ТРИНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

191015, Санкт-Петербург, Суворовский пр., 65, лит. А

http://13aas.arbitr.ru

 

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

Дело №А56-125204/2023

06 февраля 2025 года

г. Санкт-Петербург

Резолютивная часть постановления объявлена 28 января 2025 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 06 февраля 2025 года.

Тринадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:председательствующего С.В. Изотовой,

судей М.А. Ракчеевой, Н.Е. Целищевой, 

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1,

рассмотрев в судебном заседании при участии:

от  ФИО2 представителя ФИО3 (доверенность от 15.05.2024),

от Управления Росреестра представителя ФИО4 (доверенность от 15.05.2024),

от  ФИО5 представитель не явился,

от финансового управляющего представитель не явился,

апелляционные жалобы финансового управляющего ФИО5 ФИО6 и индивидуального предпринимателя ФИО2 на решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 17.10.2024 по делу № А56-125204/2023  (судья  Н.В. Парнюк) по заявлению:

индивидуального предпринимателя ФИО2 (Санкт-Петербург)

к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Санкт-Петербургу (191124, Санкт-Петербург, ул. Красного Текстильщика, 10-12; ОГРН 

<

***>; ИНН 

<

***>),

третье лицо:

ФИО5 (Санкт-Петербург)

о признании незаконным отказа, 

установил:

индивидуальный предприниматель ФИО2 (далее - Предприниматель) обратился в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с заявлением к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Санкт-Петербургу (далее - Управление Росреестра) о признании незаконным приостановления государственной регистрации перехода прав, оформленного уведомлением от 18.09.2023 № КУВД-001/2023-35302148/7, признании незаконным отказа в государственной регистрации перехода прав, оформленного уведомлением от 21.11.2023 № КУВД-001/2023-35302148/9, признании незаконными действий по неосуществлению действий по государственной регистрации права собственности на объект недвижимости (здание автовесового хозяйства, с кадастровым номером 78:37:0017412:3030, расположенное по адресу: Санкт-Петербург, Колпинский р-н, пос. Металлострой, промзона Металлострой, дорога на Металлострой, д. 5, лит. АЕ, этажность 2, общей площадью 138,3 кв. м); об обязании устранить допущенные нарушения и осуществить регистрацию объекта недвижимости.

Решением от 17.10.2024 в удовлетворении заявленных требований отказано.

Не согласившись с указанным решением, финансовый управляющий ФИО5 ФИО6 обратился с апелляционной жалобой, в которой просит решение отменить, заявленные требования удовлетворить.

В обоснование апелляционной жалобы ее податель указывает, что  именно Управлением Росреестра была предоставлена выписка из Единого государственного реестра недвижимости (далее – ЕГРН) с указанием площади объекта 138,3 кв. м, данные сведения подтверждаются  ведомостью помещений от 31.08.2006, планом первичного объекта недвижимости от 05.09.2006, а также подтверждены определением Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 02.02.2023 по делу № А56-74955/2019/утвПолож/измен2,  покупатель ФИО2 является добросовестным покупателем, определением суда от 30.08.2024 отказано в удовлетворении требований о признании недействительными торгов по продаже спорного  объекта, обжалуемый судебный акт противоречит трем ранее принятым судебным актам, спорный объект не отвечает признакам объекта самовольного строительства.

Предприниматель также обратился с апелляционной жалобой, в которой просит  решение отменить.

В обоснование апелляционной жалобы ее податель указывает, что  Предприниматель приобрел спорный объект на торгах, исполнил условия договора,  указанная в договоре площадь подтверждается выпиской из ЕГРН, выданной Управлением Росреестра,  доказательства того, что площадь объекта составляет 81 кв. м, в материалах дела отсутствуют.

В отзыве на апелляционную жалобу ФИО2 Управление Росреестра  просит решение оставить без изменения, указывает, что податель жалобы  лишь излагает обстоятельства по делу № А56-74955/2019, по смыслу статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) статей 51, 55 Градостроительного кодекса Российской Федерации (далее – ГрК РФ) спорный объект является самовольной постройкой, документы о его легализации  в регистрирующий орган представлены не были, податель жалобы ссылается на технический паспорт от 05.09.2006, согласно которому общая площадь объекта  составляет 138,3 кв. м, но не указывает, что в паспорте имеется отметка о самовольной перепланировке.

В судебном заседании представитель ФИО2 поддержал апелляционную жалобу, указал, что добросовестно полагался на данные Единого государственного реестра недвижимости, вступившими в силу судебными актами отказано в признании недействительными торгов и договора; представитель Управления Росреестра против удовлетворения апелляционных жалоб возражал, указал, что  заявители не лишены возможности легализовать спорный объект.

Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, решением Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 27.07.2020 по делу № А56-74955/2019, резолютивная часть которого объявлена 22.07.2020, ФИО5 (далее - должник) признана несостоятельной (банкротом), в отношении нее введена процедура реализации имущества гражданина сроком на шесть месяцев до 22.01.2021, финансовым управляющим утвержден ФИО7.

Определением от 02.02.2023 по делу № А56-74955/2019/утвПолож/измен2 арбитражный суд утвердил положение о порядке, сроках и условиях реализации имущества (далее - Положение), принадлежащего должнику ФИО5, в виде здания автовесового хозяйства, кадастровый номер 78:37:0017412:3030, расположенного по адресу - 196641, СПб, Колпинский район, пос. Металлострой, промзона Металлострой, дорога на Металлострой дом 5 лит. АЕ. Этажность - 2, площадь - 138,3 кв. м. 

На основании утвержденного Положения были проведены торги посредством публичного предложения (сообщение о проведении торгов от 04.04.2023 № 11157939). 

Победителем торгов признан ФИО2 (ИНН 

<

***>) с предложением о цене в 4 500 010,00 руб. 

Предприниматель, как победитель торгов, и должник в лице финансового управляющего подписали договор купли-продажи  объекта. 

Финансовый управляющий и Предприниматель 10.08.2023 обратились в Управление Росреестра с заявлением о регистрации права собственности Предпринимателя на объект. 

Управление Росреестра приостановило регистрационные действия до 21.11.2023 на основании пунктов 5, 9, 49 части 1 статьи 26 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (далее - Закон о регистрации), поскольку заявители не представили документы, необходимые для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав; не представили (не поступили) документы (сведения, содержащиеся в них), запрошенные органом регистрации прав по межведомственным запросам; имеются противоречия между сведениями об объекте недвижимости, содержащимися в представленных заявителем документах, и сведениями Единого государственного реестра недвижимости о таком объекте недвижимости (за исключением случаев, если вносятся изменения в указанные сведения Единого государственного реестра недвижимости о таком объекте недвижимости). 

Впоследствии 18.09.2023 Управление вынесло уведомление о неустранении причин приостановления в связи представлением дополнительных документов; уведомлением от 21.11.2023 в регистрации перехода прав отказано в связи с неустранением причин приостановления регистрационных действий. 

Ссылаясь на то, что действия и бездействие Управления Росреестра являются незаконными, Предприниматель обратился в суд с настоящим заявлением.

Суд первой инстанции в удовлетворении заявления отказал, пришел к выводу, что спорный объект имеет признаки объекта самовольного строительства.

Законность и обоснованность обжалуемого судебного акта проверены в апелляционном порядке. 

Согласно части 1 статьи 198 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ) граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) государственных органов, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.

В соответствии с частью 4 статьи 200 АПК РФ при рассмотрении дел об оспаривании ненормативных правовых актов, решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц арбитражный суд в судебном заседании осуществляет проверку оспариваемого акта или его отдельных положений, оспариваемых решений и действий (бездействия) и устанавливает их соответствие закону или иному нормативному правовому акту, устанавливает наличие полномочий у органа или лица, которые приняли оспариваемый акт, решение или совершили оспариваемые действия (бездействие), а также устанавливает, нарушают ли оспариваемый акт, решение и действия (бездействие) права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности. 

Таким образом, в круг обстоятельств, подлежащих установлению при рассмотрении дел об оспаривании ненормативных актов, действий (бездействия) госорганов входят проверка соответствия оспариваемого акта закону или иному нормативному правовому акту, проверка факта нарушения оспариваемым актом действием (бездействием) прав и законных интересов заявителя, а также соблюдение срока на подачу заявления в суд. 

Согласно части 5 статьи 200 АПК РФ с учетом части 1 статьи 65 АПК РФ обязанность доказывания соответствия оспариваемого ненормативного правового акта закону или иному нормативному правовому акту, законности принятия оспариваемого решения, совершения оспариваемых действий (бездействия), наличия у органа или лица надлежащих полномочий на принятие оспариваемого акта, решения, совершение оспариваемых действий (бездействия), а также обстоятельств, послуживших основанием для принятия оспариваемого акта, решения, совершения оспариваемых действий (бездействия), возлагается на орган или лицо, которые приняли акт, решение или совершили действие (бездействие). 

В силу указанных норм и статьи 13 ГК РФ в круг обстоятельств, подлежащих установлению при рассмотрении дел об оспаривании ненормативных актов, действий (бездействия) госорганов входят проверка соответствия оспариваемого акта, действия (бездействия) закону или иному нормативному правовому акту, факта нарушения оспариваемым актом, действием (бездействием) прав и законных интересов заявителя, а также соблюдение срока на обращение с заявлением в суд. 

Согласно части 1 статьи 29 Закона о регистрации государственная регистрация прав включает в себя, в том числе, проведение правовой экспертизы документов, представленных для осуществления государственной регистрации прав, на предмет наличия или отсутствия установленных настоящим Законом оснований для приостановления государственной регистрации прав либо для отказа в осуществлении государственной регистрации прав (пункт 3). Правовая экспертиза не затрагивает содержание гражданского права, а лишь удостоверяет юридическую силу правоустанавливающих документов.

В статье 26  Закона о регистрации перечислены основания, при которых осуществление государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав приостанавливается по решению государственного регистратора прав. 

В силу требований пункта 71 Административного регламента Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии, утвержденного приказом Минэкономразвития России от 07.06.2020 № 278, уведомление об отказе в государственном кадастровом учете и (или) государственной регистрации прав должно содержать все причины, послужившие основанием для приостановления осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, с указанием норм (пунктов, частей, статей) нормативных правовых актов, несоблюдение которых привело к приостановлению, а неустранение этих причин - к отказу в государственном кадастровом учете и (или) государственной регистрации прав, и содержание данных норм, а также указание на то, в чем именно заключалось несоблюдение требований указанных нормативных правовых актов. 

Данные причины должны быть указаны таким образом, чтобы заявителю, не обладающему специальными знаниями в области права, было ясно без дополнительных разъяснений, на основании каких правовых норм и какие действия он должен был совершить в целях устранения этих причин, неустранение которых привело к принятию решения об отказе в оказании ему государственной услуги, а также для подачи вновь документов на государственный кадастровый учет и (или) государственную регистрацию прав или подготовки им заявления в суд, арбитражный суд об обжаловании отказа в осуществлении государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав. 

Отказывая в признании ненормативного акта недействительным, суд первой инстанции  руководствовался следующим.

Согласно статье 23 Федерального закона от 24.07.2007 № 221-ФЗ «О кадастровой деятельности», действовавшей до 01.01.2017, постановка на учет объекта недвижимости, учет изменений объекта недвижимости, учет части объекта недвижимости, учет адреса правообладателя или снятие с учета объекта недвижимости осуществляется в случае принятия органом кадастрового учета соответствующего решения об осуществлении кадастрового учета

Кадастровый учет в этот период (до 01.01.2017) осуществлялся филиалом федерального государственного бюджетного учреждения «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии». 

С 01.01.2017 вступил в силу Закон о регистрации, согласно которому кадастровый учет недвижимости и государственная регистрация прав объединены в единую систему учета и регистрации. 

В соответствии с пунктом 6 статьи 72 Закона о регистрации со дня вступления Закона о регистрации  сведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее - ЕГРП) и сведения государственного кадастра недвижимости считаются сведениями, содержащимися в Реестре и не требующими дополнительного подтверждения, в том числе указанными в статье 4 Закона о регистрации участниками отношений, возникающих при осуществлении государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав. 

Приказом Минэкономразвития России от 16.12.2015 № 943, действовавшим на дату введения в действие Закона о регистрации, был утвержден Порядок ведения Единого государственного реестра недвижимости, формы специальной регистрационной надписи на документе, выражающем содержание сделки, состава сведений, включаемых в специальную регистрационную надпись на документе, выражающем содержание сделки, и требований к ее заполнению, а также требований к формату специальной регистрационной надписи на документе, выражающем содержание сделки, в электронной форме, порядка изменения в Едином государственном реестре недвижимости сведений о местоположении границ земельного участка при исправлении реестровой ошибки (далее - Порядок № 943). 

В пункте 178 Порядка № 943 определено, что перед внесением в Реестр характеристики каждого объекта недвижимости, содержащиеся в ЕГРП и государственном кадастре недвижимости, проверяются на полное совпадение. 

Согласно пункту 179 Порядка № 943  в случае несовпадения сведений ЕГРП и государственного кадастра недвижимости об объекте недвижимости по отдельным характеристикам сведения о таком объекте недвижимости включаются в раздел Реестра, открываемый на соответствующий объект недвижимости, по следующим правилам в отношении зданий, сооружений, помещений: сведениям о характеристиках объекта недвижимости, которые внесены в государственный кадастр недвижимости и в отношении которых в ЕГРП не вносились изменения в связи с необходимостью соблюдения установленных законодательством Российской Федерации требований для их изменения и отсутствии такого подтверждения, присваивается статус «актуальные незасвидетельствованные». 

Осуществление государственной регистрации прав приостанавливается по решению государственного регистратора прав в случае, если имеются противоречия между заявленными правами и уже зарегистрированными правами (пункт 3 части 1 статьи 26 Закона о регистрации).

В силу статьи 27 Закона о регистрации государственный регистратор принимает решение об отказе в осуществлении государственной регистрации прав в случае, если в течение срока приостановления не устранены причины, препятствующие осуществлению государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, указанные в статье 26 названного Закона. 

В качестве основания для отказа в государственной регистрации Управлением Росреестра указано на наличие противоречий в площади объекта недвижимости с кадастровым номером  78:37:0017412:3030.

Как следует из представленной в материалы дела выписки из ЕГРН, 29.08.2012 осуществлена государственная регистрация права собственности ФИО5 на нежилое здание, расположенное по адресу: Санкт-Петербург, пос. Металлострой, дорога на Металлострой, д. 5, лит. АЕ. 

Из представленной выписки следует, что право зарегистрировано на объект недвижимости площадью 81 кв. м., о чем имеется отметка в разделе «Особые отметки». 

Согласно ответу Санкт-Петербургского государственного унитарного предприятия «Городское управление инвентаризации и оценки недвижимости Санкт-Петербурга» по состоянию на 2000 год (первичная инвентаризация) учтено нежилое строение общей площадью 81,0 кв. м, в 2006 году в результате изменений общая площадь указанного строения изменилась и составила 138,3 кв. м, количество этажей: надземных – 2, наружные границы данного строения изменились.

Вместе с тем, при подаче заявления о государственной регистрации перехода права продавец не представил доказательств возникновения у него права собственности на объект недвижимости площадью 138,3 кв. м. 

При этом согласно техническому паспорту 01.09.2006 границы объекта изменены. 

В соответствии с пунктом 14 статьи 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации изменение параметров объектов капитального строительства, их частей (в том числе площади, объема) и качества инженерно-технического обеспечения является реконструкцией объекта, которая осуществляется на основании разрешения на строительство. 

В отсутствие разрешения на строительство, получение которого было предусмотрено положениями статьи 62 Градостроительного кодекса Российской Федерации, такая реконструкция является самовольной. 

Доказательства получения разрешения на строительство или иной документации, на основании которой велись указанные строительные работы, а также доказательства осуществления государственной регистрации права собственности продавца на реконструированный объект, заявителем в материалы дела не представлены. 

К самовольной реконструкции подлежат применению положения статьи 222 ГК РФ о самовольной постройке. Лицо, осуществившее самовольное строительство не приобретает прав на нее. Оно не вправе распоряжаться постройкой - продавать, дарить, сдавать в аренду, совершать другие сделки (пункт 2 статьи 222 ГК РФ). 

С учетом изложенного, поскольку продавцом не представлены доказательства наличия у него вещных прав на объект недвижимости площадью 138,3 кв. м, Управление Росреестра обоснованно в соответствии с требованиями Закона о регистрации отказало в совершении регистрационных действий. 

Доводы подателей жалобы о том, что факт наличия у ФИО5 права собственности на здание площадью 138,3 кв. м подтверждается выписками из ЕГРН, обоснованно отклонен судом первой инстанции, поскольку лицо, осуществившее самовольное строительство, не приобретает вещных прав на этот объект, а выписка из ЕГРН не является основанием для возникновения вещных прав. 

Определением от 13.12.2024 судом апелляционной инстанции финансовому управляющему ФИО5 предоставлена отсрочка уплаты государственной пошлины, в связи с чем государственная пошлина подлежит взысканию в доход федерального бюджета с  должника – ФИО5

Руководствуясь статьями 269 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Тринадцатый арбитражный апелляционный суд

постановил:

решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 17.10.2024 по делу № А56-125204/2023 оставить без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.

Взыскать с ФИО5 в доход федерального бюджета 10 000 руб. государственной пошлины за подачу апелляционной жалобы.

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Северо-Западного округа в течение двух месяцев со дня принятия.

Председательствующий

С.В. Изотова

Судьи

М.А. Ракчеева

 Н.Е. Целищева