﻿

 

АРБИТРАЖНЫЙ  СУД  НОВОСИБИРСКОЙ  ОБЛАСТИ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

 

Р Е Ш Е Н И Е

Дело № А45-17630/2021

г. Новосибирск

06 декабря 2021 года

Резолютивная часть решения объявлена  29 ноября 2021 года 

Решение в полном объеме изготовлено   06 декабря 2021 года

Арбитражный суд Новосибирской области в составе судьи Амелешиной Г.Л., при ведении протокола судебного помощником судьи Мушкачевой Т.А.,  рассмотрев  в судебном заседании в режиме онлайн-заседания в помещении арбитражного суда по  адресу: 630102, г. Новосибирск, ул. Нижегородская, 6, зал судебного заседания № 535, дело по исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью "ЭКОГОРОД" (ОГРН 1135476148060), г. Новосибирск, к обществу с ограниченной ответственностью "Бкз" (ОГРН 1175476014196), г. Новосибирск,  о взыскании 50 000 руб. 00 коп. стоимости произведенных улучшений арендованного имущества, 

при участии в судебном заседании представителей:  истца: Бойко И.В., по доверенности от 01.03.2021, ответчика: Гагаринова Д.Ю., по доверенности от 26.11.2021, 

УСТАНОВИЛ:

общество с ограниченной ответственностью "ЭКОГОРОД" (далее – истец, ООО «ЭКОГОРОД»)   обратилось в Арбитражный суд Новосибирской области с уточненным в ходе судебного разбирательства иском к обществу с ограниченной ответственностью "Бкз" (далее – ответчик, ООО «Бкз») о взыскании 376 173 руб. 00 коп. стоимости произведенных улучшений арендуемого  недвижимого  имущества.

Исковые требования  обоснованы статьями 309, 310, 623 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) и мотивированы ненадлежащим исполнением ответчиком договорного обязательства по возмещению  произведенных истцом улучшений арендуемого имущества.

Истец в судебном заседании поддержал исковые требования в полном объеме.

Ответчик письменным отзывом и в ходе судебного разбирательства отклонил исковые требования как необоснованные.

Возражения ответчика сводятся к следующему.

Из буквального толкования пункта 2.3.1 договора субаренды, требований статьи 623  Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) ответчик усматривает, что субарендатор (истец) имел право производить улучшения арендованного помещения после согласования с арендодателем, исключение составляет установка временных перегородок. Только после процедуры согласования производимых улучшений имело место «быть возмещение арендатором (ответчиком) или арендодателем их стоимости. Так как процедура согласования улучшений арендуемого помещения не была соблюдена истцом, как требовал того заключенный договор, у ответчика не возникла обязанность возмещать их стоимость.

Исследовав материалы дела, оценив представленные доказательства в их совокупности в порядке статьи 71 АПК РФ, выслушав объяснения представителей сторон, арбитражный суд находит иск обоснованным и подлежащим удовлетворению, исходя из следующего.

Согласно статье  606 ГК РФ,  по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Согласно части 2 статьи 615 ГК РФ, к договорам субаренды применяются правила о договорах аренды, если иное не установлено законом или иными правовыми актами

Как следует из материалов дела, 01.10.2020 между Обществом с ограниченной ответственностью «БКЗ» (Арендатор) и Обществом с ограниченной ответственностью «ЭКОГОРОД» (Субарендатор), был заключен договор субаренды нежилого помещения №А2-20 (далее – Договор). 

В соответствии с п.п. 1.1.-1.4 Арендатор обязуется предоставить Субарендатору за плату в пользование нежилое помещение (включая 2 отдельных входа с улицы) (общая площадь 102 кв. м), находящееся на 1 этаже в здании по адресу: г. Новосибирск, ул. Флотская, 19А, кадастровый номер: 54:35:111625:795 (далее - Помещение). Имущественный состав и характеристики Помещения отражены в акте приема-передачи, на основании которого Арендатор передает Помещение Субарендатору в пользование.

Право арендатора на передачу в субаренду Помещения выражено в договоре аренды от "02" декабря 2019 г. N 2 (ранее: от 01.05.2018г. № 1).

Копия договора аренды от "02" декабря 2019 г. N 2 (далее - договор аренды), копии документов, подтверждающих права Арендодателя на передачу Помещения в аренду, прилагаются к настоящему Договору в качестве его неотъемлемой части.

Одновременно с Помещением передаются 2 комплекта ключей, копия технического паспорта.

В соответствии с п. 5.1. Договор  вступает в силу с момента его заключения и действует (распространяет свое действие на правоотношения) с 01.10.2020 по 31.08.2021.) 

Течение  срока субаренды начинается с 01.10.2020 – момента начала производства ремонтных работ силами Субарендатора. Подписание  Сторонами  акта приема-передачи Помещения предусмотрено одновременно с подписанием настоящего Договора.

Договор субаренды является основанием возникновения правоотношений сторон и основанием иска. Договор не изменен, не признан недействительным, незаключенным в установленном законом порядке.

В соответствии со статьей 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований – в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.

По акту приема-передачи (приема) нежилого помещения  от 31 июля 2020 г. Арендатор передал, а Субарендатор принял во временное пользование нежилое помещение площадью 77 кв. м2, находящееся в составе принадлежащего Арендатору на праве Договора аренды №2 от 02.12.2019 г. нежилого помещения общей площадью 234,7 кв.м, расположенного по адресу: Новосибирская область, Новосибирск, ул. Флотская, 19а) (п. 1 Акта). Помещение размещено на первом этаже, согласно схеме (Приложение №1 к Акту). Согласно п. 2 Акта, по состоянию на день передачи Помещение находится в технически исправном состоянии, соответствует правилам и нормам  произведенной санитарии и пожарной безопасности. 

Уведомлением от 24.05.2021 ООО «Бкз» уведомило ООО «ЭКОГОРОД» об одностороннем отказе от Договора субаренды. После получения уведомления ООО «ЭКОГОРОД», не возражая против расторжения договора, освободило Помещение; арендные правоотношения сторон прекращены.

В ходе судебного разбирательства установлено,  не доказано иное и  не опровергнуто ответчиком, что в ходе пользования нежилыми помещениями истец произвел ряд неотделимых улучшений нежилого помещения.

Факт произведения улучшений Помещения не отрицается ответчиком и подтверждается материалами  дела, в том числе:

договором подряда №0041/М на монтаж охранной и тревожной сигнализации от 26 апреля 2021 г., приложенными к указанному договору Ресурсной схемой на монтаж охранной  сигнализации на ООО «ЭКОГОРОД» (Приложение №1), Актом №956 от 04 мая 2021 г. о выполненных работах по  монтажу охранной сигнализации стоимостью 45 482 руб. 00 коп.; 

договором подряда №ЭГ ЗП-000009 от 05.11.2020, в рамках которого выполнены  работы по ремонту помещения по адресу г. Новосибирск, улица Флотская, дом 19 А (кладка перегородок из сибита толщ. 120 мм — 48 кв. м., грунтовка перегородок из сибита 123 кв. м.), установка маяков 25 шт., гипсовая штукатурка перегородок из сибита по маякам с армированием малярной сеткой 123 кв. м., грунтовка штукатурки 123 кв. м., шпатлевка стен со шлифовкой 123 кв. м., грунтовка стен 123 кв. м., шпатлевка стен на второй раз со шлифовкой 123 кв. м., грунтовка стен под покраску 123 кв. м., окраска стен акриловой краской на 2 раза 214 кв. м., покраска оконных и дверных откосов 12 м., сборка дверных блоков 3 шт., установка дверных блоков с установкой доборных элементов 3 шт., врезка замков с ручками 3 шт., установка плинтусов 40 м., установка подрозетников 8 шт., установка выключателей 4 шт., установка розеток 3 шт., погрузочно-разгрузочные работы 6,5 т.) из материалов и с помощью оборудования Заказчика;   актом выполненных работ 29.12.2020 стоимостью 105 110 руб., товарной накладной №56-С от 26.04.2021, платежным поручением №637 от 29.12.2020 об оплате ООО «ЭКОГОРО» в пользу  Подрядчика Маслюкова А.И. 105 110 руб. 00 коп., платежным поручением №638 от 29.12.2020  об уплате НДФЛ в размере  15 706 руб. 00 коп.;

-перечнем строительных материалов с товарной накладной, счетами-фактурами, а также счетом №13348 от 01.12.2020; УПД №13348 от 1 декабря 2020 г. на компьютерное вентиляционное устройство, комплект сменных фильтров; Актом  на монтаж оборудования; Актом  на монтаж оборудования; товарной накладной №56-С от 26.04.2021 на сумму 8 415 руб. (Вертикальные жалюзи (Ткань Лайн белый/персик); УПД №2299 от марта 2021 г. на монтаж оборудования на сумму  12 700 руб.).

Статьей 623 ГК РФ предусмотрено, что произведенные арендатором отделимые улучшения арендованного имущества являются его собственностью, если иное не предусмотрено договором аренды. В случае, когда арендатор произвел за счет собственных средств и с согласия арендодателя улучшения арендованного имущества, неотделимые без вреда для имущества, арендатор имеет право после прекращения договора на возмещение стоимости этих улучшений, если иное не предусмотрено договором аренды. Стоимость неотделимых улучшений арендованного имущества, произведенных арендатором без согласия арендодателя, возмещению не подлежит, если иное не предусмотрено законом.  Улучшения арендованного имущества, как отделимые, так и неотделимые, произведенные за счет амортизационных отчислений от этого имущества, являются собственностью арендодателя.

Возражения ответчика по иску, со ссылкой на статью 623 ГК РФ, сводятся к тому, что истец (Субарендатор)  не вправе был производить  улучшения  без согласия  Арендатора, в связи  с чем  у  ООО «Бкз» не возникло обязанности  по возмещению затрат на улучшения.

Истец не заявляет о наличии у произведенных улучшений характера неотделимых. Ответчик указывает на обратное.

Суд  выносил на обсуждение  вопрос о назначении судебной экспертизы по определению характера улучшений.  Ответчик не выразил намерение инициировать вопрос об определении  в порядке экспертного исследования  характера произведенных истцом улучшений.

По смыслу статьи 49 АПК РФ,  суд органичен  функциями, которые, так или иначе,  означали бы его вмешательство в сферу правомочий сторон, связанных с распоряжением процессом и предметом спора.

При таком положении,  суд разрешает спор по имеющимся в деле документам.

Мнение  ответчика, что истцом произведены неотделимые улучшения, не основано  на материалах дела, документально не аргументировано, лишено доказательственной силы, судом не принимается.

В этой связи, несостоятельны доводы ответчика, что улучшения носят неотделимый характер и  он не обязан возмещать  стоимость улучшений арендованного имущества, произведенных Субарендатором без согласия Арендатора.

Удовлетворяя иск, суд исходит из фактических обстоятельств и  обстоятельств, отражающихся представленными в материалы дела доказательствами.

Согласно пункту 2.3.1  Договора субаренды, Субарендатор имеет право:

2.3.1.  производить улучшения Помещения, в т.ч. ремонт.

Перепланировка или реконструкция Помещения осуществляется после согласования Арендодателя. Исключение составляет установка временных перегородок, разрешенная без согласования Арендодателя.

Все произведенные Субарендатором улучшения Помещения, отделимые и неотделимые без вреда для него, являются собственностью Субарендатора. В случае прекращения действия настоящего договора по любым основаниям стоимость произведенного ремонта, перестройки и перепланировки помещения, а также всех произведенных за счет Субарендатора отделимых и неотделимых улучшений возмещаются Арендатором или Арендодателем.

Истцом представлены доказательства проведения ремонта, произведенных в арендованном помещении улучшений. 

Ответчик факт произведенных улучшений и ремонта  не отрицает.

Из условий договора следует, что все произведенные Субарендатором улучшения являются собственностью Арендатора, в данном случае ООО «Бк»", что не оспаривается последним.

В соответствии со статьей 421 ГК РФ, граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.

Ответчику были известны условия договора, в том числе, касающиеся судьбы отделимых и неотделимых улучшений, последствий проведения Субарендатором ремонта в арендуемом помещении, отраженных в п. 2.3.1 Договора. Доказательств того, что заключение договора в предложенной редакции являлось для ответчика вынужденным, в материалы дела не представлено. 

Не принятые судом доводы ответчика о несогласованности произведенных улучшений, с учетом условий договора, имеют правового значения для настоящего спора.

Кроме того, исходя их буквального толкования условий договора, согласование с Арендодателем требуют перепланировка или реконструкция помещения, что не имеет место в рассматриваемом случае.

Ответчиком, вопреки требованиям статьи 65 АПК РФ,  не доказано, в материалах дела не имеется документов, подтверждающих проведение истцом непосредственно перепланировки  или реконструкции помещения при произведении улучшений.

В связи с ненадлежащим исполнением ответчиком договорного обязательства, образовалась подтвержденная материалами дела задолженность, составляющая 376 173 руб. 00 коп. общей стоимости произведенных улучшений.

Претензионное требование истца о возмещении затрат на произведенные улучшения, оставлено ответчиком без удовлетворения, что явилось причиной обращения в арбитражный суд.

С учетом положений норм статей 307, 309, 310   ГК РФ, в отсутствие в материалах дела доказательств оплаты, не имеется оснований для отказа во взыскании долга в судебном порядке.

С ответчика подлежит взысканию в пользу истца  376 173 руб. 00 коп. в счет возмещения стоимости произведенных улучшений арендуемого  недвижимого  имущества  по расчету истца, проверенному судом, признанному правильным.

По правилам распределения судебных расходов (статья 110 АПК РФ) на ответчика относятся и подлежат возмещению  истца расходы по уплате государственной пошлины, и подлежит взысканию  в доход федерального бюджета 8 523 руб. 46  коп. государственной пошлины, не уплаченной ООО «ЭКОГОРОД» при подаче заявления об увеличении размера искового требования с 50 000 руб. до 376 173 руб. 00 коп. 

Руководствуясь статьями 167-170, 110,  176 (часть 2), Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

Р Е Ш И Л:

Удовлетворить исковые требования  общества с ограниченной ответственностью "ЭКОГОРОД" (ОГРН 1135476148060).

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью "Бкз" (ОГРН 1175476014196)  в пользу  общества с ограниченной ответственностью "ЭКОГОРОД" (ОГРН 1135476148060):  376 173 руб. 00 коп. стоимости произведенных улучшений арендуемого  недвижимого  имущества; 2 000 руб. 00 коп. судебных расходов по уплате государственной пошлины.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью "Бкз" (ОГРН 1175476014196)  в доход федерального бюджета 8 523 руб. 46  коп. государственной пошлины.

Решение вступает в законную силу по истечении месячного срока со дня его принятия.     

Решение, не вступившее в законную силу, может быть обжаловано в течение месяца после его принятия в   Седьмой арбитражный апелляционный суд.

Решение может быть обжаловано в срок, не превышающий двух месяцев со дня вступления в законную силу, в  Арбитражный суд  Западно-Сибирского округа при условии, что оно было     предметом рассмотрения  арбитражного суда апелляционной инстанции или суд апелляционной инстанции отказал  в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.  

Апелляционная и кассационная  жалобы подаются через Арбитражный суд Новосибирской области.

Судья

Г.Л. Амелешина