ТРИНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

191015, Санкт-Петербург, Суворовский пр., 65, лит. А

http://13aas.arbitr.ru

 

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

Дело №А21-7900/2024

19 декабря 2024 года

г. Санкт-Петербург

Резолютивная часть постановления объявлена 10 декабря 2024 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 19 декабря 2024 года.

Тринадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:председательствующего С.В. Изотовой,

судей М.В. Балакир, М.А. Ракчеевой,

при ведении протокола судебного заседания  секретарем судебного заседания ФИО1,

рассмотрев в судебном заседании при участии:

от Фонда представитель не явился,

от Министерства представитель не явился,

от ТУ ФАУГИ представитель не явился,

от Администрации представитель не явился,

апелляционную жалобу Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Калининградской области на решение Арбитражного суда Калининградской области от 03.10.2024 по делу № А21-7900/2024 (судья С.Ю. Любимова) по иску:

Фонда содействия сохранению, развитию и использованию объектов морского культурного и природного наследия «Морское Наследие Отечества» (236006, Калининградская область, Калининград, наб. Петра Великого, д. 1; ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>)

к Министерству градостроительной политики Калининградской области (236007, Калининградская область, Калининград, ул. Д. Донского, д. 1; ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>),

третьи лица:

Территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Калининградской области (236041, Калининградская область, Калининград, Курортная ул., д. 1; ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>),

администрация городского округа «Город Калининград» (236022, Калининградская область, Калининград, пл. Победы, д.1; ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) 

о сохранении объекта капитального строения в существующем состоянии и признании права собственности на него,

установил:

Фонд содействия сохранению, развитию и использованию объектов морского культурного и природного наследия «Морское Наследие Отечества» (далее – истец, Фонд) обратился в Арбитражный суд Калининградской области с исковым заявлением к Министерству градостроительной политики Калининградской области  (далее – ответчик, Министерство) о сохранении объекта капитального строительства площадью 133,6 кв. м с кадастровым номером 39:15:132536:15 по адресу:  

<

...>, в существующем состоянии с наименованием «объект незавершенного строительства, степень готовности 10%», а также о признании за Фондом права собственности на указанный объект. 

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, судом привлечены Территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Калининградской области (далее - Территориальное управление) и администрация городского округа «Город Калининград» (далее - Администрация). 

Решением от 03.10.2024 объект капитального строительства площадью 133,6 кв. м с кадастровым номером 39:15:132536:15 по адресу: 

<

...>, сохранен  в существующем состоянии с наименованием «объект незавершенного строительства, степень готовности 10%», за Фондом признано право собственности на указанный объект.

Не согласившись с указанным решением, Территориальное управление  обратилось с апелляционной жалобой, в которой просит решение отменить, в удовлетворении заявленных требований отказать.

В обоснование апелляционной жалобы ее податель указывает, что спорный объект решением Арбитражного суда Калининградской области от 31.08.2020 по делу № А21-11378/2017 признан самовольной постройкой, на правопредшественника истца возложена обязанность по приведению объекта в первоначальное состояние в трехмесячный срок с момента вступления решения в законную силу, указанное решение не исполнено, а объект выкуплен истцом у Калининградской региональной общественной организации «Водно-моторный клуб строителей-любителей «Волна» по договору купли-продажи от 21.12.2023 № 21/23/1, который является ничтожной сделкой; самовольная постройка не может являться объектом гражданского оборота, Территориальное управление не давало согласия на приобретение объекта в собственность Российской Федерации.

В отзыве на апелляционную жалобу Фонд просит решение оставить без изменения, указывает, что по адресу: Калининград, ул. Литовский вал, зд. 107, располагается объект культурного наследия регионального значения памятник истории и культуры Бастион «Литва» 1843 - 1860 годы, правообладателем которого является федеральное государственное учреждение культуры «Музей-заповедник «Музей Мирового океана», который является единственным учредителем Фонда, спорный объект выкуплен истцом в целях создания единого историко-культурного комплекса и передачи в собственность Российской Федерации, спорный объект расположен в границах территории и зоны охраны объекта культурного наследия, никто не оспаривал права Фонда, признание договора купли-продажи недействительной сделкой и отказ Фонду в иске создает угрозу возникновения неблагоприятных последствий. 

Как следует из материалов дела и установлено судами, 07.09.2017 в адрес Территориального управления поступило обращение Министерства регионального контроля (надзора) Правительства Калининградской области по факту выявления на земельном участке с кадастровым номером 39:15:132536:3, в непосредственной близости от объекта культурного наследия регионального значения «Бастион Литва» 1843 - 1860 г.г., расположенного по адресу: 

<

...>, объектов недвижимости, обладающих признаками самовольных построек.

Согласно сведениям Единого государственного реестра недвижимости (далее - ЕГРН) собственником двух объектов, находящихся на участке по указанному адресу - нежилого здания площадью 133,6 кв. м с кадастровым номером 39:15:132536:15 и нежилого здания площадью 14,6 кв. м с кадастровым номером 39:15:132536:14 являлась Калининградская региональная общественная организация «Водно-моторный клуб строителей-любителей «Волна» (далее – Организация); государственная регистрация права собственности Организации на данные объекты произведена 20.12.2012 на основании договора купли-продажи. 

Вступившими в законную силу судебными актами по делу № А21-11378/2017 установлено, что Организацией выполнены работы по реконструкции названных зданий в отсутствие на то разрешительной документации, объекты с кадастровыми номерами 39:15:132536:14 и 39:15:132536:15 признаны самовольными постройками, на Организацию  возложена обязанность в течение трех месяцев привести объекты в первоначальное состояние.

При этом судами при рассмотрении указанного дела установлено, что непосредственно у объектов 1990 и 1996 годов постройки, на которые за Организацией в 2012 году было зарегистрировано право собственности, признаки самовольных построек отсутствуют.

Как установлено судом первой инстанции, решение суда по делу № А21-11378/2017  не исполнено.

В то же время 21.11.2023 между Организацией и Фондом заключен договор № 21/23/1 купли-продажи нежилого здания площадью 133,6 кв. м с кадастровым номером 39:15:132536:15, расположенного по адресу: 

<

...>.

Право собственности Фонда зарегистрировано 05.12.2023.

Ссылаясь на то, что физический износ конструкций выше фундамента более 90%, техническое состояние - непригодное, элементы здания выше фундамента находятся в разрушенном состоянии, непригодны для использования и представляют угрозу безопасности, что подтверждается актом технического осмотра нежилого здания от 12.01.2024, Фондом с привлечением сторонних лиц были выполнены работы по демонтажу (сносу) конструкций выше фундамента. 

Согласно техническому плану здания, выполненному кадастровым инженером ФИО2 по факту выполненных работ, объект следует идентифицировать как «объект незавершенного строительства, степень готовности 10%», в связи с чем Фонд обратился в Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Калининградской области (далее - Управление Росреестра) о государственном кадастровом учете изменений в отношении недвижимого имущества в части его наименования.

Управлением Росреестра в осуществлении государственного кадастрового учета объекта отказано.

 Ссылаясь на отсутствие иной возможности внести изменения в Единый государственный реестр недвижимости, а также то, что спорный объект в существующем виде не создает угрозу для жизни и здоровья граждан, не нарушает их права и законные интересы, по результатам проведенных работ по демонтажу конструктивных элементов здания объект расположен в границах земельного участка, его расположение относительно соседних объектов недвижимости и границ земельного участка не изменилось, обратился в суд с иском по настоящему делу.

Суд первой инстанции исковые требования удовлетворил.

Законность и обоснованность обжалуемого судебного акта проверены в апелляционном порядке.

В силу части 1, 2 статьи 209 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом.

Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом. 

Согласно части 1 статьи 218 ГК РФ право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов, приобретается этим лицом. 

В силу статьи 219 ГК РФ право собственности на здания, сооружения и другое вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации. 

В соответствии с частью 1 статьи 222 ГК РФ самовольной постройкой является жилой дом, другое строение, сооружение или иное недвижимое имущество, созданное на земельном участке, не отведенном для этих целей в порядке, установленном законом и иными правовыми актами, либо созданное без получения на это необходимых разрешений или с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил. 

Лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности. 

Оно не вправе распоряжаться постройкой - продавать, дарить, сдавать в аренду, совершать другие сделки (часть 2 статьи 222 ГК РФ). 

В пункте 1 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» разъяснено, что согласно пункту 3 статьи 1 ГК РФ при установлении, осуществлении и защите гражданских прав и при исполнении гражданских обязанностей участники гражданских правоотношений должны действовать добросовестно. 

Оценивая действия сторон как добросовестные или недобросовестные, следует исходить из поведения, ожидаемого от любого участника гражданского оборота, учитывающего права и законные интересы другой стороны, содействующего ей, в том числе в получении необходимой информации. По общему правилу пункта 5 статьи 10 ГК РФ добросовестность участников гражданских правоотношений и разумность их действий предполагаются, пока не доказано иное. 

Установив, что на момент совершения оспариваемого договора спорный объект обладал признаками самовольной постройки,  что установлено вступившим в законную силу судебным актом, указанное решение на момент совершения сделки не было исполнено, вследствие чего указанный объект не мог быть объектом гражданского оборота, суд первой инстанции не рассмотрел вопрос о добросовестности истца  и наличии у него защищаемого права. 

Кроме того, как следует из материалов дела, интерес истца состоит во внесении в ЕГРН изменений, касающихся изменений характеристик объекта. 

В соответствии с частью 2 статьи 1 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (далее - Закон № 218-ФЗ) единый государственный реестр недвижимости является сводом достоверных систематизированных сведений об учтенном в соответствии с настоящим Федеральным законом недвижимом имуществе, о зарегистрированных правах на такое недвижимое имущество, основаниях их возникновения, правообладателях, а также иных установленных в соответствии с настоящим Федеральным законом сведений. Государственный кадастровый учет недвижимого имущества - внесение в Единый государственный реестр недвижимости сведений о земельных участках, зданиях, сооружениях, помещениях, машино-местах, об объектах незавершенного строительства, о единых недвижимых комплексах, а в случаях, установленных федеральным законом, и об иных объектах, которые прочно связаны с землей, то есть перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно (далее также - объекты недвижимости), которые подтверждают существование такого объекта недвижимости с характеристиками, позволяющими определить его в качестве индивидуально-определенной вещи, или подтверждают прекращение его существования, а также иных предусмотренных настоящим Федеральным законом сведений об объектах недвижимости (часть 7 статьи 1 Закона № 218-ФЗ).

Согласно частям 1, 2 статьи 8 Закона № 218-ФЗ в кадастр недвижимости вносятся основные и дополнительные сведения об объекте недвижимости. К основным сведениям об объекте недвижимости относятся характеристики объекта недвижимости, позволяющие определить такой объект недвижимости в качестве индивидуально-определенной вещи, а также характеристики, которые определяются и изменяются в результате образования земельных участков, уточнения местоположения границ земельных участков, строительства и реконструкции зданий, сооружений, помещений и машино-мест, перепланировки помещений. 

Между тем для демонтажа конструкций в данном случае не требовалась разрешительная документация, в связи чем защита права возможна путем обжалования отказа регистрирующего органа.

Как указывает Фонд, его право собственности никем не оспорено, надлежащим способом защиты является обжалование отказа регистрирующего органа в осуществлении кадастрового учета. 

Поскольку Фондом в данном случае избран ненадлежащий способ защиты, у суда первой инстанции не имелось оснований для удовлетворения заявленного требования.  

Руководствуясь статьями  269 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Тринадцатый арбитражный апелляционный суд

постановил:

решение Арбитражного суда Калининградской области от 03.10.2024 по делу № А21-7900/2024 отменить

В иске отказать.

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Северо-Западного округа в течение двух месяцев со дня принятия.

Председательствующий

С.В. Изотова

Судьи

М.В. Балакир

 М.А. Ракчеева