АРБИТРАЖНЫЙ СУД ТОМСКОЙ ОБЛАСТИ

634050, пр. Кирова д. 10, г. Томск, тел. (3822)284083, факс (3822)284077,  http://tomsk.arbitr.ru, e-mail: tomsk.info@arbitr.ru

Именем Российской Федерации

РЕШЕНИЕ

Дело № А67-34/2020

г. Томск

05 марта 2020 г.

– дата объявления резолютивной части решения

06 марта 2020 г. – дата изготовления решения в полном объеме

Арбитражный суд Томской области в составе судьи М.О. Попилова,

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1, помощником судьи Н.А. Шестеровой, 

рассмотрев в судебном заседании дело

по иску общества с ограниченной ответственностью «Завод ЖБК-40» (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>)

к обществу с ограниченной ответственностью «Двуликий Янус» (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>)

о расторжении договора и обязании возвратить квартиру

при участии:

от истца – ФИО2, адвоката по доверенности от 13.12.2019 (регистрационный номер 70/464 в реестре адвокатов Томской области),

от ответчика – ФИО3, представителя по доверенности от 30.01.2020,

установил:

Общество с ограниченной ответственностью «Завод ЖБК-40» (далее – ООО «Завод ЖБК-40») обратилось в арбитражный суд с иском к обществу с ограниченной ответственностью «Двуликий Янус» (далее – ООО «Двуликий Янус») о расторжении договора купли-продажи квартиры от 14.08.2015 № 81, заключенного между ООО «Завод ЖБК-40» и ООО «Двуликий Янус» и обязании ООО «Двуликий Янус» возвратить ООО «Завод ЖБК-40» квартиру общей площадью 80,2 кв.м, находящуюся по адресу: 

<

...>.

В обоснование заявленного требования истец сослался на то, что обязательства по договору купли-продажи квартиры от 14.08.2015 № 81 ответчиком не исполнены. Продавец (истец) обязательства исполнил надлежащим образом, квартира передана в собственность покупателя (ответчика), право собственности зарегистрировано за последним 04.09.2015. Допущенная ответчиком просрочка оплаты по договору купли-продажи от 14.08.2015 № 81 является существенной для истца, в связи с чем, истец полагает, что договор подлежит расторжению (л.д. 3-4).

Ответчик в отзыве на исковое заявление требования истца не признал, сославшись на положения пункта 3 статьи 486 Гражданского кодекса Российской Федерации, предусматривающей такие правовые последствия несвоевременной оплаты покупателем переданного ему продавцом товара как требование оплаты товара и дополнительно уплаты процентов в соответствии со статьей 395 Гражданского кодекса Российской Федерации.  Сам факт наличия такого нарушения как неоплата по договору не может служить основанием к его расторжению.  По мнению ответчика, договор купли-продажи исполнен, обязательства между  сторонами прекращены исполнением (статья 408 Гражданского кодекса Российской Федерации), исполненный договор не может быть расторгнут. Ответчик также указал, что по договору уступки права требования от 16.09.2016 были уступлены права на общую сумму 5 131 788,39 руб. Несмотря на то, что цена договора цессии была указана в договоре в сумме 1 000 000 руб., его реальная стоимость составила 3 335 500 руб. Сторонами был подписан акт сверки от 16.09.2019, в соответствии с которым задолженность ответчика отсутствует. Вместе с тем, поскольку в деле имеется два нетождественных акта сверки, датированные 16.09.2019, ответчик полагает, что в силу части 6 статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации подлинное содержание первоисточника возможно установить с помощью других доказательств, а именно – соглашения от 16.09.2019, в соответствии с которым задолженность ООО «Двуликий Янус» перед истцом отсутствует.  Кроме того, ООО «Двуликий Янус» заявило о пропуске истцом срока исковой давности (л.д. 77-79, 133-134).

В судебном заседании представитель истца настаивал на удовлетворении исковых требований в полном объеме по основаниям, изложенным в исковом заявлении.

Представитель ответчика требования истца не признал, поддержал доводы, изложенные в отзыве на исковое заявление.

Исследовав материалы дела, заслушав представителей сторон, суд полагает заявленные требования подлежащими удовлетворению  в полном объеме.

Как следует из материалов дела, 14.08.2015 между ООО «Завод ЖБК-40» (продавец) и ООО «Двуликий Янус» (покупатель) заключен договор купли-продажи квартиры № 81, в соответствии с которым продавец обязуется передать в собственность покупателя квартиру общей площадью 80,2 кв.м, этаж 9, находящуюся по адресу: 

<

...> (далее – квартира), а покупатель – принять квартиру и оплатит продавцу цену квартиры, которая составляет 3 335 500 руб. до 30.09.2015 (л.д. 7-9).

Данным договором предусмотрено, что в соответствии с пунктом 5 статьи 488 Гражданского кодекса Российской Федерации с момента передачи квартиры покупателю и до полной оплаты ее цены квартира признается находящейся в залоге у продавца для обеспечения исполнения покупателем его обязательства по оплате цены квартиры (пункт 2.3).

В акте сверки от 16.09.2019 ООО «Двуликий Янус» признает наличие задолженности перед ООО «Завод ЖБК-40» по состоянию на 01.01.2017 в размере 3 335 500 руб. (л.д. 13).

Как указано в исковом заявлении, в связи с наличием встречных требований у ООО «Двуликий Янус» к ООО «Завод ЖБК-40» по оплате уступленного права требования по договору уступки права (требования) от 16.09.2019 (л.д. 14-15) произведен зачет на сумму 1 000 000 руб.

В связи с существенным нарушением условий договора купли-продажи от 14.08.2015 в адрес ООО «Двуликий Янус» направлены претензии  об уплате задолженности и расторжении договора (л.д. 16, 23), которые оставлены ответчиком без удовлетворения.

Изложенные обстоятельства послужили основанием для обращения истца с настоящим иском в арбитражный суд.

Согласно пункту 1 статьи 454 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

Как установлено пунктом 3 статьи 488 Гражданского кодекса Российской Федерации, в случае, когда покупатель, получивший товар, не исполняет обязанность по его оплате в установленный договором купли-продажи срок, продавец вправе потребовать оплаты переданного товара или возврата неоплаченных товаров.

Учитывая, что по смыслу закона продавцу, не получившему оплаты недвижимого имущества, принадлежит выбор способа защиты нарушенных прав в виде взыскания денег либо расторжения договора и возврата имущества.

В данном случае истцом избран способ защиты права путем отказа от исполнения договора и возврата ранее переданного имущества, что закону не противоречит.

По смыслу положений пункта 1 статьи 485, пункта 1 статьи 486 Гражданского кодекса Российской Федерации, покупатель обязан оплатить товар по цене, предусмотренной договором купли-продажи, непосредственно до или после передачи ему продавцом товара, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другим законом, иными правовыми актами или договором купли-продажи и не вытекает из существа обязательства.

Согласно пункту 1 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.

В соответствии с пунктом 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда, в частности, при существенном нарушении договора другой стороной. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Согласно разъяснениям, содержащимся в пункте 9 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 13.11.1997 № 21 «Обзор практики разрешения споров, возникающих по договорам купли-продажи недвижимости», невыполнение покупателем обязательств по оплате недвижимости, предусмотренных договором купли-продажи, может служить основанием к расторжению этого договора.

Согласно разъяснениям, содержащимся в пункте 65 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», регистрация перехода права собственности к покупателю на проданное недвижимое имущество не является препятствием для расторжения договора по основаниям, предусмотренным статьей 450 Гражданского кодекса Российской Федерации. В случае расторжения договора продавец, не получивший оплаты по нему, вправе требовать возврата переданного покупателю имущества на основании положений статей 1102 и 1104 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Как следует из разъяснений, изложенных в пункте 8 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 5 (2017), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 27.12.2017, неисполнение покупателем обязанности по оплате переданного ему продавцом товара относится к существенным нарушениям условий договора купли-продажи.

В силу статьи 65 Арбитражного кодекса Российской Федерации каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

В материалы дела истцом представлен акт сверки от 16.09.2019, подписанный обеими сторонами, в соответствии с которым по данным на 01.01.2017 задолженность в пользу ООО «Завод ЖБК-40» составляет 3 335 500 руб. (л.д. 13).

Как ссылается истец в исковом заявление, по договору уступки права (требования) от 16.09.2019 стороны произвели зачет встречных требований на сумму 1 000 000 руб.

В соответствии с положениями статьи 410 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательство прекращается полностью или частично зачетом встречного однородного требования, срок которого наступил либо срок которого не указан или определен моментом востребования. В случаях, предусмотренных законом, допускается зачет встречного однородного требования, срок которого не наступил. Для зачета достаточно заявления одной стороны.

Представители сторон в судебном заседании пояснили, что никаких заявлений о каких-либо зачетах сторонами не подавалось, соглашения о зачетах не подписывались.

Поскольку в материалах дела отсутствуют доказательства, подтверждающие совершение истцом или ответчиком каких-либо действий, связанных с зачетом встречных однородных требований между ними, суд приходит к выводу о том, что зачет не состоялся.

Таким образом, задолженность по спорному договору составляет 3 335 500 руб.

Иных доказательств надлежащего исполнения обязательств по договору купли-продажи квартиры от 14.08.2015 в части своевременной оплаты стоимости квартиры, ответчиком в материалы дела не представлено.

Соглашение от 16.09.2019 об отсутствии задолженности, акт сверки по состоянию на 16.09.2019, подписанный сторонами (л.д. 82-83) суд оценивает критически, поскольку факт оплаты задолженности по договору, отрицаемый истцом, первичными документами не подтвержден.

При таких обстоятельствах, акт сверки, без подтверждающих документов, не является бесспорным доказательством погашения задолженности.

Истцом в адрес ответчика направлена претензия от 30.09.2019 с требованием оплатить задолженность, в качестве альтернативного варианта предложено расторгнуть договор купли-продажи квартиры и возвратить имущество. Претензия ответчиком не получена, требования истца не удовлетворены.

Принимая во внимание указанные обстоятельства, суд приходит к выводу, что неоплата ответчиком (покупателем) стоимости имущества согласно пункту 2.1 договора купли-продажи  квартиры от 14.08.2015 № 81 в срок до 30.09.2015 является существенным нарушением договорного обязательства на стороне ответчика.

Таким образом, суд признает требование истца о расторжении договора купли-продажи квартиры от 14.08.2015 № 81 обоснованным и подлежащим удовлетворению.

Договором купли-продажи квартиры от 14.08.2015 № 81 установлено, что в случае прекращения договора по основаниям, предусмотренным пунктом 2.2 договора либо вследствие иного неисполнения покупателем обязательств по договору, покупатель обязан  освободить квартиру от принадлежащего ему имущества и возвратить квартиру продавцу по акту приема-передачи не позднее 3 календарных дней с даты прекращения договора (пункт 4.2.3).

Поскольку требование истца о расторжении спорного договора признано судом обоснованным, суд приходит к выводу, что требование истца об  обязании возвратить имущество также подлежит удовлетворению.

Судом не принимается довод ответчика о том, что в действительности цена уступленного права требования по договору уступки права требования от 16.09.2019 составляла 3 355 500 руб., поскольку указанное не соответствует условиям названного договора.

Так, пунктами 3.1 и 3.2 договора уступки прямо предусмотрено, что цена составляет 1 000 000 руб. При этом, после его заключения, ответчик направил истцу предложение (л.д. 91) расторгнуть договор об уступке права требования от 16.09.2019, ссылаясь на его неисполнение,  т.е. ответчик не признал факт осуществления зачета по указанному договору.

Кроме того, как усматривается из материалов дела, по заказу ООО «Завод ЖБК-40» перед заключением договора производилась оценка уступленного права (требования). Согласно оценке его стоимость составила 451 000 руб. (отчет об оценке от 08.07.2019, л.д. 92-132).

Наличие ипотеки в силу закона не является препятствием для расторжения договора и возврата переданного по нему недвижимого имущества, поскольку в соответствии с пунктом 1 статьи 352 Гражданского кодекса Российской Федерации, залог прекращается с прекращением обеспеченного залогом обязательства.

В силу пункта 2 статьи 453 Гражданского кодекса Российской Федерации при расторжении договора обязательства сторон прекращаются.

Так как обязательство ответчика по оплате приобретенной квартиры прекратилось вследствие расторжения договора купли-продажи и возврата имущества истцу, то и акцессорное залоговое обязательство также прекратилось в силу подпункта 1 пункта 1 статьи 352 Гражданского кодекса Российской Федерации.

При этом, имущество, составляющее неосновательное обогащение приобретателя, должно быть возвращено потерпевшему в натуре (пункт 1 статьи 1104 Гражданского кодекса Российской Федерации, пункт 3 статьи 488 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Общий срок исковой давности устанавливается в три года (статья 196 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Согласно статье 199 Гражданского кодекса Российской Федерации требование о защите нарушенного права принимается к рассмотрению судом независимо от истечения срока исковой давности. Исковая давность применяется судом только по заявлению стороны в споре, сделанному до вынесения судом решения. Истечение срока исковой давности, о применении которой заявлено стороной в споре, является основанием к вынесению судом решения об отказе в иске.

В ходе рассмотрения настоящего дела ответчик заявил о применении срока исковой давности, утверждая, что начало течение срока является дата регистрации перехода права собственности по спорному договору, а именно 04.09.2015 и с этой даты у истца возникло право требовать надлежащего исполнения по договору купли-продажи квартиры от 14.08.2015 № 81, следовательно, к моменту предъявления настоящего требования срок исковой давности истек.

В силу требований пункта 2 статьи 200 Гражданского кодекса Российской Федерации по обязательствам с определенным сроком исполнения течение срока исковой давности начинается по окончании срока исполнения.

Течение срока исковой давности прерывается предъявлением иска в установленном порядке, а также совершением обязанным лицом действий, свидетельствующих о признании долга (статья 203 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Согласно разъяснениям абзаца 2 пункта 20 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 29.09.2015 № 43 «О некоторых вопросах, связанных с применением норм Гражданского кодекса Российской Федерации об исковой давности» (далее – Постановление № 43), к действию, свидетельствующему о признании долга в целях перерыва течения срока исковой давности, в частности может относиться акт сверки взаимных расчетов, подписанный уполномоченным лицом.

В соответствии с пунктом 21 Постановления № 43 перерыв течения срока исковой давности в связи с совершением действий, свидетельствующих о признании долга, может иметь место лишь в пределах срока давности, а не после его истечения. Вместе с тем по истечении срока исковой давности течение исковой давности начинается заново, если должник или иное обязанное лицо признает свой долг в письменной форме (пункт 2 статьи 206 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Как усматривается из материалов дела, ООО «Двуликий Янус» признало долг по состоянию на 01.01.2017, подписав акт сверки от 16.09.2019, следовательно, течение срока исковой давности началось заново.

Настоящий иск направлен в суд 30.12.2019, что подтверждается штемпелем органа почтовой связи на конверте (л.д. 70).

При таких обстоятельства, суд приходит к выводу о том, что срок исковой давности ООО «Завод ЖБК-40» не пропущен.

Согласно правовой позиции, изложенной в абзаце 2 пункта 52 совместного постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29 апреля 2010 г. № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» оспаривание зарегистрированного права на недвижимое имущество осуществляется путем предъявления исков, решения по которым являются основанием для внесения записи в ЕГРП. В частности, если в резолютивной части судебного акта решен вопрос о наличии или отсутствии права либо обременения недвижимого имущества, о возврате имущества во владение его собственника, о применении последствий недействительности сделки в виде возврата недвижимого имущества одной из сторон сделки, то такие решения являются основанием для внесения записи в ЕГРП.

Таким образом, в силу приведенных выше разъяснений Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации решение по настоящему делу является основанием для внесения в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество сведений прекращении права собственности ответчика на спорное имущество.

С учетом двух заявленных требований неимущественного характера, подлежала уплате государственная пошлина в сумме 12 000 руб. Истец при подаче искового заявления уплатил государственную пошлину в сумме 45 677,50 руб. (платежное поручение от 25.12.2019 № 2632).

Согласно подпункту 1 пункта 1 статьи 333.40 Налогового кодекса Российской Федерации в случае уплаты государственной пошлины в большем размере, чем это предусмотрено настоящей главой уплаченная государственная пошлина подлежит возврату частично или полностью.

Таким образом, подлежит возврату из федерального бюджета истцу 33 677,50 руб. излишне уплаченной государственной пошлины.

Судебные расходы по делу в соответствии с частью 1 статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации относятся на ответчика.

На основании изложенного и, руководствуясь частью 1 статьи 110, статьями 167-171 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

РЕШИЛ:

Расторгнуть договор купли-продажи квартиры от 14.08.2015 № 81, заключенный между обществом с ограниченной ответственностью «Завод ЖБК-40» и обществом с ограниченной ответственностью «Двуликий Янус».

Обязать общество с ограниченной ответственностью «Двуликий Янус» в трехдневный срок с момента вступления решения в законную силу возвратить обществу с ограниченной ответственностью «Завод ЖБК-40» по акту приема-передачи квартиру общей площадью 80,2 кв.м, находящуюся по адресу: 

<

...>.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Двуликий Янус» в пользу  общества с ограниченной ответственностью «Завод ЖБК-40» 12 000 руб. в возмещение расходов по уплате государственной пошлины.

Возвратить обществу с ограниченной ответственностью «Завод ЖБК-40» из федерального бюджета излишне уплаченную государственную пошлину (платежное поручение от 25.12.2019 № 2632) в сумме 33 677 руб. 50 коп. (подпункт 1 пункта 1 статьи 333.40 Налогового кодекса Российской Федерации).

На решение суда может быть подана апелляционная жалоба в арбитражный суд апелляционной инстанции (Седьмой арбитражный апелляционный суд) в месячный срок с момента изготовления текста решения в полном объеме путем подачи апелляционной жалобы через Арбитражный суд Томской области.

 

Судья                                                                                    М.О. Попилов