ВОСЕМНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

 

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

 

№ 18АП-3720/2024

г. Челябинск

15 апреля 2024 года

Дело № А47-14201/2023

 

Резолютивная часть постановления объявлена 08 апреля 2024 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 15 апреля 2024 года.

 

Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Томилиной В.А.,

судей Жернакова А.С., Соколовой И.Ю.,

при ведении протокола помощником судьи Анисимовой С.П.,  рассмотрел в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Оренбургской области на решение Арбитражного суда Оренбургской области от 24.01.2024 по делу № А47-14201/2023.

В судебном заседании, организованном посредством видеоконференц-связи при участии Арбитражного суда Оренбургской области, приняли участие представители:

общества с ограниченной ответственностью «А7 АГРО» – ФИО1 (паспорт, доверенность от 03.08.2024, срок действия один год, диплом),

акционерного общества «Агростиль» - ФИО2 (паспорт, доверенность от 29.12.023, срок действия 31.12.2024, диплом),

Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Оренбургской области – ФИО3 (паспорт, доверенность от 12.01.2024, срок действия 15.01.2025, диплом).

 

Общество с ограниченной ответственностью «А7 Агро» и акционерное общество «Агростиль» (далее – заявитель, ООО «А7 Агро», АО «Агростиль») обратились в Арбитражный суд Оренбургской области с заявлением к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Оренбургской области (далее – заинтересованное лицо, Управление) о признании недействительным уведомления о приостановлении государственной регистрации прав от 15.08.2023 № КУВД-001/2023-34215839/1; обязании Управления устранить допущенные нарушения прав и законных интересов заявителей путем государственной регистрации договора о передаче прав и обязанностей по договорам аренды  земельных участков от 02.08.2023.

Судом первой инстанции к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечена Администрация муниципального образования Оренбургский район Оренбургской области (далее – Администрация, третье лицо).

Решением Арбитражного суда Оренбургской области от 24.01.2024 требования удовлетворены. 

С вынесенным решением не согласилось заинтересованное лицо, обжаловав его в апелляционном порядке. В апелляционной жалобе Управление (далее также – податель жалобы, апеллянт) просит решение суда отменить. 

В обоснование доводов апелляционной жалобы ее податель указывает, что судом первой инстанции не дана оценка доводу Управления о том, что только Администрация вправе предоставить информацию о прекращении аренды по договору после 18.11.2019 и невозможности заключения договора уступки с учетом положений п. 9 ст. 22 Земельного кодекса Российской Федерации; о пролонгации договора после 18.11.2019 на неопределенный срок и возможности применения положений п. 9 ст. 22 Земельного кодекса Российской Федерации и заключения уступки.

Податель апелляционной жалобы также указывает, что судом первой инстанции не дана оценка пояснениям представителя Администрации о том, что в настоящее время органом местного самоуправления инициирована процедура расторжения договора аренды с ООО «А7 Агро», направлены уведомления о расторжении и по истечении трех месяцев договор будет расторгнут, к моменту вступления в законную силу решения по настоящему делу (в случае оставления его в силе) соответствующее заявление о прекращении аренды в ЕГРН будет подано в орган регистрации прав.

Соответственно решение суда не повлечет восстановления прав и законных интересов ООО «А7 Агро».

Также апеллянт полагает, что судом первой инстанции не дана оценка тому обстоятельству, что срок приостановления регистрации истек 15.11.2023, в материалах настоящего дела имеется уведомление о приостановлении регистрации прав от 10.11.2023 сроком на 6 месяцев, принятое Управлением на основании заявления ООО «А7 Агро».                  

Приостановление государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав и (или) отказ в государственном кадастровом учете и (или) государственной регистрации прав в соответствии с ч. 12 ст. 29 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (далее – Закон о регистрации) о могут быть обжалованы заинтересованным лицом.

Фактически ни уведомления о приостановлении по решению регистратора, ни отказа в регистрации прав на дату принятия судом решения не существовало, заявитель требования не уточнял.

До начала судебного заседания ООО «А7 Агро» и АО «Агростиль» представили в арбитражный апелляционный суд отзывы на апелляционную жалобу, в которых указали, что с доводами апелляционной жалобы не согласны, просили решение суда первой инстанции оставить без изменения. 

К дате судебного заседания от Администрации поступило ходатайство о приобщении к материалам дела копии письма от 24.01.2024 № 1-2/254.

Суд апелляционной инстанции на основании части 2 статьи 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации определил приобщить к материалам дела указанные документы.

Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы извещены надлежащим образом, в судебное заседание представитель третьего лица не явился.

С учетом мнения сторон и в соответствии со статьями 123, 156, 159 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дело рассмотрено судом апелляционной инстанции в отсутствие третьего лица.

В судебном заседании представитель заинтересованного лица, изложенные в апелляционной жалобе доводы, поддержал в полном объеме, представители заявителя по доводам апелляционной жалобы возразили, поддержали доводы, изложенные в отзывах на апелляционную жалобу.

Законность и обоснованность судебного акта проверены арбитражным судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Как следует из материалов дела, 04.08.2023 в Управление от ООО «А7 Агро» поступило заявление о регистрации сделки аренды (субаренды) на земельный участок 56:21:0901011:16, расположенного по адресу: Область Оренбургская, р-н оренбургский, 

<

...>. 

Для целей государственной регистрации представлен договор о передаче прав и обязанностей по договорам аренды земельных участков от 02.08.2023, заключенный ООО «А7 Агро» и АО «Агростиль» в отношении указанного земельного участка (л.д. 63).

В ходе правовой экспертизы представленных на регистрацию документов установлено, что данный земельный участок находился  в аренде у ООО «ИСМ-Комплекс» на основании договора аренды земельного участка  № 9/2  от  17.12.2008 (дата регистрации 15.12.2009, №56-56-01/275/2009-090). 

По Соглашению о передаче прав и обязанностей стороной договора аренды третьему лицу от 20.01.2010 (дата регистрации 19.02.2010, №56-56- 01/043/2010-239) право аренды перешло к ООО «Интерстроймастер» (ИНН: 

<

***>, ОГРН: 

<

***>). 

По соглашению о передаче прав и обязанностей стороной договора аренды третьему лицу (перенайме) от 19.11.2015 право аренды переуступлено ООО «А7 Агро» (ИНН: 

<

***>, ОГРН: 

<

***>). 

По мнению Управления в силу статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды заключается на срок, определенный договором. 

согласно условиям договора аренды земельного участка № 9/2 oт 17.12.2008, в редакции дополнительного соглашения к договору аренды земельного участка № 9/2 от 17.12.2008, составленного 11.11.2009, срок аренды установлен с 15.12.2009 по 18.11.2019. 

Согласно п. 4.3.2 названного договора по истечении срока действия договора арендатор имеет право заключить новый договор, т.е. договор не пролонгируется. 

Документы, свидетельствующие о заключении нового договора аренды земельного участка по окончании срока договора аренды земельного участка №9/2 oт 17.12.2008 и по окончании строительства в Управление не поступали.

По мнению Управления, переуступать права и обязанности по договору аренды, срок которого истек в 2019 году, без представления иных договоров-оснований переуступки прав, земельное законодательство не позволяет. Осуществление регистрационных действий приостановлено 15.08.2023 по пункту 7 части 1 статьи 26 Закона о регистрации форма и (или) содержание документа, представленного для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, не соответствуют требованиям законодательства Российской Федерации.

Полагая, что приостановление государственной регистрации является незаконным и нарушает права и законные интересы обществ в сфере экономической деятельности, ООО «А7 Агро» и АО «Агростиль» вынуждены обратиться в арбитражный суд с настоящим заявлением.

Удовлетворяя заявленные требования, суд первой инстанции исходил из наличия оснований для признания оспариваемого уведомления незаконным и нарушающим права заявителей.

Оценив совокупность имеющихся в деле доказательств, на основании статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия пришла к выводу об отсутствии оснований для отмены обжалуемого судебного акта.

В соответствии с частью 1 статьи 198 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.

В силу части 5 статьи 200 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации обязанность доказывания соответствия оспариваемого ненормативного правового акта закону или иному правовому акту, законности принятия оспариваемого решения, совершения оспариваемых действий (бездействия), наличия у органа или лица надлежащих полномочий на принятие оспариваемого акта, решения, совершения оспариваемых действий (бездействия), а также обстоятельств, послуживших основанием для принятия оспариваемого акта, решения, совершения оспариваемых действий (бездействия), возлагается на орган или лицо, которые приняли акт, решение или совершили действия (бездействия).

Из изложенного следует, что для признания ненормативного акта недействительным, решения и действия (бездействия) незаконными необходимо наличие одновременно двух условий: несоответствие их действующему законодательству и нарушение прав и законных интересов заявителя в сфере предпринимательской деятельности и иной экономической.

В силу положений части 1 статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений. Обязанность доказывания обстоятельств, послуживших основанием для принятия государственными органами, органами местного самоуправления, иными органами, должностными лицами оспариваемых актов, решений, совершения действий (бездействия), возлагается на соответствующие орган или должностное лицо. При этом факт нарушения оспариваемым решением прав и законных интересов заявителя должен доказать последний.

Отношения, возникающие в связи с осуществлением на территории Российской Федерации государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, подлежащих в соответствии с законодательством Российской Федерации государственной регистрации, урегулированы Законом о регистрации.

В силу части 3 статьи 1 Закона о регистрации регистрация прав на недвижимое имущество – юридический акт признания и подтверждения возникновения, изменения, перехода, прекращения права определенного лица на недвижимое имущество или ограничения такого права и обременения недвижимого имущества.

Согласно части 1 статьи 14 Закона о регистрации государственный кадастровый учет и (или) государственная регистрация прав осуществляются на основании заявления, за исключением установленных настоящим Федеральным законом случаев, и документов, поступивших в орган регистрации прав в установленном настоящим Федеральным законом порядке.

В соответствии с частью 2 статьи 14 Закона о регистрации основаниями для государственной регистрации прав являются, в частности, договоры и другие сделки в отношении недвижимого имущества, совершенные в соответствии с законодательством, действовавшим в месте расположения недвижимого имущества на момент совершения сделки.

Согласно части 4 статьи 18 Закона о регистрации к заявлению о государственном кадастровом учете и (или) государственной регистрации прав прилагаются, если федеральным законом не установлен иной порядок представления (получения) документов и (или) содержащихся в таких документах сведений, следующие необходимые для государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав документы:

1) документ, подтверждающий соответствующие полномочия представителя заявителя (если с заявлением обращается его представитель);

2) документы, являющиеся основанием для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав;

3) иные документы, предусмотренные настоящим Федеральным законом и принятыми в соответствии с ним иными нормативными правовыми актами.

В силу пункта 3 части 1 статьи 29 Закона о регистрации государственный кадастровый учет и (или) государственная регистрация прав включают в себя, в том числе проведение правовой экспертизы документов, представленных для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, на предмет наличия или отсутствия установленных настоящим Федеральным законом оснований для приостановления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав либо для отказа в осуществлении государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав.

Частью 4 статьи 29 Закона о регистрации предусмотрен перечень действий, которые осуществляет регистрирующий орган при отсутствии оснований для возврата представленных заявления о государственном кадастровом учете и (или) государственной регистрации прав, одним из которых является уведомление заявителя о приостановлении государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав - при наличии оснований для приостановления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав.

Уведомление о приостановлении государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав должно содержать указание всех причин, послуживших основанием для приостановления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, с обязательной ссылкой на положения настоящего Федерального закона (часть 5 статьи 29 Закона о регистрации).

В статье 26 Закона о регистрации установлен исчерпывающий перечень оснований для приостановления осуществления государственной регистрации прав по решению государственного регистратора прав.

В частности, осуществление государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав приостанавливается по решению государственного регистратора прав в случае, если форма и (или) содержание документа, представленного для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, не соответствуют требованиям законодательства Российской Федерации (пункт 7 части 1 статьи 26 Закона о регистрации), в орган регистрации прав поступил судебный акт или акт уполномоченного органа о наложении ареста на недвижимое имущество, или о запрете совершать определенные действия с недвижимым имуществом, или об избрании в качестве меры пресечения залога в соответствии с уголовно-процессуальным законодательством Российской Федерации, за исключением случаев, установленных федеральными законами (пункт 37 части 1 статьи 26 Закона о регистрации)

По смыслу указанных правовых норм государственная регистрация осуществляется государственным регистратором и представляет собой процесс внесения сведений о праве на объект недвижимого имущества в ЕГРН после проведения правовой экспертизы. При этом, совершая соответствующие регистрационные действия, государственный регистратор руководствуется исключительно нормами действующего законодательства. Государственная регистрация носит публичный характер: государство в лице регистрирующего органа (государственного регистратора) проверяет законность действий субъектов гражданского оборота и, только убедившись в этом, регистрирует их права.

Проводимая государственным регистратором правовая экспертиза документов - это изучение представленных для государственной регистрации документов в целях установления юридического факта, являющегося бесспорным основанием для возникновения, наличия, перехода, прекращения или обременения (ограничения) прав на недвижимое имущество, поскольку правовые последствия влечет только правомерное действие. Представленные документы изучаются как на предмет подлинности и достоверности, так и на соответствие их формы и содержания требованиям законодательства, действовавшего на момент их издания и в месте издания.

Как следует из материалов дела, 04.08.2023 в Управление от ООО «А7 Агро» поступило заявление о регистрации сделки аренды (субаренды) на земельный участок 56:21:0901011:16, расположенного по адресу: Область Оренбургская, р-н оренбургский, 

<

...>. 

Для целей государственной регистрации представлен договор о передаче прав и обязанностей по договорам аренды земельных участков от 02.08.2023, заключенный ООО «А7 Агро» и АО «Агростиль» в отношении указанного земельного участка (л.д. 7).

ООО «А7 Агро» (правообладатель) владеет вышеуказанным земельным участком на основании договора аренды земельного участка №9/2 от 17.12.2008, дата регистрации 15.12.2009, №56-56-01/275/2009-090 и соглашения о передаче прав и обязанностей стороной договора аренды третьему лицу (перенайме) от 19.11.2015 (л.д. 105-115).

По условиям договора аренды земельного участка №9/2 от 17.12.2008г., действующего в редакции дополнительного соглашения от 11.11.2009 (л.д. 105-109), срок действия аренды установлен: с 15.12.2009 по 18.11.2019.

Согласно пункту 5 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации, арендатор земельного участка вправе передать свои права и обязанности по договору аренды земельного участка третьему лицу, в том числе отдать арендные права земельного участка в залог и внести их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственного товарищества или общества либо паевого взноса в производственный кооператив в пределах срока договора аренды земельного участка без согласия арендодателя при условии его уведомления, если договором аренды земельного участка не предусмотрено иное. В указанных случаях ответственным по договору аренды земельного участка перед арендодателем становится новый арендатор земельного участка, за исключением передачи арендных прав в залог. При этом заключение нового договора аренды земельного участка не требуется.

При аренде земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на срок более чем пять лет арендатор земельного участка имеет право, если иное не установлено федеральными законами, в пределах срока договора аренды земельного участка передавать свои права и обязанности по этому договору третьему лицу, в том числе права и обязанности, указанные в пунктах 5 и 6 настоящей статьи, без согласия арендодателя при условии его уведомления. Изменение условий договора аренды земельного участка без согласия его арендатора и ограничение установленных договором аренды земельного участка прав его арендатора не допускаются. Таким образом, передача прав и обязанностей по договору аренды земельного участка третьему лицу возможна только в пределах срока договора аренды земельного участка.

В соответствии с нормами статьи 651 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации. 

В силу статьи 164 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка, предусматривающая изменение условий зарегистрированной сделки, подлежит государственной регистрации.

Нормами статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено следующее: если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок. 

В этом случае каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца. Законом или договором может быть установлен иной срок для предупреждения о прекращении договора аренды, заключенного на неопределенный срок (пункт 2 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации),

Проанализировав вышеуказанные нормы права, суд первой инстанции обоснованно исходил из того, что Администрация не возражает против использования земельного участка ООО «А7 Агро», что подтверждается платежными поручениями подтверждающими оплату арендатором арендодателю (л.д. 86, 89-104).  

Кроме того, Администрацией в 2022 году ООО «А7 Агро» была направлена претензия от 03.08.2022 о наличии задолженности по арендной плате в размере 86 096 руб. 50 коп., а также направлен расчет арендной платы (л.д. 119-121).

Помимо вышеизложенного, в суде апелляционной инстанции Администрация пояснила, что в силу п. 2 ст. 621 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды земельного участка № 9/2 от 17.12.2008 считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок, поскольку ООО «А7 Агро» продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны Администрации (вх. 19526 от 02.04.2024).

Таким образом довод Управления о том, что документы, свидетельствующие о заключении нового договора аренды земельного участка по окончании срока договора аренды земельного участка № 9/2 oт 17.12.2008 и по окончании строительства в Управление не поступали, является несостоятельным, поскольку исходя из вышеизложенного, договор аренды земельного участка №9/2 от 17.12.2008 (в редакции дополнительного соглашения от 11.11.2009), возобновлен на неопределенный срок.

Из изложенных выше фактических обстоятельств и существа заявленных требований, апелляционная коллегия соглашается с выводом суда первой инстанции о том, что на момент заключения договора о передаче прав и обязанностей по договорам аренды земельных участков от 02.08.2023, а также подачи документов в Управление Росреестра по Оренбургской области с целью проведения государственной регистрации указанного договора, срок основного договора аренды, не истек.

При указанных обстоятельствах суд первой инстанции пришел к верному выводу о том, что Закон о регистрации не предусматривает оснований в приостановлении и/или отказе в государственной регистрации по доводам, изложенным Управлением. 

Апелляционная коллегия также отмечает, что единственным основанием в приостановлении государственной регистрации перехода прав и обязанностей от ООО «А7 Агро» к АО «Агростиль» в Уведомлении о приостановлении указано истечение срока действия договора аренды. Иных оснований в приостановлении не имеется. Таким образом, с учетом ст.621 Гражданского кодекса Российской Федерации, договор возобновлен, считается действующим, сторонами договор аренды исполняется в полном объеме, соответственно отсутствуют основания в приостановлении государственной регистрации.

С учетом изложенного, апелляционная коллегия находит верным вывод суда первой инстанции о том, что Уведомление Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Оренбургской области о приостановлении государственной регистрации прав от 15.08.2023г. № КУВД-001/2023-34215839/1 не соответствует закону, нарушает права и законные интересы заявителя. 

В соответствии с подпунктом 3 части 4 статьи 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации признавая решение незаконным, арбитражный суд должен указать способ устранения допущенных нарушений заявителя.

Ввиду указанного, суд первой инстанции правомерно обязал Управление устранить допущенные нарушения прав и законных интересов заявителей, путем государственной регистрации договора о передаче прав и обязанностей по договорам аренды  земельных участков от 02.08.2023.

Приведенные апеллянтом доводы сводятся к несогласию с выводами суда первой инстанции, положенными в обоснование принятого по делу судебного акта, что само по себе не может служить основанием для его отмены, ввиду правильного применения арбитражным судом первой инстанции норм материального права.

Нарушений норм процессуального права, являющихся основанием для отмены судебного акта согласно части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, не установлено.

При указанных обстоятельствах апелляционная жалоба удовлетворению не подлежит.

Государственная пошлина за рассмотрение дела судом апелляционной инстанции распределяется между лицами, участвующими в деле, в соответствии с правилами, установленными статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

В связи с подачей апелляционной жалобы лицом, освобожденным от уплаты государственной пошлины, ее взыскание в доход федерального бюджета не производится.

Руководствуясь статьями 176, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд апелляционной инстанции 

 

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Оренбургской области от 24.01.2024 по делу № А47-14201/2023 оставить без изменения, апелляционную жалобу Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Оренбургской области  - без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Уральского округа в течение двух месяцев со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через арбитражный суд первой инстанции.

 

Председательствующий судья

В.А. Томилина

 

Судьи:

А.С. Жернаков 

 

И.Ю. Соколова