АРБИТРАЖНЫЙ СУД УРАЛЬСКОГО ОКРУГА

Ленина проспект, д. 32/27, Екатеринбург, 620075  

http://fasuo.arbitr.ru

П О С Т А Н О В Л Е Н И Е

№ Ф09-3031/18 

Екатеринбург

05 декабря 2018 г.

Дело № А60-53689/2016

 

Резолютивная часть постановления объявлена 04 декабря 2018 г.

Постановление изготовлено в полном объеме 05 декабря 2018 г. 

Арбитражный суд Уральского округа в составе:

председательствующего Краснобаевой И.А.,

судей Кангина А.В., Артемьевой Н.А.

рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу публичного акционерного общества «Сбербанк России» (далее – общество «Сбербанк России», банк) на определение Арбитражного суда Свердловской области от 06.03.018 по делу № А60-53689/2016 и постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 24.08.2018 по том же делу

Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения кассационной жалобы извещены надлежащим образом, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на сайте Арбитражного суда Уральского округа.

В судебном заседании приняли участие представители:

общества «Сбербанк России» - Туманов А.А. (доверенность от 25.10.2018 № 3-ДГ/134);

Новосёловой Юлии Сергеевны – Ольков Д.С. (доверенность от 15.08.2017);

Зямилова Рафиса Васильевича – Зямилов Р.В. (доверенность от 10.05.2018).

Определением Арбитражного суда Свердловской области от 11.11.2016 принято заявление Ленченкова Алексея Вячеславовича о признании несостоятельным (банкротом) общества с ограниченной ответственностью «Золотая Горка» (далее – общество «Золотая горка», должник).

Определением суда от 27.04.2017 в отношении должника введена процедура наблюдения, временным управляющим утвержден Астраханов Павел Викторович.

Решением суда от 04.12.2017 общество «Золотая горка» признано несостоятельным (банкротом), в отношении должника открыто конкурсное производство, конкурсным управляющим утвержден Басов Александр Николаевич.

В настоящем деле применяются положения параграфа 7 главы IX Федерального закона от 26.10.2002 № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» (далее – Закон о банкротстве), общество «Золотая горка» признано застройщиком. 

Новоселова Юлия Сергеевна 17.08.2017 обратилась в Арбитражный суд Свердловской области с заявлением о признании за ней права собственности на недвижимое имущество, а также о признании отсутствующим в отношении него обременения в виде ипотеки в пользу общества «Сбербанк России».

Определением суда от 06.03.2018 (судья Берсенева Е.И.) заявление удовлетворено; за Новоселовой Ю.С. признано право собственности на объекты недвижимости: жилой дом (коттедж), общей площадью 138,3 кв.м, расположенный по адресу: Свердловская область, г. Среднеуральск, пос. Кирпичный, ул. 3-я Ивановская, д. 9 и земельный участок с кадастровым номером 66:62:0504001:132 площадью 924 кв.м, расположенный по адресу: Свердловская область, г. Среднеуральск, пос. Кирпичный. 10. Обременение в виде ипотеки в отношении указанных жилого дома (коттеджа) и земельного участка признано отсутствующим.

Постановлением Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 24.08.2018 (судьи Мартемьянов В.И., Нилогова Т.С., Плахова Т.Ю.) определение суда от 06.03.2018 оставлено без изменения.

В кассационной жалобе общество «Сбербанк России» просит обжалуемые судебные акты отменить, вынести новый судебный акт об отказе в удовлетворении заявленных Новоселовой Ю.С. требований. По мнению заявителя жалобы, суды ошибочно признали Новоселову Ю.С. участником строительства, поскольку в силу статьи 1 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее – Закон о долевом участии в строительстве) строительство индивидуальных жилых домов не является предметом регулирования данного Закона, положения статьи 201.1 и 201.8 Закона о банкротстве подлежат применению в отношении участников строительства многоквартирных домов, к которым заявитель не относится. Заявитель жалобы также ссылается на то, что, поскольку сведения об обременении земельного участка ипотекой в пользу банка содержались в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее – ЕГРП), а, кроме того, были включены в текст договора купли-продажи от 06.10.2015, Новоселова Ю.С., не проявив должной степени осмотрительности при вступлении в спорные правоотношения, не является добросовестным приобретателем, кроме того, должник стоимость спорных объектов в полном объёме банку не погасил, соответственно основания для прекращения залога, предусмотренные кредитным договором, не возникли, а довод апелляционного суда о том, что гражданин, будучи экономически слабой стороной спорных отношений, не может нести риск наступления неблагоприятных последствий в результате неправомерных действий должника-застройщика (профессионал в сфере строительства) при извещении банка (экономически сильная сторона) о состоявшейся сделке, не может быть принят во внимание, поскольку само по себе приобретение объекта, находящегося в ипотеке, лицом, с одной стороны, не являющимся добросовестным приобретателем, но с другой – являющимся экономически слабой стороной, не является обстоятельством, влекущим прекращение ипотеки, извещение банка о состоявшейся сделке не имеет правового значения, поскольку покупатель жилой недвижимости, обремененной залогом, принимает на себя риск ненаправления продавцом денежных средств в погашение залоговой стоимости, поскольку именно продавец является его контрагентом по сделке.

Рассмотрев доводы кассационной жалобы, изучив материалы дела, проверив законность обжалуемых судебных актов с учетом положений статьи 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд кассационной инстанции оснований для их отмены не усматривает.

Как следует из материалов дела, 11.04.2013 между обществом «Золотая Горка» и Новоселовым B.C. заключен договор № ИЗ/9 купли-продажи будущей недвижимой вещи (жилого дома) и земельного участка в редакции дополнительных соглашений № 1, № 2 (далее договор). Согласно пункту 1.1 договора продавец (должник) обязуется передать в собственность покупателя (Новоселова В.С.), а покупатель принять в собственность жилой дом (коттедж), который будет построен в будущем (будущую недвижимую вещь), проектной общестроительной площадью 142,39 кв.м (далее жилой дом) и земельный участок, на котором будет построен жилой дом. Жилой дом должен быть построен на земельном участке ориентировочной площадью 923,82 кв.м, является частью исходного с кадастровым номером 66:62:0504001:82, расположенный по адресу: Свердловская область, г. Среднеуральск, п. Кирпичный, исходный земельный участок принадлежит продавцу на праве собственности (пункт 1.1 договора). Описание жилого дома согласовано в приложении № 1 к договору (приложение представлено) (пункт 1.2 договора). На исходный земельный участок зарегистрировано обременение в виде ипотеки (пункт 1.5 договора). С ценой по договору 6 245 000 руб. (в редакции дополнительного соглашения).

В обоснование возможности внести указанную сумму в материалы дела представлена справка из банка о предоставлении кредитования 05.11.2013 в размере 4 500 000 руб., выписки по банковскому счету, иные документы.

Новоселов В.С. и должник 26.03.2015 расторгли спорный договор, в пункте 2 соглашения указано, что денежные средства в размере 6 245 000 руб. возвращены покупателю в полном размере до подписания соглашения.

Между должником и Новоселовой Т.В. 26.03.2015 подписан договор купли-продажи, согласно которому продавец продал, а покупатель приобрел в частную собственность земельный участок площадью 924 кв.м, для размещения домов индивидуальной жилой застройки по адресу: Свердловская область, г. Среднеуральск, п. Кирпичный ул. 3-я Ивановская д. 9 к.н.: 66:62:0504001:8431, жилой дом общей площадью 138,3 кв.м. этажностью 2, расположенный по адресу: Свердловская область, г. Среднеуральск, п. Кирпичный ул. 3-я Ивановская д. 9, к.н. 66:62:0504001:431 (п. 1 договора). В пункте 2 договора указано, что земельный участок и дом принадлежат продавцу на праве собственности. Стоимость – 6 245 000 руб. (пункт 3 договора). Данная сума уплачена полностью до подписания договора. Соглашением от 06.10.2015 указанный договор расторгнут. 

Общество «Золотая Горка» и Новоселова Ю.С. (кредитор) 06.10.2015 заключили договор купли-продажи, который идентичен по предмету, стоимости договора от 26.03.2015.

Как пояснил в судебном заседании суда первой инстанции Осинцев С.Е. сумма 6 245 000руб. внесена в кассу должника Новоселовым В.С. в период с 2013 по 2014 года в последующем денежные средства фактически не возвращались никому из Новоселовых,  являющихся ближайшими родственниками, а «переносились» на другие договоры, фактически спорная сумма учтена в рамках договора от 06.10.2015. Таким образом, по соглашению сторон оплата по договору № 1 зачтена в качестве оплаты по договору № 2. В свою очередь, после расторжения договора № 2, денежные средства учтены в качестве оплаты по договору № 3. Общество «Золотая Г орка» для документального оформления указывало, что денежные средства по договору купли-продажи были возвращены в день расторжения и в этот же день были внесены в кассу новым покупателем. Фактически между сторонами сложились отношения по зачету требований, где конечным выгодоприобретателем является Новоселова Ю.С.

Между обществом «Золотая Горка» и Новоселовой Ю.С. 30.05.2016 заключён договор залога, в целях обеспечения обязательства по передаче и регистрации жилого дома и земельного участка по адресу по адресу: Свердловская область, г. Среднеуральск, п. Кирпичный ул. 3 -я Ивановская д. 9.

Предметом залога являлся жилой дом, расположенный по адресу: Свердловская область, г. Среднеуральск. Кирпичный ул. Никольская д. 1.(Копия договора залога представлена в материалах дела). 

Договор залога прекращен между сторонами.

Данный участок является частью исходного земельного участка с кадастровым (или условным) номером 66:62:0504001:82. Исходный земельный участок принадлежит застройщику (должнику) на праве собственности, подтверждается свидетельством о регистрации права собственности серии 66АЕ856318 

Недвижимое имущество передано заявителю в полном объеме до подписания договора купли-продажи, что подтверждается пунктом 5 договора № 3.

Заявителем оплачен договор в полном объеме, что подтверждается представленными в материалы дела квитанциями. Достоверность сведений об имущественном положении заявителя надлежащими доказательствами не опровергнута

Также в материалы дела представлено согласие общества «Сбербанк России» от 30.09.2013 на продажу земельного участка площадью 924 кв.м, расположенного по адресу: Свердловская область, г. Среднеуральск, п. Кирпичный ул. 3-я Ивановская д. 9 к.н.: 66:62:0504001:132 и жилого дома, расположенного на земельном участке общей площадью 138,3 кв.м по адресу: Свердловская область, г. Среднеуральск, п. Кирпичный ул. 3 -я Ивановская д. 9.

Ссылаясь на приведенные обстоятельства, на наличие предусмотренных законом оснований для признания за ней права собственности на указанные выше жилой дом и земельный участок, Новоселова Ю.С. обратилась в арбитражный суд с соответствующим заявлением.

Признавая за Новоселовой Ю.С. право собственности на спорные объекты, а обременение в виде ипотеки в пользу банка отсутствующим, суды исходили из следующего.

Как установлено подпунктом 1 пункта 1 статьи 201.8 Закона о банкротстве с даты принятия арбитражным судом решения о признании должника банкротом и об открытии конкурсного производства в отношении застройщика, требования других лиц к застройщику или застройщика к другим лицам, в том числе, о признании наличия или отсутствия права собственности или иного права либо обременения в отношении недвижимого имущества, в том числе объектов незавершенного строительства подлежат предъявлениюи рассмотрению только в рамках дела о банкротстве с соблюдением установленного указанной статьей порядка.

В силу пункта 8 статьи 201.11 Закона о банкротстве в случае, если застройщиком в установленном федеральным законом порядке получено разрешение на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома или жилого дома блокированной застройки и застройщиком и участником строительства до даты принятия заявления о признании застройщика банкротом подписан передаточный акт или иной документ о передаче жилого помещения, арбитражный суд по заявлению участника строительства выносит определение о признании права собственности участника строительства на жилое помещение в порядке, установленном статьей 201.8 названного Закона.

Согласно частям 8, 8.1 статьи 13 Закона об участии в долевом строительстве с момента передачи объекта долевого строительства в порядке, установленном статьей 8 названного Закона, право залога, возникшее на основании данного З, а также на основании договора с банком в предусмотренных частями 6 и 7 названной статьи случаях, не распространяется на данный объект долевого строительства; возникший на основании указанного Закона или на основании договора с банком в предусмотренных частями 6 и 7 данной статьи случаях залог земельного участка, находящегося у застройщика в собственности, либо залог права аренды или права субаренды земельного участка прекращается с момента передачи в порядке, установленном статьей 8 названного Закона, всех объектов долевого строительства в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости, построенных на данном земельном участке.

Руководствуясь приведёнными законоположениями, исследовав фактические обстоятельства данного дела о банкротстве застройщика, рассмотрев доводы и возражения участвующих в данном споре лиц, оценив представленные ими документы, установив, что Новоселовой Ю.С. оплата по договору осуществлена в полном объёме, спорный жилой дом (коттедж) построен, введен в эксплуатацию, передан Новоселовой Ю.С. до возбуждения настоящего дела о несостоятельности (банкротстве) общества «Золотая горка», которая им фактически владеет, несет расходы по его содержанию, суды пришли к обоснованным выводам о наличии оснований для удовлетворения заявленного Новоселовой Ю.С. требования о признании за ней права собственности на спорные жилой дом и расположенный под ним земельный участок, а равно и о наличии обстоятельств, повлекших прекращение обременения в виде ипотеки на земельный участок, на котором возведён вышеназванный жилой дом.

Доводы о том, что Новоселова Ю.С. не является участником строительства и добросовестным приобретателем имущества, изложенные банком, в кассационной жалобе приводились им в качестве возражений на заявление Новоселовой Ю.С. при рассмотрении спора судами первой и апелляционной инстанций, рассмотрены судами и отклонены с учетом следующего.

Основной целью принятия специальных правил о банкротстве застройщиков является обеспечение приоритетной защиты граждан - участников строительства как непрофессиональных инвесторов. Применение указанных правил должно быть направлено на достижение данной цели, а не на воспрепятствование ей.

Кроме того, в определениях от 24.02.2015 № 305-ЭС14-1186, от 17.09.2015 № 307-ЭС15-5012, от 26.10.2015 № 308-ЭС15-6308 Верховный Суд Российской Федерации неоднократно обращал внимание судов на необходимость соблюдения принципа равенства лиц, находящихся в одинаковых или сходных ситуациях, в том числе при рассмотрении судами обособленных споров в рамках дел о банкротстве застройщиков, со ссылкой на статью 19 Конституции Российской Федерации, закрепляющую конституционный принцип равенства и гарантирующую защиту от всех форм дискриминации при осуществлении прав и свобод, что означает недопустимость введения не имеющих объективного и разумного оправдания ограничений в правах лиц, принадлежащих к одной категории.

Как установлено апелляционным судом, спорные жилой дом и земельный участок находятся на территории, в отношении которой должником осуществлялся единый проект застройки жилого комплекса -  поселка «Золотая горка» с общей жилищно-коммунальной инфраструктурой (инженерные сети, газоснабжение, водоснабжение, электроэнергия, канализация, дороги), в рамках которого объединены разные виды возводимых жилых объектов: как многоквартирные дома малой этажности, так и жилые помещения коттеджного типа. Застройщик одновременно привлекал денежные средства участников строительства многоквартирных домов и покупателей коттеджей по предварительным договорам в рассрочку, при этом как денежные средства, полученные как от участников строительства в многоквартирных домах, так и от заказчиков жилых помещений коттеджного типа, смешивались, аккумулировались должником и использовались для реализации данного проекта комплексной застройки, на денежные средства в том числе и приобретателей коттеджей создана и общая жилищно-коммунальная инфраструктура поселка «Золотая горка». 

Таким образом, в рассматриваемом случае коттедж, по сути, представляет собой не отдельный самостоятельный объект индивидуального жилищного строительства, а элемент единого по территории и инфраструктуры строительного объекта, фактически покупатели коттеджей в финансово - экономическом плане являлись такими же дольщиками по созданию единого жилого комплекса, как и приобретали квартир. 

В связи с изложенным арбитражный суд признал возможным и оправданным применение в рассматриваемом деле о банкротстве застройщика – общества «Золотая горка» к покупателям коттеджей правил об участии в долевом строительстве жилья. 

Согласно пояснениям участников процесса, данным в судебном заседании суду округа и согласующимся со сведениями, содержащимися в карточке дела в Картотеке арбитражных дел, в поселке «Золотая горка» запланировано строительство коттеджей несколькими очередями, на часть из них заключены договоры купли-продажи будущей вещи, из числа последних девять передано покупателям, за восемью из которых уже признано право собственности, еще одно требование находится на рассмотрении суда.

Таким образом, апелляционный суд обоснованно указал, что к правоотношениям между должником и Новоселовой Ю.С. по аналогии подлежат применению нормы Закона об участии в долевом строительстве и положения параграфа 7 главы IX Закона о банкротстве, устанавливающие особенности правового регулирования банкротства застройщиков, направленные на предоставление дополнительных гарантий и защиту прав и законных интересов граждан - участников строительства, и на него в полной мере подлежат распространению такие гарантии.

Принимая во внимание изложенное, суды обеих инстанций правильно не приняли во внимание возражения банка о том, что ипотека не прекращена, с учётом частей 8, 8.1 статьи 13 Закона о долевом участии в строительстве, устанавливающих дополнительные основания прекращения залога, а также того обстоятельства, что в данном случае спорный договор об открытии невозобновляемой кредитной линии от 19.10.2011 № 80306 подписан между банком и должником, Новоселова Ю.С. участником договора не являлась, таким образом, условия данного договора на нее не распространяются, в договоре от 06.10.2016 должник не указал о наличии какого-либо обременения.

Граждане - участники строительства являются экономически слабой стороной и лишены реальной возможности настаивать на изменении формы договора, его условий и порядка уплаты денежных средств, равно как и контролировать дальнейшее движение переданных застройщику денежных средств. Как усматривается из обстоятельств иных обособленных споров, и пояснено участниками процесса, оплата объектов по всем договорам купли-продажи осуществлялась покупателями наличными денежными средствами.

Как верно отметил апелляционный суд, то обстоятельство, что должник не исполнил обязательства по направлению полученных от покупателя в счет оплаты недвижимого имущества денежных средств в погашение своих обязательств перед банком по кредитному договору, а также по обеспечению снятия обременения с объекта недвижимости, не является достаточным аргументом против требований Новоселовой Ю.С., поскольку само по себе неправомерное поведение должника не может быть поставлено в вину гражданину, негативные последствия ненадлежащего исполнения принятых на себя обязательств должником не могут быть возложены на граждан - участников строительства в ситуации, когда гражданин (экономически слабая сторона) передает денежные средства должнику (профессионалу в сфере строительства) в оплату строящегося жилого помещения, при извещении банка (экономически сильная сторона) о состоявшейся сделке, что согласуется с правовой позицией Конституционного Суда Российской Федерации, изложенной в постановлении от 27.10.2015 № 28-П.

С учетом изложенного не могут быть признаны обоснованными доводы банка о недобросовестности приобретения имущества Новоселовой Ю.С. ввиду осведомленности последнего о наличии ипотеки в пользу банка и внесения оплаты наличными денежными средствами. 

Учитывая, что нарушений норм материального и (или) процессуального права, являющихся основанием для изменения или отмены судебных актов (статья 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации), судом кассационной инстанции не выявлено, следует признать, что обжалуемые судебные акты являются законными и обоснованными и отмене по приведенным в кассационной жалобе доводам не подлежат. 

Руководствуясь ст. 286, 287, 289, 290 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд 

П О С Т А Н О В И Л:

определение Арбитражного суда Свердловской области от 06.03.018 по делу № А60-53689/2016 и постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 24.08.2018 по том же делу оставить без изменения, кассационную жалобу публичного акционерного общества «Сбербанк России» – без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном ст. 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.  

 

Председательствующий					           	И.А. Краснобаева  

 

Судьи					           	Н.А. Артемьева 

 

А.В. Кангин