчете, включенном в акт осмотра или в уточненный акт осмотра.

На основании пункта 13 Информационного письма Президиума Высшего арбитражного Суда РФ от 11.01.2002 № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой» досрочное освобождение арендуемого помещения (до прекращения в установленном порядке действия договора аренды) не является основанием прекращения обязательства арендатора по внесению арендной платы.

Вместе с тем, как усматривается из материалов дела, у Истца имеется задолженность по арендной плате, размер которой за период с декабря 2018 по 08.02.2019 составляет 1 166 300 руб. 15 коп.

Согласно расчету I, приложенному к уточненному акту осмотра, необходимая для приведения помещений в состояние, с учетом естественного износа, сумма составляет 713 577 руб. 31 коп.

Положениями п. 7.1.4. Договора установлено, что в случае истечения срока действия Договора или досрочного прекращения Договора по соглашению Сторон, по инициативе Арендодателя (за исключением случаев, когда досрочное прекращение Договора произошло по вине Арендатора), или в случае нарушения срока возврата Помещений, Арендодатель обязан:

(a)   возвратить Арендатору ½ часть суммы Обеспечительного платежа (с удержанием всех сумм, подлежащих уплате Арендодателю по настоящему Договору) в течение 10 (Десяти) Рабочих дней с даты подписания Арендатором Акта возврата Помещений:

(b)   возвратить Арендатору оставшуюся 1/2 часть суммы Обеспечительного платежа (с удержанием всех сумм, подлежащих уплате Арендодателю по настоящему Договору) в течение 32 рабочих дней с даты подписания Арендатором Акта возврата Помещений. Поскольку сторонами соответствующий Акт не оформлен, момент определенный п. (a) и (b) п. 7.1.4. Договора не наступил.

Суд приходит к выводу, что у Истца отсутствуют основания для начисления на сумму обеспечительного платежа процентов за пользование чужими денежными средствами, поскольку установленный Истцом в письме от 20.12.2018 срок возврата обеспечительного платеж в 14 дней, противоречит положениям п. 7.1.4. Договора, что недопустимо.

Исходя из п. 2 ст. 310 ГК РФ одностороннее изменение условий обязательства. связанного с осуществлением всеми его сторонами предпринимательской деятельности, или односторонний отказ от исполнения этого обязательства допускается в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором.

В соответствие с пунктом 13 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 22.11.2016 № 54 «О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации об обязательствах и их исполнении» в случае правомерного одностороннего отказа от исполнения договорного обязательства полностью или частично договор считается соответственно расторгнутым или измененным (пункт 2 ст. 450.1 ГК РФ). В силу пункта 1 ст. 450.1 ГК РФ право на одностороннее изменение условий договорного обязательства или на односторонний отказ от его исполнения может быть осуществлено управомоченной стороной путем соответствующего уведомления другой стороны. Договор изменяется или прекращается с момента, когда данное уведомление доставлено или считается доставленным по правилам ст. 165.1 ГК РФ, если иное не предусмотрено ГК РФ. другими законами, иными правовыми актами или условиями сделки либо не следует из обычая или из практики, установившейся во взаимоотношениях сторон.

Согласно п. 9.6 Договора любая из сторон вправе расторгнуть настоящий Договор в одностороннем внесудебном порядке, уведомив другую сторону не позднее, чем за 180 (сто восемьдесят) календарных дней до предполагаемой даты расторжения Договора, без возмещения другой стороне каких-либо убытков и без выплаты какой-либо неустойки, штрафа.

Таким образом, условие об одностороннем внесудебном порядке расторжения Договора по инициативе любой стороны, суд признает соответствующим требованиям действующего законодательства. В связи с чем, приходит к выводу, что Ответчик законно и в полном соответствии с порядком, установленным Договором реализовал свое право на одностороннее расторжение Договора, с соблюдением процедуры его расторжения, в связи с чем, Договор прекращен 08.02.2019.

При таких обстоятельствах, заявленные исковые требования удовлетворению не подлежат.

На основании изложенного, исходя из фактических обстоятельств дела, с учетом оценки представленных доказательств, суд апелляционной инстанции считает, что судом первой инстанции дана надлежащая оценка обстоятельствам дела, и у судебной коллегии не имеется оснований для их переоценки, в связи с чем, решение Арбитражного суда г. Москвы отмене не подлежит. 

Поскольку заявителем не представлено в материалы дела надлежащих и бесспорных доказательств в обоснование своей позиции, доводы, изложенные в апелляционной жалобе, не содержат фактов, которые не были бы проверены и не учтены судом первой инстанции при рассмотрении дела и имели бы юридическое значение для вынесения судебного акта по существу, влияли на обоснованность и законность судебного акта, либо опровергали выводы суда первой инстанции, доводы жалобы не могут служить основанием для отмены решения Арбитражного суда г. Москвы.

Руководствуясь ст.ст. 110, 176, 266-268, п. 1 ст. 269, 271 АПК РФ, суд -     

П О С Т А Н О В И Л:

Решение Арбитражного суда города Москвы от 22 апреля 2019 г. по делу               № А40-34509/19 оставить без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в течение двух месяцев со дня изготовления в полном объеме в Арбитражный суд Московского округа.  

Председательствующий судья:  Н.И. Панкратова 

Судьи:  М.С. Кораблева 

 О.В. Савенков